長安園產(chǎn)業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案

第22頁共29頁《長安園?產(chǎn)業(yè)別墅》全案營銷戰(zhàn)略案[目錄]序：一、“壹號公園”宣言………………段先念

二、《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼………藍戈第一章：項目總體策劃

一、市場分析

1、背景分析

2、市場概況分析

二、項目分析

1、產(chǎn)品分析

2、項目USP提煉

3、項目SWOT分析

三、項目綜合定位

1、目標客戶定位

2、產(chǎn)品及市場定位

3、案名建議第二章：營銷推廣策略

一、核心營銷戰(zhàn)略

1、動力型地產(chǎn)解碼

2、價格策略

二、傳播推廣策略

1、整合傳播策略

2、媒介組合策略及預算分配圖

3、傳播戰(zhàn)術(shù)組合

三、銷售策略

1、銷售階段控制

2、銷售戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新第三章：項目提升建議

一、項目運營建議

1、《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點

2、管理創(chuàng)新

二、產(chǎn)品力提升附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》

附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細

附3：西安市高檔寫字樓市場調(diào)研表

“壹號公園”宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的考察。回國后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！

在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。

我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。

我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。

產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢想與現(xiàn)實的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經(jīng)驗充分研究、創(chuàng)新運用的結(jié)果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。

她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。

產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。段先念《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼中國地產(chǎn)新三論《中國地產(chǎn)新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟理論。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展的互動關(guān)系；“地產(chǎn)國家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設和經(jīng)濟發(fā)展的有機聯(lián)系。如果用一句話來概括三者之間的關(guān)系，就是“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，這是“中國地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的客觀規(guī)律?！吨袊禺a(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會承載性”，即：土地是一切社會生產(chǎn)和其他活動的物質(zhì)載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎。

配第說：“土地是財富之母”。我們說：“地球是人類之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明……動力型地產(chǎn)“動力型地產(chǎn)”是在《中國地產(chǎn)新三論》中首次提出的。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟學》中的有關(guān)原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟學觀點。社會經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。

動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。當任何一類地產(chǎn)的生產(chǎn)（開發(fā)）比例不當時，都可能導致地產(chǎn)的相對過剩，從而導致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機，所以這一理論的提出，有利于加強中國地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的深度研究，有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟的總體發(fā)展和城市經(jīng)營問題提供有力的參考。

動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的首要課題，是社會經(jīng)濟的主流動力。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產(chǎn)。（見下圖）

——藍戈第一章項目總體策劃

一、市場分析

1、項目背景分析：

A、項目宏觀背景：

●項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略

●項目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。

長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。

Ｂ、項目立項背景：

●西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。

●市場需求：

產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。

２、市場概況分析：

Ａ、市場概況：

●國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“officepark”或“villapark”等。。

●國內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。

●西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。

●北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。

●在全國范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項目剛剛面市。

?;森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價10000元/M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。

Ｂ、西安寫字樓市場簡析：

●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。

●高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/㎡左右。

●南二環(huán)寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右。市場銷售較好。

●城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價格在6000元/㎡，市場銷售情況不好。

●目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。二、項目分析

１、產(chǎn)品分析

Ａ、產(chǎn)品類型：

產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。

Ｂ、產(chǎn)品差異化分析：

產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套。

●傳統(tǒng)寫字樓的缺點：

a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；

b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；

c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；

d、員工沒有休息間或休息間條件差；

e、停車位秩序差；

d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；

f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。

●產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：

a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；

b、建筑風格獨具個性；

c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；

d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；

e、更舒適高檔的休閑會談場所；

f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。

（見下表）

●與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：

比較項目產(chǎn)業(yè)別墅森根國際（北京）傳統(tǒng)高檔寫字樓備注

1建筑

形態(tài)獨體別墅2-3層德式風格Townhouse聯(lián)體別墅2-3層多層或高層

2面積1400~2600M2/棟每棟分6個單元，600~800M2/單元銷售面積通常可進行自由分割

3總房款很高高與前兩者相比較低銷售面積是影響總房款的重要因素。

4容積率低容積率、低建筑密度容積率較低、建筑密度較低高容積率、高建筑密度

5生態(tài)

