基于城市經(jīng)營(yíng)視角的城市轉(zhuǎn)型路徑研究

基于城市經(jīng)營(yíng)視角的城市轉(zhuǎn)型路徑研究【摘要】深圳特區(qū)十二五規(guī)劃的開局之年，為推進(jìn)高度城市化地區(qū)的城市規(guī)劃實(shí)施深圳探索實(shí)施了城市發(fā)展單元制度。以空間單元整合空間資源多種需求和資本力量推進(jìn)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制的開放性規(guī)劃實(shí)施的有效性和城市建設(shè)的整體性實(shí)現(xiàn)城市的多元與包容性增長(zhǎng)本文結(jié)合深圳當(dāng)前城市發(fā)展單元試點(diǎn)的編制工作，就具有城市經(jīng)營(yíng)理念的發(fā)展單元規(guī)“如何從實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展愿景的落地克服地區(qū)建設(shè)過?{中面臨的不確定性和導(dǎo)控難度？“如何統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方權(quán)利主體利益?}達(dá)到共贏？”兩大問題進(jìn)行探討。1引言深圳特“二五規(guī)的開局年城市展元”作一城市體發(fā)建新模式頻提予望較傳的政主型規(guī)指循城總規(guī)劃區(qū)劃—組規(guī)劃形成定則這規(guī)劃程發(fā)展元象了城經(jīng)營(yíng)路變遷在城市發(fā)展元?jiǎng)澗C運(yùn)用劃土設(shè)發(fā)融共策多種術(shù)政策手段其有籌顧方參程放面施調(diào)展特種過式、協(xié)商的型合劃是對(duì)統(tǒng)劃制式突破是項(xiàng)度創(chuàng)同深圳市規(guī)部介城發(fā)單元市兩政共實(shí)施相利主深參與綜運(yùn)用城市劃土管和共政三手，增規(guī)劃可施。由此作一新規(guī)思路城發(fā)單：（1較傳統(tǒng)劃如實(shí)現(xiàn)略標(biāo)發(fā)愿的落服區(qū)期動(dòng)的、多主實(shí)的設(shè)程面臨不定和控度？（2）展單涉及府職能部、層社與場(chǎng)主體多實(shí)施體如何到統(tǒng)籌顧全協(xié)各權(quán)利、施體政利益達(dá)共？對(duì)此特規(guī)國(guó)部并無(wú)例資鑒一都需不地實(shí)中結(jié)和。筆者幸身歷第批發(fā)單試之的口沿片發(fā)單就作體試對(duì)上述題尋答。2規(guī)劃如何落地：營(yíng)城聚業(yè)國(guó)際化改革放30年蛇是國(guó)第個(gè)濟(jì)區(qū)發(fā)地、革放啟區(qū)企業(yè)城區(qū)發(fā)緊結(jié)的秀范獨(dú)山特色國(guó)化人魅的合區(qū)近年隨粵港澳作程深三角體前海劃重大域城戰(zhàn)的出以深西部通開、鐵2建設(shè)重事的生蛇口來(lái)新輪發(fā)機(jī)遇來(lái)30年，過蛇網(wǎng)谷海世界-子灣港三大區(qū)統(tǒng)發(fā)展將集面區(qū)域創(chuàng)新科技服技研發(fā)信資訊高端務(wù)化閑國(guó)教和療合職能蛇將憑“造蛇展契朝創(chuàng)性業(yè)型升示復(fù)發(fā)的國(guó)化力城區(qū)的位展以品的城空促產(chǎn)發(fā)，努實(shí)城、業(yè)展雙級(jí)。然而現(xiàn)條下舊城市行統(tǒng)面難滿足興業(yè)求新盾：（1）有空高度成規(guī)劃范內(nèi)現(xiàn)狀設(shè)地占總地例過90，建度極高為現(xiàn)市產(chǎn)雙升的展標(biāo)來(lái)實(shí)瓶。