山東省龍口項目策劃提案

山東省龍口項目策劃提案第一頁，共151頁。項目本體分析1項目地塊處于什么樣的區(qū)域環(huán)境下具有什么樣的優(yōu)劣勢具有多少價值屬性具有多大發(fā)展空間……第二頁，共151頁。一、城市印象經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)越優(yōu)越的經(jīng)濟區(qū)位發(fā)達的產(chǎn)業(yè)體系穩(wěn)定而強大的地方政府財政收入直逼國內(nèi)一線城市的人均收入水平將對龍口市的城市開發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成強有力的支撐！龍口市位于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)；龍口市擁有國家一級對外港口，港灣自然條件良好；根據(jù)《煙臺市城市總體規(guī)劃》，龍口市被定位為“市域副中心城市”、膠東經(jīng)濟龍頭；已經(jīng)形成了機械、家電、化工、紡織、輕工、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；2009年龍口經(jīng)濟發(fā)展水平在山東省范圍內(nèi)名列前茅，在全國百強縣位列11名。分項龍口市注釋人口63.4萬/GDP623億元同比上漲14.8%人均GDP9.8萬元/企業(yè)數(shù)量4393家/規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量361家/人均收入水平20173元/地方財政收入29.1億元同比上漲16.6%固定資產(chǎn)投資336億元同比上漲27%城鄉(xiāng)居民儲蓄余額233.8億元居煙臺市各縣區(qū)之首人均儲蓄2.3萬元/第三頁，共151頁。一、城市印象宜居環(huán)境稀缺

從氣候條件來看，龍口市是沿海城市，地處渤海灣內(nèi)，屬溫帶季風型氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季分明，氣候宜人，年平均氣溫12℃左右，年平均降雨量600毫米左右，無霜期190多天。從自然環(huán)境資源來看，龍口市風景秀美，榮膺“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，擁有國家4A級旅游區(qū)--南山景區(qū)和之萊山自然保護區(qū)、丁氏故宅、徐公祠等旅游景點，并且正在規(guī)劃建設(shè)東海旅游度假區(qū)。第四頁，共151頁。一、城市印象居民思想觀念在經(jīng)濟蓬勃發(fā)展、居民貧富分化逐漸明顯的形勢下，當?shù)鼐用耠A層觀念逐漸凸顯，相應(yīng)的將產(chǎn)生衣、食、住、行方面的區(qū)隔需求。在需求逐漸趨于層次化、多元化的形勢下，文化底蘊較濃厚、易于接受新鮮事物民情風俗，隱藏著龍口房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新空間！雖然是縣級城市，但居民思想并不保守，易于接受外來新鮮事物。--紫荊香輝苑是”有地位、有權(quán)勢“的人居住社區(qū)--過去南山路一帶被稱為富人居住區(qū)--現(xiàn)在府東、府西又成為更高端的富人區(qū)……第五頁，共151頁。未來城市中心

二、區(qū)域印象

從五大組團的相互地理位置來看，新區(qū)位于其他四大組團的中心地帶！在龍口市政府打造現(xiàn)代城市中心、融合各片區(qū)的迫切需求形勢下，新區(qū)發(fā)展正逢其時！龍口市政府于近年提出將龍口市劃分為“五大城市組團”——東城、南山、東海、龍口港、新區(qū)，著重指出將新區(qū)打造為現(xiàn)代城市中心，發(fā)展城建、教育、文化、金融等主導產(chǎn)業(yè)，以加速東海、南山、龍口港、東城四大片區(qū)的相互融合。第六頁，共151頁。重點建設(shè)區(qū)域二、區(qū)域印象

——政府積極引導并大規(guī)模投入的同時，通過相關(guān)政策來迫使市場力量參與到新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，顯示出了政府打造西區(qū)的堅決！——在龍口市政府近30億的財政收入作后盾前提下，我們有理由相信新區(qū)的發(fā)展前景！配套搬遷方面

交通系統(tǒng)方面

政策方面

停止東城、南山、龍口港等片區(qū)商品房土地供應(yīng)，集中在新區(qū)放量；停止城鄉(xiāng)所有自建房用地供應(yīng)，以推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)；政府機關(guān)：除稅務(wù)局、民政局、信訪局等少數(shù)機構(gòu)，其他所有政府機關(guān)單位已遷往新區(qū)；教育配套：合并第1、3、4、6中學，組成大型教育集團——新一中，學生規(guī)模將達7000人；醫(yī)療配套：人民醫(yī)院在新區(qū)的選址和搬遷時間已經(jīng)確定

港城大道：花巨資打造加上綠化帶寬達100米，將成為龍口市城市中軸線；公交路線：2路公交貫穿東西城，并在港城大道設(shè)立站點；第七頁，共151頁。大盤集中

二、區(qū)域印象

狀態(tài)項目總建用途在售項目宏潤花園35萬㎡商住龍澤華府40萬㎡商住幸福里36萬㎡商住待/正開發(fā)項目位焦村項目58萬㎡商住利群項目30萬㎡綜合本項目60萬㎡商住未來龍口市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下兩大基本特征：新區(qū)中高檔大盤集中，必然形成板塊效應(yīng)，甚至成為龍口市富人居住區(qū)的代名詞——未來CLD區(qū)；地塊供應(yīng)地和規(guī)劃的限制，致使未來各大項目在同區(qū)域、類似產(chǎn)品形態(tài)的前提下展開激烈競爭；第八頁，共151頁?；A(chǔ)信息三、地塊分析

用地性質(zhì)商住用地用地面積約320畝建筑面積約60萬平方米地塊區(qū)位黃城新區(qū)港城大道新一中正對面地塊現(xiàn)狀大地塊規(guī)整、小地塊呈L型、無高差周邊狀況自然景觀資源和生活配套相對缺乏綠化率≥40%建筑高度11F占30%，16F占70%從規(guī)模上看，本項目體量目前屬于新區(qū)第一大項目；從產(chǎn)品限制看，項目只能做洋房產(chǎn)品；配套上，項目最大的優(yōu)勢在于直面新一中；從地塊形狀看，項目地塊一分為二，大地塊狹長，小地塊呈L型，不利于整體規(guī)劃設(shè)計；第九頁，共151頁。交通條件

三、地塊分析

目的地距離車程/步程公交候車廳1公里步行約10分鐘核心商圈4.4公里車程約8分鐘威烏高速公路4.1公里車程約8分鐘G206國道1.5公里車程約3分鐘利群商業(yè)中心3.0公里車程約5分鐘市政府廣場1.4公里步行10分鐘市民文化廣場2.0公里步行約20分鐘龍口港11.7公里車程15-20分鐘項目地塊主要交通干道分布示意圖項目地塊區(qū)位示意圖以項目地塊為核心，車程10分鐘范圍可以覆蓋項目地塊周邊的所有重點配套和主要交通干道，使去往龍口港也不過車程15-20分鐘。本項目所處地段屬于東城大多數(shù)人、車流去往龍口港的必經(jīng)之路，屬于西城和新區(qū)的過渡地帶。第十頁，共151頁。地塊四至

三、地塊分析

北面：與新一中隔港城大道而對，接壤處為港城大道綠化帶和10米商業(yè)帶（規(guī)劃中）；南面：規(guī)劃路、農(nóng)田等；西面：規(guī)劃路、農(nóng)田等；東面：府西二路；項目地塊最大的配套優(yōu)勢——與新一中隔港城大道而對，但共享性很強。非常有必要開通一條斑馬線或者天橋抑或地下通道，否則本項目與新一中的距離遠過宏潤花園和龍澤華府；項目地塊最大的景觀資源——近20米寬且層次豐富的港城大道綠化帶，既是良好的景觀資源，又能夠有效的規(guī)避噪音和空氣污染，不過屬城市公共資源；地塊內(nèi)外無強勢獨享資源或者配套！第十一頁，共151頁。四、目標制定根據(jù)城市、區(qū)域、項目三個層面的分析，界定本項目屬性為：龍口市·CLD區(qū)·地標·大項目——本項目處于一個大有可為的城市和區(qū)域，

——擁有充滿想象力的發(fā)展空間！城市區(qū)域地段地塊第十二頁，共151頁。四、目標制定第一個層面：經(jīng)濟目標以最盡可能低的成本，打造新區(qū)價格最高的樓盤！

第二個層面：品牌目標將本項目打造為龍口市房地產(chǎn)市場上最具有影響力的項目，以奠定萬豪優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌，為萬豪地產(chǎn)進一步拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造良好的局面。第三個層面：制度和團隊

通過對本項目的全程精細化運作，逐步完善房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的制度，建立一支富有戰(zhàn)斗力的、能運作大型項目的專業(yè)團隊，為萬豪地產(chǎn)開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造良好的制度環(huán)境和團隊基礎(chǔ)。根據(jù)價值屬性界定，顯然：本項目關(guān)鍵不在于面臨什么問題，而首先在于要達到什么樣的目標！第十三頁，共151頁。核心問題2目標制定下將面臨什么樣的問題這是一個什么樣的市場項目主要競爭對手在哪……第十四頁，共151頁。一、整體市場狀況

階段劃分時間跨度發(fā)生地段代表樓盤產(chǎn)品主要特征配套關(guān)鍵詞營銷方式價格水平第一階段1999-2002南山路以東綠洲佳苑怡園小區(qū)開元小區(qū)新新花園多層產(chǎn)品架空停車場基本無物業(yè)服務(wù)風格模糊架空停車庫預(yù)售為主無現(xiàn)場包裝無展示1800-2500元/㎡第二階段2003-2007南山路附近松嵐苑松風苑松韻苑陽光花園多層為主、小高層為輔園林景觀逐漸豐富部分地下停車庫粗放的物業(yè)服務(wù)歐式、現(xiàn)代為主開始出現(xiàn)會所幼兒園社區(qū)商業(yè)地下停車庫預(yù)售為主簡單包裝無展示2500-3000元/㎡第三階段2008至今南山路以西幸福里宏潤花園龍澤華府龍族峰景小高層、高層為主園林景觀精致化地下停車庫為主流較標準物業(yè)服務(wù)風格清晰化、多樣化開始有戶型創(chuàng)新意識幼兒園社區(qū)商業(yè)會所室內(nèi)游泳池地下停車庫預(yù)售為主簡單包裝簡單展示3000-4100元/㎡龍口房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段特征第十五頁，共151頁。一、整體市場狀況

