河南南陽(yáng)中實(shí)駿景時(shí)尚廣場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃建議終稿

河南南陽(yáng)中實(shí)駿景時(shí)尚廣

場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃建議終稿ThedocumentwaspreparedonJanuary2,2021謹(jǐn)呈：南陽(yáng)中實(shí)駿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢致業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司中國(guó)地質(zhì)大學(xué)房地產(chǎn)工作室、八 、.刖 言商業(yè)地產(chǎn)完全不同于住宅地產(chǎn)，最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給投資客戶，其價(jià)值是通過(guò)商鋪的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)的。要想實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，并保持一定的盈利能力，適度超前的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念、面向未來(lái)的產(chǎn)品規(guī)劃是重要的前提條件。根據(jù)前期與貴司達(dá)成一致的項(xiàng)目定位一一成為南陽(yáng)商業(yè)領(lǐng)袖，本案的商業(yè)定位和運(yùn)營(yíng)模式上，我們提出了主題MALL的項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)剝離、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)相結(jié)合的模式。要實(shí)現(xiàn)這一商業(yè)定位，需要一定的產(chǎn)品作為基礎(chǔ)支撐。我司認(rèn)為，本案在規(guī)劃上應(yīng)遵從前瞻性、延續(xù)性、領(lǐng)先性的規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃要站在城市發(fā)展的高度，優(yōu)于南陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，同時(shí)考慮未來(lái)南陽(yáng)城市發(fā)展的方向，以發(fā)展的眼光規(guī)劃好產(chǎn)品。依據(jù)長(zhǎng)期產(chǎn)品規(guī)劃研究的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合南陽(yáng)在售、在營(yíng)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀，特向貴司提出“中實(shí)駿景?時(shí)尚廣場(chǎng)”產(chǎn)品規(guī)劃建議案，為項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整提供參考。順頌商祺!第一章項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)概述1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念根據(jù)北京華特建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限責(zé)任公司為貴司所做的初步設(shè)計(jì)，中實(shí)駿景花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念為：為整個(gè)居住區(qū)建立一套完美的“經(jīng)絡(luò)”，即道路、景觀和空間的整體構(gòu)架，避免“只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林”之通病，使身處小區(qū)任何一隅的居住者，都能體驗(yàn)到一個(gè)大社區(qū)的存在。通過(guò)主要?jiǎng)討B(tài)、靜態(tài)空間的營(yíng)造，來(lái)定位整個(gè)居住小區(qū)的形象，提升居者的認(rèn)同感、自豪感。堅(jiān)持“以人為本”的理念，精心配置居住環(huán)境的逐層肌理，通過(guò)建筑單體整合，營(yíng)造“大社區(qū)小居家”的親和力和歸屬感。建筑設(shè)計(jì)不以空泛的概念為先導(dǎo)而是尋求用現(xiàn)代建筑語(yǔ)言表達(dá)一種高端消費(fèi)則所認(rèn)同的審美情趣和品位，以及與其相共鳴的時(shí)代氣息。1.1.2設(shè)計(jì)理念評(píng)析北京華特建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限責(zé)任公司是國(guó)內(nèi)知名的建筑設(shè)計(jì)公司，以上關(guān)于中實(shí)駿景項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念與我司在前期提交的有關(guān)項(xiàng)目的定位較為契合，但其設(shè)計(jì)重點(diǎn)放在住宅部分的設(shè)計(jì)上，對(duì)商業(yè)部分、本案與市政改造的深層次關(guān)聯(lián)性沒(méi)有使人眼前一亮的亮點(diǎn)和特色。中實(shí)駿景項(xiàng)目住宅部分為定向開(kāi)發(fā)，從南陽(yáng)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，以上設(shè)計(jì)理念以具備足夠的領(lǐng)先水平，也與目標(biāo)客戶的需求層次相契合。