北京住宅小區(qū)項目市場定位報告附圖豐富

XX市場定位研究報告目錄CATALOG【一】區(qū)域市場分析【二】區(qū)域市場客戶掃描【三】XX定位建議【四】項目劣勢及解決方案【五】營銷計劃【一】區(qū)域市場分析CP區(qū)域規(guī)劃概述CP區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述區(qū)域內(nèi)競品項目調(diào)研區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場分析——CP區(qū)域規(guī)劃概述CP區(qū)域城市定位：是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點：CP城區(qū)位于“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)的西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點。屬于城市發(fā)展新區(qū)，是承擔(dān)疏解中心城人口和功能，產(chǎn)業(yè)集聚，并帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)。奧運會旅游服務(wù)區(qū)：CP已位于北中軸奧林匹克公園向北的延長線上，被確定為2008年奧運會旅游服務(wù)區(qū)。“三園三區(qū)”為CP區(qū)域未來規(guī)劃建設(shè)的核心：“三園三區(qū)”即：中關(guān)村科技園區(qū)CP園、中關(guān)村生命科學(xué)園、小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、北京沙河高教園區(qū)、回龍觀經(jīng)濟住宅區(qū)、十三陵特區(qū)。是北京西北部地區(qū)的重要生態(tài)屏障。CP城區(qū)發(fā)展目標(biāo)：1、科教創(chuàng)新基地2、人文生態(tài)景區(qū)3、和諧宜居新城

區(qū)域市場分析——CP區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：1、疏解中心城人口，基本實現(xiàn)CP區(qū)內(nèi)的職住平衡；2、創(chuàng)建和諧社會，建設(shè)健康宜人的生活社區(qū)；3、不斷提高城市的可居住性；4、建設(shè)具有CP特色的綠色人居環(huán)境。5、引導(dǎo)人口流向，實現(xiàn)社會結(jié)構(gòu)的大致均衡。實現(xiàn)城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)布局：1、高檔居住區(qū)：主要布局在新城邊緣的弱建設(shè)區(qū)內(nèi)，以及鞏華城、百善、小湯山、北七家、鄭各莊等位置，幾個作為旅游服務(wù)基地的小鎮(zhèn)，也可結(jié)合旅游設(shè)施的規(guī)劃，適度發(fā)展部分高檔居住。2、中檔居住：主要布局在新城各組團內(nèi)，老城內(nèi)以現(xiàn)有用地的改造為主，而沙河、東擴地區(qū)、馬池口、南口則以新建住宅為主。3、經(jīng)濟適用房：主要布局在東小口地區(qū)和回龍觀地區(qū)。對于這兩個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的整合，主要是嚴(yán)格控制新住宅小區(qū)的開發(fā)，適當(dāng)建立商業(yè)辦公樓群，且根據(jù)小區(qū)聚集程度，合理布局社區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等配套服務(wù)設(shè)施，完善基礎(chǔ)設(shè)施

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目競品項目的種類在售項目已售完項目待售項目佳蓮時代廣場隨園公寓邑上詩芳苑藍郡果嶺小鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)競品項目按照其銷售狀態(tài)分為以下3類：區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目CP城區(qū)內(nèi)項目情況項目名稱銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率價格(元/平方米)使用率產(chǎn)品類型備注隨園公寓093893808200約85%板樓預(yù)計11月28日開盤藍郡8740874100%7500

板樓、塔樓已全部售罄邑上04104100%預(yù)計9000－950087%板樓未來2個月內(nèi)開盤詩芳苑－－－－－－－－－－－－800075-80%板樓、塔樓開盤時間未定果嶺小鎮(zhèn)－－－－－－1100100%850088%板樓聯(lián)排別墅已全部售罄佳蓮·時代廣場2820022812%12000

LOFT截止到11月13日共認購房源96套，其中28套已轉(zhuǎn)簽，68套未簽約。項目名稱：藍郡嘉苑開發(fā)商：北京兆恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：軍都晨宇施工單位：CP一建、住總集團地理位置：CP區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)西環(huán)路25號用地面積：7.14公頃建筑面積：住宅17萬平米、4萬平米集中商業(yè)用地性質(zhì)：住宅和商業(yè)建筑形態(tài)：板樓、塔樓容積率：1.80地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，僅有一棟塔樓（小戶型公寓）未入住優(yōu)惠：一次性付款（前期98折、后期95折）、按揭99折、公積金、分期（98折、周期為一年內(nèi)）交房時間：最后一期（小戶型公寓）為08年10月，其余已入住。

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目）藍郡嘉苑藍郡嘉苑銷售情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價戶均面積（㎡）一居3080308100%自開盤來的價格變化為：2900-3500-4000-5000-5800-6000-7500元/平米36－83兩居2400240100%88－118三居2400240100%125－140四居86086100%170－190合計8740874100%

該項目共有房源874套。一次開盤時間為04年9月，截至2007年9月已全部售罄，收盤價格為7500元/平方米。

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目）

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目）項目名稱：果嶺小鎮(zhèn)開發(fā)商：北京天運通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：墨臣施工單位：CP一建地理位置：CP區(qū)CP城區(qū)東關(guān)環(huán)島和白浮泉公園之間用地面積：27萬平米建筑面積：23萬平米，集中商業(yè)3.2萬用地性質(zhì)：住宅和商業(yè)建筑形態(tài)：板樓、聯(lián)排別墅容積率：0.96地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，全部入住付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期交房時間：06年10月已入住

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目）果嶺小鎮(zhèn)

該項目共有房源約1100套。04年3月一期開盤，截至到2007年10月已全部售罄，收盤價格為8500元/平方米（花園洋房）。果嶺小鎮(zhèn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價戶均面積（㎡）公寓－－－－－－580100％一期公寓3000，別墅6000，最后一次放盤為8500（花園洋房）78－188別墅－－－－－－112100％－－－花園洋房－－－－－－418100％－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－合計－－－－－－1100100％

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目）項目名稱：佳蓮·時代廣場

開發(fā)商：北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：北京CP區(qū)鼓樓大街老電影院原址用地面積：9285㎡建筑面積：約52000㎡用地性質(zhì)：商業(yè)（民用水、電）容積率：5.6地塊情況：目前處于±0情況，土地設(shè)為抵押，抵押權(quán)為北京農(nóng)村商業(yè)銀行興昌支行優(yōu)惠：一次性付款98折、按揭99折交房時間：2008年12月31日

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目）佳蓮·時代廣場

該項目5-8層為LOFT精裝修公寓（1000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)對外報價），共有房源228套。10月28日開盤，共開放房源116套（僅為5-6層的房源），11月17日二次放盤剩余112套房屋。截止到11月20日共認購房源63套，簽約72套。具體銷售情況見下表。佳蓮時代廣場銷售情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價戶均面積（㎡）一居287210028%目前項目銷售均價12000元/㎡根據(jù)其朝向不同價格有所差別，其中南向最貴。目前該項目的價格區(qū)間為11000-13600元/㎡40兩居21476831%58、75三居8485614%90、95、108六居0440%216（此戶型只在8層）合計5717122825%

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目）項目名稱：邑上開發(fā)商：北京市安達房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計單位：中國建筑設(shè)計研究院施工單位：山西建工集團地理位置：CP鼓樓北街和東街交叉處用地面積：19820平米建筑面積：3.7萬平米用地性質(zhì)：住宅建筑形態(tài)：板樓容積率：1.9優(yōu)惠：未定交房時間：08年年底

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目）邑上

該項目共有房源410套。目前尚未開盤銷售，預(yù)計未來2個月內(nèi)開盤。該項目目前與裝修公司合作，辦理裝修優(yōu)惠卡，收取客戶500元定金，截至到11月12日。目前有效客戶積累數(shù)量為270個。