老城區(qū)新舊過渡地帶新區(qū)三階段代表性樓盤第十六頁，共151頁。一、整體市場狀況

簡析以上三個階段發(fā)生的區(qū)域分別是龍口市老城區(qū)、新區(qū)交界地帶以及新區(qū)，在地域上呈明顯向西發(fā)展的趨勢。以上三個階段基本上代表了龍口市房地產(chǎn)市場的三次革新，每次革新都在產(chǎn)品、配套、物業(yè)管理服務(wù)方面呈現(xiàn)出明顯的提升。相應(yīng)的，房價也有明顯的上漲。近5年內(nèi)，龍口市房地產(chǎn)市場先后出現(xiàn)了兩次升級，分別由新舊區(qū)間的南山路一帶項目和目前新區(qū)的宏潤花園、龍澤華府等項目所發(fā)起。目前最新的龍澤華府、宏潤花園以及幸福里等三個項目分別是在2008年、2009年、2010年推向市場，而這三個項目在產(chǎn)品、園林、配套以及價格上都代表了當前市場最新且最高水平。新區(qū)將是龍口市房地產(chǎn)市場的焦點板塊，由于整個新區(qū)項目規(guī)劃限制較多，產(chǎn)品形態(tài)相似，致使新區(qū)龍族峰景、龍澤華府、宏潤花園以及幸福里等項目在風格上的差異化意識明顯增強，四個樓盤風格各異，且體現(xiàn)的比較到位，與之前模糊的歐式和現(xiàn)代風格相比具有明顯的差異。另外，新區(qū)幾個項目在產(chǎn)品質(zhì)素、配套、服務(wù)以及營銷方式等方面也有了明顯的提升。第十七頁，共151頁?？v觀龍口市房地產(chǎn)市場的三個階段，每個階段在產(chǎn)品和配套上分別都有明顯的升級，但在現(xiàn)場包裝、展示以及營銷推廣的提升都非常不明顯。目前龍口市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠不是充滿市場需求的空白點、產(chǎn)品檔次上具有明顯拔高空間、配套服務(wù)上具有明顯提升空間的粗放型原始市場。一、整體市場狀況

小結(jié)第十八頁，共151頁。板塊客戶特征主力供應(yīng)特征老城區(qū)首次置業(yè)中低收入階層多層小高層小型低端項目供應(yīng)很少南山外來度假投資者南山集團員工多層外銷市場南山集團內(nèi)銷東海外來度假投資者南山企業(yè)員工多層小高層別墅基本面向外銷市場開發(fā)區(qū)當?shù)鼐用衿髽I(yè)管理層多層小高層基本無供應(yīng)西海岸基本面向外銷新區(qū)改善型置業(yè)者公務(wù)員企業(yè)管理層小高層高層城區(qū)供應(yīng)核心板塊簡析：顯然，東海和新區(qū)將是龍口市房地產(chǎn)供應(yīng)的兩大主力板塊，而東海板塊面向外銷市場，因此本項目面臨的競爭對手主要來自新區(qū)！二、競爭態(tài)勢房地產(chǎn)五大板塊第十九頁，共151頁。三、主要競爭對手分析

新區(qū)作為未來龍口市房地產(chǎn)市場的焦點區(qū)域，本項目將在新區(qū)板塊內(nèi)同周邊其他項目展開激烈競爭。狀態(tài)項目總建用途在售項目宏潤花園35萬㎡商住龍澤華府40萬㎡商住幸福里36萬㎡商住待/正開發(fā)項目位焦村項目58萬㎡商住利群項目30萬㎡綜合本項目60萬㎡商住第二十頁，共151頁。PK1：周邊配套對比三、主要競爭對手分析

周邊配套幸福里龍澤華府宏潤花園龍族峰景位焦項目本項目所處區(qū)域新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)距離核心商圈車程6分鐘車程8分鐘車程8分鐘車程6分鐘車程8分鐘車程10分鐘距離利群廣場車程2分鐘車程3分鐘車程3分鐘車程3分鐘車程5分鐘車程5分鐘距離市政廣場車程5分鐘鄰接鄰接車程5分鐘車程5分鐘步行10分鐘距離文化廣場車程5分鐘車程5分鐘車程5分鐘車程3分鐘車程10分鐘車程8分鐘距離一中車程5分鐘步行5分鐘步行10分鐘車程5分鐘車程10分鐘隔路而對距離人民醫(yī)院車程10分鐘車程8分鐘車程8分鐘車程10分鐘車程10分鐘車程5分鐘第二十一頁，共151頁。PK2：產(chǎn)品對比

三、主要競爭對手分析

產(chǎn)品對比產(chǎn)品形態(tài)建筑風格整體規(guī)劃容積率戶型設(shè)計外立面幸福里11F小高層5F多層徽派中式行列式半圍合1.5-2.0全南北向落地窗/飄窗面磚龍澤華府18F高層11F小高層花園洋房簡歐行列式樓距寬1.7-2.3部分開放陽臺全南北向躍層設(shè)計涂料宏潤花園18-24F高層12F小高層新古典主義(歐式)行列式樓距超寬2.0-2.5開放式陽臺全南北向仿石材龍族峰景10-11F小高層6+1F多層現(xiàn)代行列式局部點式1.5-2.5落地窗/飄窗面磚位焦項目小高層/高層未知未知未知未知未知本項目小高層/高層//3.0//簡析：產(chǎn)品形態(tài)上，將逐步以小高層和高層為主。整體規(guī)劃上，為了最大可能實現(xiàn)全南北朝向，基本上所有樓盤都采用了行列式布局設(shè)計，滿足了樓距和朝向要求，但過多的行列式布局的視覺效果過于單調(diào)，建筑天際線美感不足。第二十二頁，共151頁。建筑風格上，顯然西區(qū)項目區(qū)域多元化，這是競爭逐漸激烈致使各項目差異化意識增強，目前歐式、現(xiàn)代、中式都已出現(xiàn)。從容積率上看，顯然本項目容積率相對高。戶型設(shè)計上，目前新區(qū)樓盤基本上都做到地窗和飄窗，其中幸福里有入戶花園，龍澤華府有躍層設(shè)計，宏潤花園則為全開放式陽臺設(shè)計，打破了龍口一直以來封閉式陽臺設(shè)計習慣。外立面上，龍澤華府的涂料和宏潤花園的仿石材材質(zhì)，打破了龍口市一直以來局限于普通面磚的設(shè)計特點，不過宏潤花園單一而暗淡的外立面色彩仍然美感不足。科技采用上，龍族峰景在供暖供水、空調(diào)位處理、隔音處理等技術(shù)上都采用先進技術(shù)，與其現(xiàn)代風格相承，也是龍口市產(chǎn)品競爭力塑造上的一大創(chuàng)新。PK2：產(chǎn)品對比

2三、主要競爭對手分析

總體而言，新區(qū)所有樓盤質(zhì)素都已經(jīng)相對較高，各方面都有一定創(chuàng)新。不過，規(guī)劃布局、外立面用材和細節(jié)處理以及戶型設(shè)計上還有一定提升空間。第二十三頁，共151頁。PK3：資源配套對比三、主要競爭對手分析

資源配套對比外部內(nèi)部幸福里無明顯資源幼兒園、社區(qū)商業(yè)龍澤華府市政休閑廣場港城大道綠化帶幼兒園會所（室內(nèi)泳池及健身房、咖啡酒吧等）社區(qū)商業(yè)街（超市、餐飲、休閑館等）近6萬㎡歐式園林宏潤花園市政休閑廣場港城大道綠化帶幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè)龍族峰景天然自然生態(tài)資源幼兒園、社區(qū)商業(yè)位焦項目無明顯資源未知本項目長達1000米寬近20米的港城大道綠化帶/第二十四頁，共151頁。PK3：資源配套對比三、主要競爭對手分析

簡析：相比競爭對手，本項目雖然有長達1000米寬近20米的港城大道綠化帶資源，但是屬公共資源，不具私密性。如何充分利用這一資源，需要在規(guī)劃設(shè)計上進行創(chuàng)新，以最大程度的納入這一資源，以增強與項目的統(tǒng)一性?；旧希垵扇A府的內(nèi)部配套和園林景觀是當前龍口市房地產(chǎn)項目配套最完善最豐富水平的象征，這將是本項目所面臨的配套上最強的競爭對手。顯然，目前新區(qū)項目社區(qū)配套方面仍然是比較薄弱的，相比新舊過渡地帶的樓盤，目前代表龍口最高端樓盤的龍澤華府和宏潤花園在配套上的提升主要停留在會所上，除了幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè)，基本沒有其他涉及。即使是會所，也只有龍澤華府的室內(nèi)泳池比較能夠抓住眼球。因此，當前市場在社區(qū)配套上還具有一定的提升空間。第二十五頁，共151頁。PK4：營銷水平對比

三、主要競爭對手分析

售樓部包裝現(xiàn)場包裝現(xiàn)場展示宣傳物料設(shè)計推廣渠道幸福里非現(xiàn)場售樓部面積較小包裝布置具有一定中式氛圍圍墻帶有中式元素無圍擋包裝樣板區(qū)單張為主排版擁擠線下為主龍澤華府非現(xiàn)場接待中心面積小無沙盤包裝較粗糙簡單圍擋包裝未能體現(xiàn)項目調(diào)性無展示精裝銅版紙折頁排版簡明線下為主項目網(wǎng)站宏潤花園面積較大包裝較為細致簡單圍擋包裝未能體現(xiàn)項目調(diào)性無展示精裝啞粉紙折頁排版簡明戶外大牌龍族峰景包裝較為細致基本無包裝科技材質(zhì)展示精裝銅版紙樓書內(nèi)容豐富線下為主第二十六頁，共151頁。PK4：營銷水平對比