然而商業(yè)部分的設(shè)計(jì)，一方面要與項(xiàng)目商業(yè)定位相一致，另一方面由于梅溪改造對(duì)本案商業(yè)的影響，也需要統(tǒng)籌考慮本案商業(yè)規(guī)劃與市政改造協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)本案價(jià)值與市政改造同步，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益以及企業(yè)品牌價(jià)值的三贏。1.1.3產(chǎn)品規(guī)劃初步思路本案定位為南陽(yáng)商業(yè)領(lǐng)袖，加上產(chǎn)品與市政改造的特殊關(guān)系，因此本案的產(chǎn)品要站在城市發(fā)展的高度，綜合考量項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，找到合適的平衡點(diǎn)，達(dá)到產(chǎn)品與城市的同步提升。商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃與市政改造同步建筑立面符合現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)合理布置交通動(dòng)線，保證商業(yè)物業(yè)人流通達(dá)的均衡性商業(yè)廣場(chǎng)定位既要適合城市發(fā)展趨勢(shì)，乂要利于本案商業(yè)發(fā)展需要通過(guò)合理的產(chǎn)品規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值的均好性注意市政功能區(qū)域與項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)功能區(qū)的和諧過(guò)度和融合市政規(guī)劃要點(diǎn)概述本案的誕生與市政改造項(xiàng)目一一梅溪河改造息息相關(guān)，因?yàn)槊废痈脑?，誕生了本項(xiàng)目，由于梅溪河改造，給本案帶來(lái)了一定的社會(huì)關(guān)注度，同時(shí)也使得項(xiàng)目具備了一定的景觀營(yíng)造基礎(chǔ)，但如不能合理把握本案與梅溪河改造的關(guān)系，梅溪也將成為影響本案成功的利劍。同時(shí)，光武路規(guī)劃改造也對(duì)本案沿光武路段商業(yè)產(chǎn)生較大影響。1.2.1梅溪改造要點(diǎn)梅溪河目前承擔(dān)的主要功能有：排污、防洪、泄洪，加上臨光武路、人民路部分游園，該區(qū)域市政改造需要保留的功能有：排污、防洪、泄洪、休憩等功能。據(jù)了解，改造主要通過(guò)以下措施保留這些功能：通過(guò)深埋排污管網(wǎng)的方式保留其排污功能；通過(guò)局部覆蓋的方式，增強(qiáng)光武路、人民路與本案的可達(dá)到性;通過(guò)加筑攔河橡膠壩，注入清水，提升景觀檔次。梅溪排污功能改造示意圖1.2.2梅溪對(duì)本案的影響經(jīng)過(guò)前期對(duì)梅溪改造的分析，我們得出梅溪改造是本案取得成功的關(guān)鍵因素之一，正確認(rèn)識(shí)梅溪改造與本案的關(guān)系，是做好本案產(chǎn)品規(guī)劃與市政改造同步、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市同步發(fā)展的前提：梅溪改造的主要目的是美化城市環(huán)境，增加城市城市休憩功能，這也能產(chǎn)生一定的聚集人流的作用，與本案的商業(yè)要求一致；梅溪改造雖然采取了局部覆蓋，但河道畢竟大部分保留了，降低了本案與城市主干道人民路、光武路的可到達(dá)性，不利于本案的發(fā)展；梅溪防洪、泄洪功能的要求，如不采取適當(dāng)?shù)姆绞郊右越鉀Q，也不利于本案的整體發(fā)展；梅溪游園部分的茂密植物，一定程度上遮擋了本案的商業(yè)可視面與通透性，也對(duì)本案產(chǎn)生一定負(fù)面影響。1.2.3光武路改造展望據(jù)了解，光武路改造目前尚無(wú)明確定案，預(yù)計(jì)將來(lái)道路會(huì)拓寬到80米左右，雙向?yàn)?—6車道，預(yù)計(jì)改造后的狀況類似于現(xiàn)在的人民北路、獨(dú)山大道。改造后的光武路與人民路將形成城市的十字主干線，作為南陽(yáng)市新的坐標(biāo)。

光武路沿線聚集了南陽(yáng)大量的高層建筑，應(yīng)建立與之相匹配的道路形象，提升本片區(qū)的區(qū)位價(jià)值。改造后的光武路將作為南陽(yáng)市新的東西主干道，緩解新華里的交通負(fù)擔(dān)。本項(xiàng)目呈L形，臨光武路的展示面更大，因此光武路的改造對(duì)本項(xiàng)目具有更大的影響。第二章商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃建議梅溪的改造和本案規(guī)劃的紅線后退距離，使得本案沿人民路、光武路形成了一個(gè)面積約兩萬(wàn)平方米的景觀廣場(chǎng)。整個(gè)廣場(chǎng)的以梅溪為分界線，向外市政功能逐步加強(qiáng)，向內(nèi)商業(yè)服務(wù)功能逐步加強(qiáng)，而梅溪乂是整個(gè)廣場(chǎng)的景觀主軸線。武， 中 .部倘業(yè)歩打入口入□ ?商業(yè)廣場(chǎng)定位建議此業(yè)莎行入武， 中 .部倘業(yè)歩打入口入□ ?商業(yè)廣場(chǎng)定位建議此業(yè)莎行入口!■?■.■■!■M?itJtUJ llU地嗤德廣場(chǎng)-?用I陽(yáng)典型城市廣場(chǎng)研究車.事|||壺■'itJtUJ llU地嗤德廣場(chǎng)-?用I陽(yáng)典型城市廣場(chǎng)研究車.事|||壺■',百2.1.1商業(yè)氛圍服務(wù)功能市政功能景觀軸線9^F---——‘--.