南國新城前期調(diào)研定位策劃方案

南國新城前期調(diào)研定位策劃案目錄第一節(jié)長沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢及政策分析………………1一、2005年長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況………………1二、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向………………6三、2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望…………8第二節(jié)區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查………………10一、地理位置及概況………10二、公共設(shè)施狀況…………10三、交通道路體系狀況……………………10四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)…………………11五、規(guī)劃展望………………11第三節(jié)區(qū)域個(gè)案調(diào)查………11項(xiàng)目SWOT分析…………………29市場需求分析………31項(xiàng)目思路……………39項(xiàng)目定位……………40一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)………40扛二、項(xiàng)目市帳場定位原則軌……………吧……………屈……………孝……………宋42瓶三、市場定充位（開發(fā)檔以次）患……………聽……………蘋……………塔………丈42今四、價(jià)格定耐位灰……………補(bǔ)……………粗……………憶……………笛…………欠45域五、客戶細(xì)效分規(guī)……………只……………晶……………孫……………涼…………咸45循六、客戶定按位宰……………莖……………僵……………不……………啞…………遙49偉七、功能定漲位帝……………賣……………劫……………凈……………誘…………慧52和八、建筑規(guī)天劃設(shè)計(jì)建議雹……………案…………舟……………襖……………鞭…蓮53據(jù)九、戶型定內(nèi)位棟……………嫩……………氧……………僵……………旬…………然61紋開發(fā)經(jīng)營指搶導(dǎo)思想止……………兩……………忠……………煙…………芒64族梁第一節(jié)噴李長沙市房地含產(chǎn)發(fā)展形勢腫及政策分析哲租澤從全國來看攜，榨2005耗年房地產(chǎn)市散場調(diào)控初見久成效，房地劃產(chǎn)開發(fā)投資不過快的增長麗勢頭得到一雞定的遏制。味以組3控月豈17申日央行調(diào)整依個(gè)人商品住棉房貸款利率述為起點(diǎn)，以狼隨后出臺(tái)的涂“榴國八條騾”步為標(biāo)志，長濱沙市房地產(chǎn)艙業(yè)進(jìn)入了一專個(gè)調(diào)整發(fā)展覽的新時(shí)期。索在國家宏觀狼調(diào)控政策的島影響下，長布沙房地產(chǎn)市駕場投機(jī)苗頭煤得到抑制，伏普通住宅商捧品房政策優(yōu)呢勢初現(xiàn)，商執(zhí)品房交易量該大幅增長，華商品房價(jià)格菊漲幅平穩(wěn)，鳥二手房成交崖增幅減緩，狡房地產(chǎn)抵押鋼登記繼續(xù)攀蜂高，房屋拆慌遷量下降，襲國家宏觀調(diào)任控效果開始列顯現(xiàn)。隨著漲中央穩(wěn)定住草房價(jià)格各項(xiàng)豐調(diào)控政策的飛逐步落實(shí)，眨我市房地產(chǎn)搜市場正朝著仔遏制投機(jī)、攻控制投資、仁引導(dǎo)合理消擦費(fèi)、穩(wěn)定房演價(jià)的預(yù)期目常標(biāo)健康發(fā)展還。既一、藝2005沖年長沙房地?fù)萎a(chǎn)市場運(yùn)行逗基本情況男1鏡、務(wù)實(shí)基礎(chǔ)擾，固定資產(chǎn)能投資穩(wěn)步增萌長鞋長沙市固定械資產(chǎn)投資從村1998冤年的以148.4爬3均億元，大幅及上升到要2005洪年的些881.4鐵4狗億元（僅2000且年后平均增阿長率為澆51.8%膚），成為推鞠動(dòng)長沙經(jīng)濟(jì)予增長的強(qiáng)大郵動(dòng)力。長沙欄市加大固定揮資產(chǎn)投資力罷度，交通、手市政、電力堪、郵電通訊布等城市基礎(chǔ)殃設(shè)施日趨完嘗善，城市功煉能明顯增強(qiáng)冷，城市規(guī)模淡初見雛型。衰固定資產(chǎn)投臘資的增長，允改變了城市墊面貌，也推晴動(dòng)了房地產(chǎn)盞業(yè)的發(fā)展。鋸2哲、居民收入創(chuàng)的提高為房貌地產(chǎn)發(fā)展提醉供了支撐參在整體經(jīng)濟(jì)裹發(fā)展的同時(shí)臨，長沙市城壇市居民生活煉水平持續(xù)提劈高，年均增仰幅煩10%稍左右。篩2004厭年長沙市城證市居民人均狹可支配收入密達(dá)到使11000刮元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高懸出武漢、海夢口、河北、男鄭州、成都要、蘭州等其去它同等城市惜，已處于中店西部同類城太市前列。根細(xì)據(jù)長沙市十也一五規(guī)劃，釣預(yù)計(jì)到矩2010貝年末，城市楚居民人均可臂支配收入將剛達(dá)到姓20170桿元。收入的立提高，為房詢地產(chǎn)的發(fā)展軌注入了持續(xù)決的動(dòng)力，成餃為房地產(chǎn)發(fā)必展的最大動(dòng)至力。肥3功、房地產(chǎn)投框資依然高歌蘆猛進(jìn)次自遣2000慨年以來，房坦地產(chǎn)開發(fā)投厚資迅速增長怠，經(jīng)濟(jì)的發(fā)抗展和固定資鉤產(chǎn)投資的增夜長，為房地披產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腫奠定了堅(jiān)實(shí)鳳的基礎(chǔ)，房冰地產(chǎn)投資逐習(xí)年增長，保頁持了良好的停發(fā)展勢頭。頃雖然受國家公宏觀調(diào)控的揭影響，昨2005懲年開發(fā)投資蒙為堵256.3筒5然億元，同比欺增長溜46.04音％。說明投豪資者普遍看披好長沙市場獸，對未來市餓場充滿信心階。胳4庸、竣工面積膽首次出現(xiàn)負(fù)努增長岸2000劣－裳2004誠年后長沙房日屋施工面積遵和竣工面積急呈現(xiàn)同步增描長的趨勢，幅2005贈(zèng)年施工面積逃繼續(xù)保持了驢穩(wěn)步增長，廁房屋施工面遲積拴1913.敲57憐萬平方米，郵其中新開工團(tuán)面積技779.5月4揮萬平方米，胞同比分別增電長辭30.85襲％、庸25.21蛇％；但竣工永面積首次出咱現(xiàn)負(fù)增長，渴竣工面積鞠515.1毛6桿萬平方米，裁同比下降了壺12.97陜％。趁盡出現(xiàn)此種情駕況的主要原理因，一是由墓于近兩年新蝦開工項(xiàng)目較彩多，商品房鼠施工量較大嘗且多為大盤存，施工周期科較長，同時(shí)壩銀行貸款門鑰檻提高，造呢成相關(guān)增長甩速度放慢。西二是國家宏參觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控若對市場的牽醫(yī)制作用。宏蓮觀調(diào)控使很蒜多市民持觀罰望態(tài)度，宏蔥觀調(diào)控的不汪確定性，在強(qiáng)市場不明朗除的情況下開正發(fā)商對進(jìn)入夾市場十分謹(jǐn)硬慎。衫既預(yù)計(jì)版2閱006岔年商品房竣毫工面積將有貼較大幅度增箏長。同時(shí)預(yù)朗示著未來幾粉年長沙商品栽房供應(yīng)量逐夢年大幅增加目，將會(huì)有一右個(gè)大的放量作期，未來商叨品房將面臨購較大的銷售件壓力，市場殘競爭將日趨扇激烈。妹5戲、銷售面積神首次超過竣賄工面積異昆長沙市房地麻產(chǎn)銷售面積皂數(shù)量一直呈刑平穩(wěn)增長的傷態(tài)勢，但增惹長率波動(dòng)較置大，呈波峰努波谷交替的址現(xiàn)象。遠(yuǎn)2005鐮年長沙市共鬧有浪584.1臨9絮萬平方米商益品房批準(zhǔn)預(yù)賞售，同比增棄長夫29.94齡％。成交面碼積膝639.0北2加萬平方米，論比去年同期做增長橋41.94塘％，而竣工后面積菠515.1速6治萬平方米，溪銷售面積首遙次超過竣工個(gè)面積。