環(huán)境高綠化、園林式、生態(tài)化生態(tài)化低綠化、無生態(tài)環(huán)境

6建筑

風格風格多樣、高端、張揚個性、唯美風格多樣風格唯一

7內(nèi)部

交通園區(qū)內(nèi)水平交通暢達，棟內(nèi)垂直交通易達到使用要求垂直交通與水平交通較好電梯運行周期長，轎箱擁擠、浪費時間等候

8建筑

使用率建筑使用率很高85%~96.4%建筑使用率相對較低，80%以下

9使用面積單價同等銷售單價下，使用面積單價低使用面積單價較低同等銷售單價下，使用面積單價高以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按6000元/m2計，相差約1000元/m2

10內(nèi)部

空間寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意寬敞、靈活、自由較狹小，自由度、靈活性相對較低

11自然通風采光優(yōu)良良好一般，限制較大

12辦公

環(huán)境幽雅、舒適、文明、個性突顯幽雅、舒適、文明較嘈雜、忙亂

13商務

配套更先進的商務設施、高雅的商務氛圍先進的商務設施、高雅的商務氛圍較齊全的基本商務配套

14智能化配備更先進配備先進較先進森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務別墅之間的一種產(chǎn)品。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國際類產(chǎn)品更符合目前市場需求。

15停車位每棟樓有獨立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場較充裕停車位公共停車場、秩序較差

16入駐

感受尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲高檔的、舒適的、人性的高檔的、人性化較弱的、創(chuàng)造欲較弱的2、產(chǎn)品USP提煉：

A、專案宏觀背景賣點：

長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析

●政策優(yōu)勢

;整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。

;稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：（詳見附錄）

;提供融資擔保：對易于形成產(chǎn)業(yè)效應、建設期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔保，向商業(yè)銀行申請貸款。

;提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建設?！穹占芭涮變?yōu)勢

;“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。

;高質(zhì)量人居配套：180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。

;完善市政設施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構(gòu)，提供便利高效的市政服務。

;功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求?！窠?jīng)營理念優(yōu)勢

;高起點：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地區(qū)政府關(guān)注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。

;長遠眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨厚的條件。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上考慮園區(qū)建設方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。

;城市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運作對整個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠影響。（詳見“中國地產(chǎn)新三論”）

;品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。

B、產(chǎn)品本體賣點

●產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建設的核心推進劑；

●產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例；

●產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務標準OFFICE的真正體現(xiàn)，；

●領先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務服務及硬件設施配套；

●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。

●激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。3、項目SWOT分析

Ａ、項目優(yōu)勢：

●國內(nèi)領先商務物業(yè)模式，填補了市場空白。

●具有西部大開發(fā)的背景。

●開發(fā)商實力雄厚，信譽卓著。

Ｂ、項目機會：

●首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場。

●作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進行市場推廣。

●市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。

Ｃ、項目劣勢：

●整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐造成障礙。

●單體項目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600㎡之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受。

●項目形態(tài)新穎，市場認知度低。

Ｄ、項目威脅：

●總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。

●短期內(nèi)難以引起市場深度認知。

●全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場爭奪。

●項目經(jīng)管高度不夠。

（見下圖）

三、項目綜合定位

１、目標客戶定位：

Ａ、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。

Ｂ、目標客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領導人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗。

Ｃ、目標客戶按所有制機構(gòu)和規(guī)模分為三類：

●大中型民營企業(yè)；（首推）

●大型國有企業(yè)；

●中型外資企業(yè)。

D、目標客戶行業(yè)細分在市場調(diào)研完成后進行。

（見下圖）

２、產(chǎn)品市場性價比定位：

項目定位為高檔產(chǎn)品，價格定位在市場中高檔水平。

（見下圖）

３、案名建議：

Ａ、案名剖析：

產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：1、生態(tài)化、園林式；2、全新的、高檔次的商務模式；3、空前的、具有第一性的。

Ｂ、案名建議：

壹號公園、企業(yè)商務御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸

（見下圖）

第二章營銷推廣策略

一、核心營銷戰(zhàn)略

１、動力型地產(chǎn)解碼：

Ａ、專案成功關(guān)鍵：

●動力型地產(chǎn)既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質(zhì)性、前瞻性、建設性的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。

