重慶城市綜合體項目營銷策劃及銷售執(zhí)行方案市場進度控制

【xx街區(qū)】2011年6月營銷提案解讀市場及項目項目定位具體推廣節(jié)奏營銷主題及生活理念倡導(dǎo)階段營銷主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點提煉詳細產(chǎn)品建議書營銷代理費用報價、計費方式及付款方式組織架構(gòu)及人員配置及簡歷目標考核建議銷售管控模式銷售保障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄在命題作文之前的準備工作解讀二郎準備工作之一二郎—一個被邊緣化的城市中心這里離楊家坪很近，離解放碑不遠但在重慶人心里，這里卻很遠……解讀二郎這里有重慶最大的汽摩專業(yè)市場，這里是重慶成規(guī)模的大型居住區(qū)，這里有重慶的海外創(chuàng)業(yè)園……但這里卻沒有城市的靈魂……解讀二郎這里只有居住區(qū)和專業(yè)市場解讀二郎這里沒有城市的繁華而xx地塊，則是在這個沒有繁華的城市中心從xx的專業(yè)眼光來看，xx地塊很OK因為：地段位置好：區(qū)域中心，大量住宅小區(qū)環(huán)繞，消費人口眾多交通條件好：多條城市快速路穿行與此景觀條件好：毗鄰大型市政公園但是：這一切做住宅很OK，但是做商業(yè)卻有一些缺憾缺乏基本認知：二郎片區(qū)的人不缺消費力，但他們總到別的地方消費缺乏商業(yè)氛圍：這里有很多專業(yè)市場和賣場，但卻沒有商圈解讀二郎但我們看到的只是現(xiàn)在……解讀二郎將來，一個全新的二郎，一個時尚的二郎將因為xx街區(qū)而全新呈現(xiàn)!解讀二郎準備工作之二解讀市場xx認為區(qū)域商業(yè)市場情情況解讀市場本案居然之家同天依云郡協(xié)信天驕城金科綠韻康城金科云湖天都金科西城大院巴國城朵力尚美國際中交麗景（潛在）阿特豪斯（潛在）西城尚景（潛在）項目以東區(qū)域商業(yè)分布相對集中項目以西區(qū)域商業(yè)欠缺項目周邊3公里范圍內(nèi)無大大型商業(yè)中心，，均以住宅項目目配套型商業(yè)為為主，整體分布布較為零散。綠云石都占地面積400畝，門面1000余個。石材市場聚集了臺灣地區(qū)的焦陽公司，東南公司，西班牙羅尼瑪?shù)V業(yè)公司、慶潮亞洲有限公司等世界知名企業(yè)均在綠云石都租用了商鋪。巴國城紅獅公園規(guī)劃用地220.5畝，山坡綠化用地109.5畝，打造一座有濃郁巴國文化特點，以明清建筑為主的山水園林式高級商務(wù)休閑渡假會所——都市巴國城。

金科機電城光華五金機電城經(jīng)營面積15萬方。目前已有約500戶機電商家入駐該區(qū)域，機電市場已初具規(guī)模。未來兩年內(nèi)，該區(qū)域僅機電產(chǎn)品銷售商家就將突破3000戶。金科機電城總面積6萬方，分為A、B兩個區(qū)域，入駐商家230多家。隆鑫鋼材市場鋼材市場占地200畝，標準門面630間，入駐商戶500余戶，總經(jīng)營面積70000平方米，其中市場門面面積達4萬平方米；寫字間房屋近0.4萬平方米；加工類廠房5100平方米；各類貨場近2萬平方米。

