房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案××商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)企劃方案前言在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位?！痢辽虡I(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)已××正商業(yè)城的可銷(xiāo)奏售面積如除表湯8-怠3所所示。蝴表答8-3情××畫(huà)商業(yè)城的可銷(xiāo)肢售面積說(shuō)明表恥建筑結(jié)構(gòu)勢(shì)層數(shù)貨可售面積典主題商場(chǎng)撕2.境5齒層味約慢700促0淹平方米碰塔樓住宅姜4小層，凝約玩4皂0雀戶娃約胸650糕0忘平方米食招商商場(chǎng)割2.畫(huà)5乞?qū)觾r(jià)約倉(cāng)850談0閉平方米呢2.財(cái)約銷(xiāo)售目標(biāo)分解嗎×爸×美商業(yè)城的銷(xiāo)售曾目標(biāo)如器表寬8-拿4導(dǎo)所示。恰表挑8-4魄××繭商業(yè)城的銷(xiāo)售翁目標(biāo)計(jì)劃忠銷(xiāo)售階段攻建筑結(jié)構(gòu)泉銷(xiāo)售目標(biāo)贈(zèng)百分比惹內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)鄙盤(pán)期內(nèi)淋1據(jù)．主題商場(chǎng)組銷(xiāo)孩售拍280串0組平方米芬4%且2伙．主題商場(chǎng)招扔商覽招殿租般100香0規(guī)平方米塞12%忽強(qiáng)銷(xiāo)期扎1汗．主題商場(chǎng)猛銷(xiāo)怨售飛280垂0傍平方米飯40%獲2槍?zhuān)黝}商場(chǎng)招檢商恒招飾租脫300購(gòu)0軌平方米宏35%皂銷(xiāo)售鞏固期止1乎．主題商場(chǎng)察銷(xiāo)庫(kù)售老140業(yè)0寬平方米沖20%沖2碑．主題商場(chǎng)招績(jī)商司招奉租腰450秀0刷平方米殖53%不四、營(yíng)銷(xiāo)階段甘計(jì)劃叨踐言筐匆固陣火彈岡招表厘8-5刺濾營(yíng)銷(xiāo)各階段工勞作任務(wù)一覽表嫂營(yíng)銷(xiāo)階段靠營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)拐蓄勢(shì)導(dǎo)入期磁（擬在開(kāi)盤(pán)前悉兩個(gè)月）乎1攤．完成銷(xiāo)售前從期的所有準(zhǔn)備瘋工作妹2惱．向公眾闡灘述必“減休閑式商業(yè)地督產(chǎn)貨”站的獨(dú)特概念以莖及踢“鍛財(cái)富商鋪，穩(wěn)虎定回跑報(bào)疑”烘的投資理念甲3狂．聯(lián)合媒體和處周邊開(kāi)發(fā)商進(jìn)酬行區(qū)域造勢(shì)，密吸引眼球關(guān)注裕本項(xiàng)目恭4襖．樹(shù)立本項(xiàng)目漏作為城市北部亂開(kāi)發(fā)區(qū)中心的饞現(xiàn)代化休閑商菌業(yè)的形象定位顛強(qiáng)勢(shì)推廣期爭(zhēng)（開(kāi)盤(pán)后三個(gè)舉月）狼1尤．繼續(xù)不斷強(qiáng)坊化本項(xiàng)目的財(cái)秘富商業(yè)地產(chǎn)的彎投資理念仗2坊．圍繞項(xiàng)目的翠商業(yè)地產(chǎn)概念泊和理念，系統(tǒng)往展示本項(xiàng)目的凡特點(diǎn)詳3趟．強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目域的系列優(yōu)勢(shì)資往源和巨大升值拾空間，為投資餃者做出理性訴筍求廉形象展示期似（開(kāi)盤(pán)三月到矮半年）蝶1廣．做好工程形桃象和管理服務(wù)撤形象的良好展流示好2立．舉辦針對(duì)目帖標(biāo)客戶的系列的培訓(xùn)講座及其爬他與商業(yè)地產(chǎn)性、休閑購(gòu)物的客宣傳和促銷(xiāo)活頭動(dòng)傻3幼．做好商業(yè)經(jīng)果營(yíng)的招商工作縫銷(xiāo)售掃尾期（盟開(kāi)盤(pán)一年）象此階段主要以粥客戶服務(wù)和招統(tǒng)商活動(dòng)促銷(xiāo)為顫主，游把嫁“娘財(cái)富商業(yè)地已產(chǎn)癥”課和蒸“勺休閑購(gòu)涌物歸”伏的概念以鴨及體“遣商業(yè)地產(chǎn)投資斧是財(cái)富的搖沖籃牽”閉的理念在各種蛾服務(wù)和活動(dòng)中蜘得到進(jìn)一步演態(tài)繹和體現(xiàn)。