●圍繞動力型地產(chǎn)的特質(zhì)：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費型地產(chǎn)在產(chǎn)品形態(tài)與目標客戶選擇上都有很大區(qū)別，需要利用非常規(guī)的重量級營銷手段來實現(xiàn)核心戰(zhàn)略：

動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化。

Ｂ、動力型地產(chǎn)互動流程：

如下圖所示：動力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發(fā)展的巨大力量。

２、價格策略：

Ａ、價格控制：

本案價格策略從一側(cè)面充分顯示了產(chǎn)品的強大競爭力，高品質(zhì)商用新產(chǎn)品并未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結(jié)合市場需求設定中高價位；緩釋全新業(yè)態(tài)上市時的概念認知難度。

Ｂ、價格杠桿運用：

●本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為：高開高走。起點即為項目均價，利用強有力的市場推廣和項目本體逐步浮出水面帶來的強大沖擊穩(wěn)步提升價格。

●計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售并最終實現(xiàn)平均15%-25%的超價收入。

（見下圖）

二、傳播推廣策略

１、整合傳播策略

如下圖所示：在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實質(zhì)高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。

２、媒介組合策略及預算分配圖

如下圖所示：在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關(guān)和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。在西安本地傳媒投放的基礎上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認知。

３、傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖

Ａ、廣告新聞標題：

●產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告

●WTO新西部?;動力地產(chǎn)(長安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世

●中國長安版塊?;動力型地產(chǎn)的天驕[企業(yè)壹號公園]誕生宣言

●世界500強，西部50強

●中國地產(chǎn)第三次革命

●香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD

●中國地產(chǎn)的新大陸—[企業(yè)壹號公園]

●[企業(yè)壹號公園]新西部財富總部

●開創(chuàng)新人文國際商務標準產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園

●[企業(yè)壹號公園]--永不謝幕的新財富特區(qū)

●西部中國的驕傲

Ｂ、公關(guān)活動促銷主題

●產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會

●動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇

●“品牌企業(yè)”入駐壹號公園慶典

●“壹號公園”時代精英嘉年華會

●優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團

●“壹號公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評選

（見下圖）

三、銷售策略

１、銷售階段控制

在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點形成了本案的三次銷售浪潮。

（見下圖）

２、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)

Ａ、營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新。

●借勢營銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市經(jīng)營對長安產(chǎn)業(yè)園整體推動之勢，實現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依。

●互動營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)別墅的品牌鏈接，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動、多贏。

（見下圖）

Ｂ、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)充分結(jié)合了動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。揚棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點。

Ｃ、五大營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新

如下圖所示：五大營銷利器為核心戰(zhàn)術(shù)，輔以長久以來形成的系統(tǒng)銷售技巧，

銷售力量抓住每次契機一錘定音。

●ONETOONE直銷營銷模式：

揚棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級人員專項負責意向中客戶，專人服務，深度溝通。

●泛CLUB營銷模式：

除形成本案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目標重點推廣。

●新空間賣場營銷模式：

傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業(yè)附加值。

●階段性主題營銷模式：

消費型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適合本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。

●拍賣營銷模式：

本案強勢開盤方式，通過充分的前期籌備引進重量級企業(yè)拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。

第三章項目提升建議

一、項目運營建議：

1、《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點

●形象示范：

產(chǎn)業(yè)別墅位于長安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時代廣場，是長安園的主要形象工程。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務標準辦公模式體現(xiàn)了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象。

●規(guī)劃示范：

規(guī)劃設計具有超前性與先導性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時具有環(huán)境景觀的示范作用；

創(chuàng)造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設新時期生態(tài)型、國際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象。

●產(chǎn)業(yè)鏈示范：

長安園提供金融服務、政策支持，以及園區(qū)內(nèi)物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內(nèi)園外形成良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特色的一環(huán)。

●綜合效益示范：

產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，亦體現(xiàn)社會效益與邊際效益協(xié)調(diào)關(guān)系的示范，并作為動力型地產(chǎn)的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范。2、管理創(chuàng)新

A、政策創(chuàng)新

●一站通關(guān)：

園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機，真正實現(xiàn)無壁壘貿(mào)易交流?！瘛捌髽I(yè)外交官”全程解決方案：