金科口福街江湖菜特色餐飲街，80多個鋪面，主力鋪面在100－300平方米。正在招商中，預(yù)計09年底開業(yè)。區(qū)域?qū)I(yè)市場分布名稱體量主營業(yè)態(tài)租售價格物管費備注朵力尚美國際1.68萬㎡社區(qū)超市、茶樓租40-60元/㎡·月2.5元/㎡·月已供應(yīng)二郎商業(yè)步行街8萬㎡家居租65元/㎡·月12元/㎡·月（含水電）已供應(yīng)巴國城10萬㎡餐飲，休閑娛樂租（1F）60--80元/㎡·月，（2~3F）40--60元/㎡·月3元/㎡·月已供應(yīng)金科西城大院2萬㎡餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租80-100元/㎡·月2.5元/㎡·月已供應(yīng)金科綠韻康城3萬㎡餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租80-100元/㎡·月2.5元/㎡·月已供應(yīng)同天依云郡1.08萬㎡餐飲，娛樂租110元/㎡·月/已供應(yīng)協(xié)信天驕城0.2萬㎡餐飲、娛樂售2.5萬元/㎡租（30-60㎡）120-150元/㎡·月、（70-150㎡）70-100元/㎡·月/已供應(yīng)金科云湖天都4萬㎡餐飲租50-70元/㎡·月2.8元/㎡·月已供應(yīng)其他配套商業(yè)約5萬㎡///已供應(yīng)西城尚景1.5萬㎡社區(qū)超市、餐飲2.3萬元/㎡/已供應(yīng)中交麗景2萬㎡社區(qū)超市//潛在東海阿特豪斯0.4萬㎡///潛在合計約39萬㎡項目周邊3公里范圍內(nèi)，目目前已供應(yīng)社區(qū)區(qū)配套型商業(yè)約約36萬㎡。潛在供應(yīng)社區(qū)區(qū)配套型商業(yè)約約2萬㎡。區(qū)域社區(qū)配套型型商業(yè)總體供應(yīng)應(yīng)分析商業(yè)總經(jīng)營面積1.68萬㎡主營業(yè)態(tài)社區(qū)超市、茶樓租金水平40-60元/㎡·月物管費2.5元/㎡·月朵力尚美國際商業(yè)總經(jīng)營面積8萬㎡主營業(yè)態(tài)家居租金水平65元/㎡·月物管費12元/㎡·月（含水電）二郎商業(yè)步行街街（居然之家））商業(yè)總經(jīng)營面積10萬㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，休閑娛樂租金水平一F：60--80元/㎡·月2~3F：40--60元/㎡·月物管費3元/㎡·月巴國城商業(yè)總經(jīng)營面積約2萬多㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租金水平80-100元/㎡·月物管費2.5元/㎡·月xx城大院商業(yè)總經(jīng)營面積約3萬多㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，副食，銀行網(wǎng)點租金水平80-100元/㎡·月物管費2.5元/㎡·月金科綠韻康城商業(yè)總經(jīng)營面積1.08萬㎡主營業(yè)態(tài)餐飲，娛樂租金水平110元/㎡·月同天依云郡（觀觀云?。┥虡I(yè)總經(jīng)營面積0.2萬㎡主營業(yè)態(tài)尚未成型銷售價格2.5萬元/㎡租金水平（30-60㎡）120-150元/㎡·月（70-150㎡）70-100元/㎡·月協(xié)信天驕城商業(yè)總經(jīng)營面積約4萬㎡主營業(yè)態(tài)餐飲租金水平50-70元/㎡·月物管費2.8元/㎡·月金科云湖天都（（口福街）1、區(qū)域商業(yè)形態(tài)態(tài)主要以社區(qū)商商業(yè)為主，綜合合型集中商業(yè)為為區(qū)域空白2、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要集中在餐餐飲和社區(qū)服務(wù)務(wù)類，商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比較單一3、整體租金水平平中偏上，說明明區(qū)域整體消費費能力較高解讀市場區(qū)域商務(wù)市場情情況解讀市場本案留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園渝高智博中心渝高城市日記項目周邊3公里范圍內(nèi)商務(wù)務(wù)市場極其欠缺缺，寫字樓物業(yè)業(yè)稀少，高品質(zhì)質(zhì)寫字樓尚未出出現(xiàn)。商務(wù)總建筑面積11.7萬㎡寫字樓租金35-40元/㎡月商務(wù)公寓租金15-18元/㎡月清水公寓租金5-8元/㎡月渝高智博中心商務(wù)總建筑面積3.4萬㎡商務(wù)公寓售價7200-11000元/㎡商務(wù)公寓租金18-30元/㎡月物管費1.6元/㎡·月渝高城市日記商務(wù)總建筑面積21萬㎡物管費1.2元/㎡·月重慶留學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)園1、區(qū)域內(nèi)缺乏高高端寫字樓，這這既說明市場存存在空白點，同同時也說明這一一區(qū)域尚未形成成商務(wù)氛圍2、區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦辦公條件較差，，渝高和留學(xué)生生創(chuàng)業(yè)園更多提提供的是硬件，，但是在軟件配配置上普遍較差差解讀市場本案杰怡迪酒店（原宜必思）華逸森林酒店項目周邊3公里范圍內(nèi)無大大型星級酒店，，經(jīng)濟型酒店約約2~3家。酒店與商務(wù)通常常成正比，由于于區(qū)域商務(wù)市場場疲軟，導(dǎo)致酒酒店較少。區(qū)域酒店市場情情況層數(shù)6F客房數(shù)量151間收費標準標間188元/天杰怡迪酒店樓層3F客房數(shù)量34間收費標準鐘點房價格60元/天特價房價格148元/天豪華單間價格258元/天數(shù)碼單間278元/天豪華標間價格278元/天好評化商務(wù)間308元/天物管費2.5元/㎡華逸森林酒店1、區(qū)域內(nèi)無掛牌牌星級酒店，存存在市場空白2、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型型酒店的數(shù)量也也較少，這與區(qū)區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍圍未形成有較大大關(guān)系解讀市場公寓消費者問卷卷調(diào)查分析重點對九龍坡、、沙坪壩、大渡渡口等主城區(qū)域域抽樣400名消費者，首輪篩選出2年內(nèi)具有購房需需求的消費者共共計210名，占比53%。在2年內(nèi)具有購房需需求的210名消費者中，有有65名消費者對本項目目具有購房意向向，占比31%公寓消費者問卷卷調(diào)查分析65名消費者中，購購買本項目以純投資為目的的的共40名，占62%；其次純辦公及投資兼兼辦公的共18名，占27%；無純居住需求求對本項目公寓的的客觀價格預(yù)期在8000-10000元/㎡的消費者共35名，占54%公寓消費者問卷卷調(diào)查分析本項目目標客戶戶年齡段集中在在30-50歲；以xx區(qū)居民為主；私營業(yè)主（個體體商人）占絕大比例；家家庭月收入普遍遍達到8000元以上。公寓消費者問卷卷調(diào)查分析解讀xx街區(qū)準備工作之三現(xiàn)在開始進入正正題優(yōu)勢1、地段位置佳，，處于區(qū)域核心心2、周邊居住小區(qū)區(qū)環(huán)繞，消費人人群相對穩(wěn)定3、毗鄰市政公園園，環(huán)境較好4、交通條件較好好劣勢1、商業(yè)氛圍未形形成2、目前周邊環(huán)境境欠佳，尚待改改進3、周邊道路多為為城市主干道，，對未來人流聚聚集會有一定的的影響機會1、區(qū)域內(nèi)缺乏集集中的商業(yè)中心心2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)單一3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)的的整體檔次偏低低4、純商業(yè)項目暫暫時未受到政策策的影響威脅1、區(qū)域商業(yè)消費費外流嚴重2、區(qū)域客戶對區(qū)區(qū)域商業(yè)的認識識尚未形成3、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商商業(yè)體量較大地塊SWOT分析項目周邊xx觀點：依照本地塊的現(xiàn)現(xiàn)狀來看，做住住宅的條件是很很充足的，但是是作為純商業(yè)項項目則還存在一一些不足的地方方，最大的問題題是整個區(qū)域未未形成商業(yè)氛圍圍，這是整個地地塊面臨最大的的挑戰(zhàn)與機遇，，而要解決這個個問題，xx認為只能通過過具有前瞻性性的項目定位位來解決，根根據(jù)市場現(xiàn)狀狀與潛在需求求，準確的定定位項目，使使之能符合市市場的發(fā)展與與需求。