-?二I咨案商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃，既要具備南陽(yáng)屬性，又要.高于M埠:AN° .此，我們專閂對(duì)南陽(yáng)有一定代表性的城市廣場(chǎng)做了專題調(diào)宏德廣場(chǎng)位于宏德購(gòu)物公園西側(cè)，與宏德購(gòu)物公園隔人民路相望。從廣場(chǎng)的規(guī)劃來(lái)看，有較為現(xiàn)代的雕塑、小品、廣場(chǎng)噴泉、休憩長(zhǎng)椅、簡(jiǎn)易商亭等功能設(shè)施設(shè)備。廣場(chǎng)主題雕塑廣場(chǎng)小品 廣場(chǎng)冏旱宏德廣場(chǎng)總體評(píng)價(jià)：廣場(chǎng)規(guī)劃上現(xiàn)代氣息濃厚，從雕塑、小品，再到輔助的商亭等設(shè)施；廣場(chǎng)通達(dá)性不夠，太多的維護(hù)設(shè)施限制了人流的可達(dá)到性；廣場(chǎng)景觀較為單一，缺乏內(nèi)涵，景觀無(wú)明確主題；廣場(chǎng)成為城市的擺設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的城市功能。裕華商城廣場(chǎng)裕華商城廣場(chǎng)位于裕華商城，其廣場(chǎng)功能在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中應(yīng)起到的作用與本案較為接近，廣場(chǎng)上設(shè)置了旱噴泉、燈柱，物業(yè)正面設(shè)有一個(gè)大型電子顯示屏，但無(wú)綠色植栽、綠化景觀，無(wú)明確的功能分區(qū)，目前廣場(chǎng)的直接功能主要有通行、停車?？傮w評(píng)價(jià)：2.1.2.1.3商業(yè)廣場(chǎng)定位建議裕華商城廣場(chǎng)功能單一，商業(yè)廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)的功能不在，目前主要功能表現(xiàn)在交通、人行、物流疏散三個(gè)方面，但其物業(yè)正立面電子大屏、廣場(chǎng)立柱燈的在南陽(yáng)有一定代表性。鳳凰廣場(chǎng)鳳凰廣場(chǎng)位于獨(dú)山大道鳳凰城項(xiàng)目處，是該南陽(yáng)高新區(qū)主要的城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)有主題雕塑、小品，有健身區(qū)、休憩區(qū)、景觀區(qū)等幾個(gè)功能區(qū)域，廣場(chǎng)設(shè)施有休憩長(zhǎng)椅、健身設(shè)施等。鳳凰廣場(chǎng)總體評(píng)價(jià)：鳳凰廣場(chǎng)整體規(guī)劃尚可，但景觀規(guī)劃較為一般，無(wú)明確景觀主題，與南陽(yáng)城市缺乏關(guān)聯(lián)，由于管理不力，其形象正在逐步降低。2.1.2南陽(yáng)廣場(chǎng)綜合評(píng)判通過(guò)以上三個(gè)典型個(gè)案的研究，南陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)廣場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：廣場(chǎng)與城市的同步不夠，廣場(chǎng)功能發(fā)揮不明顯；由于缺乏后續(xù)管理，廣場(chǎng)功能正在逐步退化，有的廣場(chǎng)不得已采取設(shè)置限制出入的障礙；（如藍(lán)天游園）廣場(chǎng)人車混雜，形象較差，與南陽(yáng)城市品質(zhì)的提升不利；景觀規(guī)劃單一，缺乏主題?？紤]到南陽(yáng)城市發(fā)展的總體趨勢(shì)，綜合考量本案在南陽(yáng)未來(lái)中的地位，建議商業(yè)廣場(chǎng)定位為：開(kāi)放的親水主題市民廣場(chǎng)如果把一個(gè)城市看作一座巨宅，市民廣場(chǎng)就是它的客廳；如果把一個(gè)城市視為一個(gè)有生命的人，那么廣場(chǎng)就是她的眼睛?？梢哉f(shuō)對(duì)于外來(lái)的游客，廣場(chǎng)是城市品位、特色與神采的集中展示場(chǎng)所；對(duì)于久居的市民，廣場(chǎng)是交流、休閑與陶冶情操的大眾共享空間。今后的進(jìn)一步發(fā)展為市民+商業(yè)+旅游廣場(chǎng)。在現(xiàn)狀條件下，規(guī)劃上突出以下幾點(diǎn)：用一定的高大喬木提升廣場(chǎng)的自然性許多城市廣場(chǎng)建設(shè)追求大草坪鋪裝，這種高貴的植物不能踐踏,市民只有敬而遠(yuǎn)之，而且維護(hù)成本驚人。樹(shù)木不僅占地小，還可以為市民遮陽(yáng)擋雨，樹(shù)蔭本身就為游人創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間，而不像草坪一樣單純與市民爭(zhēng)奪寶貴的城市空間。從視覺(jué)看，沒(méi)有樹(shù)木的廣場(chǎng)，就如沒(méi)有眉毛的眼睛，秀而不靈。重視廣場(chǎng)小品歷史文化內(nèi)涵，提升廣場(chǎng)的大眾文化特色廣場(chǎng)是最能集中反映城市地方特色與個(gè)性的場(chǎng)所，廣場(chǎng)文化是大眾文化，應(yīng)立足于本地歷史與地理特點(diǎn)，將那些為廣大市民理解、接受和有地域文化自豪感的藝術(shù)品在此展示。塑造宜人的尺度與設(shè)施，增加廣場(chǎng)的親和力必須充分考慮人的空間尺度和行為需要，塑造適宜的空間體量與尺度，提供周全的休閑觀賞設(shè)施，讓市民真正感到坐在自己客廳里的舒適與輕松。加強(qiáng)建設(shè)環(huán)境的協(xié)調(diào)，塑造良好的視覺(jué)風(fēng)景線一般而言，廣場(chǎng)是由建筑與道路圍合而成的空間，它既是人流匯聚的場(chǎng)所，也是不同的城市建筑聚會(huì)的場(chǎng)所。