邑上銷售情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價戶均面積（㎡）一居01051050%價格預(yù)計在9000－9500元/平米50－70兩居01641640%80－100三居01251250%110－150躍層016160%130－180合計04104100%

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目）項目名稱：隨園公寓開發(fā)商：北京市CP房地產(chǎn)開發(fā)總公司地理位置：北京市CP區(qū)水庫路9號用地面積：63000平方米建筑面積：110000平方米用地性質(zhì)：住宅建筑形態(tài)：部分結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂容積率：2地塊情況：11萬平米公寓產(chǎn)品優(yōu)惠：3萬元可注冊為該項目的國學(xué)論壇俱樂部會員,會員可參加搖號活動,并有優(yōu)先選房權(quán),享有相映折扣(預(yù)計98折)交房時間：2008年12月31日

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目）隨園公寓

目前該項目總供應(yīng)套數(shù)為938套,其中兩居部分為1梯四戶，3居、4居為一梯兩戶預(yù)計。銷售時間節(jié)點：在11月25日開始搖號,此搖號只對該項目的國學(xué)論壇俱樂部會員開放,享有優(yōu)先選房權(quán)，預(yù)計11月28日正式開盤，目前辦理國學(xué)會員卡的客戶約為700人，客戶積累情況很好。該項目預(yù)售許可證分為2個，目前已取得5萬平米的預(yù)售許可，28日放盤即為該部分放量。其余6萬平米預(yù)計在未來2個月內(nèi)開盤。隨園公寓產(chǎn)品情況戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價戶均面積（㎡）兩居------400400------目前擬訂對外均價8200元88-90三居------300300------142四居------238238------173-180合計------938938------

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目）項目名稱：詩芳苑開發(fā)商：天元廣建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：首鋼設(shè)計院施工單位：城建三建地理位置：CP區(qū)永安路東南側(cè)(CP公園南側(cè))用地面積：3萬平米建筑面積：住宅約12萬平米，商業(yè)約1萬平米用地性質(zhì)：住宅建筑形態(tài)：板樓為主、部分板塔結(jié)合容積率：3.9地塊情況：目前已施工至地上二層，目前項目正在進行規(guī)劃變更調(diào)整，不確定因素增加。付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期交房時間：待定

區(qū)域市場分析——區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目）詩芳苑

該項目共有房源約1100套左右。開盤時間因規(guī)劃變更（增加面積）待定，預(yù)計未來一個季度內(nèi)推向市場。該項目距離本項目約為600米，建筑密度高于本項目，推盤時間與本項最為接近，今后將重點關(guān)注。詩芳苑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型銷量（套）余量（套）總量（套）銷售率均價戶均面積（㎡）一居－－－－－－－－－－－－預(yù)計價格在8000元/左右80兩居－－－－－－－－－－－－118－130三居－－－－－－－－－－－－164四居－－－－－－－－－－－－－－－合計－－－－－－－－－－－－

區(qū)域市場分析——區(qū)域市場總結(jié)

CP城區(qū)承載著未來北京的科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)，有著良好的發(fā)展趨勢和發(fā)展空間。但從目前整體市場環(huán)境來看，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場相對北京城區(qū)仍處于比較落后的地步。商品住宅市場起步較晚，目前市場大量存在的是早期建成的房改房、單位福利房；商品住宅項目2002年起開始集中供應(yīng)，但數(shù)量偏少，總體規(guī)模偏??；CP城區(qū)人口基數(shù)過小，僅14萬人，當(dāng)?shù)刭徺I客群有限；新近開發(fā)項目消化殆盡，市場存量緊缺，市場目前可形成有效供應(yīng)的規(guī)模僅為28.2萬平米，短期內(nèi)，市場供應(yīng)量的競爭壓力不大，風(fēng)險主要在于當(dāng)?shù)乜蛻糍彿康某惺苣芰?。近期東部新區(qū)土地供應(yīng)計劃尚未明朗，但長期看供應(yīng)將明顯放量增加,可能會與本項目后期開發(fā)形成直接競爭。區(qū)域內(nèi)競爭項目銷售價格——CP城區(qū)目前均價為7500--9000元／平米，已經(jīng)處于較高位置，考慮到新城市政建設(shè)力度的不斷加強，價格走勢呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。區(qū)域內(nèi)競爭項目規(guī)劃設(shè)計——新項目更多注重規(guī)劃細節(jié)，關(guān)注景觀設(shè)計以及產(chǎn)品設(shè)計，新理念和新技術(shù)也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層/小高層板樓為主；戶型設(shè)計以80-140平米的二居和三居為主?！径繀^(qū)域市場客戶掃描1、區(qū)域市場客群構(gòu)成2、目標(biāo)客群背景構(gòu)成3、競品項目客戶分析4、區(qū)域客群需求特征市場熱度輩：CP市論場熱度咽相對平掙緩，從冒CP中涂心城區(qū)裕來看，伸未來三編年的商康品房購斯買發(fā)生斜率為8.9績%；CP未來判兩年潛在去購房發(fā)生豪率僅為4%，和城陳區(qū)火熱沃的市場保形成鮮蒙明的對飾比；客戶來廁源地:CP中心冶城區(qū)對周邊鎮(zhèn)受區(qū)的吸引鍵力較強，尤其吸售引了馬池擴口鎮(zhèn)和南疼口鎮(zhèn)這兩忙個鎮(zhèn)區(qū)的桿客戶；主力人群惜構(gòu)成：30歲以下傘的年輕群體購房意愿船最強，其僅他年齡段寨的購房意曬愿相對較悔冷淡；打算在C斯P中心城良區(qū)購房的肝客戶主力不是青年持家浴和小太陽和家庭，這和變CP外膨來人口打較少，餡外議地青濕年成家鵝立業(yè)需初求相對癢較少有沫關(guān)；中老年家冶庭也有一定竭的市場規(guī)喜模。區(qū)域市場村客戶掃描---維---撲--區(qū)域市場伙客群構(gòu)成CP客纖戶在受褲教育水堅平、收貴入相比盛北京城數(shù)區(qū)客戶戚低；除了中心雨城區(qū)和鎮(zhèn)臨區(qū)的城鎮(zhèn)捐戶口居民買，農(nóng)村人呈口的城鎮(zhèn)文化遷徙比裳例占到1/5；居住自建藍房是CP煤市場的一千大特色，芝超過1/3的人居住自建房；CP整保體的家庭五居住面積牛較大，商別品房的平合均居住面艷積為102平米，自建貧房的平念均居住改面積則廳在160平米；CP客戶畏住房總體貓擁有率也宿比較高，86%擁有自己讓的房子，22%有過在C著P中心城揀區(qū)的置業(yè)旅經(jīng)驗，40%的潛在客所戶有過置節(jié)業(yè)經(jīng)驗；他置業(yè)周期滑較短，多戲數(shù)是在近點期1-3年內(nèi)剛剛購買嘉了商品房糊；區(qū)域市典場客戶逝掃描----悅----目標(biāo)客掩群背景孩構(gòu)成各項目客戶情況概況項目名稱區(qū)域分布客戶年齡家庭構(gòu)成主要客戶區(qū)域分布區(qū)域內(nèi)隨園CP城區(qū)30-40歲兩口、三口之家CP城區(qū)80%、城區(qū)20%藍郡CP城區(qū)35-45歲三口之家CP城區(qū)80%、城區(qū)20%邑上CP城區(qū)28-35歲三口之家CP城區(qū)80%、外地15%、高校教師5%詩芳苑CP城區(qū)-----------未知果嶺小鎮(zhèn)CP城區(qū)30-40歲三口之家CP城區(qū)、城區(qū)佳蓮·時代廣場CP城區(qū)30-40歲三口之家CP城區(qū)周邊區(qū)域新龍城回龍觀30-40歲兩口、三口之家中關(guān)村橡樹灣清河25-45歲兩口、三口之家高教園區(qū)、中關(guān)村清河新城清河25-45歲兩口、三口之家中關(guān)村、海淀富力桃園西三期25-35歲兩口、三口之家中關(guān)村、海淀北一街8號小湯山25-35歲三口之家海淀新教育園區(qū)區(qū)域市廚場客戶旨掃描---垮---地--競品項目村客戶分析在對當(dāng)?shù)刈允袌隹蛻裘斑M行了調(diào)鈔研后，同型時對競品勾項目的客端群進行了蟻深入的了羊解和分析絨，我們對扣CP區(qū)域加的客群需大求特征做親以描述：1、購買目宿的——以滿足火基本需勢求為主,改善居住第條件為輔。比如與生活便篇利、孩懇子上學(xué)穴、工作犬便利等，在改我善方面較炸多集中在綢擴大居住面積后、戶型采鹿光上，小披區(qū)環(huán)境窯等居住太品質(zhì)雖姓然有一尋些，但戚還不夠暮突出。2、總價承僅受區(qū)間集趨中在50-7松9萬之間（40%），總范價上浮偽能力比鳴較弱；武單價最興高承受稈區(qū)間集雞中在5000股-800鄭0之間；中面積需自求集中暖在81-妥120平米之間，擋大戶型夏較少。3、產(chǎn)品艷需求：旋以6層以下誦的多層接板樓為主，不喘太接受13層以上的深高層板樓瓶；在戶型葡需求上以2室1廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)、3室1廳2衛(wèi)和2室1廳2衛(wèi)為主。區(qū)域市戰(zhàn)場客戶么掃描----每----區(qū)域客群酸需求特征【三】XX定扒位建議市場定位產(chǎn)品定位價格定兔位客群定斑位本項目核贏心競爭力市場定位嚷依據(jù)：本項目噸定位建敗議——市場定順位CP城許區(qū)未來蛙良好的把發(fā)展趨蜻勢是西部發(fā)皇展帶上的低重要節(jié)點橫、和諧宜碧居新城、釣科技創(chuàng)新熱基地項目所窩在CP誓城區(qū)內(nèi)升的核心夕區(qū)域地壇段老二毛廠咽在CP城奶區(qū)內(nèi)擁有釣良好的配獻套及不可維復(fù)制的核澆心地段項目的剛品牌優(yōu)進勢金隅、萬棋科強強聯(lián)戀手打造C貴P城區(qū)標(biāo)烏桿力作不可比鹽擬的大澡盤效應(yīng)62.6萬平米大藍盤，占據(jù)妄CP城區(qū)診供應(yīng)量的70％以上CP市懶場的金炭色，區(qū)繞域地標(biāo)秀的住宅御項目市場定籍位依據(jù)待：本項目慌定位建用議——市場定位CP市場托的金色，盡區(qū)域地標(biāo)嬌的住宅項舟目1、解讀“CP市隔場的金調(diào)色”：金色：張城市核截心區(qū)域噴的項目松標(biāo)志，瓣高于項乘目定位燒的CITY及TOW院N，金隅萬場科城雖坐謊落CP，錄但無論規(guī)縱模體系還惱是產(chǎn)品形炕態(tài)都以高昆于對TOW劫N的定位柴，因此渴我們賦揭予它“CP市場我的金色”。2、區(qū)域地僻標(biāo)：在CP城俘區(qū)這個住路宅有效供苗應(yīng)量僅為28.腳2萬平米框的區(qū)域飲，金隅拖萬科城感將在未傘來2－3年形成約48萬平米的備住宅放量憶，這種無毀法比擬的妹項目規(guī)模邁以及憑借鼠萬科和金窗隅的聯(lián)手排打造，必腔然是CP涂區(qū)城區(qū)內(nèi)即的地標(biāo)項柿目。本項目定挖位建議—秒—產(chǎn)品定炎位通過對悔項目所陵在區(qū)域脹的分析仁和判斷頓后，我劉們對市宜場內(nèi)競絕品項目貪進行了宿細致的行調(diào)研和脾比較，亞來對本攏項目的眼產(chǎn)品定咸位做出斤建議。調(diào)研項豈目的選幟取標(biāo)準(zhǔn)傷：1、同區(qū)吃域內(nèi)的匪競爭項斜目；2、北5環(huán)以外，若八達嶺高臨速公路沿叔線的典型芹項目；3、項目具匙有較好的久知名度和砍美譽度；4、規(guī)模枝體量與昆本項目呼趨同；5、產(chǎn)品甩形式及縣面積區(qū)籃間與本航項目趨員同。符合市關(guān)調(diào)對象仔條件，暮作為本需次市調(diào)薯項目的杯樓盤如處下：市場調(diào)研樣本區(qū)域外代表性樓盤同區(qū)域競爭樓盤橡樹灣清河新城富力桃園新龍城北一街8號藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑回龍觀板塊沙河板塊CP城區(qū)本項目竄定位建青議——產(chǎn)品定折位（外幻玉立面比邪較）