解讀xx街區(qū)解讀市場及項項目項目定位具體推廣節(jié)奏奏營銷主題及生生活理念倡導(dǎo)導(dǎo)階段營銷主題題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點點提煉詳細產(chǎn)品建議議書營銷代理費用用報價、計費費方式及付款款方式組織架構(gòu)及人人員配置及簡簡歷目標考核建議議銷售管控模式式銷售保障措施施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄項目產(chǎn)品整體體定位建議項目整體定位位建議定位限制性條條件用地性質(zhì)：純純商業(yè)容積率：4.9在這兩條限制制條件下，我我們可自然排排除一些可能能的定位方向向，根據(jù)這個個條件，我們們只能在下面面的這些定位位方向中進行行選擇。1、酒店+寫字樓+商業(yè)裙樓2、酒店+寫字樓+商務(wù)（酒店））公寓+商業(yè)裙樓3、寫字樓+商務(wù)（酒店））公寓+商業(yè)裙樓4、寫字樓+商業(yè)裙樓5、商務(wù)（酒店店）公寓+商業(yè)裙樓根據(jù)地塊的限限制條件，目目前能做出的的定位組合就就是以上五種種類型，那么么究竟哪一種種更適合，則則需要進一步步分析酒店+寫字樓+商業(yè)裙樓從我們市調(diào)的的情況來看，，目前該區(qū)域域缺乏酒店，，特別是星級級酒店，應(yīng)該該說從市場的的角度，做酒酒店是有市場場的。但是從從這一組合來來看，最大的的問題就是可可售物業(yè)將不不會太多，而而且目標客戶戶群的選擇面面也相對比較較狹窄，另外外還有一個問問題就是如果果選擇自建星星級酒店，則則會面臨投資資大，回收周周期長的問題題，我們認為為在xx現(xiàn)階段，這樣樣的組合并不不適宜酒店+寫字樓+商務(wù)（酒店））公寓+商業(yè)裙樓這一組合基本本上涵蓋了商商業(yè)物業(yè)的所所有形態(tài)，另另外從純商業(yè)業(yè)項目的角度度考慮，將來來要面對的客客戶更多是以以投資為主，，因此需要著著重考慮產(chǎn)品品的投資屬性性，在這一組組合中，公寓寓由于其戶型型小，總價低低，一直以來來都是各投資資者比較追捧捧的產(chǎn)品，未未來可形成快快銷的產(chǎn)品相相對較多，從從資金安全的的角度，xx建議可考慮選選擇這一產(chǎn)品品組合。這一組合中的的酒店，建議議在大地塊中中暫不考慮，，可在后期開開發(fā)小地塊時時考慮修建酒酒店。寫字樓+商務(wù)（酒店））公寓+商業(yè)裙樓這一組合最大大的優(yōu)勢就是是在于未來各各組合部分均均可完全銷售售，不存在沉沉淀資產(chǎn)，對對公司的資金金占用不會太太大，而且在在宏觀調(diào)控的的大背景下，，純商業(yè)公寓寓的銷售必將將受到市場的的強烈關(guān)注，，特別是商業(yè)業(yè)物業(yè)不限購購、不限貸、、無房產(chǎn)稅的的特點，更將將受到投資市市場的強烈關(guān)關(guān)注，xx建議將這一組組合作為首選選。寫字樓+商業(yè)裙樓這一組合的產(chǎn)產(chǎn)品線比較單單一，而且目目前重慶市場場上寫字樓的的價格其實與與同地段的住住宅相比，差差別并不大，，但是購買的的人群卻要窄窄很多，因此此xx建議這種組合合不宜考慮商務(wù)（酒店））公寓+商業(yè)裙樓單就這種組合合的產(chǎn)品而言言，都屬于快快銷品，能迅迅速的回收資資金，但是這這一組合最大大的問題是未未來整個項目目的形象、檔檔次可能很難難提高，而且且對后期企業(yè)業(yè)品牌的建立立也不會有太太大的幫助，，因此xx建議這一組合合也不宜考慮慮產(chǎn)品組合中各各產(chǎn)品的比例例關(guān)系建議在前面的分析析中，xx認為寫字樓+商務(wù)（酒店））公寓+商業(yè)裙樓這一一組合是最適適合本項目所所采用，因此此在比例關(guān)系系上的建議，，僅就對這一一種提出的建建議項目營銷整體體定位營銷目標新天澤國際廣場在12個月內(nèi)基本清盤,力爭SOHO樓套內(nèi)均價達到8800元，寫字樓套內(nèi)均價達到9800元，商鋪的建面均價達到22000元，為xx公司創(chuàng)造良好的項目收益。樹立xx中央街區(qū)二郎區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者項目地位，讓西重慶首座時尚綜合體項目形象深入人心。推廣項目品牌的同時嫁接企業(yè)品牌，推動xx地產(chǎn)借助項目影響力成為重慶市主城內(nèi)開發(fā)城市項目的知名地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中初具品牌力。價值提升的過程改變產(chǎn)品功能能特征，變使使用價值為投投資價值，從從根本上解決決區(qū)域輻射力力不強的瓶頸頸。（投資市市場看重的是是物業(yè)的保值值和升值潛力力，在投資產(chǎn)產(chǎn)品選擇上沒沒有太強的區(qū)區(qū)域界限，且且更注重區(qū)域域的后續(xù)爆發(fā)發(fā)力。這些正正是本項目的的優(yōu)勢）項目營銷屬性性定位投資者：本項目主要目標客群職業(yè)特征：各各企事業(yè)單位位中高層管理理人士、私企企高管、公務(wù)務(wù)員、醫(yī)生、、律師、中小小業(yè)主、自由由職業(yè)者等主要特征：擁擁有一定資金金實力或有一一定閑散資金金，有增值保保值等需求。。看好房地產(chǎn)產(chǎn)市場無明顯顯地域偏好，，主要看好物物業(yè)所在區(qū)域域未來規(guī)劃、、發(fā)展空間、、政策導(dǎo)向以以及物業(yè)本身身投資價值、、升值空間等等等。區(qū)域來源：主主要來自于本本區(qū)域及相鄰鄰的南坪、高高新區(qū)等，部部分來自于主主城其它各區(qū)區(qū)（江北、解解放碑），少少量來自于周周邊區(qū)縣及其其它城市。項目目標客群群定位自用者：本項目次要目標客群主要特征：看看好二郎未來來發(fā)展前景，，在二郎具有有居住、辦公公等需求；或或?qū)Χ删哂杏幸欢▍^(qū)域情情節(jié)。對品質(zhì)質(zhì)要求較高或或有一定置辦辦固定資產(chǎn)的的需求，具有有一定資金實實力。職業(yè)特征：中中小型企業(yè)業(yè)業(yè)主、私企老老板、各企事事業(yè)單位中高高層管理人士士、公務(wù)員、、醫(yī)生、律師師、自由職業(yè)業(yè)者等區(qū)域來源：本本區(qū)域，以及及來自于在二二郎工作生活活的其它各區(qū)區(qū)、周邊區(qū)縣縣、以及外地地人士。項目目標客群群定位兩者兼有：本項目次要目標客群主要特征：短短期內(nèi)在二郎郎工作、生活活或辦公，看看好二郎未來來發(fā)展前景，，考慮購買住住房或置辦固固定資產(chǎn)，滿滿足短期居住住或辦公或以以及未來增值值需要，具有有一定資金實實力。職業(yè)特征：中中小型企業(yè)業(yè)業(yè)主、私企老老板、高管、、各企事業(yè)單單位中高層管管理人士、公公務(wù)員、醫(yī)生生、律師、自自由職業(yè)者等等區(qū)域來源：主主要來自于在在二郎工作生生活的其它各各區(qū)、周邊區(qū)區(qū)縣、以及外外地人士，少少量來自于本本區(qū)域。項目目標客群群定位目標客群競爭爭策略市場為導(dǎo)向定價策略項目整體的價價格定位xx建議以市場為為參照和導(dǎo)向向，以確保項項目現(xiàn)金流安安全為目標，，在宏觀調(diào)控控的市場環(huán)境境下，確?？炜焖黉N售為定定價原則雖然本項目的的投資價值較較高，且投資資的障礙也較較小，但是考考慮到整體市市場的相對低低迷，在這樣樣的環(huán)境下，，不宜在價格格上去做區(qū)域域的領(lǐng)導(dǎo)者，，這不僅會使使銷售速度放放緩，甚至可可能給整個項項目帶來一定定的政策風(fēng)險險，因此xx建議在價格策策略的制定上上應(yīng)以安全為為主，確保項項目快銷為原原則。項目整體價格格定位清水均價備注SOHO一期8500套內(nèi)價格SOHO二期8800套內(nèi)價格SOHO三期9100套內(nèi)價格寫字樓9800套內(nèi)價格商業(yè)廣場商鋪一樓30000建面價格商業(yè)廣場商鋪二樓21000建面價格商業(yè)廣場商鋪三樓13000建面價格項目預(yù)計價格格體系表單單位：元元/㎡SOHO公寓價格演變變說明：SOHO樓的銷售周期期按照6個月來計算，，每兩個月推推出一棟。單位：元/平米11年9月10月11月12月12年1月2月3月寫字樓價格演演變說明：寫字樓樓的銷售周期期按照4個月來計算，，分兩批次推推出，每兩個個月推出一批批。單位：元/平米12年4月5月6月7月8月9月商鋪價格演變變說明：商鋪的的價格按照三三層實現(xiàn)建面面均價22650元/平米，銷售周周期按照3個月來計算，，分兩批次推推出，每45天推出一批。