姻寄出現(xiàn)此種現(xiàn)垃象的原因，廟一是受國家驗(yàn)宏觀調(diào)控的友影響；二是球2004諷年開發(fā)過大倡，尚有很大證部分未消化犯；三是隨著目經(jīng)濟(jì)的發(fā)展裂，居民收入單的不斷提高虧，市場需求牲旺盛，需求寬量大幅增長固。染子以上數(shù)據(jù)說例明了長沙市讓的房地產(chǎn)開壘發(fā)缺乏理性昏，跟風(fēng)趨勢引較為明顯。呆市場火熱時(shí)悲，開發(fā)商就雄盲目的增加巖市場供應(yīng)量獄，造成市場吃供大于求或缺暫時(shí)飽和，碼就會(huì)出現(xiàn)相登應(yīng)的停滯消右化期。旺盛盈的需求，將銹會(huì)又一次刺籃激市場，導(dǎo)幕致市場的火蟻熱?？梢灶A(yù)往見，詢06俘年長沙房地李產(chǎn)市場將會(huì)恨迎來另一個(gè)蓮高峰。舍6她、商品房價(jià)凍格平穩(wěn)上升州賞長沙市商品安房銷售均價(jià)邪在啦2001停年與降2002欺年之間，出桂現(xiàn)停滯不增凳。在帖2002分年后，市場飽供求矛盾發(fā)通生變化，導(dǎo)歲致帝2003駁年商品房銷黎售均價(jià)增長洽幅度較大，少擺脫了舟2002錘年以前的弱古勢形態(tài)。緞2002揪年以后，商坑品房交易依宣然保持了強(qiáng)猶勁上升的勁等頭，市場需突求量旺盛。聞2005奶年商品房銷步售均價(jià)為藍(lán)3030箱元傲/朱平方米，同唱比上漲釣10.67游％。沙袖受國家宏觀貍調(diào)控政策的刻影響，淺2005局年上半年商轟品房市場供日應(yīng)總量受到享了一定程度耍的壓縮，商全品房銷售量蚊大于商品房簡竣工量，加女之建材價(jià)格母的上漲，商園品房品質(zhì)不虛斷提高，導(dǎo)鄰致長沙市商絹品房價(jià)格保托持了健康合消理的上揚(yáng)。詢且從目前在售剪的商品房產(chǎn)興品來看，小虹高層產(chǎn)品是導(dǎo)市場主流產(chǎn)指品，占總數(shù)盆的悟4互0凍％，其次是鈴多層和高層菜，所占比例攤分別是摧24饒％和梯22言％，高層基悔本上集中在狼市中心地帶餅，從城市中街心向外延展強(qiáng)，其產(chǎn)品依見次為高層、靠小高層、多恭層和別墅，悼符合市場發(fā)設(shè)展的一般規(guī)牽律。綁7蓋、二手房市遲場增速放緩餓具二手房市場雅是房地產(chǎn)市甜場的重要組拴成部分，也奏是房地產(chǎn)市疤場成熟的一票個(gè)重要標(biāo)志守之一，二手胞房地產(chǎn)市場額與一手房市佳場相互依存收、彼此影響免，二手房市進(jìn)場活躍能促剪進(jìn)一手房市黃場的良性發(fā)鼻展，一手房貌市場發(fā)展變池化反作用于漠二手房市場亞。產(chǎn)芳自腸1998種年以來，長纖沙二手房市增場交易在根60默萬平方米左旁右徘徊五年坊之后，拜2沈003探年終于實(shí)現(xiàn)星了突破，沖灰破樹100緒萬平方米大甘關(guān)，之后成碑交面積一路士高歌猛進(jìn)，膊2005壁年嘎然而止招，與喊2004嗎年基本持平包。觸2005扯年二手房交育易面積塔187.5評4煮萬平方米，主比上年同期姥增長滲2.67蝴％，增幅有翁所下降。殺鄙究其原因，汪一是上市房鍬源減少，新圈購商品房二蝕年內(nèi)上市全荒額征收營業(yè)訪稅，使得進(jìn)溪入二手市場仁的房源減少泊。二是新政業(yè)的實(shí)施，使乒許多人認(rèn)為喊房價(jià)會(huì)下跌很，持幣待購摘的風(fēng)氣日濃慰，造成成交栗量增速明顯侄放緩。聯(lián)2食005疊年二手房和河商品房成交蘭面積比為俯0.29遭：云1暗，當(dāng)這個(gè)比歪例達(dá)到軍1犬：栗1吵時(shí)，說明房庫地產(chǎn)市場已廢經(jīng)非常成熟凝，而宰2005利年長沙市的遷這個(gè)比率離數(shù)1怖：怒1喉還有很大距外離，這說明迷二手房市場潤仍有巨大的糧發(fā)展空間。凳長沙今后的爹房地產(chǎn)市場弦要實(shí)現(xiàn)歷史執(zhí)性的突破，石必須要刺激棄二手房的發(fā)筐展，否則將碎會(huì)抑制新商角品房的發(fā)展番。炮二、版2006命年我國房地割產(chǎn)業(yè)發(fā)展的職政策導(dǎo)向敲中央經(jīng)從濟(jì)工作會(huì)議萍在全面總結(jié)耕了我國速2005暗年經(jīng)濟(jì)工作褲的同時(shí)，明須確了宏觀調(diào)值控的繼續(xù)加臣強(qiáng)和改善仍區(qū)是確保靈“蝴十一五遞”甩期間我國經(jīng)側(cè)濟(jì)進(jìn)入良性念循環(huán)的重要貿(mào)方法和必要存條件。岡邀1酸、我國將加慣大中小戶型箭商品房供地忽明年國奴土資源部將蝦繼續(xù)嚴(yán)把土襲地舒“造閘門飽”壩，進(jìn)一步增淹強(qiáng)參與宏觀筒調(diào)控的針對懲性和有效性容。為進(jìn)一步碧地穩(wěn)定房價(jià)逮，明年國家炊將繼續(xù)加大蔬對中小戶型到、中低價(jià)位洽商品房、經(jīng)址濟(jì)適用房和葛廉租房的土泥地供應(yīng)。我革國明年將繼晴續(xù)做好各地瓣開發(fā)區(qū)清理拒整頓的相關(guān)釀工作，鞏固瓦土地市場治統(tǒng)理整頓成果慮。進(jìn)一步貫才徹硬“壤有保有壓、換區(qū)別對待俊”覺的土地供應(yīng)膏原則，嚴(yán)格走新增建設(shè)用樓地的審查報(bào)搭批。同時(shí)，皂適時(shí)出臺(tái)新革的禁止供地憂和限制供地暖的項(xiàng)目錄，現(xiàn)嚴(yán)格控制大形戶型、低密準(zhǔn)度高檔住宅氏土地供應(yīng)，廉繼續(xù)停止別菜墅類用地的屈土地供應(yīng)。比宅2蠅、我國將規(guī)壯范土地出讓柿合同和程序繪國土資偏源部將在析2006押年繼續(xù)完善災(zāi)國有土地使鉆用權(quán)出讓的還細(xì)化規(guī)定，蔥考慮將土地新后期開發(fā)的飯時(shí)間進(jìn)度等鞏寫入合同，拔以防止開發(fā)態(tài)商囤積土地完；而在上海蚊，隨著商業(yè)槽用地完全實(shí)丑行公開招標(biāo)域以后，有關(guān)亭政府部門已貿(mào)基本明確了匆工業(yè)用地也隸須進(jìn)行公開傘的招投標(biāo)。命國土資源部但的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)醒在壯2005摔年地博會(huì)上烈就明確指出棉：國有土地炸使用權(quán)出讓皂制度依舊需蝕要完善，還杠有一些程序風(fēng)性的深入要?jiǎng)∏笮枰^續(xù)嗓細(xì)化規(guī)定，屈特別是考慮音將出讓土地拒的后期開發(fā)屈進(jìn)度要求這臣個(gè)時(shí)間表都蒸一一寫進(jìn)出朽讓合同里面裝。感錢3桐、銀行業(yè)放扯寬房貸業(yè)務(wù)汗的同時(shí)加大唇房貸罰息港洋2006齊年銀行業(yè)為哥了發(fā)展和經(jīng)鳳營的需要將符加大對誠信取度高和項(xiàng)目右符合市場需糟求房地產(chǎn)商睜的貸款規(guī)模喂，對誠信度澇和還款能力泊強(qiáng)的商品房瞞購買者也將茫加大房貸的截投資比率和坡提高消費(fèi)者淡購買時(shí)的貸藥款比例。而抹與此同時(shí)，繼2006祖年銀行業(yè)上機(jī)調(diào)房貸罰息竊的利率，逾喪期不還將實(shí)叫行繭“犯利滾利陸”招的計(jì)息。按逃照央行規(guī)定蒸：銀行個(gè)人某房貸新老客從戶的貸款逾慢期罰息均要堵調(diào)整，由現(xiàn)撈行按日娛0.21篩‰遙計(jì)收利息改釘為在借款合至同載明的貸異款利率水平簡上加收婚30%節(jié)至鼻50%購。各商業(yè)銀寒行可在規(guī)定梅的范圍內(nèi)自嘉主浮動(dòng)罰息瓦利率。提高持罰息的主要蝶目的是起到挑警示作用，援同時(shí)罰息記攻錄還將進(jìn)入婆個(gè)人的金融住誠信系統(tǒng)。備橋4類、我國將實(shí)壺施《投資性胖房地產(chǎn)會(huì)計(jì)放準(zhǔn)則》華為了規(guī)男范房地產(chǎn)金盒融的發(fā)展，度我國財(cái)政部崇日前頒發(fā)了騎《投資性房疏地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)純則》的征求聞意見稿，該步征求意見稿繳中明確了企冶業(yè)除了擁有飾自身長期使造用的房產(chǎn)和枕短期內(nèi)出售撞的房產(chǎn)外，校還存在用于需出租和長期班持有獲取增仁值收益的投患資性房地產(chǎn)疫，并允許用清公允價(jià)值模投式核算投資遣性房地產(chǎn)，鋒從而改變了療過去統(tǒng)一按甜成本法核算逐投資性房地凱產(chǎn)的方式。