《物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)講義》

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估五、房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理九、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來發(fā)展Contents……深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理

1精選ppt第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理

2精選ppt

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度。（一）考試目的

3精選ppt掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。（二）考試基本要求

4精選ppt物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的區(qū)別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容（三）要點(diǎn)說明深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/25精選ppt一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設(shè)施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。2023/4/26精選ppt

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/27精選ppt物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2023/4/28精選ppt二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象管理對(duì)象是收益性物業(yè)寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設(shè)施等深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/29精選ppt（一）寫字樓寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。國(guó)外將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。注意三級(jí)之間的區(qū)別。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/210精選ppt（二）零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面來分類。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/211精選ppt零售商業(yè)物業(yè)的分類：區(qū)域購(gòu)物中心市級(jí)購(gòu)物中心地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)居住區(qū)商場(chǎng)鄰里服務(wù)性商店特色商店所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群（中友百貨、北辰購(gòu)物中心等）某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分（國(guó)貿(mào)、時(shí)代廣場(chǎng)等）它們的區(qū)別特別重要.2023/4/212精選ppt（三）出租型別墅或公寓別墅：國(guó)內(nèi)的別墅中，只有獨(dú)立別墅才具有別墅的獨(dú)有性。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。（四）工業(yè)物業(yè)為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/213精選ppt（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施(隨便看看）酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式等方面）：酒店休閑娛樂設(shè)施服務(wù)對(duì)象不同商務(wù)和觀光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂功能為主建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派田園式、居民式或別墅式主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑。2023/4/214精選ppt三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)

——從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

即：為業(yè)主或投資人創(chuàng)造回報(bào)和利潤(rùn)深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/215精選ppt四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。2023/4/216精選ppt管理型：是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動(dòng)中處于總包位置。專業(yè)型：以專業(yè)分包或直接接受業(yè)主委托的形式，具有某種專業(yè)管理能力，如清潔、安全、環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)等。綜合型：同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力，在總部設(shè)置管理層，同時(shí)設(shè)置若干專業(yè)化的分公司。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/217精選ppt物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理層次上也可劃分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可提供物業(yè)管理顧問和咨詢等業(yè)務(wù)。2023/4/218精選ppt一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)管理：核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，則還有資產(chǎn)管理和投資組合管理的內(nèi)容。設(shè)施管理：設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)；服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。以運(yùn)行管理為主深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/219精選ppt房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理：包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)；在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。以策略性管理為主2023/4/220精選ppt創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤(rùn)的三種基本途徑：在極好的條件下購(gòu)買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主手中）；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營(yíng)物業(yè)；在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/221精選ppt房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系2023/4/222精選ppt管理層次主要職責(zé)物業(yè)管理保持與租戶的聯(lián)系；收租；控制運(yùn)營(yíng)成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系資產(chǎn)管理制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析組合投資管理制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/223精選ppt三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過買賣來維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量確定標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)（包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化）構(gòu)建信息基礎(chǔ)：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫，對(duì)信息分類保存決策分析：投資決策主要取決于預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。進(jìn)行資產(chǎn)組合：在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合2023/4/224精選ppt四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作

資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理?，F(xiàn)金流和成本管理日常維修和維護(hù)未來維修和維護(hù)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)保險(xiǎn)管理深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/225精選ppt1．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供(B)服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

A物業(yè)管理B設(shè)施管理C價(jià)值管理D投資管理2．某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于(B)寫字樓。

A甲級(jí)B乙級(jí)C丙級(jí)D二級(jí)2023/4/226精選ppt3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括（ABDE

）等。

A寫字樓B零售商業(yè)物業(yè)C居民自有住宅

D工業(yè)物業(yè)E酒店和休閑娛樂設(shè)施4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有（AD

）。

A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)B專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)c投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)E所有物業(yè)管理公司2023/4/227精選ppt5、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是（B

）。

A物業(yè)管理B設(shè)施管理

C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理6、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)層次中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有（BCDE

）等

A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃B保持與租戶的聯(lián)系并收租

C控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄

D資本性支出計(jì)劃E物業(yè)維護(hù)及安全管理深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/228精選ppt7、在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是(c)。P13①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險(xiǎn)水平

A①④B②③c②④D①③8、在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，對(duì)于該塊土地，正確的做法是（ACDE