必須使不同功能、體量、風(fēng)格的建筑在發(fā)揮個(gè)性的同時(shí)，乂能具有一定的共性，組成一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的建筑“群落”。廣場(chǎng)景觀規(guī)劃建議2.2.1景觀布局建議綜合考慮梅溪改造，建議商業(yè)廣場(chǎng)的景觀軸線沿梅溪河布置，在臨光武路商業(yè)部分盡端，通過(guò)增加景觀亮點(diǎn)來(lái)聚集人氣，在交叉路口梅溪改造覆蓋部分，為核心景觀區(qū)域，沿梅溪河布置其他景觀小品。2.2.2梅溪游園改造建議現(xiàn)有梅溪游園主要的景觀由若干大型喬木、小灌木、若干雕塑及小品，考慮到市政改造的要求，建議將有保留價(jià)值的高大喬木分散異地移栽，沿梅溪河布局（如圖所示）。小灌木視實(shí)際情況考慮是否保留和移栽，小品雕塑方面建議保留雷鋒雕像，但易地安放，形成一個(gè)以雷鋒為主題的景區(qū)，既保留了城市的文化亮點(diǎn)，乂弘揚(yáng)了城市的精神文明。2.2.32.2.3主景觀區(qū)建議2.2.32.2.3主景觀區(qū)建議中心主景觀建議設(shè)置旱噴泉（音樂(lè)噴泉），使得廣場(chǎng)更具時(shí)尚氣息。廣場(chǎng)雕塑的選擇上，建議與本案的定位結(jié)合起來(lái)，突出時(shí)代氣息，體現(xiàn)本案在南陽(yáng)市場(chǎng)上的引領(lǐng)性，可考慮一些抽象的時(shí)尚氣息濃厚的雕塑小品。2.2.4廣場(chǎng)地面鋪裝建議廣場(chǎng)的地面鋪裝材料的質(zhì)感與色彩的變化，應(yīng)結(jié)合本案時(shí)尚與親水主題定位，配合景觀種植，形成規(guī)則的、有韻律的景觀布局，使路過(guò)或停留其中充滿趣味。在鋪裝的同時(shí)要考慮地下溝管的埋設(shè)，溝管的位置要不影響場(chǎng)地的使用和便于檢修。在景觀的植物選擇上，除了高大的喬木外，應(yīng)在梅溪的兩側(cè)增加主題觀賞性植物，如櫻花、桃花等，在花開(kāi)燦爛的時(shí)節(jié)，既吸引市民前來(lái)欣賞，乂給城市帶來(lái)一道亮麗風(fēng)景。雷鋒銅像公園植物混雜2.2.5梅溪改造建議梅溪作為本案的主景觀軸線，是本案商業(yè)廣場(chǎng)景觀營(yíng)造的亮點(diǎn)，但從到達(dá)性的角度來(lái)講，如過(guò)于強(qiáng)調(diào)水面面積，則降低了項(xiàng)目與人民路、光武路的可到達(dá)性?；谝陨峡紤]，對(duì)梅溪的改造提出如下建議：梅溪河岸的改造梅溪臨人民路、光武路段河岸局部高于路面標(biāo)高，考慮防洪的需求，改造后7水平臺(tái)示意I 謝橡膠壩布置示意圖無(wú)法降低其高程與路面保持一致，建議將現(xiàn)有的重力土壩改造為混凝土防滲壩，在梅溪河岸的改造梅溪臨人民路、光武路段河岸局部高于路面標(biāo)高，考慮防洪的需求，改造后7水平臺(tái)示意I 謝橡膠壩布置示意圖無(wú)法降低其高程與路面保持一致，建議將現(xiàn)有的重力土壩改造為混凝土防滲壩，在梅溪上游在項(xiàng)目臨光武路梅溪上游，通過(guò)橡膠壩設(shè)置三級(jí)疊水，通過(guò)布置可到達(dá)的親水平臺(tái)，形成一個(gè)親水主題的景觀亮點(diǎn)，提升沿光武路段的人流量。同時(shí)沿梅溪河岸內(nèi)側(cè)（項(xiàng)目一側(cè)）布置親水平臺(tái)，建議采用木棧道，挑出水面1――1.5米；外側(cè)由于有防洪堤，不能布置親水平臺(tái)。圖中天然氣管道旁修建砼防滲壩，拓寬人民路臨梅溪人行道寬度，同時(shí)留出3米左右的距離鋪設(shè)植草磚，既能起到綠化作用，乂能增加臨時(shí)停車位。裝飾欄桿此處筑砼防滲壩裝飾欄人行道梅溪人民路河岸改造示意圖

梅溪河岸的改造應(yīng)環(huán)繞本項(xiàng)目進(jìn)行，將水域引至萬(wàn)正天橋處使其融為一體，增強(qiáng)項(xiàng)目的可到達(dá)性。目前人民路的萬(wàn)正天橋僅作為第九小學(xué)上下學(xué)的人流導(dǎo)向通道。2.2.6交通系統(tǒng)建議鑒于南陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)廣場(chǎng)的現(xiàn)狀，本案的商業(yè)廣場(chǎng)建議采取人車分流，在人行入口，通過(guò)一些小品設(shè)置車型障礙，既不影響人行，乂能限制車行。同時(shí)利用綠化布局合理分流人流，保障人民路、光武路臨街面的人流量。增加梅溪上橋梁的數(shù)量，便于行人通行。建議在人民路、光武路各增加2座梁的造型上，可考慮選取不同時(shí)期的代表性橋梁，按照比例縮小，將一部橋梁發(fā)展史濃縮于梅溪之上，MuLcrm"czich-u「本案定位為市民廣場(chǎng),.但］to四■傳'J■ ??J#a-.^l-?II? -■ - 梁的造型上，可考慮選取不同時(shí)期的代表性橋梁，按照比例縮小，將一部橋梁發(fā)展史濃縮于梅溪之上，MuLcrm"czich-u「本案定位為市民廣場(chǎng),.但］to四■傳'J■ ??J#a-.^l-?II? -■ - h --- ----- -臺(tái)匕能日城市玩具TT/交通隔離護(hù)南陽(yáng)城市的一個(gè)時(shí)尚策源地,因此在規(guī)劃摩先要考慮注入一些時(shí)尚元素，屈如規(guī)劃輪滑坡道等。同時(shí)考慮倒城市功能和本案商業(yè)功能需求,規(guī)劃上預(yù)留舞臺(tái)秀場(chǎng):作為城市集會(huì)活動(dòng)、商業(yè)推廣在規(guī)劃上慮與整個(gè)權(quán)格的和諧融合’不能出現(xiàn)生硬的功能區(qū)間布局。其他輔助功能設(shè)備上面二可考慮設(shè)置小型商亭、大型電子顯示屏等設(shè)備。廣場(chǎng)秀場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車動(dòng)線不僅能提升廣場(chǎng)人體動(dòng)線，還能用于商業(yè)推廣，其收入還能用于廣場(chǎng)的維護(hù)；特色商亭還能分流人流，提升局部的人流量。