為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會免費負責為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)法律、外聯(lián)事務，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營事事通！

●企業(yè)融資：

園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應數(shù)額的貸款擔保服務，解決企業(yè)經(jīng)營資金困難。●稅收政策：

入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)可享受園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。B、觀念創(chuàng)新

●產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市“城市經(jīng)營”的有益示范。

●新型物業(yè)項目的成功，作為開發(fā)商需要在項目的整體運營觀念上的實現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)別墅。C、服務創(chuàng)新

全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動企業(yè)文化的發(fā)展。做為開發(fā)運營商在軟性服務方面要作好充分的準備，以配合專案的硬件形態(tài)和支撐產(chǎn)品的市場定位及高附加值。

（見下圖）

二、產(chǎn)品力提升

１、基本配置（略）

２、新人文國際商務標準OFFICE

通過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進一步成為國內(nèi)首推“新人文國際商務標準”的寫字樓產(chǎn)品。

新人文國際商務標準OFFICE由三大考評標準：“生態(tài)化標準”、“智能化標準”、“人性化標準”構(gòu)成。

（見下圖）

附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》一、11月：

1、策劃出臺系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案

（1）11月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11月1日~11月5日）

——《產(chǎn)業(yè)別墅營銷執(zhí)行總綱》

——《廣告?zhèn)鞑ビ媱潯罚ê瑥V告設計、軟文寫作）

——《政策情報廳組建方案》

——《生產(chǎn)力促進中心組建方案》

——《產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會執(zhí)行方案》

——《動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇執(zhí)行案》

——《新空間賣場設計建議》

——《產(chǎn)業(yè)別墅置業(yè)經(jīng)理手冊》

——《產(chǎn)業(yè)別墅銷售百問》

（2）12月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11月5日~11月15日）

——《企業(yè)入駐壹號公園慶典執(zhí)行案》

——《壹號公園俱樂部組建運營方案》

——《壹號公園時代精英嘉年華會活動方案》

——《實際媒體炒作方案、素材》

（3）2021年1月份系統(tǒng)營銷執(zhí)行方案（11月15日~11月30日）

——《媒體炒作方案、素材》

——《優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團行動方案》

——《“壹號公園”全國性展會執(zhí)行案》

2、設計完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應用系統(tǒng)》（11月1日~11月10日）

3、招聘、培訓專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務人員（全月）

4、新聞媒體通告動員會，媒體分布（11月5日~11月30日）

5、《產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨新聞發(fā)布會》籌備工作（11月5日~25日）

6、論壇籌備實施（11月5日~11月25日）

7、創(chuàng)作設計產(chǎn)業(yè)別墅海報、系統(tǒng)宣傳資料（11月10日~11月20日）

8、產(chǎn)業(yè)別墅開盤（11月30日）二、12月：

1、12月份營銷實時方案完善（12月5日~12月10日）

2、媒體跟蹤報道產(chǎn)業(yè)別墅最近動向（全月）

3、印刷目標客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動“目標客戶營銷工程”（全月）

4、啟動基于資料庫管理的Internet網(wǎng)絡營銷（全月）

5、籌建“壹號公園”會員俱樂部（12月10日~12月30日）

6、重量級名企入駐壹號公園慶典（12月25日~12月30日）

7、舉辦“壹號公園”時代精英嘉年華會（12月20日）

三、2021年1月：

1、2021年1月營銷實時方案完善（1月1日~1月10日）

2、持續(xù)推進媒體炒作（全月）

3、舉行“民企”活動（1月20日~1月30日）

4、壹號公園舉辦全國性營銷展會（1月25日~1月30日）

(見下表)

產(chǎn)業(yè)別墅行事履圖時間

工作項目11月12月2021年1月

1~56~1011~1516~2021~2526~301~56~1011~1516~2021~2526~311~56~1011~1516~2021~2526~30

1策劃出臺系統(tǒng)

