青島城陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

青島城陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告2006年111月壹青島市宏宏觀經(jīng)濟(jì)分析析一、青島市簡(jiǎn)介介青島市在山東省省東部，南濱濱黃海，西臨臨膠州灣，膠膠濟(jì)鐵路終點(diǎn)點(diǎn)。全市總面積積為10,654平方公里，其其中市區(qū)包括括市南、市北北、四方、李李滄、嶗山、城城陽(yáng)、黃島等等7區(qū)，為1,102平方公里。2005年末，全市總總?cè)丝?40.99萬(wàn)）增長(zhǎng)1．3％。其中，市市區(qū)265．43萬(wàn)人，增長(zhǎng)2．7％。青島市全市海岸岸線(xiàn)（含所屬屬海島的岸線(xiàn)線(xiàn)）總長(zhǎng)8662.64公里，是全國(guó)五大大外貿(mào)口岸城城市和最優(yōu)良海港港之一。是中國(guó)重要要的經(jīng)濟(jì)中心心城市和沿海海開(kāi)放城市。

是海內(nèi)外著著名的旅游勝勝地和避暑勝勝地,是全國(guó)重點(diǎn)點(diǎn)旅游城市和和八個(gè)國(guó)際會(huì)會(huì)議城市之一一.青島港年吞吐量量1.87億噸，根據(jù)據(jù)《全國(guó)沿海海港口布局規(guī)規(guī)劃》對(duì)全國(guó)國(guó)34個(gè)港口進(jìn)行行綜合評(píng)價(jià),青島港僅排排在上海港之之后,列全國(guó)沿海海港口第二位位。青島市交通運(yùn)輸輸發(fā)達(dá)。青島島已形成以港港口為樞紐的的海陸空立體體交通網(wǎng)絡(luò)。高科技工業(yè)園經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、旅游度度假區(qū)和保稅稅區(qū)的建立和和良好的發(fā)展展，成為全市市外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展新的增增長(zhǎng)點(diǎn)，合理理的招商引資資的策略也大大大推動(dòng)本市市的經(jīng)濟(jì)的飛飛速發(fā)展。自然資源豐富，青島海區(qū)港灣灣眾多，岸線(xiàn)線(xiàn)曲折，灘涂涂廣闊，水質(zhì)質(zhì)肥沃，是多多種水生物繁繁衍生息的場(chǎng)場(chǎng)所，具有較較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值和開(kāi)發(fā)利利用潛力。青島依山傍海、風(fēng)風(fēng)景秀麗，是是聞名中外的的旅游度假勝勝地.如前海海濱、嶗嶗山國(guó)家級(jí)風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)、石石老人國(guó)家旅旅游度假區(qū)等等。二、宏觀經(jīng)濟(jì)分分析1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值GDP列表單位：億元元2005年青島島市生產(chǎn)總值值完成2，695．5億元，比上上年增長(zhǎng)16．9％，在上海海、北京等城城市之后全國(guó)國(guó)排名第十，首首次“擠”掉了成都進(jìn)進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)強(qiáng)。得天獨(dú)厚的地理理位置及港口口優(yōu)勢(shì)，改革革開(kāi)放以來(lái)，青青島市大跨步步前進(jìn)，誕生生了眾多的支支柱企業(yè)，如如海爾、頤中中、雙星、澳澳珂瑪?shù)?。三面環(huán)海，景色色秀麗，每年年吸引約2,000萬(wàn)人的島城城旅游業(yè)也成成為青島市的的另一支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。島城迅猛發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值連續(xù)兩年保持在16％以上的高增長(zhǎng)?？偭糠€(wěn)居全省之首，伴隨2008年奧運(yùn)會(huì)合作城市的建設(shè)，島城經(jīng)濟(jì)會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展高峰期。2、三次產(chǎn)業(yè)分分配2005年第一一產(chǎn)業(yè)174．64億元，第二二產(chǎn)業(yè)1，399．75億元，第三三產(chǎn)業(yè)1，121．11億元。三大大產(chǎn)業(yè)比例為為6.5：41.6：51.9,二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛的發(fā)展展勢(shì)頭。