房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的寫(xiě)作方法范文

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的寫(xiě)作方法市場(chǎng)調(diào)研作為一種探討手段，已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結(jié)合的市場(chǎng)調(diào)研則是一種全新的探討方法，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位供應(yīng)相關(guān)的依據(jù)。如何將調(diào)研結(jié)果清楚明白的表現(xiàn)出來(lái)？這就要求撰寫(xiě)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告有明確的主題，清楚的條理，和簡(jiǎn)捷的表現(xiàn)形式。當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束之后，必需將這些工作成果展示給客戶(hù)。那么，我們首先須要明確的是：報(bào)告應(yīng)實(shí)行什么樣的結(jié)構(gòu)體系？什么樣的方式來(lái)表達(dá)數(shù)據(jù)的涵義？報(bào)告的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個(gè)同類(lèi)型的報(bào)告中都適用，因此，此處不做更具體的說(shuō)明，以下內(nèi)容主要針對(duì)數(shù)據(jù)分析結(jié)論的表現(xiàn)方法。關(guān)于數(shù)據(jù)分析的部分，通常狀況下是采納圖表表示的。圖表是最行之有效的表現(xiàn)手法，它能特別直觀的將探討成果表示出來(lái)。在將調(diào)研的分析結(jié)果變成令人信服的圖表之前，首先要謹(jǐn)記，它只是一種傳遞和表達(dá)信息的工具，運(yùn)用它的重要原則是“簡(jiǎn)潔、干脆、清楚、明白”。每個(gè)圖表只包含一個(gè)信息，圖表越困難，傳遞信息的效果就越差。在實(shí)際操作中，各種表格、組織圖表、流淌圖表、矩陣等都被大量的運(yùn)用到報(bào)告中，但總的來(lái)說(shuō)，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。（見(jiàn)下圖）運(yùn)用圖表的目的在于：將困難的數(shù)據(jù)變成簡(jiǎn)潔科、清楚的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達(dá)的涵義。那么，如何選擇不同類(lèi)型的圖表來(lái)表現(xiàn)不同類(lèi)型的數(shù)據(jù)？首先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表達(dá)的主題，然后確定可能運(yùn)用的圖表類(lèi)型。房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研學(xué)問(wèn)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義和作用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了剛好作出正確的投資決策和營(yíng)銷(xiāo)決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、探討、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用如下：1）有助于企業(yè)發(fā)覺(jué)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷(xiāo)策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容一、城市投資環(huán)境調(diào)查（一）政策法律環(huán)境調(diào)查1.城市發(fā)展戰(zhàn)略2.城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃3.土地利用總體規(guī)劃4.房改政策5.開(kāi)發(fā)區(qū)政策6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策7.房地產(chǎn)稅收政策：營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地運(yùn)用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)整稅等8.房地產(chǎn)金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供應(yīng)政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式10.產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策：建設(shè)項(xiàng)目限制、政策性資金限制、外資投向指引11.人口政策、戶(hù)籍制度（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查1.城市總體發(fā)展規(guī)劃2.地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)4.政府辦事效率及工作作風(fēng)5.政府財(cái)政收支狀況6.房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)8.就學(xué)條件9.基礎(chǔ)設(shè)施狀況（三）人口及社會(huì)環(huán)境1.人口總量和密度2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)4.居民就業(yè)狀況及收入水平5.社會(huì)治安狀況6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查1.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查a)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)b)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)c)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變更；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的狀況；消費(fèi)者的收入變更及其購(gòu)買(mǎi)實(shí)力與投向，運(yùn)用中建筑物的物理狀況d)購(gòu)買(mǎi)行為：投資、投機(jī)、自住，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等e)住宅消費(fèi)狀況：①居民現(xiàn)有住宅人均面積；②居民住宅形態(tài)及比重；③五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況調(diào)查a)可供開(kāi)發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況b)各種類(lèi)型土地供應(yīng)量：①上年土地供應(yīng)量；②今年土地供應(yīng)量；③下年土地供應(yīng)量預(yù)料。