）。P14

A防止他人利用某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成侵害

B在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場(chǎng)，確保土地不被別人占有

C檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地

D對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)

E不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上2023/4/229精選ppt第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/230精選ppt

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容的熟悉程度。（一）考試目的2023/4/231精選ppt掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求。（二）考試基本要求深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/232精選ppt房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別（三）要點(diǎn)說明2023/4/233精選ppt一、房地產(chǎn)投資的概念第一節(jié)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資——是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的——為了使其財(cái)富最大化。獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/234精選ppt二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程，參與有關(guān)管理工作。（開發(fā)投資與置業(yè)投資）間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)或投資企業(yè)的股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金，購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券。2023/4/235精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)投資：短期投資，從購(gòu)地開始建房，賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚。房地產(chǎn)置業(yè)投資：長(zhǎng)期投資，面向建成物業(yè)，通過自用或出租，以獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。（一）房地產(chǎn)直接投資深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/236精選ppt房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）：把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中。優(yōu)點(diǎn)：收益相對(duì)穩(wěn)定；流動(dòng)性較好。購(gòu)買住房抵押支持證券（二）房地產(chǎn)間接投資2023/4/237精選ppt三、房地產(chǎn)投資的特性位置固定性或不可移動(dòng)性壽命周期長(zhǎng)適應(yīng)性：適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化各異性：區(qū)位、環(huán)境、建筑物、臨街情況等政策影響性：土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收政策等專業(yè)管理依賴性：離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)相互影響性：房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/238精選ppt四、房地產(chǎn)投資的利弊相對(duì)較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（一）房地產(chǎn)投資之利能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性）提高投資者的資信等級(jí)2023/4/239精選ppt流動(dòng)性差投資數(shù)額巨大（二）房地產(chǎn)投資之弊投資回收期較長(zhǎng)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/240精選ppt一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)——未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬——較預(yù)期收益增加的部分，就是指投資報(bào)酬高出時(shí)間價(jià)值的部分,即:風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬=投資收益-時(shí)間價(jià)值（投資額的基準(zhǔn)利率）。

（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義不確定性——對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。（二）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性2023/4/241精選ppt（三）風(fēng)險(xiǎn)分析的目的預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？2023/4/242精選ppt房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)的分類：對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/243精選ppt二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失利率風(fēng)險(xiǎn)：利率調(diào)升導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的折損、導(dǎo)致投資者還貸困難、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量等政策風(fēng)險(xiǎn)：土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策等政治風(fēng)險(xiǎn)：政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁等或然損失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等2023/4/244精選ppt三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異比較風(fēng)險(xiǎn)：機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)：與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)2023/4/245精選ppt四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/246精選ppt一、區(qū)位的含義第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇狹義——某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義——除了地理位置外，還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。2023/4/247精選ppt二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度公共交通便捷程度（一）居住物業(yè)與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度周圍土地利用情況和環(huán)境（二）寫字樓物業(yè)環(huán)境因素居民人口與收入易接近性深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/248精選ppt區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果商業(yè)輻射區(qū)域：是指主要消費(fèi)者的分布范圍，分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。注意：各個(gè)區(qū)域之間的差別。（三）零售商業(yè)物業(yè)當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?；交通運(yùn)輸是否足夠方便；技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性；水電等資源供給的充足程度；控制環(huán)境污染的政策等（四）工業(yè)物業(yè)深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理2023/4/249精選ppt1、下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是(C)。

A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購(gòu)買過程

B直接投資分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資

C不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資2、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是(A)。

A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資

B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤(rùn)

C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給

D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚2023/4/250精選ppt3、某人購(gòu)買房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房用于出租的行為，屬于哪一種投資行為(B)。

A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資

C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資4、某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的(B)。

A各異性B相互影響性C政策影響性D適應(yīng)性2023/4/251精選ppt5、下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有(BCD)。

A房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大

B如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)

c房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

D政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響

E房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)時(shí)間6、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是(B)。

A房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小

B風(fēng)險(xiǎn)和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思

C一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小

D房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般包括無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)2023/4/252精選ppt7、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在(ABCD)。

A投入資金的安全性B期望收益的可靠性C投資項(xiàng)目的流動(dòng)性

D投資管理的復(fù)雜性E投資者的不確定性8、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有(ABE)。

A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B利率風(fēng)險(xiǎn)C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)E政策風(fēng)險(xiǎn)9、下列關(guān)于居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇的敘述，正確的有(ABCE)。

