國內(nèi)房地產(chǎn)稅的主要功能與提升措施,房地產(chǎn)論文

國內(nèi)房地產(chǎn)稅的主要功能與提升措施,房地產(chǎn)論文房地產(chǎn)稅是世界上大多數(shù)國家和地區(qū)普遍征收的一個(gè)稅種，并已成為各國地方的主體稅種和主要稅收來源。在我們國家，經(jīng)歷了10余年社會(huì)廣泛討論，的十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法，全國人大將房地產(chǎn)稅納入今后5年立法規(guī)劃，我們國家房地產(chǎn)稅改革已是大勢(shì)所趨，但房地產(chǎn)稅功能怎樣定位仍值得考慮和討論。一、我們國家房地產(chǎn)稅功能分析在我們國家，之所以要開征房地產(chǎn)稅，主要是希望發(fā)揮房地產(chǎn)稅獲得財(cái)政收入、調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和調(diào)節(jié)收入分配的功能?！惨弧撤康禺a(chǎn)稅財(cái)政收入功能從房地產(chǎn)稅收入來源看，可分別從房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有三個(gè)環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。由于我們國家長(zhǎng)期以來對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)持有不征稅，假如對(duì)房地產(chǎn)征稅由開發(fā)、轉(zhuǎn)讓進(jìn)一步拓展到持有，將為房地產(chǎn)稅收提供新的稅源，進(jìn)而構(gòu)成房地產(chǎn)稅的財(cái)政收入增收功能。但房地產(chǎn)稅的規(guī)模，以及房地產(chǎn)稅能否成為地方稅體系中的主體稅，還取決于下面兩個(gè)方面因素的作用。1.房地產(chǎn)稅改革力度。由房地產(chǎn)稅改革力度決定的收入功能取決于四個(gè)基本因素。一是征稅范圍：征稅面越寬，房地產(chǎn)稅增收功能越強(qiáng)；反之，征收面越窄，房地產(chǎn)稅增收功能越弱。由于我們國家現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人不征稅，征收面較窄，所以收入功能也較弱。二是計(jì)稅根據(jù)：房地產(chǎn)稅計(jì)稅是采用賬面價(jià)格還是評(píng)估價(jià)格，是按計(jì)稅價(jià)格全額計(jì)算還是差額計(jì)算，差額計(jì)算情況下的扣除比例高低，都會(huì)影響房地產(chǎn)稅的增收功能。由于我們國家現(xiàn)行企業(yè)適用的房產(chǎn)稅是按賬面價(jià)格征稅，在近年來我們國家房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲情況下，如按評(píng)估價(jià)格征稅，會(huì)較大幅度擴(kuò)大稅基，增加企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅。三是稅率構(gòu)造：不但是稅率高低水平設(shè)計(jì)影響房地產(chǎn)稅，累進(jìn)稅率還是比例稅率，以及累進(jìn)幅度都會(huì)影響房地產(chǎn)稅的增收功能。四是政策優(yōu)惠：房地產(chǎn)稅優(yōu)惠面越寬，房地產(chǎn)稅的增收功能越弱，優(yōu)惠面越窄，房地產(chǎn)稅的增收功能越強(qiáng)。2.房地產(chǎn)稅改革配套。在房屋持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅牽涉相應(yīng)稅費(fèi)的配套改革，假如對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)持有征收房地產(chǎn)稅，同時(shí)相應(yīng)減輕房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)稅費(fèi)，而且在保有環(huán)節(jié)增加的房地產(chǎn)稅與開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)減少的房地產(chǎn)稅保持一致，并將持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)持有稅和開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)稅都作為地方稅，應(yīng)該講對(duì)地方房地產(chǎn)稅收入總量不產(chǎn)生影響，但影響地方房地產(chǎn)稅收入構(gòu)造。一是由于開發(fā)環(huán)節(jié)是一次性征稅，而持有環(huán)節(jié)則是持續(xù)性征稅，房地產(chǎn)稅改革會(huì)減少短期一次性稅收，而增加長(zhǎng)期持續(xù)性稅收。二是在房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，實(shí)行房地產(chǎn)稅改革可能使開發(fā)環(huán)節(jié)稅收減少幅度大于持有環(huán)節(jié)稅收增加幅度，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致稅收凈減少；反之，在城市房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，實(shí)行房地產(chǎn)稅改革將使持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅增加幅度大于開發(fā)環(huán)節(jié)稅收減少幅度，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致稅收凈增加。三是由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅收是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的增量不動(dòng)產(chǎn)征稅，而持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅是對(duì)持有環(huán)節(jié)存量不動(dòng)產(chǎn)征收，由于存量房地產(chǎn)遠(yuǎn)大于增量房地產(chǎn)，將使房地產(chǎn)稅基擴(kuò)大，會(huì)對(duì)當(dāng)期減稅產(chǎn)生一定抑制作用?！捕撤康禺a(chǎn)稅宏觀調(diào)控功能房地產(chǎn)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)控功能，主要是通過房地產(chǎn)稅影響房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而直接影響房地產(chǎn)供求，間接影響整個(gè)市場(chǎng)供求的功能。