c)樓面地價(jià)或單位地面價(jià)d)房產(chǎn)供應(yīng)量：：①上年房產(chǎn)供應(yīng)量；②今年房產(chǎn)供應(yīng)量；③下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)料。e)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積：支配、新開(kāi)工、在施工、竣工3.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查a)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期b)居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求：區(qū)位要求、戶(hù)型面積要求、價(jià)格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)施要求、售后服務(wù)要求等c)居民對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度d)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用狀況e)建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)狀況4.房地產(chǎn)價(jià)格及交易狀況調(diào)查a)本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格狀況b)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)c)市場(chǎng)供求狀況的變更趨勢(shì)d)影響房地產(chǎn)價(jià)格變更的因素：如政府價(jià)格政策e)房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和供應(yīng)彈性的大小f)開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響g)價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)h)各類(lèi)房產(chǎn)成交量：①上年成交量；②今預(yù)料量；5.房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查a)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定b)廣告媒體運(yùn)用狀況的調(diào)查c)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查d)人員促銷(xiāo)的配備狀況e)各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租、售績(jī)效的影響f)各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租、售績(jī)效6.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查a)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、限制與調(diào)整狀況b)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采納狀況、發(fā)展趨勢(shì)及其緣由c)租售代理商的數(shù)量、素養(yǎng)及其租售代理的狀況d)客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)二、意向投資項(xiàng)目調(diào)查（一）投資項(xiàng)目自身狀況調(diào)查1.項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查a)土地運(yùn)用權(quán)獲得方式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、轉(zhuǎn)讓b)地理位置、土地面積、形態(tài)及四至c)土地價(jià)格：樓面地價(jià)、單位地面價(jià)d)土地規(guī)劃運(yùn)用性質(zhì)、年限e)地質(zhì)地貌狀況f)九通一平現(xiàn)狀（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)?、?chǎng)地平整）g)地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成狀況h)周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)i)項(xiàng)目用地規(guī)劃限制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車(chē)位、公共配套要求等2.項(xiàng)目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查a)項(xiàng)目所在地天氣狀況：日照、風(fēng)向、降水量、自然周期性災(zāi)難b)地塊周邊建筑物狀況c)周邊環(huán)境污染狀況：空氣、水源、噪音d)周邊衛(wèi)生狀況e)綠化景觀f)歷史人文景觀g)建筑抗震設(shè)計(jì)等級(jí)3.地塊交通條件調(diào)查a)周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路b)到達(dá)、經(jīng)過(guò)地塊的交通線路c)項(xiàng)目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況d)交通近期、中期規(guī)劃狀況4.項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查a)購(gòu)物場(chǎng)所b)醫(yī)療衛(wèi)生c)文化教化d)金融服務(wù)e)郵政、通信服務(wù)f)消遣、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑g)垃圾收集站分布狀況5.