營銷執(zhí)行方案12月份營銷

實時方案1月份營銷

實時方案

2設計完成

《產(chǎn)業(yè)別墅VI應用系統(tǒng)》媒體跟蹤報道產(chǎn)業(yè)別墅最近動向持續(xù)推進

媒體炒作

3招聘、培訓專案置業(yè)經(jīng)理、

銷售服務人員印刷目標客戶參閱的高檔宣傳冊，并啟動“目標客戶營銷工程”舉行

“民企”活動

4新聞媒體通告動員會，媒體分布啟動基于資料庫管理的

Internet網(wǎng)絡營銷壹號公園

參加全國性

營銷展會

5《產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨新聞發(fā)布會》

籌備工作籌建“壹號公園”

會員俱樂部

6論壇籌備實施重量級名企入駐

壹號公園慶典

7創(chuàng)作設計產(chǎn)業(yè)別墅海報、

系統(tǒng)宣傳資料舉辦“壹號公園”時代精英

嘉年華會

8產(chǎn)業(yè)別墅開盤

附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細

;稅收優(yōu)惠措施：

1、外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)，可享受國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。

2、內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，可以享受國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地區(qū)的各項稅收減免優(yōu)惠政策。

3、軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享受國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。

;土地優(yōu)惠政策：

1、園區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓的國有土地實行“七通一平”，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。

2、園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按照保本經(jīng)營的原則，進行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)業(yè)用地2021年按每畝15—18萬元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進行轉(zhuǎn)讓。寫字僂、商住、商貿(mào)、娛樂等項目轉(zhuǎn)讓費用2021年平均按建筑面積每平方米600元—800元收取。

3、園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學、幼兒園、變配電等公建設施免收市政公用設施配套費，其它用地2021年按建筑面積每平方米30元—50元收取。

4、園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務收費按照西安市統(tǒng)一標準收取。

;園區(qū)財政扶持：

進入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務管理機構(gòu)的，除享受國家的高新區(qū)管委會制定的各項優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：

1、生產(chǎn)性大項目土地轉(zhuǎn)讓費讓利政策。進入園區(qū)的投資額3億元人民幣（包括3億元）以上的生產(chǎn)型項目，若投資額3000萬美元（包括3000萬美元）以上，資金到位50%以上（包括50%）的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，50畝以下（包括50畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受30%的優(yōu)惠（按每畝16萬計算，共優(yōu)惠240萬元），50畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標準收取。土地轉(zhuǎn)讓費優(yōu)惠部分由園區(qū)財政補貼。

2、生產(chǎn)性大項目達產(chǎn)達效土地轉(zhuǎn)讓費用返還政策。進入園區(qū)的生產(chǎn)型項目，自項目入?yún)^(qū)實施二年內(nèi)產(chǎn)值達到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬元，園區(qū)可留用255萬元），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財政在兩年內(nèi)返還50畝產(chǎn)業(yè)用地實際轉(zhuǎn)讓費的30%（270萬），產(chǎn)值達到2億元（包括2億元，園區(qū)可留用增值稅510萬）以上的可返還50畝產(chǎn)業(yè)用地土地實際轉(zhuǎn)讓費的50%（450萬）。

3、廠房租金抵扣出售費用扶持政策。凡在園區(qū)內(nèi)租用標準廠房超過1000平方米以上（包括1000平方米）的。三年后愿自行購買的，可用三年內(nèi)已付的租金一次性抵扣所購買廠房（不低于租用廠房面積）的資金。

4、生產(chǎn)性大項目貸款帖息扶持政策。進入園區(qū)的投資2021萬美元（包括2021萬美元）以上，或投資額在2億元人民幣（包括2億元）以上的生產(chǎn)型項目，自企業(yè)達產(chǎn)達效后三年內(nèi)，由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)財政提供產(chǎn)業(yè)用地購地款（實際出資轉(zhuǎn)讓費）相應數(shù)額貸款利息50%的帖息扶持政策。

5、生產(chǎn)性項目融資扶持政策。對進入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項目，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會組織論證后，按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購地款相應數(shù)額的貸款擔保服務，貸款利息由企業(yè)負擔；入?yún)^(qū)的高新技術(shù)項目達產(chǎn)達效后，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風險投資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金扶持項目；進入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會積極推薦申報列入國家、省市政府各類扶持計劃項目，取得政府資金支持。

