建筑行業(yè)產(chǎn)品管理中心管理制度

/產(chǎn)品管理中心管理制度一、產(chǎn)品管理中心職能綜述在公司總戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，在住宅事業(yè)部支配經(jīng)營中心和營銷管理中心的協(xié)作下具體實施建設(shè)開發(fā)項目的方案設(shè)計及技術(shù)設(shè)計工作，并全程參和項目開發(fā)階段的施工管理，保證項目的設(shè)計成果正的確施并把握項目的宏觀成本限制，最大限度地實現(xiàn)公司對產(chǎn)品的目標(biāo)定位及商業(yè)支配。二、產(chǎn)品管理中心具體職責(zé)開發(fā)項目的方案設(shè)計及技術(shù)設(shè)計的全程管理開發(fā)項目的產(chǎn)品研發(fā)協(xié)作項目公司進(jìn)行施工過程（主要是建筑的內(nèi)外裝飾及環(huán)境施工）的管理設(shè)計變更的審批建筑成本的宏觀限制建筑材料及設(shè)備的審批三、各職責(zé)工作內(nèi)容詳述開發(fā)項目的方案設(shè)計及技術(shù)設(shè)計的全程管理參和項目的市場調(diào)查及定位報告的編制工作；負(fù)責(zé)項目設(shè)計概念的編制工作；負(fù)責(zé)設(shè)計方案的招標(biāo)及議標(biāo)的組織工作；依據(jù)可研報告中對產(chǎn)品的定位及成本要求編制開發(fā)項目的技術(shù)設(shè)計任務(wù)書并全程限制技術(shù)設(shè)計的質(zhì)量和進(jìn)度；在綜合考慮實際效果及性價比的狀況下對建筑材料及設(shè)備進(jìn)行審批；開發(fā)項目的產(chǎn)品研發(fā)駕馭公司支配進(jìn)入地區(qū)房地產(chǎn)設(shè)計發(fā)展的最新動態(tài)，定期組織相關(guān)設(shè)計人員進(jìn)行參觀、學(xué)習(xí)、溝通等活動；負(fù)責(zé)相關(guān)新材料、新技術(shù)、新工藝的搜集及推廣應(yīng)用工作；負(fù)責(zé)搜集整理設(shè)計方面的工程通用規(guī)范及常規(guī)作法?？偨Y(jié)萬通產(chǎn)品的共性特點及成功閱歷并探討其在設(shè)計中的通用性。協(xié)作項目公司進(jìn)行施工過程（主要是建筑的內(nèi)外裝飾及環(huán)境施工）的管理負(fù)責(zé)組織各階段圖紙的內(nèi)部審核及設(shè)計交底工作，參和項目的圖紙會審工作；負(fù)責(zé)解決施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計問題。幫助駐現(xiàn)場設(shè)計師檢查施工圖紙的實施狀況，解決設(shè)計問題。深化施工現(xiàn)場，協(xié)作駐現(xiàn)場建筑師做好環(huán)境施工的特殊效果的把關(guān)工作，參和項目的驗收負(fù)責(zé)項目竣工驗收起先至入伙前的設(shè)計整改工作設(shè)計變更的審批開工前：負(fù)責(zé)對涉及開發(fā)項目的概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)（規(guī)劃、單體、裝修、綠化景觀）及施工圖設(shè)計的組織和審查.開工后：負(fù)責(zé)審查和協(xié)調(diào)項目建筑功能、立面、景觀、形象、裝修效果限制等的設(shè)計變更及管理；負(fù)責(zé)賣場的重點跟蹤、樣板房施工的效果審驗及優(yōu)化、售樓處及環(huán)境施工的效果審驗及優(yōu)化、精裝表面工藝的質(zhì)量審查；負(fù)責(zé)為解決現(xiàn)場技術(shù)問題供應(yīng)原則性看法；負(fù)責(zé)設(shè)計變更、重大變更干脆協(xié)調(diào)設(shè)計院解決，做好變更緣由、必要性及最終變更看法決策.