CP城區(qū)域內(nèi)項目名稱

藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑建筑外檐面磚石材、陶土PK磚面磚，涂料玻璃幕墻涂料涂料

CP城區(qū)域外項目名稱

橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城建筑外檐涂料、面磚鋁板墻磚或天然石材面磚墻磚及局部涂料通過對競年品項目的捉外檐形式導(dǎo)和選材的唉比較，目此前競品項演目主要采滅用石材配鉗合涂料，基品牌開發(fā)談商或者成熟斷項目對留外立面內(nèi)的設(shè)計屠注重視杜覺感受糠以及建近筑美感井，力圖柳通過外嚷立面?zhèn)魍哆f項目頭的整體甜品質(zhì)感攏和檔次。從柳目前市帽場的反烤饋情況亞來看，桂厚重并昏和諧的窩色彩搭裙配更容攀易被人利所認可淹和關(guān)注寇。本項目殺定位建社議——產(chǎn)品定慣位（外慈立面比頃較）果嶺小鎮(zhèn)藍郡本項目祝定位建收議——產(chǎn)品定位濱（外立面妄比較）世濤天朗昌平城區(qū)老項目新新公貫寓寧馨苑橡樹灣新龍城富力桃園清河新城本項目愧定位建或議——產(chǎn)品定世位（外砍立面比存較）CP城區(qū)域內(nèi)項目名稱

藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑園林景觀中央景觀軸線、中心集中景觀園林設(shè)計以現(xiàn)代風(fēng)格為主線，通過系列連接的主體空間呈現(xiàn)出一種婉約、自然、典雅、靜謐的親水園林，獨特的風(fēng)景街區(qū)設(shè)計，顯示出人與自然的和諧；1300平米空中花園

將生態(tài)人居與八大美學(xué)園林完全融合，使生活從此自然，從此舒適追求在融會中的完美統(tǒng)一。設(shè)計宗旨力求人與自然的和諧,突出以人為本的主題,CP城區(qū)域外項目名稱

橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城園林景觀橡樹灣地塊內(nèi)原生樹木繁多，其中50公逾百棵分以上胸徑的原生大樹逾百棵樓間綠化組團面積均達到了兩萬平米以上，富力桃園景觀設(shè)計總體上以“現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、原生”為四大主題，營造了充分尊重自然并富有現(xiàn)代氣息的生態(tài)景觀環(huán)境全年自然健康。使綠色向上延伸，有天有地，居高視遠，覽勝眼底社區(qū)內(nèi)部15萬平米的景觀面積，近2萬平米中心花園，分析結(jié)論駝：區(qū)域內(nèi)頂市場竟品陵開始重視夫?qū)坝^環(huán)齒境的塑造畢，部分項隆目的園林晝設(shè)計已經(jīng)課具有較高拳的水平。繞區(qū)域外項客目的園林烘景觀設(shè)計仙更加注重紫細節(jié)和成盤熟。本項目嘆定位建難議——產(chǎn)品定位罰（園林比互較）本項目定昏位建議—石—產(chǎn)品定位烘（園林比望較）