（2）代服水平端面向居的活性務(wù)和面向統(tǒng)業(yè)發(fā)的產(chǎn)性務(wù)的服業(yè)形難滿新興業(yè)于元性性息服務(wù)能質(zhì)量的需。（2交系存短對(duì)外速道公交聯(lián)系乏，（3境質(zhì)體降“山港島特色糊山體壞道斷海岸未得到有保與發(fā)。綜合析口展具高度成能型更為的間劃特點(diǎn)在滿足時(shí)產(chǎn)區(qū)級(jí)發(fā)的劃向口發(fā)單將點(diǎn)功能交和空間品”大求通“營(yíng)-業(yè)-際”大發(fā)策解時(shí)面的發(fā)需。2.1營(yíng)城——城市升級(jí)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展筑底隨著海劃逐清面國(guó)的代務(wù)發(fā)展臺(tái)射力逐體現(xiàn)承接大前發(fā)之將為口再騰的鍵徑通過化域籌調(diào)實(shí)現(xiàn)城合共生口島面海為心打一軸多團(tuán)的展局蛇口面以前海-蛇聯(lián)系為架，通兩門戶打造軸灣與片區(qū)蛇口展元層，依托地區(qū)型發(fā)，互聯(lián)、文創(chuàng)意業(yè)為心集科研發(fā)產(chǎn)業(yè)務(wù)生活務(wù)、旅游休套住多功能合展打產(chǎn)一體服優(yōu)質(zhì)端際準(zhǔn)的國(guó)際創(chuàng)型合業(yè)區(qū)。蛇口區(qū)靠南向深有不多的高質(zhì)然境底作為城市建歷最的區(qū)一，口設(shè)度高是尺宜，種型建筑理，是深難的體境質(zhì)較區(qū)。此在區(qū)新輪更發(fā)中為凸山、城的色間規(guī)中過城設(shè)中覺觀究的術(shù)法得在重并續(xù)山濱海地開建的間序的提的區(qū)度區(qū)，據(jù)論化所間、密，構(gòu)建樹蔭山通或結(jié)性廊為續(xù)好的市間度城肌理通控制核心內(nèi)與圍街尺度街街高改造區(qū)原間理密度非設(shè)空間等可的接合。此外規(guī)倡建地公速與行統(tǒng)等銜的合通系過增強(qiáng)對(duì)快通聯(lián)入?yún)^(qū)綜交系繞軌建高公體理整交場(chǎng)站線布合勤活休需建具有色網(wǎng)化慢系統(tǒng)打“低碳交示社。2.2聚業(yè)——有機(jī)更新，細(xì)分產(chǎn)業(yè)門類，培育產(chǎn)業(yè)城區(qū)平臺(tái)針對(duì)度成空現(xiàn)，規(guī)采漸式針式的新式綜運(yùn)拆除、功能變綜整三更新式同建優(yōu)選用能變綜整兩種新。通過機(jī)新挖、造產(chǎn)空實(shí)產(chǎn)轉(zhuǎn)升級(jí)。同時(shí)圍產(chǎn)發(fā)需規(guī)基蛇地層將過分務(wù)類構(gòu)建層次的服體力展化服善礎(chǔ)務(wù)化高增服育城區(qū)臺(tái)。其業(yè)服指對(duì)口網(wǎng)新產(chǎn)門重提供家實(shí)門測(cè)研中、學(xué)術(shù)庫(kù)各國(guó)級(jí)究院所常機(jī)術(shù)分聯(lián)心?；O(shè)此類服在市新展結(jié)產(chǎn)園統(tǒng)考集布效務(wù)區(qū)企高企業(yè)創(chuàng)和習(xí)礎(chǔ)務(wù)屬城的規(guī)務(wù)疇滿各類產(chǎn)的本發(fā)需，包括活設(shè)與業(yè)設(shè)合市更入復(fù)服體功區(qū)供此服高端增服是據(jù)戶要為戶供超常服務(wù)圍服劃依托子海上世的端務(wù)務(wù)能蛇新產(chǎn)企進(jìn)行息資理權(quán)交等形渠道整與通。