物業(yè)管理方案參考

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目錄

一、公司簡(jiǎn)介

二、項(xiàng)目概況

三、物業(yè)管理方案總體設(shè)想

四、物業(yè)管理具體內(nèi)容

五、崗位職責(zé)、管理標(biāo)準(zhǔn)及操作程序

六、管理組織

七、人員配備

八、報(bào)價(jià)、預(yù)算

一、公司簡(jiǎn)介

****集團(tuán)是集科、工、貿(mào)于一體的大型國(guó)有企業(yè)，擁有****股份有限

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公司（上市公司）等12家全資子公司和控股公司，排名全國(guó)500強(qiáng)，武漢市100強(qiáng)中列前10名。****物業(yè)管理有限公司隸屬于****集團(tuán)，是以主營(yíng)物業(yè)管理及物業(yè)管理參謀的專業(yè)公司。物管內(nèi)容主要包括綠化（園林的設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)保養(yǎng)）、保潔、保安、房屋的維修與養(yǎng)護(hù)、消防、機(jī)電的維修與養(yǎng)護(hù)、家政服務(wù)、參謀等。公司以先進(jìn)物業(yè)管理理念著稱，云集國(guó)內(nèi)多家著名物業(yè)管理公司之精英。

公司現(xiàn)有168名員工，其中管理人員45人，技術(shù)人員123人。?？茖W(xué)歷以上的管理人員在管理層中比率為100%，本科學(xué)歷以上的管理人員比率為68%。擁有專業(yè)高級(jí)職稱的管理人員有8人，中級(jí)職稱的管理人員占管理層比率82%。公司管理層平均年齡為31.5歲，技術(shù)人員年齡結(jié)構(gòu)集中在22--40歲之間，平均年齡為29.7歲。

公司的發(fā)展以****集團(tuán)強(qiáng)勁的物業(yè)管理實(shí)力為依托，以######物業(yè)管理公司強(qiáng)大的技術(shù)力量作參謀指導(dǎo)，以全體員工高要求的專業(yè)能力作中流砥柱。自公司成立以來，一直以“高調(diào)做事、低調(diào)做人〞作為企業(yè)理念，堅(jiān)持“以人為本〞，把客戶和企業(yè)員工的滿意度作為企業(yè)發(fā)展的衡量標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)公司推行的“人性化〞管理、“管理處主任職業(yè)化〞、“建立供應(yīng)商體系〞等先進(jìn)的管理理念在行業(yè)內(nèi)引起普遍關(guān)注。目前，承接的項(xiàng)目總面積約70多萬平方米，典型項(xiàng)目有：********辦公大樓、*****學(xué)生公寓、***汽車工業(yè)園、****工業(yè)園等。

二、項(xiàng)目概況

******服務(wù)社居住小區(qū)，位于****三路，其布局合理、環(huán)境典雅、配套較為完善。建筑面積約為1.2萬平方米，綠化面積約為300平方米。該區(qū)域物業(yè)管理的主要內(nèi)容為保安、保潔、綠化、工程維修。

三、******服務(wù)社居住小區(qū)物業(yè)管理方案總體設(shè)想

具體指導(dǎo)思想：

提供高品質(zhì)、完善的物業(yè)管理服務(wù)，合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)立******服務(wù)社居住小區(qū)“舒適、安全、幽美、高雅〞的生活環(huán)境，同時(shí)提高****物業(yè)市場(chǎng)占有率及亮麗品牌。

根據(jù)ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定，組織高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的保安、保潔、綠化、工程，配套齊全、服務(wù)完善的管理體系。確保生活區(qū)業(yè)主處于“舒適、幽美、

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安全〞的生活、消遣環(huán)境之中。

通過現(xiàn)代化高質(zhì)量、高要求、高品質(zhì)的物業(yè)管理的介入，打造與渲染*****服務(wù)社生活小區(qū)高品位、高作風(fēng)的氣氛，表達(dá)****務(wù)社生活小區(qū)現(xiàn)代化生活意識(shí)，同時(shí)確保小區(qū)物業(yè)的保值增值。

****物業(yè)管理有限公司收取的物業(yè)管理費(fèi)取之于民，用之于民，旨在通過提供完善的物業(yè)管理服務(wù)提高****物業(yè)在市場(chǎng)上的亮麗品牌及良好品牌。

四、物業(yè)管理的具體內(nèi)容

根據(jù)*****服務(wù)社生活小區(qū)的狀況，其物業(yè)管理具體內(nèi)容：1、2、3、4、

五、崗位職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作程序

綠化崗位職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作程序：

崗位職責(zé)：對(duì)綠化帶進(jìn)行種植、修剪及養(yǎng)護(hù)工作。創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，幫助提升物業(yè)的整體品味，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

