交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細

PAGEPAGE10交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細接管驗收前的準備工作1.0 成立管理處立管理處，第0，落實管理用房和職工宿舍。2.0 組織驗收小組驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作：提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。始交接日期等。準備竣工驗收的表格資料：D.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表E．機電設(shè)備接管驗收表F.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表室內(nèi)竣工驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設(shè)施接管驗收表公共配套設(shè)施接管驗收遺圖問題統(tǒng)計表機電設(shè)備接管驗收表機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表樓宇資料的接管移交接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料驗收合格資料工程技術(shù)資料圖紙；地質(zhì)勘察報告；（包括質(zhì)量事故處理記錄）H．沉降觀察記錄；I．竣工驗收證明書；資料的存放：上述的全部資料存放在物業(yè)管理公司保存，復(fù)印件在管理處辦公室，以便隨時查閱；小區(qū)接管驗收程序一、開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗收；二、物業(yè)管理公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間；三、物業(yè)管理公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收；四、對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；五、對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鑰匙。六、業(yè)主入伙時，由管理處房管員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告長航置業(yè)公司，由其限期施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項。七、在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。接管驗收標準及檢驗辦法標準范圍物業(yè)承接查驗辦（號及達到業(yè)主的合理要求。標準及檢驗辦法梁、柱、板主體：l）按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露；頂棚：無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債：墻面：塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺校掉角；3)墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；地（樓）面：塊料（如磁磚）面層：A粘貼牢固，無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直；C．對縫砂漿飽滿，線條順直；水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：水；第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 門窗：配齊全．位置準確，無翹曲變形；木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；無損傷和無刮花痕跡；窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：（為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（面）是否有水滲入； 樓梯、扶手：鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：c．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手： 插座．單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足”左鄰右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常；單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞電話插座；只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；接線盒：單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；開關(guān)：安裝牢固，目視蓋板無損壞，全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；照明燈具：損；有多少自然損壞的。供水系統(tǒng)：l）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；管道接頭無滲水；水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；排污管道（）l）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；地漏：過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；衛(wèi)生潔具：灌水后排水口接口密實，無滲水．接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；215 室內(nèi)配電箱：開關(guān)符合型號規(guī)定；導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范；目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；2.16 其它：1）水表、電表安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 基礎(chǔ)設(shè)施：天臺：屋面隔熱層、防水層：落水口暢通，管道完好；扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕；屋面避雷設(shè)施；各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；.0 消防設(shè)施（消防栓、消防）消防箱：B．箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如，C.消防管無滲漏水，閥好；小區(qū)燈光系統(tǒng)：燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；：率達2）綠化用水：綠化水管布局合理l00周邊道路：路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；路牌標志清楚，地面線條垂直；垃圾池（箱沖洗水管：鐵箱類：塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；崗?fù)ぃ簂）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；2）電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；車庫：露天停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場：物業(yè)承接查驗辦》的相關(guān)內(nèi)容入口、出口標識清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗收標準；單車架：照明設(shè)施：排水系統(tǒng)：沒有專門的排水溝參．照明暗溝驗收標準排，水泵參照相關(guān)機電設(shè)備驗收標準；2.27 窨井、檢查井和化糞池：池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕。明暗溝：溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；2.29 ：無滲漏水現(xiàn)象；信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；231 景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標準和所要求達到的效果驗收；工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定工程完善指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：l）室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施；綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；工程遺留問題計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容；處理規(guī)定2）對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向公司匯報，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作；管理工作規(guī)定在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進行的完善和工程遺留問題改造時：矛 盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協(xié)議）施工隊進出場有序；按設(shè)計要求限制施工隊活動范圍；（住戶第條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強管理：限制噪音施工時間，確保業(yè)主的工作不受影響；給進場施工隊人（保修人員辦理出入證入伙的業(yè)主帶來安全隱患；管理處增強保安力量監(jiān)督施工隊的人員管理；施工隊離場前（并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊方可撤離小區(qū)；業(yè)主入伙前籌備工作竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至三個月進行；人伙時間：住戶入伙時間 健全管理處竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等）組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進展需要，采取分步到位的力法。管理處各類人員可按以下程序和時間到位。人員一起施和設(shè)備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作。守衛(wèi)工作；E．入伙前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F.入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐；G．入往前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作。H．入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗；I．入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位；2.0 入伙工作方案理處入伙工作方案，入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：治安方面：增設(shè)報警系統(tǒng)；車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志；增設(shè)自行車棚；垃圾清運：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運站等；樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）F．其他2）報批：以質(zhì)量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進行；準備入伙資料（開發(fā)商）《臨時管理規(guī)約》等。附簡明扼要的入伙程序流程說明圖等。印刷其他規(guī)定等。4)印刷入伙表格；協(xié)調(diào)工作（開發(fā)商）應(yīng)。0 通知入伙（開發(fā)商）通過登報或寄發(fā)通知書的形式，提前一個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：l）入伙通知書辦理入伙手續(xù)須知收費項目一覽表入伙時的環(huán)境布置（開發(fā)商樓內(nèi)環(huán)境：入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您公司喬遷東都江南名苑小區(qū)”等，插彩旗，營插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“東都江南名苑小區(qū)物業(yè)管理處”字樣。入口處標明管理處辦公地址和辦公時間管理處辦公環(huán)境：擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。業(yè)主入伙程序1.0 入伙流程圖驗證→資料發(fā)放→交費→鑰匙發(fā)放→驗房2.0 驗證資料發(fā)放與保管業(yè)主手冊臨時管理規(guī)約發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：A.臨時管理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；B.業(yè)主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；C.裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號進行建檔編號，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：交費以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準，次月開始計收全月管理服務(wù)費；2）裝修押金：時間：辦理人住手續(xù)時交納標準：每百平方米 元；C.退款