6、生產(chǎn)性大項目購地款緩交負息扶持政策。進入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項目，投資額在2021萬美元以上（包括2021萬美元），或投資額在2億元以上（包括2億元），由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內(nèi)企業(yè)所購純生產(chǎn)廠房用地轉(zhuǎn)讓費可暫緩付款，緩付的土地轉(zhuǎn)讓費利息須按銀行同期利息在進地前一次性付清。

7、納稅大戶獎勵住宅房政策。進入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000萬元以上（包括1000萬元，估計園區(qū)可留用160萬），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎勵三室一廳住房一套（不低于100平方米）。

8、獎勵技術(shù)人員和經(jīng)營者政策。園區(qū)管理辦公室設立獎勵基金，依據(jù)高新區(qū)管委會有關(guān)規(guī)定，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)人員獎售成本價住宅房；對做出突出貢獻的技術(shù)人員和經(jīng)營者給予重獎。

附3：西安市高檔寫字樓市場調(diào)研表

序號樓盤

名稱樓盤

類型樓盤

現(xiàn)狀裙樓

情況樓盤規(guī)模車位情況間格面積/層間數(shù)

平面結(jié)構(gòu)售價

租金實用率管理費（月/元.m2）交樓日期公攤率配置備注

1中大

國際裙樓+寫字樓現(xiàn)樓共3，世界名牌服飾總建21000平米，共10層空置率5%86/130/

1402021米租249元，含水電、管理費、中央空調(diào)2021.

11中央空調(diào)，

2部電梯最高檔次樓盤，只租不售，外立面及裝修高檔、入駐企業(yè)為國內(nèi)外大公司

2凱愛

大廈裙樓+寫字樓現(xiàn)樓共6層，證券、銀行、辦公總建65000平米，1棟12層，1棟21層100-355

平米售7000元

租60元14.93

含中央空調(diào)2021年初中央空調(diào)，5A智能，100兆寬帶屬西安較早高檔樓盤，影響較大，內(nèi)部硬件設施較高，位置好

3世貿(mào)

大廈裙樓+寫字樓準現(xiàn)樓租150

元/月四梯十戶起3500

均3800

高43002.3+0.035*樓層*面積2021.30.28容積率8.5

賣點：臺灣發(fā)記提供裝修設計；港式酒店管理；離城較近。

劣勢：交通不便，動線堵塞嚴重；周邊改造未完成。

4高新國際商務中心——數(shù)碼

大廈群樓+寫字樓期房共140000平米，主樓數(shù)碼大廈高40層室內(nèi)400輛

15萬/個

租600元/月起6850

均76004.32021年初0.19賣點：對接財富五百強；配套齊全；建設部智能化五星級示范。

劣勢：戶型面積大，價位高；目標客戶群小。

5麗華科技大廈裙樓+寫字樓現(xiàn)樓共4層，首層已售，其余未售總建37000平米，共25層12、13層分割，其余整層出售890平米6000元61%10

含中央空調(diào)2021.

124部進口電梯，開利中央空調(diào)，5A智能開工較早，曾經(jīng)停工兩年，影響購買者信心，外觀及檔次一般，價格偏高

6華苑

大廈裙樓+寫字樓現(xiàn)樓共3，全部租用，依次是網(wǎng)通、證券、餐飲總建29400平米，共25層自由

間隔950平米4650元，4層租50元簡裝67%4

不含中央空調(diào)2021年初中央空調(diào)，5A智能，停車場價格相對同區(qū)較低，位置較好

7E陽

國際裙樓+寫字樓現(xiàn)樓共3層購物中心、銀行、娛樂等總建27600平米，共22層12萬/個自由間隔，6、7層分開銷售1255平米

四梯八戶起4800

均6250

高650065%9.5

含中央空調(diào)費2021.50.3507中央空調(diào)5部，三菱高速電梯，100兆寬帶5A智能賣點：5A級智能大廈；可觀高爾夫球場；開發(fā)區(qū)優(yōu)勢地段。