A居住物業(yè)的投資偏向于選擇市政公用和公建配套設(shè)施完備的區(qū)位

B居住物業(yè)的投資偏向于選擇公共交通便捷的區(qū)位

C居住物業(yè)的投資偏向于選擇自然環(huán)境狀況出色的區(qū)位

D居住物業(yè)的投資偏向于選擇靠近政府大型公司或金融機(jī)構(gòu)的區(qū)位

E居住物業(yè)的投資偏向于選擇人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的區(qū)位2023/4/253精選ppt第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié)投資分析的基本概念第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析第四節(jié)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)第五節(jié)某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例2023/4/254精選ppt

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的熟悉程度，以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際問題的能力和知識(shí)水平。（一）考試目的2023/4/255精選ppt掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。（二）考試基本要求2023/4/256精選ppt現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別盈利能力指標(biāo)的分類（三）要點(diǎn)說明2023/4/257精選ppt一、現(xiàn)金流量第一節(jié)投資分析的基本概念房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)的表現(xiàn)：（隨便看看）從實(shí)物形態(tài)上看——表現(xiàn)為投資者利用所購(gòu)置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間從貨幣形態(tài)上看——表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入2023/4/258精選ppt現(xiàn)金流量：一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入現(xiàn)金流入：包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出：包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差。以上隨便看看。2023/4/259精選ppt二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖——是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。012345第1個(gè)計(jì)息周期第5個(gè)計(jì)息周期現(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度“0”通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。2023/4/260精選ppt＋12345現(xiàn)金流量0正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量－期末慣例法：習(xí)慣將現(xiàn)金流量代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生。第0周期的由來：把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。2023/4/261精選ppt房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)置業(yè)投資和流動(dòng)資金投入兩部分。房地產(chǎn)購(gòu)置投資：用于購(gòu)置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在物業(yè)投入出租經(jīng)營(yíng)后，隨著磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入出租經(jīng)營(yíng)成本。流動(dòng)資金投入：流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)始終被占用。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資2023/4/262精選ppt四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最可能的租金水平?？罩煤褪兆鈸p失：＝潛在毛租金收入－實(shí)際租金收入。產(chǎn)生損失的原因：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入；租出的面積沒有收到租金。其他收入：計(jì)劃外收入，如自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入。（一）現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語2023/4/263精選ppt有效毛收入：＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用等。凈運(yùn)營(yíng)收益：＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。凈運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作成功與否的主要方面。抵押貸款還本付息：業(yè)主關(guān)心物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)。2023/4/264精選ppt準(zhǔn)備金：大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金。稅金：經(jīng)營(yíng)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流：稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息。稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅。2023/4/265精選ppt潛在毛租金收入