慘采用公允價(jià)止值模式核算康投資性房地超產(chǎn)的兩大特克點(diǎn)：其一是松投資性房地喘產(chǎn)不計(jì)提折辦舊和攤銷；喊其二是投資脊性房地產(chǎn)每藏年公允價(jià)值芬的變動(dòng)將計(jì)浸入經(jīng)營損益頃。從根本上功改變房地產(chǎn)經(jīng)業(yè)的格局，熄使我國的房研地產(chǎn)商從建遞造商轉(zhuǎn)為開屠發(fā)商，從注貢重住宅銷售猛轉(zhuǎn)為關(guān)注所裕開發(fā)項(xiàng)目的聚整體增值和清長遠(yuǎn)增值。偽魂5磨、我國將推短出《住宅性齊能評定標(biāo)準(zhǔn)蹄》姐建設(shè)部單將從棵2006痕年蜜3屠月蒸1鹿日開始實(shí)施明國家標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)《住宅性能段評定標(biāo)準(zhǔn)》咐。該國家標(biāo)句準(zhǔn)適用于我亮國城鎮(zhèn)新建碎和改建住宅灶的各項(xiàng)相關(guān)窗的性能評定狡，而不是單勿純的評優(yōu)標(biāo)茫準(zhǔn)，反映的僑是住宅的綜倘合性能水平嚷，體現(xiàn)了新鼓時(shí)期我國的冒節(jié)能、節(jié)地跪、節(jié)水和節(jié)丙材等的產(chǎn)業(yè)撒技術(shù)政策，亮倡導(dǎo)一次裝灰修，引導(dǎo)住罷宅開發(fā)和住隙房理性消費(fèi)盈，鼓勵(lì)我國樸的房地產(chǎn)開問發(fā)商提高住熄宅性能等。衰三、達(dá)2006悉年房地產(chǎn)發(fā)身展趨勢展望輸斤1滑、大長沙的黃城市規(guī)劃，溪將促進(jìn)長沙雅房地產(chǎn)的全肢面升級。境近年來脫，大長沙的出城市規(guī)劃為軍房地產(chǎn)的全頓面升級提供節(jié)了更高的平粘臺(tái)。長株潭端經(jīng)濟(jì)的一體武化，帶動(dòng)了央南長沙房地棋產(chǎn)的全面啟葡動(dòng)與升溫；永湘江沿江風(fēng)些光帶和橘子陽洲遠(yuǎn)景規(guī)劃互逐步帶動(dòng)了讀江岸板塊的古發(fā)展；河西嗓大學(xué)城片區(qū)勺、長沙東區(qū)鴉開發(fā)的升級婚換代，為近彩郊大盤的大曬顯身手提供穿了絕佳的機(jī)聽遇。筒圍2航、大動(dòng)作調(diào)現(xiàn)控政策將暫低時(shí)告一段落就，但仍將出熟臺(tái)一系列規(guī)種范市場的政藥府監(jiān)管細(xì)則跳?；胖?005肺年出臺(tái)的政姻策主要以礎(chǔ)“粥穩(wěn)定房價(jià)籍”鋼為導(dǎo)向，預(yù)虎計(jì)浴2006蛙年將繼續(xù)貫陸徹落實(shí)加強(qiáng)源房地產(chǎn)調(diào)控佩的政策，以傅調(diào)整供應(yīng)結(jié)億構(gòu)為重點(diǎn)，鉗控制房地產(chǎn)叛投資規(guī)模，棚切實(shí)穩(wěn)定房逆價(jià)。大動(dòng)作杜調(diào)控政策將綿暫時(shí)告一段直落，但仍將謹(jǐn)會(huì)有一系列斜規(guī)范市場、啞促進(jìn)房地產(chǎn)嚷市場健康發(fā)匠展的文件陸灰續(xù)出臺(tái)。抹鞋3拳、商品房供德應(yīng)量將有較樓大幅度增長欲，商品房銷錫售面臨一定插壓力。錦由于去剛年新開工項(xiàng)達(dá)目較多，商烘品房施工量磚較大且多為夏大盤，且有饞部分開發(fā)商么因?yàn)橘Y金問巖題造成施工繭周期變長，帆有很大一部炭分項(xiàng)目將于嫂2006叔年竣工，商芝品房的上市婦量將比罪2005姐年有較大幅住度增長，商似品房銷售可已能會(huì)面臨一威定壓力。料威4舞、市場需求蘆繼續(xù)堅(jiān)挺，瘡房地產(chǎn)發(fā)展企前景廣闊。踏根據(jù)《僵2003布至距2020劣年長沙總體炭規(guī)劃綱要》鐮，長沙的城懇市規(guī)模將達(dá)朝到皇310孩平方公里，遞年均將增加曠城市面積宅10建平方公里；典長沙進(jìn)城人穗口年均增長挎6幕萬人，外來觸人口的購房斗比例為圖15%此（據(jù)統(tǒng)計(jì)局肥數(shù)據(jù)），按延3董人六/惱戶，每戶住飲房面積值100磚平方米計(jì)算涼，每年將增織加述30什萬平方米住恢房需求；奸2000許年至悉2005蜘年長沙市人飽均居住面積忘從扣18.6約平方米增長著至去27.2院平方米，人視均住房面積侵提高瓦8.6粉平方米，改隔善住房條件耽的需求將成后為市場需求筐的一大重點(diǎn)嚼；雖然近年泉來長沙城市刪拆遷呈下降源趨勢，但舊雷城改造、城泊市化帶來的肢拆遷所增加霉的剛性需求溜不可小視；啦房產(chǎn)的保值旱、增值、投悠資功能也將踐促使一部分鐵居民新購商蜘品房。綜合狗以上需求，槳預(yù)計(jì)長沙沃2006掛年商品房有巴效需求在碎500幟萬平方米以部上，房地產(chǎn)宴發(fā)展前景廣隊(duì)闊。尤貪5漆、商品房價(jià)麻格仍將穩(wěn)中啞有升。付植2006乎年，受國家瑞宏觀調(diào)控和糾市場需求及竄國內(nèi)大環(huán)境紅影響，長沙燦市價(jià)格較高末、面積較大俘的高檔住房蒼價(jià)格有下降禍的趨勢，表示現(xiàn)為房價(jià)震遲蕩；價(jià)格較縫低、小面積斯的中低檔住購房、商業(yè)用僵房價(jià)格將穩(wěn)隨中有升?；臐{6栽、二手房成神交增幅將會(huì)罷大于去年，憤成交價(jià)格仍稿將上漲。許居2005嫂年受槽“所國八條它”強(qiáng)等政策波動(dòng)杏的影響，長盾沙二手房成鵲交量雖略有該增長，但增適幅明顯小于擋2004木年。隨著毒2006嗚年政策的逐獸步穩(wěn)定，覽58脾號(hào)文件的繼柏續(xù)深入執(zhí)行晌，促進(jìn)住房墨二級市場新戶政策的出臺(tái)嗽，二手房成優(yōu)交增幅將有荷較大幅度的泡增長，成交亦價(jià)格也會(huì)穩(wěn)環(huán)步上升。事烤7歐、簡“瞧品質(zhì)住宅枯”邁建設(shè)將成為遇2006宜年房地產(chǎn)開年發(fā)的重點(diǎn)。如陸2006英年將以?！霸銎焚|(zhì)住宅散”因建設(shè)為契機(jī)為，提高住宅份質(zhì)量，同時(shí)稅改善小區(qū)環(huán)差境、物管等愧綜合配套，仁從整體上提息高長沙房地不產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)悅，為老百姓連提供物美價(jià)園廉的居所嚴(yán)師。揮第二節(jié)趁皺區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)布查與城市發(fā)進(jìn)展規(guī)劃調(diào)查不一、地理位仆置及概況漠個(gè)南國新城案撇位于新開鋪彈路西側(cè)。東且起新開鋪路江，西至液化翻氣公司，南何距二環(huán)線高胸架橋約況100豈米，北靠湖最南有色地質(zhì)球醫(yī)院。毗鄰眉南郊公園，皂遠(yuǎn)眺湘江及沙岳麓山美麗苦風(fēng)景。貢葡本案在長沙欄城區(qū)徒11噸個(gè)板塊中隸算屬于南郊公奏園板塊。本傳板塊曾是長砌沙的南大門歸，隨著城市栽的發(fā)展這里戲已成為新城棒與老城的交少界。其自然運(yùn)環(huán)境優(yōu)美，飛交通設(shè)施方妻便，既沒有準(zhǔn)老城的喧嘩籍吵鬧，也沒固有新城的寂葡靜空曠，有顏著平實(shí)的生欣活氣息。特驗(yàn)別是近年來?xiàng)濍S著城市基股礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)廊力度的不斷示加大、城市診經(jīng)濟(jì)實(shí)力不擋斷提高、聲“蟲拓南失”著的發(fā)展格局吊不斷升溫，輸板塊已改變?yōu)┝巳藗冃闹兄K、亂、差在的形象，取顛而代之的是都萬事佳景園密、翡翠林居災(zāi)、白沙花園三、湖凱逸景倚苑、華麗家悲族、金碧文貴華等十多個(gè)頓個(gè)案的開發(fā)去與建成，使有板塊迅速成揮為大眾樓盤仍最集中的片娃區(qū)。但板塊群內(nèi)金融商務(wù)盆、商業(yè)貿(mào)易羅相對落后，煩且其平實(shí)的帖個(gè)性使得各臂盤的價(jià)格偏爬低。蒸大總體來說，游本案位于板與塊交通最便焦利，人氣最油旺盛，環(huán)境堡最優(yōu)美的核焦心位置。林二、公共設(shè)付施狀況鄉(xiāng)●便商業(yè)貿(mào)易：蹄興萬家超市壩、新一佳超贈(zèng)市、萬事佳幸超市、金沙臭超市、金盆演嶺超市蟲●恐金融機(jī)構(gòu)：毀中國建設(shè)銀嫁行、中國工加商銀行、交家通銀行、中愁國郵政儲(chǔ)蓄孝●湖文化教育：此理工大學(xué)、鋒鐵道學(xué)院、翁新開鋪小學(xué)畢、第四十二磨中學(xué)棗●焦醫(yī)療保?。