物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的概述

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的概述概要：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的概述一、財務(wù)管理的演變1、財務(wù)管理的概念財務(wù)管理是指以企業(yè)資金運動全過程為內(nèi)容，對企業(yè)的財務(wù)活動，即資金、本錢和利潤所進(jìn)展的方案、決策、控制、考核、監(jiān)視等管理工作的總稱。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。2、財務(wù)管理的開展籌資財務(wù)管理階段：19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代，財務(wù)管理主要是預(yù)計企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點是籌集資金。內(nèi)部財務(wù)管理階段：20世紀(jì)30年代到50年代，財務(wù)管理主要是進(jìn)展有效的內(nèi)部控制，管好用好資金。重點是研究公司資金如何有效地運用。綜合財務(wù)管理階段：從20世紀(jì)50年代到如今，財務(wù)管理主要是注重投資財務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點是研究投資、報酬和企業(yè)價值的評估等問題。4、財務(wù)管理的趨勢財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化財務(wù)管理范圍國際化財務(wù)管理手段現(xiàn)代化二、財務(wù)管理的環(huán)境3、財務(wù)管理環(huán)境的概念財務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財務(wù)管理工作的一系列因素的總和。4、公司內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境企業(yè)形態(tài)：指物業(yè)管理...

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的概述,物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的概述

一、財務(wù)管理的演變

1、財務(wù)管理的概念

財務(wù)管理是指以企業(yè)資金運動全過程為內(nèi)容，對企業(yè)的財務(wù)活動，即資金、本錢和利潤所進(jìn)展的方案、決策、控制、考核、監(jiān)視等管理工作的總稱。

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。

2、財務(wù)管理的開展

籌資財務(wù)管理階段：

19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代，財務(wù)管理主要是預(yù)計企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點是籌集資金。

內(nèi)部財務(wù)管理階段：

20世紀(jì)30年代到50年代，財務(wù)管理主要是進(jìn)展有效的內(nèi)部控制，管好用好資金。重點是研究公司資金如何有效地運用。

綜合財務(wù)管理階段：

從20世紀(jì)50年代到如今，財務(wù)管理主要是注重投資財務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點是研究投資、報酬和企業(yè)價值的評估等問題。

4、財務(wù)管理的趨勢

財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化

財務(wù)管理范圍國際化

財務(wù)管理手段現(xiàn)代化

二、財務(wù)管理的環(huán)境

3、財務(wù)管理環(huán)境的概念

財務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財務(wù)管理工作的一系列因素的總和。

4、公司內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境

企業(yè)形態(tài)：指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)立之初向政府有關(guān)部門登記時就確定下來的資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系。

企業(yè)文化：指物業(yè)管理企業(yè)在長期開展過程中逐步形成的一種氣氛，它有著豐富而又很實在的內(nèi)容，其精華是表達(dá)在深化企業(yè)廣闊職工心目中的企業(yè)精神。

財務(wù)管理才能：指物業(yè)管理企業(yè)聚財、用財和生財?shù)牟拍堋?/p>

經(jīng)營管理：指物業(yè)管理企業(yè)對物資采購與供應(yīng)、物業(yè)經(jīng)營出租、出售以及維修、養(yǎng)護(hù)等方面的管理。

組織構(gòu)造：指物業(yè)管理企業(yè)組織、指導(dǎo)財務(wù)管理工作的職能部門的組成情況，它包括各職能部門的設(shè)置及其互相間的財務(wù)管理職責(zé)的分工和組織程序。

人員素質(zhì)：指物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)上所掌握的財務(wù)管理知識、有關(guān)法律法規(guī)和政策的程度，以及具備財務(wù)管理決策的才能和應(yīng)付企業(yè)內(nèi)外財務(wù)管理環(huán)境變化的才能。

5、公司外部財務(wù)管理環(huán)境

政治環(huán)境：指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。

經(jīng)濟環(huán)境：指國家經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟開展趨勢、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等因素，它是影響公司經(jīng)營和財務(wù)管理活動的最主要的因素。

法律環(huán)境：指影響企業(yè)財務(wù)管理活動的法律、法規(guī)的總和。

二、財務(wù)管理的目的

財務(wù)管理目的就是物業(yè)管理公司進(jìn)展財務(wù)管理所要到達(dá)的目的，是評價財務(wù)管理活動是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)財務(wù)管理理論中，最具有代表性的財務(wù)管理目的主要有以下幾種觀點：

