新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路

新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等)和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：＜一＞介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；參與項(xiàng)目組的工程例會，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息(廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等)，以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；

與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主)。針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。2、 開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入頃開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、 按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計(jì)劃表序號項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)1、 項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2006年5月至2、 從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006二擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；2、對大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對大儒世豕新區(qū)特點(diǎn)擬訂菅理方案。20062006二組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。20062006四完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。2006至2006月五制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；20062006

六對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓(xùn)對二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006至2007七物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。20062006初1、收集檔案資料；1月月至月月至1月1月11月至月1月3月月1年八內(nèi)業(yè)檔案2006年5月起<1建立與管理2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng)提供考研資料二＞入住期、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，為此做好如打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī),下幾為此做好如項(xiàng)工作：與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公,方便業(yè)主入伙；2、 提供入住期的便民服務(wù)措施延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；通過公開招投標(biāo)方式引入4?5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后活潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3、 記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議4、 裝修管理裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》 、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。制定違章裝修處理流程。依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5、 治安管理建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。.確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色)實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。、入住期管理工作計(jì)劃表6 <1業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

(序號項(xiàng)目內(nèi) 容時(shí)間一入住手續(xù)辦理、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；1、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗22006年11位；起、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服3務(wù)。二住戶裝修管理、對業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、示、面談、現(xiàn)場交流）2006，1起、裝修施工過程監(jiān)管；2培訓(xùn)1;（發(fā)通知、公牟11、裝修申報(bào)審批；2、裝修驗(yàn)收。3三業(yè)戶檔案建立與管理、收集檔案資料；1、科學(xué)分類；22006年5月起、建檔；1、運(yùn)用。2三＞常規(guī)期管理、培訓(xùn)工作通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，戒儒世家物1）安管培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)消防甩帶（二節(jié)）安管隊(duì)長全體隊(duì)員

2《安管員考核細(xì)則》安管隊(duì)長全體隊(duì)員3(安管“三流”管理全體隊(duì)員隊(duì)長依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》4安管《巡邏工作流程》、《門崗工作流程》、全體隊(duì)員隊(duì)長5中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）安管 全體隊(duì)員依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)隊(duì)長6安管自編和依據(jù)《中國保安》/隊(duì)伍建設(shè)全體隊(duì)員隊(duì)長7《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困保安全體隊(duì)員梯解救預(yù)案》培訓(xùn)經(jīng)理8安管《崗位職責(zé)》全體隊(duì)員隊(duì)長9、公司理新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》新隊(duì)員 念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行老隊(duì)員10安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、 全體隊(duì)員巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修；11全體隊(duì)員高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次教材培訓(xùn)主題/培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責(zé)綠化班長綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會綠化班長綠化工、樓管員3割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)依據(jù)產(chǎn)品使用說明書/綠化班長綠化工4安全操作規(guī)程綠化班長綠化工客戶主管5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化班長綠化工客服主管

6各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化班長綠化工樓管、客戶主管7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化班長綠化工客戶主管苗木等級標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查曲木病蟲害依據(jù)綠化 8綠化施工及相關(guān)材料班長（（綠化工樓管、客戶主管3）行政培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次教材培訓(xùn)主題/培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理2學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《新建冏品住宅使用說明書》物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員5《伸物業(yè)管理學(xué)習(xí)《業(yè)主臨時(shí)公約》、、協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》 《業(yè)主基本情況登記《接樓特別提示》、表》等物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員

7各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確升票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃教材項(xiàng)次培訓(xùn)主題/培訓(xùn)人培訓(xùn)對象新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、（規(guī)章制1/度，崗位職責(zé)）依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)物業(yè)部全體工程人員經(jīng)理公司管理文件培訓(xùn)2物業(yè)部全體工程人員經(jīng)理安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。 3工程全體工程人員主管現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境4全體工程人員工程2及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件廣地品夕華一似十。樓管員主管5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn)工程全體工程人員主管及樓管員

6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)/培訓(xùn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。工程全體工程人員主管7小區(qū)變配電系統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓(xùn)。工程全體工程人員主管8業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識培訓(xùn)。工程全體工程人員及樓管員主管9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)。工程全體工程人員主管10電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識培訓(xùn)。工程全體工程人員主管、常規(guī)期工作計(jì)劃表序號目項(xiàng)容內(nèi)時(shí)間一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。月起120