－空置和收租損失

+其他收入＝有效毛收入

－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝凈運(yùn)營(yíng)收益

－抵押貸款還本付息＝稅前現(xiàn)金流

－準(zhǔn)備金

－所得稅＝稅后現(xiàn)金流（二）收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流2023/4/266精選ppt一、資金的時(shí)間價(jià)值第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算為什么資金具有時(shí)間價(jià)值？可以從兩個(gè)方面理解：資金增值：隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加；資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。2023/4/267精選ppt資金的時(shí)間價(jià)值的大小取決于：投資利潤(rùn)率：?jiǎn)挝煌顿Y所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率：對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素：對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。2023/4/268精選ppt二、利息與利率（一）利息利息——是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。本利和本金利息2023/4/269精選ppt（二）利率利率——是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。利率一個(gè)計(jì)息周期的利息利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。2023/4/270精選ppt三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息（一）單利利息單利利息——是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。利息計(jì)算公式：n個(gè)計(jì)息周期后的本利和：2023/4/271精選ppt（二）復(fù)利利息復(fù)利利息——是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。利息計(jì)算公式：n個(gè)計(jì)息周期后的本利和：2023/4/272精選ppt四、名義利率與實(shí)際利率名義利率——一年內(nèi)分多期計(jì)息時(shí)，每期利率和計(jì)息次數(shù)的乘積。實(shí)際利率——是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別。2023/4/273精選ppt例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，以一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和為：12％就是名義利率，12.68%就是實(shí)際利率。2023/4/274精選ppt名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式實(shí)際利率名義利率一年中計(jì)息次數(shù)2023/4/275精選ppt實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i＝er－12023/4/276精選ppt五、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)（一）常用符號(hào)P——現(xiàn)值；F——終值；A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值；G——每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；S——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n——計(jì)息周期數(shù)；i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。2023/4/277精選ppt（二）公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)012n-1nPF一次支付現(xiàn)金流量圖一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)2023/4/278精選ppt2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收系數(shù)——在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)PA等額序列支付現(xiàn)金流量圖（1）012n-1n2023/4/279精選ppt3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)——在已知F的情況下求A，或在已知A的情況下求F。等額序列支付終值系數(shù)012n-1nAF等額序列支付現(xiàn)金流量圖（2）2023/4/280精選ppt4、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)（隨便看看）等差序列年費(fèi)用系數(shù)——這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量G發(fā)生變化。等差序列現(xiàn)值系數(shù)012n-1nA1等差序列支付現(xiàn)金流量圖PAt＝A1+(n-1)G2023/4/281精選ppt5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)（隨便看看）等比序列年費(fèi)用系數(shù)——這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例s發(fā)生變化。等比序列現(xiàn)值系數(shù)012n-1nA1等比序列支付現(xiàn)金流量圖PAt＝A1(1+s)(t-1)2023/4/282精選ppt六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用見書P50～512023/4/283精選ppt一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析1、設(shè)備有形磨損：設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。第一類有形磨損：設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損失。第二類有形磨損：因自然力產(chǎn)生的磨損。（一）設(shè)備更新的原因：設(shè)備磨損2023/4/284精選ppt2、設(shè)備無形磨損：由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。第一類無形磨損：生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的降低；第二類無形磨損：由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后。3、設(shè)備磨損的補(bǔ)償局部補(bǔ)償：修理或現(xiàn)代化技術(shù)改造；完全補(bǔ)償：更換新設(shè)備。2023/4/285精選ppt可消除性的有形磨損不可消除性的有形磨損第二種無形磨損設(shè)備磨損形式修理更換改裝設(shè)備磨損的補(bǔ)償形式設(shè)備磨損及補(bǔ)償?shù)男问?023/4/286精選ppt設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命；設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；只比較設(shè)備的費(fèi)用；設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。（二）設(shè)備更新的特點(diǎn)分析2023/4/287精選ppt二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定在不考慮資金時(shí)間價(jià)值影響的條件下，設(shè)備年等額總成本的計(jì)算公式：（一）經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法設(shè)備的年等額總成本年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本年等額運(yùn)營(yíng)成本n為設(shè)備使用期限；j為設(shè)備使用年度；P為設(shè)備的購(gòu)置成本即設(shè)備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設(shè)備的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；Ln為設(shè)備在第n年的凈殘值。2023/4/288精選ppt

設(shè)備的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可能會(huì)發(fā)生變化，當(dāng)出現(xiàn)按年等額增加的變化時(shí)，其等額的年總成本的計(jì)算公式：C1為設(shè)備第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用G為每年等額增加的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用012n-1nC1設(shè)備運(yùn)用費(fèi)用按年等額增加的現(xiàn)金流量圖PCt＝C1+(n-1)GLn2023/4/289精選ppt

當(dāng)設(shè)備第j年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時(shí)，設(shè)備等額年總成本費(fèi)用為：（二）經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法計(jì)算ACn達(dá)到最小時(shí)所對(duì)應(yīng)的年限j，就是在動(dòng)態(tài)計(jì)算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。2023/4/290精選ppt三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題部分建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場(chǎng)上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇。需要在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。（一）不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新2023/4/291精選ppt例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出120萬元，年電費(fèi)支出20萬元。采用靜態(tài)分析方法：

舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20＝32萬元。采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。2023/4/292精選ppt更新設(shè)備，會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益（通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式）。（二）能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新2023/4/293精選ppt例：某出租寫字樓電梯明顯老化，電梯的運(yùn)行費(fèi)用為20萬元/年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元/年。新電梯的更新購(gòu)置成本為300萬元，經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年，年運(yùn)行費(fèi)用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加10萬元/年的租金收入。采用靜態(tài)分析方法：

