工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程及運營策略

一般工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程及運營策略我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來潛力無限。一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產(chǎn)理論（1）工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。（2）常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體

如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。(2)主體企業(yè)引導模式

是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎(chǔ)。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式

房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。（4）綜合運作模式餅沸甲綜合運作模式侵是指對上述的糠工業(yè)園區(qū)開發(fā)浸模式、主體企態(tài)業(yè)引導模式和輛工業(yè)地產(chǎn)商模兩式進行混合運穗用的工業(yè)地產(chǎn)增開發(fā)模式油。岔巨景繼就我國目前來于說，工業(yè)地產(chǎn)培的開發(fā)模式主死要以工業(yè)園區(qū)巷開發(fā)和工業(yè)地稼產(chǎn)商模式為主哲，特別是工業(yè)妙園區(qū)的開發(fā)模權(quán)式，在我國工漿業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)孕的發(fā)展過程中啟起到了積極的得作用。針對園軌區(qū)開發(fā)類企業(yè)鐘，其管理體制題主要有：一是稍以政府為損益堅主體的管理模哄式。政府作為滿土地開發(fā)的主靜體，并承擔最伐終的損益；二愈是以開發(fā)企業(yè)諷為損益主體的尚管理模式。政武府委托或者授鉛權(quán)開發(fā)公司從衡事開發(fā)區(qū)內(nèi)的炮土地開發(fā)和市掃政道路建設(shè)業(yè)豪務(wù)，開發(fā)公司恭作為土地開發(fā)事的主體，并由響開發(fā)公司承擔再最終的損益。薄目前，省級和陪國家級開發(fā)區(qū)系一般采用以開膚發(fā)企業(yè)為損益挽主體的管理模寄式。出于開發(fā)運區(qū)總體規(guī)劃和棄環(huán)境等因素的拼考慮，開發(fā)區(qū)脹或者新區(qū)管委檢會通常與區(qū)域旗內(nèi)一家開發(fā)企壽業(yè)簽訂長期合址作協(xié)議，該協(xié)閑議雖然不一定冰具有排他性，距但至少園區(qū)開旗發(fā)企業(yè)在土地供開發(fā)和市政道療路建設(shè)業(yè)務(wù)方智面具有一定的顛優(yōu)先權(quán)。因此忠，園區(qū)開發(fā)業(yè)怕務(wù)具有一定區(qū)渡域性，進入壁洲壘相對比較高幸。炒聲爆就我國來說，詞工業(yè)地產(chǎn)的開砍發(fā)模式主要以分工業(yè)園區(qū)開發(fā)騎和工業(yè)地產(chǎn)商蹦模式為主，特炭別是工業(yè)園區(qū)售的開發(fā)模式，殃由于其在很大早程度上受到政半府的影響，需攜要根據(jù)當?shù)卣埜恼邞?yīng)對老，包括園區(qū)產(chǎn)壘業(yè)類型，土地那出讓和規(guī)劃等棗因素的綜合影俯響，在我國工曬業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)辰的發(fā)展過程中謀起到了積極的勾作用聯(lián)。昌咱（躲3膽）工業(yè)地產(chǎn)公貢司運感作烘敢工業(yè)房地產(chǎn)土橡地的批租年限游為炮5心0蟻年。目前主業(yè)醬為工業(yè)地產(chǎn)的鞠上市公司主要內(nèi)有鑫茂科技、探空港股份、海亮泰發(fā)展、大港摩股份、張江高屑科妖、鵲S停T才運盛等。巾它們大多以經(jīng)北濟或高新技術(shù)嗽開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)霉平臺，從事工市業(yè)園區(qū)或高新宣技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)聽的土地一級開好發(fā)、房地產(chǎn)開隱發(fā)、工業(yè)物業(yè)牽出租、配套設(shè)矛施服務(wù)等碗。出叢寬繭工業(yè)地產(chǎn)公司求最大的優(yōu)勢是疤經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定蛇，一般現(xiàn)金流理充沛；享受工螺業(yè)土地增值帶辮來的資產(chǎn)溢價講；不受住宅地涼產(chǎn)政策調(diào)控影剝響據(jù)。場輩（堆4坊）工業(yè)地產(chǎn)的糟發(fā)抗展穿疏即蟲工業(yè)地產(chǎn)市場框在過去很長一孫段時間內(nèi)并不任是一個完整發(fā)年展的商業(yè)市場驅(qū)。去兵隨著這兩年工叔業(yè)投資基金的腥興起，特別是的住宅、商業(yè)類束物業(yè)的價格日忘趨走高，投資掙回報日漸降低德的情況下，越愛來越多的民營睡或海外資金逐麻步向工業(yè)地產(chǎn)筑轉(zhuǎn)移，使得這制些獨立的小型淚工業(yè)園區(qū)逐步楊興起，而這樣痛的園區(qū)往往更壟多考慮的是園辱區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)怪的回報問題，劇這也就更接近輛于大家現(xiàn)在比繁較流行聲的矮“軋工業(yè)地晶產(chǎn)侍”憲的概念了語。結(jié)菊（二）工業(yè)地綢產(chǎn)四大特寧征圣樂晉腐工業(yè)地產(chǎn)的商需業(yè)模式具備大槽投資、快啟動注、提供增值服躬務(wù)、追求長期答穩(wěn)定回報的四紗大特性。從運坐營的規(guī)律來說玩，工業(yè)地產(chǎn)租楚期相對較長、艇相對回報穩(wěn)定編。山鷹（三）工業(yè)地聾產(chǎn)主要開發(fā)流驕程丘副親訓工業(yè)地產(chǎn)作為丘一門產(chǎn)業(yè)，其曠贏利點體現(xiàn)在帆能夠快速啟動參、以收入抵償?shù)椭С?、并能夠幟在抵償支出后皺有剩余貓。照買濾拼有其獨有的商拾業(yè)模式，包括仆工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)息商籌措資金、幻建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施偵、開發(fā)經(jīng)營項磚目并提供工業(yè)慮地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服踩務(wù)等一系列活精動議。翁干（四）工業(yè)地皂產(chǎn)成功開發(fā)要盯素躺躲奶工業(yè)地產(chǎn)如何房成功，主要從沙以下扶六勿個方面：江一、愛首先是選址俗，分析區(qū)域市般場環(huán)境和所在嚷城市的核心競稀爭力。要先確拆定主導產(chǎn)業(yè)，鏟圍繞主導產(chǎn)業(yè)閃進行資源的配晚套，二級、三墳級的配套企業(yè)夫在哪種情況下自可以進來，了終解企業(yè)需求和絨園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定貼位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展僑方向。濾跨國企業(yè)選址譜是從四個方面塞考慮的民：惡1餐、尋求資源：抗自然資源、勞獎動力資源序。求2漠、尋求市場：升追隨出口覆蓋呆的市場范圍毀。忙3巴、尋求效率：面提高企業(yè)在全江球運營的效率汪。溫4委、尋求戰(zhàn)略機準遇。費的希一般園區(qū)的選組址從區(qū)域分析錘、產(chǎn)業(yè)分析、池開發(fā)區(qū)分析、奇交通物流分析率、客戶分析，番以及圍繞客戶晌本身的需求。唇銹細市場分析。對雷本身城市的競短爭力，環(huán)境的決競爭力和區(qū)域敬本體的競爭力庫來考察，一般園情況下把開發(fā)信區(qū)分成成熟和開即將成熟兩個宇部分，即將成繡熟和成熟的開憶發(fā)區(qū)即將處置添再生產(chǎn)業(yè)升級棒的階段務(wù)，桐慶畝褲開發(fā)區(qū)的分析說。要對開發(fā)區(qū)丸本身的產(chǎn)業(yè)要插進行分析，有旋哪些龍頭企業(yè)圍，能不能帶動盒它的配套企業(yè)服進來斤。藝饅產(chǎn)業(yè)分析。對資一個產(chǎn)業(yè)來講臘，首先要確定倍主導產(chǎn)業(yè)，一桶個是自己本身炊確定了，圍繞仗它的主導產(chǎn)業(yè)飽進行資源的配社套，二級、三后級的配套企業(yè)揉在哪種情況下信可以進來，找匠到它的需求，青本身的園區(qū)的拜產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)零業(yè)的發(fā)展方向俱。蛋過二、仍其次是定位醒，任何一個園僅區(qū)本身的定位攜是起決定性作蓄用的。先要移份植外部強勢資茄源，培育內(nèi)部時特色優(yōu)勢，整窗合區(qū)域優(yōu)勢資平源，形成園區(qū)屠本身特有的優(yōu)貴勢。弦在具體定位的切時候，要考慮豪市場的導向、麻資源的整合、種創(chuàng)新的能力。菊比如從定位的嘉角度可以判斷宵是制造型的園鋼區(qū)、物流園區(qū)抵，還是研發(fā)型混園區(qū)、商務(wù)型妻園區(qū)。房定位，任何一仇個園區(qū)本身的猴定位是起決定漁性的作用，如型果定位錯了或蕉者是方向錯了摘，你所有的東稿西都錯了。定遠位一個是移植葉外部強勢資源態(tài)，培育內(nèi)部特今色優(yōu)勢，整合后區(qū)域優(yōu)勢資源鞏。根據(jù)本身有幅的能力，比如相本身就是一個序物流類的企業(yè)標，可以把你的撥資源帶到你所濟要進入的區(qū)域的來，另外要挖歌掘區(qū)域內(nèi)部有半沒有獨特的資施源。把這兩點圖結(jié)合起來，把傾區(qū)域的資源整使合起來，形成增園區(qū)本身特有矛的優(yōu)勢，實際既就是吸引企業(yè)拖入住的理由，即這樣就會形成澇一個非常好的貓定位。茶牛凱在具體定位的佩時候，要考慮悶市場的導向，捎資源的整合，投創(chuàng)新的能力。殼從定位的角度激可以得出是制怨造型的園區(qū)還展是物流園區(qū)還藝是研發(fā)型園區(qū)鼻，商務(wù)型園區(qū)妖，這樣更實用惱一些，對一個榆企業(yè)的本身的掉吸引力更強一急些。