三、主要競爭對手分析

簡析：期房銷售和輕視營銷包裝、推廣，是龍口市房地產(chǎn)市場一直以來最大的特征之一。對比各項目，宏潤花園在營銷水平上做的相對到位，主要原因在于開發(fā)商來自上海，具有較豐富的樓盤開發(fā)經(jīng)驗。但其基本上沒有現(xiàn)場展示，戶外大牌廣告也僅僅見到一塊。縱觀新區(qū)各項目，基本上沒有哪個項目同時在現(xiàn)場包裝展示、宣傳資料設(shè)計以及推廣渠道上做的都比較到位。第二十七頁，共151頁。PK5：銷售對比

三、主要競爭對手分析

項目定位銷售價格銷售狀況客戶來源幸福里中國味道·人居本色2800-4100元/㎡良好龍口本地龍澤華府一城融天下一宅寫書香3300-4100元/㎡良好龍口本地宏潤花園市府旁35萬平米臻品生活特區(qū)御領(lǐng)龍口·典藏生活3500-4100元/㎡良好龍口本地龍族峰景全生態(tài)似享公園社區(qū)3000-3800元/㎡良好龍口本地第二十八頁，共151頁。PK5：銷售對比

三、主要競爭對手分析

簡析：從區(qū)位來看，龍族峰景和幸福里兩個樓盤雖然也都位于新區(qū)，但距離老城區(qū)商業(yè)核心較近，居住氛圍更濃。從產(chǎn)品來看，以上四個樓盤沒有形成檔次上的差別。從產(chǎn)品特色來看，龍族峰景在節(jié)能環(huán)保上具有絕對的優(yōu)勢，宏潤花園則以全仿石材外立面而在當?shù)刈罹哂幸曈X沖擊力。從營銷水平來看，宏潤花園在售樓部包裝和宣傳資料制作上做的最好。從銷售價格來看，宏潤花園售價最高，反映了其在現(xiàn)場包裝和建筑外立面風格上的做法深得當?shù)鼐用袼蛹{。同時也說明宏潤花園徹底打破當?shù)亻L期以來習慣的開放式陽臺設(shè)計不僅沒有被排斥，反而頗受歡迎，再次體現(xiàn)了當?shù)鼐用褚子诮邮苄迈r事物的思想觀念。宏潤花園和龍澤華府距離老城區(qū)商業(yè)核心相對更遠，在產(chǎn)品沒有明顯檔次上的差距的前提下，售價超過更靠近老城區(qū)、所處地段居住氛圍更濃的幸福里和龍族峰景。這說明在新區(qū)范圍內(nèi)，配套并不能成為項目的明顯障礙，是一個可以引導緩解甚至消除的問題。反過來說明，在西區(qū)的樓盤，很難僅僅依靠周邊配套優(yōu)勢來打造自身的核心競爭力！第二十九頁，共151頁。虛線邊框藍色區(qū)域?qū)⒌貕K10分鐘車程范圍內(nèi)同樣基本可以覆蓋到新區(qū)的所有重點配套，甚至部分地塊資源配套優(yōu)于本項目地塊，這些都有可能成為本項目強有力的競爭對手。潛在競爭對手三、主要競爭對手分析

第三十頁，共151頁。四、核心問題

核心問題來自項目目標與地塊特征、當前乃至未來市場競爭態(tài)勢之間的矛盾：地塊特征：相比新區(qū)其他樓盤，本項目地塊所處地段具有相對劣勢；產(chǎn)品形態(tài)和競爭對手具有很大相似性；地塊一分為二，形狀不利于規(guī)劃設(shè)計；當前競爭態(tài)勢目前新區(qū)最高檔的樓盤各方面雖然仍有不足，但基本都已經(jīng)有了較大的提升，各樓盤質(zhì)素都較高；新區(qū)樓盤已經(jīng)進入多元化、差異化的競爭態(tài)勢；未來競爭態(tài)勢政府進行大規(guī)模投入后，必定加大新區(qū)土地供應(yīng)；未來新區(qū)將是龍口房地產(chǎn)內(nèi)外開發(fā)商角逐的焦點區(qū)域；新區(qū)中心地段仍然存在大量土地儲備，本項目在未來將面對越來越多的競爭對手；第三十一頁，共151頁。市場發(fā)展狀況：近5年來龍口市房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了兩次升級革新！綜上所述，本項目所面臨的核心問題是：——在市場沒有明顯提升空白點、當前與未來內(nèi)外競爭對手環(huán)伺的形勢下，項目地塊沒有明顯優(yōu)勢的條件下，本項目怎樣塑造核心競爭力以脫穎而出！四、核心問題

我們的目標：龍口新區(qū)價格最高的樓盤！第三十二頁，共151頁。競爭策略3如此競爭環(huán)境本項目如何面對主要競爭對手核心競爭力是什么面對目標和競爭態(tài)勢應(yīng)該如何尋求突破……第三十三頁，共151頁。優(yōu)勢（S）

一、項目Swot分析地塊占地約22萬平方米，總建筑面積約60萬，屬新區(qū)目前最大規(guī)模項目，利于建立園林配套上的優(yōu)勢。但地塊一分為二，大地塊不過15萬平，小地塊不過6萬平，且長寬比懸殊。規(guī)模較大，但一分為二以地塊為中心，5分鐘車程范圍內(nèi)，基本上覆蓋了新區(qū)所有重點配套：新一中（教育）、人民醫(yī)院（醫(yī)療）、市政廣場（休閑）、利群商業(yè)廣場（購物休閑娛樂）。配套規(guī)劃較為完善，但競爭對手共享項目地塊僅靠城市中軸線港城大道，位于西城和新區(qū)的過渡地帶，302省道和206國道列于兩翼，去往開發(fā)區(qū)、東城以及其他城市都比較便利。交通較為便利，但屬共享資源地塊臨港城大道面長達1公里，近20米寬、層次較豐富的綠化帶是本項目最大的資源優(yōu)勢。綠化帶資源，但屬城市公共資源地塊與新一中隔港城大道而對，倘若在二者間設(shè)置斑馬線或者天橋甚至地下通道，步行5-10分鐘足以到達。面對新一中，但屬共享配套雖然萬豪地產(chǎn)目前未形成品牌效應(yīng)，但是日寶集團作為當?shù)刂髽I(yè)，一定程度上利于充實市場信心、提升客戶期望。集團品牌，但非地產(chǎn)品牌第三十四頁，共151頁。劣勢（W）

一、項目Swot分析地塊一分為二，大塊面積約15萬平方米，小塊約6萬平方米，不利于統(tǒng)一規(guī)劃，內(nèi)部配套資源難以充分共享。地塊被分割大地塊雖然方正，但長寬比例懸殊，寬不足200米，小地塊則呈L型，這些都不利于規(guī)劃設(shè)計，一定程度上將限制規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新空間。地塊形狀不利于規(guī)劃雖然5分鐘車程范圍內(nèi)基本覆蓋了新區(qū)所有重點配套，但大多在建設(shè)規(guī)劃之中，距離東城商業(yè)中心則需要車程10分鐘以上?，F(xiàn)狀配套不足利群商業(yè)廣場的進駐基本上奠定了新區(qū)商業(yè)中心所在地段，雖然基本生活消費能夠在社區(qū)商業(yè)得到滿足，但更高層次的消費以及休閑娛樂仍需要駕車出行。距新區(qū)商業(yè)中心較遠第三十五頁，共151頁。機遇（O）

一、項目Swot分析龍口市位于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，擁有對外一級港口，產(chǎn)業(yè)體系較發(fā)達，經(jīng)濟發(fā)展活躍，穩(wěn)健的經(jīng)濟發(fā)展將為龍口市房地產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟活躍新區(qū)成為政府投入建設(shè)的核心區(qū)域，占地利、逢天時、得人心，未來不僅將成為龍口現(xiàn)代城市中心，而且將成為城市第一居所，為新區(qū)房地產(chǎn)項目提供良好的發(fā)展環(huán)境。城市建設(shè)焦點區(qū)域新一中建設(shè)正如火如荼，人民醫(yī)院位置及時間計劃已經(jīng)落定，西區(qū)開發(fā)建設(shè)正處于政府大規(guī)模投入階段，為本項目入市提供了良好的區(qū)域氛圍基礎(chǔ)。入市環(huán)境較好第三十六頁，共151頁。威脅（T）