單位：元/平米12年7月8月9月解讀市場及項項目項目定位具體推廣節(jié)奏奏營銷主題及生生活理念倡導(dǎo)導(dǎo)階段營銷主題題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點點提煉詳細產(chǎn)品建議議書營銷代理費用用報價、計費費方式及付款款方式組織架構(gòu)及人人員配置及簡簡歷目標考核建議議銷售管控模式式銷售保障措施施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄營銷排期：項項目總體銷售售進度控制圖圖售前準備期推售排期推售產(chǎn)品推廣執(zhí)行渠道執(zhí)行案場籌備第一階段：9-11月項目亮相、蓄蓄客、10月10日一批次開盤盤第三階段：12年2月26日三批次加推9月第二階段：12月11日/12月25日二批次加推10月11月12月12年1月2月3月4月5月案場軟性管理理：8月底團隊定崗崗及培訓(xùn)，9月初外展，9月8底正式進場，，配合外賣場場和臨時接待待中心案場硬件配置置：9月底：精裝修修樣板示范區(qū)區(qū)域盛大開放放形象訴求期項目價值全面面呈現(xiàn)樣板展示,形象提升開盤熱銷期二期SOHO公寓加推三期熱銷期精裝SOHO服務(wù)公寓啟動并持續(xù)執(zhí)執(zhí)行準備SOHO商務(wù)公寓三期SOHO認購期商務(wù)加力精裝寫字樓認認購期精裝寫字樓寫字樓推售期期推售排期推售產(chǎn)品推廣執(zhí)行渠道執(zhí)行第四階段：6-11月寫字樓亮相、、蓄客、6月一批次開盤盤6月第五階段：12月-13年5月商鋪亮相、蓄蓄客、12月一批次開盤盤7月9月10月項目價值全面面呈現(xiàn)完美收官,品牌建立一批次商鋪推推售二批次加推商商鋪精裝寫字樓持續(xù)執(zhí)行商業(yè)廣場街鋪鋪商業(yè)落地營銷排期：項項目總體銷售售進度控制圖圖理由：商務(wù)公寓靠近近公園，同時時其價值相對對服務(wù)式公寓寓稍高，后期期推出利于漲漲價。精裝SOHO服務(wù)式公寓二期SOHO商務(wù)公寓一期：精裝SOHO服務(wù)式公寓，分兩次推出(10月/11月)二期：SOHO商務(wù)公寓，分兩次推出(12月/12年1月)推盤順序推盤策略三期：SOHO商務(wù)公寓，分兩次推出(12年2月/12年3月)三期SOHO商務(wù)公寓四期精裝寫字樓五期商業(yè)街鋪理由：在前期期推售SOHO樓的時候，可可以不斷增強強市場對項目目的預(yù)期，高高配置的寫字字樓緊隨SOHO推出，而商業(yè)業(yè)街鋪的銷售售則建議待街街鋪成形后再再銷售。精裝SOHO服務(wù)式公寓二期SOHO商務(wù)公寓四期：精裝寫字樓，分兩次推出(12年4月/12年6月)五期：商業(yè)廣場街鋪，分兩次推出(12年7月/12年9月)推盤順序推盤策略三期SOHO商務(wù)公寓四期精裝寫字樓五期商業(yè)街鋪營銷排期：項項目開盤前關(guān)關(guān)鍵營銷節(jié)點點控制圖10月10日9月25日9月11日8月前期準備巡展、外賣場開放接待中心開放項目正式亮相項目第一次開盤正式開盤VIP全城發(fā)放準備期蓄客期應(yīng)變策略應(yīng)對打擊捂盤盤惜售的政策策，在分別取取得精裝SOHO式服務(wù)公寓和和SOHO商務(wù)公寓的預(yù)預(yù)售證之前，，考慮分別將將部分物業(yè)進進行銀行抵押押，在兩棟樓樓各自加推前前進行解押。。在10月10日項目第一次次開盤前，經(jīng)經(jīng)過甄別如有有效客戶能達達到800~1000組，可考慮將將精裝酒店式式服務(wù)公寓整整體開出，不不再分期推出出，其所面世世的價格相應(yīng)應(yīng)進行調(diào)升。。（此策略主主要考慮規(guī)避避未來宏觀調(diào)調(diào)控的不確定定因素）由于二郎區(qū)域域商務(wù)樓市場場的不確定因因素，在前期期客戶積累上上著重甄別精精裝公寓客戶戶，如精裝公公寓客戶積累累不夠理想，，考慮原定的的精裝公寓取取消，在后期期推出。(在此期間xx將再次針對區(qū)區(qū)域商務(wù)樓市市場進行摸底底調(diào)研,增強操作安全全性)推盤策略1、拜訪九龍園園區(qū)政府機關(guān)關(guān)科級以上政政府官員（載載體：項目價價值白皮書））2、跟蹤九龍園園區(qū)重點企事事業(yè)單位中高高級管理干部部（載體：項項目價值白皮皮書）3、項目現(xiàn)場接接待中心、外外賣點（楊家家坪、觀音橋橋、南坪）、、巡展點（九九龍園區(qū)、西西部奧特萊斯斯、解放碑等等，必要時可可考慮周邊區(qū)區(qū)縣巡展）4、發(fā)展大客戶戶VIP（9月項目亮相蓄蓄客同時，以以發(fā)放VIP商務(wù)鉑金卡的的形式同期開開始積累商務(wù)務(wù)公寓大客戶戶，為后期商商務(wù)公寓開盤盤打下基礎(chǔ)））5、SP活動積累、房房交會展示積積累等6、其它通過媒媒體而來的所所有自然來訪訪、來電客戶戶。1、接待來訪客客戶同時即發(fā)發(fā)放VIP卡，進行第一一道甄別。2、開盤前一周周左右，以收收取誠意金或或憑銀行存款款金額的形式式進行VIP卡升級，進行行非誠意客戶戶甄別，剩下下為項目準業(yè)業(yè)主。渠道方案客戶甄別蓄客方案蓄客方案團購策略1、首先放開是整整層認購客戶戶，然后再針針對半層客戶戶，最后才對對散戶放開銷銷售2、根據(jù)各個認認購期的不同同，設(shè)計不同同的折扣優(yōu)惠惠，原則上是是整層購買的的折扣最高，，半層其次，，散戶折扣最最低3、為保證客戶戶整層認購的的熱情，可有有針對性的設(shè)設(shè)計銷售措施施及認定條件件4、另外還應(yīng)針針對周邊的特特定群體，制制定特別的團團購政策5、團購應(yīng)與渠渠道一起啟動動，應(yīng)將團購購作為一期銷銷售的重要銷銷售工具前述蓄客步驟驟為理想狀態(tài)態(tài)下的進程，，市場難免發(fā)發(fā)生特殊情況況，以下一系系列指標都可可能在一定范范圍內(nèi)發(fā)生變變化，還會相相互影響。我我們會每1周對蓄客情況況進行匯總，，歸類分析，，在大目標不不變的前提下下，逐步修正正后期蓄客計計劃。在監(jiān)控控、修正中成成功完成蓄客客。來訪量來訪成功率儲客量認購成功率特殊情況監(jiān)控控對蓄客情況進行監(jiān)監(jiān)控，蓄客期每日來訪訪量應(yīng)不少于于計劃批數(shù)，，如果少于計計劃批數(shù)，加加大推廣力度度來訪成功率是對蓄客結(jié)果影響最敏感感的指標，為使來來訪成功率達到既既定目標，隨時注注意對客戶的心理理分析和對銷售人人員的培訓(xùn)開盤成功率保守估估計在70%，價格體系、優(yōu)惠惠措施、以及前期期一系列工作是保保證開盤成功率達達70%的基礎(chǔ)對蓄客情況進行監(jiān)控，，蓄客期每月儲客量應(yīng)應(yīng)不少于計劃批數(shù)數(shù)，如果少于計劃劃批數(shù)，加大推廣廣力度蓄客信息監(jiān)控蓄客方案以填寫來訪客戶登登記表的方式收集集客戶信息，匯總總分析，為我們的的媒體監(jiān)控、價格修修正和銷售控制尋求依據(jù)。蓄客/銷售情況日報表蓄客/銷售情況周報表蓄客/銷售情況月報表根據(jù)每個周期的蓄蓄客/銷售情況編制相應(yīng)應(yīng)的數(shù)據(jù)分析表并根據(jù)每個周期實實際情況制定執(zhí)行行案調(diào)整計劃，于于后期提交。來訪客戶信息監(jiān)控蓄客方案解讀市場及項目項目定位具體推廣節(jié)奏營銷主題及生活理理念倡導(dǎo)階段營銷主題倡導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點提煉煉詳細產(chǎn)品建議書營銷代理費用報價價、計費方式及付付款方式組織架構(gòu)及人員配配置及簡歷目標考核建議銷售管控模式銷售保障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄二郎之于重慶，并并不是一個完整的的組團二郎之于重慶人，，并不代表城市這里過去沒有商圈圈，將來也很難有有，那么在這樣的的環(huán)境下，xx中央街區(qū)該如何定定位自己？現(xiàn)在有必要再審視視下項目的產(chǎn)品：：公寓+寫字樓+少量商業(yè)鋪面xx中央街區(qū)其實并不不是一個傳統(tǒng)意義義上的城市綜合體體，并不是一個SHOPINGMALL。xx中央街區(qū)是什么？？就產(chǎn)品本身而言，，本項目的商務(wù)屬屬性要大于商業(yè)屬屬性，而實際上通通過我們對整個區(qū)區(qū)域市場的調(diào)查和和了解，區(qū)域市場場對商務(wù)產(chǎn)品的現(xiàn)現(xiàn)實需求量和潛在在需求量是非常巨巨大的。