喝栌猩饘俚厥屹|(zhì)醫(yī)院、長稻沙惕195眠醫(yī)院碎●菊餐飲酒店：旬聯(lián)天賓館、紀(jì)新開大酒店妄、順心山莊墻●蘭休閑娛樂：幼南郊公園、哲沿江風(fēng)光帶啊、理工大學(xué)懼旁眾多小型橡娛樂場所投充死柄脂六●佩企業(yè)實(shí)體：梅湖南二機(jī)廠支、湖南開關(guān)屑廠、長沙客尊車廠、湖南饅線材廠等泉三、交通道撞路體系狀況著撞書院路、新馬開鋪路段自抄2004寨年開始拓寬南改建，現(xiàn)已常全線完工，驗(yàn)已成為長沙繡南北定向的貪一條主干道陷。二環(huán)線環(huán)尸繞城區(qū)，連撿接?xùn)|西兩岸天，出行及其售便利。絡(luò)駝公交線路：縫902販、漸150動(dòng)、普4骨、責(zé)134曲、嬸104犧、風(fēng)122烘、罵912旅、嚴(yán)804狐、搖603沿、墨152窗路等章米近年來長沙壁公交打破壟鍵斷，涌入了嘉許多新的生梢力軍，如本華路段的宰902睛、穩(wěn)912厲等。公交線匪路的增多使神業(yè)主出行更行為方便。盈四、區(qū)域性陽質(zhì)與功能特毅點(diǎn)徐刊本區(qū)域?yàn)榇蟮卤姌潜P最為僚集中的片區(qū)宣，其定位為占平實(shí)的日常角生活區(qū)。長浴區(qū)域內(nèi)設(shè)施省主要是為滿御足居民日常艙生活的小型赤購物場所及帖小型娛樂場澆所。應(yīng)五、規(guī)劃展亂望戲由于區(qū)域開槳發(fā)是朝著大觸型生態(tài)生活曾區(qū)邁進(jìn)，因他此將來區(qū)域湯居民將會(huì)越蜻來越多。物想質(zhì)需求也會(huì)悼日漸增多，協(xié)為了滿足居仰民的日常生路活需求，部爽分大型的生味活超市及一賤些專賣場將傍會(huì)進(jìn)駐本區(qū)煮域。而大的陸金融商務(wù)場揀所、娛樂休溝閑場所等將楚不會(huì)太受重敞視。絞第三節(jié)覺熊區(qū)域個(gè)案調(diào)響查瓶羅目前，在項(xiàng)形目周邊有萬駱事佳景園、閑翡翠林居、煌富綠新村、維湖凱殃.杠逸景苑、華刮麗家族、金婆碧文華、華凱菱香墅美地缺、湘銀佳苑政、華盛家園銜、天翔新新附家園等已建懂或在建項(xiàng)目否。這些項(xiàng)目靜一方面是本漢項(xiàng)目的營銷凳推廣的競爭謹(jǐn)對手，另一臉方面則與本裙項(xiàng)目一起營私構(gòu)成熟的住塊宅小區(qū)的區(qū)刺域氛圍，形牛成板塊的整流體吸引力。芽貫項(xiàng)目周邊的少樓盤是本項(xiàng)趙目定位的主西要參考和研早究對象，為辜此，我們對矛周邊項(xiàng)目進(jìn)粘行專項(xiàng)研究葛與分析，以奔為本項(xiàng)目定彼位提供參考夏依據(jù)。執(zhí)一、萬事佳鞋·門景園蛋鎖絲●原項(xiàng)目背景：諷長沙華昌房爺?shù)禺a(chǎn)開發(fā)有類限公司開發(fā)括飯宇苗長沙土木建肌筑工程有限異公司建設(shè)悉●虜項(xiàng)目位置：但長沙市天心敗區(qū)新開鋪路衰178梢號(hào)賽嗽●虹建筑規(guī)模：診a譜、占地面積興：蘆33172要.5艷㎡持莖愁b丈、建筑面積寬：與9383瘦1銀㎡泊賄吸c(diǎn)伶、規(guī)劃蠢8荒棟諷12F域婆●安規(guī)劃用途：輔普通住宅須鼻商業(yè)樓痰●鉤銷售價(jià)格：某起價(jià)：切208故0毅元本/凈㎡招醫(yī)響孫均價(jià)：邊2200糧元蒼/杰㎡塌定砌賢銀行按揭：鋤工商朵瞞銀行利7錢成壘20肚年總青名溝斃折扣：珍9.8作折循馳●手面積戶型：榆面積范圍：拾牲檔塵標(biāo)準(zhǔn)層更94刻－叮150刮㎡、復(fù)式：襪149未－稠280賀㎡、商業(yè)房艘：賣96扁－屢300春㎡薄帥右漿切主力面積：栽130饑－件150滿㎡執(zhí)君擁沈戶型：侄2*2*1會(huì)3*開2*2裝4*2*尿2悲等吩弄乘崖總供應(yīng)量：騎628炭●懼建筑裝修標(biāo)盲準(zhǔn)：點(diǎn)睜外墻：蕩--媽進(jìn)口高級外蒙墻涂料、局著部面磚膝內(nèi)墻：督--888堆涂料炊地面：穴--跟水泥找平佛樓梯間：盼--撫高級防滑地炒面磚修門：僅--引入戶門為名秀牌豪華防火旨防盜門歉窗：北--輝塑鋼窗鑲配爆淡綠色玻璃眾陽臺(tái)：貍--墻生活陽臺(tái)和菌觀景陽臺(tái)水渣泥砂漿找平辜地面，藝術(shù)艇造型玻璃欄馬板茄廚房：歲--冶水泥砂漿疏衛(wèi)生間：辱--抓水泥砂漿意空調(diào)位：抓--波每戶所有臥泊室與客廳都訴設(shè)有空調(diào)機(jī)杰位托陡●偷配套設(shè)施：翻少電梯：妻--否韓國現(xiàn)代鉤電視：崗--昆客廳、主臥波室設(shè)有插口鋸電話：駝--近客廳、主臥棵均設(shè)預(yù)留電趟話接口條寬帶網(wǎng)：牛--粱寬帶網(wǎng)入戶寺液化氣：極--顯管道煤氣入毅戶泳供水：檔--分新型軌PVC以，預(yù)留接口金供電：索--她每戶均設(shè)瞇IC旗磁卡電表肚安全系統(tǒng)：層--片家庭安防報(bào)墓警系統(tǒng)榜停車：涌--骨有獨(dú)立車庫突和停車位匹篩●墳小結(jié)：積萬事佳慣·放景園由長沙們?nèi)A昌房地產(chǎn)誕公司開發(fā)，財(cái)周邊自然環(huán)丹境優(yōu)美，交筍通便利。作陡為獨(dú)立的生咐活小區(qū)，其積擁有區(qū)域濃存厚的生活氛塊圍，和較完鍬善的生活機(jī)珠能；區(qū)內(nèi)多溜個(gè)生活小區(qū)烏相輔相成，浙人氣聚升。昨本案先由深檔圳怡安信帶G-EST層AE鳥策劃代理，矩后由盛意廊曬廣告代理整窄合推廣。淹2002拾年開始銷售頁，至但2004春年完工時(shí)以殲基本售磬，治銷售情況較垃為理想；能駝?dòng)腥绱虽N售脹情況主要有宴以下原因：盛①往自然環(huán)境優(yōu)圣美、景觀好熄：可俯視南茫郊公園、湘蜜江美景；可含遠(yuǎn)眺麓山景梳色；周邊綠嚼色植被也比估較多。略②東其途1880庫元饑/脈㎡的起價(jià)，艇折后僅頸1600雕多元仿/漸㎡，作為此茄中規(guī)模較大壽的小高層個(gè)江案單價(jià)偏低挺，市場吸引蔥力強(qiáng)。挪③記其斧93敬—核150農(nóng)㎡接/2*2*轟1白－胞4*2*2時(shí)的面積和戶矩型，基本適變合消費(fèi)市場跡的需求。注④凱其區(qū)別于其榜它個(gè)案水泥渣陽臺(tái)的全玻駐璃陽臺(tái)結(jié)構(gòu)屢，頗具現(xiàn)代智感，新穎別翁致。節(jié)商業(yè)用房分悠為兩層，休1F匯為沿街店面鮮，疼2F遼可商可住，秀置業(yè)者購買胞時(shí)須兩層一第起購買。盛項(xiàng)目立面采設(shè)用墻漆，幾紙年之后將褪零色變舊，將辜嚴(yán)重影響個(gè)膛案檔次。其深戶型設(shè)計(jì)不之佳，動(dòng)靜不俗太明確，且樂通風(fēng)采光不據(jù)太好。開發(fā)論商由于資金灰問題，導(dǎo)致艦售樓部等受穿到破壞，給辣銷售帶來了極嚴(yán)重的負(fù)面諷影響。廁二、翡翠林優(yōu)居敞屢亂?！窀?xiàng)目背景：霜湖南省天心激潤豐園置業(yè)預(yù)有限公司開訊發(fā)累碗中桂沙坪建筑公宜司建設(shè)盯●蛇項(xiàng)目位置：關(guān)長沙市天心叼區(qū)新開鋪路饒174跳號(hào)守穿●額建筑規(guī)模：店占地面積：概42410御蟲㎡鄙濱炕商建筑面積：坡12118吳0昨㎡球求量回規(guī)劃競21碑棟猴6微－少11F凍禿●置規(guī)劃用途：凝普通住宅、榨商業(yè)樓螞●杰銷售價(jià)格：益住宅：起價(jià)啊：神1748將元訓(xùn)/景㎡蹦破蹲厭齊球揚(yáng)均價(jià)：先2020獅元項(xiàng)/晚㎡梨寶撐貞嘉擠銀行按揭：柔宮銀行孝7職成蹈20遷年織鄰國催脂商業(yè)用房：炮起價(jià)：吹5488辭元汽/仙㎡露訊站離歡伐均價(jià)：出5488注元梅/胸㎡乓穗嘴微訊萬銀行按揭：幫銀行脾5愁成隔10旋年濁●陣面積戶型：盜面積范圍：壺欄幅欲標(biāo)準(zhǔn)層：聯(lián)94宋－風(fēng)142斃㎡、商業(yè)房灘：途96網(wǎng)－債300君㎡紀(jì)撈遠(yuǎn)貞戶型：喘2*2*2黑3*遭2*2述4*2*隊(duì)2熱等粘該園按總供應(yīng)量：厘808痰●出建筑裝修標(biāo)牧準(zhǔn)：摔筑外墻：路--保高級瓷磚門內(nèi)墻：丹--突砂漿抹面拼地面：蕉--急水泥砂漿找望平姑樓梯間：鏡--王花崗巖地面伐、高級地板術(shù)磚地面節(jié)門：高--羨高級防火防澆盜入戶門訂窗：辣--賢塑鋼玻璃窗波陽臺(tái)：獵--拘封閉陽臺(tái)齊●勒配套設(shè)施：質(zhì)綱電梯：爭--悄有稼電視：靜--秩有線電視入沿戶哀電話：綠--雪電話線預(yù)埋巧寬帶網(wǎng)：謹(jǐn)--溝廣達(dá)繩液化氣：許--沒煤氣管道牌安全系統(tǒng)：削--赴電子對講，從24順小時(shí)保安況停車：墻--像地下停車場●小結(jié)：提翡翠林居由脖湖南省天心尸潤豐園置業(yè)遼有限公司開祖發(fā)，是一個(gè)容由住家和商世業(yè)用房構(gòu)成效的中檔住家杰個(gè)案，位于葉新開鋪，其滑區(qū)域環(huán)境較詠好，周邊生西活氣息濃厚由，居住環(huán)境院較好，日常挺生活配套設(shè)墨施齊全，各隆生活機(jī)能較譯完善。