一、項目Swot分析新區(qū)將成為龍口市房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，商住用地供應(yīng)的主要區(qū)域，這意味著本項目將在面臨同一片區(qū)內(nèi)的諸多競爭對手。同片區(qū)競爭受用地規(guī)劃限制，未來新區(qū)住宅產(chǎn)品無非多層、小高層、高層，而且小高層和多層將是成為主流。因此，本項目將同競爭對手在產(chǎn)品形態(tài)相似的前提下展開激烈競爭。相似產(chǎn)品競爭新區(qū)絕大多數(shù)項目的配套都大同小異，基本上難有項目單純的通過資源配套來塑造核心競爭力。同資源配套競爭龍口市作為雙重價格洼地，必然將吸引大量開發(fā)商的到來，在政府加大土地對外出讓宣傳的推波助瀾的形勢下，未來將不斷有資金更為雄厚、品牌力更強的開發(fā)商參與新區(qū)地產(chǎn)市場的角逐，本項目未來所面臨的競爭態(tài)勢可想而知。外來競爭趨于激烈隨著2010年以來各地土地拍賣價格不斷刷新，近期中央傳出將會對樓市實行進一步調(diào)控，龍口市雖然是縣級市，但由于位處環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，毗鄰北京、天津、大連、青島、煙臺等房價對政策較為敏感的一二線城市，容易受到牽連。宏觀政策不確定性第三十七頁，共151頁。劣勢優(yōu)勢地塊被分割地塊形狀不利于規(guī)劃現(xiàn)狀配套不足距新區(qū)商業(yè)中心較遠規(guī)模較大面對新一中但不獨享綠化帶資源但屬公共資源配套規(guī)劃較為完善但不突出配套規(guī)劃較為完善交通較為便利集團品牌威脅機遇同片區(qū)競爭同質(zhì)化產(chǎn)品競爭同資源配套競爭外來競爭趨于激烈潛在競爭對手宏觀政策不確定性城市經(jīng)濟活躍房價洼地城市建設(shè)焦點區(qū)域新區(qū)發(fā)展較得人心入市環(huán)境較好簡析：相比劣勢，地塊優(yōu)勢雖然較多，但沒有強勢資源，更無獨特資源；劣勢雖然不多，卻都是要害，尤其體現(xiàn)于規(guī)劃設(shè)計上。由于競爭對手局限于相同片區(qū)，配套、產(chǎn)品、資源差異不大，基本上沒有哪個項目可以單純的依靠周邊配套來塑造核心競爭力，因此機遇是共同的，競爭則是非常激烈的。綜上所述，地塊先天優(yōu)勢不足據(jù)，新區(qū)發(fā)展機遇雖誘人，競爭亦將在同片區(qū)、同配套、類似產(chǎn)品、內(nèi)外競爭的形勢下逐漸趨于白熱化！一、項目Swot分析第三十八頁，共151頁。競爭對手定位語核心競爭力幸福里中國味道·人居本色新舊過渡地段中式風格龍澤華府一城融天下一宅寫書香新區(qū)中心地段社區(qū)配套6萬㎡歐式園林宏潤花園市府旁35萬㎡臻品生活特區(qū)御領(lǐng)龍口·典藏生活新區(qū)中心地段外立面品質(zhì)感龍族峰景全生態(tài)似享公園社區(qū)新舊過渡地段自然生態(tài)資源建筑科技核心競爭力二、主要競爭對手分析

第三十九頁，共151頁。核心競爭力三、主要競爭對手分析

——龍澤華府和宏潤花園相比幸福里和龍族峰景的核心競爭力在于兩點：1.位于新區(qū)核心地段(市政府旁)2.外立面、社區(qū)配套等整體產(chǎn)品質(zhì)素相對較高——宏潤花園相對于龍澤華府的核心競爭力在于富有品質(zhì)感的仿石材外立面——龍族峰景位于新舊過渡地段，相比其他項目在產(chǎn)品新技術(shù)采用上有明顯優(yōu)勢，在售樓部和宣傳資料也有相應(yīng)展示介紹，但價格卻和幸福里相當，根本原因在于當?shù)厝藢?nèi)在的新技術(shù)的感知度不強。第四十頁，共151頁。核心競爭力三、主要競爭對手分析

——整體而言，由于各樓盤實行的是期房銷售，項目在產(chǎn)品、配套、園林上的優(yōu)勢在銷售前難以得到展示，致使購房者對地段和可感知的項目優(yōu)勢更敏感，比如宏潤花園提前出來的仿石材外立面對當?shù)刭彿空呔哂泻軓姷臍?。——從產(chǎn)品、社區(qū)配套、園林景觀上來看，龍澤華府并不遜色于宏潤花園，相反在社區(qū)配套和園林景觀規(guī)劃上顯得更有優(yōu)勢。但是宏潤花園所取得的成效更好，根本原因在于宏潤花園的產(chǎn)品外立面入市早，現(xiàn)場包裝更到位。第四十一頁，共151頁。三、策略制定鑒于以上分析，制定本項目競爭策略如下闡釋：大勢當然：本項目總體量達50萬平方米以上，開發(fā)時間跨度長，必須正視項目當前和未來可能面臨的激烈競爭，抓住新區(qū)建設(shè)的歷史機遇，打造項目品牌，以立足長遠發(fā)展。創(chuàng)新立足：多元化、差異化將是新區(qū)地產(chǎn)市場的時代主題，必須創(chuàng)新才能實現(xiàn)市場占位。精細致遠：開發(fā)時間跨度長，市場無明顯空白點，需精細化運作，立足長遠發(fā)展。大勢當然·創(chuàng)新立足·精細致遠

第四十二頁，共151頁。三、策略分解核心競爭力構(gòu)成

能體現(xiàn)區(qū)位價值并具有高度市場識別性的概念體系新穎而豐富的園林景觀完善而強勢的社區(qū)配套基于建筑風格、主入口、現(xiàn)場包裝展示等細節(jié)把握之上的品質(zhì)感第四十三頁，共151頁。三、策略分解競爭體系根據(jù)市場分析，整體市場產(chǎn)品、配套、園林景觀、營銷包裝展示上仍具有一定提升空間的方面如下：競爭體系創(chuàng)新立足精細致遠產(chǎn)品配套包裝展示推廣物業(yè)服務(wù)定位概念設(shè)計建筑風格配套包裝產(chǎn)品包裝戶型設(shè)計營銷推廣外立面戶型社區(qū)出入口建筑天際線社區(qū)商業(yè)會所其他補充現(xiàn)場包裝售樓部包裝工藝展示售樓部展示園林展示樣板房展示渠道公關(guān)活動體現(xiàn)社區(qū)文化人性化智能化說明：以上內(nèi)容將根據(jù)市場變化和在執(zhí)行過程中進行不斷的調(diào)整。第四十四頁，共151頁。項目定位

4項目應(yīng)該如何進行市場站位以什么形象站位以什么產(chǎn)品來支撐其他概念體系……第四十五頁，共151頁。一、市場定位

龍口市新區(qū)最高檔、最具品質(zhì)、品位的地標性樓盤第四十六頁，共151頁。二、產(chǎn)品定位小高層+高層為主公寓為輔第四十七頁，共151頁。CLD·學府前·奢適品闡述——表明戰(zhàn)略位置，彰顯項目的區(qū)域價值高打項目核心競爭力，凸顯項目教育資源優(yōu)勢塑造高端項目的形象特質(zhì)，搏取客群認同體現(xiàn)項目的生活價值，引發(fā)人們神往樹立高品位居住、高格調(diào)生活的典范開發(fā)商在龍口市場還沒有形成品牌號召力的狀況下，項目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢、整合周邊資源，塑造項目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品。三、形象定位第四十八頁，共151頁。四、主題定位博雅首府·

名門府邸

闡述：博雅，指具有廣博知識和優(yōu)雅氣質(zhì)的人，說明居者涵養(yǎng)；同時，也突出書香氣息，說明項目優(yōu)越的人文素質(zhì)。首府，意指項目處于名校正對面、第一排，還寓意項目是龍口市第一豪宅的要義。名門，指有名望的門第，象征居者的身份顯赫，寓意項目是龍口市名副其實的富人區(qū)、貴人區(qū)。府邸，指大戶型豪邸，另意指大戶人家、世家，象征著居者的尊貴與榮耀。本主題定位主要從圈層、身份、富人區(qū)的角度出發(fā)考慮，除了能凸顯項目特征之外，一定程度上拔高了項目的整體形象，為項目決勝高端市場奠定基礎(chǔ)。第四十九頁，共151頁。五、風格定位根據(jù)“博雅首府·名門大宅”的概念主題，本項目的建筑風格應(yīng)該是——有清晰的定義和風格特征，以強化項目市場識別性和高端形象；與教育資源相結(jié)合，體現(xiàn)濃厚的文化特色；與市場現(xiàn)有建筑風格走差異化路線，搶占市場空白點；除此之外，我們認為還需要從以下五個方面把握建筑風格定位：建筑設(shè)計上容易實施，我們不建議為了追求風格的獨特性而啟用建筑形態(tài)復雜及成本復加的建筑形式。不要求所選定的建筑風格對大眾來說有很深層次的認識，但必須是大眾有一定程度了解的、而且了解之后通過便利的渠道就可以有較深層次認識的，這樣在項目推廣和外立面信息傳導方面才會順暢，否則設(shè)想再好而市場無法理解就是浪費。——易于演繹！在全國范圍來看，有成功經(jīng)驗可以借鑒，且有一定的風靡程度，否則太過標新立異而需要自己摸索著來打造同樣存在不被市場所認可的失敗風險。能充分整合項目地塊在區(qū)位、配套、資源等方面相對于競爭對手的優(yōu)勢。例如，與新一中隔路而對是本項目最大的配套優(yōu)勢，如果能在建筑風格上整合這一元素，而不是向市場進行直接訴求，那么這一配套將在無形中更多的被本項目所占有。能契合本項目的產(chǎn)品類型。風格確定的標準第五十頁，共151頁。作為直接競爭對手的宏潤花園、龍澤華府分別是新古典主義和簡約歐式風格，項目理應(yīng)不能再以這樣的風格出現(xiàn)。老城區(qū)到處都是歐陸風格或假羅馬風格的建筑，這些風格或許受到市民的認可，否則不會出現(xiàn)那么多，但是相對來說也會令市民產(chǎn)生審美疲勞的情緒，再從差異化方面考量，歐陸風格還是不適合項目。五、風格定位龍口房地產(chǎn)市場風格情況

