9第9章投資性房地產(chǎn)

9第9章投資性房地產(chǎn)第一頁，共53頁。第二頁，共53頁。9.1投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二者均屬于企業(yè)的日常活動，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。第三頁，共53頁。

投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán).持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)第四頁，共53頁。（1）已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。注意：第一，企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。第五頁，共53頁。第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算。第三，企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如果董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。第六頁，共53頁。（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。【提示】按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。2011年12月，國土資源部公布《閑置土地處置辦法（修訂草案）》，加碼閑置土地管理，土地閑置2年可無償收回。第七頁，共53頁。（3）已出租的建筑物：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的建筑物。【提示】出租的建筑物應(yīng)是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。第八頁，共53頁。2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓和經(jīng)營用土地等。（2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。第九頁，共53頁。3.投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷（1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第十頁，共53頁。1（多選題）.根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》，下列項(xiàng)目中不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.自用的房屋建筑物B.已出租的土地使用權(quán)C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨D.已出租的建筑物【答案】AC【解析】自用的房屋建筑物和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨不屬于投資性房地產(chǎn)。第十一頁，共53頁?！纠}?多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（2011年）A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物第十二頁，共53頁。【總結(jié)】下列不屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店或飯店；2.企業(yè)自用的辦公樓；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房；4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成后準(zhǔn)備出售的商品房；5.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓等建筑物的土地使用權(quán)；6.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物；7.房地產(chǎn)企業(yè)持有準(zhǔn)備增值后出售的商品房。第十三頁，共53頁。投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理成本模式（一般采用成本模式）與固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理相似公允價值模式（公允價值能夠持續(xù)可靠取得才可以對公允價值模式計(jì)量）與交易性金融資產(chǎn)的賬務(wù)處理相似第十四頁，共53頁。賬戶設(shè)置1成本模式投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備2公允價值模式投資性房地產(chǎn)-成本投資性房地產(chǎn)-公允價值價值變動公允價值變動損益第十五頁，共53頁。

投資性房地產(chǎn)計(jì)量——初始計(jì)量企業(yè)無論采用哪種計(jì)量模式，初始取得投資性房地產(chǎn)的成本一律按照取得時的成本進(jìn)行計(jì)量，一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。（1）外購：包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。成本模式借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)-成本貸：銀行存款等第十六頁，共53頁?！纠}?單選題】2015年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為100萬元，款項(xiàng)以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬元，差旅費(fèi)為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（）萬元。A.100B.117C.117.5D.100.5【解析】外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本中，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。第十七頁，共53頁。18【例】20x9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20x9年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20x9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元；兩棟廠房的實(shí)際造價均為12000000元，能夠單獨(dú)出售。企業(yè)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。第十八頁，共53頁。19甲公司的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=9000000×(12000000÷24000000)=4500000(元)借：固定資產(chǎn)—廠房12000000

投資性房地產(chǎn)—廠房12000000

貸：在建工程—廠房24000000借：投資性房地產(chǎn)—已出租土地使用權(quán)4500000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)4500000第十九頁，共53頁。（2）自建：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

成本模式借：在建工程借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等貸：在建工程

公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)-成本貸：在建工程第二十頁，共53頁。（3）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)A.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的根據(jù)計(jì)量模式的不同可以分為：成本模式：借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時已計(jì)提的減值準(zhǔn)備】貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】第二十一頁，共53頁。公允價值模式：借：投資性房地產(chǎn)——成本【以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)量】存貨跌價準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準(zhǔn)備】借差：公允價值變動損益貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬面余額】貸差：其他綜合收益第二十二頁，共53頁。B.企業(yè)將自用的建筑物或土地等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，根據(jù)后續(xù)計(jì)量模式的不同可以分為：成本模式：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)【資產(chǎn)的賬面原值】累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第二十三頁，共53頁。公允價值模式下：借：投資性房地產(chǎn)——成本【轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值】累計(jì)折舊（攤銷）固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準(zhǔn)備】借差：公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)【賬面原值】貸差：其他綜合收益第二十四頁，共53頁?！九e例】2014年4月15日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為2014年5月1日，租賃期為5年。2014年5月1日，該寫字樓的賬面余額為400000000元，公允價值為430000000元?！敬鸢浮拷瑁和顿Y性房地產(chǎn)——成本430000000貸：開發(fā)產(chǎn)品400000000其他綜合收益30000000第二十五頁，共53頁。【舉例】20×9年8月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租以賺取租金收入。2×10年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為2×10年1月1日，租賃期為3年。假設(shè)甲公司對出租的該辦公樓采用公允價值模式計(jì)量。假設(shè)2×10年1月1日，該辦公樓的公允價值為380000000元，其原價為550000000元，已提折舊150000000元。第二十六頁，共53頁。2×10年1月1日借：投資性房地產(chǎn)——成本380000000公允價值變動損益20000000累計(jì)折舊150000000貸：固定資產(chǎn)——辦公樓550000第二十七頁，共53頁?！纠}?單選題】企業(yè)將房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日存貨公允價值小于原賬面價值的差額應(yīng)記入的會計(jì)科目是（）。（2014年）A.營業(yè)外支出B.公允價值變動損益C.資本公積D.其他業(yè)務(wù)成本第二十八頁，共53頁。【例題?單選題】將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計(jì)處理是（）。A.計(jì)入其他綜合收益B.計(jì)入期初留存收益C.計(jì)入營業(yè)外收入D.計(jì)入公允價值變動損益第二十九頁，共53頁。