其他a)項(xiàng)目投資實(shí)惠政策：如稅，費(fèi)減免、地價(jià)款的付款方式等b)各類(lèi)貸款獲得的可能性、利率、期限、償還方式c)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)：市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教化附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等d)當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀荆喝绺鞣N建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)e)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算：土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)f)項(xiàng)目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問(wèn)題g)政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的看法h)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的干擾因素（二）競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)定義：同一區(qū)位、相同類(lèi)型、售價(jià)相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)位相近的物業(yè)；同一城市內(nèi)相同類(lèi)型的物業(yè)；1、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)位區(qū)域特征：地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教化等發(fā)展規(guī)劃：政府對(duì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整周邊環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套項(xiàng)目狀況：地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況交通條件：地塊旁邊的交通工具和交通方式2、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的產(chǎn)品特征建筑參數(shù)：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車(chē)庫(kù)比例等面積戶(hù)型：戶(hù)型配比、面積配比、建筑面積、公攤率裝修標(biāo)準(zhǔn)：建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)形式、建筑基礎(chǔ)形式：3、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的配套狀況周邊獨(dú)有配套設(shè)施：學(xué)校、大型購(gòu)物場(chǎng)所、體育設(shè)施、公園等小區(qū)自建配套設(shè)施：會(huì)所、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等小區(qū)智能、安防狀況園林景觀物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平水、電、通信、燃?xì)獾攘?hù)費(fèi)用及辦證費(fèi)用的擔(dān)當(dāng)狀況4、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的工期支配各期開(kāi)、竣工日期各期交付量、交付時(shí)間推盤(pán)時(shí)間5、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的價(jià)格單價(jià)：反映樓盤(pán)品質(zhì)凹凸，如起價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)、最高單價(jià)、層次差、朝向差總價(jià)：反映目標(biāo)客戶(hù)群的選擇付款方式：一次性、按揭、分期、開(kāi)發(fā)商貸款實(shí)惠方式6、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的廣告售樓處：地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示、三維動(dòng)畫(huà)、沙盤(pán)廣告媒體：報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車(chē)體、戶(hù)外（路牌、燈箱、條幅、布幅）廣告投放強(qiáng)度：廣告刊登次數(shù)和篇幅，媒體的數(shù)量和大小等廣告風(fēng)格推廣主題、主廣告語(yǔ)7、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷(xiāo)售狀況現(xiàn)場(chǎng)狀況：人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷(xiāo)售人員狀況銷(xiāo)售率銷(xiāo)售依次：不同總價(jià)、戶(hù)型、面積的房屋銷(xiāo)售依次，分析市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型分期推盤(pán)節(jié)奏銷(xiāo)售形式：內(nèi)部定購(gòu)、正式簽約客戶(hù)群分析：客戶(hù)的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入8、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷(xiāo)售渠道運(yùn)用狀況租售代理商其他配銷(xiāo)渠道9、競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查專(zhuān)業(yè)化程度品牌知名度商品房質(zhì)量成本狀況價(jià)格策略合作單位（設(shè)計(jì)、施工、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、園林、物業(yè)）業(yè)務(wù)組合及財(cái)務(wù)實(shí)力綜合管理實(shí)力與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系10、同類(lèi)型產(chǎn)品的供應(yīng)量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量11、同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率12、競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)13、對(duì)將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析與估計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施要點(diǎn)有的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與探討（下簡(jiǎn)稱(chēng)“市調(diào)”）高深莫測(cè)，很“玄”，有的人認(rèn)為市調(diào)很簡(jiǎn)潔，可有可無(wú)。其實(shí)市調(diào)是有方法、規(guī)律可循的。