不更新條件下的等額年費(fèi)用為20+30=50萬元；

更新方案下的年費(fèi)用為300/15+15-10=25萬元。因此，應(yīng)選擇新設(shè)備方案。2023/4/294精選ppt一、投資回收與投資回報(bào)第四節(jié)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資回收——是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，通常用提取折舊的方式獲得；投資回報(bào)——是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬，常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括：2023/4/295精選ppt二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系盈利能力指標(biāo)：考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)。清償能力指標(biāo)：考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；動(dòng)態(tài)指標(biāo)：考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。盈利能力和清償能力2023/4/296精選ppt盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系2023/4/297精選ppt三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）：是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。（一）動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）：是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。2023/4/298精選ppt靜態(tài)投資回收期（Pb’）：是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間?，F(xiàn)金回報(bào)率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。（二）靜態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。2023/4/299精選ppt四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法（一）利息計(jì)算方法2023/4/2100精選ppt一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息；“氣球法”：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。還本付息的方式：2023/4/2101精選ppt（二）借款償還期Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額Pd為借款償還期Rt為第t期可用于還款的資金2023/4/2102精選ppt（三）償債備付率（還款保障倍數(shù)不小于1.2）

——是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期還本付息金額的比率。包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。包括：當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。2023/4/2103精選ppt（四）資產(chǎn)負(fù)債率

——是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比例。資產(chǎn)負(fù)債率高：企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力差；資產(chǎn)負(fù)債率低：企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。2023/4/2104精選ppt

A、按照現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則，時(shí)間刻度之間的長(zhǎng)度表示一年

B、時(shí)點(diǎn)2的箭線表示現(xiàn)金流人

C、如果在時(shí)點(diǎn)1和時(shí)點(diǎn)2之間有現(xiàn)金流量的話，習(xí)慣的方法是記在時(shí)點(diǎn)1（注：時(shí)點(diǎn)1和時(shí)點(diǎn)2之間的時(shí)間，實(shí)際上是時(shí)期2，因此應(yīng)該記在本期的期末，即時(shí)點(diǎn)2）

D、橫坐標(biāo)軸上的“1”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)1、下列關(guān)于現(xiàn)金流量圖的說法，正確的是（B

）。2023/4/2105精選ppt2、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是(D)。

A購(gòu)買物業(yè)B購(gòu)買電梯C購(gòu)買中央空調(diào)D購(gòu)買備用路燈3、下列關(guān)于潛在毛租金收入的說法中，不正確的是(C)。

A物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入

B潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積

C潛在毛租金收入在每個(gè)月的報(bào)表中變化幅度一般很大

D潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全部繳納租金時(shí)，可以獲取的租金收入4、下列選項(xiàng)中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有(ADE)。

A銷售收入B還本付息C稅金D貸款本金收入E利息收入2023/4/2106精選ppt5、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5％，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在單利計(jì)息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為(A)。

A30000元B29803元C32857元D31500元注：本題為單利，因此：X（1＋3×1.5％）＝345000X＝30000（元）6、下列關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的說法中，錯(cuò)誤的是(C)。

A當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致時(shí)，名義利率和實(shí)際利率沒有區(qū)別

B當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的

C當(dāng)按復(fù)利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率也是一致的

D“年利率12％，按季利率計(jì)息”里的“年利率12％”指的是名義利率2023/4/2107精選ppt7、年初王某存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項(xiàng)于第8年末取完。若銀行的存款利率為8％，則王某應(yīng)在最初一次性存人(A)。

A5505元B8620元C3866元D7500元注：該題比較難，考試中這樣的難題應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。計(jì)算過程如下：從第3年年末到第8年年末總共取款6次，應(yīng)此n=62023/4/2108精選ppt8、下列關(guān)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敘述中，不正確的是(C)。

A決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

B內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

C當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的

D當(dāng)動(dòng)態(tài)投資回收期小于基準(zhǔn)回收期時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的9、下列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有(ACD)。

A借款償還期B投資回報(bào)率C償債備付率

D資產(chǎn)負(fù)債率E動(dòng)態(tài)投資回收期2023/4/2109精選ppt第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法2023/4/2110精選ppt