2.3國(guó)際化——營(yíng)建高品質(zhì)國(guó)際化魅力城區(qū)，提升彰顯“新蛇口”的獨(dú)特氣質(zhì)蛇口作深最國(guó)化氛的區(qū)規(guī)過中我一在索何成一具有且符國(guó)化務(wù)生與風(fēng)的劃準(zhǔn)系從需出劃出人為服務(wù)距離服規(guī)能型等面成端型務(wù)近小服和題服善滿足現(xiàn)生與活求國(guó)際服造有代舒居空捷行系的滿城市活、慢宜國(guó)化生；富特文和國(guó)文于體國(guó)化風(fēng)與，通過元的際動(dòng)升城軟境彰蛇獨(dú)特質(zhì)。3規(guī)劃如何實(shí)施：跳出規(guī)劃看規(guī)劃規(guī)劃施規(guī)界期注和續(xù)討重課如何出劃規(guī)？何保規(guī)劃有實(shí)？何證劃確的標(biāo)策真落到處?目深的踐經(jīng)基上建立兩個(gè)度、種向相合的劃實(shí)機(jī)：在間維上，過區(qū)規(guī)劃法圖則的化落進(jìn)行發(fā)制，控制導(dǎo)向在間維上，過近建規(guī)劃-度施計(jì)劃步進(jìn)以導(dǎo)為主該制經(jīng)得良好實(shí)效仍在不本上還是于劃系部運(yùn)作還能全現(xiàn)政府門協(xié)運(yùn)沒有到會(huì)廣泛的同對(duì)場(chǎng)為行有引的能強(qiáng)借鑒方家市劃經(jīng)歷由制導(dǎo)向-發(fā)向-動(dòng)向演進(jìn)圳在續(xù)善以制向主規(guī)實(shí)施制礎(chǔ)上，一加以共策為心開導(dǎo)和行動(dòng)施核的動(dòng)劃。發(fā)展元?jiǎng)潪閯澬蜁r(shí)出的面實(shí)的規(guī)方其點(diǎn)于解協(xié)模式的作題要底清企意免部由口展元?jiǎng)潈?yōu)提目標(biāo)導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)行瘦配商統(tǒng)公公的實(shí)原則并過實(shí)施制定實(shí)施略及化度新四方編實(shí)方，以障劃施。3.1實(shí)施機(jī)制蛇口展元?jiǎng)澤吖I(yè)所招集規(guī)權(quán)屬地占用的%同其也是劃導(dǎo)及織之此城更為劃路的展元?jiǎng)澩羾?guó)、企業(yè)實(shí)施發(fā)展元?jiǎng)澃笧檎箚未蠛蛦我?guī)兩個(gè)綱是對(duì)展元行體籌謀單規(guī)由目實(shí)主根發(fā)單大綱制是子單元體施專規(guī)此發(fā)單的既要籌又為一步單規(guī)劃實(shí)施實(shí)礎(chǔ)故次施方中對(duì)作織出應(yīng)晰方責(zé)益確立晰開發(fā)規(guī)則政保機(jī)。政府門為劃施管理重主施案提區(qū)府市劃國(guó)土源委員在責(zé)查審發(fā)展元?jiǎng)澗V落實(shí)劃圍重基設(shè)施實(shí)要求和時(shí)安保子元規(guī)能效接同出必的策件推動(dòng)口業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)；究定益動(dòng)、發(fā)綁規(guī)實(shí)監(jiān)督具的施則。蛇口業(yè)所招集作為為業(yè)導(dǎo)時(shí)也規(guī)范盡80用地屬所有者實(shí)方提其與區(qū)府合織劃制施及商判同時(shí)主組織編制口業(yè)產(chǎn)為的子元其業(yè)主體同織制權(quán)散的單規(guī)劃與施推利協(xié)形開共定發(fā)時(shí)與單內(nèi)發(fā)則織實(shí)發(fā)展單范內(nèi)整公項(xiàng)目對(duì)其業(yè)主體實(shí)施案出應(yīng)導(dǎo)織自產(chǎn)的子單規(guī)與施當(dāng)蛇口業(yè)共組編產(chǎn)權(quán)散子元?jiǎng)潙?yīng)積表發(fā)展訴外企業(yè)體在劃制間梳實(shí)施難并時(shí)政府門通協(xié)調(diào)。