岡傳畫綜合起來來講堅，作為一個定題位是兩個方面圓，一個是借助耗本區(qū)域優(yōu)勢，局發(fā)展工業(yè)園區(qū)杠，進而促進開映發(fā)區(qū)的發(fā)展。育確定園區(qū)選址格及產(chǎn)業(yè)定位后津，就要開始園絹區(qū)的設(shè)計及建疼造。工業(yè)園區(qū)蒸的設(shè)計必需符老合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，未不過類型的工浴業(yè)園區(qū)有不同茫的注意事項。葛生態(tài)工業(yè)園區(qū)潔就必段有一個贊完整的排污循榨環(huán)再利用的產(chǎn)牽業(yè)鏈。廠房可鼓按不同的企業(yè)賴需求建造為簡俘易廠房、標準予廠房或鋼結(jié)構(gòu)副廠房。當中各倦種類型廠房建衣造的標準也必屈須達標。撇第三是客戶緩，要對目標客南戶進行細分。撕一般情況下，胃對客戶的分析扣要從幾個方面濾進行。一個是聞對現(xiàn)有園區(qū)企該業(yè)和潛在客戶可進行分析；一優(yōu)個是從產(chǎn)業(yè)鏈類的角度，包括鳴對區(qū)域本身的范主導產(chǎn)業(yè)分析男，跟蹤二級配臂套企業(yè)、關(guān)聯(lián)揪企業(yè)的投資動顏向。另外要確靈立以商招商概璃念，對專業(yè)市占場進行分析，橫考慮把市場和對制造融合在一稀起，形成前店叔后廠的園區(qū)模災(zāi)式。省深客戶分析。要盛客戶進行把握思，一般情況下來，客戶分析從跨五個方面來進矛行的：第一，韻現(xiàn)有園區(qū)的企譜業(yè)的分析，目獄前的開發(fā)區(qū)進俊了哪些企業(yè)，朱同類的園區(qū)進咳了哪些企業(yè)，志這些企業(yè)本身頁的發(fā)展階段，理這些企業(yè)的進更入是因為成本溉、政策還是市逗場，這樣你知旅道什么東西吸課引它來；第二關(guān)，有同區(qū)域企輕業(yè)搬遷的分析待，在我們的很礦多的城市都有深退二進三的概敘念，老的工廠據(jù)都分布在市中碧心或者市中心交的地帶，隨著互城市的發(fā)展要孩進行搬遷，你泡給它提供一個選很好的場地，快很好的硬件和皂軟件的服務(wù)設(shè)酸施，吸引他到舊你的園區(qū)來，濃這樣的分析也長要分析透；第谷三，是從產(chǎn)業(yè)暢鏈的角度，如泄奔馳進入北京集之后，圍繞奔床馳對他的產(chǎn)業(yè)接鏈進行分析；尸第四，還要對每國外的企業(yè)進匪行跟蹤，跟蹤雀具體的大的企慮業(yè)的動向，它眼的產(chǎn)業(yè)方面的頂動向，發(fā)現(xiàn)它紀投資的趨勢，硬會帶來關(guān)聯(lián)企緒業(yè)的投資的動勺向；第五，還倒有以商招商的盈概念，還要對惹專業(yè)市場進行蔑分析。任何一念個城市，按照吹我國的規(guī)劃和轟發(fā)展，都會規(guī)擇劃幾個專業(yè)的棒市場，這個市寒場本身聚集大促量的商家之外品，它的上下游堂企業(yè)都會過來所，比如說北京港大紅門的服裝覺市場。鹽第四是造勢尸，通過挖掘潛否在優(yōu)勢，創(chuàng)造音市場，促進發(fā)氏展。首先確定利園區(qū)營銷的推乞廣理念，搭建扒公關(guān)平臺（政權(quán)府溝通平臺、連中介商務(wù)平臺謠、客戶交流平虛臺），創(chuàng)新傳荒播渠道（網(wǎng)絡(luò)艙、行業(yè)、戶外黃、展會論壇）抖。要結(jié)合城市叔資源、城市特欺點，考慮產(chǎn)業(yè)碼經(jīng)濟和園區(qū)發(fā)鄰展的和諧共贏寄。讓客戶意識錫到園區(qū)不僅僅掌提供廠房，更衫重要的是提供陵一種全新的適搜合企業(yè)發(fā)展的景生活方式和超識值服務(wù)。侍移造勢，挖掘潛偏在優(yōu)勢通過策鑄劃提煉創(chuàng)造市賴場促進發(fā)展，盆我想有這樣一腦個過程。得第五是產(chǎn)業(yè)招憲商溝。招商的核心炕是招商渠道的值建設(shè)，可分為要國內(nèi)投資企業(yè)準、國內(nèi)異地企恢業(yè)、同區(qū)域企刷業(yè)，通過優(yōu)惠秒政策等各種方級式把真正需要您的企業(yè)招進來價。以一個汽車象產(chǎn)業(yè)鏈為例分稍析，一個整車址的組裝廠家涉嘗及的產(chǎn)業(yè)鏈企我業(yè)比較多，要舅把各個配套行焦業(yè)層層分解，偽找到適合園區(qū)傍發(fā)展和需要的隙零部件企業(yè)。匯產(chǎn)業(yè)招奔商芳慰定位之后，面形對你的產(chǎn)業(yè)也帥好，面對你的程行業(yè)也好，怎瘋樣招商，以一呼個汽車產(chǎn)業(yè)鏈者的分析為例，掙實際一個整車最的組裝廠家，柴下面產(chǎn)業(yè)鏈的照企業(yè)比較多，具涉及勞動各個支配套的行業(yè)，恒從上到下一層衰一層的分解，葡會發(fā)現(xiàn)有哪些擔零部件的企業(yè)勝會到你的園區(qū)臟來。有的在園薄區(qū)內(nèi)配套，比螞如說發(fā)動機的綢生產(chǎn)廠，把一考級的配套，把綱本身園區(qū)外的敬企業(yè)拿進來之次后，針對他們剛招商。特三殖從招商角度來笨看還有一個很鼠重要的因素是壞渠道的建設(shè)，澆要想成功的運隨營一個工業(yè)園茂，最關(guān)鍵的要荒素是招商，招非商的核心是招趣商渠道的建設(shè)禮，可以分為國病內(nèi)投資企業(yè)、么國內(nèi)異地企業(yè)樂，同區(qū)域企業(yè)妙，把真正想要史的企業(yè)招進來紙。掀稅貢在招商或者渠禮道拓展的基礎(chǔ)治上，對園區(qū)也陳要進行一定的謠推廣，首先是佛確定了營銷的拳理念推廣理念菠，公關(guān)平臺，自四大傳播渠道昏，因為城市有留城市的資源，猴有城市的特點段。賣產(chǎn)業(yè)是要雷宜依據(jù)城市產(chǎn)爪業(yè)的特點，你具做的園區(qū)不僅德僅提供的是廠滋房，不僅僅提激供的是硬件的則樓體，更重要給的是提供生活策，一種全新的蓄適合企業(yè)發(fā)展坑的生活方式，昨還要給他提供吩超值的服務(wù)，盯我們規(guī)劃園區(qū)涉的時候，首先弓把園區(qū)的配套上設(shè)施的服務(wù)配權(quán)套完整，整套目生活必備的東害西解決好了。春當和外企談的移時候，他們把劃一些員工過來衡參觀，最后發(fā)坊現(xiàn)有宿舍、有梳食堂、有公寓遠，員工很滿意唇，很多的企業(yè)律因為這個選擇岸了該園區(qū)。從否配套、服務(wù)的倡角度來考慮，慰搭建了一個非誕常好的點。還凱有搭建三個平鍛臺，政府溝通勁平臺、中介商善務(wù)平臺、客戶珠交流平臺。目孕前園區(qū)內(nèi)刊、雨園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)足絡(luò)，可以供園疑區(qū)內(nèi)部的客戶足進行相互的交脅流，你再把有送價值的惱信息傳播出去顯，四大傳播渠更道，網(wǎng)絡(luò)、行陣業(yè)、戶外、展類會論壇，這樣頌會形成一個相吧對完整的工業(yè)晴園區(qū)推廣宣傳暮的一個體系，杠會形成非常實懂效，有針對性賓的園區(qū)。因為紫工業(yè)地產(chǎn)招商鬧不是要有多高樂的知名度，要科針對性和有效鋒性，你的客戶添能不能找到你討。透六、立最后關(guān)鍵因素勢是服務(wù)繪。要想成功的母運營工業(yè)地產(chǎn)要，更重要的一忘點就是服務(wù)。薯一是對政府和尋開發(fā)區(qū)服務(wù)，醋政府和開發(fā)區(qū)爹最需要的是推辱動產(chǎn)業(yè)升級，抵促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)綠集群，產(chǎn)生稅蟲收。另外要為返客戶提供價值慰。客戶有區(qū)域澡的價值需求，梳只要來園區(qū)就逗享受低成本、編優(yōu)惠政策等便睡利。更重要是稈通過園區(qū)的管丸理，提供上下暫游的產(chǎn)業(yè)鏈和從供應(yīng)鏈，形成戴園區(qū)獨特的企水業(yè)文化。弄要想成功的運懼營工業(yè)地產(chǎn)，筍更重要的一點凡就是你的服務(wù)楊，園區(qū)服務(wù)可茂分成兩個方面拌，第一個層面淘是對政府和開援發(fā)區(qū)的服務(wù)，書這兩類客戶都至要提供價值，閘政府和開發(fā)區(qū)趟最需要的是推戰(zhàn)動產(chǎn)業(yè)的升級懼，促進區(qū)域產(chǎn)監(jiān)業(yè)的集群，更宿重要的是需要毯稅收。目肌前沾U膨谷的園區(qū)到今小年年底是建抵成裕3粒5揮萬，去年提供灣給政府的稅收察是隙1.甩4息億，進駐的企體業(yè)是不蒸到蒼10持0縮家，政府非常既的滿意。你給往政府創(chuàng)造了很凈好的價值，你科只有給政府提眾供價值，政府老才會支持你，角這也是我們進牢行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)臘展最根本的，幫不能突破底線貝的原則。念瓶千另外還要為客耕戶提供價值，曉客戶有區(qū)域的敘價值，這個區(qū)瓜域價值本身就延有了，只要來懸這里就享受這昂個價值。低成倡本的優(yōu)勢，不置僅僅是租金或芳者是賣價低，粒更重要是通過叉園區(qū)的管理，揚通過了解它的屈產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)蜜鏈。高品質(zhì)的蜓園區(qū)，任何的損企業(yè)都需要形芽象，要有園區(qū)貓的文化，形象扯的核心是文化律。耗女絞要做好增值服態(tài)務(wù)，物業(yè)管理載只是一個基礎(chǔ)便的管理，很多烏的企業(yè)需要增追值，從哪個角奧度增值，如園鴉區(qū)可成立了人囑力資源部，和敢園區(qū)周邊區(qū)域穩(wěn)的各個職校形齒成了戰(zhàn)略的關(guān)現(xiàn)系，招產(chǎn)業(yè)工盒人，進而拓展催招中層，和工起商、稅務(wù)形成收戰(zhàn)略合作關(guān)系或，為入園企業(yè)約提供便利的，殃非常好的提供廟價值的增值服謎務(wù)，這種增值毅服務(wù)是園區(qū)持側(cè)續(xù)發(fā)展非常重態(tài)要的一點，因私為最終的園區(qū)坐是形成企業(yè)的著社區(qū)，要給企蘆業(yè)打造一個家膊，社區(qū)里面有閣什么東西，只禍要引進來，符麗合企業(yè)的需求架，肯定會有很諸好的發(fā)展。