納稅籌劃-土地增值稅

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定(一)收入額的確定經(jīng)濟(jì)(二)扣除項(xiàng)目及其金額增值稅時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除的項(xiàng)目及其(1)土地使用權(quán)人將建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人時(shí)，允許從收入額中扣除的項(xiàng)目出售給(3)納稅人出售上述兩種情況之外的其他房地產(chǎn)，如出售舊房及建筑物，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。1)從出讓方取得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金。2)以行政劃撥方式取得使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；23)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，所支付的地價(jià)款。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷5)公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售。地(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。3機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成本價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)(6)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。其中規(guī)定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許但是，但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有4價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估過程中隱瞞事實(shí)、提供虛假評(píng)估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對(duì)因上述行為而造成國(guó)家稅收和國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。金額。(一)出售舊房及建筑物的出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。新舊程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣。由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的價(jià)格，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評(píng)估出的舊有房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式為：完全價(jià)格－建筑物折舊使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是重新建造完全價(jià)值是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建(置)價(jià)格；二是房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的不申5報(bào)；二是納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為參照物，進(jìn)行價(jià)格的比較。并且，依照科學(xué)的評(píng)估方法對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對(duì)價(jià)格的影響程度，以及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個(gè)比房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×人為因素修正×?xí)r間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修因素修正(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確扣除項(xiàng)目金額，實(shí)現(xiàn)通過虛增成本，達(dá)到偷稅的目的。屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所確定的正常市場(chǎng)交易價(jià)，對(duì)此，納稅人又不能提當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成本價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅的稅率61分2分3分4分增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過50％~100％的部超過100％~200％的部土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表(％)05房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(一)計(jì)稅原則比(二)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法1.匯集扣除項(xiàng)目的金額并計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額算增值率增值率＝(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額)／扣除項(xiàng)目金額×100％計(jì)算應(yīng)納稅額金額×速算扣除系數(shù)7(三)出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法折扣率金額×速算扣除系數(shù)(四)特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可以轉(zhuǎn)讓土地計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積日前，“北京2000年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項(xiàng)目洽談會(huì)”在北京召開。該研討會(huì)由滬江德勤會(huì)效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤(rùn)率(國(guó)內(nèi)一般為10％)的前提下使房?jī)r(jià)降下來就成為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。8在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30％到60％，增值越多，稅率越高。在進(jìn)行籌劃時(shí)，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。如果不分開核算(納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算)，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例(以下簡(jiǎn)稱增值率)為(15000－11000)÷11000×100％＝36％，因此適用30％的稅率，應(yīng)納稅(15000－11000)×30％＝1200萬元。如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值率為(10000－8000)÷8000×100％＝25％適用30％的稅率，應(yīng)納稅(10000－8000)×30％＝600萬元；豪華住宅：增值率為(5000－3000)÷3000×100％＝67％，適用40％的稅率，應(yīng)繳納(5000－3000)×40％－3000×5％＝650萬元二者合計(jì)為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。9因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25％，超過20％，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000－y)÷y×100％＝20％等式中可計(jì)算出，y＝8333萬元。此時(shí)，繳納600萬元，扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬元，分別減少支出237萬元和267萬元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提把握。控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20％，則銷售收入從(X－8000÷8000×100％＝20％中可求出，X＝9600萬元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元(因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除，對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進(jìn)一較)。此外，稅法規(guī)定，1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此，開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，在今年底前轉(zhuǎn)讓振興鋁合金門窗廠與安居建筑安裝企業(yè)簽立了一份加工承欖合同。合同中規(guī)定：總價(jià)值50萬元的鋁合金門窗，加工所需原材料由了稅款。金門窗廠所提供的加工費(fèi)金額與原材料金額分別核算，則能計(jì)稅依據(jù)的確定上，掌握以下幾點(diǎn)將有利于財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確地貼花。或者市租賃變倉(cāng)儲(chǔ)稅負(fù)可降低某商業(yè)企業(yè)李經(jīng)理反映他們企業(yè)的稅負(fù)太重。他說，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，商品較為短缺。他們公司作為商業(yè)批發(fā)零售兼營(yíng)企業(yè)，為了“發(fā)展經(jīng)濟(jì)，保障供給”，千方百計(jì)圈地建庫(kù)，盡。資源不斷地進(jìn)行優(yōu)化配置，部分社會(huì)閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會(huì)資源閑置的究的課題。供了可能。自用的，其房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值1．2％計(jì)算繳納，即：應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×(1－30％)其房產(chǎn)稅依照租金收入的12％計(jì)算繳納，即：應(yīng)納稅額＝租金收入金額×12％。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅公式的不同，必然導(dǎo)致應(yīng)納稅額的差異，這就預(yù)示了稅收籌劃的機(jī)會(huì)。以李經(jīng)理的公司為例，用于出租的庫(kù)房有三棟，其房產(chǎn)原值為1600萬元，年租金收入為300萬元。租金收入應(yīng)納稅額合計(jì)為52．5萬元。其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝300×5％＝15(萬元)；應(yīng)納房產(chǎn)稅＝300×12％＝36(萬元)。應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加＝15×(7％＋3％)＝1．5(萬元)。配備保管人員，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。假設(shè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的收入約為300萬元，收入不變，其應(yīng)納稅額為29．94萬元。其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝300×5％＝15(萬元)；應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1600×(1－30％)×1．2％＝13．44(萬元