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益性物業(yè)價(jià)格及其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評(píng)估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用基本的估價(jià)技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)置、經(jīng)營(yíng)管理和處置過程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策的能力和知識(shí)水平。（一）考試目的2023/4/2111精選ppt掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用。（二）考試基本要求2023/4/2112精選ppt物業(yè)價(jià)格的特征收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟（三）要點(diǎn)說明2023/4/2113精選ppt第一節(jié)收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)——是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于：未來凈收益的大小、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短、獲得凈收益的可靠性。2023/4/2114精選ppt第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征物業(yè)價(jià)格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。一、物業(yè)價(jià)格的概念有用性有效需求：不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買二、物業(yè)價(jià)格的形成條件稀缺性2023/4/2115精選ppt物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格；物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間很長(zhǎng)；物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。三、物業(yè)價(jià)格的特征2023/4/2116精選ppt使用價(jià)值和交換價(jià)值投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格總價(jià)格和單位價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類2023/4/2117精選ppt使用價(jià)值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：是指該種同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。一、使用價(jià)值和交換價(jià)值2023/4/2118精選ppt投資價(jià)值：一是指值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者的角度所衡量的價(jià)值，是主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值：是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值。只有投資價(jià)格大于市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，投資者才會(huì)投資。二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值2023/4/2119精選ppt成交價(jià)格：成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。市場(chǎng)價(jià)格：是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下的價(jià)格。三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格2023/4/2120精選ppt總價(jià)格：總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。單位價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)是指單位建筑物面積的價(jià)格。四、總價(jià)格和單位價(jià)格2023/4/2121精選ppt實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格2023/4/2122精選ppt現(xiàn)房?jī)r(jià)格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價(jià)格。六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2023/4/2123精選ppt交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此成為賒銷或賒購(gòu)期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此成為預(yù)購(gòu)或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形：2023/4/2124精選ppt起價(jià)：所銷售的商品房的最低價(jià)格；標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，即賣方的要價(jià)；成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；均價(jià)：是所銷售商品房的平均價(jià)格。七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)2023/4/2125精選ppt評(píng)估價(jià)：是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果；保留價(jià)：又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格；它是以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)制定的。起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；應(yīng)價(jià)：競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。成交價(jià)：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)2023/4/2126精選ppt買賣價(jià)格：是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物；租賃價(jià)格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格2023/4/2127精選ppt市場(chǎng)租金：協(xié)議租金，是指由于市場(chǎng)供求狀況決定的租金；商品租金：全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)構(gòu)成；成本租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成；準(zhǔn)成本租金：是指接近但還不到成本租金水平的租金；福利租金房租的分類：2023/4/2128精選ppt地租房屋折舊費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)投資利息房租的構(gòu)成因素：保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)稅租賃費(fèi)用租賃稅費(fèi)利潤(rùn)2023/4/2129精選ppt市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格；政府指導(dǎo)價(jià)：由政府價(jià)格主管部門或其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格；政府定價(jià)：由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)2023/4/2130精選ppt原始價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等；賬面價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額；市場(chǎng)價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值2023/4/2131精選ppt物業(yè)價(jià)格的影響因素概述人口因素居民收入因素物價(jià)因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素2023/4/2132精選ppt一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的；不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的；有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)；某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其描述出來。2023/4/2133精選ppt二、人口因素人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲；人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化；家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。2023/4/2134精選ppt三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名義增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。2023/4/2135精選ppt四、物價(jià)因素物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)；某些物價(jià)，如建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變動(dòng)可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)；國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。2023/4/2136精選ppt五、利率因素從成本的角度，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息；從物業(yè)需求的角度，由于現(xiàn)代購(gòu)買物業(yè)普遍采取貸款方式付款，利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求；從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或上升；綜合來看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。2023/4/2137精選ppt六、匯率因素當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)物業(yè)，從而導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲。七、物業(yè)稅收因素增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會(huì)增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，會(huì)抑制物業(yè)需求，使物業(yè)價(jià)格下降對(duì)保有物業(yè)課稅，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落2023/4/2138精選ppt八、城市規(guī)劃因素就單個(gè)物業(yè)來說，可能會(huì)降低其價(jià)值對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，由于協(xié)調(diào)發(fā)展，會(huì)提升整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)物業(yè)的價(jià)值。2023/4/2139精選ppt九、交通管制因素有的交通管制會(huì)降低物業(yè)價(jià)值，有的則提高物業(yè)價(jià)值。十、心理因素購(gòu)買或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。2023/4/2140精選ppt第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，通常可以從以下幾個(gè)途徑求?。?/p>

（1）近期市場(chǎng)上類似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的；

（2）如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用；

（3）如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益等。市場(chǎng)法、成本法、收益法2023/4/2141精選ppt一、市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（一）市場(chǎng)法概述經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理2023/4/2142精選ppt市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法。

