世聯(lián)-區(qū)域發(fā)展顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享

區(qū)域開發(fā)項目必須關(guān)注的問題Issue>區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營。第一頁，共53頁。世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題2.基于競爭的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點與資源整合核心要點2.1區(qū)域在城市中的占位2.2區(qū)域間競爭格局2.3核心區(qū)問題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整1.1土地分級與功能指標的分配1.2企業(yè)資源的挖掘與整合1.3項目資金投入計劃3.盈利模式3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)與土地運營的關(guān)系導(dǎo)向3.2短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向3.4不同盈利模式與博弈方的不同合作方式第二頁，共53頁。世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)策略4.啟動策略核心要點5.1配套分級5.2配套開發(fā)次序5.3配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián)4.1啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力4.2啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值4.3啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應(yīng)6.區(qū)域營銷6.1區(qū)域形象主題的確立6.2區(qū)域價值的整合與展示6.3關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.4渠道策略6.5賣場規(guī)劃6.6公共關(guān)系營銷第三頁，共53頁。世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容土地價值的評估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究開發(fā)模式與盈利模式研究啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù)區(qū)域發(fā)展土地運營土地出讓的市場成熟度研判區(qū)域營銷推廣土地出讓/轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計劃區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究內(nèi)容第四頁，共53頁。世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點Opinion>第五頁，共53頁。從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機構(gòu)運營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商項目規(guī)劃/項目設(shè)計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理第六頁，共53頁。政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報政府運營商土地開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地出讓金（利益實現(xiàn)）政府運營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn)土地開發(fā)進程實現(xiàn)通過土地/項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級開發(fā)利潤回報招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報創(chuàng)造就業(yè)機會第七頁，共53頁。政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容政府編制控制性詳規(guī)和市政設(shè)施專項規(guī)劃方案報規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。委托拆遷機構(gòu)和評估機構(gòu)進行調(diào)查，測算拆遷費用。按相關(guān)政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補償方案。土地儲備中心向計劃部門申辦立項手續(xù)。需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實施收購。申辦《房屋拆遷許可證》。委托拆遷公司進行拆遷談判。土地儲備中心代表政府以招標（或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。監(jiān)督控制。組織一級開發(fā)土地驗收，驗收合格的土地納入政府土地儲備庫。財政局會同國土管理部門進行一級土地開發(fā)成本核算。土地出讓信息公布。招商引資。土地公開出讓。政策支持。監(jiān)督控制監(jiān)督控制運營商參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)。制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案，獲批復(fù)后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。與土地儲備中心簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議。融資。尋找合作者。分期、分塊實施征地、拆遷補償安置工作。房屋拆除與土地平整。分期、分塊進行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。項目招商。區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)。土地轉(zhuǎn)讓。項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。自主開發(fā)。聯(lián)建開發(fā)。可提供的顧問服務(wù)資源盤點與土地價值評估。區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場評價）土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實施方案研究。拆賠模式研究、制訂拆遷實施方案。協(xié)助運營商與政府契約文件的準備。協(xié)助聯(lián)系投資商。土地出讓的市場成熟度研判。區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略。制訂土地出讓的營銷推廣計劃及執(zhí)行。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓。前期工作的評估、調(diào)整。整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究。啟動區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議。營銷策略研究。營銷執(zhí)行顧問服務(wù)。