利潤最大化：指企業(yè)的利潤額在盡可能短時間內(nèi)到達(dá)最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財目的。其優(yōu)點在于經(jīng)濟效益容易衡量、財務(wù)數(shù)據(jù)直

觀，在一定程度上反映出企業(yè)經(jīng)濟效益的上下。其缺點在于：

A、導(dǎo)致企業(yè)的短期行為，為了片面追求利潤最大化，某些物業(yè)管理公司會放棄一些保養(yǎng)維護(hù)性的本錢支出工程，或者在管理過程中，不注重物業(yè)的保值增值目的而在效勞內(nèi)容上把費用低作為唯一的選擇。

B、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關(guān)系，不利于經(jīng)營成果的橫向和縱向的比較。

每股利潤最大化：與目的相比，其優(yōu)點是把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)展比照，可以說明企業(yè)的盈利程度，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時期之間進(jìn)展比較。其缺點與目的一樣。

管理層報酬最大化：指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。

管理層報酬最大化的缺點：并不強調(diào)企業(yè)利潤、股票市場價格，或者其他財務(wù)管理目的的最大化。雖然滿足了企業(yè)管理層的欲望，但企業(yè)管理層可能因此而作出錯誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策，從而影響公司的利潤和股東財富的最大化。

企業(yè)價值最大化：指企業(yè)在考慮資金時間價值和從企業(yè)長遠(yuǎn)開展的的角度合理經(jīng)營，采用最優(yōu)的財務(wù)管理政策不斷增加公司財富，使企業(yè)價值到達(dá)最大化。企業(yè)價值不是指帳面資產(chǎn)的總價值，而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無形資產(chǎn)。因此，企業(yè)價值最大化的管理目的在對企業(yè)價值的評價中，所重視的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤程度，而是企業(yè)在市場上的綜合競爭才能和潛在的獲利才能。

優(yōu)點：

A、有利于克制企業(yè)在管理上的片面性和短期行為

B、反映了對企業(yè)資產(chǎn)的保值增值的要求

缺點：

A、企業(yè)價值不易認(rèn)定。對于上市公司，即期市場上的股價不一定可以直接提醒企業(yè)的獲利才能；對于非上市公司，其企業(yè)價值的評價由于受評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方式的影響不易做到客觀和準(zhǔn)確。

四、財務(wù)管理的環(huán)節(jié)

財務(wù)預(yù)測——主要任務(wù)：測算各項物業(yè)管理方案和經(jīng)營方案的經(jīng)濟效益，為決策提供可靠的根據(jù)；預(yù)計財務(wù)收支的開展變化情況，以確定管理目的；測定各項定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制財務(wù)方案、分解各項方案指標(biāo)效勞。

財務(wù)決策——管理人員在財務(wù)目的的總體要求下，通過專門的方法，分析、評價各種方案的經(jīng)濟效益，進(jìn)展綜合平衡，從各個備選方案中挑選出最正確方案。

財務(wù)預(yù)算——是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為根底，制定主要的方案指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的詳細(xì)化，是控制財務(wù)活動的根據(jù)。

財務(wù)預(yù)算的編制方法

1、固定預(yù)算

含義：固定預(yù)算是指以過去的實際費用支出為根底，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用根底上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

優(yōu)點：編制簡單，預(yù)算的編制本錢較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費用支出為根底，費用支出程度的控制要求易于為各部門所承受。

缺點：沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出程度進(jìn)展論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；同時，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因此，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

概要：2、零基預(yù)算含義：零基預(yù)算是指一切從零開場，通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預(yù)算。零基預(yù)算的編制程序：A、由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用工程及費用額，而不考慮這些費用工程以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；B、將全部的費用工程分為必須保證支出的費用工程和費用額可以增減變動的費用工程兩大類；C、對各費用支出額可以增減變動的費用工程進(jìn)展本錢效益分析，并按照本錢效益率的大小進(jìn)展排序；D、將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出工程之間進(jìn)展分配。優(yōu)點：有助于進(jìn)步管理收費的使用效益，改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭才能。缺點：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用工程的本錢效益率確實定缺乏客觀根據(jù)。財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容1、收入預(yù)算：物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理效勞和多種經(jīng)營兩個方面。管理效勞收入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，主要分為管理收入、經(jīng)營收入和大修收入等。2、營業(yè)本錢預(yù)算：營業(yè)本錢是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)本錢預(yù)算包括：直接...