第五十一頁，共151頁。五、風格定位可選風格西班牙風格地中海風格中式風格英倫風格根據(jù)以上原則，本項目可選風格如下：第五十二頁，共151頁。五、風格定位國內(nèi)較為流行的其他個性較為明顯的風格——地中海風格屬于歐陸風格之一，建筑視覺上與常規(guī)性的歐陸風格無明顯差異；龍澤華府效果圖顯示其建筑風格與地中海風格比較相似；該種風格需要一定的水系資源進行支撐；標準的地中海風格需要低層建筑來體現(xiàn)，與本項目產(chǎn)品定位不匹配；該種風格很難與本項目周邊環(huán)境配套相融合或者產(chǎn)生一定關(guān)聯(lián)。第五十三頁，共151頁。五、風格定位國內(nèi)較為流行的其他個性較為明顯的風格——西班牙風格和歐式風格具有明顯差異性，但體現(xiàn)的是一種熱情、奔放、浪漫，和本項目所處城市環(huán)境、周邊配套難以匹配或者產(chǎn)生關(guān)聯(lián)；通常需要低層建筑才能得到充分體現(xiàn)；同樣需要一定的水系資源進行支撐；第五十四頁，共151頁。五、風格定位風格類別中式風格英倫風格最大特點富有文化底蘊文化底蘊濃厚，異域風情濃郁與教育資源的聯(lián)系貼切非常貼切，學院派建筑代名詞建筑設(shè)計實施難度較難不難大眾熟悉程度較為熟悉較為了解，很容易加深印象和認識是否可以借鑒非常容易找到借鑒非常容易找到借鑒風靡程度比較風靡，龍口市的威龍·幸福里項目就是這種風格比較風靡，但龍口市還未出現(xiàn)過，對龍口市來說是新鮮的、有沖擊力的與產(chǎn)品的契合度能夠契合能夠契合結(jié)論不適用適用可選風格進一步對比分析第五十五頁，共151頁。五、風格定位建筑風格的對比以上是站在現(xiàn)有市場環(huán)境下的風格建議考量。站在前瞻性的角度看，本項目未來將面臨多個競爭對手，相比現(xiàn)有市場競爭對手而言，本項目地塊最大的優(yōu)勢在于與新一中隔路而對。而相對新一中周邊住宅用地，本項目則并不具備相應(yīng)優(yōu)勢，反而具有相對劣勢。因此，本項目在整體定位和建筑風格上非常有必要將這新一中這一重點配套融于自身，以加強本項目對新一中的占有。第五十六頁，共151頁。五、風格定位英倫風格

建筑是凝固的音樂，是文化的載體。英國文化在國內(nèi)的四大印象：貴族·人文·紳士·典雅 第五十七頁，共151頁。五、風格定位英倫風格建筑闡釋一

英國民居風格(PostmedievalEnglish)

英國民居風格，早期出現(xiàn)于英國鄉(xiāng)村及小鎮(zhèn)中的2～3層的低層建筑，是目前唯一源于英國本土的建筑風格。莎士比亞故居則為其中之典型。喬治亞風格(Georgianstyle)

喬治亞風格為歐洲各國文藝復興時期的建筑風格，15世紀源于意大利，16世紀傳入英國，雖然各國在文藝復興時期都滲入本國的靈氣與思想，但有一點是共同的，即對古典風格的繼承與創(chuàng)新。在別墅風格的體現(xiàn)上均具備對稱、平衡和細部裝飾精美等特點。英國喬治亞風格往往出現(xiàn)于2～3層的低層建筑之中，狄更斯故居、托爾金故居及邱吉爾故居則為其中的典型。第五十八頁，共151頁。五、風格定位英倫風格建筑闡釋二哥特式風格(Gothicstyle

)

英國的哥特式建筑出現(xiàn)得比法國稍晚，流行于12～16世紀。英國哥特式建筑主要采用于高層及其他大型建筑。英國哥特式建筑的典型建筑有威斯敏斯特大教堂、倫敦特拉法爾加廣場系列建筑等。伊頓小鎮(zhèn)圣約翰學院漢普頓宮都鐸風格(Tudorstyle)都鐸王朝（1603～1845）當時英格蘭成為歐洲最強大、富有的國家之一，英格蘭藝術(shù)、文化也在此期間達到了一個頂峰。混合著傳統(tǒng)的哥特式和文藝復興風格的都鐸式建筑就應(yīng)運而生。都鐸式風格建筑體形起狀，尚存有雉堞、塔樓，這些屬于哥特風格；但其構(gòu)圖中間突出，兩旁對稱，已是文藝復興風格。都鐸式建筑的典型代表有漢普頓宮、圣約翰學院系列建筑和伊頓小鎮(zhèn)系列建筑等。第五十九頁，共151頁。五、風格定位國內(nèi)偏都鐸風格采用典型樓盤

1第六十頁，共151頁。五、風格定位國內(nèi)偏都鐸風格采用典型樓盤

2第六十一頁，共151頁。五、風格定位國內(nèi)偏都鐸風格采用典型樓盤

3第六十二頁，共151頁。都鐸風格是一種皇宮與學院式建筑風格；經(jīng)過國內(nèi)一些樓盤的創(chuàng)新演繹，已呈現(xiàn)出旺盛的生命力，，建筑技術(shù)也較為純熟；該風格不僅適合于別墅、多層，也適合于小高層、高層產(chǎn)品；都鐸風格質(zhì)感厚重，英式紅磚立面能保持多年不變色，隨著時間的推移而越有韻味，其優(yōu)雅的氣質(zhì)、人文的內(nèi)涵、貴族的形象能夠完美體現(xiàn)項目應(yīng)有的身份、展現(xiàn)項目的形象；五、風格定位都鐸風格

我們建議本項目在建筑風格上在整體體現(xiàn)英倫風格的前提下，更多傾向于：第六十三頁，共151頁。設(shè)計特點：正立面不對稱設(shè)計，有進深較大的入口和寬廣的門廊；底部好手工的磚砌墻；圓頂角樓，多重人字形坡屋頂；符號元素：雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構(gòu)架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等充分詮釋著英式建筑特有的莊重、古樸。建筑材料：選用手工打制的紅磚、碳烤原木木筋、鐵藝欄桿、手工窗飾拼花圖案，滲透著自然、典雅的氣息。色彩：一般外立面材質(zhì)為暖色系，如磚紅色。紅磚在外，斜頂在上，屋頂為深灰色。也有墻面涂成白色的，是那種很暗的白或者可以叫作“灰色”。空間靈活實用、流行自然，藍、灰、綠富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動態(tài)的韻律與美感。第六十四頁，共151頁。六、戶型概念設(shè)計高層大宅：空中別墅1

高層空間的“別墅”體現(xiàn)角度：空中別墅戶型可以采納大平層及小躍式兩種基本形式，在設(shè)計上要遵循大空間、大尺度的特點和前庭后院的別墅特征客廳、主臥套房開間力求寬敞可以考慮適度增加層高空中花園、入戶花園甚至雙套房、工人房等實現(xiàn)使用面積、采光、觀景效果最大化類似別墅獨特的禮儀、社交、私密、小型集會功能區(qū)國家明令對別墅用地不再供應(yīng)審批，建筑向高空發(fā)展已是大勢所趨。是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型，從概念上打破豪宅在別墅上的局限，力求在高層空間中呈現(xiàn)出與時俱進的“別墅”感。第六十五頁，共151頁。因此，空中別墅是項目突圍的核心，應(yīng)該成為項目引領(lǐng)市場的有力法寶之一?？罩袆e墅其意義在于:提升產(chǎn)品價值，提高產(chǎn)品綜合性價比的優(yōu)勢引導高端客戶生活的新方向讓高層建筑真正融入生活強調(diào)實用與享受并重的產(chǎn)品理念六、戶型創(chuàng)新高層大宅：空中別墅

2六、戶型概念設(shè)計第六十六頁，共151頁。七、目標客戶群定位

定位需求群體主力目標客戶群企事業(yè)中、高管理層經(jīng)商者（包括私營企業(yè)主）投資者公務(wù)員群體次主力目標客戶群企事業(yè)初級管理層80后置業(yè)者可發(fā)展?jié)撛谀繕丝蛻羧合螺犳?zhèn)區(qū)高收入群體、外來置業(yè)者說明：各類目標客戶群心理和需求特征分析詳見策劃報告。第六十七頁，共151頁。七、目標客戶群定位

客戶群體共同特征作為宏潤花園、龍澤華府的直接競爭對手，項目選擇了打造龍口市最高檔樓盤的定位策略，決定了本項目的主力目標客戶群體清晰的指向了龍口市高端人群。這一相對單一的客戶群體有其共同的特征，包括：相對較為富裕，具有較強的購買支付實力；相對具有較廣泛的見識，能較便捷的接觸到先進事物，接受先進事物的速度也相對較快；其中大部分人的購房動機絕不僅僅是居住需求的滿足而是對居住品質(zhì)(相對大一點的居住空間、相對合理的空間組合、更為齊全的功能房間、園林美化等)的追求，或者將購房作為一種投資理財?shù)男袨?，甚至是為了孩子的教育便利；大部分人都有車，或有購車計劃；期待被提供良好的生活服?wù)，容易體察到細節(jié)的不足。第六十八頁，共151頁。七、目標客戶群定位

按地域分第六十九頁，共151頁。八、案名建議主推案名闡述：萬豪：發(fā)展商名，萬豪置業(yè)的簡稱，將其植入項目名稱無疑是最好的開發(fā)商品牌推廣手法。伊頓：源自英倫的伊頓公學（世界著名中學），伊頓公學被譽為英國精英的搖籃，英國王子、英國的17位首相、36位得過維多利亞十字勛章的迭官貴人都是伊頓公學的校友。這所由英王亨利六世創(chuàng)辦的學校有“紳士搖籃”之稱。莊園：指占地面積較大的包括有住所、園林等自然資源的建筑組群，有領(lǐng)地、專屬地、高尚住宅區(qū)的含義。