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藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑入戶門鋼制4防門防盜門防盜門盼盼同檔次防盜門防盜門未定窗鋁合金斷橋窗鋁合金斷橋窗LOW-E玻璃鋁合金斷橋窗普通玻璃平開鋁合金噴塑門窗平開鋁合金噴塑門窗未定

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橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城入戶門防盜門防盜門防盜門防盜門防盜門窗塑鋼窗LOW-E玻璃鋁合金窗安全玻璃鋁塑復(fù)合窗中空玻璃鋁塑復(fù)合窗中空玻璃鋁塑復(fù)合窗中空玻璃分析結(jié)論字：競品項跳目中對于燙門的選擇漸都比較普就通，基本慕都為四防糊門；對于罩窗戶材料妥的選用，陵斷橋鋁及受中空玻璃軟目前已成堡為一種比座較普遍的涂標(biāo)準(zhǔn)。本項目正定位建炸議——產(chǎn)品定位玩（門、窗結(jié)比較）

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藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑供水市政市政市政市政市政市政供暖集中供暖散熱片集中供暖散熱片分戶采暖燃氣壁掛爐集中供暖散熱片集中供暖集中供暖

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橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城供水市政市政市政市政，24小時熱水市政供暖集中供暖德森散熱片集中供暖分戶地輻射供暖，配備阿里斯頓燃氣壁掛爐分戶供暖，采用壁掛式燃氣鍋爐集中供暖，地板采暖分析結(jié)論味：竟品項麻目中的供孫水都是市惹政供水，24小時熱聚水比較舊少見。憐通過反擦饋區(qū)域夫內(nèi)客戶訓(xùn)對24小時熱水喂并不關(guān)注盈。供暖基保本采用集驕中供暖，遍個別項目戲采取分戶膛供暖。本項目轎定位建停議——產(chǎn)品定位鉗（供水、眼供暖比較懇）

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藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑安防24小時保安，監(jiān)控，門禁對講24小時保安，監(jiān)控，可視對講對講系統(tǒng)、周界紅外線24小時保安，監(jiān)控，門禁對講24小時保安，監(jiān)控，紅外探測，可視對講未定

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橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城安防24小時保安，監(jiān)控，紅外探測，可視對講，可視對講24小時保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對講24小時保安，監(jiān)控，紅外探測，可視對講。24小時保安，監(jiān)控，可視對講24小時保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對講分析結(jié)吐論：區(qū)混域項目嫂的安防得系統(tǒng)基懲本都是供目前比燭較普遍賀采用的嬌。本項目定紐奉位建議——產(chǎn)品定或位（社吊區(qū)安防拌比較）

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公共空間藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑電梯上海富士未定未定未定，合資品牌無未定墻面地面瓷磚，二層以上墻面涂料未定未定精裝，材料未定無未定頂棚涂料未定未定未定無

未定CP城區(qū)域外項目名稱公共空間橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城電梯廣州日立JVF系列主機采用永磁同步曳引機，載重1噸、0.8噸，速度：2米/秒品牌未定，一線品牌未定西子奧的斯或迅達墻面地面石材大理石花崗巖配木飾未定未定頂棚涂料涂料高級涂料未定未定分析結(jié)論義：電梯及保電梯間的偶裝修是體最現(xiàn)項目品希質(zhì)感比較量重要的一添個部分，生各競品項知目中的電薄梯品牌及左裝修標(biāo)準(zhǔn)貞有部分未疾確定，現(xiàn)悶在能夠明姜確的品牌雪基本都是挑國內(nèi)或合立資的一線艦品牌。本項目種定位建葬議——產(chǎn)品定緒位（公占共區(qū)域患、電梯謎比較）CP城區(qū)域內(nèi)項目名稱項目配套藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑商業(yè)4萬平米項目自有集中商業(yè)（商場）無無2.6萬平米商業(yè)3.2萬集中商業(yè)1萬平米商業(yè)教育依靠周邊教育配套無無無幼兒園無會所300平米無4000平米無100度果嶺健身會所（已投入使用）無

CP城區(qū)域外項目名稱項目配套橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城商業(yè)商業(yè)景觀步行街及10萬平米商業(yè)中心20萬平米的商務(wù)辦公、百貨、購物中心與特色街區(qū)菜市場、超市、餐飲、商場742400平米商業(yè)金融配套性商業(yè)教育幼兒園小學(xué)無國際知名雙語幼兒園54800平米中小學(xué)幼兒園幼兒園會所2萬平米大型書吧、咖啡吧、畫廊、體育設(shè)施5A級（400平米）星級會所：游泳池、健身區(qū)、羽毛球場、兒童游樂區(qū)、商務(wù)中心、小型快餐區(qū)等高檔會所里的健身房點燃青春，酒吧、咖啡廳無會所，有活動中心分析結(jié)惡論：對丙與項目落配套，棗本項目灑具有較矛高的優(yōu)你勢，除糧了自身銹配套的瀉完善外更，項目家地塊的跳優(yōu)勢是域CP城武區(qū)其他候項目所襖不能復(fù)攔制的。本項目帽定位建垮議——產(chǎn)品定位篇（項目配栗套比較）通過對競今品項目的嶺主要增值未部分進行炒橫向?qū)Ρ刃?，并做以率對比分析瓶，來作為步本項目增態(tài)值部分的奶參考依據(jù)鋒。CP城區(qū)域內(nèi)項目名稱

藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑品牌認知度北京兆恒房地產(chǎn)北京市安達房地產(chǎn)北京市CP房地產(chǎn)總公司北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn)北京天運通房地產(chǎn)天元廣建房地產(chǎn)CP城區(qū)域外項目名稱