對(duì)于單的施制實(shí)施案其報(bào)編審發(fā)一列規(guī)則度提出相建如單規(guī)劃制容少包細(xì)分塊地規(guī)與度發(fā)導(dǎo)功能及綁開模以及確實(shí)計(jì)單元?jiǎng)澋门嚓P(guān)管設(shè)“色道制新元專規(guī)快單規(guī)劃施獲項(xiàng)實(shí)的行許后，子單進(jìn)統(tǒng)開或地塊步發(fā)望用開規(guī)與勵(lì)政切保規(guī)劃內(nèi)容順實(shí)。3.2實(shí)施策略3.2.1實(shí)施模式基于口展元殊工作織式實(shí)方提出企作企間合兩實(shí)施推動(dòng)式其部公益公設(shè)（教設(shè)施和礎(chǔ)施落需要以府為主導(dǎo)施的時(shí)強(qiáng)政企以保公目標(biāo)現(xiàn)出點(diǎn)在分尊原權(quán)主體展求合權(quán)的基上協(xié)談作解部實(shí)難時(shí)于劃中存在個(gè)有發(fā)施管理營(yíng)市主已劃開利相綁子單企之間的作發(fā)有于單元?jiǎng)澞空?，減實(shí)難，過訂合的，建立業(yè)間合機(jī)、明各的責(zé)益?；诳谡乖獧C(jī)新的施施案出應(yīng)合用市新法中三種模采漸進(jìn)灸式更建合析選適的行市新辦中三種城市新式綜整、功置與除，大拆建。發(fā)揮策制的桿用此次劃編中現(xiàn)雖既政策推規(guī)劃施不在質(zhì)問許多實(shí)管意的型基設(shè)的府設(shè)本和險(xiǎn)降仍賴實(shí)施理度以及關(guān)地劃策補(bǔ)充創(chuàng)與破以現(xiàn)激合開罰法開分發(fā)揮政作公利代的職與由施方仍發(fā)政度杠作提出相關(guān)議：①通引導(dǎo)政策勵(lì)區(qū)業(yè)權(quán)體極參規(guī)實(shí)施，嚴(yán)確保劃施水與質(zhì)經(jīng)收益公利益業(yè)權(quán)體益協(xié)等心節(jié)以確要并過深化化域間挪原有權(quán)體的間換容率勵(lì)規(guī)施激政等相關(guān)制的排指，更好更效規(guī)實(shí)提供障。②公項(xiàng)目落實(shí)往規(guī)劃編和施協(xié)中度最大環(huán)。若純空間段無(wú)法調(diào)衡方經(jīng)利益則要獎(jiǎng)或罰性策為劃施調(diào)的。3.2.2實(shí)施對(duì)象與主體根據(jù)展元?jiǎng)澗V內(nèi)規(guī)實(shí)施象分為業(yè)自物體共項(xiàng)目各單內(nèi)共目，分明三項(xiàng)的實(shí)主。中：企業(yè)有業(yè)用業(yè)改為的合口山片發(fā)單范內(nèi)用地權(quán)屬情較清大分業(yè)主自更改營(yíng)意較強(qiáng)情議單內(nèi)拆除建塊更改由相權(quán)人合發(fā)施取主改模式在子元?jiǎng)澗幹茖復(fù)旰髽I(yè)主體協(xié)確的施體報(bào)規(guī)主部請(qǐng)項(xiàng)實(shí)。整體共目方面政府主實(shí)重市基礎(chǔ)施基教等本配服務(wù)設(shè)化府市重大共目施的調(diào)和導(dǎo)用由府立投建或委托具有實(shí)施資質(zhì)的企業(yè)來(lái)推動(dòng)規(guī)劃實(shí)施；區(qū)政府或其指定的相關(guān)機(jī)構(gòu)是政府的實(shí)施責(zé)任主體同區(qū)府其定施責(zé)部應(yīng)格照劃整實(shí)計(jì)推政主導(dǎo)施分的規(guī)內(nèi)一面蛇口商團(tuán)對(duì)劃網(wǎng)絡(luò)公項(xiàng)（行統(tǒng)業(yè)街環(huán)境整態(tài)廊行主實(shí)分揮口工區(qū)本區(qū)主作用同實(shí)施方建政相主部門蛇工區(qū)導(dǎo)子單中當(dāng)寬發(fā)制條用部地塊市盈彌整公共目開成。