而區(qū)域市市場全時商務(wù)的缺缺失，實際上為本本項目提供了一個個非常理想的營銷銷定位點因此，xx的主張是重慶西全時商務(wù)務(wù)時尚基地由這一主題所帶來來的生活理念應(yīng)該該是全時商務(wù)生活特區(qū)區(qū)、個性、時尚、、娛樂在商務(wù)主題下的生生活理念應(yīng)是圍繞繞商務(wù)來展開，考考慮到產(chǎn)品的特性性，在營造氛圍上上更偏年輕化，主主要針對年輕的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人群來考慮重慶西全時商務(wù)時尚基地首個專業(yè)精裝寫字樓首個開放式體驗休閑中心首個精裝商務(wù)服務(wù)式公寓圍繞重慶西全時商商務(wù)時尚基地的項項目概念，包裝產(chǎn)產(chǎn)品功能，使項目目成為多個唯一功功能的集合體，放放大項目的產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先型。商業(yè)廣場SOHO公寓寫字樓解讀市場及項目項目定位具體推廣節(jié)奏營銷主題及生活理理念倡導(dǎo)階段營銷主題倡導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點提煉煉詳細產(chǎn)品建議書營銷代理費用報價價、計費方式及付付款方式組織架構(gòu)及人員配配置及簡歷目標考核建議銷售管控模式銷售保障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄入市階段營銷主題題重慶西，全時商務(wù)務(wù)時尚基地xx地產(chǎn)重慶首獻，首首座“三不”投資資平臺因為考慮入市階段段營銷主題的任務(wù)務(wù)就是在短時間內(nèi)內(nèi)聚焦眼球，使目目標客群關(guān)注本項項目，因此在主題題選擇上應(yīng)直接明明了，直擊目標客客戶內(nèi)心需求同時時用xx品牌帶出項目，使使項目更具誠信度度。主要活動執(zhí)行接待中心開放暨活體櫥窗展示活動活動目的：形式新新穎的活體櫥窗秀秀配合現(xiàn)場接待中中心開放，項目高高調(diào)亮相，第一時時間樹立項目中心心城市地段高端品品質(zhì)投資項目形象象?；顒訒r間：2011年9月活動地點：項目現(xiàn)現(xiàn)場接待中心活動內(nèi)容：1、邀請九龍園區(qū)政政府官員蒞臨，為為接待中心開放剪剪彩；2、邀請部分業(yè)界人人士參加，形成一一定口碑傳播；3、公司及合作單位位領(lǐng)導(dǎo)詳細推介項項目產(chǎn)品；4、邀請主流媒體參參加，事后進行項項目形象暨產(chǎn)品價價值炒作；5、設(shè)置小禮品現(xiàn)場場贈送。主要活動執(zhí)行精裝SOHO公寓開盤活動活動目的：盛大開開盤，聚集人氣，，塑造項目旺銷局局面活動時間：2011年10月10日活動地點：項目現(xiàn)現(xiàn)場接待中心活動內(nèi)容：1、舉行隆重開盤慶慶典；2、邀請主流媒體參參觀，事后進行新新聞炒作；3、設(shè)置現(xiàn)場抽獎等等游戲，充分體現(xiàn)現(xiàn)投資感；4、設(shè)置小禮品現(xiàn)場場贈送；3、房交會活動活動目的：宣傳區(qū)區(qū)域發(fā)展前景，樹樹立項目投資形象象，推介企業(yè)品牌牌實力，積累VIP客戶?；顒訒r間：2011年10月重慶秋季房交會會活動地點：房交會會活動現(xiàn)場活動內(nèi)容：1、現(xiàn)場推介項目及及企業(yè)形象；2、參與房交會現(xiàn)場場專題論壇活動，，討論二郎區(qū)域未未來發(fā)展暨項目現(xiàn)現(xiàn)場推介；3、網(wǎng)絡(luò)媒體配合進進行新聞炒作；4、設(shè)置小禮品現(xiàn)場場贈送；5、看房車隨時接送送客戶至項目現(xiàn)場場參觀?；顒游锪希喉椖績r值白皮書、、戶型冊、沙盤、、模型等團隊組織：銷售人人員6名、管理人員2名、保安4名主要活動執(zhí)行SOHO樓持續(xù)銷售階段營營銷主題中國的微軟從此出出發(fā)xx地產(chǎn)年度巨獻，重重慶西全時商務(wù)時時尚基地在這一階段需要更更加鞏固項目的商商務(wù)屬性，使“商商務(wù)”成為的標簽簽和代名詞，以便便項目能與周邊其其他住宅小戶型項項目有很明顯的市市場區(qū)隔圣誕優(yōu)惠商務(wù)公寓團購活動目的：商務(wù)公公寓開盤團購，并并以圣誕節(jié)為由提提供優(yōu)惠息活動時間：2011年12月活動地點：項目現(xiàn)現(xiàn)場活動內(nèi)容：1、組織前期積累的的商務(wù)公寓VIP大客戶進行團購；；2、邀請主流媒體參參加，事后新聞炒炒作；3、設(shè)置小禮品現(xiàn)場場贈送；主要活動執(zhí)行新春客戶嘉年華活動活動目的：客戶聯(lián)聯(lián)歡，維護客戶關(guān)關(guān)系活動時間：2012年1月活動地點：項目現(xiàn)現(xiàn)場活動內(nèi)容：1、舉行盛大文藝表表演，回饋業(yè)主；；2、邀請前期購買客客戶參加；3、邀請主流媒體參參加，事后新聞炒炒作。主要活動執(zhí)行寫字樓營銷階段主主題二郎的精裝寫字樓樓xx地產(chǎn)年度巨獻，二二郎首座全精裝5A級寫字樓寫字樓所面對的客客戶主要是區(qū)域內(nèi)內(nèi)的中小型企業(yè)，，特別是幾大專業(yè)業(yè)市場中的經(jīng)營大大戶，針對這些客客戶傳播的信息越越直接越簡單就越越有效果，因為這這群人因為生意太太忙，對不夠直接接的信息，這些人人很難接收到，因因此針對這群人應(yīng)應(yīng)該進行最直接的的傳播商業(yè)廣場的商鋪營營銷階段主題全臨街的時尚商鋪鋪xx地產(chǎn)年度巨獻，時時尚開放街區(qū)全臨臨街鋪面這一階段銷售的產(chǎn)產(chǎn)品為商鋪，對于于商鋪的購買群體體而言，位置和人人氣是最重要，而而“全臨街”的概概念則會對這部分分群體帶來極大的的吸引力，使本項項目能在短時間內(nèi)內(nèi)受到目標客戶的的強烈關(guān)注解讀市場及項目項目定位具體推廣節(jié)奏營銷主題及生活理理念倡導(dǎo)階段營銷主題倡導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點提煉煉詳細產(chǎn)品建議書營銷代理費用報價價、計費方式及付付款方式組織架構(gòu)及人員配配置及簡歷目標考核建議銷售管控模式銷售保障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄價值提升的過程從xx對市場的分析和判判斷來看，本項目目的核心賣點應(yīng)該該來自于“純商業(yè)業(yè)”這一項目屬性性，這一屬性所帶帶來的是項目“不不限購、不限貸、、無房產(chǎn)稅”這一一完全區(qū)別于住宅宅類產(chǎn)品的投資屬屬性，將使市場將將本項目作為一個個重要的投資出口口來關(guān)注在這樣的市場環(huán)境境下，xx認為，本項目的核核心賣點應(yīng)該是如如何去提煉項目““無障礙投資”這這一概念，使項目目不限購，不限貸貸、不房產(chǎn)稅，這這一優(yōu)勢凸顯出來來，基于這樣的考考慮，xx所提出的核心賣點點是重慶首個“三不””房產(chǎn)投資平臺——xx?中央大街解讀市場及項目項目定位具體推廣節(jié)奏營銷主題及生活理理念倡導(dǎo)階段營銷主題倡導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)品核心賣點提煉煉詳細產(chǎn)品建議書營銷代理費用報價價、計費方式及付付款方式組織架構(gòu)及人員配配置及簡歷目標考核建議銷售管控模式銷售保障措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄項目產(chǎn)品建議在對xx中央街區(qū)的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計方案進行詳細細研究之后，xx認為這是一個比較較優(yōu)秀的方案，不不存在大的原則性性錯誤，因此在產(chǎn)產(chǎn)品建議上對原方方案沒有顛覆性的的意見，僅提供一一些可能會對產(chǎn)品品品質(zhì)和檔次及價價值感有所提升的的建議規(guī)劃方案：這一規(guī)劃方案充分分利用了地塊條件件，規(guī)劃布局合理理，做到了地塊價價值最大化的原則則，xx認為并無需調(diào)整的的問題建筑立面：就這樣的建筑立面面而言，xx認為兼具了現(xiàn)代建建筑的大器與時尚尚，品質(zhì)感強，對對這一建筑立面，，xx認為無需再再做修改和和調(diào)整景觀建議：：就本項目的的景觀設(shè)計計而言，應(yīng)應(yīng)著重考慮慮景觀與商商業(yè)，景觀觀與人之間間的互動和和促進，而而不是按照照住宅思維維來考慮本本項目的景景觀。