柄本案由鼎嘉苦企劃代理銷俗售，自灣2003菊年公開銷售孩至今以全部蔬售磬。之所藏以有如此好古的情況，主管要因?yàn)槠涿婺w積、戶型設(shè)描計(jì)合理，適吊合目前區(qū)域跡人居需求。蕉多層以攜1488尼元?jiǎng)?wù)/刻㎡的起價(jià)、沃小高層以窩1588距元男/購㎡的起價(jià)，村針對個(gè)案來絡(luò)說，相對校榆低，對市場拳有一定吸引沃力。且其規(guī)向模較大、市頃場競爭力強(qiáng)紐。蓮項(xiàng)目兩面臨奉路和一座立削交橋，噪聲在嚴(yán)重，灰塵鮮也較多；其慮立面設(shè)計(jì)呈扛暗紅色，現(xiàn)代代感不強(qiáng)?？皬V告主訴求緣：新長沙，鞭新方向步三、湖凱烏·殲逸景苑亞加倆●份項(xiàng)目背景：萌湖南湖凱房孩地產(chǎn)開發(fā)有懂限公司開發(fā)局印該鼻湖南省朝輝生建設(shè)開發(fā)有蓮限公司建設(shè)嗚●歌項(xiàng)目位置：感長沙市書院劑南路零78紋號(hào)檢貪●衡建筑規(guī)模：企占地面積：喘11000全驚㎡嫩篩俱普建筑面積：喬38128漫準(zhǔn)㎡互狹靠殺規(guī)劃智2間棟盤13紙、滿17F淡午●狹規(guī)劃用途：談普通住宅稠●鋼銷售價(jià)格：跳住宅：起價(jià)導(dǎo)：濫2580蕩元老/谷㎡值眾賄驅(qū)兵屈柔均價(jià)：叛2750妨元損/蛛㎡封厭頁旱宋慚銀行按揭：戶皮銀行曲7三成遇20姻年年址●賽面積戶型：悅面積范圍：何巧傾償標(biāo)準(zhǔn)層：的89止－剝227習(xí)㎡呢揉叨券戶型：競2*2*2追3*累2*蠟25鄙*3*2之等坐懲透辭總供應(yīng)量：慎246桃●擠謝建筑裝修標(biāo)枕準(zhǔn)：鏡白外墻：三層皺采用仿麻石至面磚，其它妨主墻面采用慚淺色面磚或足外墻涂料；配天花及內(nèi)墻錯(cuò)：魚888鼠仿瓷涂料刮逃白森地面：初--嘆水泥砂漿找穗平院樓梯間：沫--殼地面磚、鐵亞欄桿謎門：插--呼新型高級防舌火防盜入戶愈門，戶內(nèi)預(yù)讓留門洞；炊窗：陰--眠高檔名牌噴認(rèn)塑鋁合金窗牛陽臺(tái)：采用心鐵藝欄桿雜●照配套設(shè)施：么電梯：奧的罵斯卡有線電視：棋--蠶客廳、主臥近室預(yù)埋接口坦電話：外線遇入戶，客廳蔑臥室均有接援口可接駁痰IDD檢數(shù)據(jù)點(diǎn)，每蝕戶奪10M沸寬帶信息網(wǎng)窯信箱：為住邁戶配備高級牛私家信箱快水表：獨(dú)立辣水表梅電表：獨(dú)立喪電表脅燃?xì)猓汗艿雷腥細(xì)馊霊暨m公共設(shè)施：挽小區(qū)內(nèi)設(shè)背貧景音樂及緊染急廣播系統(tǒng)愿保安設(shè)施：棕1湖、四周圍墻桃增設(shè)汁0阿～位50M傷紅外線報(bào)警冷系統(tǒng)；但2寒、公共區(qū)域魔及電梯間增殃設(shè)電視監(jiān)控柳系統(tǒng)；僑3燕、增設(shè)停車塵場智能化管擇理系統(tǒng)；城4繪、增設(shè)電子度門禁系統(tǒng)；間5圓、設(shè)可視傲/甜非可視對講褲系統(tǒng)，可視直線路到戶，哪但可視機(jī)住驅(qū)戶自備內(nèi)供電：專用許變壓器雙電鳥源供電，每丑戶容量（小丹戶型羅6KW車，大戶型痛8KW釀－俗12KW劑）；室內(nèi)電牙路采用多回跨路設(shè)計(jì)圓供水：大型驢水池及自來耽水加壓泵房疫變頻供水拐●物小結(jié)：因站湖凱幟·懲逸景苑避是由湖南湖樸凱房地產(chǎn)開蓋發(fā)有限公司友開發(fā)，位于坑芙蓉南路，同地理位置優(yōu)壞越，周邊環(huán)規(guī)境優(yōu)雅，交語通便利生活渾配套設(shè)施齊蜻全，居家方餓便。得本案開始由衰長沙零點(diǎn)商綿務(wù)咨詢有限捏公司策劃銷梯售，后由大艦匠企畫進(jìn)行凡策略推廣。寧項(xiàng)目于繩2003洋年開始建設(shè)研至今，銷售獎(jiǎng)率為瓶90許％。項(xiàng)目定內(nèi)位為環(huán)保型掘伴山親水雅占宅，建筑風(fēng)果格簡約現(xiàn)代瘡，大量使用菜了節(jié)能、環(huán)呈保材料，并手引進(jìn)了家庭渾供暖系統(tǒng)德劍國威能，在糊長沙尚屬首串家；戶型設(shè)賠計(jì)得體，復(fù)柴式戶型帶有逃空中花園，津贏得部分置贈(zèng)業(yè)者喜愛。報(bào)其地勢高，鍬卻作為了主惹賣點(diǎn)之一，含但距離小區(qū)氏大門過長的蛾路和過高的屑坡度同樣使佳得銷售受到對影響。項(xiàng)目膊面積、戶型紛為茄89智－描227晚㎡、闖2*2*2攝－科5*3*2震選擇空間較汽大，但大面耐積的戶型較砍多，超出了玻區(qū)域人居需順求，因此使翼得銷售受到掀影響，房屋資至今仍未全呆部售磬。其扔2580粗元寨/宗㎡的起價(jià)和印2750奮元劣/志㎡均價(jià)也相闊對同地段、斤同檔次基本爛持平。挖廣告主訴求情：芙蓉南拜·殲半山狠·售親水社區(qū)多座擁都市繁著華辣,倉俯看山水湘慈城補(bǔ)四、華麗家狂族頓●子項(xiàng)目背景：桌湖南天晟房勵(lì)地產(chǎn)開發(fā)有甘限公司開發(fā)欺湖南省華龍項(xiàng)建筑工程總綿公司、長沙沿友仁建筑工西程有限公司業(yè)、長沙建設(shè)亡工程集團(tuán)有字限公司建設(shè)添●夜項(xiàng)目位置：孩新開鋪路交227校號(hào)券酬●冷建筑規(guī)模：次占地面積：音18078現(xiàn)滾㎡泛散崖劣建筑面積：夾53400旱擇㎡羞健捆鏡規(guī)劃堵9太棟擱7內(nèi)－殃16F身風(fēng)●畏規(guī)劃用途：匯普通住宅、栗商業(yè)樓誘●凝銷售價(jià)格：季住宅：起價(jià)駛：廁1988爸元雷/紋㎡父顛爭昨貍該瘦均價(jià)：暗2778聰元希/豈㎡規(guī)引賠東豪懇應(yīng)銀行按揭：爺話農(nóng)業(yè)銀行鑒7則成等20購年紗醬搬終擇商業(yè)用房：迎起價(jià)：裝5700導(dǎo)元昆/答㎡合崖深徐累炮均價(jià)：唯6000移元鑰/鐘㎡仙低鍬獨(dú)符促銀行按揭：理農(nóng)業(yè)銀行請5暗成于10盼年悅倉宿摧寫字樓：均柜價(jià)：怨4000激元筆/純㎡候●陰面積戶型：仔面積范圍：披將菜慢住宅：賭74喚－綠138稻㎡、商鋪：洞180祖－患310棗㎡、寫字樓撓：犯580跟－舒590棄㎡毫鄙劉帽戶型：烈2*2*1勝3*集2*2柔等戚齡喊訪總供應(yīng)量：收339所●條建筑裝修標(biāo)北準(zhǔn)：烏鬧外墻：喉窗高級外墻磚逐怠地面：笛走水泥砂漿找兆平飯唱樓梯間：征魂大理石斬黃門：卵市入戶高級防售火防盜門、醫(yī)室內(nèi)預(yù)留門拋洞夜販窗：大部塑鋼玻璃推蟻拉窗不溫陽臺(tái)：娛誓高級鐵藝護(hù)因欄縣屆廚房：取探水泥砂漿纏災(zāi)衛(wèi)生間：煩忘水泥砂漿籮,甜預(yù)留給排水騙管道接口轟井空調(diào)位：糞圍預(yù)留路鑰●旺配套設(shè)施：蔬電梯：衡戀上海永大日挨立電梯踐皮有線電視：賢桐國安喉比電話：內(nèi)景電信防船寬帶網(wǎng)：化忌電信豐沙液化氣：氏自新奧燃?xì)忭?xiàng)傍安全系統(tǒng)：掌閥高級電子對稈講門鈴月極供水：歲底市政供水般禍供電：凡懶市政供電筐●小結(jié)：攤?cè)A麗家族有狐由湖南天晟帝房地產(chǎn)開發(fā)灣有限公司開臂發(fā)，是較大頌型居住個(gè)案嗚，帶有少量腥商鋪和寫字蔑樓。其設(shè)計(jì)浙較好，物業(yè)杏管理及配套古設(shè)施完善，液其周邊生活愁、文化氣息囑濃厚，交通搞便利，生活什機(jī)能完善，茅是居家的好非場所。交個(gè)案由長沙耕凹凸廣告策辛劃有限公司俊進(jìn)行整合推看廣，自辣2003鞠年開始推出土一期壺6墻棟多層已全浮部售磬，現(xiàn)溫在正推出二天期三棟高層蹤和多層，銷嘴售情況良好礙。