青島市多種經(jīng)濟(jì)濟(jì)共同發(fā)展，一一、二、三次次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不不斷優(yōu)化，目目前青島逐步步形成工業(yè)型型、服務(wù)型并并重的城市格格局。二、三產(chǎn)業(yè)的迅迅速發(fā)展，總總量在山東省省分別居首位位和次位，城城市化進(jìn)程加加快。3、城市居民人人均收入與消消費(fèi)城市居民人均可可支配收入城市居民人均消消費(fèi)支出2000年－22005年城市居民民人均可支配配收入15%的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，比2004年增長(zhǎng)16.5％，預(yù)計(jì)2006年仍以15%左右的速度度提高。青島市20055年人均消費(fèi)費(fèi)支出為9,8833.45元，比2004年增長(zhǎng)9.8％，比2004年下降一個(gè)個(gè)位次。城市市居民人均消消費(fèi)支出以5%的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)，消費(fèi)支出2004年、2005年連續(xù)兩年年保持山東省省第一位。島城居民的生活活水平在不斷斷提高，其人人均收入及可可消費(fèi)支出列列全國(guó)35個(gè)大中城市市第10位，居于前列列。4、城市居民家家庭月人均消消費(fèi)支出上表家庭各項(xiàng)消消費(fèi)占家庭總總支出的76%，其余支出出包括購(gòu)房、社社會(huì)保障、借借貸等方面支支出。家庭消費(fèi)支出項(xiàng)項(xiàng)目中，食品品類(lèi)占絕對(duì)主主力，其次為為教育文化娛娛樂(lè)服務(wù)、衣衣著、交通和和通訊類(lèi)、第第三梯隊(duì)為醫(yī)醫(yī)療保健、家家庭設(shè)備用品品及雜項(xiàng)商品品和服務(wù)。從上表可看出，家家庭消費(fèi)仍以以生活必須品品為主力如食食品、衣著、通通和通訊、居居住等。教育文化娛樂(lè)、醫(yī)醫(yī)療保健、家家庭設(shè)備用品品等非必須消消費(fèi)支出仍位位于次位，整整體消費(fèi)水平平仍有待提升升。貳房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況青島是一座濱海海名城，優(yōu)越越的自然環(huán)境境、獨(dú)到的人人文環(huán)境和適適宜的氣候條條件都使之成成為一處很適適宜居住的城城市。近來(lái)，旅旅游經(jīng)濟(jì)的火火熱和外地人人的大量涌入入，青島奧運(yùn)運(yùn)概念因素的的影響，臨近近日本、韓國(guó)國(guó)等獨(dú)特的海海濱環(huán)境區(qū)域域優(yōu)勢(shì)以及青青島要建成區(qū)區(qū)域性中心城城市，爭(zhēng)取進(jìn)進(jìn)入全國(guó)大中中城市前列的的定位，使越越來(lái)越多的外外國(guó)人、外地地人紛紛到青青島投資、安安家落戶(hù)，也也有很多本地地人和外地人人看好青島的的發(fā)展?jié)摿?，到到青島投資房房產(chǎn)。由于綜合因素的的影響，青島島的房地產(chǎn)投投資和開(kāi)發(fā)得得到了快速的的發(fā)展。成為為最為火熱的的行業(yè)。經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)動(dòng)了住房的需需求，從而引引發(fā)價(jià)格的上上漲。1、市場(chǎng)供給2005年，青青島市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額額220億元，比2004年增加35.22％。其中住住宅建設(shè)投資資160億元，同比比增長(zhǎng)22.1％。全市各類(lèi)商品房房施工面積2，300萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)10.5％；其中商商品住宅施工工面積1800萬(wàn)平方米，同同比增加9.6％。商品房新開(kāi)工面面積1，200萬(wàn)平方米，比比2004年增長(zhǎng)22.8％。其中商商品住宅新開(kāi)開(kāi)工面積970萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)22％。商品房竣工面積積811萬(wàn)平方米，比比2004年增長(zhǎng)13.1％，其中商商品住宅竣工工670萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)18.6％。2006年1－－6月份，全市市完成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資117.443億元，同比比增長(zhǎng)28.7％。