橡樹灣清河新城富力桃園北一街8號新龍城品牌認知度華潤置地（北京）北京強佑房地產(chǎn)北京鴻高置業(yè)北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展北京新龍房地產(chǎn)分析結(jié)表論：區(qū)滿域內(nèi)開肯發(fā)公司么主要以熔北京市拜及本地溝開發(fā)商勇為主，登開發(fā)地掏域局限癥性較強者，對市醫(yī)場的品羨牌影響拍力不大馬。項目顆自身品嶼牌影響眉力要優(yōu)析于開發(fā)合商品牌咳影響力婦，項目水展示給悶市場的伯整體形辦象對市宴場的影移響更為寇直接。本項目定曲位建議——產(chǎn)品定新位（開桌發(fā)商品囑牌比較炎）根據(jù)項睛目的市閘場定位埋，再通任過目前素市場上灑區(qū)域內(nèi)拍及區(qū)域簽外競品燦項目的冠建筑細肢部做法晶與戶型淚的比較顧后，并慈結(jié)合項征目自身悄的特點通及優(yōu)劣杯勢，我換們對項范目的產(chǎn)腫品定位眾建議如陣下：產(chǎn)品定貨位：建筑外檐鹽：針對金隅惑萬科城項頌?zāi)康耐饬⒕姑?，仍?層以下選及取面磚或籃石材，上陪部選擇質(zhì)啄量較好的雹涂料做為府外檐的主幻玉要材料。旗項目的核棒心建筑群成落或者代梅表建筑可的考慮全面趟磚或者全康石材。顏豬色的選取荷建議考慮籌深色系為健主，可借妄鑒假日風(fēng)蒜景或紫臺秋的外立面欠特征。本項目市掠場定位——項目產(chǎn)窮品定位陷建議（雹外立面寬）萬科加州固灣V城藍郡園林景觀飯：建議適當(dāng)章提高園林恨建設(shè)投入藥的標(biāo)準(zhǔn)，枕對園林景科觀部分進漲行分區(qū)主恨題定位，墳并依據(jù)定態(tài)位進行對測應(yīng)特色風(fēng)稱格的規(guī)劃囑設(shè)計，可桃以通過園棗林來提升對項目的附冤加值及關(guān)袖注度。C土P區(qū)自然纏環(huán)境良好薯，植物物哪種豐富，統(tǒng)可充分利帝用這些優(yōu)棚勢，就地懂選材，豐斃富園林景鹿觀。萬科雙顏水岸果嶺小耳鎮(zhèn)本項目市缺場定位——項目產(chǎn)瓜品定位修建議（鍬園林）門窗：對于本項叉目建議對扇門的選擇撞國內(nèi)質(zhì)量和較好的品激牌防盜門絮，窗的材若料選擇建困議斷橋鋁臥及中空玻夾璃。本項目棟市場定蚊位——項目產(chǎn)品體定位建議揭（門窗）安防系統(tǒng)爹：對于本項河目的安防劣系統(tǒng)，建們議不做新餓技術(shù)或者慌在安防系刺統(tǒng)方面增王加投入，先就采用區(qū)腥域市場內(nèi)叛比較普遍汪的安防系趴統(tǒng)。還是強靠萬科物摩業(yè)的附加僵值來提升童項目的綜哲合服務(wù)品副質(zhì)。本項目濫市場定仇位——項目產(chǎn)僅品定位猶建議（榨安防系旗統(tǒng)）電梯及公士共空間：電梯的選租擇選取目評前主流一訪線品牌，脂公共空間氣的材料選況取建議以養(yǎng)石材為主罰，來提升也產(chǎn)品的品爐質(zhì)感。本明項目由于吸公共空間握面積較大益，在公共武空間的成難本投入有答利于項目慘整體品質(zhì)躲提升的直泄觀體現(xiàn)。本項目市吧場定位——項目產(chǎn)扣品定位濁建議（尊電梯及勢公共空世間）供水供欄暖：在供健水和供憤暖方面蹤蝶，建議滋不采取24小時熱水棄。供暖采危用市政集綠中供暖，燭采暖形式抗為地暖。本項目澡市場定董位——項目產(chǎn)品薄定位建議傾（供水、圈供暖）本項目定雜位建議——價格定括位依據(jù)旨（對比劍分析）區(qū)域內(nèi)項目藍郡邑上隨園公寓佳蓮·時代廣場果嶺小鎮(zhèn)詩芳苑XX建筑形態(tài)小高層板樓、塔樓9層板樓9層板樓商業(yè)建筑綜合體4-9層板樓、別墅22-28層板樓28層板樓入住時間08年10月08年底08年底08年底全部入住預(yù)計08年底09年10月房屋實用率82%87%85%80%88%75—80%69.5—74.7%容積率1.81.925.60.963.93.0通過對萌區(qū)域市暴場的研瀉究與分牌析，我糾們認為立影響定工價的主劫要因素欺有以下局幾點：拾建筑密熔度（容惡積率）立、建筑軋形態(tài)、躍入住時曬間、房躍屋實用不率、區(qū)套域內(nèi)競炎品項目若定價、伐產(chǎn)品設(shè)寬計。以肉下逐一搶分析。本項目災(zāi)定位建協(xié)議——價格定位節(jié)依據(jù)（對更比分析）建筑密度——建筑密度椅與居住舒弦適度成反塊比，本項貫?zāi)咳莘e率織為3.0，上述芝項目僅龍有詩芳遷苑比本狐項目的嬌建筑密善度高，希與其他榨項目相秀比，本此項目處臨于劣勢睛。房屋實用升率——該因素直鄰接影響客躲戶對房屋脈實際持有錢情況，市每場敏感程思度和關(guān)注威度較高，洞本項目實鬼用率僅為69—7素4%，低于區(qū)鍛域內(nèi)的平商均水平5-15積%。該因鑒素為本干項目劣相勢。入住時間——競品項目雄的入住時構(gòu)間最晚均緩在08年底，毫本項目耀為09年10月，處愈于劣勢捏。建筑形態(tài)——區(qū)域內(nèi)叛競品項血目的建淺筑形態(tài)仍以板樓戰(zhàn)為主，份與本項甘目相同謎，不做惹優(yōu)劣勢癢比較。產(chǎn)品設(shè)計——受“70、90政策”影響，場新盤的誰產(chǎn)品組冬成結(jié)構(gòu)揪基本一軌樣，但槽本項目噴建筑密甩度過高歇，導(dǎo)致拴房屋進潮深過大鎮(zhèn)，面寬跌較小，噸存在一會定的劣伙勢；同攝時本項叉目有近30%的戶型恭為東西糾向房屋著，市場竊接受程字度較差赤，對價扛格有一新定負面牙影響。區(qū)域內(nèi)聽競爭項辭目定價——從近階段戴CP城區(qū)謊內(nèi)項目的另銷售情況傅來開,整個區(qū)助域的銷購售均價怎在750黑0-9覺000元之間,CP城區(qū)轟內(nèi)的3個主要腦待售項劣目——邑上、丑詩芳苑庫、隨園漸公寓（頂佳蓮時冬代廣場稱因產(chǎn)品冤特殊性粗例外）暴的加權(quán)件平均價繞約為8200元/平方米湯。入住時損間項目優(yōu)匹勢建筑密乳度房屋實尸用率本項目規(guī)尚模優(yōu)勢競爭項目鄭價格項目劣拒勢開盤價7800元/平方米,08年度銷售狂均價800腥0-8告100元/平方米,產(chǎn)品設(shè)貸計本項目定衛(wèi)位建議——價格定位吳結(jié)論開發(fā)商點品牌主力客戶御群——CP地緣蘇客戶政府公番務(wù)員沙河中所關(guān)村國鉛家工程揉技術(shù)創(chuàng)濕新與產(chǎn)賄業(yè)化基肝地員工老城區(qū)中黑關(guān)村科技山園CP園籌區(qū)員工老城區(qū)大領(lǐng)學(xué)教職員煌工企事業(yè)單真位員工南口、站馬池口疲鎮(zhèn)、陽甚坊軍隊樂及相關(guān)便人員沙河北拔汽福田瘋產(chǎn)業(yè)基巨地員工次主力客簡戶群——北京市區(qū)休客戶八達嶺高脊速沿線中鉆關(guān)村、上根地、航天選城及周邊輔高校拓展項暗目客戶食群降低陷市場銷叢售壓力本項目估定位建調(diào)議——客群定東位本項目定處位建議——客群定砌位(來電客戶倉積累情況)從11月6日開始陜，銷售奪部正式漸開始接拌電工作,截止到21日,累計接揮電總量集為423組,其中有餓效來電317組,無效來電106組（注：有工效來電較與無效屯來電的舅界定原秩則為該偉客戶是云否留電蹲話），以下對來堤電情況進船行統(tǒng)計與暮分析：工作區(qū)裁域統(tǒng)計:該部分內(nèi)素容登記總沸量為267。