溜工業(yè)房地產(chǎn)開江發(fā)流程輩第一房地產(chǎn)開陽發(fā)公司的設(shè)立臭房地產(chǎn)開發(fā)公箱司設(shè)立階段的鳳法律程序拐一、內(nèi)資房地找產(chǎn)綜合開發(fā)公母司的設(shè)立劉承宜1異、公司設(shè)立準妄備區(qū)芽百2明、申請資質(zhì)等驗級審批葡射嫂3復、申請辦理企接業(yè)名稱預(yù)先核闊準訓朝喜4院、辦理工商注也冊登記譜占夢5綢、辦理稅務(wù)登游記辜二、外資房地于產(chǎn)開發(fā)公司的項設(shè)立刃譽欣6諷、申請批準項健目建議書銷緣馳7搭、辦理企業(yè)名齡稱登記綿薪超8糞、送審合資或舅合作合同、章步程蜜保平9程、申領(lǐng)外商投塊資企業(yè)批準證店書升戚法1著0擦、辦理企業(yè)登卵記補剩棕開發(fā)公司設(shè)立的階段的相關(guān)稅灰費期妨窄1報、企業(yè)法人開晃業(yè)登記費捎揉紛2偽、企業(yè)法人變欣更登記費悟仙翻3視、企業(yè)法人年驚度檢驗費愈毯祝4亦、補、換、領(lǐng)請證照費盞第二開發(fā)項目涂的立項和可行寇性研究薦畫滔房地產(chǎn)開發(fā)項綢目的立項和可浩行性研究階段況的法律程序肆耳傳1含、選定項目，敵簽定合作意向勺書冠岡螞2籠、初步確定開截發(fā)方案停競廁3零、申報規(guī)劃要伶點毛恰白4貝、申報、審批短項目建議書受點輸5杜、編制項目可拾行性研究報告米如路6仍、申報、審批減項目可行性研畜究報告杯管按項目立項和可客行性研究階段歸的相關(guān)稅費絕符糊1蜘、可行性研究設(shè)費昌乖芒2辱、建設(shè)工程規(guī)民劃許可證執(zhí)照沒費備第三開發(fā)項目來的規(guī)劃設(shè)計和區(qū)市政配套子麻貓開發(fā)項目規(guī)劃戚設(shè)計和市政配賀套階段的法律糧程序恩赴田一、房地產(chǎn)開孫發(fā)項目的規(guī)劃志設(shè)計蜜裕臘1希、申報選址定組點箱厚憤2廉、申報規(guī)劃設(shè)罷計條件甜辮扁3愈、委托作出規(guī)朱劃設(shè)計方案蓋梳削4爪、辦理人防審著核頌通款5宗、辦理消防審濃核珍陰種6乎、審定規(guī)劃設(shè)歐計方案種會洪7圓、住宅設(shè)計方湖案的專家組審后查弱截撞8坊、落實環(huán)喪保張“類三遮廢匙”饅治理方案理輪辰9出、委托環(huán)境影鞋響評價并報批旗吩臉1闊0擱、建設(shè)工程勘巾察招、投標復亦欣1問1幅、委托地質(zhì)勘成探誕洲定1酷2志、委托初步設(shè)辰計狐瑞畜1淺3啟、申報、審定寶初步設(shè)計標按援二、房地產(chǎn)開撇發(fā)項目的市政笨配套答金補1杠4款、征求主管部尤門審查意見桐挪善1甘5盈、落實市政公聞用設(shè)施配套方嬌案虎將禍1隨6嘴、報審市政配睜套方案秧羞香1貓7洞、市政各管理礦部門提出市政銀配套意見德溫多1漲8窗、市政管線綜耗合溝飼吳開發(fā)項目規(guī)劃回設(shè)計和市政配漁套階段的相關(guān)飛稅費陜較忌1著、工程勘察（注測量）費假瓜尤2篇、工程設(shè)計費秒沫庸3蜘、建設(shè)工程規(guī)烈劃許可證執(zhí)照肝費與勵車4兵、竣工檔案保蕩證金遙南竊5以、臨時用地費騾么辣6壩、臨時建設(shè)工胃程費慶澇娘7攝、建設(shè)工程勘殺察招標管理費嚷糞腰8烏、勘察設(shè)計監(jiān)影督管理費棍等份9仇、古建園林工珍程設(shè)計費脂第四開發(fā)項目涂土地使用權(quán)的仿取得摔移續(xù)取得開發(fā)項目歲土地使用權(quán)的院法律程序淚盟烈一、國有土地孟使用權(quán)的出讓栽籠脊1賺、辦理建設(shè)用菊地規(guī)劃許可證辱桿臣2凳、辦理建設(shè)用再地委托釘樁替辦袍3由、辦理國有土談地使用權(quán)出讓道申請殃廈箱4株、主管部門實折地勘察擋扣扎5火、土地估價報第告的預(yù)審冷巧福6康、委托地價評釣估占唐委7雪、辦理核定地扛價手續(xù)玩借獸8抹、辦理土地出數(shù)讓審批券鐵豎9聯(lián)、簽訂國有土撒地使用權(quán)出讓洲合同因屑司1敢0攪、領(lǐng)取臨時國櫻有土地使用證杏噴谷1游1櫻、領(lǐng)取正式國恨有土地使用證駐嫌場1灑2費、國有土地使晃用權(quán)出讓金的恨返還丈羽杠二、國有土地事使用權(quán)的劃撥察抖驕1誓3牌、國有土地使丸用權(quán)劃撥用地崖申請踩鏡烈1嶼4汗、主管部門現(xiàn)論場勘察春灶顏1債5瓶、劃撥用地申捉請的審核、報豪批威釘愉1局6蒼、取得劃撥用圈地批準怕拔陜?nèi)?、集體土地驚的征用恒掠茅1樓7祖、征用集體土長地用地申請蓋蠶蜂1垂8防、到擬征地所社在區(qū)（縣）房纖地局立案質(zhì)廊存1慌9撒、簽訂征地協(xié)雷議五懷穿2催0珠、簽訂補償安纖置協(xié)議貼低靈2界1械、確定勞動力彼安置方案碧別交2薯2辭、區(qū)（縣）房抽地局審核各項歷協(xié)議徑則蹦2辟3湯、市政府下文柱征地倆扇粘2務(wù)4曉、交納菜田基野金、耕地占用淺稅等稅費賞劫驗2鮮5胞、辦理批地文撈件、批地圖涂解算2許6餡、辦理凍結(jié)戶嘗口未裝梅2稼7縮、調(diào)查戶口核貴實勞動力茄寒盯2族8乎、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工晨工作孝風胡2搶9印、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居沸工作蕩尤鞋3婚0約、辦理超轉(zhuǎn)人啊員安置工作擾老按3攻1伏、地上物作價肚補償工作矛曠檢3圾2辰、征地結(jié)案慘腿御霧取得房地產(chǎn)開賊發(fā)項目土地使巡用權(quán)的相關(guān)稅井費哭槐既1遣、地價款（土證地出讓金）功仿顏2監(jiān)、資金占用費姻鈔寒3浙、滯納金注烏見4證、土地使用費論抄進5逆、外商投資企雕業(yè)土地使用費左鍬塵6更、防洪工程建昂設(shè)維護管理費泛相歌7善、土地閑置費之故尿8波、土地權(quán)屬調(diào)藍查、地籍測繪單費朋蒙野9逝、城市土地使妥用稅頂備宋1凳0羅、地價評估費緒噴亦1揪1織、出讓土地預(yù)克訂金雜繪廣1停2飄、征地管理費皂朱攪1旋3李、土地補償費磁撐董1植4亡、青苗及樹木企補償費隙抄示1艦5指、地上物補償徑費失驟賞1照6河、勞動力安置肥費協(xié)扎菌1滋7斯、超轉(zhuǎn)人員安輝置費束奉獲1眼8值、新菜田開發(fā)草建設(shè)基金哪歲瞎1國9紡、耕地占用稅關(guān)第五房地產(chǎn)開似發(fā)項目的拆遷軟安置擺唉貢開發(fā)項目拆遷償安置階段的法伶律程序島總筆1煙、委托進行拆工遷工作鍋圖乎2調(diào)、辦理拆遷申怎請制斷奇3抽、審批、領(lǐng)取牧拆遷許可證喂朽炒4勝、簽訂房屋拆得遷責任書軍響責5甜、辦理拆遷公擇告與通知役正仁6注、辦理戶口凍熱結(jié)芒爆住7欠、暫停辦理相浴關(guān)事項旦牲路8冒、確定拆遷安慰置方案永鷹濟9池、簽訂拆遷補遼償書面協(xié)議乳桿洽1取0職、召開拆遷動汁員會，進行拆秤遷安置晃計并1棍1拿、發(fā)放運作拆挨遷補償款喊卻財1求2刑、拆遷施工現(xiàn)毛場防塵污染管閥理口語現(xiàn)1城3栗、移交拆遷檔霸案資料矩希佩1運4憑、房屋拆遷糾徹紛的裁決譜完掃1牲5押、強制拆遷紋朋浪開發(fā)項目拆遷聯(lián)安置階段的相先關(guān)稅費蒙創(chuàng)肌1鳴、房屋拆遷補心償費虜揭爹2泊、搬家補助費餃森榴3閑、提前搬家獎右勵費紫主立4熟、臨時安置補情助費（周轉(zhuǎn)費艇）次拜奧5訪、清理費踩帽方6睬、停產(chǎn)停業(yè)綜刻合補助費訂熟戰(zhàn)7憂、對從城區(qū)位療置較好的地區(qū)首遷往位置較差罰的地區(qū)或遠郊峰區(qū)縣的居民的暑補助費存過誤8嘆、一次性異地裳安置補助費寇灶掃9耳、房屋拆遷管盾理費柜糧傷1叼0障、房屋拆遷服何務(wù)費掛第六項目的開劈工、建設(shè)、竣互工階段巷砍段項目開工、建穴設(shè)、竣工階段扛的法律程序辯瞞澤一、房地產(chǎn)開燒發(fā)項目開工前絹準備工作拋葬袍1執(zhí)、領(lǐng)取房地產(chǎn)落開發(fā)項目手冊愉蒼弱2禿、項目轉(zhuǎn)入正唐式計劃砌遷錄3擱、交納煤氣（期天然氣）廠建車設(shè)費壟港成4跨、交納自來水挖廠建設(shè)費刺棍濱5廟、交納污水處殃理廠建設(shè)費賺干務(wù)6廊、交納供熱廠喘建設(shè)費沫揭唱7茂、交納供電貼染費及電源建設(shè)饅集資費心機萄8艱、土地有償出燈讓項目辦泳理逝“懷四志源爸”哀接用手續(xù)喪倘銀9謊、設(shè)計單位出堡報批圖襯肢費1紙0致、出施工圖次纏炮1悄1勤、編制、報送袖工程檔案資料址，交納檔案保宿證金征黑沒1皮2燒、辦理消防審巴核意見表核暴窮1濕3觸、審批人防工令程、辦理人防順許可證換偵茫1悅4蹤、核發(fā)建設(shè)工刻程規(guī)劃許可證弓乒吊1怨5倘、領(lǐng)取開工審燒批表，辦理開恭工登記圣二、房地產(chǎn)開移發(fā)項目的工程粉建設(shè)招投標盤女局1諒6廚、辦理招標登遺記、招標申請敢懂籍1撿7遼、招標準備喜嘴珠1源8兆、招標通告稻名初1射9多、編制招標文徑件并核準照糊辭2惱0沖、編制招標工結(jié)程標底禿出扭2傘1果、標底送審合魄同預(yù)算審查處勤確認湊辦火2屑2鑒、標底送市招壤標辦核準，正愛式申請招標手焰釣2源3梳、投標單位資勢格審批丙照緒2帽4汪、編制投標書甘并送達捆蓮慚2呢5船、召開招標會柏，勘察現(xiàn)場諒慣斃2內(nèi)6河、召開開標會虹議，進行開標誰諒微2薯7僅、評標、決標您邀晉2菜8梁、發(fā)中標通知鎮(zhèn)書徒撥賊2耀9粥、簽訂工程承縱包合同攝吊胳3烘0夫、工程承包合柴同的審查淘三、房地產(chǎn)開虛發(fā)項目開工手半續(xù)的辦理攪煩繭3探1側(cè)、辦理質(zhì)量監(jiān)躁督注冊登記手胡續(xù)械待菊3兆2爸、建設(shè)工程監(jiān)腳理疊細辣3儀3合、辦理開工統(tǒng)抱計登記困騾3蝕4劍、交納實心黏躍土磚限制使用茶費潮蝦范3捎5灰、辦理開工前逗審計鈔最堆3梢6專、交納投資方躍向調(diào)節(jié)稅耍監(jiān)撫3雖7罷、領(lǐng)取固定資慚產(chǎn)投資許可證鐵冶械3欣8去、報裝施工用玉水、電、路柏態(tài)顏3步9未、協(xié)調(diào)街道環(huán)賺衛(wèi)部門摟凍弱4睬0建、協(xié)調(diào)交通管碎理部門嘆秀論4舍1威、交納綠化建驟設(shè)費，簽訂綠豎化協(xié)議獻紀喂4包2科、領(lǐng)取建設(shè)工宋程開工證驢四、房地產(chǎn)開碰發(fā)項目的工程汽施工森彼拘4服3廁、施工場地話的痛“擇三通一懂平撤”棚肉怒4蘆4勝、施工單位進班場和施工暫設(shè)儀泉敞4省5中、工程的基礎(chǔ)昏、結(jié)構(gòu)施工與賓設(shè)備安裝子越治4咱6燦、施工過程中陷的工程質(zhì)量監(jiān)端督湯五、房地產(chǎn)開編發(fā)項目的竣工軋驗收撥劍交4毒7狠、辦理單項工垂程驗收手續(xù)置脖花4插8考、辦理開發(fā)項口目的綜合驗收豆，領(lǐng)取《工程角質(zhì)量竣工核驗據(jù)證書》叼攪姐4蝦9價、商品住宅性嫩能認定秘溝絨5緒0溪、竣工統(tǒng)計登崇記詞姥嬌5率1甘、辦理竣工房紫屋測繪肥闊榨5烈2杰、辦理產(chǎn)權(quán)登瘡記塵礦逮項目開工、建總設(shè)、竣工階段丹的相關(guān)稅費樂篩婆1吧、三通一平費弄慌腸2育、自來水廠建盾設(shè)費倦去地3零、污水處理廠搬建設(shè)費田乞憲4鞭、供熱廠建設(shè)懼費拼霸企5訓、煤氣廠建設(shè)睬費納棉澡6巷、地下水資源傅養(yǎng)蓄基金賀夢勞7煎、地下熱水資卡源費擁饅校8選、市政、公用妥設(shè)施建設(shè)費（末大市政費）錄百英9丸、開發(fā)管理費鳳纏室1潛0蘿、城建綜合開騙發(fā)項目管理費跳趙漲1片1牙、建筑行業(yè)管視理費渠苗淋1昨2濱、綠化建設(shè)費菊測渡1餓3寺、公園建設(shè)費互泡釋1攪4鵲、綠化補償費房駐泄1鋼5巨、路燈維護費速肆買1烏6但、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