建筑成本的宏觀限制負(fù)責(zé)從設(shè)計角度限制項目成本并建立相應(yīng)設(shè)計成本限制體系；從材料及設(shè)備的選擇上限制項目成本；建筑材料及設(shè)備的審批協(xié)作設(shè)計師負(fù)責(zé)主要裝飾材料、設(shè)備選型的審批工作；負(fù)責(zé)裝修樣板間的審批工作；四、管理工作程序設(shè)計單位選擇方法職責(zé)依據(jù)項目發(fā)展的要求，對設(shè)計單位進(jìn)行選擇、評估和限制，以保證設(shè)計單位的設(shè)計實力和成果滿足項目發(fā)展的要求職程序產(chǎn)品管理中心各建筑師應(yīng)經(jīng)常性收集各類設(shè)計單位信息，駕馭各專業(yè)設(shè)計單位的基本狀況，建立設(shè)計單位資料庫；產(chǎn)品管理中心依據(jù)開發(fā)項目的特點和設(shè)計公司的專業(yè)特長選擇入圍設(shè)計單位，在征詢?nèi)雵O(shè)計單位意向后發(fā)出設(shè)計招標(biāo)函;在收齊入圍設(shè)計單位在規(guī)定期限內(nèi)的回復(fù)函后，依據(jù)設(shè)計公司所能供應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量及設(shè)計費用等因素確定入選的設(shè)計單位；設(shè)計過程的管理設(shè)計部建筑師依據(jù)項目發(fā)展支配編制項目設(shè)計工作支配，限制中標(biāo)設(shè)計單位工作進(jìn)度；當(dāng)方案設(shè)計需進(jìn)行修改時，設(shè)計部項目建筑師負(fù)責(zé)將方案評審的修改看法反饋給設(shè)計單位，并對方案修改的過程進(jìn)行跟蹤，完成后將修改的方案報主管領(lǐng)導(dǎo)審批；施工圖設(shè)計；設(shè)計部項目建筑師支配設(shè)計單位進(jìn)行施工圖的設(shè)計，向設(shè)計單位明確施工圖設(shè)計的具體內(nèi)容、時間要求并進(jìn)行跟蹤完成；如項目方案設(shè)計單位及施工圖設(shè)計分別由兩家設(shè)計單位負(fù)責(zé)設(shè)計，則由設(shè)計管理部經(jīng)理睬同項目建筑師支配兩家設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底，避開出現(xiàn)設(shè)計工作中的缺項或漏項；項目施工過程中，項目建筑師負(fù)責(zé)和設(shè)計單位保持密切聯(lián)系，具體工作主要為：依據(jù)項目發(fā)展的實際須要，向設(shè)計單位提出設(shè)計修改要求和建議；審核設(shè)計單位的修改通知，確保設(shè)計修改符合項目發(fā)展的要求，并對設(shè)計更改實時限制。避開設(shè)計單位干脆發(fā)函施工單位進(jìn)行更改，從而導(dǎo)致設(shè)計失控；組織設(shè)計單位從設(shè)計角度做好項目成本的限制工作。設(shè)計變更管理方法設(shè)計變更均接受書面的形式；設(shè)計變更書面形式為設(shè)計變更審核單；設(shè)計變更審核單由駐現(xiàn)場建筑師發(fā)出，產(chǎn)品管理中心審批答復(fù)；設(shè)計變更審核單主要用于下述修改工作：施工圖錯誤導(dǎo)致難以施工需進(jìn)行的修改；業(yè)主買樓提出要求需進(jìn)行的修改；設(shè)計單位供應(yīng)的修改通知單需進(jìn)行的修改；發(fā)覺現(xiàn)場施工錯誤需進(jìn)行的修改；樣板施工效果不佳需修改或更換樣板；施工單位或地盤對施工圖設(shè)計理解表示不清，需進(jìn)一步明確的；對施工圖內(nèi)的施工作法及材料運用有異議的，結(jié)合實際狀況提出更好的施工方案的。設(shè)計變更的分類:分為現(xiàn)場變更和技術(shù)變更兩類：現(xiàn)場變更：凡由施工工藝、工序所引起的變更稱為現(xiàn)場變更；技術(shù)變更：凡涉及效果、功能等重大設(shè)計修改的變更稱為技術(shù)變更；施工現(xiàn)場設(shè)計協(xié)調(diào)和效果限制程序為確保現(xiàn)場施工滿足設(shè)計意圖，最終效果達(dá)到設(shè)計要求。