房地產(chǎn)政策法規(guī)2012課件

房產(chǎn)經(jīng)紀人培訓《房地產(chǎn)政策法規(guī)》日期：2012年4月1策劃人員培訓資料（三）本課時目錄第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析2策劃人員培訓資料（三）第一部分:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1）房地產(chǎn)：又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利3）土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地4)土地使用權(quán)出讓年限:是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年3策劃人員培訓資料（三）12）建筑覆蓋率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率13)綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比14)得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比.15)日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求.16)中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米.18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.21)房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺.5策劃人員培訓資料（三）房地產(chǎn)建筑形態(tài)1)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。3)小高層：8—11F的建筑稱為小高層。4)高層：12—30F的建筑稱為超高層。5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。6)板樓：又稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。9)獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。11)連棟別墅：多棟連在一起的別墅。12)越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。13)店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。14)經(jīng)濟適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費的商品房，稱之為經(jīng)濟使用。15)商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。6策劃人員培訓資料（三）第二部分:房地產(chǎn)法律法規(guī)1）商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實。7策劃人員培訓資料（三）5）什么是印花稅？印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。目前南寧對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

6）辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？我國房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱；商品房銷（預(yù)）售許可證號；物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價、起價等；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準文號應(yīng)當列為廣告內(nèi)容同時發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。9策劃人員培訓資料（三）8）對于產(chǎn)權(quán)辦理時間國家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實施的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。9）購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？未成年人可辦理房屋所有權(quán)證。但是，由于《民法》明確規(guī)定：18周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨立進行民事行為或活動。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項復雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護人代為辦理。同時規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。10）什么是“兩書”？“兩書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，它們是《商品房買賣合同》的重要組成部分?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。11)什么是住房公積金制度？住房公積金是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理制度。10策劃人員培訓資料（三）12）房地產(chǎn)抵押相關(guān)知識：房地產(chǎn)抵押概念：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。預(yù)購商品房貸款抵押：指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的房價款，將所購商品房抵押給貸款金融機構(gòu)作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押：指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押級貸款金融機構(gòu)作為償還貸款履行擔保的行為。已抵押之在建工程，再取得預(yù)售證后需解押后方可簽訂購房合同，辦理按揭貸款。作為抵押物的條件：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不允許抵押的，只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)才可以設(shè)定抵押權(quán)。）11策劃人員培訓資料（三）第三部分:房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識【學習目的】通過本章學習后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求13策劃人員培訓資料（三）1）房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進行征地、動遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合經(jīng)濟活動。房地開發(fā)具有周期長、投資多、風險度、利潤高、綜合性強等特點2）房地產(chǎn)開發(fā)基本要求在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中應(yīng)遵循下列原則：依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則房地產(chǎn)應(yīng)當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則房地產(chǎn)開發(fā)在實施過程中，應(yīng)嚴格實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)必須嚴格按工程建設(shè)程序?qū)嵤⒐を炇蘸细窈?，并?jīng)過政府主管部門竣工備案后才能交付使用房地產(chǎn)開發(fā)項目在實施商品房的預(yù)售和銷售時，必須執(zhí)行國家和個地方的銷售許可制度和政策14策劃人員培訓資料（三）3）房地產(chǎn)開發(fā)的形式房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點進行開發(fā)建設(shè)。舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造:這是既進行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補短，優(yōu)劣互補。4）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種單項開發(fā)：是指一個種類和一種性質(zhì)的項目開發(fā)小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當面積的土地，建設(shè)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項目、開發(fā)周期長、占地面積相當于一個區(qū)域的綜合開發(fā)。15策劃人員培訓資料（三）6）房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)公司設(shè)立可研及立項規(guī)劃設(shè)計取得土地使用權(quán)拆遷安置項目施工經(jīng)營銷售物業(yè)管理17策劃人員培訓資料（三）第四部分:近期房地產(chǎn)政策分析【學習目的】通過本章學習后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并對未來政策走勢有一定的預(yù)測能力，掌握房地產(chǎn)政策對未來樓市的影響進而預(yù)測未來樓市的走勢18策劃人員培訓資料（三）我們先來看，

對房地產(chǎn)行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策……19策劃人員培訓資料（三）“國六條”2進入2006年之后，全國不少大中城市的房價又出現(xiàn)了大幅上揚。面對房價的瘋漲，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺，2006年5月17日，國務(wù)院提出了促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導性措施，業(yè)內(nèi)稱之為“國六條”。具體六項措施包括重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟適用房和廉租房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長以及進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場帶來了一定警示，同時也深刻影響了現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的方向——《關(guān)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》核心措施：90/70政策21策劃人員培訓資料（三）我們再來看，

