房地產(chǎn)企業(yè)的項目進度控制策略 - 基本理論

房地產(chǎn)企業(yè)的項目進度控制策略-基本理論出于資金安頓和銷售的需要，工程動工后，房地產(chǎn)公司不會輕易變更事前擬定的開盤和交房時間，這就要求項目必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成工程竣工驗收?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司很能做到上述兩點，問題在于目前的項目施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的\"\"結(jié)構(gòu)性\"\"進度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲項目質(zhì)量為代價，將問題暴發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理本錢，降低了公司美譽度，如何改良房地產(chǎn)企業(yè)的項目進度控制水平呢？我們可以從事前、事中、事后三個階段的項目進度控制重點來進行分析。

一、事前控制

1.m合理制定方案

方案是控制的依據(jù)，方案制定合理那么進度控制成功了一半，方案制定的不合理那么進度控制失敗的風(fēng)險增大了三倍。

目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在\"\"圈地運動\"\"和\"\"圈錢運動\"\"階段的企業(yè)，方案制定不受重視，方案的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。

示例，某地產(chǎn)公司方案制定過程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)方案確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時間，然后由副總經(jīng)理召開工程協(xié)調(diào)會，確定各部門工作的總體時間要求，即為方案確定。這個方案往往在實際中得不到有效實施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴重，項目進度控制也就無從談起。

倡議方案制定過程為：工程開展部門根據(jù)市場情況制定工程開發(fā)方案；工程開發(fā)方案經(jīng)有關(guān)部門批準后銷售部門制定銷售方案，工程部根據(jù)開發(fā)方案和銷售方案、國家規(guī)范、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工方案，兩部門在方案中必須詳細列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認后其他部門以此為依據(jù)制定各自方案，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開工程協(xié)調(diào)會，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認。

當然，方案制定過程可以有多種方式，但不管采用何種方式均應(yīng)注意三方面：

方案的制定應(yīng)以工程為中心，各部門圍繞工程進行方案；

方案制定過程中一定要進行詳細的方案溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進行確認；

方案制定需要得到各個部門的重視，可以考慮將方案制定作為部門的重要業(yè)績考核依據(jù)之一。

2.嚴格圖紙會審

由于目前甲方對設(shè)計工期要求普遍緊，設(shè)計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在工程圖紙會審中把關(guān)不嚴格，將會導(dǎo)致設(shè)計問題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個窗的笑話，增大設(shè)計變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

倡議：首先，工程部人員以\"\"圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天\"\"的態(tài)度參與技術(shù)評審；其次，要注意充實工程部技術(shù)力量，使得工程部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡單的設(shè)計問題；最后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問題給以獎勵，不能發(fā)現(xiàn)問題給以處分。

二、事中控制

1.m節(jié)點制定

工程施工方案應(yīng)有詳細的分解，如一般施工工程分解成為樁基施工、根底施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個主要節(jié)點，每一個階段又可以細分為更小的節(jié)點，具體分解成為多少項節(jié)點應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對象的特點、甲方進度控制的單薄環(huán)節(jié)等實際情況進行確定，而不是生搬硬套，當然，有些是國標規(guī)定還是要遵守的。

2.節(jié)點控制

節(jié)點控制包括節(jié)點過程控制以及節(jié)點完成的控制。

①節(jié)點過程控制

節(jié)點過程控制是進度控制實施的主體階段，也是進度控制成敗的關(guān)鍵階段。一般而言，過程控制應(yīng)做好下列幾個方面的工作：

工程外圍關(guān)系維護處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；

保持與公司職能部門的緊密聯(lián)系與溝通，加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率，如簽證、設(shè)計變更等；

處理好工程部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。工程部對施工單位的監(jiān)控主要通過監(jiān)理單位來實現(xiàn)，而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對施工單位進行主動有效的監(jiān)控。筆者以為，工程部可以\"\"對監(jiān)理單位唱黑臉，對施工單位唱紅臉\"\"，即工程部嚴格對監(jiān)理單位的控制，以制度為主，對施工單位那么以人情等軟伎倆進行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高，如果負鼓勵太多可能產(chǎn)生負面影響，倡議多采用正鼓勵的方式進行；

控制一定要形成書面記錄?？捎玫墓ぞ吆图總z主要有：狀態(tài)跟蹤表、不履約通知、日報、月報、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場巡視等。

②節(jié)點完成的控制節(jié)點完成控制指及時組織工程節(jié)點驗收，并根據(jù)完成情況予以考核評價。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處分之用。進度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)工程施工方案并與其他部門溝通、發(fā)布方案變更信息。三、事后控制1.方案變更方案變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指工程施工造成的工程進度出現(xiàn)大的變化需要變更進度方案，施工之外的因素主要由于其他部門的進度不能跟上從而影響施工或因開發(fā)方案發(fā)生變化那么施工方案需要做相應(yīng)改變。不論何種方案變更，其處理都應(yīng)是及時與相關(guān)部門取得聯(lián)系，最好是組織召開方案變更協(xié)調(diào)會，將方案變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出方案變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改良提供倡議。

2.進度超期

進度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少工程部發(fā)生超期后便\"\"埋頭苦干\"\"，爭取將進度追回來，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大本錢和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)效勞難度。據(jù)此，在進度超期實際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更方案，如變更方案采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書面材料；最后，查究有關(guān)責(zé)任。

從以上分析可以看出，由于房地產(chǎn)工程開發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的項目進度控制是一項系統(tǒng)項目，不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改良。

參考文獻：

【1】全國造價項目師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材，項目確實定與控制，中國方案出版社200