1.房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系。房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系可從不同視角進(jìn)行分析。從供求關(guān)系角度看，對(duì)于房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系，社會(huì)上有三種不同的觀點(diǎn)或結(jié)論。第一種觀點(diǎn)以為房地產(chǎn)稅會(huì)推高房?jī)r(jià)，其根據(jù)是我們國家居民總體上從農(nóng)村流向城市，從二、三線中小城市流向一線大城市，這使我們國家城市房地產(chǎn)，尤其是一線大城市房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于供應(yīng)缺乏，房地產(chǎn)稅征收更有可能推高房?jī)r(jià)。第二種觀點(diǎn)以為房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)無影響，其根據(jù)是房?jī)r(jià)的變動(dòng)主要由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，固然從短期看，開征房地產(chǎn)稅會(huì)在一定程度上遏制房?jī)r(jià)快速上漲，但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的作用極其有限，抑制房?jī)r(jià)需借助限購、限貸等其他手段。第三種觀點(diǎn)以為房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，由于從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，開征房地產(chǎn)稅將增加持有成本，減少投資性和投機(jī)性購買，產(chǎn)生擠出效應(yīng)，進(jìn)而有效遏制房?jī)r(jià)上漲。[1]固然學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的正相關(guān)還是負(fù)相關(guān)并沒有達(dá)成共鳴，但研究討論仍為我們后續(xù)研究提供了重要啟示。2.房地產(chǎn)稅的價(jià)格影響。從理論分析，房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是由多種因素疊加而成。假如從成本決定視角看，房?jī)r(jià)應(yīng)由土地和建筑成本、稅收費(fèi)用，以及開發(fā)商利潤(rùn)組成，任何一部分成本增加都會(huì)直接或間接地推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[2]如從供求決定視角看，需求拉動(dòng)主要是由剛性需求、改善性需求與投資性需求構(gòu)成的綜合性需求決定；而供應(yīng)推動(dòng)主要是由土地供應(yīng)、容積率、開發(fā)進(jìn)度等綜合因素決定。在持有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅主要是從增加房地產(chǎn)持有成本，影響寓居性或投資性購房者決策，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求產(chǎn)生影響。[3]第一，房地產(chǎn)稅對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響。假如開征房地產(chǎn)持有稅，同時(shí)取消或降低部分房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)，對(duì)商品房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生下面三方面效應(yīng)：一是降低房地產(chǎn)開發(fā)、銷售成本，降低商品房銷售價(jià)格；二是降低商品房?jī)r(jià)格會(huì)刺激市場(chǎng)對(duì)商品房需求，又會(huì)助推商品房?jī)r(jià)格上漲；三是增加購房者保有成本中的稅收獲本，減少對(duì)房產(chǎn)需求，起到抑制商品房?jī)r(jià)格上漲或促使商品房?jī)r(jià)格下跌功能。房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，最終取決于房地產(chǎn)稅改革方案。假如出臺(tái)的房地產(chǎn)稅稅率低于房?jī)r(jià)預(yù)期上升幅度，房屋所有者會(huì)選擇繼續(xù)持有房地產(chǎn)，或增加房地產(chǎn)購置，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的功能作用相對(duì)有限。假如房地產(chǎn)稅稅率高于房?jī)r(jià)預(yù)期上升幅度，房地產(chǎn)稅抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的功能作用會(huì)有所加強(qiáng)。房地產(chǎn)稅對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響還取決于房地產(chǎn)稅征收方式中的稅基決定。理論上，同時(shí)對(duì)存量和增量商品房產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅，將通過增加商品房持有成本，改變市場(chǎng)主體對(duì)將來房地產(chǎn)預(yù)期，抑制不合理房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求向平衡方向發(fā)展。第二，房地產(chǎn)稅對(duì)租賃價(jià)格影響。房地產(chǎn)稅不但直接影響一級(jí)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)也會(huì)間接影響二級(jí)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格以及租賃市場(chǎng)價(jià)格。一方面取消或降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，商品房購買價(jià)格因成本降低而降低，促使商品房出租成本下降，進(jìn)而降低租金價(jià)格；另一方面，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，在稅負(fù)能夠順利轉(zhuǎn)嫁情況下，會(huì)促使房地產(chǎn)寓居成本上升，進(jìn)而促