商亭廣場(chǎng)舞臺(tái)

廣場(chǎng)大屏溜冰場(chǎng) 輪滑坡道2.2.8廣場(chǎng)與地下一層出入口布置建議為提升地下一層的商業(yè)價(jià)值，在廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，需要考慮與地下一層的互動(dòng)，目前本案地下一層至地上的主要出入通道是位于一樓的自動(dòng)扶梯，建議增設(shè)獨(dú)立的地下出入口，但在規(guī)劃上要重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：滿足消防疏散需求；在不影響首層出入的情況下，廣場(chǎng)采取局部下沉，設(shè)置人行通道；地下一層內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)成環(huán)形，減少商業(yè)死角；通道的設(shè)計(jì)不應(yīng)破壞廣場(chǎng)的整體性。從目前南陽(yáng)有地下商業(yè)的主要物業(yè)來(lái)看，都設(shè)有獨(dú)立的地下出入口，能有效增加地下商業(yè)部分的人流可達(dá)到性，提升商業(yè)價(jià)值。鴻德百貨地下入口裕華商城地下入口鴻德百貨地下入口裕華商城地下入口因此，為有效增加地下一層人流的可到達(dá)性，提升地下一層的商業(yè)價(jià)值，建議增加獨(dú)立的地下入口。休憩長(zhǎng)椅，沿梅溪河岸親水平臺(tái)布置。至廣廣場(chǎng)音箱，采用異性音箱,根據(jù)不同的景觀主題，分散布置于廣場(chǎng)之中。第三章建筑立面建議=Jj.-皿廠■廣■本項(xiàng)目商業(yè)部分新的規(guī)劃已將塔樓部分完全去掉，商業(yè)功能"將得到全面的展扶梯休憩長(zhǎng)椅，沿梅溪河岸親水平臺(tái)布置。至廣廣場(chǎng)音箱，采用異性音箱,根據(jù)不同的景觀主題，分散布置于廣場(chǎng)之中。第三章建筑立面建議=Jj.-皿廠■廣■本項(xiàng)目商業(yè)部分新的規(guī)劃已將塔樓部分完全去掉，商業(yè)功能"將得到全面的展扶梯一,人行動(dòng)線示。效果圖如下：商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅部分外立面采用現(xiàn)代處理手法，力求簡(jiǎn)潔明快，采用白色、灰色、金屬藍(lán)色、原木色有機(jī)結(jié)合營(yíng)造出舒適且具有親和力的建筑環(huán)境。商業(yè)部分要與住宅部分在外立面上協(xié)調(diào)一致，形成統(tǒng)一風(fēng)格。南陽(yáng)主要商業(yè)物業(yè)建筑立面研究通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查知曉，南陽(yáng)商業(yè)正面臨快速發(fā)展的轉(zhuǎn)型時(shí)期，從各主要商業(yè)賣場(chǎng)的翻修外立面和店鋪翻新可見(jiàn)一斑。一個(gè)商業(yè)賣場(chǎng)，沒(méi)有現(xiàn)代感強(qiáng)烈的外立面，很難抓住人流的眼球，吸引人流停駐。各商業(yè)賣場(chǎng)都通過(guò)裝修裝飾，將立面各種建筑結(jié)構(gòu)配件產(chǎn)生的拐角平面化，并設(shè)置一定的廣告位，增加整體性和時(shí)尚氣息。3.1.1個(gè)案分析為了為本案商業(yè)外立面提供適合南陽(yáng)實(shí)際的立面建議，我司選取了南陽(yáng)的世紀(jì)百貨、紅都時(shí)代廣場(chǎng)、大統(tǒng)百貨、金瑪特時(shí)尚廣場(chǎng)、鴻德百貨幾個(gè)典型個(gè)案，通過(guò)對(duì)其外立面的研究分析，以期為本案提供詳實(shí)的立面建議。世紀(jì)百貨通過(guò)裝飾裝修，遮蓋立面拐角和不平整的建筑立面，但裝修已經(jīng)落后于南陽(yáng)其他商業(yè)賣場(chǎng)。紅都時(shí)代廣場(chǎng)整個(gè)立面主要為玻璃幕墻，通過(guò)裝飾現(xiàn)代感較強(qiáng)的店招，更提升了整體品質(zhì)。大統(tǒng)百貨物業(yè)正面立面較為單調(diào)，也沒(méi)有較為平整的整體感，但通過(guò)西式鐘樓增加了一些特色。金瑪特重新翻修后的金瑪特時(shí)尚廣場(chǎng)，立面較為時(shí)尚，但顏色較為凝重，與其時(shí)尚廣場(chǎng)的特點(diǎn)不盡一致。鴻德百貨仿古加筑加上現(xiàn)代時(shí)尚的正立面，顯得有點(diǎn)不倫不類。盛唐商務(wù)苑在南陽(yáng)范圍內(nèi)，相比較而言，盛唐商務(wù)苑的外立面較好。它的外立面彰顯現(xiàn)代氣息，比較時(shí)尚；整體使用白玻璃，通透性好；整體性很好，廣告表現(xiàn)并沒(méi)有破壞齊整體性。該項(xiàng)目是商住混合的項(xiàng)目，有住宅業(yè)主的支撐；其所處的地理位置也是十字交通樞紐旁，與本項(xiàng)目的可比性較強(qiáng)。3.1.2綜合評(píng)判南陽(yáng)主要商業(yè)物業(yè)在立面的營(yíng)造上都較為注重，主要有以下特點(diǎn)：通過(guò)美化或者翻新物業(yè)外立面，提升商業(yè)品質(zhì)和氛圍；通過(guò)裝飾裝修，將不規(guī)則、不平整的外立面修飾成規(guī)則平整的外立面；大面積玻璃墻面的應(yīng)用，增加通透感和時(shí)代感；一般都在外立面上設(shè)有廣告位；立面色彩與商業(yè)定位大多不很協(xié)調(diào)；建筑風(fēng)格與立面的裝修存在風(fēng)格不一致的現(xiàn)象。