費鍵師斬1狐7招、生活服務(wù)設(shè)非施配套建設(shè)費貌（小區(qū)配套費罰）早匙擋1靜8虛、電源建設(shè)集省資費（用電權(quán)璃費）偽愿榆1亂9靠、外部供電工蜓程貼費（電貼編費）湖收役2博0上、建安工程費額獎統(tǒng)2拼1揉、建設(shè)工程招澇投標管理費壯侍晌2救2謊、合同預(yù)算審便查工本費佩覆戒2展3峰、質(zhì)量管理監(jiān)斗督費掉戲潑2枯4祝、竣工圖費歲診膨2堂5春、建材發(fā)展補財充基金淋介早2禽6彩、實心黏土磚磁限制使用費營傲雞2順7夏、工程監(jiān)理費慎錦敗2崖8世、工程標底編延制管理費材賓更2閃9逝、機電設(shè)備委時托招標服務(wù)費泥礎(chǔ)館3傻0遠、超計劃用水欣加價謀龜旱3帥1帳、夜間施工噪熟聲擾民補償費淚腔浸3鉆2消、占道費拴攪交3診3他、固定資產(chǎn)投敞資方向調(diào)節(jié)稅蟲第七開發(fā)項目踢的經(jīng)營階段步少押開發(fā)項目經(jīng)營惜階段的法律程妹序引一、外銷商品挨房的銷售當次宜1六、辦理《外銷右商品房預(yù)（銷價）售許可證》煮進背2嫂、選定中介代壺理機構(gòu)和律師槽事務(wù)所畝青鏡3存、與購房者簽仿訂認購書群衣曬4隨、簽訂正式買螺賣契約創(chuàng)香歸5濟、辦理簽約公被證奶掛角6律、辦理外銷商市品房預(yù)售契約趟公證召煮覽7齒、辦理外銷商罵品房的預(yù)售登彎記培柱當8付、外銷商品房蠅轉(zhuǎn)讓登記箱計氣9明、外銷商品房不抵押登記瞧妥泛1料0抖、樓宇交付入柄住手續(xù)貍閥謹1李1羞、辦理產(chǎn)權(quán)過隔戶手續(xù)策二、內(nèi)銷商品盤房的銷售基圾熟1貫2扶、提交完成建腳設(shè)項目投資證顆明殲的嘉1井3鴨、簽署預(yù)售內(nèi)倍銷商品房預(yù)售球款監(jiān)管協(xié)議械府驢1次4怨、辦理《內(nèi)銷算商品房預(yù)（銷件）售許可證》箱翁巧1所5勢、銷售項目備順案兔唇勤1孟6啄、委托中介代引理機構(gòu)進行銷替售超筍暢1乖7搶、與購房者簽督訂認購書震蟲嚴1模8鏟、與購房者簽哨訂買賣契約辜芝聚1秋9們、辦理預(yù)售登世記院睛鈔2枯0粘、辦理轉(zhuǎn)讓登頂記賠始致2盟1貧、辦理房地產(chǎn)賊抵押登記手續(xù)然痕媽2閘2鋤、樓宇交付入鉗住腰炊串2擊3遇、質(zhì)量保證書兼和使用說明書宜垂肥2闖4宿、辦理產(chǎn)權(quán)立他契過戶手續(xù)伴三、房地產(chǎn)出贈租的綜合管理厘吩挎2但5自、房屋出租權(quán)損的確認護呀援2鴉6旗、申請房屋租惜賃許可證敞拳冶2務(wù)7棚、出租人與承濁租人簽訂書面墳承租協(xié)議壯皆姥2坦8翻、租賃當事人臣辦理租賃登記澇手續(xù)歷箭撈2哲9數(shù)、租賃房屋的剃轉(zhuǎn)租健沖吹3寫0溫、房屋租賃關(guān)霞系的終止遮四、房地產(chǎn)出支租的專項管理椅暢蹤3撈1尺、房屋出租權(quán)管的確認詞墊擇3踢2隨、出租人辦理烘房屋租賃許可躬證籌回甜3昌3刪、出租人辦理園《房屋租賃安句全合格證》曉丈恩3象4日、簽訂書面租鐮賃協(xié)議娘仗代3造5憶、租賃雙方辦室理租賃登記備次案手續(xù)裙五、房地產(chǎn)的以抵押倒返能3役6僑、抵押權(quán)的設(shè)滲定脆毅爺3改7疑、簽訂抵押合施同初役畫3敏8微、辦理房地產(chǎn)迷抵押登記出霧謝3贈9殼、抵押房地產(chǎn)助的占管抵局反4右0評、抵押房地產(chǎn)揚的處分息佩征開發(fā)項目經(jīng)營自階段的相關(guān)稅公費共廊錘1刊、營業(yè)稅考污侍2訴、城市維護建撓設(shè)稅睜堡巾3懼、教育費附加載香釋4衛(wèi)、印花稅紫固采5飾、契稅肅餡唐6峽、土地增值稅撒會流7咳、企業(yè)所得稅伯臺填8給、個人所得稅似島悉9慮、房產(chǎn)稅備但勾1雖0凝、城市房地產(chǎn)伍稅擺槳炮1消1處、房屋產(chǎn)權(quán)登州記費乓著頂1罵2某、房屋所有權(quán)唯證工本費鄭柏虹1標3金、房產(chǎn)共有權(quán)否執(zhí)照費肆迎眠1柔4帶、房屋他項權(quán)洲利執(zhí)照費券調(diào)繼1辨5啦、房屋買賣登加記費富曾立1釋6忙、房屋買賣手母續(xù)費賽拌法1劍7隆、房屋租賃審蓄核備案手續(xù)費娛忌匆1盞8熊、租賃房屋審單核備案手續(xù)費挽犯使1解9駁、租賃私房合葉同登記備案手糕續(xù)費化寇點2雕0律、房屋租賃登菜記費模誦壤2棵1襖、房屋估價手言續(xù)費礦蒙方2院2密、房屋公證估過價手續(xù)費傷果恭2眠3戲、房地產(chǎn)價格大評估費爬朵刮2新4針、房地產(chǎn)中介議服務(wù)費胸第八開發(fā)項目像的物業(yè)管理階扁段豪灑娛開發(fā)項目物業(yè)姓管理階段的法紀律程序勒涂香1島、物業(yè)管理單崖位經(jīng)營資質(zhì)審晨批荷臘躺2幣、簽署物業(yè)管疼理委托合同篇因翅3樣、居住小區(qū)的猛物業(yè)接管綜合段驗收登評躁4頸、物業(yè)使用、建管理、維修公脾約的核準激間池5循、安排簽訂管性理公約貝姨定6懸、制定、提供杜質(zhì)量保證書和聯(lián)使用說明書僑戰(zhàn)械7冊、物業(yè)管理服根務(wù)基本要求旋圾蹲8反、物業(yè)管理委躍員會的設(shè)立莖機錄開發(fā)項目物業(yè)侵管理階段的相它關(guān)稅費眾缸億1貴、居住小區(qū)物糾業(yè)管理啟動經(jīng)溫費找破偵2撲、共用部位共肝用設(shè)施設(shè)備維頌修基金逼矮艘3哭、普通居住小著區(qū)物業(yè)管理費括芒更4艦、高檔住宅物簽業(yè)管理費槽困鋼5鉛、經(jīng)濟適用住賞房小區(qū)物業(yè)管顧理費達＝＝＝＝＝＝份＝＝＝＝＝＝偷＝＝＝＝＝＝暖＝＝＝＝＝＝復＝＝＝＝＝＝?。剑剑剑剑剑胶粒剑剑皆韫I(yè)地產(chǎn)晴投資風險真解隨著中國經(jīng)濟籠的快速發(fā)展，歪越來越多的境還外企業(yè)來華投久資，并且不少選企業(yè)在中國設(shè)稻置生產(chǎn)基地，舍工業(yè)地產(chǎn)投資添日趨升溫。在逮國內(nèi)一些城市味，為適應(yīng)發(fā)展村的需要，工業(yè)蟻用地逐漸升級譽為符合新經(jīng)濟煮和新型工業(yè)化炮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需弱要，不少的住融宅地產(chǎn)企業(yè)也伯轉(zhuǎn)型走工業(yè)地蕩產(chǎn)投資路線。逗那么當前的枕工業(yè)地產(chǎn)投資伍注意事項基有哪些呢？主移要存在兩大注賓意事項：銷付痛中國工業(yè)地產(chǎn)撓投資存在三大叉風起險皺帳貢1往、市場風賀險糊邀桑狠工業(yè)地產(chǎn)市場外是一種要素市排場，其存在背常后是工業(yè)的發(fā)杜展需要。因此震說，工業(yè)地產(chǎn)蘿需求的背后是艇由于工業(yè)生產(chǎn)小活動的引致需挖求，或者說工括業(yè)品的需求。芹許多開發(fā)商在畏住房政策及住浙宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)看控加緊的趨勢灣下選擇工業(yè)地屠產(chǎn)，極容易忽詢視工業(yè)地產(chǎn)對艘工業(yè)的依賴性庭。基于這樣一住種背景，作為爭工業(yè)的中間引普致需求，工業(yè)放地產(chǎn)的需求并黎不是很大，如槍果盲目進入工須業(yè)地產(chǎn)，是很蒜危險的所。航衰蓮2逮、經(jīng)營風拜險舉承突樣一般而言，工諸業(yè)廠房的租賃湊價格在長期保做持平穩(wěn)上升，兵這與經(jīng)濟周期它和行業(yè)波動的院相關(guān)性相吻合舟。許多開發(fā)商繞認為，我國目倡前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正鍋處于二次產(chǎn)業(yè)摟占主導地位，則工業(yè)的快速發(fā)葉展為廠房的需規(guī)求提供支撐，現(xiàn)基于這么大的亂市場需求，競術(shù)爭不甚激烈，王而且工業(yè)房地訂產(chǎn)很少存在住鳳宅和商業(yè)地產(chǎn)季中經(jīng)常出現(xiàn)的河投機炒作現(xiàn)象玉，因此價格始規(guī)終保持了較平侵穩(wěn)的上升濱。劍英曉呆然而，在國家喇頻繁出臺行業(yè)瞞調(diào)控政策的背戰(zhàn)景下，許多地馬產(chǎn)開發(fā)商認為灰工業(yè)地產(chǎn)能夠掀避開調(diào)控的風超雨，同時，此然類企業(yè)具有經(jīng)桌營風險小，回導報穩(wěn)定的特點椅，因此是不錯妹的投資選擇。狼這樣無疑導致壇了工業(yè)地產(chǎn)投煤資的大量進入疼，由此帶來了草投資與經(jīng)營上晃的風險。為什貪么這樣說呢？芒業(yè)內(nèi)都看到國領(lǐng)外工業(yè)地產(chǎn)巨哲頭紛紛搶灘中嚇國，但它們與搖國內(nèi)開發(fā)商有亂著很大的不同干：饅云其一、發(fā)展基頂?shù)A不同妹。進入國內(nèi)市絡(luò)場的國外巨頭扛，如上面提到役的普洛斯集團樸和嘉民集團等祥全球工業(yè)地產(chǎn)鵲巨頭，其已經(jīng)鳳是本領(lǐng)域的老總牌企業(yè)，其背嘩后是與全球性蔥大跨國公司的論產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，朋其每到一國或豆一地區(qū)的工業(yè)感地產(chǎn)的背后，郵都是在為某大悟型跨國公司在做華的工業(yè)倉儲臂進行定制，因戰(zhàn)此，其工業(yè)地蔬產(chǎn)的投資與開完發(fā)，基本上按拿需定制，這是糧國內(nèi)開發(fā)商所浸截然不同的。煉國內(nèi)目前還缺訊乏完全立足于習工業(yè)發(fā)展而發(fā)屆展的工業(yè)地產(chǎn)粉開發(fā)商，其經(jīng)降營目標還主要逃在于規(guī)避政策朵風險和追求短咸期土地增值收三益上，這將產(chǎn)節(jié)生巨大的供需們求脫節(jié)，經(jīng)營狼風險也就不可獅避免棉。淋挑其二、融資制頌度不同概。國外工業(yè)地未產(chǎn)巨頭進軍中期國市場的背后魚，是其與跨國育公司千絲萬縷擋的金融聯(lián)系、份是全球化的資佳本融資市場支幼撐，是強大的趣投資基金象、糖Reit布s款等金融工具，紀這不僅可以保屬持工業(yè)地產(chǎn)開贈發(fā)商在競地中晴的財務(wù)優(yōu)勢，量也可以增強其島在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波受動中帶來的影納響，還可以為倒支撐工業(yè)地產(chǎn)濱開發(fā)商的長期譯現(xiàn)金流有足夠察保證。一旦遭摧遇金融緊縮政糾策，中小開發(fā)伶商將成為第一考批倒閉者放。仙蹈3洋、政策風擔險濫香無城一直隆到辯200稅6目年為止，與其呀他用途土地相級比，工業(yè)用地轎價格指數(shù)相對饞平穩(wěn)，這是因雁為，除了深圳耳、廣州等城市擱實行了工業(yè)用冬地招標拍賣掛處牌出讓政府外停，多數(shù)地方政株府一般都以低被地價、零地價維甚至是負地價嫁來出讓工業(yè)用乘地，目的是在呼與鄰近地區(qū)競練爭招商引資中迫實呆現(xiàn)屢“脆政策競爭鵝力趴”源。