房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理(Ⅲ)學(xué)習(xí)報(bào)告

房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理（Ⅲ）學(xué)習(xí)報(bào)告第一講房地產(chǎn)成本管理概述經(jīng)典案例該案例講解并描述的是一個(gè)15萬(wàn)㎡、郊區(qū)首置首改的項(xiàng)目。從可研至動(dòng)態(tài)的過(guò)程中，成本整體增加1.9億，其中0.4億屬認(rèn)為壓低成本，1.5億為成本奢侈，全項(xiàng)目掙了1.2億，卻奢侈了1.5億。其中發(fā)生的一些問(wèn)題導(dǎo)致了嚴(yán)峻的后果，我們應(yīng)當(dāng)引以為戒。1.有意調(diào)低成本：該公司實(shí)行按公司收益分紅，導(dǎo)致內(nèi)部人員一味的想開發(fā)項(xiàng)目，為了拿地所以“有意調(diào)低成本”，牽強(qiáng)拿地。但是到了后期這個(gè)作假數(shù)據(jù)不會(huì)消逝，依舊存在，導(dǎo)致成本增加13%、預(yù)售價(jià)增加12%。希望今后這種會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)峻后果的錯(cuò)舉不會(huì)發(fā)生在我們公司。2.可售比：該項(xiàng)目原方案可售比根據(jù)100%預(yù)料，多成設(shè)計(jì)時(shí)，含有計(jì)容率的架空層，作為消防通道和休閑區(qū)，削減了3000㎡的可售面積，可售比變成98%。可售資源削減，單方成本增加了99元/㎡?？墒郾仍降?，背負(fù)的成本越大，要盡可能的提高可售比。3.地下室面積：該項(xiàng)目地下室車位排布極不合理，使本可由兩層地下室解決的停車場(chǎng)方案，實(shí)施為建3層地下室。由此增加地下室面積5000㎡；基坑、降水、支護(hù)、土方等隨之成本大幅上漲；總成本增加1500萬(wàn)元，單方成本增加了100元/㎡。所以在設(shè)計(jì)階段就可以應(yīng)當(dāng)考慮成本限制。4.設(shè)計(jì)方案顛覆：因?yàn)槎啻卧O(shè)計(jì)方案的顛覆，共奢侈了390萬(wàn)的設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)屬?zèng)]有必要，設(shè)計(jì)的時(shí)候不應(yīng)當(dāng)帶入個(gè)人觀賞水平和喜好。5.作品情節(jié)：該項(xiàng)目耗資2000萬(wàn)建立了一個(gè)6000平米的會(huì)所，但是客戶普遍反映比較低，多投入600萬(wàn)，一切設(shè)計(jì)都應(yīng)當(dāng)結(jié)合客戶所需，不必要或者運(yùn)用率低的項(xiàng)目都屬于奢侈成本。6.結(jié)構(gòu)指標(biāo)超標(biāo)：由于設(shè)計(jì)流程直通車，施工圖設(shè)計(jì)結(jié)果為地上部分鋼筋含量為60kg/㎡，而鄉(xiāng)里地區(qū)相同產(chǎn)品類型可比鋼筋含量指標(biāo)統(tǒng)計(jì)為45kg/㎡。單方成本增加（60-45）*6.2=93元/㎡，總成本增加1400萬(wàn)。對(duì)于設(shè)計(jì)階段的種種忽視的因素導(dǎo)致成本的大量奢侈，或許可以考慮成本限制前置。7.競(jìng)爭(zhēng)性不足：該項(xiàng)目全部招標(biāo)過(guò)程，沒(méi)有引入一家新的單位競(jìng)爭(zhēng)。全部投標(biāo)單位都是多年的老面孔。以總包為例：先后開工五個(gè)標(biāo)段，最終物價(jià)單位施工，但前后一共也僅五家單位投標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)性不足帶來(lái)的后果也是比較大的，因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)性，都是熟識(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，施工單位漸漸形成了一種“默契”，扣除材料上漲的因素，平均每個(gè)標(biāo)段上一標(biāo)段的承建價(jià)格高2%，整個(gè)項(xiàng)目平均高4%。10.稀里糊涂的招標(biāo)價(jià)格：該公司始終以來(lái)都是與自己過(guò)往招標(biāo)價(jià)格對(duì)比，缺乏對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的了解，這對(duì)招標(biāo)是特別不利的，成本人員以及招投標(biāo)人員肯定要對(duì)市場(chǎng)價(jià)格有所了解。11.