立面建議3.2.1外立面材質(zhì)選擇建議采用色彩明快、時(shí)代感強(qiáng)的玻璃幕墻，增加通透感，同時(shí)外立面增設(shè)部分廣告位。物業(yè)主入口可設(shè)置“三面翻廣告位”。3.2.2外立面裝修建議本案由于樓上部分為住宅產(chǎn)品，使得商業(yè)部分外立面出現(xiàn)很多拐角及不規(guī)則的外立面，建議在進(jìn)行商業(yè)外裝修時(shí)加以找平處理，使得整個(gè)外立面形成一個(gè)整體的平面。關(guān)于商業(yè)的內(nèi)裝修，不僅要滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，還需要考慮消防、人流、物流、商業(yè)氛圍營(yíng)造等多方面的因素，建議聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)物業(yè)裝修公司參與裝修設(shè)計(jì)。3.2.3外立面燈光效果商業(yè)物業(yè)外立面燈光效果的營(yíng)造，不僅能起到較好的昭示作用，也能提升城市品質(zhì)，建議聘請(qǐng)專業(yè)燈光亮化設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)亮化工程。3.2.4入口門廳建議一樓商場(chǎng)入口門廳，建議采用雙開(kāi)門設(shè)計(jì)，主要是出于建筑整體節(jié)能、人行進(jìn)入商場(chǎng)的緩沖及清潔考慮。3.2.5物業(yè)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)及導(dǎo)示系統(tǒng)有效運(yùn)載是電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流，商場(chǎng)電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。避免電梯口的人流堵塞。商業(yè)物業(yè)人流量大，避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過(guò)道銜接處，一般會(huì)比過(guò)道寬空間，或是過(guò)道交叉口?！坝疑献笙隆币?guī)則。根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，雙向電梯布置時(shí)要根據(jù)“右上左下”規(guī)則引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物。單向電梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購(gòu)物的購(gòu)買欲，而且可以避免電梯口的堵塞。但同時(shí)也要注意消費(fèi)者逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。Illi根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的一般規(guī)范，要合理組織好人流，提升商業(yè)品質(zhì)，一般每5000平方米商業(yè)面積需配置2――3部扶梯，建議在保留A區(qū)扶梯的前提下，在B區(qū)和C區(qū)各增加一部扶梯，如圖所示：Illi建議實(shí)行有效貨流與人流的分流。商場(chǎng)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是,流堵塞；二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔,梯、商鋪分立設(shè)置。一是,流堵塞；二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔,顧客一般逛商場(chǎng)，選用的多為扶梯。在一些大型商場(chǎng)常常使用觀光梯作為商場(chǎng)亮點(diǎn)。目扶梯貨梯觀光梯目扶梯貨梯觀光梯自動(dòng)扶梯和外掛式觀光電梯效果圖:預(yù)留電梯位建議本案增設(shè)二部貨梯，一部外掛觀光梯，D摳D區(qū)預(yù)留外掛提位置，根據(jù)進(jìn)駐商業(yè)情況考慮是否增加。貨梯要直達(dá)地下二層，作為經(jīng)營(yíng)客戶的物流通道，地下二層停車場(chǎng)要保證物流火車進(jìn)入貨梯附近卸貨。導(dǎo)示系統(tǒng)要求做到簡(jiǎn)單、明確，設(shè)置于可視角度較大的地方，便于找尋。物業(yè)內(nèi)部上下水、燃?xì)夤芫W(wǎng)等，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃做好預(yù)留或者安裝到位。第四章商鋪劃分規(guī)劃建議之前的報(bào)告里談了業(yè)態(tài)規(guī)劃建議的兩個(gè)方案，綜合考慮各方面因素的情況下，現(xiàn)提出第三套方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議（方案三）4.1.1方案三的具體規(guī)劃原則：尊重市場(chǎng)規(guī)律和區(qū)域市場(chǎng)的特性，在原規(guī)劃基礎(chǔ)上，修善方案一和方案二中的弱勢(shì)業(yè)態(tài)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，兼顧租金收益，突出優(yōu)勢(shì)品類，渲染主題定位?！罹唧w不同之處：取消負(fù)一層中生活超市的規(guī)劃，重新規(guī)劃為潮流服飾等創(chuàng)意商業(yè)小鋪和大型電玩等。取消B區(qū)和C區(qū)的時(shí)尚內(nèi)街，移植到負(fù)一層。延伸A區(qū)的主題百貨功能至B區(qū)，強(qiáng)化C區(qū)的復(fù)合功能，以精品購(gòu)物和中西簡(jiǎn)餐部分為主。