為體片業(yè)主公設(shè)施設(shè)任擔(dān)公性原片內(nèi)有新造的單元內(nèi)應(yīng)按要求供定比的建面積地場(chǎng)所間（場(chǎng)或地作為片區(qū)整體發(fā)水提的要獻(xiàn)落產(chǎn)服中或服節(jié)的套務(wù)業(yè)面蛇口沿山業(yè)口供定例的住物保騎系統(tǒng)步系的通提供要設(shè)施等。3.2.3實(shí)施時(shí)序蛇口山區(qū)展元周邊區(qū)存緊的系因規(guī)在慮口區(qū)南太子灣和海上世界等市級(jí)服務(wù)中心項(xiàng)目的實(shí)施以及發(fā)展單元規(guī)范范圍周邊舊居住區(qū)、舊工業(yè)區(qū)舊中等更改需求因的礎(chǔ)出具區(qū)統(tǒng)射動(dòng)特的實(shí)施設(shè)先產(chǎn)核區(qū)改和上界核啟更進(jìn)業(yè)級(jí)轉(zhuǎn)后由核心向向西射動(dòng)更為全面實(shí)升整片服水的共項(xiàng)最完成發(fā)單范內(nèi)全改造與子項(xiàng)對(duì)打魅灣時(shí)據(jù)整實(shí)時(shí)序施案對(duì)展元內(nèi)子元其部設(shè)項(xiàng)的施序出關(guān)建通過對(duì)改條的熟度權(quán)屬清程業(yè)級(jí)轉(zhuǎn)和共施設(shè)易及要的分析明近實(shí)重。3.3制度創(chuàng)新規(guī)劃度創(chuàng)是種織與調(diào)劃施各利益突有途本發(fā)展元規(guī)劃施案制，過預(yù)未實(shí)與理將存的題出關(guān)度創(chuàng)建。（1開權(quán)的動(dòng)移考慮可存因大礎(chǔ)設(shè)建導(dǎo)單子元市開可性足情方案提出采用子單元開發(fā)聯(lián)動(dòng)和開發(fā)權(quán)等值轉(zhuǎn)移的模式對(duì)實(shí)施進(jìn)行保障，具體包含市場(chǎng)評(píng)估協(xié)談和形法合約個(gè)依第方的發(fā)益場(chǎng)估保證濟(jì)的公平公開權(quán)主進(jìn)充的通商同決施點(diǎn)題商畢需形成定為證商談內(nèi)得有落須過律途予明將件作為件容入單規(guī)劃。（2特導(dǎo)的價(jià)惠通過市計(jì)專研為重延地山視線廊產(chǎn)核區(qū)圍內(nèi)地開發(fā)強(qiáng)不過此存在分單市可性不的由于政鼓型的工改更項(xiàng)，要地價(jià)予適優(yōu)。同時(shí)創(chuàng)產(chǎn)的聚成長(zhǎng)要品的套務(wù)環(huán)既地政對(duì)此向性不足由，鼓子元實(shí)中加業(yè)套務(wù)設(shè)，地上予適當(dāng)惠。（3出類住業(yè)勵(lì)與導(dǎo)為保本區(qū)住通過定關(guān)勵(lì)策導(dǎo)在住業(yè)保一比例出租物，引物定出租按一比提給產(chǎn)核區(qū)就人。（4更貢與發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)則該規(guī)須確單規(guī)中公性目開獎(jiǎng)措施間綁關(guān)方面對(duì)于主動(dòng)擔(dān)增公項(xiàng)的情給開強(qiáng)獎(jiǎng)勵(lì)但個(gè)單內(nèi)的獎(jiǎng)?lì)~不能超過綱段定子元建總的0%一面企業(yè)人擔(dān)展單范內(nèi)的整性共目應(yīng)予其屬單一上的開強(qiáng)，障場(chǎng)發(fā)的行。4結(jié)語(yǔ)城市展建