變更簽證單亂飛：該項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，變更簽證的管理極不規(guī)范，大多數(shù)變更簽證均是在沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)估干脆下發(fā)，預(yù)料變更率是5%，實(shí)際變更簽證率9%，動(dòng)態(tài)成本調(diào)增，單方成本增加65元/㎡。12.資料審核不嚴(yán)：施工單位打算結(jié)算資料，監(jiān)理及項(xiàng)目工程師未經(jīng)審核干脆在竣工圖上簽字確認(rèn)，結(jié)算后發(fā)覺(jué)施工單位弄虛作假。項(xiàng)目資料是一項(xiàng)特別重要的內(nèi)容，不應(yīng)當(dāng)忽視，我公司也要反省是否存在這種問(wèn)題，剛好杜絕，以免產(chǎn)生重大失誤。該案例反映出了很多房地產(chǎn)公司有存在的問(wèn)題，我們?cè)谙肴绾伪M量避開這些問(wèn)題發(fā)生呢？如何管理才能更好的限制成本呢？帶著這些問(wèn)題學(xué)習(xí)了兩天也引發(fā)我思索了很多。其次講標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹全過(guò)程：零奢侈安排、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化系統(tǒng)、成本分級(jí)體系；設(shè)計(jì)階段：成本對(duì)標(biāo)、成本前置體系、成本缺陷手冊(cè)、圖紙審查體系；選購(gòu) 階段：選購(gòu) 策劃、標(biāo)準(zhǔn)合同、市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)與參考價(jià)體系、集中選購(gòu) ；工程實(shí)施：工程策劃、臺(tái)帳管理；預(yù)結(jié)算實(shí)施：標(biāo)準(zhǔn)定額套價(jià)模板、成本數(shù)據(jù)庫(kù)。零奢侈安排：來(lái)自日本成本管理，以杜絕、削減項(xiàng)目開發(fā)中一切奢侈的過(guò)程；信息化系統(tǒng)：借助信息化系統(tǒng)平臺(tái)形成的成本作業(yè)流程，我公司推行信息化平臺(tái)不到兩年，目標(biāo)成本上平臺(tái)也只是與2010年度才完全運(yùn)行，各個(gè)專業(yè)工程師培訓(xùn)任重道遠(yuǎn)，信息化的管理作為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)商是必備的成本管理手段，是多項(xiàng)目運(yùn)行中的良好的工具；圖紙審查體系：解決變更簽證多的手段之一。采納聯(lián)合、封閉式的審圖是很有成效的方式；標(biāo)準(zhǔn)合同：標(biāo)準(zhǔn)合同中的通用條款、專用條款的強(qiáng)制實(shí)施是標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)涵之一。標(biāo)準(zhǔn)化合同中，通用條款一字不改，專用條款是強(qiáng)制實(shí)施，并在合同約談及會(huì)議紀(jì)要中注明相關(guān)的紀(jì)要是否等同于結(jié)算資料等，在規(guī)范資料的合理性、合法化。我公司與2011年度起先標(biāo)準(zhǔn)合同文本的試行，已著手合同審核員起先標(biāo)準(zhǔn)化的步伐。在合同管理上我們起先追著標(biāo)桿企業(yè)的步伐在前進(jìn)；選購(gòu) 策劃：資源沖突凸顯。如何運(yùn)籌帷幄駕馭供應(yīng)鏈的資料，這是一門科學(xué)，在公司快速擴(kuò)張與發(fā)展中起著舉足輕重的作用；市場(chǎng)價(jià)格庫(kù)與參考價(jià)：不做井底之蛙，要知己知彼。知名企業(yè)都是投入大量資源去摸底，我公司在成本管理中對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的了解還是局限于利用政府頒發(fā)的“造價(jià)信息”，對(duì)一些一般一點(diǎn)的公裝項(xiàng)目還能有肯定的把控實(shí)力，但公司擴(kuò)大后，項(xiàng)目類型更趨于多元化時(shí)代，對(duì)于品質(zhì)提高時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的把控就有點(diǎn)力不從心，因此借鑒標(biāo)桿企業(yè)的大規(guī)模投入的資源摸底是有必要的；集中選購(gòu) ：無(wú)論公司規(guī)模大小都能實(shí)施，起到省時(shí)省力的功效，有效的兼顧了品牌與成本。我公司目前采納項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，特殊對(duì)設(shè)備類選購(gòu) 中均有各項(xiàng)目部自行招標(biāo)并選購(gòu) ，這樣奢侈資源也工作強(qiáng)度較大、任務(wù)緊，加之我公司作為一個(gè)特別講究效率的上市公司，為了在有限的工期內(nèi)有效快速的完成項(xiàng)目建設(shè)，此時(shí)采納集中選購(gòu) 是當(dāng)務(wù)之急之事，這樣集中了優(yōu)勢(shì)資源，削減了流程；工程臺(tái)帳管理：嚴(yán)格的臺(tái)帳管理制度，千里之提，潰于蟻穴。