居住區(qū)域微統(tǒng)計:該部分內(nèi)悟容登記總答量為238。來電客六戶特征釘描述：工作區(qū)域是分布——CP當(dāng)?shù)碌貫橹餍?，值得谷注意的幟是北京泊市區(qū)工坊作人群進占有一抹定比例劈燕。居住區(qū)域——受認知途本徑的約束擇，以CP測本地為主欲；產(chǎn)品需求——以南北向醉二居為主脊，需求比霜例達到90%；面積需求既范圍：一居：60平米二居：80—1乓00平米三居：120—股140平米產(chǎn)品需求荷與本項目拍產(chǎn)品結(jié)構(gòu)榜趨同，本潛項目產(chǎn)品淺設(shè)計定位詳準(zhǔn)確。客戶重點擋關(guān)注問題——價格、模開盤時油間、建拴筑高度紗、房屋剝實用率據(jù)。工作區(qū)動域統(tǒng)計:該部分內(nèi)虹容登記總將量為214。本項目棟定位建魔議——客群定位(來電客戶稼積累情況)本項目核勞心競爭力品牌影循響力：本項目棚為萬科泉和金隅敏兩大知兇名地產(chǎn)馬企業(yè)的德聯(lián)袂之駱作，在百整個區(qū)拆域的品洋牌影響挺力巨大蒼；規(guī)模影趴響力：本項目總預(yù)建筑面積61.6萬平方米(住宅部分練約48萬平米)，在整個阻區(qū)域內(nèi)是失首屈一指滿的大盤；區(qū)位影響席力：本項目霧所處地腔理位置筍為目前首CP城亞區(qū)的核意心區(qū)域妹，二毛拳地塊的欄區(qū)位認責(zé)知度較站高；產(chǎn)品影鞏響力：本項目是狹CP地區(qū)攝具有鮮明螞建筑特點臣及園林景啄觀特色的予地標(biāo)性建退筑群。服務(wù)影響踐力：萬科物業(yè)毯的服務(wù)附舌加值根據(jù)本項殼目的市場墳定位以及襪產(chǎn)品，價技格，客群即的定位，仿我們挖掘縣出項目所御應(yīng)具備的部核心競爭面力：【四】項目劣左勢及解略決方案品牌認霧知度低蘭及解決庫辦法景觀示歇范劣勢劇及解決報辦法戶型劣勢我及解決辦煉法項目外在授不利因素覆及彌補措芹施項目配套陣的劣勢彌擺補建議一、金隅降萬科城品浪牌效應(yīng)區(qū)漆域覆蓋－半－市場對例萬科金客隅的品采牌認知礎(chǔ)度很低二、現(xiàn)場齡賣點挖掘筑，項目優(yōu)屯勢展現(xiàn)－聽－園林在別開盤階錄段無法卸展示三、戶型典設(shè)計是決樣定客戶購靈買的重要遺因素－－戶型無礙競爭優(yōu)勒勢四、規(guī)模港優(yōu)勢帶來轎的內(nèi)部配危套完善－澇－大項目架發(fā)展的瘋后期跟弊進問題五、區(qū)域焦內(nèi)劣勢弱閃化，降低飛不利因素從風(fēng)險－－遼－供熱站禍對環(huán)境蜓的影響項目劣庭勢及解脆決方案——競爭力與呼劣勢的關(guān)到系通過我們價對項目的建市場定位拍所挖掘出協(xié)的項目核赤心競爭力永來看，從巨目前市場插的角度分滲析，也正是項佛目所存在誰的一些劣丘勢，是需就要我們通慶過一系列年營銷動作節(jié)及軟硬件聚的支持來導(dǎo)將劣勢真正碗轉(zhuǎn)化為項趕目的核心僻競爭力。一、金隅枝萬科城品經(jīng)牌效應(yīng)區(qū)綱域覆蓋意義：由于目前態(tài)該區(qū)域的杠客戶對萬以科金隅的診品牌認知之度不是很擱高，首先蹈要通過開躍盤前期的鞋營銷造勢壟手段，使旱萬科金隅附的品牌優(yōu)導(dǎo)勢在區(qū)域竹內(nèi)深入人使心，意旨礙在將整個談品牌文化漢與客戶生躲活相結(jié)合換，從而達錦到兩者的翅融合，最寨終上升到付客戶對萬提科金隅品常牌的認可鉗，對本項遠目的關(guān)注康。項目劣燙勢及解案決方案——如何解涉決市場少對萬科冠金隅的虹品牌認辣知度低筑的問題項目告鬼知：通過對癥區(qū)域內(nèi)左的全面給營銷推逮廣，向旋客戶傳判達一個歇具有非圓常影響敲力的大弊盤進駐煉，推廣南方式可們包括戶旬外、報派廣、短譜信、郵廉件直投阿等；戶外路厚牌示意夾報示煎意項目劣雪勢及解族決方案——如何解決昂市場對萬顯科金隅的蛾品牌認知威度低的問梢題品牌傳莊達：前期以圣礙誕節(jié)、元幫旦為節(jié)點個，以節(jié)日觀產(chǎn)生的感花性情節(jié)以宣及人群的遇聚集效應(yīng)你將本企業(yè)喊所具備的責(zé)優(yōu)質(zhì)生活棚方式以點滑式引爆，胸給人們以規(guī)強烈印象葛；中后期伐通過商場教巡展將企問業(yè)文化與究對美好生俱活方式的供訴求進行斤細膩的傳渡輸，引發(fā)謝區(qū)域客戶職由優(yōu)質(zhì)生政活暢想聯(lián)萄系到對品英牌的關(guān)注得；巡展效果術(shù)示意活動效果湖示意項目劣腫勢及解任決方案——如何解秋決市場難對萬科期金隅的遵品牌認諒知度低蘋的問題品牌烙圾?。弘S著春季紅的來臨，購以生活情誓節(jié)為主題繳的感性營孩銷活動（惠植樹活動宣、咖啡品坡鑒活動）飛展開，適侵時對意向壓客戶進行手邀約，使臉其參與到肥活動當(dāng)中童，并加深質(zhì)對品牌理奮念的了解誼，實現(xiàn)客過戶心中的用品牌烙印黎，實現(xiàn)通雞過客戶之晌間的口碑赴相傳，營踐造出萬家浴皆知的萬碌科金隅品委牌效應(yīng)。活動效門果示意活動效果風(fēng)示意項目劣勢吸及解決方若案——如何解劈燕決市場宏對萬科謊金隅的久品牌認菠知度低屬的問題二、現(xiàn)場俘賣點挖掘擺，項目優(yōu)地勢展現(xiàn)意義：由于本談項目是船期房銷撤售，能兵夠給客死戶傳直及接遞產(chǎn)紐奉品信息度的是項發(fā)目的銷升售中心餐、樣板蕉間的展堤示，這哥些最直削接的營珍銷道具腦是促使誘客戶購歌買產(chǎn)品襪的原因閘，但鑒榜于開盤斷階段園粗林區(qū)尚即未達到挪開放標(biāo)廢準(zhǔn)，建救議以其限它方式所進行效搞果替代羨。項目劣蔑勢及解拼決方案——如何解票決園林嫌在開盤準(zhǔn)階段無豈法展示崗的問題優(yōu)質(zhì)展品序：通過現(xiàn)場木銷售中心窄規(guī)范化管斃理、項目形沙盤的精認致展現(xiàn)以叉及樣板間研完美呈現(xiàn)濫，提高客羨戶對產(chǎn)品搖品質(zhì)的認桃可度，這大也是確定誤其最終購溪買產(chǎn)品的嬸主要原因卵，所以考啟慮以品牌染沙盤制作敞公司，精溫致項目沙筆盤，銷售豆大廳及樣煉板間高檔洲次裝修展孫示，同時扇對項目園較林效果圖福在銷售現(xiàn)脫場進行展歉示，增加擾園林效果庭展示模型其專區(qū)，由趣業(yè)務(wù)員對齊客戶進行氏描述；樣板間丸示意沙盤示意項目劣勢動及解決方診案——如何解較決園林睛在開盤茅階段無奇法展示枝的問題小區(qū)入侍口建設(shè)齒：增加寄社區(qū)入群口建設(shè)夢成本，脅塑造項濕目品質(zhì)健形象，露同時可采通過對急銷售現(xiàn)磁場進行堤小品及膚盆栽的掉布置，揮來傳遞送園林的彩感覺。句銷售中姜心二層夕的露臺披可通過匙花植的崖布置，桃做成一郵個露天襪咖啡廳限，做為種現(xiàn)場的青接待區(qū)肉域提升惡整體品伯質(zhì)感。社區(qū)門渡口示意社區(qū)門秋口示意項目劣胡勢及解訴決方案——如何解決睬園林在開姓盤階段無螺法展示的瘋問題三、從戶雹型產(chǎn)品到促生活服務(wù)球，決定客華戶購買的險要因意義：優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)阿品以及完柴善的配套消，是客戶慢選擇并購陶買項目產(chǎn)據(jù)品基礎(chǔ)。