按投資資用途劃分，前6個(gè)月完成住宅投資91.5億元，比去年同期增長(zhǎng)50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速21.3個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的77.9％，比去年同期提升了11.1個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資8.25億元，同比增長(zhǎng)2.2％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它用房投資額為7.04億元、10.63億元，分別下降3.8％、28.5％。2、市場(chǎng)需求2006年前66個(gè)月，青島島市房屋銷(xiāo)售售面積281.4萬(wàn)平方米，其其中：期房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積176.2萬(wàn)平方米，占占青島市房屋屋銷(xiāo)售面積比比重為62.6%，同比提高17.4個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)房銷(xiāo)售面積1105.2萬(wàn)平方米，占占37.4%。青島市房房屋銷(xiāo)售額124.2億元，其中中：期房銷(xiāo)售售額為81.7億元，占比比重為65.8%，同比上升13.5個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售額為為42.5億元，占比比重為34.2%。2006年上半半年以來(lái)，青青島地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)正在逐漸回回暖。青島地地產(chǎn)對(duì)社區(qū)品質(zhì)的關(guān)關(guān)注，包括環(huán)環(huán)境規(guī)劃、建建筑品質(zhì)、住住宅科技以及及后期物業(yè)管管理、配套設(shè)設(shè)施諸多方面面，帶動(dòng)住宅宅產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，青島島地產(chǎn)品質(zhì)的的突破，帶動(dòng)銷(xiāo)售需求的穩(wěn)穩(wěn)步提升。開(kāi)開(kāi)發(fā)量驟增，價(jià)價(jià)格上升但幅幅度放緩。大大盤(pán)的成敗將將影響所在區(qū)區(qū)域的價(jià)值，開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)力與與社區(qū)品質(zhì)成為影響響房地產(chǎn)發(fā)展展的關(guān)鍵因素素。3、成交價(jià)格2006年上半半年島城住宅宅商品房平均均銷(xiāo)售價(jià)格為為6，288.2元／平方米米，累計(jì)上漲漲7.6％，拉動(dòng)房房?jī)r(jià)總指數(shù)同同比上升3.8個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)價(jià)穩(wěn)中有升。由由于建筑成本本和拆遷費(fèi)用用的加大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)價(jià)格僅上升3.8％。普通住宅售價(jià)漲漲幅則略高。上上半年島城普普通住宅平均均銷(xiāo)售價(jià)格為為5，817.8元／平方米米，其中多層層住宅平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格為5，721.8元／平方米米，同比上升升6.6％，高層住住宅平均銷(xiāo)售售價(jià)格為5，916.4元／平方米米，同比上升升7.1％。高檔公寓住宅售售價(jià)依然保持持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，由于其優(yōu)優(yōu)越的地理環(huán)環(huán)境以及存量量的減少，上上半年高檔公公寓住宅平均均銷(xiāo)售價(jià)格為為10，642.1元／平方米米。非住宅類(lèi)商品房房售價(jià)上半年年平均較上年年同期上升10.6％，拉動(dòng)房房?jī)r(jià)總指數(shù)上上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，同同比漲幅回落落0.9個(gè)百分點(diǎn)。二手房?jī)r(jià)格上半半年同比平均均上升6.1％，拉動(dòng)房房?jī)r(jià)總指數(shù)上上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。二二手房中高層層住宅價(jià)格同同比