由駐本部建筑師和駐現(xiàn)場建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計協(xié)調(diào)和現(xiàn)場限制。程序駐本部建筑師和駐現(xiàn)場建筑師職責(zé)一樣，對設(shè)計成果貫徹限制目標(biāo)一樣，形成搭檔關(guān)系；駐本部建筑師為設(shè)計部常駐人員，負(fù)責(zé)項目設(shè)計期間重點部位的設(shè)計管理，駐本部建筑師應(yīng)著重于宏觀設(shè)計角度進(jìn)行設(shè)計限制；駐現(xiàn)場建筑師為常駐項目施工現(xiàn)場，負(fù)責(zé)項目實施期間和后期技術(shù)管理，駐現(xiàn)場建筑師應(yīng)著重于具體實施過程中實施微小環(huán)節(jié)的設(shè)計限制；對于現(xiàn)場的問題，駐本部建筑師應(yīng)會同駐現(xiàn)場建筑師即時解決處理，不能即時解決的問題則做好記錄，交由設(shè)計單位或通過部門或公司評委會探討賜予處理。重大的設(shè)計問題則由駐現(xiàn)場建筑師組織設(shè)計單位到現(xiàn)場查看，協(xié)同駐現(xiàn)場建筑師和施工單位一并協(xié)商解決；依據(jù)現(xiàn)場問題的不同性質(zhì)如需對設(shè)計進(jìn)行變更的可參設(shè)計變更工作程序執(zhí)行處理。駐本部建筑師應(yīng)到施工現(xiàn)場巡察，對施工現(xiàn)場的效果進(jìn)行以下限制及檢查：實際做法是否和設(shè)計相符；材料是否和樣板相符；色調(diào)是否和原方案相同；駐現(xiàn)場建筑師應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場實際狀況推斷實施是否達(dá)到設(shè)計要求的預(yù)期效果，并剛好向設(shè)計部建筑師反映效果狀況；發(fā)展中階段性駐本部建筑師負(fù)責(zé)組織設(shè)計部及公司領(lǐng)導(dǎo)參加的評審會對項目成果和最終成果的效果進(jìn)行評審，對現(xiàn)場效果達(dá)不到預(yù)期效果的需提出修改看法，項目設(shè)計小組做好記錄。建筑師或裝飾設(shè)計師支配設(shè)計單位進(jìn)行施工圖的設(shè)計，向設(shè)計單位明確施工圖設(shè)計的具體內(nèi)容、時間要求并進(jìn)行跟蹤完成；建筑師或裝飾設(shè)計師負(fù)責(zé)將施工圖發(fā)放相關(guān)部門；施工階段的設(shè)計跟蹤；建筑師或裝飾設(shè)計師組織設(shè)計部相關(guān)設(shè)計師進(jìn)行圖紙會審工作；在項目施工中，建筑師或裝飾設(shè)計師負(fù)責(zé)檢查設(shè)計圖紙的實施狀況，剛好訂正施工偏差；對公司提出的其他修改看法和現(xiàn)場和設(shè)計不符的狀況，建筑師或裝飾設(shè)計師應(yīng)剛好調(diào)整設(shè)計方案并和設(shè)計單位聯(lián)系，商討修改方案，發(fā)出工程指令，并向工程部交底。材料選樣；設(shè)計部建筑師或裝飾設(shè)計師要求設(shè)計單位做出項目裝修材料樣板，并編寫裝修材料樣品清單，在合約分判及發(fā)標(biāo)時供應(yīng)確定樣板給工程部、合約部；樣板評審由設(shè)計部組織進(jìn)行，正式評審看法由駐本部建筑師或裝修設(shè)計師匯總，報公司領(lǐng)導(dǎo)通過評審看法，并將調(diào)整后確定樣板作為實施依據(jù)；材料施工樣板：有必要定樣的全部面層材料及基層材料，工程部須協(xié)調(diào)分包在材料選購 前送樣至建筑師或裝飾設(shè)計師進(jìn)行確認(rèn)，由建筑師或裝飾設(shè)計師在樣板上簽字后存放于駐現(xiàn)場建筑師處，在材料進(jìn)場時依照樣板進(jìn)行驗收；公共裝飾工程由設(shè)計部協(xié)作工程部進(jìn)行施工技術(shù)