重點(diǎn)突出A區(qū)百貨中時(shí)尚女性的數(shù)個(gè)經(jīng)營(yíng)品類和經(jīng)營(yíng)檔次，避免大而全的傳統(tǒng)規(guī)劃，突出品類優(yōu)勢(shì)和特色，服務(wù)定位客群，形成市場(chǎng)差異化。五樓增設(shè)電子商務(wù)空間，突出商業(yè)服務(wù)功能。4.1.2商業(yè)功能板塊組合模式結(jié)合本案商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)，采用垂直分割切塊，按主力店和商業(yè)價(jià)值排序來(lái)組合功能板塊，依次分割成A、B、C、D四個(gè)區(qū)。☆商業(yè)組合內(nèi)容☆商業(yè)組合內(nèi)容時(shí)尚購(gòu)物+創(chuàng)意娛樂(lè)+快樂(lè)餐飲+品悠休閑☆業(yè)態(tài)組合模式主題百貨+時(shí)尚街區(qū)+餐飲娛樂(lè)+功能配套B區(qū)☆業(yè)態(tài)定位的明晰?主題百貨：A區(qū)1—5層和B區(qū)1—4層所謂“主題百貨”是打破傳統(tǒng)百貨大而全的經(jīng)營(yíng)布局模式，重點(diǎn)突出數(shù)個(gè)產(chǎn)品類別的品質(zhì)和比重，比如：突出30-40歲的白領(lǐng)女性和時(shí)尚小資群體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次，或是突出女性化妝護(hù)膚類、時(shí)尚鞋包類、內(nèi)衣文胸類、婦嬰用品類的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和比重，形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色和差異，避免市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)將時(shí)尚貫穿于每個(gè)類別，以服務(wù)于項(xiàng)目的客群定位。主題百貨的品牌檔次定位于以一二線城市的知名品牌為主，國(guó)際和區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)品牌為輔的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。主題百貨的經(jīng)營(yíng)模式建議：方式一可采用聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的方式。這樣可以回避由于租金過(guò)高引起的招商難度，可以統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)和管理，提升商業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)前期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和收益最大化。難度是商業(yè)管理公司的百貨運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配置。方式二可采用租賃形式，統(tǒng)一收款的模式。主題百貨的招商模式：方式一可引進(jìn)國(guó)內(nèi)和省域知名百貨公司，方式二可采用自行組建，統(tǒng)一規(guī)劃和招商運(yùn)營(yíng)。?時(shí)尚街區(qū)：負(fù)一層所謂“時(shí)尚街區(qū)”的真正形式是內(nèi)街型店中店的形式，諸如鴻德公園的流行前線或武漢的HAPPY站臺(tái)。其經(jīng)營(yíng)品類無(wú)嚴(yán)格意義上的品牌要求，多為時(shí)尚潮流性和創(chuàng)意商業(yè)的小鋪，經(jīng)營(yíng)模式完全采用租賃經(jīng)營(yíng)的形式，由商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自行收銀。在業(yè)態(tài)組合上復(fù)合電玩、為增加地下一層的商業(yè)價(jià)值，建議對(duì)該樓層進(jìn)行泛首層的概念打造，具體是一方面在臨光武路、臨人民路以及項(xiàng)目臨梅溪河廣場(chǎng)增加人流進(jìn)出地下一層的電扶梯。?餐飲娛樂(lè)：C區(qū)定位于國(guó)內(nèi)知名和區(qū)域知名的中高檔中西餐飲，比如名典咖啡簡(jiǎn)餐和大型KTV等。B區(qū)的1-2層建議為專業(yè)電器賣場(chǎng)，如蘇寧電器或國(guó)美電器。?功能配套：D區(qū)的1-4層定位于金融、電信服務(wù)機(jī)構(gòu)或中式餐飲酒樓等，如中國(guó)銀行、中國(guó)移動(dòng)和秀玉紅茶坊?！顦I(yè)態(tài)占比初步規(guī)劃4.1.3分層商業(yè)布局在樓層經(jīng)營(yíng)布局上貫穿時(shí)尚主線，品類銜接，主力點(diǎn)睛，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，動(dòng)靜結(jié)合。力求“靜”突出品質(zhì)，“動(dòng)”營(yíng)造時(shí)尚。1、 每個(gè)樓層貫穿一個(gè)時(shí)尚鮮明主題，突出某一品類優(yōu)勢(shì)，銜接相關(guān)品類。2、 每個(gè)樓層考慮到復(fù)合性業(yè)態(tài)，以主力品牌和主力商家作為點(diǎn)睛。3、 主題百貨（A/C區(qū)）以品牌和其屬性作為落位標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)尚街區(qū)（負(fù)一層）以非品牌和流行時(shí)尚度作為落位標(biāo)準(zhǔn)。4、 A區(qū)首層的定位品牌層級(jí)要高于其他樓層，吻合目標(biāo)消費(fèi)群體，彰顯百貨檔次定位?！