什通過前期誰對企業(yè)品漂牌的傳遞肅，以及項漢目優(yōu)勢的灘挖掘已經(jīng)愉可以使客剝戶對本項者目產(chǎn)生很閑高的認知烈度，下一寨步工作就墓是從產(chǎn)品騰本身出發(fā)魔，直接告攝知客戶他溫們選擇的獵產(chǎn)品以及沿享有的優(yōu)雁質(zhì)生活配舉套。項目劣我勢及解程決方案——如何解決攝戶型無競勉爭優(yōu)勢的躲問題戶型優(yōu)篇勢提煉則：由于本項拌目為塔樓訂設(shè)計，其派得房率以弦及戶型設(shè)柏計上相比暴其它項目委并不具備舉明顯優(yōu)勢值，這需要徑通過業(yè)務(wù)初員對本項激目戶型優(yōu)胖勢的深入漏挖掘，并怨通過與競煩品項目劣掃勢對比，綿為客戶購炎買本產(chǎn)品肌增加信心坊；A3戶型說牛辭：三室兩違廳兩衛(wèi)南北通透滑，多向采礦光；步入式衣仿柜，為生狡活帶來更嗚多便利；項目劣許勢及解悅決方案——如何解裙決戶型股無競爭勾優(yōu)勢的咽問題公共設(shè)施穗加分：由于本探項目在詠戶型產(chǎn)難品上不咳具備優(yōu)放勢，這水就需要高在社區(qū)術(shù)內(nèi)部配毅套上的今附加值口為項目螞加分，拳建議增計加公共泡部分裝厭修成本輝，使客適戶能夠子明顯體累會出社聽區(qū)大環(huán)速境的優(yōu)柔越性，疾拉開與完競品項圍目距離區(qū)。具體懲標(biāo)準(zhǔn)如脊下表；公共部分門廳石材墻/地、吊頂開敞樓/電梯間石材、面磚墻/地、吊頂封閉樓梯間面磚/涂料電梯蒂森、三菱同檔次公共部分廢示意項目劣時勢及解原決方案——如何解決霉戶型無競珠爭優(yōu)勢的虜問題公交線路扣：本項目位歇居CP城舌區(qū)，大多岔購房者是衣選擇目的常是區(qū)域的趕繁榮度，唯我們可以顯通過引進并公共交通反的方式將鵝這中繁榮之效果無限殿擴大，建己議引進9XX公交線路脾從而實現(xiàn)辜整個交通壇條件的四硬通八達；如果項的目自身淹條件允增許的情哭況下,是否可這在未來尼增加社宮區(qū)班車.建議與公老交公司溝肢通，開設(shè)坡公交線路蒼：9XX：CP-東直門9XX：CP-XXX孩XX項目劣銳勢及解逃決方案——如何解懇決大項飲目發(fā)展寺的后期結(jié)配套跟架進問題現(xiàn)有公刻交線路提：919：南口-德勝門345：CP北貢站-德勝門西社區(qū)會疊所：社區(qū)內(nèi)部織會所是客擴戶生活交騰流的中心票，通過客懇戶對會所梯的需求體溝現(xiàn)為出發(fā)拿，將本項守目會所作劉為優(yōu)勢賣抱點推出，蛋從而達到疑項目優(yōu)勢結(jié)有利支持形；通過對驚北部客泊戶進行幅市場調(diào)古研，客妨戶對會輔所的功活能需求鉤來看，焰健身房別、游泳塔池、和期社區(qū)圖棚書館或館書吧是羅需求最抹為突出句的四項怒，因此糕本案會逆所的業(yè)腳態(tài)設(shè)置謙可考慮欠設(shè)置上法述四項狂。注：此碼資料來獎源于北健京市北拉部區(qū)域煙客戶網(wǎng)滾絡(luò)調(diào)研觀。項目劣勢熄及解決方而案——如何解笨決大項藥目發(fā)展陣的后期釣跟進問蓄題周邊教育舞：作為一罩個區(qū)域芹大盤，泛教育規(guī)叉劃的完它善必不貸可少，障本項目貫的主力屑客群為桶三口之襲家，他漫們對未晨來子女糊的教育抱環(huán)境也培尤為關(guān)倍注，本戒項目周各邊的學(xué)駝校主要晌有：本項目周弄邊的小學(xué)汗有：第二實浸驗小學(xué)——北京市絕CP區(qū)銳育知東費路城北中吃心小學(xué)——北京市C瞇P區(qū)西環(huán)攜路16號(規(guī)模較大行，但距離艷遠)北京市昌讓盛園小學(xué)——北京市研CP區(qū)獨昌盛路第二附秘屬小學(xué)---厲-政府街東遞路(規(guī)模較大,可重點癢考慮)本項目周容邊的中學(xué)捧有：CP區(qū)侍第一中殊學(xué)——北京市課CP區(qū)籠東關(guān)路16號(規(guī)模較大,可重點考繪慮)CP區(qū)錄第二中題學(xué)----政府街鈴東路(規(guī)模較大,可重點考副慮)北京市C客P區(qū)第五伐中學(xué)——北京市側(cè)CP區(qū)誦CP縣匯城區(qū)鎮(zhèn)旋南環(huán)東株路我們通痕過調(diào)研貴會對本定項目所榴在區(qū)域粉的子女匆入學(xué)所放屬片區(qū)充進行明版確，在押答客問夾及現(xiàn)場腰口徑中給與確定蓮。項目劣勢予及解決方曬案——如何解頃決大項肝目發(fā)展兄的后期亂跟進問拔題本項目拿內(nèi)有幼壁兒園規(guī)蓬劃,鑒于CP竊當(dāng)?shù)亟逃樗捷^市芝區(qū)內(nèi)有一威定差距,所以建查議本項猶目引進相較高水浩平的幼什兒園,但也要充萬分考慮當(dāng)績地客戶的碎經(jīng)濟承受稅能力。五、區(qū)微域內(nèi)劣碼勢弱化柔，降低溫不利因宵素風(fēng)險意義：本項目牛周邊存鴨在一些劃不利因慶素，這腿些因素瘋的存在齡會直接律導(dǎo)致客般戶在購咱買本項丑目時產(chǎn)懲生抗拒導(dǎo)點，而漫為客戶奮明晰不頸利因素要的存在禿保證客固戶利益而是萬科名的一貫閣準(zhǔn)則，但這樣可養(yǎng)以通過吃避免客摟戶在事儲后獲知批不利因予素后產(chǎn)童生的糾岔紛，并麗可提升機客戶對芝項目品喇牌的信允任度，蒙同時可桿以通過諸施工手執(zhí)段將這奧些不利咸因素進垮行美化饞或改建吐，將其駱?biāo)鶐砦痰呢撁鎯粲绊懡档鸬阶畹屠?。項目劣勢墊及解決方融案——如何解決介供熱站對筐環(huán)境的影肉響的問題不利因冷素公示坡：通過對襲不利因餡素的公悶示，以赴最誠懇報和直接帖的態(tài)度凈將所面醫(yī)對的不貪利因素授對客戶慣進行告呀知，使筍客戶了疏解其存贏在，從乎而達到莊客戶對夠本項目朋的信賴出度最大纖化；風(fēng)險提示支公示示意項目劣挨勢及解樂決方案——如何解決虛供熱站對飾環(huán)境的影此響的問題不利因素佩的改造：建議通拿過與供橋熱站聯(lián)傳系，由系開發(fā)商惑投入一元部分成蘿本，對青供熱站橡進行排盜煙系統(tǒng)絲式的改造目，將污乓染影響降賀到最低鍵。同時總對原料研儲備的你空間加寨以規(guī)范葡。不利因微素：緊臨項嗚目的南揉環(huán)供熱天廠是目莖前項目梅周邊影怠響較大治的不利聾因素。痕所排出才的煙氣殼，對與婚在此居晉住的居民有拐比較大蕩的影響局。尤其姐北方風(fēng)乘沙就大氧，周邊走居民的揀窗戶上尼常有一奔層黑色濃的污染赴顆粒。項目劣勢衫及解決方假案——如何解決拜供熱站對抽環(huán)境的影厭響的問題【五】營銷計廊劃銷售目標(biāo)銷售條件銷售節(jié)奏推盤計垃劃全程綜合菜軸線圖推廣排期暖計劃營銷動親作——銷售目標(biāo)通過對區(qū)尚域市場的帶分析與區(qū)強域市場客茅戶需求特胞征的判斷跨，根據(jù)本這項目的市調(diào)場定位及唱價格定位非，同時在附保證對項伐目核心競泛爭力的最壤大釋放，名解決項目抵存在的劣芳勢問題，午我們制定送出本項目蘇的年度銷丸售目標(biāo)。全年完幕成12萬平米的悶銷售，全欲年銷售均懇價達到800普0-8灰100元。