投資性房地產(chǎn)計(jì)量——后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價值模式兩種。

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。第三十頁，共53頁。1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。會計(jì)分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）【提示】投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。第三十一頁，共53頁?！纠}·單選題】某企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2015年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元。采用直線法計(jì)提折舊。2015年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（）萬元。A.18B.13.75C.14.67D.15【答案】B

第三十二頁，共53頁?！纠}·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)該借記的科目是（）。A.其他業(yè)務(wù)成本B.管理費(fèi)用C.制造費(fèi)用D.營業(yè)外支出第三十三頁，共53頁。2.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（不折舊、不攤銷、不減值）企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。【提示】采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面余額，公允價值與原賬面余額之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。第三十四頁，共53頁。（1）取得租金收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目（2）資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價值計(jì)量會計(jì)分錄為：借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸或借：公允價值變動損益第三十五頁，共53頁?！纠}·判斷題】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按資產(chǎn)負(fù)債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。（）（2011年）第三十六頁，共53頁?！纠}·單選題】M公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式。2015年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為1010萬元，用銀行存款支付。房屋預(yù)計(jì)使用年限為20年。預(yù)計(jì)凈殘值為10萬元。2015年6月30日，該房屋的公允價值為1008萬元。2015年6月30日企業(yè)下列會計(jì)處理中正確的是（）。A.計(jì)入累計(jì)折舊45.83萬元B.計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本45.83萬元C.計(jì)入公允價值變動損失2萬元D.計(jì)入公允價值變動收益2萬元第三十七頁，共53頁。例：長江房地產(chǎn)公司將2009年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的自建建筑物對外出租并采用公允價值模式計(jì)量，租期3年，每年12月31日收取租金150萬，出租時建筑物的建造成本1800萬，尚可使用年限為20年。2010年12月31日，該建筑物公允價值為1850萬，2011年12月31日，該建筑物的公允價值1820萬，2012年12月31日，該建筑物的公允價值為1780萬。38第三十八頁，共53頁。采用公允價值模式（1）借：投資性房地產(chǎn)-成本1800

貸：在建工程1800（2）2010年末公允價值=1850，上升了50借：投資性房地產(chǎn)---公允價值變動50貸：公允價值變動損益50（3）2011年末公允價值=1820，下降了30借：公允價值變動損益30貸：投資性房地產(chǎn)---公允價值變動30（4）2011年末公允價值=1780，下降了40借：公允價值變動損益40貸：投資性房地產(chǎn)---公允價值變動4039第三十九頁，共53頁。3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。第四十頁，共53頁?！纠}·判斷題】已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式再轉(zhuǎn)為成本模式。（）（2013年）第四十一頁，共53頁。（四）投資性房地產(chǎn)的處置企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本?！咀⒁狻繀^(qū)別固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置的會計(jì)處理。第四十二頁，共53頁。1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置①借：銀行存款（處置收入凈額）

貸：其他業(yè)務(wù)收入②借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅第四十三頁，共53頁。

甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，于2009年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元。出售收入1200萬元收存銀行，按5％交納營業(yè)稅。44練習(xí)題第四十四頁，共53頁。2.采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置①借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入②借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借記）③借或貸：公允價值變動損益貸或借：其他業(yè)務(wù)成本同時，如果存在自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)時出現(xiàn)貸方差額還需要編制會計(jì)分錄：借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本第四十五頁，共53頁。練習(xí)題(單選題).長江公司于2011年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該幢商品房的成本為4200萬元，公允價值為4400萬元，2011年12月31日，該幢商品房的公允價值為4500萬元。長江公司2011年應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動損益為（）萬元。A．損失100

B．收益500C.損失500

D.收益100【答案】D【解析】應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動收益=4500-4400=100（萬元）。第四十六頁，共53頁。【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為15000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為12000萬元，公允價值變動為借方余額1000萬元。假定不考慮營業(yè)稅等稅費(fèi)。甲公司應(yīng)編制如下會計(jì)分錄：第四十七頁，共53頁。（1）收取處置收入：借：銀行存款150000000貸：其他業(yè)務(wù)收入150000000