我公司成本管理部最近兩年在部門推行的管理與標(biāo)桿企業(yè)是接軌的；成本數(shù)據(jù)庫(kù)：沒(méi)有積累就沒(méi)有歷史，沒(méi)有積累就沒(méi)有明天，用信息化手段簡(jiǎn)歷成本數(shù)據(jù)庫(kù)，“讓歷史告知將來(lái)”。沒(méi)有一個(gè)專業(yè)猶如成本本管理專業(yè)這樣長(zhǎng)鏈條、大幅度、長(zhǎng)周期，我們是任重道遠(yuǎn)的；良好系統(tǒng)的房地產(chǎn)成本管理肯定是全面的、全系統(tǒng)管理；成本管理的標(biāo)記是：事無(wú)巨細(xì)、四平八穩(wěn)。第三講目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)戰(zhàn)動(dòng)態(tài)成本管理1.幾個(gè)必需特別清楚的關(guān)鍵詞：（1）已發(fā)生成本：已簽訂和合同、已實(shí)施的變更簽證、已支付的費(fèi)合同款項(xiàng)；（2）待發(fā)生成本：待簽訂和合同、待實(shí)施的變更簽證、待支付的費(fèi)合同款項(xiàng)。動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=埋頭干活+抬頭看路；確定動(dòng)態(tài)成本=檢查已發(fā)生成本的統(tǒng)計(jì)錄入=對(duì)待發(fā)生成本的預(yù)判。2.動(dòng)態(tài)成本管理中幾個(gè)問(wèn)題：（1）有完整的合同臺(tái)帳管理嗎？完整的合同臺(tái)帳的管理是哪個(gè)部門？答：假如合同管理臺(tái)帳都沒(méi)有，怎么會(huì)有正確的動(dòng)態(tài)成本。（2）合同的編號(hào)管理是否清楚？答：假如合同編號(hào)混亂，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)、遺漏。（3）誰(shuí)負(fù)責(zé)將合同錄入到動(dòng)態(tài)成本系統(tǒng)？軟件或工作表？答：人員責(zé)任必需特別清楚。目前我公司在動(dòng)態(tài)成本管理上完全利用了PM2平臺(tái)的管理，在合同錄入平臺(tái)上流程要求集團(tuán)招標(biāo)的合同由集團(tuán)招標(biāo)的專業(yè)工程師負(fù)責(zé)，由項(xiàng)目部自行招標(biāo)的由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入并拆分。我公司軟件網(wǎng)上辦公付款程序還未到達(dá)標(biāo)桿企業(yè)的水平，工程款支付及資金安排均由項(xiàng)目部自行辦理，屬于權(quán)利高度下放，講究高效率的企業(yè)，但信息化管理是任何先進(jìn)企業(yè)必學(xué)必做的一個(gè)成本管理工具，信息化管理要提升的高度的確還須要肯定的時(shí)間努力。3.動(dòng)態(tài)成本管理的考核與獎(jiǎng)懲：鑒于動(dòng)態(tài)成本管理的重要性與敏感性，建議對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)有嚴(yán)格的管理措施，例如：成本管理部門錄入的責(zé)任；總辦信息匯總與核對(duì)的責(zé)任；相關(guān)部門違反流程導(dǎo)致信息缺漏的責(zé)任；等等，獎(jiǎng)懲措施是有必要的。4.動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值：（1）剛好了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)營(yíng)決策供應(yīng)依據(jù)；（2）項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)比；（3）預(yù)料市場(chǎng)改變，修正待發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)改變；（4）產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品成本狀況。二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與《成本核算》制度1.正確歸屬與分?jǐn)偝杀荆拍茏龀稣_決策。此項(xiàng)要與財(cái)務(wù)協(xié)作，成本口徑的同意和正確的分?jǐn)偱c財(cái)務(wù)的緊密協(xié)作是分不開的。2.成本數(shù)據(jù)庫(kù)的巨大作用。