一級開發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級開發(fā)前期規(guī)劃、審批階段第八頁，共53頁。區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場檢驗建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域運作費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資基建投入與地價增長的關(guān)系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個周期第九頁，共53頁。區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步驟開發(fā)主體的合法性確立目標體系的建立土地查勘、資源盤點土地價值評估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動區(qū)的確定與啟動區(qū)域營銷土地的控制與獲取第十頁，共53頁。世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項目成功案例簡介Case>第十一頁，共53頁。世聯(lián)成功案例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究2001合肥12平方公里合肥市規(guī)劃局區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟評價、規(guī)劃方案評價及建議、開發(fā)模式及運作方案招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動策略深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究2002深圳2.3平方公里深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局規(guī)劃方案評價、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究2003西安4平方公里西安高新技術(shù)園區(qū)管委會項目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟測算北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目2003北京7平方公里天津泰達集團房地產(chǎn)開發(fā)公司項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略、開發(fā)模式佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會土地價值評估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究2005北京108平方公里北京市首都規(guī)劃委員會、北京市順義區(qū)規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計劃第十二頁，共53頁。合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究項目規(guī)模：占地12平方公里項目類型：政務(wù)新區(qū)開發(fā)客戶目的：土地的成功出讓為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場依據(jù)區(qū)域開發(fā)的運作模式我們解決的問題：城市經(jīng)濟環(huán)境分析與資源評估新區(qū)選址診斷報告合肥新區(qū)規(guī)劃及功能分區(qū)研究新區(qū)開發(fā)與運作報告案例實務(wù)研究報告新中心區(qū)意向規(guī)劃方案取得的成效：土地增值成為開發(fā)熱點第十三頁，共53頁。招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究項目名稱：漳州港口物業(yè)研究項目規(guī)模：1平方公里項目類型：大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā)我們解決的問題：實現(xiàn)區(qū)域增值確定開發(fā)方案典型案例分析開發(fā)模式第十四頁，共53頁。深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究規(guī)模：2.3平方公里客戶目的：區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域功能分區(qū)取得的成效：區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成土地增值土地高價出讓第十五頁，共53頁。西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究

項目規(guī)模：4平方公里項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入時處于區(qū)域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究階段工作成果：區(qū)域定位與區(qū)域增值的關(guān)系區(qū)域的整體定位區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域整體功能分區(qū)及經(jīng)濟指標確定區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓策略的制定顧問效果基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標建議，完成區(qū)域總體規(guī)劃；吸引了包括上海綠地集團、香港和黃機構(gòu)等品牌開發(fā)商進駐；區(qū)域地價由60萬/畝快速飛漲到130/畝；區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點第十六頁，共53頁。北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目項目規(guī)模：7平方公里項目類型：大規(guī)模新區(qū)開發(fā)工作成果：區(qū)域土地價值評估與地塊劃分；區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū)定位）；建立區(qū)域成功的土地市場運作模式和商業(yè)化的開發(fā)模式區(qū)域的營銷策略與形象建立核心區(qū)土地二級開發(fā)別墅項目的市場定位顧問效果基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標建議所做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認可基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運作開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推進，區(qū)域開發(fā)已獲得立項批準；推進開發(fā)商獲得政府批準成為一級土地運營商土地地價升值達到150萬畝別墅項目現(xiàn)已進入實質(zhì)性啟動階段。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶第十七頁，共53頁。廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究