估價(jià)對(duì)象是指需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體物業(yè)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

類似物業(yè)是指與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。2023/4/2143精選ppt搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價(jià)格市場(chǎng)法的一般步驟：2023/4/2144精選ppt交易實(shí)例物業(yè)的狀況：如名稱、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買賣方的名稱、關(guān)系；成交日期成交價(jià)格：計(jì)價(jià)方式和價(jià)款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式等。（二）搜集交易實(shí)例2023/4/2145精選ppt可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。（三）選取可比實(shí)例

用途相同：具體利用方式相同；

建筑結(jié)構(gòu)；

所處地段等

1年以內(nèi)，最好不要超過2年。2023/4/2146精選ppt統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵2023/4/2147精選ppt利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購(gòu)買的交易交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易（五）交易情況修正2023/4/2148精選ppt將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。（六）交易日期調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。（七）物業(yè)狀況調(diào)整通過不同可比實(shí)例所得到的價(jià)格可能是不相同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，以此作為市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果。（八）求取比準(zhǔn)價(jià)格2023/4/2149精選ppt二、成本法先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（一）成本法概述

從賣方角度看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

從買方角度看，其理論依據(jù)是替代原理。2023/4/2150精選ppt適用對(duì)象和條件

一般而言，只要是可以估算出其成本的都可采用。但是，此法一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評(píng)估，住宅、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)的評(píng)估；2023/4/2151精選ppt單純的建筑物的評(píng)估基本上也采用此法。此法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)。也廣泛應(yīng)用于一些特殊目的的估價(jià)，征稅、糾紛、保險(xiǎn)賠償?shù)取?023/4/2152精選ppt搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格成本法的一般步驟：2023/4/2153精選ppt土地取得成本：取得物業(yè)開發(fā)用地所必須的費(fèi)用、稅金等開發(fā)成本：土地開發(fā)成本、建筑物建造成本管理費(fèi)用：物業(yè)開發(fā)商人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)等投資利息：土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息銷售費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等銷售稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等開發(fā)利潤(rùn)：按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率（二）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成2023/4/2154精選ppt物業(yè)價(jià)格＝重新構(gòu)建價(jià)格－折舊（三）成本法的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅金＋開發(fā)利潤(rùn)新建物業(yè)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)舊物業(yè)價(jià)格＝物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

＝土地的重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊2023/4/2155精選ppt是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)、客觀的、全新狀況下的價(jià)格。（四）物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格2023/4/2156精選ppt求取房地的重新構(gòu)建價(jià)格的兩大路徑：不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求?。粚⒃摲康胤譃橥恋睾徒ㄖ飪蓚€(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。2023/4/2157精選ppt根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：重置價(jià)格：是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格：是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。2023/4/2158精選ppt是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額。建筑物折舊的分類：（五）建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩造成；經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。2023/4/2159精選ppt年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡求取建筑物折舊的年限法：是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。2023/4/2160精選ppt它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等（P109）。建筑物的年折舊總額的計(jì)算公式：直線法：Et——建筑物的折舊總額C——建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命R——建筑物的凈殘值率2023/4/2161精選ppt三、收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。（一）收益法概述2023/4/2162精選ppt收益法的理論依據(jù)

——經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)價(jià)值的是其未來所能獲得的收益，而不是過去已獲得的收益；即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足程度，而不是基于其歷史價(jià)格（生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場(chǎng)狀況）。2023/4/2163精選ppt收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)；還可用來檢驗(yàn)市場(chǎng)法和成本法的可靠性。2023/4/2164精選ppt搜集并驗(yàn)證有關(guān)資料預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格收益法的一般步驟：2023/4/2165精選ppt1、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式（二）報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式V——物業(yè)的收益價(jià)格A——物業(yè)的年凈收益Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折舊率n——物業(yè)的收益期限公式原型！?。≒112）2023/4/2166精選ppt2、收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式V——物業(yè)的收益價(jià)格A——物業(yè)的凈收益Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折舊率3、凈收益在前若干年有變化的公式t——凈收益有變化的期限2023/4/2167精選ppt（三）物業(yè)凈收益的求取凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入：包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入；出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用：包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。2023/4/2168精選ppt（四）報(bào)酬率的求取報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的