第七十頁，共151頁。八、案名建議備選建議

萬豪·伊頓雅郡萬豪·名爵觀園萬豪·名門府邸萬豪·尚城第七十一頁，共151頁。九、價格定位

本項目均價=宏潤花園均價×（1+30%）本項目均價為：4800元/平方米說明：項目價格實現(xiàn)目標是均價比當前價格標桿樓盤宏潤花園高出30%；以上所得價格是以當前市場價格為前提，項目實時價格將根據(jù)整體市場發(fā)展態(tài)勢和競爭對手價格走勢進行相應(yīng)調(diào)整；毫無疑問，本項目將是龍口市首個非別墅產(chǎn)品價格突破5000元/平方米的樓盤；第七十二頁，共151頁。物業(yè)發(fā)展建議篇5項目定位后應(yīng)該如何貫徹概念體系應(yīng)該如何建立實質(zhì)支撐如何體現(xiàn)競爭策略……第七十三頁，共151頁。一、地塊現(xiàn)狀及技術(shù)經(jīng)濟指標特別說明：依據(jù)發(fā)展商提供的信息，表中的指標還存在不確定性。因此，下文中的某些建議對此表中的指標有所突破。用地性質(zhì)商住用地用地面積約320畝地塊區(qū)位黃城新區(qū)港城大道新一中正對面地塊現(xiàn)狀規(guī)整方正，無高差周邊狀況自然景觀資源和生活配套缺乏綠化率≥40%容積率小高層≤2.0高層≤3.5建筑高度11F占30%，16F占70%第七十四頁，共151頁。二、規(guī)劃的原則和思路規(guī)劃設(shè)計的指導性原則在定位的支配下，一個地塊可以實施的規(guī)劃方案有無窮多個。那么，哪一個方案應(yīng)是最后的執(zhí)行方案？判斷的標準是什么？就是，經(jīng)濟效益。只有在地塊指標的基礎(chǔ)上，能實現(xiàn)地塊價值最大化目標的方案，才是最優(yōu)的。項目規(guī)劃應(yīng)在控制成本的前提下追求地塊價值最大化的原則項目的規(guī)劃是對項目定位在圖紙設(shè)計、產(chǎn)品表現(xiàn)上的貫徹。規(guī)劃和定位之前間的關(guān)系是定位指導規(guī)劃、定位支配著規(guī)劃。因此，項目規(guī)劃必須絕對尊重項目定位。而從時間的先后順序來說就是，先有定位，才能再有規(guī)劃。項目規(guī)劃應(yīng)絕對尊重項目定位的原則第七十五頁，共151頁。確定項目規(guī)劃的思路二、規(guī)劃的原則和思路第七十六頁，共151頁。本項目規(guī)劃的探求——創(chuàng)新才可能制勝從市場競爭看，宏潤花園、龍澤華府等項目在規(guī)劃設(shè)計、園林主題風格方面已經(jīng)具有一定的水準，產(chǎn)品質(zhì)素基本告別低級層次，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭壓力加劇。從競爭策略來看，本項目在整體建筑形態(tài)上相對競爭對手必須具有明顯的識別性。項目要向高端突破，則必須以競爭對手相對薄弱的環(huán)節(jié)為切入點，在產(chǎn)品創(chuàng)新上發(fā)力，以加強項目競爭力。布局的“新”——以組團規(guī)劃理念打破龍口住宅呆板布局現(xiàn)狀景觀與節(jié)點的“新”

——景觀軸線與節(jié)點的主題化打造超越現(xiàn)有項目無主次園林戶型的“新”

——引入一二線城市戶型創(chuàng)新概念填補市場無創(chuàng)新戶型空白建筑材料、技術(shù)的“新”