實現(xiàn)開盤租“一炮打裂響”2007年11月7日－－殿－－－左－－－雀－－－月－－討臨時銷懷售示范乳區(qū)裝飾湖完成（奶銷售組項進駐）2008年1月1日－－賓－－－揉－－－仗－－－菊－－－剃銷售組檔進駐臨易時接待海中心200莖7年12月19日－－－鏈－－－－五－－－－申－－開盤燭前期準(zhǔn)備懂會2008年2月20日－桐－－－－餃－－－－煌－－－－換銷售手冊滋會簽完成200衫8年4月11日－筑－－－－高－－－－鄙－－－－活樣板房裝出修完成2008年4月16日－量－－－－該－－－－基－－－－編銷售展示得區(qū)室外環(huán)撫境完成2008年4月19日－赴－－－－夫－－－－橫－－－－祝銷售展示箱區(qū)開放2008年4月28日－婚－－－－登－－－－菠－－－－惱取得《預(yù)售許可眾證》2008年5月1日冤－－－－返－－－－底－－－－拳－開盤營銷動孩作——銷售籌瞞備期的殃重要時睬間節(jié)點營銷動敏作——推盤計劃樓號可售建筑面積（平方米）總戶數(shù)（套）使用系數(shù)1-1#314143360.69541-2#4751540.74691-3#314713360.69541-4#317602450.73291-5#323962520.73291-6#146891640.71391-7#143261610.7139合計1608071548－－－一期房源朽數(shù)據(jù)統(tǒng)計庫：樓號兩居（套）三居（套）合計1-1#308283361-2#540541-3#308283361-4#531922451-5#561962511-6#16401641-7#1610161合計11044441548百分比71.3%28.7100%一期產(chǎn)品毫結(jié)構(gòu)：營銷動作——推盤計劃輔（方案一饞）1號樓6號樓4號樓7號樓5號樓3號樓售樓處2號樓2008年5月1日開盤號，推出2、3、6、7號樓，找共715套房源飼，兩居687套，三估居28套，開劣盤均價780印0元/平方米煎；200厭8年7月推出4號樓，冷共245套房源，站兩居53套，三居192套，開充盤均價810緒0元/平方米；2008年9月推出1、5號樓，爹共588套房源，乎兩居364套，三居224套，開盤結(jié)均價8400元/平方米熔；住宅銷售像計劃表：XX一期銷售計劃放盤階段時間段（年/月）放盤樓號放量（平米）放量套數(shù)均價（元/平方米）銷售率累計銷售率累計銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬元）第一階段（強銷期）2008.52、3、6、765237（40.6%）715780035%35%56282439002008.65%40%8040/642926271第二階段（奧運）2008.7431760（19.8%）24581008%48%12865/77187104202008.87%55%11256/884439117第三階段（強銷期）2008.91、563810（39.6%）588840012%67%19297/107741162092008.108%75%12865/12060510807尾房階段/二期預(yù)熱2008.11無無無根據(jù)銷售情況而定------力爭突破80%--------------2008.12總銷售額96724萬元總銷售面積120605平米銷售均價8020/元/平方米營銷動商作——推盤計劃(方案一)營銷動作——推盤計悶劃（方過案二）1號樓6號樓4號樓7號樓5號樓3號樓售樓處2號樓200論8年5月1日開盤，銳推出2、3、4、7號樓，共796套房源，額兩居576套，三智居220套，開業(yè)盤均價7800元/平方米誕；200斗8年7月推出5號樓，共252套房源幸，兩居56套，三居196套，開盤菌均價810煮0元/平方米；2008年9月推出1、6號樓，霞共500套房源芽，兩居472套，三居28套，開盤泡均價840滅0元/平方米興；住宅銷售齒計劃表：XX一期銷售計劃放盤階段時間段（年/月）放盤樓號放量（平米）放量套數(shù)均價（元/平方米）銷售率累計銷售率累計銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬元）第一階段（強銷期）2008.52、3、4、782308（51.2%）796780040%40%64323501722008.65%45%8040/723636271第二階段（奧運）2008.7532396（20.1%）25281006%48%9648/8201178152008.84%55%6432/884435210第三階段（強銷期）2008.91、6500840012%67%19296/10774162092008.108%75%12865/12060510807尾房階段/二期預(yù)熱2008.11無無無根據(jù)銷售情況而定------力爭突破80%--------------2008.12總銷售額96484萬元總銷售面積120605平米銷售均價8000/元/平方米營銷動疏作——推盤計搭劃(方案二)營銷動作——推盤計劃干（方案三很）1號樓6號樓4號樓7號樓5號樓3號樓售樓處2號樓200重8年5月1日開盤，左推出2、3、4號樓，中共635套房源，林兩居415套，三陷居220套，開碑盤均價780旱0元/平方米丑；200循8年7月推出1號樓，錢共336套房源示，兩居308套，三居28套，開盤北均價8100元/平方米；200神8年9月推出6號樓，差共164套房源，綢全部為二范居，開盤久均價8300元/平方米遞；200吸8年9月推出5、7號樓，冷共413套房源，遲兩居217套，三居196套，開盤鉆均價840澡0元/平方米；住宅銷售芳計劃表：XX一期銷售計劃放盤階段時間段（年/月）放盤樓號放量（平米）放量套數(shù)均價（元/平方米）銷售率累計銷售率累計銷售面積（平方米）當(dāng)月簽約額（萬元）第一階段（強銷期）2008.52、3、467982（42.3%）635780035%35%56282439002008.65%40%8040/643236271第二階段（奧運）2008.7131414（19.5%）33681006%46%9648/7397178152008.84%50%6432/804045210第三階段（強銷期）2008.9614689（9.1%）164830010%60%16081/96484133472008.105、746722（29.1%）413840015%75%24121/12060520262尾房階段/二期預(yù)熱2008.11無無無根據(jù)銷售情況而定------力爭突破80%--------------2008.12總銷售額96805萬元總銷售面積120605平米銷售均價8027/元/平方米營銷動崗作——推盤計劃(方案三)營銷動特作——推盤計劃阻（方案四踐）1號樓6號樓4號樓7號樓5號樓3號樓售樓處2號樓200獻8年5月1日開盤愧，推出1、2、3號樓，共726套房源姓，兩居670套，三扮居56套，開少盤均價780亮0元/平方米；200買8年6月推出4號樓，框共245套房源，佛兩居53套，三居192套，開盤杏均價8100元/平方米蒙；2008年9月推出6、7號樓，榴共325套房源，映全部為二吧居，開盤療均價8300元/平方米雀；200士8年10月推出5號樓，負共251套房源厲，兩居56套，三噴居196套，開盤洽均價8400元/平方米；住宅銷售電計劃表：XX一期銷售計劃放盤階段時