數(shù)據(jù)從積累中來(lái)，只有簡(jiǎn)歷調(diào)理清楚的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，才能將個(gè)人只會(huì)轉(zhuǎn)化為集體才智，才能為公司創(chuàng)建持續(xù)價(jià)值。3.項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)可預(yù)料造成成本變動(dòng)的事項(xiàng)，但不能完全確認(rèn)，以風(fēng)險(xiǎn)概率的形式歸入成本。4.編制目標(biāo)成本人員須要具備幾個(gè)條件：（1）扎實(shí)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)；（2）豐富的房地產(chǎn)工作閱歷；（3）良好的溝通實(shí)力；（4）閱歷上具備讓人放心的目標(biāo)成本編制實(shí)力。三、項(xiàng)目成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念1.傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)：（1）成本管理的宗旨與原則不明確管理思想：成本核算=成本限制=成本管理管理目的：節(jié)約、省錢、不被錢。表現(xiàn)特點(diǎn)：造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人閱歷。追求算的快、算量準(zhǔn)、定額熟、套價(jià)正確。結(jié)果：成本管理閱歷膚淺，缺乏管理學(xué)問(wèn)和閱歷的沉淀。（2）成本管理無(wú)“全面組織”保障兩個(gè)極端：強(qiáng)勢(shì)地位：權(quán)威部門-官僚機(jī)構(gòu)-成本管理=降低造價(jià)無(wú)成本意識(shí)：成本部=審算部-成本管理處于核算水準(zhǔn)2.現(xiàn)在成本管理理念：（1）以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心（2）工程量清單計(jì)價(jià)模式（3）結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以項(xiàng)目營(yíng)銷定位與技術(shù)管理為依托，以產(chǎn)品價(jià)值的現(xiàn)實(shí)為目標(biāo)，綻開成本管理工作。（4）強(qiáng)調(diào)企業(yè)、團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)建價(jià)值。3.動(dòng)態(tài)成本管理原則：（1）成本超前先行（成本限制的重心前移）；（2）主動(dòng)、主動(dòng)圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行限制；（3）全過(guò)程、全方位、全環(huán)節(jié)、全員參加的動(dòng)態(tài)成本管理；（4）目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，凡是做到事先限制為主，事中事后限制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)覺(jué)問(wèn)題，削減無(wú)效成本。4.成本管理的發(fā)展階段：核算型的成本管理已面臨淘汰，限制型的成本管理模式不能滿意市場(chǎng)的要求，成本管理必需向價(jià)值創(chuàng)建型轉(zhuǎn)變-----核心就是產(chǎn)品“價(jià)值工程”探討。5.“成本管理部”的定位：（1）全員成本意識(shí)的推動(dòng)者；（2）公司經(jīng)營(yíng)安排的保證這；（3）貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范全部的部門工作的隱形管理者；（4）項(xiàng)目成本總體限制的組織者和最終成效的責(zé)任者；（5）成本管理部是綜合管理部門，部是業(yè)務(wù)部門。6.各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容：（1）立項(xiàng)階段---成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（2）策劃階段---選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展安排；（3）設(shè)計(jì)階段---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位；---初步：材料設(shè)備的合理選型；---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；（4）發(fā)包階段---通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格各單位，完備的合同；（5）施工階段---