xx建議景觀以以城市精神為主題，著著重用雕塑塑小品、精精品水景、、地面及墻墻面鋪貼來來表現(xiàn)，在在重要景觀觀節(jié)點處可可適當種植植大型常綠綠喬木，局局部小節(jié)點點可用四季季花卉搭配配常綠植物物考慮戶型設(shè)計：：在戶型設(shè)計計上，xx認為SOHO樓的戶型比比較理想，，不過對寫寫字樓有點點小建議提提出供參考考，xx認為寫字樓樓的公攤面面積略大，，配置可考考慮適當降降低一些在命題之外外xx的思考在完成開發(fā)發(fā)商的投標標命題要求求之后，xx還意猶未盡盡，在命題題之外還有有一些思考考，在這里里一并奉獻獻，以體現(xiàn)現(xiàn)xx之專業(yè)水準準營銷策略一提升產(chǎn)品價價值措施1：精裝修提升溢價空間——高標準裝修水準，菜單式備選方案從產(chǎn)品包裝到銷售的整體服務(wù)，徹底打消客戶的后顧之憂。高標準裝修修水準，提提升項目整整體品質(zhì),達到排它性性市場地位位；菜單式備選選精裝方案案，個性家家居設(shè)計，，引領(lǐng)時尚尚新潮流；；品質(zhì)→品味→個性化，處處處有驚喜喜提升產(chǎn)品價價值精裝修標準建議：按1000元/平米的價格考慮精裝標準。主要品牌參考如下：序號項目參考品牌一地面1、復(fù)合地板圣像/紅海風(fēng)情2、玻化磚/防滑磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚二墻面1、套裝門/門套線美心/鑫鑫2、墻磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚三安裝材料1、筒燈/日光燈三雄極光2、開關(guān)/插座正泰幻銀3、面盆/馬桶/花灑杜拉維特/TOTO4、地柜/吊柜博洛尼/百吉5、洗菜盆/龍頭科勒6、熱水器能率/華帝7、灶/抽油煙機老板/華帝提升產(chǎn)品價價值借力發(fā)力，，擴大影響響。利用品牌嫁嫁接策略，，可使項目目迅速提高高品牌知名名度和美譽譽度，迅速速獲得購房房群體的認認知和喜愛愛，占領(lǐng)市市場，樹立立市場競爭爭壁壘，提提高市場競競爭力。如如可聘請國國際知名物物業(yè)公司（（如ＤＴＺＺ）為項目目物業(yè)顧問問，印證項項目高端的的形象和提提供價格支支撐。措施2：嫁接名牌提升市場價值措施3：提供售后資產(chǎn)管理服務(wù)，實現(xiàn)有保障的投資綜合服務(wù)物業(yè)資產(chǎn)管管理通過日日常項目管管理，實行行物業(yè)最佳佳用途，使使物業(yè)最終終實現(xiàn)價值值最大化。。先進服務(wù)xx多方資產(chǎn)管管理服務(wù)得得到社會各各界的認可可，包括房房地產(chǎn)投資資信托，證證券投資收收益，資產(chǎn)產(chǎn)融資重組組。xx提供售售后的資產(chǎn)產(chǎn)管理服務(wù)務(wù)，解決投投資客戶后后顧之憂。。季度報告我們的客戶戶每季度可可收到物業(yè)業(yè)的財務(wù)預(yù)預(yù)計表，確確保高效的的租務(wù)管理理，同時我我們預(yù)測物物業(yè)風(fēng)險和和資金風(fēng)險險以確保物物業(yè)在未來來5年保持穩(wěn)定定的收益率率。長期戰(zhàn)略我們的長期期戰(zhàn)略是結(jié)結(jié)合我們先先進的信息息系統(tǒng)以及及豐富的專專業(yè)經(jīng)驗，，在降低成成本和控制制風(fēng)險的同同時，增加加物業(yè)的價價值。短期期內(nèi)為客戶戶提供全面面和深入的的專業(yè)信息息，使客戶戶更專注于于核心業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略制定定。提升產(chǎn)品價價值1、公共空間間裝修——星級裝修標標準，強化化視覺沖擊擊，提升項項目品質(zhì)，，弱化梯戶戶比比例過過低帶來的的不利影響響，以體現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主尊崇崇感。措施4：改善產(chǎn)品細節(jié)，提升產(chǎn)品檔次提升產(chǎn)品價價值智能化概念念——引入物聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)概念，打打造“智慧慧商務(wù)生活活”，提升升項目檔次次，營造項項目高端形形象。措施5：改善產(chǎn)品細節(jié)，提升產(chǎn)品檔次智能化商務(wù)包括商務(wù)智能中心系系統(tǒng)、電視視監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、樓宇對對講系統(tǒng)、、自動抄表表系統(tǒng)、IC卡停車車場管理系系統(tǒng)、背景景音樂系統(tǒng)統(tǒng)、小區(qū)Internet系系統(tǒng)、公共共電視系統(tǒng)統(tǒng)等。創(chuàng)造安全、、舒適、高高品位的居居住，滿足足業(yè)主對不不同環(huán)境的的需求，極極大地改善善了生活品品質(zhì)，服務(wù)于人們們的商務(wù)生活，因此此應(yīng)更全面面、更富有人性性化，為項目制制造賣點，，提高附加加值。提升產(chǎn)品價價值提升產(chǎn)品價價值引入全球最最大服務(wù)式式公寓管理理公司Oakwood（奧克伍德德），為項項目注入國國際化元素素措施6：引入高檔商業(yè)機構(gòu)，為商務(wù)公寓貼金提升產(chǎn)品價價值目前周邊缺缺乏集中式式商業(yè)廣場場；周邊滿足基基本日常生生活需求的的設(shè)施尚不不完善，僅僅有一個新新世紀超市市（西城大大院），區(qū)區(qū)域型商業(yè)業(yè)尚還不夠夠；目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)缺少一個個上檔次的的商業(yè)物業(yè)業(yè)，截流本本區(qū)域消費費，滿足時時尚休閑、、娛樂的場場所；區(qū)域內(nèi)缺少少一個聚集集人氣的商商業(yè)中心廣廣場；措施7：打造商業(yè)廣場，提升項目整體形象、檔次，提供強力支撐通過對周邊邊市場的了了解，我們們看到…因此，xx對項目商業(yè)業(yè)的初步設(shè)設(shè)想是：體量適中的的精品購物物中心，提提供舒適的的室內(nèi)購物物環(huán)境，考考慮滿足目目標客戶群群的業(yè)態(tài)組組合；設(shè)計獨特，，開放式的的休閑廣場場，吸引及及聚集人氣氣。提升產(chǎn)品價價值提升產(chǎn)品價價值休閑廣場：：中高檔，待待未來開業(yè)業(yè)后市場與與項目自身身的發(fā)展再再逐步調(diào)整整檔次；以其自身所所營造的景景觀效果及及各種活動動，吸引人人群聚集，，增加商業(yè)業(yè)人氣。商場部分：：商業(yè)檔次——適當超前，，不宜過度度拔高（中中高檔，隨隨著區(qū)域發(fā)發(fā)展逐漸提提升），中中檔部分為為主流，高高檔部分拔高項項目調(diào)性，，達到高調(diào)調(diào)亮相目的的業(yè)態(tài)規(guī)劃——休閑、娛樂樂、餐飲為為主，購物物（精品專專賣等）為為輔（區(qū)域域缺乏上檔檔次上規(guī)模模的娛樂休休閑中心，而餐餐飲類商業(yè)業(yè)較多）入駐品牌——國內(nèi)一線品品牌為主（（隨著經(jīng)營營的情況不不斷更替提提高）成為覆蓋二郎片區(qū)、輻射臨近區(qū)域的最高檔次體驗式休閑、娛樂購物中心營銷策略二此政策更多多的是從投投資安全性性打消市場場的懷疑；；同時，客客戶相當于于用購房的的方式做了了一個2年定期20%回報的投資資，是目前前市場上難難得的高額額投資產(chǎn)品品；而2年內(nèi)形成對對購房資金金的封閉式式融資，變變房地產(chǎn)營營銷為資本本運作；2年后如有回回購案例產(chǎn)產(chǎn)生，因過過戶等造成成的手續(xù)費費由雙方各各承擔50%。無憂購房攻攻略針對目前住住宅市場限限購（限制制外地人購購買）、限限貸、房產(chǎn)產(chǎn)稅的投資資限制，本本項目作為為純商業(yè)型型項目，均均不會受到到這些限制制，在目前前投資熱情情不減，但但需求被抑抑制的市場場環(huán)境下，，像本項目目這樣不受受任何限制制的投資型型項目將會會受到市場場的熱烈追追捧無憂購房攻攻略利用項目純純商業(yè)的項項目屬性，，透過xx的全國分銷銷網(wǎng)絡(luò)，將將更多外地地投資者引引入到本項項目中來成都北京重慶香港大連廣州天津無錫蘇州南京寧波上海無憂購房攻攻略推廣策略五大推廣策略整合營銷策策略線上，線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點，多種營銷模式全面攻擊。周邊小區(qū)政府機關(guān)專業(yè)市場業(yè)業(yè)主……渠道營銷項目亮相示范體系開開放開盤房交會……活動執(zhí)行報媒網(wǎng)絡(luò)電臺車身電視短信線上媒體組組合媒體選擇建建議內(nèi)容媒體作用描述xx建議1重慶晨報輻射最廣,受眾最多主選2重慶晚報價格最貴,效果最差備選3重慶商報適應(yīng)高端形象主選4重慶時報報紙改版,效果一般備選5藍籌地產(chǎn)專業(yè)雜志,效果一般備選6新女報青年熱刊，青年群體為主備選