總質(zhì)量要求

樹木：生長(zhǎng)繁茂無枯枝；樹形：美觀完整無傾斜；綠籬：修剪整齊無缺枝；花壇：土壤疏松無垃圾；草坪：平整清潔無雜草。具體的工作指標(biāo)

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保潔區(qū)：整個(gè)生活區(qū)；保安區(qū)：整個(gè)生活區(qū)；綠化區(qū)：300平方米。

工程維修區(qū)：整個(gè)轄區(qū)的工程維修、水電維修、水箱、配電房檢修。

新種樹苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%；

新種樹苗：高度1公尺處傾斜超過10公分的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；有病蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；樹木的二級(jí)分枝的枯枝不超過樹木總數(shù)的2%；綠化圍欄設(shè)施無缺損；綠化建筑小品無損壞；

草坪無高大雜草，綠地?zé)o野生或家生的攀緣植物；綠地整齊無垃圾、磚塊。綠化工程操作標(biāo)準(zhǔn)及要求：

1、綠化施工期：

專業(yè)綠化工程和各項(xiàng)建設(shè)工程的附屬綠化工程，應(yīng)與建筑工程同時(shí)規(guī)劃，同時(shí)施工，不得遲于各項(xiàng)建筑工程交付使用后第一個(gè)植樹季節(jié)完成。季樹木的休眠期內(nèi)，即當(dāng)至翌年五月份。

落葉樹木栽植是在秋季落葉后至樹木萌動(dòng)之前即十一月下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植為好，耐寒力較差的喬木如楓楊、欒樹以三月中旬栽植最好，以免枯梢。

常綠針葉類以秋冬中止生長(zhǎng)和春節(jié)萌動(dòng)之前栽植為宜；常綠闊葉以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植為好，其中秋季栽植最為適合。

2、綠化施工對(duì)土壤及環(huán)境要求：

土層厚度至少要達(dá)到樹木、草坪生長(zhǎng)所需要的最低限度，一般深于根長(zhǎng)或土球高度的1/3以上，否則不能施工。

栽植地段土層結(jié)構(gòu)差,對(duì)建筑垃圾、建筑物舊基礎(chǔ)、道路路基三合土、生活垃圾等均要完全清除，深挖見到原土后，再回填種植土。

園林植物對(duì)土壤的酸堿度適應(yīng)能力不同,大部分植物適合在微酸性土壤生長(zhǎng)。

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地勢(shì)低洼、積水較重或地下水位較高地域?qū)嵤┚G化工程時(shí)，應(yīng)依照水的流向鋪臵排水設(shè)施，并適當(dāng)填土提高樹穴的標(biāo)高方可施工。特別是雪松、廣玉蘭、梅花等不耐水濕樹種還要填土抬高種植，以利排水和根系伸展。

在污染嚴(yán)重地段應(yīng)選擇抗污染的樹種進(jìn)行綠化。3、挖苗

一般落葉喬木根徑為苗木胸徑的10倍,落葉灌木根徑為苗木高度的1/3;常綠樹土球規(guī)格為苗木胸徑的810倍,土球高度為土球直徑的2/3,土球留底規(guī)格為土球直徑的1/3。

挖苗如遇到土壤枯燥時(shí)，應(yīng)要求苗圃在挖苗前二天灌一次水，增加土壤粘著力。土壤過濕時(shí)應(yīng)提前挖溝排水，以利挖苗和減少根系的損傷。

挖掘裸根苗時(shí)，應(yīng)從根盤規(guī)格的外側(cè)環(huán)狀開溝，鏟去表土，然后沿溝壁垂直挖掘至規(guī)定的深度，待主要側(cè)根全部切斷后，從一側(cè)向內(nèi)深挖，但主根未切斷前不得猛力拉搖樹干，以免損傷根系。切斷主根后用鍬掏空土球泥土，注意勿損傷須根，隨根土要保存。

挖裸根苗時(shí)如遇到較粗大根系時(shí),宜用手鋸鋸斷,保持切口平整,切斷主根宜用利鏟,防止造成主根劈裂。

挖掘常綠樹、寶貴樹和欣賞花灌木時(shí)均要帶土球。4、苗木假植

已挖掘的苗木因故不能及時(shí)栽植下去，應(yīng)將苗木進(jìn)行臨時(shí)假植，以保持根部不脫水，但假植時(shí)間不宜過長(zhǎng)。

假植場(chǎng)地應(yīng)選擇靠近種植地點(diǎn)，排水良好，濕度適合、避風(fēng)、向陽、無霜害、近水源、搬運(yùn)便利的地方。

裸根苗木假植采取