為杜絕土地質(zhì)被賤賣、被圈宇地，國務(wù)院漢于使200饒6稻年健3護1漠號文中明確指話出工業(yè)用地要塌走招拍掛的路蒸子全國所有工邀業(yè)用地必須采密用招拍掛方式蔽出讓，這事實攪上在政策上消駁除了各慣地穗“嫁零地攤價輝”樂、濁“感負地洲價育”爬出讓工業(yè)用地戲的可能。然而唱，由于各地方促政府在招商上冬競爭無法消除末，發(fā)展地方經(jīng)起濟的政績追求恭目標也沒有消雀除，不少地方濫政府仍試圖通電過各種途徑，瑞通過土地換市叼場、土地換資愛本的方式來出挎讓工業(yè)用地。柳而地方政府的藍這種考慮恰好持與開發(fā)商降低昨拿地成本的追煎求一拍即合。道在這種背景下敢，就會產(chǎn)生開掙發(fā)商、地方政姥府與中央政府共之間的博弈將纏變得更加復雜宣。但從工業(yè)用點地出讓的總趨踏勢來看，中央腹政府是不可能寸做出讓步的，胡預(yù)計今后中央幟政府將運用更反頻繁的監(jiān)管與吵監(jiān)察手段，加宰大對工業(yè)用地國出讓的過程監(jiān)言管與事后監(jiān)管宏，這無疑會為杯工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)鄙商的日后經(jīng)營桐帶來很大的政談策不確定性，孝政策風險也就樓隨之而生，這蛾是開發(fā)商在進意軍工業(yè)地產(chǎn)之按前必須考慮的拉。滲學中國工業(yè)地產(chǎn)縫投資有地域限姐制螞幼槍近年來，在國翼內(nèi)制造業(yè)的升倡級和轉(zhuǎn)移，國徹家推動重點工瓦業(yè)園區(qū)建設(shè)、退跨國企業(yè)的投耕資落戶和擴張狂行動等因素的附推動下，國內(nèi)險工業(yè)地產(chǎn)需求鬧持續(xù)增長。工凝業(yè)地產(chǎn)的投資鴨價值正在逐步怪顯現(xiàn)，工業(yè)地禁產(chǎn)投資商關(guān)注濱的焦點開始從疲傳統(tǒng)的東部沿材海地區(qū)投向內(nèi)涌陸省份，投資播布局趨勢明顯吩。而目前國內(nèi)值的幾個區(qū)域中抵，由于發(fā)展時濃間、區(qū)域經(jīng)濟炮等各不相同，殘使得工業(yè)地產(chǎn)執(zhí)在各地的發(fā)展亦也不盡相同組。墨監(jiān)努珠三籃角顆憂“途貪新改吼舊搬”冷直釀珠三角是是世皂界制造業(yè)中心終，工業(yè)地產(chǎn)起逝步較早。而近筆年來珠三角的伐產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移浴，并沒有影響榆珠三角的工業(yè)盆地產(chǎn)發(fā)展勢頭薦。事實上，珠廉三角要淘汰轉(zhuǎn)氧移的是一些傳莫統(tǒng)勞動密集型蒜企業(yè)和污染企臥業(yè)，重點發(fā)展蓮新型工業(yè)，實屆現(xiàn)騰龍換鳥。尿因而高新產(chǎn)業(yè)瞎園越來越受發(fā)膨展商追捧俊。吼夠沸綢深圳、東莞、穩(wěn)廣州是目前珠南三角工業(yè)地產(chǎn)場的重鎮(zhèn)，也是伴工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展拔成熟的幾個城披市。但由于發(fā)勿展較早，這一嶼區(qū)域的工業(yè)用金地已經(jīng)非常有良限，而地處珠封江出?？诘膹V察州南沙區(qū)，是租珠三角少有的亡一塊待開發(fā)的燃區(qū)域，發(fā)展前賭景不可估量鴉。厭妨再長三醒角周轉(zhuǎn)外資鏖匹戰(zhàn)把昂去鴨長三角作為我創(chuàng)國最重要的出效口基地，有力曠拉動了區(qū)域國披際物流業(yè)的發(fā)曬展，我國第三倍方物流收益的濕一半都來自長禽三角地區(qū)。因票而，外資對長爺三角的物流地莖產(chǎn)投資，可謂莖不斷升溫暗。卷蠟遷喪因此，企業(yè)進凝行工業(yè)地產(chǎn)投甚資的時候，應(yīng)虎該著重考慮這褲兩點因素，才幸能做到投資不篩盲目。型＝＝＝＝＝＝縫＝＝＝＝＝＝除＝＝＝＝＝＝破工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)藥商大全裁中國工業(yè)地產(chǎn)度在近年的發(fā)展緊神速，這當中塘少不了工業(yè)地劍產(chǎn)開發(fā)商的功練勞。但具體有段哪些工業(yè)地產(chǎn)膠開發(fā)商呢？大錯部分人不太清傅楚，或者只了公解一二。下面詢?yōu)榇蠹医榻B在水中國工業(yè)地產(chǎn)衰界中的嘩工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仆商大全：困外資工業(yè)地產(chǎn)亦開發(fā)商顫：普洛斯投資塑管理有限公司霉、新加坡騰飛暴集團、安美沉德益(AMATA熱)翼集團、新加坡篇凱德置地、安航博置業(yè)有限公柔司財國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)握開發(fā)商個：北京聯(lián)東投切資熊(櫻集旁團某)譜有限公司、金墊地工業(yè)地產(chǎn)、屆中國五礦集團超公司、聯(lián)華國謊際（集團）有紋限公司、成都緩工投園區(qū)建設(shè)臥投資有限公司岡、武漢市萬通晉置業(yè)有限公司罰、重慶盈田置逢業(yè)發(fā)展有限公疾司、運盛（上方海）實業(yè)股份養(yǎng)有限公司、天只津鑫茂科技投域資集團、上海諷張江高科技園店區(qū)開發(fā)股份有弓限公司、上海耍復趴地忘顫（集團回）疼獸股份有限公司老、上海綠地（縮集團）有限公蜻司、天津海泰妻控股集團有限梯公司、中航工竭業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)突展有限公司、豐合生創(chuàng)展廣東衣東部區(qū)域有限頁公司、港盛時丈代工業(yè)地產(chǎn)公斑司、天津萬通汽新創(chuàng)工業(yè)資源巾投資有限公司似、珠江地產(chǎn)集廟團、津通集團蔑江蘇津通投資蟲建設(shè)有限公司鐮＝＝＝＝＝＝輛＝＝＝＝＝＝需＝＝＝＝＝＝皺＝＝＝＝＝＝豈＝＝＝＝＝＝犯＝＝＝＝＝＝覺＝＝＝勻萬通董事長馮抱侖：萬通將成捏最大工業(yè)地產(chǎn)觸投資商版200子8濟年惰0埋3乳月籌0線7卵日啊02:15鼠塔壇來源張：福2潛1燙世紀經(jīng)濟報道犯“喝野蠻生驚長龍”烘著的馮侖，下嗚一個目標將是挑工業(yè)地產(chǎn)。嫁衡絹200拖8按年倡3教月貧4喇日，北京萬通莫實業(yè)股份有限移公司董事長馮浸侖在參腔加俗200沾8同年中國工業(yè)地沖產(chǎn)高層峰會時粗向本報記者透事露，萬通不久語將進入工業(yè)地蹄產(chǎn)殖。使“括我們將和一個闖很大的工業(yè)企詳業(yè)合作，把他蒜們的廠房和土唐地買下來后再圣出租給他們鞋。茅”洽馮侖說。年馮侖強調(diào)謎，此次收購與循萬通地趙產(chǎn)膨(60024嗚6誰行泉情龍,懸股互吧哄)(6002駱4月6如。察SH雀)勺絕無關(guān)系襯。艘“煮是我們非上市傍的母公司以投蛾資商的身份去提做銹。全”辰最大的工踏業(yè)地產(chǎn)投資商館？忠榆損“望荷爾蒙決定了銹男人都有征服鋸的欲望廟。趁”槐馮侖書中寫道嘴。衣首次涉足千工業(yè)地產(chǎn)，馮什侖語出驚人襪：老“增萬通將有可能販在一兩年內(nèi)成字為本土最大的浸工業(yè)地產(chǎn)投資納商色。足”淋哥從技200腔7梁年開始，馮侖徑便有了投資工揉業(yè)地產(chǎn)的想法暴，直到近日開篩始實施，但他號表示還不方便括具體透露是哪貨家工業(yè)企業(yè)。侄投資工業(yè)值地產(chǎn)，萬通并芽非首例。上海叨復地集礎(chǔ)團筍(233桿7浙。漁HK縫)泄、合生創(chuàng)佩展今(075鑰4自。兆HK把)場、富籠力裙(277柿7鹿。謎HK舟)鋪等在內(nèi)的諸多各開發(fā)商都曾對富工業(yè)地產(chǎn)表示見過興趣。滲粱遣“五工業(yè)地產(chǎn)市場鋼是個很有潛力兄的市場，投資風回報相對穩(wěn)定濁，中國的經(jīng)濟溪發(fā)展速度很快朽，工業(yè)地產(chǎn)的貴需求很旺盛，去工業(yè)地產(chǎn)受宏晉觀調(diào)控的程度挽影響較晃小發(fā)……葬”灘在準備投資工春業(yè)地產(chǎn)之前，杯馮侖已經(jīng)找到梢了數(shù)個說服自粒己和股東的理途由。谷對于國內(nèi)割民營開發(fā)商來饞說，開發(fā)工業(yè)蛛地產(chǎn)面臨最大拼的問題就是資侄金緊缺。由于肥絕大多數(shù)客戶余更愿意選擇租暫賃而非購買，輩開發(fā)商對物業(yè)王只能長期持有蘭，將占用大量渴開發(fā)資金。對巖此，馮侖不以成為然察。悠“桐資金問題是技聲術(shù)問題，可以鍋通過很多種途爛徑解決身。百”但他說。至而現(xiàn)在的畏馮侖，手上亦巾握有大量現(xiàn)金壤。此前他在接評受某媒體采訪紹也表示聰，標“待(疼拐坑點補)伸對萬通來講是狡一個機會。我跌們的非上市公評司負債發(fā)才裹20資%藍，所以這對我衛(wèi)們來說是最好腹的時候，因為薯我們借助繁榮例時期，把所有雜的結(jié)構(gòu)都調(diào)順羽了，把所有的奏問題都去除了翻，集中了大量悉的現(xiàn)金。這種貸情況下，大家破都迷惑或者是粘對市場預(yù)期不士清晰，萬通就室開始了更加清只晰的發(fā)展道路茂。閥”鄰如果，資鷹金不是馮侖最瞞關(guān)心的問題，瘡擺在萬通進軍躍工業(yè)地產(chǎn)道路辛上最迫切的問捐題是如何選擇洗一種更成熟的蒼模式朱。靜“州不同的城市會翠有不同的需要艱，我們未來可咬能會和不同的襯國際工業(yè)地產(chǎn)韻巨頭合作，學倒習不同產(chǎn)品模配式根。永”記馮侖說。馮侖碑稱近一段時間誘來已有意和工媽業(yè)地產(chǎn)人士接符觸，尋找合作幣。圖“壯不會與上市公縫司同業(yè)競干爭介”抗參與工業(yè)坡地產(chǎn)收購的主繡角將是萬通實劇業(yè)穩(wěn)，職“州工業(yè)地產(chǎn)將由聽母公司運作，貪我們不會令母垮公司和上市公師司形成同業(yè)競贈爭的局面惕。竿”縣馮侖稱，餐從上市公司重麻組的第一天起許，董事會就不匹斷開會討論要造將上市公司與燒非上市公司的粥業(yè)務(wù)嚴格區(qū)隔幣開來，實現(xiàn)相?；o競爭性，姜在最大限度保淡護上市公司股蜓東利益的同時標，也使非上市痕公司的業(yè)務(wù)能蜘夠有自身的定炸位和更好的發(fā)趙展捷。?！皳羧f通實窩業(yè)愚(轎非上市部堆分川)繩轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投撈資控股公司，熊不再從事任何朝開發(fā)業(yè)務(wù)，而裙開發(fā)業(yè)務(wù)將交脹由上市公司來串做小。五”豐馮侖說。樣有了清晰茅的角色分割后音，馮侖開始異宿于普通開發(fā)商毛的嘗試。陡季騾200必7任年濕9廳月，馮侖透露監(jiān)萬通實業(yè)將和溪天津泰達集團想合作成立一只牲新型地產(chǎn)基金辨，資金規(guī)豈模愿1冊0旋億元，定位在漏天津進行土地槐收購。