2015年上半年江蘇房地產(chǎn)估價師制度與政策：征收集體土地的特點考試試題

2015年上半年江蘇省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：征收集體土地的特點考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列關(guān)于建筑施工圖，表述不正確的是。A：用大樣圖表示其細部做法的一套圖紙8：用平面圖表示建筑物的外部C：用總平面圖表示建筑物的位置口：用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、商品房買賣合同約定房屋套內(nèi)建筑面積為100m2,對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機關(guān)實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為_m2的，購房人有權(quán)退房。96981021033、以下不屬于經(jīng)營性用地的是（）。A.工業(yè)用地B.旅游用地C.娛樂用地D.商品住宅用地4、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導者的定價低，則其采用的是_。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法5、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為_。0.180.123.395.006、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為一萬元。23.428.633.446.87、動態(tài)投資回收期是指項目以抵償全部投資所需的時間。A：凈現(xiàn)金B(yǎng)：凈收益C：凈現(xiàn)值D：財務(wù)凈現(xiàn)值E：借款合同8、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。A：1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》B：1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》C：1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》D：2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章9、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是。A：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B：開發(fā)期間的某個時間C：開發(fā)完成后的時間D：開發(fā)完成之后的某個時間E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、當急需資金需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，房地產(chǎn)的價格往往會比較低，這主要是由于房地產(chǎn)具有—的特性。A.個別性B.獨占性C.流動性差D.易受限制性11、的主要內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。A：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃B：控制性詳細規(guī)劃C：修建性詳細規(guī)劃D：城市分區(qū)規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同13、物業(yè)管理的基本特征不包括。A：社會化B：專業(yè)化C：市場化D：職能化E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、各項成本費用的構(gòu)成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是_。A.不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用B.土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費15、是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。A：商業(yè)信用B：國家信用C：消費信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某宗土地的面積為1000m2,其上建筑物的建筑面積為5000m2,建筑物的基底面積為700m2,建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為_。8.05.65.00.717、某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/、3300元/、3500元/，則該城市2006年至2008年房價年平均增長。A：9.04%B：13.86%C：109.04%D：113.86%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起—日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A.15B.30C.45D.6019、根據(jù)當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35元，出租率為90%,運營費用占租金的30%,報酬率為10%,可供出租的使用面積為38000近，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為。A：8579萬元B：8653萬元C：8760萬元D：9941萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是。八：三年以上六年以下B：二年以上五年以下^三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章21、下列關(guān)于確認和計量的一般原則的說法，錯誤的是。A：權(quán)責發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進行確認，不必等到實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認8：按照權(quán)責發(fā)生制原則，凡是不屬于當期的收入或費用，只要款項已經(jīng)在當期收到或支付，就應作為當期的收入或費用^歷史成本原則的依據(jù)是成本是實際發(fā)生的，有客觀依據(jù)，便于查核，也容易確定，比較可靠；歷史成本數(shù)據(jù)比較容易取得D：劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當期收益相關(guān)的支出計入當期的損益，將與當期以及以后多個期間的收益相關(guān)的支出計入資產(chǎn)的價值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得一A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.施工許可證C.預售許可證D.房屋所有權(quán)證23、征收基本農(nóng)田，須經(jīng)批準。A：國務(wù)院B：省級人民政府C：市級人民政府D：縣級人民政府E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、—是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。A.購買價格B.權(quán)益投資比率C.空置率D.運營成本25、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。A：使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格D：依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分）1、用于解決會計資產(chǎn)計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設(shè)是。A：會計主體假設(shè)B：持續(xù)經(jīng)營假設(shè)C：會計分期假設(shè)D：貨幣計量假設(shè)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、屬于外匯市場的參與者的是_。A.外匯銀行B.外匯受理人C.客戶D.中介公司E.中央銀行3、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為_。A.固定價格合同B.包工包料合同C.獨立承包合同D.成本加酬金合同E.計量估價合同4、城鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵包括。A：容積率B：土地使用稅C：土地開發(fā)程度D：土地使用年限E：征地補償費5、以下引起房地產(chǎn)價格上升的情況中，屬于真正的自然增值的是。A：房地產(chǎn)本身的投資改良B：通貨膨脹C：更新裝修D(zhuǎn)：經(jīng)濟發(fā)展引起房地產(chǎn)需求增加E：周圍環(huán)境改善6、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即。A：價值形態(tài)8：收入形態(tài)C：產(chǎn)品形態(tài)D：支出形態(tài)E：生產(chǎn)形態(tài)7、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是一元/m2。-100-50501008、目前，住房公積金管理中心對住房公積金收支業(yè)務(wù)一般采用—原則進行核算。A.雙項財政制B.單項財政制C.權(quán)責發(fā)生制D.權(quán)責利用制9、下列關(guān)于地役權(quán)，表述不正確的是。A：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立B：地役權(quán)的期限由當事人約定，可以超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限C：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外D：地役權(quán)可以單獨抵押E：E經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記10、增長速度是反映現(xiàn)象增長程度的相對指標，由求得。A：增長量與發(fā)展水平的比B：增長量與發(fā)展速度的比C：增長量與算術(shù)平均數(shù)的比D：增長量與序時平均數(shù)的比E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是_。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對標的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)12、某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和一80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%,該項目凈現(xiàn)值的期望值是萬元。A：240B：284C：300D：316E：借款合同13、有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的是_。A.供需因素的影響B(tài).經(jīng)濟因素的影響C.政策因素的影響D.制度因素的影響14、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有。A：年度運營預算B：資本流預算C：資本支出預算D：長期預算E：資本收入預算15、商品房買賣合同約定房屋暫測套內(nèi)建筑面積為100m2,對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機關(guān)實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為Om2的，購房人有權(quán)退房。97103105A、B均可以16、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2,交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該家房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）。2427元/mZ2500元/m22575元/m22632元/mZ17、關(guān)于違約和違約責任，下列說法有誤的是_。A.當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔違約責任B.履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約C.實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行D.違約的形式包括預期違約和實際違約18、當某宗房產(chǎn)有限年期的價格分別是VN,和Vn且報酬率為零時，Vn=（）。A.AB.BC.CD.D19、保險合同的輔助人，包括。A：被保險人B：受益人C：保險代理人D：保險經(jīng)紀人E：保險公估人20、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是。A：屬地管理原則B：房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則C：房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記D：房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市市區(qū)內(nèi)建設(shè)一住宅小區(qū)，下面其提供的有關(guān)證明材料是符合申請領(lǐng)取施工許可證條件的。A：該建筑工程用地批準手續(xù)B：取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證C：施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求D：尚未確定施工企業(yè)E：有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，但施工圖設(shè)計文件還未進行審查22、成本利潤率的計算公式是_。A.開發(fā)利潤?（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）B.開發(fā)利潤?（土地取得成本+開發(fā)成本）C.開發(fā)利潤?（土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用）D.開發(fā)利潤?開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值23、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是。A：房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)B：房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)C：房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)D：房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)E：借款合同24、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2,土地使用期限為