我們認(rèn)為：無(wú)論是發(fā)展商想找尋新的投資機(jī)會(huì)，還是為搶占市場(chǎng)，確定開(kāi)發(fā)市場(chǎng)適銷(xiāo)對(duì)路的物業(yè)；無(wú)論是發(fā)展商想為已開(kāi)發(fā)物業(yè)制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，還是為提高物業(yè)質(zhì)量和附加值，提高經(jīng)濟(jì)效益，市調(diào)總能在其中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與探討就是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有支配、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響的分析探討，為發(fā)展商預(yù)料項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售狀況，制定正確項(xiàng)目決策供應(yīng)了牢靠依據(jù)。市調(diào)類(lèi)型從調(diào)研方向上分大致有三類(lèi)：針對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查一般發(fā)展商想對(duì)當(dāng)前整體或者區(qū)域市場(chǎng)有個(gè)全面的了解時(shí)，會(huì)以目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的物業(yè)為對(duì)象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括：位置、規(guī)模、類(lèi)型、價(jià)格、工期、發(fā)展商銷(xiāo)售狀況，以此作為自己開(kāi)發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多最關(guān)切項(xiàng)目的價(jià)格和銷(xiāo)售狀況，其中難點(diǎn)又主要是真實(shí)售價(jià)與真實(shí)銷(xiāo)售率的問(wèn)題。常見(jiàn)錯(cuò)誤是將報(bào)價(jià)當(dāng)實(shí)際價(jià)格。表：方法途徑利弊干脆查找真實(shí)售價(jià)到房地局有關(guān)部門(mén)查詢(xún)此種方法精確牢靠，但須要有肯定的社會(huì)關(guān)系依據(jù)目標(biāo)買(mǎi)家的承受力確定價(jià)格確定待售物業(yè)量→確定目標(biāo)買(mǎi)家的數(shù)量→確定目標(biāo)買(mǎi)家能承受的價(jià)格此種方法易于實(shí)施，但通常是目標(biāo)買(mǎi)家的范圍簡(jiǎn)潔確定，數(shù)量難以確定，價(jià)格主要依據(jù)閱歷以及對(duì)目標(biāo)買(mǎi)家進(jìn)行取樣調(diào)查推斷。銷(xiāo)售周期估算法一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期不行能無(wú)限長(zhǎng)，發(fā)展商必需在合理的時(shí)間銷(xiāo)售出合理數(shù)量，最大限度取得合理利潤(rùn)、削減虧損以上來(lái)推斷合理的價(jià)格此種方法計(jì)算簡(jiǎn)潔，易駕馭，但沒(méi)有以動(dòng)態(tài)發(fā)展的角度考慮問(wèn)題。發(fā)展商有特別狀況的，也可能了解不到。大量調(diào)查參照法大量了解同類(lèi)地點(diǎn)、同類(lèi)規(guī)模、同類(lèi)物業(yè)的售價(jià)，多項(xiàng)對(duì)此，調(diào)整可得出某個(gè)項(xiàng)目的合理市場(chǎng)價(jià)格充分考慮市場(chǎng)因素，但各個(gè)物業(yè)依據(jù)其具體狀況應(yīng)在其報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上給出一個(gè)加權(quán)系數(shù)。這是其中的難點(diǎn)。銷(xiāo)售價(jià)格的確定：前表列出了了解實(shí)際成交價(jià)的幾種方法及利弊。銷(xiāo)售率的確定：可依據(jù)同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)期（如份額、價(jià)格、銷(xiāo)售周期）進(jìn)行推斷。因?yàn)槭袌?chǎng)是不斷變更的，所以其數(shù)據(jù)也不行能肯定精確，但可以通過(guò)調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)的深化了解對(duì)數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。物業(yè)供應(yīng)量的確定：假如簡(jiǎn)潔地以建委、房管局的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料和預(yù)售樓盤(pán)資料為準(zhǔn)會(huì)與實(shí)際狀況有很大出入。事實(shí)上會(huì)存在報(bào)了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒(méi)報(bào)（變更項(xiàng)目性質(zhì)，如聯(lián)建、自建改商品房）；報(bào)建歸口不一樣（有在區(qū)里，有在市里）；報(bào)建與銷(xiāo)售內(nèi)容不一樣（最常見(jiàn)的是共用一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售證或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）等狀況，實(shí)地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是最牢靠的方法。針對(duì)客戶(hù)的市場(chǎng)調(diào)查。不同物業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)群體是不同的，不同客戶(hù)群體對(duì)房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更關(guān)注價(jià)格，而高收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更注意環(huán)境與景觀等。不同客戶(hù)群體間方方面面顯著或是微小的差別都能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和探討精確把握，最終抓住目標(biāo)客群，這是物業(yè)銷(xiāo)售勝利的關(guān)鍵之一。這類(lèi)調(diào)研內(nèi)容包括：客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力水平，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力投向（包括物業(yè)類(lèi)別、戶(hù)型偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格等）及客戶(hù)的共同特性，如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過(guò)問(wèn)卷就調(diào)研者想了解的問(wèn)題對(duì)目標(biāo)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行訪問(wèn)。在確定目標(biāo)調(diào)查對(duì)象時(shí)，可參照同類(lèi)物業(yè)的已成交客戶(hù)進(jìn)行劃分。整個(gè)過(guò)程的難點(diǎn)是問(wèn)卷設(shè)計(jì)及贏取客戶(hù)的協(xié)作。三