該基金盾由萬通和泰達弄各出捎資溝2.君5遺億元，第三方豆出資人為一家臂信托投資公司或?；鹬蛔鐾料⒌貎渲?。態(tài)馮侖稱設(shè)立這迫只基金將幫助雅萬通集團加快隨在天津的拿地百步伐。據(jù)本報批記者了解，該問基金仍在籌備院過程中。膊如果說成塘立地產(chǎn)基金是亞萬通實業(yè)進行糞業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其盆中一項，投資柴工業(yè)地產(chǎn)便成惜為重要一環(huán)。界一直推膜崇返“舌美國模書式伴”枯的馮侖，曾定緩位萬通只專注夜于投資房地產(chǎn)害領(lǐng)域聽。湖“陶原先是拿土地掠、開發(fā)、銷售經(jīng)服務(wù)的串聯(lián)方飼式，現(xiàn)在我們量改為房屋、土倦地、商用物業(yè)納、的并聯(lián)方式殼。副”首馮侖說。此次鹿投資工業(yè)地產(chǎn)糠，萬通始于房被屋，而非土地時。抬中國工業(yè)地產(chǎn)族投資藍皮書近前飲鮮言無工業(yè)地產(chǎn)顏是工業(yè)的載體都，是區(qū)域經(jīng)濟弓的強力引擎。兩工業(yè)地產(chǎn)作為鈔一門產(chǎn)業(yè)，有鬼其獨有的商業(yè)牌模式，包括工域業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商昨籌措資金、建掠設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、昂開發(fā)經(jīng)營項目軋并提供工業(yè)地修產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)助等一系列活動瓣。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)恭的盈余體現(xiàn)在鐵能夠快速啟動蕩、以收入抵償晴支出、并能夠粥在抵償支出后直有剩余，與此做相對應(yīng)的，工臭業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)撫模式具撕備伴“盡大投資、快啟促動、提供增值適服務(wù)、追求長惹期穩(wěn)定回帳報砍”罪的四大特性。卻在國內(nèi)制揚造業(yè)的升級和雁轉(zhuǎn)移、國家推妨動重點工業(yè)園怒區(qū)建設(shè)、跨國突企業(yè)的投資落烘戶和擴張行動槳等因素的推動莖下，國內(nèi)工業(yè)沙地產(chǎn)需求持續(xù)貓增長。工業(yè)地薯產(chǎn)的投資價值緞?wù)谥鸩斤@現(xiàn)謹。晉回顧工業(yè)坐地產(chǎn)的歷史，蠟從最初的概念給來講也許就是度棚子，再后來蓋就是廠房，標短準廠房，國際吵標準廠房以及儀現(xiàn)在的科研生巖產(chǎn)生活一體化拍的工業(yè)園區(qū)，紫工業(yè)地產(chǎn)正逐區(qū)漸走向成熟。嶼而事實上，巷工業(yè)地產(chǎn)從來義都不是一個單繩純的物業(yè)概念學，也不是單純撥的商業(yè)概念；鍬它是跟地方政券府招商引資以魯及地方工業(yè)經(jīng)你濟的發(fā)展聯(lián)系皇在一起的，具殺有很強的政治薯性和政策導向濁性的。涂從本期起惡，本刊將陸續(xù)智推出《中國工戴業(yè)地產(chǎn)投資藍澆皮書》系列研盜究報告，本研宏究報告是在對奔全國各聰?shù)貏?0恒0課多家政府招商紫部門、開發(fā)區(qū)帽、工業(yè)園、投爹融資機構(gòu)等相蔬關(guān)單位做了大風量周密的市場銹調(diào)研基礎(chǔ)上，斜主要依據(jù)了國貿(mào)家統(tǒng)計局、國次務(wù)院發(fā)展研究泛中心、廣東省蔑中小企業(yè)局、令廣東省中小企甜業(yè)促進會、中鬼山大學嶺南學株院、昊信聯(lián)行盡、阿力士招商舞網(wǎng)、《中國工抄業(yè)地產(chǎn)》雜志姐各地記者站等外提供的數(shù)據(jù)資米料的基礎(chǔ)上，潔對工業(yè)地產(chǎn)投造資等方面進行跨了深入探討，什以求為相關(guān)部澤門準確把握市亞場趨勢，制定餃市場策略提供宣參考。謹策劃：涼宋肢揭方執(zhí)行：練鄧廣鋒張麗棚紅必工業(yè)地產(chǎn)招商績引資篇漁招商引資鴉是開發(fā)區(qū)建設(shè)淡成敗的關(guān)鍵，腥工業(yè)園區(qū)建設(shè)斬的目的是招商聞引資，投資市括場的競爭，不抗僅是投資者之繩間的競爭，也飾是引資者之間銳的競爭，引資您者的競爭實際鄉(xiāng)上就是引資環(huán)梳境的競爭，誰帳的引資環(huán)境好鏡，誰就能更好繭地吸引外資脂巨招譽閑商特昆戰(zhàn)骨—殘—傷工業(yè)地產(chǎn)招商孤引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)失招商工作誘是各地開發(fā)區(qū)近工作的重點，翠招商引資是利字用外來資金、雜技術(shù)，推進本誕地經(jīng)濟跨越發(fā)雪展的重要手段聽，其多方面的危積極作用已成盤為共識。然而幟，當前招商引鉆資熱潮中也存能在一些不容忽考視的問題。亡依據(jù)投資霸者的選址標準炊的變化，中國噸開發(fā)區(qū)的招商會引資可以分為哲三個階段伴：區(qū)1慮、改革開放初哄期們的牧“殿優(yōu)惠政策主指導第”釀階段，外來資租金主要向享受崇特殊政策優(yōu)惠權(quán)的地區(qū)集中幼；賣2期、備2撫0摩世湯紀肝9哀0才年代中后期以倉來主的扣“腸基礎(chǔ)環(huán)境主忙導火”丙階段，面臨開炎發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政舊策趨同，投資睬環(huán)姻境巡(遙尤其是基礎(chǔ)環(huán)升境莖)閘成為吸引投資死的關(guān)鍵錢；燕3搭、方興未艾色的搜“砍產(chǎn)業(yè)環(huán)境主猜導趟”納階段，良好的扒產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完術(shù)善的產(chǎn)業(yè)鏈條銹、完備的產(chǎn)業(yè)勢配套成為投資升者首先關(guān)心的樸因素。臨《中國工遭業(yè)地產(chǎn)》研究座顯示，在招商鋤引資發(fā)展的新牲階段，傳統(tǒng)的敘招商模式已經(jīng)獄不能滿足學新形勢的競爭咱要求，暴露出瓜諸多的問題。采首先，開多發(fā)區(qū)政策的趨鵲同引致了低層刊次的競爭，造酒成開發(fā)成本過裕高。在國家有厘關(guān)政策的鼓勵衛(wèi)下，開發(fā)區(qū)在懷地價、稅收等芽方面推出了一盲系列地方性優(yōu)霞惠政策，使開裳發(fā)區(qū)的政策優(yōu)掏惠逐步趨同。嫁為了在招商競積爭中獲取優(yōu)勢聯(lián)，各地開發(fā)區(qū)聾就突破國家土戰(zhàn)地、稅收法規(guī)姥及相關(guān)政策，順競相壓價，惡咸性競爭愈演愈兇烈，企業(yè)所得澤稅肝“宣兩免六減錘半遇”誠、妹“渣五免五減物半驚”印、藥“委七免七減臥半假”山，甚至還減免洋增值稅地方留艙成部分；規(guī)阿費棚“叫零收宣費蓋”查，免收各項基亮本建設(shè)配套費哨，免收各項基纏金；免收水電膏增容費，全部廁由地方政府財椅政補貼。這種材單純依靠政策守優(yōu)惠的低層次惰的招商最終損襖害的是國家的階利益和國民的棕福祉，而且造害成土地開發(fā)的迫成本過高，也四不利于開發(fā)區(qū)拖的長遠發(fā)展。石其次，優(yōu)紋惠政策的作用漏弱化也使開發(fā)鴿區(qū)的競爭力下欣降戲。胖2疤0躍世仇紀嗚9惠0接年代，開發(fā)區(qū)詞在外貿(mào)方面享破有的各種優(yōu)惠犧政策開始逐步為取消，從未來奸發(fā)展趨勢看，估開發(fā)區(qū)所享受辭的的優(yōu)惠政策望將會逐步取消信，使區(qū)內(nèi)企業(yè)當與區(qū)外企業(yè)的努政策待遇趨同映。在我國加啞入漲WT置O蒸以后，營造公始平的競爭環(huán)境欠成為必然要求逼，這必將使得泳開發(fā)區(qū)的政策燥優(yōu)惠的吸引力電逐漸弱化，招絹商引資必須要歲有新的思路。掌第三，國燙際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也欺為開發(fā)區(qū)的發(fā)峽展帶來了新的拳挑戰(zhàn)。從國際駛產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新鋼特點來看，傳丘統(tǒng)的招商模式晚已不能適應(yīng)組宰團式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移秋的要求。當前屈，丑國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移批正呈產(chǎn)業(yè)鏈整唱體和制造、研仿發(fā)、服務(wù)一體貸化的組團式轉(zhuǎn)綱移態(tài)勢，竹因而開發(fā)區(qū)的贏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)禾業(yè)配套成為承亮接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)日移的主要因素邀，這對開發(fā)區(qū)鷹的招商提出了向更高的要求。邪第四，重爛復建設(shè)，產(chǎn)業(yè)喪雷同，到處圈選地，集約化不斬高。我國開發(fā)悲區(qū)、工業(yè)園遍尸地開花，過多調(diào)過濫。據(jù)統(tǒng)計坐，全國現(xiàn)有各纏類開發(fā)建區(qū)彼420分0潤余個，至于區(qū)壓內(nèi)區(qū)、園中園店更是屢見不鮮鞭。目前東部地勝區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)留業(yè)睬93木%撈雷同，中部地蓮區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)揚業(yè)滾97槍%愚雷同。規(guī)劃萄以儲I以T泰為主導產(chǎn)業(yè)的導開發(fā)區(qū)，僅沿賴江地帶就萍有嘆2倡0哪多家，從東部副上海的張江高爺新區(qū)，一直密場布到西部的重補慶、成都、綿史陽等地開發(fā)區(qū)棒。我國開發(fā)區(qū)溝普遍存在圈地沒現(xiàn)象，造成土廢地閑置、耕地兼銳減，土地結(jié)太構(gòu)不合理等問堵題，這些問題嫌導致了日益嚴壺重的后果：土曬地資源和投資朵的浪費；耕地蒜占用過多，威鵲脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；劫土地收益外流吸，損害國家利脾益；目前我國興發(fā)達地區(qū)開發(fā)跡區(qū)投入產(chǎn)出率榨不及西方發(fā)達綱國家開發(fā)區(qū)的寇一半；我國欠公發(fā)達地區(qū)及中導西部地區(qū)每平累方米的投入數(shù)葬不及我國發(fā)達夢地區(qū)堆的稅1/1局0撈，產(chǎn)出數(shù)不它及鑄1/2夠0矮，而占地數(shù)卻晴與發(fā)達地區(qū)開象發(fā)區(qū)不相上下聰。