顦菍咏?jīng)營(yíng)布局樓層A區(qū)（主題百貨）B區(qū)（主題百貨）C區(qū)（餐飲娛樂(lè)）D區(qū)一層精品購(gòu)物化妝護(hù)膚、黃金珠寶、名表、名茶、快餐連鎖延伸A區(qū)產(chǎn)品精品服飾旗艦店銀行電信/專業(yè)電器二層淑女貝婦淑女裝、仕女裝、時(shí)尚鞋包、精致內(nèi)衣、高檔圍巾延伸A區(qū)產(chǎn)品延伸B或C功能銀行電信/專業(yè)電器三層孕嬰天地高檔孕婦裝、孕嬰用品、精致家居擺件、童裝延伸A區(qū)產(chǎn)品咖啡簡(jiǎn)餐/KTV中式餐飲/專業(yè)電器四層運(yùn)動(dòng)休閑運(yùn)動(dòng)休閑、青春休閑、體育用品、戶外休閑延伸A區(qū)產(chǎn)品咖啡簡(jiǎn)餐/KTV中式餐飲/專業(yè)電器五層時(shí)尚會(huì)所運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所、美容SPA、茶吧、餐飲、務(wù)空間紳士生活館、中廣電子商負(fù)一層時(shí)尚街區(qū)（潮流服飾+彩妝+鞋包+特色美食+大型電玩+小型茶吧+生活美容美甲）潮流前線商鋪分割建議4.2.1商鋪分割法則商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4：1的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部乂可以用來(lái)存貨。可是如果項(xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4：1的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋?、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。以某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110個(gè)，其中一層53個(gè)（包括復(fù)式）、二層41個(gè)，三層9個(gè)，四層8個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格25元/mV月來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來(lái)經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金是2500元，而按照最少10%的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到30000元的月?tīng)I(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi)15-20元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到50-70人次（即平均每小時(shí)5-7人），而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小時(shí)通過(guò)500-700人次，每分鐘通過(guò)8-11人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒(méi)有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算?？茖W(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而乂不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。4.2.2主力商鋪的確定以市場(chǎng)為準(zhǔn)則，考慮南陽(yáng)居民市場(chǎng)承受能力，確定主力商鋪面積區(qū)間根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研，本案的目標(biāo)客戶群家庭月收入在4000元/月以上，以按揭買鋪為主，首付能力在5—15萬(wàn)，由此推算本案的主力商鋪總價(jià)區(qū)間應(yīng)該在10一30萬(wàn)之間，按照13800元/平方米的整體均價(jià)計(jì)算，主力商鋪面積區(qū)間應(yīng)該在10——20平方米之間。以經(jīng)營(yíng)商戶的實(shí)際使用需求確定主力商鋪面積本案定位為時(shí)尚主題商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)形式為各種時(shí)尚主題的小店鋪，而這些店鋪經(jīng)營(yíng)面積需求也大多在10——20平方米之間。不規(guī)則商鋪由于建筑結(jié)構(gòu)的原因，在進(jìn)行商鋪分割和物業(yè)內(nèi)部道路系統(tǒng)規(guī)劃時(shí)會(huì)產(chǎn)生一系列的不規(guī)則商鋪，這些商鋪的面積預(yù)計(jì)在4——10平方米之間。綜合結(jié)論：綜合考慮街鋪的分割，本案的商鋪的面積一一0平方米之間，主力面積范圍在10 20平方米之間。商鋪初步分割圖地下一層：一層：二至四層：五層：第五章輔助配套功能建議現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，加上日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，需要考慮一些增值的設(shè)施設(shè)備的布置以及提供增值服務(wù)，這樣才能立于領(lǐng)先地位。輔助功能空間建議5.1.1走道設(shè)計(jì)脈絡(luò)清晰商場(chǎng)內(nèi)過(guò)道設(shè)計(jì)要清晰，過(guò)道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