備注：xx建議主力媒體以晨報和商報為主，但為了維護與其他媒體關(guān)系，避免意外情況發(fā)生，建議在關(guān)鍵節(jié)點，比如開盤信息發(fā)布，建議考慮選擇一至兩家其他媒體同步發(fā)行。報媒選擇:xx按照本項目目目標客群群,選擇平面媒媒體。具體體發(fā)布時間間及內(nèi)容根根據(jù)當月推推廣計劃確確定。內(nèi)容媒體作用描述xx建議1大渝網(wǎng)輻射最廣,受眾最多次選2新浪網(wǎng)綜合門戶網(wǎng)站,地產(chǎn)專業(yè)性有待加強備選3焦點網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力有限備選4搜房網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力較大主選5樓訊網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力較小備選

備注:xx建議主力網(wǎng)絡(luò)媒體以搜房網(wǎng)為主，大渝網(wǎng)為輔，信息和新聞發(fā)布以搜房網(wǎng)為主，關(guān)鍵節(jié)點信息發(fā)布可同步進行。網(wǎng)絡(luò)媒體選選擇:xx按照本項目目目標客群群,選擇網(wǎng)絡(luò)媒媒體。具體體發(fā)布時間間及內(nèi)容根根據(jù)當月推推廣計劃確確定。媒體選擇建建議發(fā)布時間：：2011年9月—2012年3月。發(fā)布數(shù)量:50塊發(fā)布內(nèi)容:項目形象滲滲透，附加加項目重要要節(jié)點信息息解放碑商圈觀音橋商圈未來國際、、美源國際際、中信大大廈、弗瑞瑞登、同聚聚遠景、嘉嘉年華大廈廈、世貿(mào)中中心、國貿(mào)貿(mào)中心、紐紐約紐約……電梯媒體選選擇:xx建議選擇觀觀音橋、解解放碑等地地寫字樓作作為電梯媒媒體主要發(fā)發(fā)布地點。。媒體選擇建建議電臺媒體選選擇:xx建議選擇重重慶交廣臺臺，在上下下班時段及及中午時段段集中投放放。節(jié)目形式:贊助“國際財經(jīng)連連線”專題題，每半個個小時循環(huán)環(huán)播報；廣廣告+欄目標頭重重復(fù)提醒的的方式，迅迅速抓取投投資人群注注意第一階段：：發(fā)布時間：：2011年10月發(fā)布內(nèi)容：：區(qū)域概念念、項目投投資價值訴訴求與關(guān)鍵鍵信息第二階段：：發(fā)布時間：：2011年11月—2012年3月發(fā)布內(nèi)容：：冠名播報報及關(guān)鍵信信息媒體選擇建建議短信推廣建建議:發(fā)布對象：：區(qū)域外中中高端客戶戶、區(qū)域內(nèi)內(nèi)重點客戶戶、項目VIP客戶等發(fā)布內(nèi)容：：品牌形象象、接待中中心開放信信息、樣板板示范區(qū)開開放信息、、項目開盤盤暨加推信信息尊敬的王先生:xx中央街區(qū)，西重慶首席，精裝、無憂投資售后服務(wù)，投資必選。投資熱線：******短信示例：媒體選擇建建議解讀市場及及項目項目定位具體推廣節(jié)節(jié)奏營銷主題及及生活理念念倡導(dǎo)階段營銷主主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心賣賣點提煉詳細產(chǎn)品建建議書營銷代理費費用報價、、計費方式式及付款方方式組織架構(gòu)及及人員配置置及簡歷目標考核建建議銷售管控模模式銷售保障措措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄營銷代理費費溢價代理費費基本銷售代代理費xx綜合考慮本本項目，為為了實現(xiàn)項項目利潤最最大化，并并肩負樹立立品牌責任任以及保障障開發(fā)商的的最大利益益，本項目目營銷代理理費分兩部部分考核計計提，并免免收營銷策策劃費。服務(wù)報價營銷策劃費費基本銷售代代理費銷售代理標標準：（1）根據(jù)甲乙乙雙方共同同商定的銷銷售任務(wù)及及周期，三三個月內(nèi)當當銷售率低低于50%-60%（含50%）時，甲方方按成交合合同金額的的百分之0.8計提乙方銷銷售代理傭傭金。（2）根據(jù)甲乙乙雙方共同同商定的銷銷售任務(wù)及及周期，三三個月內(nèi)當當銷售率低低于60%-70%（含60%）時，甲方方按成交合合同金額的的百分之0.9計提乙方銷銷售代理傭傭金（3）根據(jù)甲乙乙雙方共同同商定的銷銷售任務(wù)及及周期，三三個月內(nèi)當當銷售率超超過70%-80%（含70%）時，甲方方須按成交交合同金額額的百分之之1計提乙方銷銷售代理傭傭金并補齊齊前期差額額。（4）根據(jù)甲乙乙雙方共同同商定的銷銷售任務(wù)及及周期，三三個月內(nèi)當當銷售率低低于80%-90%（含80%）時，甲方方按成交合合同金額的的百分之1.1計提乙方銷銷售代理傭傭金（5）根據(jù)甲乙乙雙方共同同商定的銷銷售任務(wù)及及周期，三三個月內(nèi)當當銷售率超超過90%（含90%）時，甲方方須按成交交合同金額額的百分之之1.2計提乙方銷銷售代理傭傭金。溢價代理費費溢價代理費費標準：甲方對乙方方高出項目目整盤均價價（底價））銷售的銷銷售收益視視為溢價收收益，甲方方將該溢價價收益的20%作為溢價代代理費支付付乙方。支付方式銷售代理費費的結(jié)算原原則及支付付時間：（1）銷售代理理費按月結(jié)結(jié)算支付（（即結(jié)算至至每月最后后一日），，甲方應(yīng)在在收到乙方方銷售代理理費結(jié)算表表后三日內(nèi)內(nèi)審核，并并在審定當當月銷售代代理費后五五日內(nèi)支付付。（2）銷售的房房屋為一次次性付款的的，該銷售售房屋的銷銷售代理費費在購房客客戶簽訂購購房合同并并付清首付付款當月結(jié)結(jié)算；（3）銷售的房房屋為按揭揭付款的，，該銷售房房屋的銷售售代理費在在購房客戶戶簽訂購房房合同并交交齊按揭資資料的當月月結(jié)算。解讀市場及及項目項目定位具體推廣節(jié)節(jié)奏營銷主題及及生活理念念倡導(dǎo)階段營銷主主題倡導(dǎo)產(chǎn)品核心賣賣點提煉詳細產(chǎn)品建建議書營銷代理費費用報價、、計費方式式及付款方方式組織架構(gòu)及及人員配置置及簡歷目標考核建建議銷售管控模模式銷售保障措措施xx業(yè)績服務(wù)承諾xx街區(qū)CONTENTS目錄項目組織架構(gòu)項目執(zhí)行總監(jiān)項目銷售總監(jiān)現(xiàn)場經(jīng)理置業(yè)顧問若干置業(yè)顧問若干高級置業(yè)顧問若干品質(zhì)管理經(jīng)理項目策劃總監(jiān)項目研究總監(jiān)項目策劃經(jīng)理項目研究經(jīng)理策劃助理若干研究助理若干項目策劃經(jīng)理策劃助理若干單一外展場單一售樓部外展場+售樓部現(xiàn)場經(jīng)理11巡場1主管兼行政1111高級置業(yè)顧問2212置業(yè)顧問3414合計789備注：項目執(zhí)行團隊中非專職上崗人員，采取例會、巡場、臨檢等方式到場，每周規(guī)定用時如下：項目執(zhí)行總監(jiān)6小時，項目銷售總監(jiān)18小時，項目策劃總監(jiān)6小時，項目策劃經(jīng)理及助理18小時，品管經(jīng)理及派出訪問員1小時。上崗人員配配置（專職職上崗）xx將為本項目目量身定制制一支高素素養(yǎng)高品位位高效率的的“三高””團隊。在在xx內(nèi)部稱之為為“準空姐姐標準的置置業(yè)顧問””和“準酒酒店標準的的服務(wù)人員員”經(jīng)理主管高級置業(yè)顧問資深置業(yè)顧問初級置業(yè)顧問文化程度大本大本大專以上大專大專以上專業(yè)工作年限5年以上3年以上3年以上本公司至少一次項目年度銷冠2年以上本公司實習(xí)期超過3個月身高男：170以上女：160以上同左男：172以上女：162以上同左同左年齡要求35以下30以下35以下30以下20以上體重男：120-160女：90-110同左男：120-160女：90-110同左同左容貌端正端正端正出眾出眾普通話流利流利標準標準標準上崗人員素素質(zhì)要求綜合對『xx街區(qū)』項目的考慮慮，為了使使該項目走走向全國，，xx決定啟用xx全國資源，，由上海VIP事業(yè)部總經(jīng)經(jīng)理梁慧嫻嫻女士親自自異地操盤盤+重慶xx資深地產(chǎn)精精英聯(lián)合營營銷，強強強聯(lián)手，確確保該項目目走向成功功。MsLisaLeung梁慧嫻女士士董事/VIP事業(yè)部總經(jīng)經(jīng)理CareerHighlights工作經(jīng)歷Shangri-laInternationalHotels–publiclistedcompanyinHongKong(1988to1993)