付軟硬兼搬施裂干打造良好的招載商環(huán)境削“疼開發(fā)區(qū)如何開敢發(fā)下去摟？普”興成為招商引資錢工作面臨的一腎個問題。開發(fā)憑區(qū)的招商引資吩必須再造新優(yōu)荒勢、重塑新功匠能、實現(xiàn)新突揚破齊開發(fā)區(qū)建咱設(shè)的目的是招峰商引資，即利枯用土地資源來窄換取外資的特律殊營銷。既然山招商引資是一炒種營銷活動，漲那么就要進行獵營銷環(huán)境的分缸析，即開發(fā)區(qū)然的引資環(huán)境。廣國際投資市場翼的競爭，不僅樸是投資者之間鉛的競爭，也是旗引資者之間的檔競爭，引資者康的競爭實際上川就是引資環(huán)境裙的競爭，誰的碗引資環(huán)境好，妻誰就能更好地選吸引外資，開護發(fā)區(qū)的招商引欄資首先應(yīng)對本刮身的引資環(huán)境峰進行分析，積取極創(chuàng)造好的引鋒資環(huán)境，才能葡增強自己的引葡資營銷實力。頑開發(fā)區(qū)的營銷乒環(huán)境可分為硬例環(huán)境和軟環(huán)境凱?；闭猩桃Y帝的硬環(huán)境。開惰發(fā)區(qū)招商引資市的硬環(huán)境是指范影響引資的物寶質(zhì)條件，包括構(gòu)自然資源、基霜礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境足保護等。瓣自然資源沒是指與地理、勇氣候、資源有壇關(guān)的自然物質(zhì)掉條件。沿海開充發(fā)區(qū)的地理優(yōu)太勢明顯，而內(nèi)克陸開發(fā)區(qū)資源虛豐富，同樣可忘以吸引外商，孩只要能依據(jù)本疏身優(yōu)勢進行宣輕傳，同樣可以衡增加對外資的促吸引力。賊基礎(chǔ)設(shè)施畫是指交通、通傍訊、能源供應(yīng)警等條件?；A(chǔ)移設(shè)施的落后是盜制約許多開發(fā)御區(qū)引進外資局的誘“喪瓶完頸對”造因素。另外，艘基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)崖包括為區(qū)內(nèi)投地資者提供的各衫類生活服務(wù)設(shè)論施和條件，以囑及文化娛樂設(shè)奸施。囑環(huán)境保護贈也是外商選擇撕開發(fā)區(qū)進行投同資的一個重要喂考慮因素，惡適劣的環(huán)境質(zhì)量饒是無法保證工肢作質(zhì)量和產(chǎn)品柳質(zhì)量的，而好愿的環(huán)境質(zhì)量能晨體現(xiàn)出好的管網(wǎng)理水平，也容癥易吸引外資。按擊招商引資仇的軟環(huán)境。開舉發(fā)區(qū)引資的軟逮環(huán)境是指經(jīng)濟冰和社會條件，纖包括市場潛力尋、勞動力資源呀、政策法規(guī)、洪金融中介服務(wù)竹以及社會治安羨等。懶市場潛力疫是指開發(fā)區(qū)周渠邊市場的容量嘆和潛力。市場粒是吸引外資的削關(guān)鍵，讓出一退部分市場是吸俱引外資的一個稱很好的策略。趟展勞動力資爸源包括勞動力明的質(zhì)量和數(shù)量慚。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞騰動力數(shù)量充足寨，勞動力質(zhì)量門高，便能更好誤地吸引外資企業(yè)業(yè)進駐。因此重，開發(fā)區(qū)應(yīng)有式很好的人力資犯源措施，吸引權(quán)各種人才。躍政策法規(guī)景是招商引資環(huán)感境中的一個核愈心因素。除了斷國家制定的一熱些法律法規(guī)外策，開發(fā)區(qū)應(yīng)有塞自己特殊的政瓶策。在國家法幸律允許的范圍待內(nèi)給投資者最屋大的優(yōu)惠，從爸而吸引更多的茫投資者。刻金融中介丈服務(wù)包括銀行躁信貸、會計事陽務(wù)、律師事務(wù)免、信息咨詢、庸管理咨詢等?？诌@些服務(wù)對外擱商投資者來說割，都是很重要爐的。金融中介閱服務(wù)越完備，遭吸引外資的能葵力就越強?？谏鐣伟矄嵋彩擒洯h(huán)境的色重要組成部分嘩。良好的社會范治安使外商有洪一個良好的社濱會環(huán)境，這同異樣能夠吸引投骨資者。褲招商定蔥位劫輸知彼更要知己悠提通過功能愉優(yōu)勢集聚的產(chǎn)模業(yè)效應(yīng)樹立開圾發(fā)區(qū)的市場定笨位形象，以完論整的產(chǎn)業(yè)群樹墳立開發(fā)區(qū)的市叛場定位形象枯開發(fā)區(qū)的愉招商引資不僅便要與國外的開搖發(fā)區(qū)競爭，國冒內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開侍發(fā)區(qū)同樣存在隆著激烈的競爭垂。如何發(fā)揮自花身的特長，吸將引更多的外資罵進入呢？開發(fā)疊區(qū)的市場定位冤尤為重要。蜂市場定位傅就是根據(jù)競爭纖者現(xiàn)有產(chǎn)品（熟開發(fā)區(qū)）在市堆場上所處的位暖置，針對用戶灰（投資者）對浴該產(chǎn)品（開發(fā)薯區(qū)）某種特征襯或?qū)傩缘闹匾曡T程度，強有力姥地塑造出本企筋業(yè)產(chǎn)品（開發(fā)習區(qū)）與眾不同算，給人印象鮮氣明的個性或形蹦象，并把這種卵形象生動地傳嘴遞給顧客（投躲資者），從而廣使該產(chǎn)品（開雹發(fā)區(qū)）在市場睬上確定適當?shù)闹ノ恢?。要樹立箭開發(fā)區(qū)的形象智，關(guān)鍵在于開睡發(fā)區(qū)的功能開斜發(fā)，內(nèi)涵的發(fā)櫻掘。筑孫匹1屆、通過功能優(yōu)洞勢集聚的產(chǎn)業(yè)廈效應(yīng)樹立開發(fā)琴區(qū)的市場定位題形象。以上海孕浦東為例，各贏開發(fā)區(qū)都形成向了自己獨特的必產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，吸恒引了相關(guān)產(chǎn)業(yè)垃的外資企業(yè)進患入。徒堡忘2吳、以完整的產(chǎn)咽業(yè)群樹立開發(fā)攏區(qū)的市場定位氣形象。產(chǎn)業(yè)群圈是指相互間具狡有密切的經(jīng)濟苦技術(shù)聯(lián)系的同她一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)扇及相關(guān)產(chǎn)業(yè)或恭行業(yè)在空間的休集聚。在宏觀葉上表現(xiàn)為由主展導產(chǎn)業(yè)、支持牛產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟園基礎(chǔ)設(shè)施三要軍素構(gòu)成的區(qū)域評產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在芒微觀上則表現(xiàn)妹為行業(yè)或部門季間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)匆與協(xié)作，即將低一個部門或行泄業(yè)的產(chǎn)品作為昌另一行業(yè)或部巨門的原料、半霞成品或輔助性哪材料。開發(fā)區(qū)扮如果以完整的批產(chǎn)業(yè)群的特征活進行招商引資巷，能給投資者弟獲得集聚經(jīng)濟化效應(yīng)，使投資思者獲取更高的碧回報，從而吸潛引投資者，具此體表現(xiàn)在：讓（拘1相）最大程度地掌利用各種基礎(chǔ)胸設(shè)施，降低使倉用成本；兆（綱2曲）減少運輸和嘴交易成本；燒（拌3慘）隨藍著伐“靜本地網(wǎng)藍絡(luò)騎”豈的形成，刺激揮創(chuàng)新效應(yīng)；柱（曲4中）溢出效應(yīng)的潮存在促進企業(yè)老間的模仿與學糞習，降低進入甜壁壘，吸引新滲企業(yè)進入；皆（劫5閱）學習曲線效控應(yīng)，降低學習起成本。嫩天津經(jīng)濟網(wǎng)技術(shù)開發(fā)區(qū)便汽是以完整的產(chǎn)杯業(yè)群來吸引外蒼資的。經(jīng)過十鵲多年的開發(fā)建怖設(shè)，已形成了塌以電子、食品筋、機械、生物沖制藥為主的產(chǎn)馬業(yè)結(jié)構(gòu)，企業(yè)茶間的聯(lián)系開始畫形成，由于一幣個企業(yè)的入駐噸，連帶其他幾收個企業(yè)入駐的宿現(xiàn)象很多。例坐如，可口可樂老公司進駐開發(fā)頓區(qū)后，美特容恒器投資近一億田美元與之配套但；而摩托羅拉特則吸引來了綠輝點公司、模范豐公司、英國鈔的咸BO開C擴集團、韓國富拆川公司、新加鷹坡富裕公司、包日本三井高科袍技公司等入?yún)^(qū)晴為之配套。產(chǎn)匯業(yè)群的連帶效暢應(yīng)對開發(fā)區(qū)的宵招商引資也有揚重要影響。稠選淡商霜宮大獻殷勤不如淺細分項目羞在實現(xiàn)從頸招商到選商的劣轉(zhuǎn)變后，把洽表談項目的規(guī)模旨和質(zhì)量結(jié)合起揭來，從項目的破行業(yè)性質(zhì)、投墾資強度、產(chǎn)值脊和稅收、環(huán)境逼影響、就業(yè)意兩義等八個質(zhì)量鹿指標評估項目禿的質(zhì)量旅廣州天圓瓣咨詢及培訓機尚構(gòu)高級咨詢顧剪問許學鋒博士伍認為愉，國“惡商諸”撫的內(nèi)涵有三個咬意思典：詢1毅、商人廁；傲2頸、商號（企業(yè)舍）握；焦3將、商機（項目崗）。在招商實廈踐中，這三層偵往往混在一起芹，很多時候是俱某商人代表某蓄企業(yè)來洽談某雖項目。如果把塞招商的著重點涌放在商人或商縱號（企業(yè)）上嗎，對知名商人則、知名企業(yè)的閣代表大獻殷勤抵，百般招待，寸往往沒有好效蜜果。許學鋒把旁招商的著重點共放婚在固“弊商慈機神”亮，并以南海國竊家生態(tài)工業(yè)示敞范園區(qū)園為例脆，總結(jié)出一套術(shù)根據(jù)項目分類繭、評估來洽談良的有效招商的句方法。即根據(jù)貧來談的企業(yè)過鼠去是否已有相落關(guān)項目（工廠顏）、現(xiàn)在是否灌有計劃要新開證辦的具體項目乳、以及是否規(guī)灶劃將來要擴建柴項目，移把泉“繪來彈商露”濱分成五類（見技下表）。較表怪1余：文“界商伍”睜的分類啟過去搶現(xiàn)在惠將來誰I乘類有項目譽有項目有標項目尋I沫I折類有項目撲有項目無吸項目六II康I酷類有項目衫無項目有麥項目檢I啊V榨類無項目雙有項目有址項目發(fā)V蘋關(guān)類無項目先無項目有梅項目史佛第搞I獨類的案例：香伙港某橡膠集團洗，原來在香港慢、深圳、東莞饒、佛山已稠有宜8皇個項目（工廠歸）躲，貿(mào)200散5籠年（現(xiàn)在）計通劃找新址建一生間新廠，規(guī)劃并將來擴建成一憶個橡膠科學城障（生產(chǎn)和研發(fā)繼基地）。理第托I耕I資類的案例：佛菜山四方實業(yè)有旁限公司，原來鋒在佛山已立有媽2合個項目（工廠黃）輩，遵200燕4刑年（現(xiàn)在）計解劃找新址搬遷丟，將來無擴建范或再建計劃。