——運用科技手段的創(chuàng)新，如新型建材、保溫隔熱節(jié)能技術(shù)的使用，拔高項目，提升價值二、規(guī)劃的原則和思路第七十七頁，共151頁。從市場環(huán)境的角度，市場上已有主題化園林出現(xiàn)，園林景觀、外立面等因素已經(jīng)受到重視。本項目勢必要在主題園林的打造上有所作為才有贏得競爭的可能。從項目本身來說，主題風格神韻的體現(xiàn)在于細節(jié)的打造。于細微處對產(chǎn)品創(chuàng)新和風格體現(xiàn)進行深度挖掘，塑造項目差異化形象，并量化細節(jié)以保障品質(zhì)，提升價值，贏得競爭。從競爭策略來看，為了面對未來諸多競爭對手，必須注重產(chǎn)品、園林景觀、配套上的細節(jié)把握。綜合以上因素，規(guī)劃設(shè)計原則體現(xiàn)在以下幾處細節(jié)：戶型設(shè)計——以人為本的規(guī)劃理念提升產(chǎn)品品質(zhì)外立面風格——清晰的風格提升項目的形象園林景觀——高品質(zhì)園林超越對手，領(lǐng)袖市場社區(qū)配套——英式味十足、貼近高端人群生活需求、軟硬兼?zhèn)浔卷椖恳?guī)劃的探求——必須注重細節(jié)二、規(guī)劃的原則和思路第七十八頁，共151頁。從城市發(fā)展來看，項目區(qū)位決定其將以居住標桿的姿態(tài)使項目成為龍口新區(qū)的地標，對發(fā)展商品牌的建立和產(chǎn)品附加值都是大大的提升。從項目地塊來看，具有如下優(yōu)劣勢：從市場需求的角度，本項目對應(yīng)的高端客戶群體，他們通常追求高品質(zhì)生活，對社區(qū)文化較重視。融入學府文化——與教育資源捆綁，增加營銷籌碼構(gòu)筑社區(qū)交往空間——全新生活方式，突破現(xiàn)有開發(fā)理念優(yōu)勢：正對新一中，教育資源優(yōu)勢明顯。結(jié)論：學府文化的融入是本項目可利用的一大規(guī)劃理念。劣勢：周邊生活氛圍淡薄，當?shù)鼐用駥^(qū)域宜居性尚未完全認可。結(jié)論：規(guī)劃設(shè)計應(yīng)關(guān)注：社區(qū)生活氛圍營造和社區(qū)文化建立。本項目規(guī)劃的探求——文化理念的融入是亮點二、規(guī)劃的原則和思路第七十九頁，共151頁。三、總體規(guī)劃建議總體布局示意說明：圖中黃綠色為11F小高層，橙色為16F高層，紫色為18F高層，藍色為22F高層，黑色為商業(yè)配套。圖中僅為示意，不代表樓宇數(shù)量、建筑單體擺設(shè)方向等。結(jié)合組團規(guī)劃理念，本項目建筑布局設(shè)計，絕不能兵營式排列。圖中景觀軸及組團景觀輪廓僅為示意，設(shè)計方可自由發(fā)揮進行設(shè)計，須把握層次感，主次分明，成景觀體系。第八十頁，共151頁?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——回遷安置通常來說，回遷安置群體與項目高端購買客戶群體之間很可能在生活品位、生活習慣等等各方面存在差異，因此不宜混合居住，而應(yīng)將商品房區(qū)域和回遷區(qū)域做適當?shù)姆指?。本項目恰好有一條市政路將地塊分割為一大一小兩塊。因此，我們建議將東邊的小地塊專門用于回遷安置。市政規(guī)劃路東面地塊用做回遷。理論上該地塊的可建總建為18萬平方米。實際上，至少每一棟建筑都在22層以上，才可能達到18萬的總建。無論是從市場購買者的角度，還是回遷戶的角度，都基本很難接受這樣層數(shù)的高層。因此，東邊地塊要實現(xiàn)18萬的可建總建基本上不存在可行性。我們粗略判斷，該地塊雖然無法實現(xiàn)18萬的總建，但其可建總建應(yīng)該超過8萬平方米。如果多出的面積不是很大(例如，兩萬來方左右)，我們建議將其規(guī)劃為公寓產(chǎn)品。如果多出的面積較大(例如，達到了五、六萬方)，則在規(guī)劃公寓產(chǎn)品的同時，還要補充規(guī)劃普通住宅。三、總體規(guī)劃建議第八十一頁，共151頁。組團布局示意總體規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——組團規(guī)劃1三、總體規(guī)劃建議第八十二頁，共151頁。從市場競爭來看，龍口市大多數(shù)項目采取行列式規(guī)劃，缺乏層次感。即使出現(xiàn)組團概念，布局也較呆板、無設(shè)計感。項目引入大城市設(shè)計模式和理念，通過弱圍合感的組團規(guī)劃營造社區(qū)生活領(lǐng)域感，層層遞進營造規(guī)劃的大氣勢和優(yōu)美的建筑天際線，拔高姿態(tài)成為無可置疑的住宅標桿和城市CLD地標。從項目本身來看，組團式的空間布局，形成戶戶有景的社區(qū)格局，創(chuàng)造更多半開放性的環(huán)境空間，提供更多交往空間，營造鄰里生活氛圍，以全新的社區(qū)生活方式吸引更多高端客戶，提升品質(zhì)打造品牌?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——組團規(guī)劃2建議：規(guī)劃布局應(yīng)有組團弱圍合感。三、總體規(guī)劃建議第八十三頁，共151頁。總體規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——組團規(guī)劃3三、總體規(guī)劃建議空間層次豐富，利用景觀視野開闊與緊湊、建筑天際線由低到高、轉(zhuǎn)折與對比等造園手法，帶給客戶多樣化空間體驗。在統(tǒng)一的主題下，對每一個組團予以不同的命名，在園林造景上運用不同的表現(xiàn)手法，景觀保持整體風格統(tǒng)一同時保持相對獨立，各具特色。組團設(shè)計要點第八十四頁，共151頁。分期建議總體規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——組團規(guī)劃4三、總體規(guī)劃建議東面地塊主打回遷安置，暫定作為最后一期開發(fā)，具體分期根據(jù)拆遷工程進度要求進行調(diào)整。分期建議僅為暫定，還需設(shè)計院出圖之后，根據(jù)各個組團的實際戶數(shù)重新平衡、調(diào)整、確定各期的貨量。原則是不能一期貨量太大、而后期產(chǎn)品貨量極少，又或者相反。從項目形象的角度，港城大道是項目形象的主要展示面，北面先行開發(fā)利于建立項目形象。從項目本身的角度，本項目商業(yè)配套集中在港城大道，根據(jù)大盤開發(fā)配套先行的普遍規(guī)律，項目北面應(yīng)先期開發(fā)。從建筑工程施工安排便利的角度，地塊東北角臨港城大道，與中心區(qū)距離相對較近，交通易達性較強。建議項目第一期開發(fā)組團①，二期組團②，三期組團③，四期組團④。第八十五頁，共151頁。總體規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——出入口1三、總體規(guī)劃建議第八十六頁，共151頁。主入口位置盡量靠近利好的區(qū)域，方便大多數(shù)人日常生活。具有昭示性，方便項目的形象展示，盡量朝向人群集中地。具有獨立性，交通便利，車行、人行方便易達。主入口與主景觀軸能夠產(chǎn)生連接和延續(xù)效應(yīng)。從項目形象展示來看，港城大道是城市主干道，是項目的主要展示面。從地塊現(xiàn)狀來看，港城大道是目前能到達項目的唯一道路。從這兩個角度，主入口宜設(shè)置在港城大道。從入口昭示性來看，主入口的位置應(yīng)朝向人群集中地，即應(yīng)靠近中心城區(qū)。從主入口景觀的延續(xù)性考慮，主入口與中心園林的距離不宜過長?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——出入口2三、總體規(guī)劃建議建議：本項目主入口設(shè)置于西面地塊臨港城大道中段。第八十七頁，共151頁。打造主入口的要求設(shè)置長約70米的社區(qū)商業(yè)，在港城大道與社區(qū)中心景觀之間形成緩沖過渡，既可提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)，又能減少城市主干道噪音、灰塵污染對社區(qū)生活的干擾。主入口的打造應(yīng)注重風格表現(xiàn)，渲染項目英倫韻味，彰顯社區(qū)生活的品位，吸引高端客戶。利用項目正對新一中的優(yōu)勢，營造社區(qū)生活氛圍的同時渲染英倫學院風，突出學府文化，帶來視覺沖擊，同時拉近情感距離?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——出入口3三、總體規(guī)劃建議第八十八頁，共151頁?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——出入口4次入口的設(shè)置有以下兩個原則：業(yè)主生活出行方便滿足消防要求便于日常管理次入口相較主入口的恢弘和標志性，組團入口建議以烘托溫馨的居住氛圍為主。組團入口三、總體規(guī)劃建議設(shè)置三個次入口，分別在府西三路、府西四路、南一西路。東西兩側(cè)次入口人車共享但人車須分行，從減少車行污染對社區(qū)環(huán)境的干擾，建議次入口到達地下車庫入口的距離不宜過長，將車行道路控制在社區(qū)外圍。港城大道、南一西路預(yù)留滿足消防要求的出入口。從物業(yè)管理的難易度和成本考慮，消防出入口通常情況下關(guān)閉。次入口結(jié)合兩條主景觀軸打造為景觀節(jié)點，實現(xiàn)景觀軸延展，更能夠與城市公共空間對話。第八十九頁，共151頁。從項目定位的角度，是否人車分流在一二線城市早已是衡量項目素質(zhì)的重要標準之一，與大城市先進規(guī)劃理念接軌，人車分流是項目提高整體競爭力、體現(xiàn)高端定位必須關(guān)注的。從市場及競爭來看，宏潤花園、龍澤華府、幸福里等中高端項目規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)做到人車分流或局部分流，本項目要領(lǐng)袖市場，人車分流設(shè)計也必須迅速跟進。結(jié)論：建議本項目的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)做到人車分流?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——人車分流及交通組織1減少車行噪聲、空氣污染對居住區(qū)的干擾；保持園林的整體性，保證社區(qū)環(huán)境的安靜舒適；保證業(yè)主出行特別是老人、小孩在社區(qū)內(nèi)的安全。與傳統(tǒng)的人車混行相比，人車分流具有以下優(yōu)點：三、總體規(guī)劃建議第九十頁，共151頁。設(shè)計要點盡可能預(yù)留小區(qū)外環(huán)邊緣空間，組織車行道路；車行路圍繞居住區(qū)布置，以盡端路（枝狀或環(huán)狀）的形式進入車庫；步行路貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，聯(lián)系綠地、公共服務(wù)設(shè)施、景觀節(jié)點?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細節(jié)建議——人車分流及交通組織2三、總體規(guī)劃建議上圖僅為示意，具體交通組織方案由設(shè)計院調(diào)整、設(shè)計。圖中數(shù)字標示處為預(yù)留消防通道，通常情況下不使用，故可不設(shè)保安崗，降低管理難度，節(jié)省物業(yè)管理開支。說明第九十一頁，共151頁。從市場競爭態(tài)勢來看，引入大城市“架空層”規(guī)劃理念是創(chuàng)新值得考慮的一個方向，體現(xiàn)“以人為本”的開發(fā)理念，利于增加項目附加值，提升開發(fā)商美譽度、品牌力。從項目本身來說，高容積率易使社區(qū)公共空間產(chǎn)生壓迫感，架空層有利于公共空間和景觀系統(tǒng)的延展與通透，提升項目品質(zhì)和差異化競爭力。從居民使用的角度，架空層將室外綠化引入建筑內(nèi)部，軟硬質(zhì)景觀的結(jié)合形成“泛會所”。根據(jù)地塊經(jīng)濟指標，40%以上的綠化率必將減少建筑基底面積，降低容積率壓縮利潤空間，從這一角度來說，首層架空是既增加綠化率又不損建筑面積的有效途徑。但必須引起注意的是，北方氣候寒冷干燥，冬季架空層易形成穿堂風，反而造成架空層使用率不高，增加管理難度?？傮w規(guī)劃中的創(chuàng)新——首層架空1建議：首層局部架空，既能達到架空綠化的效果，又避免冬季穿堂風。從增加綠化率和成本控制的角度考慮，建議架空層層高為2.2米。三、總體規(guī)劃建議第九十二頁，共151頁。架空層功能營造室內(nèi)景觀空間、提供休閑活動場地。管線出口、儀器儀表集中管理區(qū)。布置大堂、物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)宿舍等功能，發(fā)揮和衍生物業(yè)價值?？傮w規(guī)劃中的創(chuàng)新——首層架空2三、總體規(guī)劃建議第九十三頁，共151頁。設(shè)計要點結(jié)合組團環(huán)境設(shè)計，軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀相結(jié)合，利用底層架空結(jié)構(gòu)巧妙運用借景、框景等手法，使室內(nèi)外景觀相互呼應(yīng)，自然銜接。比如將庭院景觀微縮設(shè)置于架空層。架空層設(shè)計休閑空間，為業(yè)主提供娛樂、晨練等活動場所，設(shè)置如兒童活動區(qū)，棋牌活動區(qū)、簡單的健身活動器械等。利用不同材質(zhì)、顏色的鋪裝劃分室內(nèi)外空間和各活動區(qū)，形成多樣化的活動場地。架空層植被選擇觀葉、抗風、耐陰植物，對天花、墻、柱子面采用吊盆的形式種植草木、花卉、藤本或蕨類植物進行垂直綠化，增強視覺美感和最大生態(tài)效應(yīng)。總體規(guī)劃中的創(chuàng)新——首層架空3三、總體規(guī)劃建議第九十四頁，共151頁。從規(guī)劃設(shè)計理念上看，規(guī)劃設(shè)計上必須體現(xiàn)新區(qū)發(fā)展的時代主題——現(xiàn)代流行。從營銷的角度看，與流行元素相結(jié)合是聚焦關(guān)注的一個非常有效的途徑，在控制成本的前提下，適當采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項目形象，提高居住品質(zhì)，能令項目脫穎而出。從客戶需求的角度來說，新技術(shù)的使用在保證舒適度和安全性的同時能夠提升尊貴感，滿足項目高端目標客戶群潛在的心理需求。建議：在本項目的規(guī)劃上能與現(xiàn)時的流行元素相結(jié)合。如綠色低碳概念。規(guī)劃表現(xiàn)如下：保溫隔熱材料的使用，如?；⒅楸厣皾{、加氣混凝土等。采用被動型窗式通風器，保證空調(diào)密閉狀態(tài)下室內(nèi)空氣品質(zhì)。社區(qū)邊緣建筑臨街面采用中空玻璃，隔絕噪音。在園林建設(shè)和維護上，充分利用可再生能源，如雨水、中水收集回用。總體布局中流行元素的運用三、總體規(guī)劃建議第九十五頁，共151頁。英式早期園林藝術(shù)，受到法國古典主義造園藝術(shù)的影響，但由于唯理主義哲學和古典主義文化在英國的根子比較淺，英國人更崇尚以培根為代表的經(jīng)驗主義，所以，造園上，他們懷疑先祖幾何比例的決定性作用。

進入18世紀，英式造園開始追求自然，有意模仿克洛德和羅莎的風景畫。18世紀中葉，新的造園藝術(shù)成熟，叫做自然風致園。花園就是一片天然牧場的樣子，以草地為主，生長著自然形態(tài)的老樹，有曲折的小河和池塘。

18世紀下半葉，浪漫主義漸漸興起，在中國造園藝術(shù)的影響下，英國造園家追求更多的曲折、更深的層次、更濃郁的詩情畫意，對原來的牧場景色加工多了一些，自然風致園林發(fā)展成為圖畫式園林，具有了更浪漫的氣質(zhì)。