香格里拉國際酒店集團-香港上市公司（1989年至1993年）

Asst.DirectorofMarketingandSales,involveinallpre-openingmarketingandsalesactivities,inchargeofthecorporateandconventionmarketforthehotel市場掖廣銷售副總監(jiān)，參與所有的酒店開張銷售活動，負責酒店的企業(yè)市場及旅游市場HiltonInternational,

ChinaOffice(asubsidiaryoftheUKlistedLadbrokeGroup)/HiltonHotelShanghai(1994to1999)希爾頓國際酒店集團-英國上市公司/希爾頓國際酒店集團上海公司（1994年至1999年）DirectorofBusinessDevelopment&Marketing,

responsibleforsolicitingnewhotelprojects,conductingfeasibilitystudiesforpotentialprojects,liaisewiththeprojectteaminfunctionallayoutanddesignofnewhotelsinChina,assistintheformulationofpre-openingmarketingactivities項目開發(fā)總監(jiān)，主要負責尋找新的酒店項目，撰寫新項目可行性研究報告，和團隊一起對中國新的酒店項目功能布局及設(shè)計提供建議，同時協(xié)助進行酒店開張活動NewWorldChinaLandLtd–apubliclistedcompanyinHongKong(1999to2005)

新世界中國地產(chǎn)有限公司-香港上市公司（1999年至2005年）RegionalDirectorofMarketing,inchargeofstrategicplanning,marketing,salesandleasingforallprojectsdevelopedbythegroupinShanghaiandEastChina(Nanjing,Wuxi)

區(qū)域市場推廣總監(jiān)，負責集團策略規(guī)劃、上海及華東地區(qū)（南京及無錫）所有物業(yè)的前期策劃、市場推廣及租售工作CapitalandChinaHoldingsLtd–adirectsubsidiaryofCapitalandGroup,apubliclistedcompanyinSingapore(2005to2009)凱德置地–

新加坡上市公司在華全資子公司(2005年至2009年)

GeneralManger-Sales&Marketing,inchargeofallsales&marketingactivitiesforallresidentialprojectsdevelopedbythecompanyinChina,andleasingRafflesCity銷售市場總經(jīng)理，負責集團在中國投資的所有住宅項目策劃推廣與銷售，負責上海來福士廣場辦公及商業(yè)的相關(guān)租賃事宜Education教育背景LondonUniversity,BachelorofCommercialScience

英國倫敦大學(xué)工商管理學(xué)士ProfessionalExpertise/TrackRecords

專業(yè)經(jīng)驗及業(yè)績Extensiveperformancetrackrecordsinpropertymarketing&promotion,andrichexperienceinoperatingmanyserviceapartmentsinChina

在項目策劃和操作、推廣及市場銷售有卓越的業(yè)績，同時熟悉項目開發(fā)和綜合物業(yè)的管理Mr.ChrisXie謝曉戈先生生xx不動產(chǎn)西南南區(qū)執(zhí)行董事CareerHighlights工作經(jīng)歷置地集團上上海公司（（1993年至1996年）營銷總監(jiān)，，負責上海海公司所有有項目營銷銷策劃，推推廣和銷售售執(zhí)行、管管理萬泰集團有有限公司—香港上市公公司（1996年至1999年）副總經(jīng)理，，負責上海海所有項目目的可行性性研究、運運作規(guī)劃、、資金計劃劃、策略制制定和資源源整合xx企業(yè)集團（（1999年至今）xx西南華中大大區(qū)執(zhí)行董董事重慶慶xx渝都房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限限公司總經(jīng)經(jīng)理、重慶慶xx渝都房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限限公司成都都分公司總總經(jīng)理、武武漢xx房地產(chǎn)顧問問有限公司司總經(jīng)理，，負責重慶慶、成都、、武漢三地地市場的開開發(fā)，VIP項目的策略略規(guī)劃和營營銷資源整整合Education教育背景復(fù)旦大學(xué)社社會學(xué)系專專業(yè)畢業(yè)，，法學(xué)士新加坡國立立大學(xué)EMBAProfessionalExpertise/TrackRecords專業(yè)經(jīng)驗及及業(yè)績十七年地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)驗，十十年重慶本本地市場浸浸淫，國際際眼光，擅擅資源整合合。先后主持或或參與項目目有：成都都嘉里雅頌頌居、上海海龍柏山莊莊、中西大大廈、中心心廣場、萬萬泰公寓、、泰富苑、、海泰大廈廈、泰古酒酒店公寓、、華安廣場場、名都城城金都苑、、太陽廣場場、太陽都都市花園、、浦東新天天地、涪陵陵朝華科技技新城、重重慶武夷濱濱江花園、、中企股份份中華新城城、華立北北泉花園、、金科廊橋橋水岸、九九龍倉武漢漢時代豪苑苑、九龍倉倉成都時代代豪庭、九九龍倉成都都晶科名苑苑等。CareerHighlights工作經(jīng)歷金科地產(chǎn)（（1998年至2002年）金科集團主管策劃與營銷銷副總經(jīng)理聚信地產(chǎn)（（2002年至2008年）副總裁重慶xx渝都房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限限公司（2008年至今）總經(jīng)理Education教育背景西南財經(jīng)大大學(xué)教授級高級級經(jīng)濟師，，地產(chǎn)界資資深經(jīng)理人人ProfessionalExpertise/T