另砌外要妥善處理宜尾盤(pán)價(jià)格策略諷五、項(xiàng)目銷(xiāo)售步時(shí)機(jī)及價(jià)格主為了更好地在繞后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程泡中充分體現(xiàn)總魔體營(yíng)銷(xiāo)策略和茂達(dá)成目標(biāo)方針軌的實(shí)現(xiàn)，綜合屈項(xiàng)目要素資源后和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳乳播要素，結(jié)合徑項(xiàng)目定位，確估定以下銷(xiāo)售時(shí)怠機(jī)及價(jià)格。射（一）項(xiàng)目入勝市時(shí)機(jī)及姿態(tài)面1憂．入市時(shí)機(jī)：色根據(jù)規(guī)劃與工崗程進(jìn)度以及營(yíng)基銷(xiāo)準(zhǔn)備，詠在碎200模8直年輸5閱月份房交會(huì)期勒間開(kāi)盤(pán)（序或傻200庸8壇年局9控月），可以抓片住途200暈8像年春季房交會(huì)槐、五一國(guó)際勞叔動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀貪起第一個(gè)啟動(dòng)佛高潮；在國(guó)慶糧節(jié)乞、塞200尺8甜年秋季房交會(huì)奉、元旦等重要攏時(shí)期掀起新的蝦銷(xiāo)售高潮?；?渾．入市姿態(tài)：阿以全市乃至西瓦北地耀區(qū)攀“宰財(cái)富地產(chǎn)、休關(guān)閑購(gòu)松物鄰”惕形象登場(chǎng)，開(kāi)區(qū)創(chuàng)全新休閑商真業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理寄念。蝴（二）價(jià)格定野位及價(jià)格策略鹿1攪．價(jià)格定位的腥原則：采用比體價(jià)法和綜合平船衡法。乘2營(yíng)．價(jià)格定位：泛整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目報(bào)的銷(xiāo)售均價(jià)陡為照358比0熔元么/爪平方米，其中騙起價(jià)刷為捐332多8西元熱/洽平方米，最高尖價(jià)糟為彩400謙0談元脆/收平方米。幕3感．價(jià)格策略：襯采朽取化“輪低開(kāi)高語(yǔ)走嫌”忠型平價(jià)策略，題開(kāi)盤(pán)后半年作姻為第一階段的獵價(jià)格調(diào)整（略亭升），均價(jià)汪為蹲338顏0炕元傷/m質(zhì)2喊，尾盤(pán)銷(xiāo)售變素相略降。加六、宣傳策略館及媒介組合窄（一）宣傳策勒略主題授1游．個(gè)性特色寄：善“督××匆商業(yè)城財(cái)富地勉產(chǎn)投資商類(lèi)業(yè)鉤”匹是我市首家也涂是唯一一家將們商業(yè)開(kāi)發(fā)補(bǔ)從夢(mèng)“戶建造建筑產(chǎn)遙品死”乘上升西到壁“秤營(yíng)造全新休閑膊購(gòu)物方?jīng)r式巴”歉，倡摧導(dǎo)獅“殼投資財(cái)富地產(chǎn)己、獲取穩(wěn)定回芽報(bào)廚”趣的投資理念。旋2債．區(qū)位交通：脂本項(xiàng)目地遲處飛×閱×拋廣場(chǎng)旁，地段啟絕佳，高尚居肚住區(qū)地標(biāo)建筑提，交通便捷，交是北部區(qū)域首柳選的理想商業(yè)俘地產(chǎn)投資環(huán)境基。牢3捎．增值潛力：京處于政府規(guī)劃誕重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域娘的核心區(qū)域，燕發(fā)展前景好，象購(gòu)置成本低，鋒升值潛力大，嚼是投資置業(yè)的辦首選。著（二）宣傳媒彈介組合綢1俱．開(kāi)盤(pán)前期：和主要以軟性新細(xì)聞及廣告進(jìn)行陷全響新賺“曠財(cái)富投資，穩(wěn)括定回忍報(bào)讓”片理念的深度挖怕掘，媒體主要梨以報(bào)紙為主，看電視為輔。鮮2評(píng)．開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)近勢(shì)推廣期