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的概述,2、零基預(yù)算

含義：零基預(yù)算是指一切從零開場，通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預(yù)算。

零基預(yù)算的編制程序：

A、由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用工程及費用額，而不考慮這些費用工程以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；

B、將全部的費用工程分為必須保證支出的費用工程和費用額可以增減變動的費用工程兩大類；

C、對各費用支出額可以增減變動的費用工程進(jìn)展本錢效益分析，并按照本錢效益率的大小進(jìn)展排序；

D、將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出工程之間進(jìn)展分配。

優(yōu)點：有助于進(jìn)步管理收費的使用效益，改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭才能。

缺點：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用工程的本錢效益率確實定缺乏客觀根據(jù)。

財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

1、收入預(yù)算：物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理效勞和多種經(jīng)營兩個方面。管理效勞收入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，主要分為管理收入、經(jīng)營收入和大修收入等。

2、營業(yè)本錢預(yù)算：營業(yè)本錢是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)本錢預(yù)算包括：

直接人工費預(yù)算：企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出；

直接材料費預(yù)算：物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。

3、管理費用預(yù)算：是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護(hù)費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

4、財務(wù)費用預(yù)算：是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算，包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。

5、資本預(yù)算：也稱設(shè)備維修更新方案，是物業(yè)管理企業(yè)為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理效勞的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)購入和更新改造支出的預(yù)算。

6、現(xiàn)金預(yù)算：也稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。

7、預(yù)計損益表：又稱年度利潤方案，是在經(jīng)營決策根底上，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期內(nèi)收入、本錢費用和凈利潤的預(yù)算。

8、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表：或稱預(yù)計財務(wù)狀況表，是提醒物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的程度及其構(gòu)成的預(yù)算。

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算的編制

財務(wù)預(yù)算的編制程序

1、編制方式：“二下一上式〞

一下：首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目的；

一上：各部門根據(jù)控制目的的要求，結(jié)合自身的實際情況，編制出分季度的預(yù)算草案，并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門；

二下：財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進(jìn)展匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預(yù)算，并報物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行。

2、財務(wù)預(yù)算的編制程序

根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理效勞合同的要求，編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算；

以收入預(yù)算為根底，制訂營業(yè)本錢預(yù)算，即直接材料費和直接人工費預(yù)算；

根據(jù)收入預(yù)算，編制管理費用預(yù)算；

根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)本錢和管理費用預(yù)算等，并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預(yù)算，編制現(xiàn)金預(yù)算；

綜合所有各項預(yù)算，編制利潤預(yù)算和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表。

財務(wù)預(yù)算的編制過程

1、收入預(yù)算

2、營業(yè)本錢預(yù)算

3、管理費用預(yù)算

4、現(xiàn)金預(yù)算

5、預(yù)計損益表

財務(wù)控制——是在財務(wù)管理過程中，利用特定的手段，對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。

財務(wù)控制的目的：

1、落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)方案；

2、及明糾正偏向；

3、提供決策根據(jù)。

財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容：

1、將財務(wù)方案的各項預(yù)算指標(biāo)分配落實到企業(yè)各部門；

2、通過會計核算反映和監(jiān)視企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實際完成情況；

3、定期把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)展比照分析，找出存在的偏向，并分析產(chǎn)生偏向的原因，提出降低本錢費用的途徑，制定糾偏的有效措施；

4、對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)展評價和考核；

5、根據(jù)考核結(jié)果和獎懲罰法進(jìn)展獎勵和處分；

6、調(diào)整預(yù)算。

財務(wù)控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

1、組織系統(tǒng)

施行財務(wù)預(yù)算控制的根本要求是實行責(zé)任中心制，即在企業(yè)內(nèi)部劃小預(yù)算單位，各預(yù)算單位成為責(zé)任中心，每個責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同，責(zé)任中心分為本錢中心、費用中心、利潤中心和投

2、信息系統(tǒng)

內(nèi)部信息：財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)

外部信息：市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等。

3、考核制度

考核的一般做法：根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)，找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)方案要求之間的差異，分析產(chǎn)生這種差異的原因，落實責(zé)任人，并提出補救方法，最后形成財務(wù)報告，并作為企業(yè)決策和采取行動的根據(jù)。

4、獎懲制度

獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果，對業(yè)績突出者給予獎勵，對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處分的行為。

財務(wù)控制的步驟

1、建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)

建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)

A、專門機構(gòu)的設(shè)立

B、人員的配置

C、崗位責(zé)任確實立

D、責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立

建立財務(wù)預(yù)算控制的信息系統(tǒng)

A、建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)

B、信息反響系統(tǒng)

建立考核