劣勢：首次開盤不成功后更名；公交線路較少；車位少。

社會實踐報告系別：班級：學號：姓名：作為祖國未來的事業(yè)的繼承人，我們這些大學生應該及早樹立自己的歷史責任感，提高自己的社會適應能力。假期的社會實踐就是很好的鍛煉自己的機會。當下，掙錢早已不是打工的唯一目的，更多的人將其視為參加社會實踐、提高自身能力的機會。許多學校也積極鼓勵大學生多接觸社會、了解社會，一方面可以把學到的理論知識應用到實踐中去，提高各方面的能力；另一方面可以積累工作經(jīng)驗對日后的就業(yè)大有裨益。進行社會實踐，最理想的就是找到與本專業(yè)對口單位進行實習，從而提高自己的實戰(zhàn)水平，同時可以將課本知識在實踐中得到運用，從而更好的指導自己今后的學習。但是作為一名尚未畢業(yè)的大學生，由于本身具備的專業(yè)知識還十分的有限，所以我選擇了打散工作為第一次社會實踐的方式。目的在于熟悉社會。就職業(yè)本身而言，并無高低貴賤之分，存在即為合理。通過短短幾天的打工經(jīng)歷可以讓長期處于校園的我們對社會有一種更直觀的認識。實踐過程：自從走進了大學，就業(yè)問題就似乎總是圍繞在我們的身邊，成了說不完的話題。在現(xiàn)今社會，招聘會上的大字報都總寫著“有經(jīng)驗者優(yōu)先”，可還在校園里面的我們這班學子社會經(jīng)驗又會擁有多少呢？為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，增加個人在社會競爭中的經(jīng)驗，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業(yè)后能真正真正走入社會，能夠適應國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢的變化，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問題，我開始了我這個假期的社會實踐-走進天源休閑餐廳。實踐，就是把我們在學校所學的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學的理論知識有用武之地。只學不實踐，那么所學的就等于零。理論應該與實踐相結(jié)合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎。通過這段時間的實習，學到一些在學校里學不到的東西。因為環(huán)境的不同，接觸的人與事不同，從中所學的東西自然就不一樣了。要學會從實踐中學習，從學習中實踐。而且在中國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，又加入了世貿(mào)，國內(nèi)外經(jīng)濟日趨變化，每天都不斷有新的東西涌現(xiàn)，在擁有了越來越多的機會的同時，也有了更多的挑戰(zhàn)，前天才剛學到的知識可能在今天就已經(jīng)被淘汰掉了，中國的經(jīng)濟越和外面接軌，對于人才的要求就會越來越高，我們不只要學好學校里所學到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現(xiàn)自已。在餐廳里,別人一眼就能把我人出是一名正在讀書的學生,我問他們?yōu)槭裁?他們總說從我的臉上就能看出來,也許沒有經(jīng)歷過社會的人都有我這種不知名遭遇吧!我并沒有因為我在他們面前沒有經(jīng)驗而退后,我相信我也能做的像他們一樣好.我的工作是在那做傳菜生,每天9點鐘-下午2點再從下午的4點-晚上8:30分上班,雖然時間長了點但,熱情而年輕的我并沒有絲毫的感到過累,我覺得這是一種激勵,明白了人生,感悟了生活,接觸了社會,了解了未來.在餐廳里雖然我是以傳菜為主,但我不時還要做一些工作以外的事情，有時要做一些清潔的工作，在學校里也許有老師分配說今天做些什么，明天做些什么，但在這里，不一定有人會告訴你這些，你必須自覺地去做，而且要盡自已的努力做到最好，一件工作的效率就會得到別人不同的評價。在學校，只有學習的氛圍，畢竟學校是學習的場所，每一個學生都在為取得更高的成績而努力。而這里是工作的場所，每個人都會為了獲得更多的報酬而努力，無論是學習還是工作，都存在著競爭，在競爭中就要不斷學習別人先進的地方，也要不斷學習別人怎樣做人，以提高自已的能力！記得老師曾經(jīng)說過大學是一個小社會，但我總覺得校園里總少不了那份純真，那份真誠，盡管是大學高校，學生還終歸保持著學生的身份。而走進企業(yè)，接觸各種各樣的客戶、同事、上司等等，關(guān)系復雜，但我得去面對我從未面對過的一切。記得在我校舉行的招聘會上所反映出來的其中一個問題是，學生的實際操作能力與在校理論學習有一定的差距。在這次實踐中，這一點我感受