訓第唐I斃V句類的案例：廣其州某光源貿(mào)易體公司，原來無里項目（工廠）鉆，眼200王5攻年（現(xiàn)在）計濁劃在廣州或佛腎山建一間生產(chǎn)謝投影儀燈泡的賤工廠，并規(guī)劃丹將來建成一個楊各種光源生產(chǎn)默和研發(fā)基地。炒通過連拔續(xù)礙3分年跟蹤朱近思20急0尊個項目，我們松得出以下結(jié)論西：式第咽I竟和腿第倡I渾I漠類忽“猜商聚”匆，招商成功率摩較高，囑約賀30黃%稿；獲第犁II魔I支類的成功率約蠟為另20巷%搞，但這類項目棵即使談成功、握簽好合同并已霧付款購買工業(yè)萬用地，項目的牙建設(shè)久拖難落勢實；個第降I扭V戲和仿第變V激類成功率較低喊，一般不呀到肯5輸%淚。灰教另一方面，在道實現(xiàn)從招商到州選商的轉(zhuǎn)變后們，把洽談項目廊的規(guī)模和質(zhì)量勾結(jié)合起來，從關(guān)項目的行業(yè)性帽質(zhì)、投資強度聞、產(chǎn)值和稅收利、環(huán)境影響、繪就業(yè)意義等八直個質(zhì)量指標評冶估項目的質(zhì)量歇，定出一條項袋目選擇標尺（職下圖紅色字體礙）：大型項目傻質(zhì)量必須趨在跑“感中慮”鼻以上；中型項豈目質(zhì)量必須月在懷“獸良早”采以上；小型項豆目質(zhì)量必須釘在索“告優(yōu)牧”勢以上（見下表捆）。嬸秒表激2奇：項目評估覆項目規(guī)模戶項目質(zhì)量鍬大型優(yōu)躁、良、中、差場中型優(yōu)魔、良、中、差索小型優(yōu)診、良、中、差幕輪從版200創(chuàng)4本～貧200商5我年，南海國家牛生態(tài)工業(yè)示范橡園區(qū)園區(qū)招商永部門一共篩掉雕了不合入園要沉求條件的意向裕項懂目掩5榜0樸多個，包括一彎些來自日本、荷北美和北歐的純大型項目，確爽保了園區(qū)的品臥質(zhì)和檔次，因煩此順利通過了殺國家的審核，屑并從形成期過搭渡到發(fā)展期?；镎猩谭绞矫婷娌栌^漢逮4信P鷹組合營女銷客—輪—漁從產(chǎn)品到促銷宣從營銷角皺度講，工業(yè)園梁區(qū)招商引資同達樣存在營銷組江合的問題。如舟何利用營銷學巧的營銷組合理儲論幫助工業(yè)園透區(qū)招商引資，孔對于現(xiàn)階段逐鵝漸失去政策優(yōu)妨勢的工業(yè)園區(qū)采來說尤為重要迅。工業(yè)園區(qū)通桃過各種營銷策途略的組合，同多樣可以吸引投騾資者進入。下流面我們從營銷甚學統(tǒng)的投4毅P萄組合即產(chǎn)品、膏價格、渠道、轉(zhuǎn)促銷來分析工比業(yè)園區(qū)招商引今資的營銷組合偷策略。須排葵1達、產(chǎn)品策略喬營銷學講洲的產(chǎn)品概念，興實際分為核心吐產(chǎn)品、形式產(chǎn)衰品和附加產(chǎn)品炊三個層次。工敘業(yè)園區(qū)招商引且資提供的產(chǎn)品瘡同樣也可分為舍三個層次，其價核心產(chǎn)品是提背供給投資者獲甩取最大收益的蛙機會。灰每個投資喘者都是經(jīng)濟學拋的理性人，他保們追求的都是盛投資收益的最拘大化。工業(yè)園罰區(qū)要吸引這些溪投資者進入，北關(guān)鍵是要使投艇資者在工業(yè)園觸區(qū)投資能夠獲援得所期望的利辱潤。弱明確了這嚇一點，工業(yè)園板區(qū)在招商引資顫的過程中便要墳以此為核心，狀創(chuàng)造有利于投鄭資者的投資環(huán)妄境，將利益最蘋大程度地讓渡肺給投資者。工粥業(yè)園區(qū)招商引陶資提供的形式部產(chǎn)品即工業(yè)園磨區(qū)提供的投資竭硬環(huán)境和投資厘軟環(huán)境。如前識所述包括自然廈資源、基礎(chǔ)設(shè)桐施、環(huán)境保護晨、人力資源等漫。形式產(chǎn)品的睜好壞直接影響軍工業(yè)園區(qū)招商訂引資的成功與俗否，工業(yè)園區(qū)灘軟硬環(huán)境的建心設(shè)具有重要意恒義。槍最后，工碌業(yè)園區(qū)招商引損資提供的附加臂產(chǎn)品即工業(yè)園雞區(qū)為投資者入父駐后提供的各咳種服務(wù)，包括么各種金融中介激服務(wù)、生活娛桑樂服務(wù)，只有聰以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)丹才能留住入?yún)^(qū)跑企業(yè)。如果這商一環(huán)節(jié)沒做好竄，投資者即使鐮進入了工業(yè)園飯區(qū)，將來也會嚷搬走的。廈門蚊經(jīng)濟特區(qū)在引舍進外資后，特夫別注重區(qū)內(nèi)服辰務(wù)設(shè)施建設(shè)，縮為外商投資者京提供文明、優(yōu)錦美的居住環(huán)境歸，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)高和功能齊全的竹商場以及相應(yīng)乓的娛樂設(shè)施，拔還有與國際教劇育接軌的國際合學校和外國語披學校，以及完奸備的醫(yī)療服務(wù)釀，讓國外在廈創(chuàng)的投資者和工質(zhì)作者及其子女扛、家屬有舒適剝的生活環(huán)境和里良好的學習環(huán)固境，解除投資踩者及各類企業(yè)雪人才的后顧之來憂，留人要留產(chǎn)心，這是工業(yè)面園區(qū)招商引資森的一項重要工捉作。品附敏2幼、價格策略經(jīng)工業(yè)園區(qū)屋招商引資中的扁價格問題主要升指投資者進入毒工業(yè)園區(qū)投資嬸辦廠所需交納演的各種稅費。職由于這些稅費裙直接影響到工吧業(yè)園區(qū)企業(yè)的期生產(chǎn)經(jīng)營成本變，從而影響投況資者的收益，洽因此，各種稅粗費的高低直接潔影響投資者的死投資決策。如咱何最大程度地楚降低工業(yè)園區(qū)渣內(nèi)各種稅費便乖成為工業(yè)園區(qū)完招商引資價格連策略的關(guān)鍵點欺。工業(yè)園區(qū)的眠各類稅費包括蘭企業(yè)所得稅、店地方所得稅、捉土地批租費、庭廠房場地出租薄費、電力、自奸來水、燃氣、尤供熱、通訊、蒼污水處理等各絹種費用，其中臉有些費用是不表可變更的，有幫些則可以給予槐優(yōu)惠的。為了故降低區(qū)內(nèi)企業(yè)賴的綜合生產(chǎn)成切本，給予企業(yè)尖更多的優(yōu)惠是豪很有益的。廈仙門在這方面便糞作出許多努力場，一是清理稅閉外收費；二是籮減輕企業(yè)負擔出，如最近規(guī)定包：企業(yè)排污設(shè)奧施費按征收標捧準的一半收取莖，減少集裝箱撒通過廈門大橋噴的過橋費；三傷是用好優(yōu)惠政礙策，對符合廈糕門市產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱方向、科技含騰量高的項目，息要從土地、稅薄費、人才引進曾、資金等方面握給予優(yōu)惠和支刺持。唉此外，提瘋高政府辦事效樹率和服務(wù)水平樹，也可以降低肆區(qū)內(nèi)生產(chǎn)間接膠成本，這也是踩工業(yè)園區(qū)招商任引資容易忽視盡的一個問題。葬六監(jiān)掩3鑼、渠道策略科工業(yè)園區(qū)縱招商引資的渠消道策略是指通昏過各種渠道將誠外資引進來，堅渠道越多，選塑擇的渠道越好溜，就越能更多惠地吸引外資進記入，努力構(gòu)建社招商引資的新孫機制成為工業(yè)捉園區(qū)招商引資覽的工作重點。盆極灑透“袋行套商圍”媽招錫商煤歌深入國際市場魄，實行跨國招說商，組織小隊染人馬走出國門潛，到國外招商好。上海外高橋守保稅區(qū)就組織貨人員赴新加坡囑實地考察，為經(jīng)下階段有針對薪性地招商打下擠良好的基礎(chǔ)。叫保稅區(qū)還在香美港設(shè)立分公司棕，并準備在美件國、日本設(shè)立魯辦事處，實行糊跨國招商。怕意委托代理辟招寄商偶濁充分利用我國風在境外的機構(gòu)鋸及國際大財團偷的渠道多、信呈息靈、經(jīng)驗豐嘴富的優(yōu)勢，委疲托他們代理招武商，拓寬招商耐引資的渠道，彈提高利用外資旋的質(zhì)量和效益蔽。還可通過投戲資促進會、商鬧會、投資咨詢售公司或其他中碌介機構(gòu)委托代防理招商，避免下企業(yè)直接招商她所需高額成本聰費用，提高招完商引資的成功虧率。怠圣吹“攤網(wǎng)菌絡(luò)桿”驕招袍商座漿由于網(wǎng)上商業(yè)道日漸成熟，國機外很多投資項聰目已開始實行我網(wǎng)上招商。通灣過國際互聯(lián)網(wǎng)放，可使外商了諷解工業(yè)園區(qū)的熱投資環(huán)境和投障資項目，并能欲十分方便地與醒當?shù)卮砩倘⊥恋寐?lián)系，還可她以通過互聯(lián)網(wǎng)斯為投資者提供涼咨詢服務(wù)。工魂業(yè)園區(qū)還可以斗將自身上網(wǎng)，前建立招商網(wǎng)址旦，發(fā)布招商項洪目，增加外商恨投資機會及提桂高招商項目成嫂功率。忽4有、促銷策略狂工業(yè)園區(qū)糧要將自己推銷鈔出去，首先要浮將自南己旨“具包提裝逐”買起來。當前一奇些工業(yè)園區(qū)招值商項謎目尸“答包況裝炕”纖粗糙，如有的跟項目僅有經(jīng)過哈縣或市政府批唐準的立項報告找書批準文件，獄連英文資料都煩沒有；有的雖曉有項目報告和置英文材料，但眨不符合國際招波商的慣例所要著求必須具有的揉基本內(nèi)容，這劉使得投資者很笨難決定是否投拿資。項目招商岡的腦“擊包期裝枝”肚應(yīng)符合國際慣妻例的要求，使桂國外投資者易遠于接受，包括渣：玉（丙1王）企業(yè)的財務(wù)停報表；其（億2雅）公司信用評足級；押（莊3也）項目產(chǎn)品的殺市場分析；慎（黎4伶）對整個項目糠動態(tài)的投資回悉報預(yù)測和分析疤。有了精美的熔包裝，接下來邀便是廣告宣傳承。返工業(yè)園區(qū)宜招商引資要加疾強投資整體環(huán)星境的宣傳，多廁邀請一些外國脾企業(yè)家到工業(yè)扔園區(qū)進行實地濤考察，增加他閣們的感性認識方、增強他們的俗投資信心。同銳時開展各種形孕式的招商會，削加強招商宣傳璃力度。上海外栗高橋保稅區(qū)喚在蹦199頃8籠年就開展過一階次指“再體育招身商狹”贈活動。工業(yè)園微區(qū)抓住澳大利謝亞客商要在Ｅ霜區(qū)建一橄欖球晴場的機遇，出閘租電了已E撤區(qū)的一塊地，派其經(jīng)濟效果不澡僅在于利用氧了抵E拖區(qū)昌的須1指5替萬平方米土地驅(qū)，更重要的是辛進一步改善了驗保稅區(qū)的投資跟環(huán)境，向外商登宣傳了保稅區(qū)汁。由此項目帶蹄動度了需BH飛P翻項目的引進，供搞活了喝近劑400足0跌平方米倉庫存讀量。體育招商交引起了轟動效捐應(yīng)，新聞媒介用爭相報道，增泛加了工業(yè)園區(qū)岸在國外的知名棒度，為工業(yè)園賤區(qū)添上了一筆蹦無形資產(chǎn)。擔工業(yè)園區(qū)么招商引資還要駱注重公共關(guān)系扛，建誓立購“略人際網(wǎng)趕絡(luò)園”逆。天津經(jīng)濟技獨術(shù)工業(yè)園區(qū)在勁招商引資的過疲程中，重視發(fā)扒展與國內(nèi)經(jīng)濟宗主管部門及經(jīng)旦濟實體的關(guān)系葉，加強與天津繩市工業(yè)委局、槐中央有關(guān)部委泉、國外駐京津慢的律師事務(wù)所填、代表處、咨鷹詢機構(gòu)、駐華傘使館及其他有括考察團組和項材目信息的單位得聯(lián)絡(luò)，并與部拒分單位建立了之較密切的關(guān)系乞，為天津工