項目規(guī)模：30平方公里項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略我們解決的問題：拿地策略區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域開發(fā)模式土地價值評估與地塊劃分啟動區(qū)范圍確定、啟動區(qū)定位與功能布局、啟動區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略土地出讓計劃開發(fā)模式第十八頁，共53頁。佛山南海科技工業(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究項目名稱：佛山南?？萍脊I(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究項目規(guī)模：256平方公里項目類型：工業(yè)園開發(fā)我們解決的問題：資源盤點價值評估土地劃分土地價值的動態(tài)分析成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒區(qū)域競爭分析與發(fā)展定位經(jīng)濟測算區(qū)域總體規(guī)劃建議第十九頁，共53頁。北京順義新城項目規(guī)模：108平方公里委托客戶：首都規(guī)劃委員會項目類型：大型區(qū)域研究客戶目的：北京房地產(chǎn)市場整體研究產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域價值定位新城開發(fā)策略空港城順義中心區(qū)首都機場順義新城第二十頁，共53頁。經(jīng)典案例：北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究第二十一頁，共53頁。北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究順義新城結(jié)構(gòu)：三組團108平方公里、規(guī)劃人口90萬①天竺空港區(qū)：組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū)規(guī)模：34平方公里（28萬人）②中心片區(qū)：組成：區(qū)中心組團、馬坡組團、牛欄山組團規(guī)模：62平方公里（52萬人）③河?xùn)|新區(qū)：組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn)規(guī)模：12平方公里（10萬人）資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》123第二十二頁，共53頁。對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費這樣一個基本的價值模型”，并從這四個方面對現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)消費地點資料來源：區(qū)域發(fā)展價值模型第二十三頁，共53頁。制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對的支柱產(chǎn)業(yè)2004年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為1：0.57。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動GDP增長11.3個百分點，第三產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長7.8個百分點。資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、世聯(lián)計算2004年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)第二十四頁，共53頁。然而,現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端,產(chǎn)品附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計零部件制造電子通訊設(shè)備制造整機制造信息傳輸服務(wù)計算機服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)2004年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。2002年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報率別為13%和10%，遠高于汽車制造業(yè)的5%，說明制造行業(yè)的利潤已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè)成為了新的利潤增長點。營銷服務(wù)金融整車組裝制造研發(fā)零部件資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、新財富網(wǎng)站第二十五頁，共53頁。以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動力素質(zhì)低、土地附加值低的特點低附加值加工制造業(yè)占主導(dǎo)吸納就業(yè)人口數(shù)量不足勞動力素質(zhì)低土地附加值低順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94萬人，制造業(yè)用地1.1萬畝，畝均勞動力2.7人。如果將所有8.8萬畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來26萬人。目前順義區(qū)本科以上學(xué)歷人口比例僅為3%。中關(guān)村科技園區(qū)學(xué)士以上學(xué)歷人數(shù)占33%，碩士以上占6.7%。2004年順義汽車制造業(yè)畝產(chǎn)出537萬元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn)出502萬元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達2433萬元。資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會網(wǎng)站第二十六頁，共53頁。第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會服務(wù)業(yè)為主,內(nèi)部結(jié)構(gòu)處于較低層次

資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主；信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)、金融保險業(yè)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢。第二十七頁，共53頁。對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)消費地點第二十八頁，共53頁。建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國標20-30％15-25％城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務(wù)區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計2135.91470.1724.085851.9各組團用地性質(zhì)分布各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀第二十九頁，共53頁。對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)消費地點第三十頁，共53頁。空港片區(qū)吸引了部分高素質(zhì)外來人口，但從整體上看，順義的外來人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高空港片區(qū)的外來人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布，中產(chǎn)階級的量相對較少；高素質(zhì)的外來人群多數(shù)不在區(qū)域內(nèi)就業(yè)順義外來人口年齡構(gòu)成以青壯年人口為主，文化素質(zhì)也普遍較低，受過高等教育的人只占3%空港片區(qū)外來人口的收入分布空港片區(qū)外來人口的教育程度分布順義區(qū)外來人口的年齡分布資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)；世聯(lián)調(diào)研順義區(qū)外來人口的教育程度分布第三十一頁，共53頁。對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)消費地點第三十二頁，共53頁。順義的消費雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛樂場所較少2003年順義區(qū)社會消費品零售額50.4億元，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū)衣食住等基本生活品支出比重較大，娛樂休閑等高檔消費購買比重很小區(qū)內(nèi)娛樂消費地——公園順義公園；臥龍公園和怡園公園。娛樂消費基本符合“娛樂＝公園”這一等式通過60多位居民訪談表明，85%的居民認為：本地的娛樂的地方很少，大部分體育場館不向公眾開放，公園是他們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂的唯一場所。2003年順義城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計年鑒，訪談2003年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會消費品零售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣第三十三頁，共53頁。要實現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個關(guān)鍵問題，這也正是我們需要研究的重點推動順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動因素是什么？怎樣實現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀？應(yīng)該通過何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實現(xiàn)快速發(fā)展？順義新城的發(fā)展目標：新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)新城應(yīng)建設(shè)成為相對獨立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達的健康新城資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有61萬的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法實現(xiàn)規(guī)劃的人口目標；以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特征，他們的消費力進而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平發(fā)展；制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順義新城的土地將無法實現(xiàn)“地盡其利”；發(fā)現(xiàn)問題：研究重點：第三十四頁，共53頁?；诂F(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究第三十五頁，共53頁。案例研究Part1:

－－新城發(fā)展模式的國際案例研究新城發(fā)展模式田園新城GARDENCITY公司城/產(chǎn)業(yè)新城COMPANYTOWN城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城/EDGETOWN政府主導(dǎo)下的行政中心新城/NEWCENTER國際案例Letchworth（英國，倫敦）WelwynGardenCity（英國，倫敦）新城發(fā)展模式資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城開發(fā)/TODPortSunlight（英國，利物浦）GrandeCache（加拿大，Albert）筑波科學(xué)城（日本，筑波）Radburn（美國，紐約）Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亞）36第三十六頁，共53頁。在對世界各地新城進行廣泛研究的基礎(chǔ)上，我們著重分析了其中五個極具代表性的國際案例筑波科學(xué)城WelwynGardenCityColumbia多摩新鎮(zhèn)初步考慮案例Letchworth，英國WelwynGardenCity，

英國

PortSunlight，英國GrandeCache，加拿大筑波科學(xué)城，日本Radburn，美國Columbia，美國千里新城，日本多摩新鎮(zhèn)，日本沙田新市鎮(zhèn)，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西…著重分析了其中五個

韋林花園城，英國筑波科學(xué)城，日本哥倫比亞新城，美國多摩新鎮(zhèn)，日本堪培拉，澳大利亞田園新城公司城/產(chǎn)業(yè)新城城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城行政中心新城Canberra資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析第三十七頁，共53頁。通過案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊區(qū)化的驅(qū)動力下我們將有機會發(fā)展成為相對獨立于北京中心城區(qū)、城市功能完善的邊緣新城新城發(fā)展模式核心驅(qū)動因素關(guān)鍵成功因素典型代表案例田園城市工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化城市居住需求急劇上升交通方式基于鐵路與步行控制城市規(guī)模、規(guī)模較小WelwynGardenCity公司城/產(chǎn)業(yè)城政府決策市場對于產(chǎn)業(yè)的需求政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金政府強制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積聚筑波科學(xué)城邊緣新城汽車普及和便捷的交通路網(wǎng)城市郊區(qū)化位于大城市邊緣建設(shè)快速的交通路網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化帶動的二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，解決了職住平衡問題哥倫比亞新城TOD新城（多為臥城）大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹政府決策興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng)軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供房地產(chǎn)開發(fā)多摩新城行政中心新城政府決策，發(fā)展新區(qū)域政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金主要政府機構(gòu)所在地堪培拉順義新城的發(fā)展模式選擇第三十八頁，共53頁。發(fā)達國家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)階段劃分汽車郊區(qū)化階段（1920-1950年）普遍郊區(qū)化階段（1950-1980年）城市功能完善階段（20世紀80年代）邊緣新城形成階段（90年代以來）發(fā)展特征關(guān)鍵舉措汽車時代的到來促進了城市的郊區(qū)化郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹中產(chǎn)階級郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū)公路交通網(wǎng)的建設(shè)住宅需求量大增，中產(chǎn)階級的郊區(qū)住宅得到普遍發(fā)展開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉儲業(yè)等紛紛移向高速公路、機場等交通便利地區(qū)商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社會服務(wù)業(yè)也追隨著消費者的郊遷而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移高速公路的建設(shè)鼓勵適合中產(chǎn)階級居住的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)興建購物中心，完善生活配套設(shè)施隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷完善和發(fā)展，金融、貿(mào)易、保險等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移大量辦公物業(yè)開始出現(xiàn)，住宅開發(fā)也從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)向中高層的公寓住宅建設(shè)城市居民階層多樣化引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鼓勵發(fā)展金融貿(mào)易等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，近一步帶動和提升商業(yè)、休閑娛樂等社會服務(wù)業(yè)發(fā)展郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū)的共生關(guān)系逐漸減弱就業(yè)機會不斷增加，以商業(yè)、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為主新城居民基本實現(xiàn)了職住平衡遠郊發(fā)展趨勢增加－－第三十九頁，共53頁。案例研究Part2:

——汽車產(chǎn)業(yè)帶動城市發(fā)展的2個案例研究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正式設(shè)立為城市，因汽車制造業(yè)而聞名全球－占地218.5平方公里，2004年人口91萬－除了汽車制造，底特律地區(qū)主要的工業(yè)還包括：機床附件生產(chǎn)、內(nèi)燃機制造、鋼鐵鍛造、金屬切削刀具加工等斯圖加特（Stuttgart）：－斯圖加特市占地面積207平方公里，2004年人口59萬－斯圖加特地區(qū)由市區(qū)和周邊的5個州級縣構(gòu)成，占地面積3654平方公里，2004年人口266萬－2004年德研究機構(gòu)推出德國主要城市排名中，斯圖加特在生活水準，經(jīng)濟活力和綜合排名均列前三第四十頁，共53頁。案例研究Part3:

——會展業(yè)帶動城市發(fā)展的6個案例研究國外案例國內(nèi)案例漢諾威(德國)米蘭(意大利)Rosemont(美國)香港廣州上海第四十一頁，共53頁。案例研究Part4:

——空港帶動城市發(fā)展的3個案例研究Fairfax（華盛頓杜勒斯機場）DupageCounty（芝加哥O’Hare機場）

ClaytonCounty（亞特蘭大Harsfield機場）面積1062平方公里；人口約100萬杜勒斯高速公路穿郡而過美國最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100個郡排名第五全美本科學(xué)歷人口比例最高的10個郡排凈第二位于芝加哥o’HARE國際機場西側(cè)20英里伊利諾伊州東北部第二大縣總面積332平方英里；總?cè)丝?0.4萬企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)總?cè)藬?shù)620680人DupageCounty境內(nèi)擁有財富1000強的多家企業(yè)（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小型信息技術(shù)公司以及兩家國家技術(shù)研究機構(gòu)—Argonne國家實驗室和Fermi國際加速器實驗室面積146平方英里；人口24萬世界最繁忙的機場—亞特蘭大Hartsfield機場的大部分位于其境內(nèi)Clayton是當(dāng)?shù)氐慕煌屑~，包括四條洲際告訴公路，兩條鐵路干線及鏈接亞特蘭大的輕軌。Clayton的重要使命是為HARTSFIELD機場的正常運營和發(fā)展提供服務(wù)。機場時Clayton經(jīng)濟發(fā)展的主要動力第四十二頁，共53頁。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:依托空港核心資源，引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，積極發(fā)展以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代制造業(yè)第三產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)制造信息技術(shù)服務(wù)汽車電子制造會展業(yè)汽車服務(wù)貿(mào)易電子芯片制造集成電路制造精密儀器制造光機電產(chǎn)品制造。。。第四十三頁，共53頁。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,我們給出了順義新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)方向第四十四頁，共53頁。人口①土地利用現(xiàn)狀②可利用土地量③土地構(gòu)成④房地產(chǎn)狀況土地消費產(chǎn)業(yè)①產(chǎn)業(yè)分類②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)④相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè)①人口總量②人口結(jié)構(gòu)③人口現(xiàn)狀來源①消費者來源②消費力③消費結(jié)構(gòu)④消費地點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖人口結(jié)構(gòu)圖消費結(jié)構(gòu)圖土地結(jié)構(gòu)圖新城功能分布圖第四十五頁，共53頁。產(chǎn)業(yè)集群：空港和會展引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心及紐帶，緊密銜接汽車制造和電子信息兩大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群第四十六頁，共5