08年至今房地產(chǎn)走勢……22策劃人員培訓資料（三）%進入三季度以來，全國住宅市場已現(xiàn)量價背離趨勢；在成交價格創(chuàng)下歷史新高的同時，成交面積出現(xiàn)較大幅度下滑************全國商品住宅成交面積和成交價格單位：萬平方米、元每平方米**全國成交量降價漲：和6月份成交面積最高點相比，8月成交面積變化-21%，成交價格+8%23策劃人員培訓資料（三）而又是什么因素使南寧住宅成交在回落的同時依舊保持堅挺？08年的低迷，09年上半年的“瘋狂”再到第三季度以后的回落……到底是什么政策的左右房地產(chǎn)市場的發(fā)展？下面探討07年至今政策變化情況……25策劃人員培訓資料（三）政策軌跡——三個節(jié)點2007年9月2008年10月2009年7月打壓階段刺激階段規(guī)范階段我國樓市最近一段時間所經(jīng)歷的三個政策階段26策劃人員培訓資料（三）29策劃人員培訓資料（三）08年7月，“次貸危機”后金融政策方面:由從“緊的貨幣政”策向“適度寬松政策”轉(zhuǎn)變;財政政策方面:實行積極的財政政策；一系列組合政策的出臺目的是抵御“金融危機”帶來的不利影響，保經(jīng)濟增長2008-01-16央行宣布自1月25日起，上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008.1月2008-02-07國務(wù)院頒布《土地調(diào)查條例》。2008.2月中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008.3月2008.4月中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點繳款。2008.5月9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準利率保持不變。2008.9月2008.10月2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。2008.11月2008.12月2008-06-01國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》2008-08-27央行銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知2008-10-22財政部、稅務(wù)總局降低住房交易稅率；央行商貸下調(diào)至0.7倍，首付款比例降至20%2008-11-5溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會確定擴大內(nèi)需十項措施2008-11-13住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實國務(wù)院決策，部署5方面工作從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整；從2008年12月25日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點08政策由緊向松30策劃人員培訓資料（三）政策回顧——貸款利率變化時間基準利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.56%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以來五年期以上貸款利率變化情況2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調(diào)5次；2008年中央人民銀行5次下調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調(diào)整。07年三月以來11次調(diào)整利率31策劃人員培訓資料（三）09政策:上半年利好政策盡出09年1月4日房產(chǎn)市場"限外令"松動09年1月7日二套房貸優(yōu)惠權(quán)下放商業(yè)銀行09年2月6日四大銀行存量房貸七折優(yōu)惠細則出臺09年3月3日修訂保險法千億資金進軍房地產(chǎn)09年3月3日住房公積金貸款最高上浮20萬09年5月3日國務(wù)院下調(diào)住房、煤炭等投資項目資本金比例09年3月4日貸款買二套房可享受首套房優(yōu)惠09年5月25日國務(wù)院研究開征物業(yè)稅……09年2月3日南寧推出若干救市新政32策劃人員培訓資料（三）刺激要點樓市刺激政策核心內(nèi)容2008年第四季度以來，中央出臺了一系列樓市刺激政策，其中最核心的文件有兩個：一個是“10.22房地產(chǎn)新政”；另一個是《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》降低首付：由30%調(diào)至20%減免稅費：印花稅、契稅、營業(yè)稅等利率優(yōu)惠：基準利率的0.7倍，并多次降息二套房貸：二套房貸松動，并享利率優(yōu)惠限外松動：北京和廣東已經(jīng)開始局部松動33策劃人員培訓資料（三）09政策:7月后二套房政策逐步收緊嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導，嚴格執(zhí)行個人購房貸款政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)部34策劃人員培訓資料（三）政策影響——投資需求受阻收緊二套房貸進入門檻提高規(guī)范毀約行為退出門檻提高投資需求今后大量入市的難度很大，無理退出的難度會更大35策劃人員培訓資料（三）調(diào)控的大背景——經(jīng)濟正處調(diào)整期樓市好經(jīng)濟好經(jīng)濟好，樓市才能好樓市好，經(jīng)濟會更好樓市與經(jīng)濟關(guān)系密切相輔相成36策劃人員培訓資料（三）調(diào)控核心基調(diào)——堅持有保有壓樓市政策變化部分收緊二套房貸樓市政策之未變部分對首次置業(yè)和改善型需求的優(yōu)惠沒變對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度沒有變保剛性需求和改善型需求壓投資需求37策劃人員培訓資料（三）調(diào)控基本策略——實現(xiàn)供需平衡當前樓市調(diào)控策略優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)增加供給數(shù)量支持首次置業(yè)者支持改善型需求限制投資性需求打擊捂盤惜售懲罰違約地王讓供求在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)雙重平衡，從而達到樓市穩(wěn)健發(fā)展38策劃人員培訓資料（三）總結(jié)：穩(wěn)定壓倒一切國家對樓市政策進行微調(diào)不是打壓樓市，而是規(guī)范樓市；不是打壓需求，而是引導需求。39策劃人員培訓資料（三）樓市微調(diào)在即,那么南寧房地產(chǎn)未來走勢如何呢？我們先來認識南寧……40策劃人員培訓資料（三）多重利好刺激，城市發(fā)展前景無限！多重利好刺激北部