其建筑風(fēng)饑格融典雅的近湖湘文化及虜儒雅的歐式礙后現(xiàn)代于一結(jié)體；面積、躍戶型以蠻74?。?38場㎡鴨/2*2*院1懸、場3*2*2肅為主，符合嶄目前區(qū)域人武居需求，且泄其戶型設(shè)計(jì)嚼大膽考究，匪空間布局理粱性明快，全鉆方位的立體袋景觀陽臺(tái)與筋功能陽臺(tái)給赤置業(yè)者帶來忌了觀景休閑應(yīng)等多種享受咽；且其起價(jià)碰：干1988遵元?jiǎng)?言㎡藝答和均價(jià)：肢2778錯(cuò)元買/江㎡均不算太冰高，符合其西尊貴不貴的關(guān)口號(hào)，受到尼了置業(yè)者的戒青睞，這些慚都是贏取市戲場的重要原妙因。盡但由于臨近可馬路，導(dǎo)致?；覊m較多，節(jié)影響了空氣盤質(zhì)量；且項(xiàng)坦目所在新開著鋪路段的坡德度過大，給企人們出行帶躲來了較大不朝便。添廣告主訴求捏：溫馨典雅海，尊貴不貴磚五、金碧文叔華仁●烈項(xiàng)目背景：見湖南恒業(yè)房食地產(chǎn)開發(fā)有茫限公司開發(fā)高袖撈堂湖南六建金說大建筑工程狡有限責(zé)任公認(rèn)司、湖南洞咽井建筑有限乳公司建設(shè)邀●敬項(xiàng)目位置：總赤嶺路伴348兔號(hào)降催●嗚建筑規(guī)模：誤占地面積：波67818遲羊㎡漿伸上秀建筑面積：欄19663維1衣㎡茫奶泊底規(guī)劃劃11慰棟呆7耀－午16F嘗炕●竹規(guī)劃用途：筍普通住宅、此商業(yè)樓甩●肉銷售價(jià)格：療住宅：起價(jià)版：躺2350僅元昏/黑㎡閱弄那腐挺憲告均價(jià)：桌2800袋元紅/網(wǎng)㎡賣拜印疑肝絮術(shù)銀行按揭：振斧銀行脅7災(zāi)成曲20艱年緊農(nóng)傭社箭商業(yè)用房：碑均價(jià)：流7800母元融/咳㎡愛謊溪籌勒●設(shè)面積戶型：瞧面積范圍：晉涂匆悄住宅：走83鈴－遠(yuǎn)114坊㎡、商鋪：旨135黨－階176彎㎡蘇調(diào)足絨戶型：猾2*2*1陳3*戒2*2賠等同蓮肥譜總供應(yīng)量：鴨1880炸●銀建筑裝修標(biāo)工準(zhǔn)：劇嬌外墻：置守采用三色面卷磚，及高級襪涂料忽敗內(nèi)墻：島盟二遍彈888懇仿瓷涂料燭犁地面：純揭水泥砂漿找躁平搓毛灘捐樓梯間：仗篇水泥地面找揀平，表面壓所光。墻面：導(dǎo)二遍東888獲仿瓷涂料刮繳白。查練門：希掠單元門為高意級防盜門，壽入戶門為新屋型高級防盜支入戶門，戶叉內(nèi)預(yù)留門洞鵝先窗：浴浩白色塑鋼配賺綠玻，裝紗備窗別龜陽臺(tái)：傾慧陽臺(tái)門為推救拉塑鋼門，感陽臺(tái)欄桿為變成品鐵藝欄例桿喘裂廚房：芽只只提供一個(gè)燦給水口和潔導(dǎo)具的排水口蕩，其余一切在使用潔具、刃案臺(tái)均不提扯供駛抓衛(wèi)生間：只臨提供一個(gè)給扔水口和潔具勢的排水口，猛其余一切使酒用潔具、案割臺(tái)均不提供燃測空調(diào)位：拆戶預(yù)留空調(diào)機(jī)述位豬算●若配套設(shè)施：匆電梯：賺千中外合資廣飼日電梯顆維興有線電視：柜顧線路安裝到梁戶，每戶論2翁個(gè)信息點(diǎn)備答展電話：而后外線路入戶殺，客廳、主蟲臥室均有接可口材壩螞寬帶網(wǎng)：府拌設(shè)月1可個(gè)信息點(diǎn)鬼喘灑液化氣：巡掘煤氣管道安堵裝到戶，永IC走卡燃?xì)獗懑煵赝戆踩到y(tǒng)：置繁入戶黑白可達(dá)視對講門禁塞系統(tǒng)、周邊烤紅外線對射賢防穿越系統(tǒng)郊與小區(qū)閉路權(quán)電視監(jiān)控系伐統(tǒng)聯(lián)動(dòng)狀放偉停車位：像682設(shè)個(gè)悄詢民會(huì)所：悅雪架供水：俘1潤－哪3洞樓市政供水誓，怖4誓－盛17緊層均由變頻墨泵加壓供水拆震幸供電：叨盈雙電源供電科，每戶勒IC擠卡供電；以2辣房監(jiān)2全廳揀6KW,3竟房水2川廳雷8KW鄰駕給其它：拔螞小區(qū)內(nèi)設(shè)背出景音樂系統(tǒng)甩及緊急廣播歷系統(tǒng)辛●小結(jié)：襯金碧文華由凡湖南恒業(yè)房肉地產(chǎn)開發(fā)有漠限公司開發(fā)股，是由番11騾棟臥7窄－扛16罪層公寓組成垃的大型居住脅個(gè)案，帶有灶少量商鋪?；仄湮飿I(yè)管理爬及配套設(shè)施直完善，其周消邊生活、文佳化氣息濃厚庸，交通便利慢，生活機(jī)能罰完善。晝個(gè)案由智尚裂地產(chǎn)顧問進(jìn)栗行全程策劃咸，自推出以嘗來，銷售率偵超過剃80壽％。其原因饞主要有以下?lián)u幾點(diǎn)：芽①駛20欣萬平米大型吼社區(qū)，易形鉗成生活小區(qū)按。掘②倘毗鄰長沙理濕工大學(xué)，定拼位于專為年騎輕知識(shí)一族殺，并提出入違住業(yè)主子女恰可進(jìn)入長沙撲理工大學(xué)子臉弟學(xué)校就讀棄。托③自2350纏元央/扒㎡的起價(jià)和衫2800注元視/白㎡的均價(jià)能懷被目前市場豈所接受。貿(mào)④織采用立體的握傳統(tǒng)院落布眠局，小圍合檢，小組團(tuán)的著設(shè)計(jì)，造型疊豐富、輕快囑、簡潔。票⑤即只推出駁80椒平米的兩房謊兩廳和梯110頸平米的三房未兩廳兩種戶掘型，戶型簡進(jìn)約，空間合嘗理，功能針叼對性強(qiáng)，總朵價(jià)低，能夠討減輕年輕人頓第一次置業(yè)狠的負(fù)擔(dān)，受篇到年輕人的泥追捧。饒⑥緩金碧文華的伏園林以提"延一帶、三園雙、一廣場閥"證為主題的進(jìn)關(guān)行布局，規(guī)宇劃設(shè)計(jì)合理手，功能分區(qū)西明確。營⑦疼在社區(qū)配套悉上，引進(jìn)智進(jìn)能化拍VOD之系統(tǒng)，創(chuàng)造蹈了先進(jìn)的智栽能化社區(qū)。爐⑧謠商業(yè)街采用廟別具風(fēng)格的藍(lán)古代騎樓形撐式，于時(shí)尚勢質(zhì)感中顯現(xiàn)郵出典雅韻味鞠。掃廣告主訴求紅：新知專署孟，學(xué)院雅居府六、華菱香爬墅美地芽●拘項(xiàng)目背景：京湖南華菱置競業(yè)有限公司溪開發(fā)算炊趟測長沙市建筑贏工程公司建冤設(shè)神●佩項(xiàng)目位置：淘長沙市芙蓉業(yè)南路動(dòng)49夢號(hào)健梨●稠建筑規(guī)模：鏟占地面積：峰4111懇5.15丑㎡艷廊燙繼建筑面積：煤15000攔0呈㎡澡嚼倡奔規(guī)劃祥6母棟豎18F少氣●任規(guī)劃用途：煙普通住宅、戶商業(yè)樓燙●欠銷售價(jià)格：悔住宅：起價(jià)越：言2500自元垃/郊㎡謠跨縱揪滔電均價(jià)：捧3000隆元興/雅㎡略正井工耗征場銀行按揭：毫茶銀行熱7則成腿20愧年壞表什陷挑倦●傷面積戶型：榜面積范圍：蟻幸繩糊住宅：嫌40教－魔160摧㎡萬裝灶喪戶型：弟1*1*1叮3*2暮*24慢*2*2核等少腔索旨總供應(yīng)量：敘1182末●斥建筑裝修標(biāo)懇準(zhǔn)：測嶺外墻：袋餃外墻磚與外歐墻漆控盲內(nèi)墻：帆蓋混和砂漿向鍬地面：饅前水泥砂漿跟同樓梯間：醒吩瓷磚昏捷門：第哈防火、防盜厘門汗稍窗：中隔鋁合金窗件遣陽臺(tái)：遇損水泥砂漿淋慎廚房：篩門水泥砂漿耐碌衛(wèi)生間：德糖水泥砂漿滅夸空調(diào)位：刺悼預(yù)留換沾●寨配套設(shè)施：獲電梯：龍--即知名品牌瑞電視：松--椒有形電話：頃--鼠有與寬帶網(wǎng)：轟--特有堆液化氣：祥--汗有腎供水：后--錄二次加壓、險(xiǎn)直飲水系統(tǒng)饒供電：澤--親雙電源武安全系統(tǒng)：王--糾有氧停車：床--558川個(gè)岔●小結(jié)：元華菱香墅美米地診由湖南華菱暑置業(yè)有限公節(jié)司開發(fā)，位架于芙蓉南路纖，整個(gè)小區(qū)鏈由母6燥棟撒16麗—鎮(zhèn)18勞層的高層建黎筑組成。誘項(xiàng)目所在地宿交通便利、斷生活氛圍濃晉郁、人文環(huán)貞境優(yōu)越，社銀區(qū)宜居。者2005踐年膛6膚月，項(xiàng)目榮核獲建設(shè)部頒叢發(fā)的崇“映中國建筑設(shè)呆計(jì)示范樓盤面”境。其戶型包略括評40剃㎡左右的沾1膜房、研102-1抵60銜㎡左右的動(dòng)3-4織房，伴獨(dú)特的空中搭庭院是對戶戰(zhàn)型的大膽創(chuàng)重新；采用旋LOFT鈴戶型，是長遍沙首次采用功躍式結(jié)構(gòu)的點(diǎn)1繞房，適宜商踩住，受到年棕輕時(shí)尚一族顫的追捧。誕是區(qū)域內(nèi)整森合推廣較成色功的項(xiàng)目之撥一。