總體規(guī)劃之園林建議——園林風格簡釋英國園林的發(fā)展主要經(jīng)歷了以下3個時期：三、總體規(guī)劃建議第九十六頁，共151頁。英式園林摒棄了規(guī)則和對稱的園林布局，追求更寬闊、優(yōu)美的園林空間，在秘園、綠叢植壇、綠色壁龕及其雕像、池園及水噴等臺地園林風格的基礎(chǔ)上，以絢麗的花卉增加園林鮮艷、明快的色調(diào)。通常大量運用水系、噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品，并有機結(jié)合地塊的天然高差進行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物高低層次的布局，終得以形成明顯浪漫的英倫情調(diào)和坡式園林景觀特點。在英語中，傳統(tǒng)園林稱為Garden或Park。從14、15世紀到19世紀中葉，西方園林的內(nèi)容和范圍都大大拓展，園林設(shè)計從歷史上主要的私家庭院的設(shè)計擴展到公園與私家花園并重。園林的功能不再僅僅是家庭生活的延伸，而是肩負著改善城市環(huán)境，為市民供休憩、交往和游賞的場所。在西方，園林（Garden或Park）概念自此開始逐漸發(fā)展成為更廣泛的景觀（Landscape）的概念。總體規(guī)劃之園林建議——園林風格簡釋總結(jié)園林風格簡釋總結(jié)三、總體規(guī)劃建議第九十七頁，共151頁。從各樓棟景觀享受的最大化和均好性考慮，組團景觀作為一級景觀。兩條景觀軸交匯處形成的中心節(jié)點功能有三：休閑活動的集中場所、銜接和組織交通、強化中軸，其景觀功能相對較弱，作為二級景觀。東西向景觀軸能夠輻射的樓棟數(shù)量較多，是整個景觀體系的主心骨，由6-7個節(jié)點串聯(lián)形成，與組團景觀呼應(yīng)、銜接。上圖僅為示意，具體方案由景觀設(shè)計公司進行調(diào)整、設(shè)計?？傮w規(guī)劃之園林建議——景觀軸線示意三、總體規(guī)劃建議第九十八頁，共151頁。景觀層次與銜接的把握是園林設(shè)計的基本要求打造視覺立體感和層次感的園林也是風格神韻表現(xiàn)中最為節(jié)省成本的手段。根據(jù)布局示意，建議將整個景觀體系分東西向、南北向的兩條軸線與組團節(jié)點景觀呼應(yīng)形成整體?？傮w規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感1三、總體規(guī)劃建議第九十九頁，共151頁。南北軸線以主入口、會所、小型集中園林為依托，層層遞進。會所在銷售階段可能作為售樓部，而主入口是項目形象的重要展示，因此這一軸線應(yīng)強調(diào)景觀的開放性、通透性，達到強烈的營銷展示效果。入口景觀小品、會所應(yīng)能傳達英倫韻味，如設(shè)置標志性鐘塔（借鑒英國著名大笨鐘）、英國建筑外立面元素運用等，極盡渲染英倫風情。設(shè)計要點總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感2三、總體規(guī)劃建議第一百頁，共151頁。東西景觀軸的打造依樓棟輪廓形成的空間呈帶狀分布，盡可能使景觀輻射到每一棟建筑，實現(xiàn)景觀享受最大化。以植被體系配以水景、小型廣場和雕塑、廊柱、花架等景觀小品的打造來實現(xiàn)景觀軸線的延伸。如設(shè)康橋路、白金漢廣場、莎士比亞雕塑、牛頓雕塑、紳士雕塑、書本雕塑等帶有濃厚英倫風情的景觀節(jié)點，以高矮和色彩均層次分明的植被聯(lián)系，將英倫風情展示最大化。設(shè)計要點總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感3三、總體規(guī)劃建議第一百零一頁，共151頁。英式園林注重自然景致的延伸，樹種豐富，層次感強。建議以微坡種植打造植被的層次感，通過高低錯落的樹木，拉伸視覺體驗寬度，弱化建筑邊界，減少高容積率帶來的空間局促感。如選擇五角楓、銀杏、九角楓、國槐、白樺、紅瑞木、紫葉李、橡樹、香樟等色彩層次豐富的樹種搭配，利用“喬木—灌木—花叢—草地”構(gòu)建視覺高差，在園林內(nèi)營造出層次感，既有視覺隔離，又能夠形成引導和互動，增加園林的趣味性。設(shè)計要點總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感4三、總體規(guī)劃建議第一百零二頁，共151頁。英式園林通常利用高差實現(xiàn)步移景換和高低錯落的布局，形成坡式園林景觀。因此，在英倫風格的詮釋上，建議本項目建造人工坡地凸顯園林的層次感和浪漫的英倫情調(diào)。坡地的構(gòu)建能夠制造視覺高差，在項目內(nèi)部營造出層次感，但項目地塊平整，從控制成本的角度考慮，以緩坡為主。坡地輪廓線自然流暢，與建筑立面線條的嚴謹形成對比，給客戶帶來豐富的場所體驗和心理感受。設(shè)計要點總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感5三、總體規(guī)劃建議第一百零三頁，共151頁。園林景觀應(yīng)將英倫風情滲透至細部，如將休閑椅、社區(qū)路燈等作為微縮景觀來打造，通過細節(jié)體現(xiàn)英倫風格的典雅、高貴、浪漫。設(shè)計要點總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感6三、總體規(guī)劃建議第一百零四頁，共151頁。英式造園藝術(shù)追求人與自然的互動，審美與功能性兼具。結(jié)合本項目“精細致遠”的競爭策略，景觀設(shè)計須在參與和體驗的細節(jié)上以現(xiàn)代景觀設(shè)計概念超越市場，挖掘景觀價值。如運用歐式園林中的“迷園”概念設(shè)計親子植物園、啟智樂園等互動性強的節(jié)點?？傮w規(guī)劃之園林建議——景觀的參與性、體驗性三、總體規(guī)劃建議第一百零五頁，共151頁。會所是高端樓盤的標準配套，盡管會所的運營需耗費發(fā)展商較大的精力，且短期內(nèi)難以從運營上獲得收益，但眾多高素質(zhì)樓盤仍不會放棄設(shè)置會所。因此，結(jié)合項目的定位，本項目必須有會所配套。從市場競爭的角度，宏潤花園、龍澤華府等新開發(fā)項目均有會所配套，隨著外來發(fā)展商帶來的一線城市開發(fā)理念的滲入，龍口的住宅配套意識將會越來越強。建議：項目配置會所，會所標準如下表：位置主入口附近，與景觀軸、中心園林相結(jié)合設(shè)置命名白金漢宮面積單層建筑面積約1000㎡，共四層功能圖書館、健身房、SPA館、桌球室、棋牌室、紅茶館、紅酒屋、雪茄房、琴房、培訓機構(gòu)等總體規(guī)劃之社區(qū)配套建議——會所1三、總體規(guī)劃建議第一百零六頁，共151頁。面對新一中是本項目配套上的一大優(yōu)勢，但是這一配套優(yōu)勢并不能為本項目所獨享，即無排他性。為了強化這一配套優(yōu)勢，本項目在內(nèi)應(yīng)設(shè)置教育相關(guān)配套。牛津、劍橋等歷史悠久的國際一流高等學府讓英國這個詞含有很強的學術(shù)韻味。隨著國內(nèi)英倫風格項目（如劍橋郡、牛津街）的引進并加以演繹，目前英倫風格在國內(nèi)具有了更深的學術(shù)韻味。本項目定位為龍口市未來最高檔的樓盤，客戶群體定位為當?shù)刂懈呤杖肴后w，而這一群體文化素養(yǎng)相對較高，對子女的文化教育相對更注重。建議：會所可引進知名培訓機構(gòu)（如北京樂學匯社區(qū)培訓機構(gòu))，吸引高端客戶的關(guān)注，提升項目品牌?？蛇x課程設(shè)置有：劍橋少兒英語、郎文國際英語教程（BSB）、外教口語、劍橋中學英語、語法班、全國英語等級考試、英語角等英語培訓課程、舞蹈基礎(chǔ)培訓、中國芭蕾舞、歌曲、繪畫、書法、器樂、拉丁舞、攝影、主持等?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——會所2三、總體規(guī)劃建議第一百零七頁，共151頁。會所的設(shè)計從外立面到室內(nèi)裝修應(yīng)體現(xiàn)濃郁英倫風情?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——會所3三、總體規(guī)劃建議第一百零八頁，共151頁。現(xiàn)代人健康意識越來越強，其體現(xiàn)之一就是人們對戶外體育運動的渴望。因此，所居住社區(qū)配置有運動場所，成為人們必要的需求。這一點，從市調(diào)報告中購房者對運動場所、健身場所的關(guān)注度在所有社區(qū)內(nèi)部配套中居首位，可以得到很好的證明。社區(qū)內(nèi)運動場所的配套將成為購房行為的重要影響因素。建議：本項目除配置簡單的社區(qū)休閑運動設(shè)施外，可增設(shè)戶外游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等運動場地。集中型運動場地可與會所相結(jié)合來設(shè)置，社區(qū)休閑運動設(shè)施則分散至各個組團。總體規(guī)劃之社區(qū)配套建議——運動場所三、總體規(guī)劃建議第一百零九頁，共151頁。從項目區(qū)位來看，項目所在片區(qū)內(nèi)尚無小學，片區(qū)規(guī)劃中的小學離本項目距離較遠；從項目規(guī)模來看，本項目建成后將容納近6000戶，如此大的規(guī)模，需要自建小學配套；從市場競爭的角度，新區(qū)大盤沒有引進小學的先例，基于人無我有的優(yōu)勢考慮，自建小學完善教育配套，能提高項目競爭力。建議：本項目可考慮自建小學，如果可能，甚至可以與煙臺、濟南等城市知名小學合辦，借用其優(yōu)秀教育資源，打出品牌，對市場形成沖擊?？紤]到小學能夠服務(wù)整個項目甚至輻射所在片區(qū)，小學可設(shè)置地塊東北角（單指西面地塊）。但從本項目地塊現(xiàn)狀來看，高容積率給小學規(guī)劃增加了難度，若設(shè)置小學將犧牲住宅樓棟數(shù)量減少利潤空間，或不影響住宅布局但成本增加較大，則不作此考量?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——教育配套1三、總體規(guī)劃建議第一百一十頁，共151頁。龍口市擁有幼兒園配套的樓盤并不在少數(shù)。因此，項目要領(lǐng)袖市場，幼兒園是必備配套。本項目對應(yīng)的客戶群體為高端群體，他們對培育下一代具有高期望、高投入的潛在心理需求，幾乎竭盡所能的給予下一代最好的教育。幼兒園作為教育的起點，他們也同樣期望高標準的教育場所。建議：本項目可設(shè)置貴族式中英雙語幼兒園，增加項目的吸引力和競爭力。為節(jié)省占地面積，充分利用架空層，建議幼兒園的設(shè)置可與架空層結(jié)合?？紤]到幼兒園對戶外場地的要求，如果設(shè)置在架空層難度較大，則幼兒園設(shè)置在地塊中心偏南位置，或與會所相結(jié)合?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——教育配套2三、總體規(guī)劃建議第一百一十一頁，共151頁。龍口購房者私家車擁有比率較高，已有車或計劃購車的占絕大多數(shù)，他們對車位的需求必然很高。因此，停車位是項目必須的配套。從人車分流的角度，地上停車位難以做到人車分流，或者規(guī)劃上實現(xiàn)了但在社區(qū)實際管理中無法落實到位而無法實現(xiàn)人車分流。從市場環(huán)