諒七、湘銀佳寸苑繩隆彼●命項(xiàng)目背景：汁湖南長盛房企產(chǎn)物業(yè)有限矩公司開發(fā)莊巖鋤雄長沙市園藝鹿建筑工程有縱限公司建設(shè)微●貨項(xiàng)目位置：噸長沙市天心感區(qū)赤嶺路襲82研號(hào)套●聲建筑規(guī)模：甩占地面積：反20677業(yè)盛㎡糊追記則建筑面積：餃62700再㎡慕嗎阿頸規(guī)劃薯7海棟償9明－陪11F蜜型●娛規(guī)劃用途：冰普通住宅、郊商業(yè)樓教●引銷售價(jià)格：織住宅：起價(jià)隸：償2280瘋元?dú)?貍㎡派奴賴番村媽芬均價(jià)：碰2483融元挽/返㎡損墨棚粘厲骨商業(yè)用房：廉起價(jià)：兇13800添元街/據(jù)㎡惑詳碰理鍵●致面積戶型：雖面積范圍：若并眼旦住宅：頸138弱－筍280脈㎡襖棵商業(yè)用房：翅50徹㎡割躲犁承戶型：捆3*2摸*24騾*2*2異5*3*探3棄等角萄非村總供應(yīng)量：艙318雖●朱建筑裝修標(biāo)仔準(zhǔn)：與箭外墻：戴依高級瓷磚句昆內(nèi)墻：凍888某仿瓷涂料乘毅地面：壁吊水泥沙漿丙柳樓梯間：剪忌麻石地面守?fù)崎T：蠟咳高級防盜門外攀窗：鑼憶電泳鋁合金批牌陽臺(tái)：盡眉水泥沙漿抹艘平孤把廚房：算誰水泥沙漿抹課平礦橋衛(wèi)生間：鴿診水泥沙漿抹瞞平生腎空調(diào)位：折換預(yù)留竿群●盞配套設(shè)施：音多電梯：李鈴合資新馬電膀梯春睬復(fù)仆有線電視：返桃廣達(dá)網(wǎng)絡(luò)兆叮塑電話：料洲電信、網(wǎng)通燥片青寬帶網(wǎng)：思象入戶恰版價(jià)液化氣：廈抄混空汽德虛壤停車位：蹦129妹個(gè)漠健煉會(huì)所：院禾有環(huán)事侮供水：曲合長沙市自來檔水公司根漆興供電：努柱城南供電局今雙向電源蝴驗(yàn)●科小結(jié)：黨套湘銀嘉苑由斷湖南長盛房射產(chǎn)物業(yè)有限喂公司開發(fā)，左位于芙蓉路循南邊，交通犁便利，生活嘗、文化氛圍曾濃厚，居住唇環(huán)境較好，失生活機(jī)能基艦本完善。攏本案由開發(fā)修商自行銷售闊，自稿2002燈年擺10擇月開始公開企至今住宅以上基本售磬，襲商業(yè)用房有箏少量余留。茄項(xiàng)目為全復(fù)結(jié)式結(jié)構(gòu)，卻影以重2280飯?jiān)?避㎡的標(biāo)準(zhǔn)層滾單價(jià)作為起產(chǎn)價(jià)，對置業(yè)枕者有一定的肚誘惑力。未但由于其面銜積過大，致露使總價(jià)過高抵，限制客源街客層，導(dǎo)致級了銷售失利沫。其戶型雖床然獨(dú)特，但晚結(jié)構(gòu)不太合掘理，通風(fēng)采滲光不良，公隨攤面積較大閣；棟距太小知，進(jìn)口也較獨(dú)小，影響了堪項(xiàng)目檔次。嫌雖然開發(fā)商心進(jìn)行了大量偏的廣告宣傳修，但效果不芽佳，未引起業(yè)熱銷。襖廣告主訴求牽：市中心住西宅，交通生揉活便利；終謊極置業(yè)抓秒令八、華盛家境園宴筍低●炎項(xiàng)目背景：瞞長沙華盛置低業(yè)有限公司醉開發(fā)毯農(nóng)挑夠湖南華盛建牧設(shè)工程有限允公司建設(shè)薦●欠項(xiàng)目位置：研芙蓉南路攏59橡號(hào)丑么●轎建筑規(guī)模：保占地面積：須48000此辯㎡災(zāi)刪岸礎(chǔ)建筑面積：翅10000船0嘗㎡于勢挑庸規(guī)劃海9屬棟禁12F驚瞎●隱規(guī)劃用途：翠普通住宅趨●擋銷售價(jià)格：由住宅：起價(jià)因：次2320笛元慧/睡㎡況腸小臨劇堵響均價(jià)：員2500昂元斃/淚㎡疫高政●剛面積戶型：藥面積范圍：規(guī)芬屋爸標(biāo)準(zhǔn)層：牛47甚－欲167女㎡、復(fù)式：框196譯－找282撞㎡棗孕叛尊戶型：庫1*1*1挺3*泳2*2巾4*2*迷2畢等窗導(dǎo)迫尺總供應(yīng)量：型966聰●沉建筑裝修標(biāo)龜準(zhǔn)：拐鑼外墻：俊躁進(jìn)口外墻涂線料、局部面共磚筋緊內(nèi)墻：揀第高級瓷性涂打料班訊地面：仆物水泥砂漿找攤平層死臉樓梯間：廳傭高級防滑地陵面磚瞎紀(jì)門：步斯高級防盜門圓、陽臺(tái)為高幸級鋁合金推般拉門艦瓜窗：塔機(jī)高級鋁合金辭門窗舒炮廚房：唱安墻為水泥底澤灰抹平晌召衛(wèi)生間：找路墻為水泥底總灰抹平待亭●麥配套設(shè)施：益簡電梯：叨2柜戶一著OTIC荷電梯纖信講有線電視：坊住預(yù)留接口個(gè)呼涼電話：脫忽預(yù)留接口頭反焰寬帶網(wǎng)：宅渣預(yù)留接口縣孤刻液化氣：緣踢到戶禿鄭毯安全系統(tǒng)：衫獨(dú)紅外線防范蝕系統(tǒng)、電子嶼巡更、閉路麻電視監(jiān)控企彈嘩停車位：嚷鹿近萬米的地霧下停車位陡迅哀鼠會(huì)所：欺夾配有閱覽室峰、棋牌室、著體操房、健坊身房、乒乓彼室、臺(tái)球室尊控罰其它：毫抱籃球場、羽延毛球場、室教外兒童樂園女、室外健身這區(qū)額●小結(jié)：駁華盛家園由鉗湖南華盛集憲團(tuán)開發(fā)，是屑一個(gè)較大規(guī)做模、較高檔咽次的純住家大個(gè)案，其區(qū)濃內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)月較好，居住貪環(huán)境優(yōu)美。焦本案由開發(fā)輸商自行銷售旱，樓書設(shè)計(jì)掃推廣及廣告鬧推廣由東方蘇列車企劃有語限公司執(zhí)行逢。自強(qiáng)2000飼年泛12暑月一期推出傷和廊2002跪年二期推出批至滅2003躍年底已全部灣售罄，銷售勝狀況非常理怎想。項(xiàng)目曾代被評為測2001糠年長沙市民評新樓盤，被號(hào)中國房地產(chǎn)理協(xié)會(huì)推薦為啄“加生態(tài)住宅開系發(fā)莫模式界”要。勉之所以有如醫(yī)此成績是因丹為開發(fā)商曾磁開發(fā)華盛大凱廈、華盛花偉園等個(gè)案，辦有一定的品街牌形象，加隸之評2320蝕元儀/棕㎡的起價(jià)和由2500錢元月/豈㎡的均價(jià)符軌合當(dāng)時(shí)消費(fèi)哪水平，且戶姥型選擇空間農(nóng)大。還有一纖個(gè)重要原因段是在一期推殊出時(shí)，區(qū)域晨內(nèi)物業(yè)幾乎譯為零，占盡柿天時(shí)，而市讓場對此種物免業(yè)需求的潛宰在業(yè)主很多情，因此銷售傘很好，而且掩入住率非常某高；而二期華也由于一期品樹立的良好艱形象及物業(yè)央本身的價(jià)值旨，吸引了不觸少職業(yè)者慕勢名前來，因魔此可以看到按本案一期銷趟售時(shí)電視、特報(bào)紙、告示綱等強(qiáng)勁的媒指體攻勢在二威期已幾乎沒五有，而銷售喊情況卻保持時(shí)良好的勢頭吸。舞九、白沙花乎園士●酷項(xiàng)目背景：叛長沙市天心恭區(qū)城市建設(shè)刻開發(fā)公司開邁發(fā)揭銷縣巷長沙工程建已設(shè)有限責(zé)任賊公司三公司同建設(shè)旦●愚項(xiàng)目位置：金天心區(qū)赤嶺遮路日68沿號(hào)繭●步建筑規(guī)模：榮占地面積：浪46440唇宰㎡械何竊棵建筑面積：瘦10000陸0分㎡峽疼申掘規(guī)劃閥21捎棟著7廁－翁14F冬門●齊規(guī)劃用途：謙普通住宅、修商業(yè)樓哪●枝銷售價(jià)格：線住宅：起價(jià)線：幟2400冤元瞧/苦㎡梁憂退許眨番找均價(jià)：戚2700鑒元布/枕㎡撒缺休穴云籍銀行按揭：燈建行鵲7呢成評20末年此啄誰身意歇商業(yè)用房：遇起價(jià)：喚35嬌00屠元掛/勸㎡木宰孤斧傅甚均價(jià)：村4000賞元蓬/良㎡蘆泄織劉剩艙銀行按揭：岡建行堆7嗎成妨20胳年浩狀●板面積戶型：拌面積范圍：氣弟識(shí)緊住宅：藝128缺－光168發(fā)㎡高趙黨笑物戶型：注3*2機(jī)*24泉*2*2級絮等鐵壓細(xì)影總供應(yīng)量：厭909示●朵建筑裝修標(biāo)栽準(zhǔn)：睡道外墻：高級符面磚末內(nèi)墻：高級你仿瓷涂料棟地面：水泥洗砂漿找平虛樓梯間：公筑用部分為高瞎級地磚暢門：妹病入戶門為防傅盜門，戶內(nèi)還預(yù)留門洞局窗：坐奔鋁合金窗銹陽臺(tái)：牌鵝北向陽臺(tái)封鬧閉，南向陽便臺(tái)不封閉，洗地面水泥砂蟻漿找平待廚房：強(qiáng)所墻面、地面訪水泥砂漿找逼平活衛(wèi)生間：共填享衛(wèi)生間為片蹲廁，墻、免地面水泥砂逃漿找平散空調(diào)位：預(yù)故留空調(diào)機(jī)位蓮懇●椅配套設(shè)施：致旨電梯：介SIGMA的電話：兩線袖五插座黑寬帶網(wǎng)：以植太網(wǎng)樓液化氣：四曬燃?xì)夤艿澜友劭诘綉糁泄┧猴暼潭喂┧瞎╇姡涸啄锶嗨木€狀安全系統(tǒng)：胡小區(qū)設(shè)電視之監(jiān)控系統(tǒng)記停車：小區(qū)卡內(nèi)設(shè)地下，或地上車庫毅備注：水、導(dǎo)燃?xì)膺h(yuǎn)程抄紗表系統(tǒng)●小結(jié)：絡(luò)白沙花園由鎮(zhèn)湖南天心城預(yù)市建設(shè)開發(fā)僵公司開發(fā)，習(xí)是一個(gè)大型車居住小區(qū)，陵個(gè)案開發(fā)規(guī)亮模大，設(shè)計(jì)何較好，物業(yè)疤管理及配套胃設(shè)施完善，夕其周邊生活兆、文化氣息巷濃厚，交通頭便利，生活夫機(jī)能完善，錢是居家的好揭場所。本案付前期由長沙耀比銳廣告公冤司代理廣告肯企劃，后來啟由深圳生益魂房地產(chǎn)顧問啟代理策劃銷駕售。項(xiàng)目規(guī)哲劃共綿19鵲棟，分四期虜開發(fā)，一期祖、二期、三校期在殖2001版年陣2舒月以全部售稀磬，四期于叉2001口年注8省月開始動(dòng)工沃建設(shè)，同期示開始銷售，潛其面積戶型茂較大皆為三劍房、四房，頂超出了區(qū)域垮人居需求，弱單位定價(jià)齡2200慶元上/遣㎡起，與同奸地段、同檔離次個(gè)案相對隆而言基本持棒平，但天心鉤城建的影響懶力，其白沙木品牌在房地垮產(chǎn)市場的號(hào)光召力；被評鑄為全國物業(yè)擁管理示范單卸位的長沙天銹環(huán)物業(yè)管理度有限公司；矩大型的規(guī)模腰和完善的配惹套都是白沙醬花園能贏得棉市場的重要期原因。技但美中不足解的是它的戶酬型設(shè)計(jì)不太璃理想，讓人廣感覺凌亂，猴且面積戶型欄過大，致使究總價(jià)過高，瀉置業(yè)者難以余接受。鏟廣告主訴求陷：家園、花螞園、樂園治十、天翔新麗新家園抽啞傾葛●級項(xiàng)目背景：液長沙天翔房敏地產(chǎn)開發(fā)有裂限公司開發(fā)泥冠代臥長沙市鴻宇瓜林建筑工程五有限公司建議設(shè)根●單項(xiàng)目位置：殖天心區(qū)新開枝鋪路名18蘋號(hào)格●那建筑規(guī)模：億占地面積：葵46551綱遇㎡源祖粥嚼建筑面積：蛛89129系㎡并狼雙箏規(guī)劃呈10鼠棟費(fèi)6棋－唯16F防屑●減規(guī)劃用途：紹普通住宅閥●鼠銷售價(jià)格：壩住宅：起價(jià)蜘：枕1923附元罩/咱㎡拖街誘交出衡貌均價(jià)：任2260閥元朝/腦㎡籮溫●腥面積戶型：撓面積范圍：跨積題畫住宅：餐90斥－沃164朝㎡翁推健盆萄戶型：磁2*2*掌23*佛2*2側(cè)4*2*2松氏等讓磁攜池總供應(yīng)量：紋909浴●百建筑裝修標(biāo)浮準(zhǔn)：償膜外墻：桿燈采用高級磁我磚左照內(nèi)墻：蔬呀普通抹灰飛務(wù)頂棚：普通塌抹灰鈔挺地面：真勻水泥沙漿找璃平搓毛豪話樓梯間：引“88頁8”數(shù)涂料吸衣門：蒙擱品牌防盜門料耽單元門：設(shè)隨電子對講系舞統(tǒng)屑尾窗：弄擔(dān)塑鋼窗偵討陽臺(tái)：樓倍封閉式宣懲廚房：慢葬毛坯墊銳衛(wèi)生間：劇伶毛坯陪凍●爬配套設(shè)施：魔隆有線電視：起請有限電視入槍戶黑非哄電話：但框電信電話入浩戶柴睡慌寬帶網(wǎng)：殲甲寬帶入戶寒參刮液化氣：狼誰管道入戶貍勵(lì)迅停車位：式常車庫或停車松場做如鞋供水：針波每戶一表混繞帽供電：哀閥每戶單獨(dú)電潮表和●小結(jié)：忽天翔罵·魄新新家園由柿長沙天翔房可地產(chǎn)開發(fā)有甘限公司開發(fā)拍，由籠5遼棟多層住宅豎，回3差棟高層住宅上，肌2縫棟綜合樓組典合而成。項(xiàng)賭目選址于省效微生物研究碗所幸，其周邊配俱套設(shè)施較好側(cè)，交通方便疊，臨近湘江深和南郊公園畢，景觀條件仁好，居住環(huán)服境理想。滋多層房屋開獲盤僅半個(gè)月幕就全內(nèi)部認(rèn)熔購?fù)炅?，售甩樓部建立之留前銷售率就唉已經(jīng)過半，毛因此其項(xiàng)目催幾乎沒有在晨宣傳上下功戒夫。健銷售如此火劍爆的原因一壁部分是因?yàn)榻灯涞乩怼⒔话l件較好域，景觀優(yōu)勢潮強(qiáng)，藏風(fēng)得抽水；其彎住宅面積和酬戶型為梁90殃－慧164議㎡緊/2*2*碰2凝－奮4*2*2淺，選擇空間愿大，受眾人旗群廣；還有字部分原因是譽(yù)其相對于其顧它樓盤較低研的價(jià)格，其荒起價(jià)為短1923批元天/縫㎡，均價(jià)為漲2260杯元充/鉆㎡，價(jià)格優(yōu)睜勢體現(xiàn)無遺召。露第四節(jié)虛背項(xiàng)目柳SWOT伸分析一、優(yōu)勢斃餅自然景觀優(yōu)養(yǎng)勢突出：鬼南鄰南郊公檔園，西靠湘火江風(fēng)光帶，豈舉目遠(yuǎn)眺，有秀麗山水風(fēng)協(xié)光盡受眼底稀。同時(shí)，由亮于與市中心乞的距離，使副本區(qū)域的空笨氣質(zhì)量較好輝，適合人居嗎。足地理位置優(yōu)飼越：位于書銷院路與新中袋西路相匯處凝，東臨即將旁拓寬為熔60歪米的書院路能，西靠湘江撈碧水，南傍郊南郊公園，造距長沙市二內(nèi)環(huán)線高架橋戀僅芝100呆米。攬盡湘堂江之絕代風(fēng)飾華，坐看麓輩山之四季美哥景，是未來犁居家的理想宰之地。支交通便利：翼項(xiàng)目所在區(qū)柱域交通條件賺便利，緊貼束二環(huán)的黃金爹位置，使得焦出行極為方江便快捷。項(xiàng)念目周圍公交方線路較多，克交通網(wǎng)絡(luò)覆柳蓋全市。鉗文化氣氛濃墻郁：項(xiàng)目周錯(cuò)圍多所大學(xué)淹林立，學(xué)習(xí)桌氣氛濃烈。銷片區(qū)形象：施隨著城市擴(kuò)慢容，以及城矛中心商業(yè)與基商務(wù)功能的相成熟，南郊絞板塊已漸成憐為住宅物業(yè)辟發(fā)展的熱點(diǎn)顛，項(xiàng)目周邊示涌現(xiàn)出的多索個(gè)住宅物業(yè)誦正是這一趨掙勢的證明。降景觀資源優(yōu)獎(jiǎng)勢突出：緊乞靠南郊公園族的位置，是明周邊項(xiàng)目都禿不可比擬的宗，因此應(yīng)將觀此做為主訴蛇求點(diǎn)來進(jìn)行機(jī)猜市場空白點(diǎn)舒：周邊項(xiàng)目疲雖臨近南郊拘公園，卻都賤沒有將其作闖為主要賣點(diǎn)銷進(jìn)行推廣，兵縱觀整個(gè)長猶沙樓市，以使自然生態(tài)做毫為主廣告語認(rèn)的項(xiàng)目并不做多，而此項(xiàng)歸目在這方面憲又擁有得天河獨(dú)厚的優(yōu)勢肉。因此我們出建議將生態(tài)凈自然來做為信主訴求點(diǎn)。二、劣勢旬閥周邊商業(yè)氣鋼氛不濃烈：決項(xiàng)目周邊除臘興萬家外沒冶有其它較大浩超市賣場，卷隔東塘、候初加塘商圈距狹離較遠(yuǎn)。弄以周邊配套設(shè)燕施欠全：由征于項(xiàng)目位置王等因素，此山處在各種商謀務(wù)、休閑、蒸酒店等設(shè)施扇上缺乏有較叨高檔次的設(shè)考施。距離神膀農(nóng)、五華大曬酒店較遠(yuǎn)。掃生活氛圍：侮唱項(xiàng)目周圍雖半有多個(gè)小區(qū)臂林立，但較診大的購物廣逼場卻只有興污萬家一個(gè)，處華銀旺和購少物廣場距離喜項(xiàng)目位置較村遠(yuǎn)，而新一底佳則太小，草只能滿足日測常生活最基帆本的需要。奪片區(qū)文化資雨源：片區(qū)周摟圍沒有著名繞的人文歷史測文化資源，克因此無法從慈此點(diǎn)上進(jìn)行悠深度挖掘。剛周邊環(huán)境欠絕佳：由于周印邊有多個(gè)項(xiàng)魯目在建，造尖成了周邊人治流復(fù)雜、喧龍囂嘈雜的現(xiàn)卸象，并且周敏邊的建筑多撤為居民自建限用房，缺乏尊整體規(guī)劃，動(dòng)錯(cuò)亂無序。別盡管目前有禾眾多住宅項(xiàng)革目正在開發(fā)休，住宅開發(fā)叔正成為項(xiàng)目喝區(qū)域的熱點(diǎn)貍，但此區(qū)域振在環(huán)境上的艦缺陷短時(shí)間亮內(nèi)無法改變偶。面在優(yōu)勢和劣蟲勢里只列舉笨了可能會(huì)成桑為優(yōu)劣勢的責(zé)各方面，其軍實(shí)其中各方依面都是可以益互相轉(zhuǎn)化的前，視項(xiàng)目的粒具體情況加罵以歸類。優(yōu)張劣勢一般著鋸重于項(xiàng)目的我實(shí)體問題。三、機(jī)會(huì)反（貿(mào)1聰）長沙房產(chǎn)牢城市邊緣的證需求在今后彼一段時(shí)間將查呈上升趨勢之。隨著城市室的擴(kuò)大以及劃置業(yè)觀念的珍轉(zhuǎn)變，城市膚邊緣的房產(chǎn)殃需求日增。魄（照2政）目前在項(xiàng)蜻目周邊的樓宜盤銷售除天霧翔新新家園促外，其它多情處樓盤的銷環(huán)售多處于收哄尾階段，這暴給本項(xiàng)目提徒供了一定的紙機(jī)會(huì)，有利奸于緩解目前詠的銷售壓力賤。久（配3照）本項(xiàng)目周營邊的高層、說小高層，銷姥售情況較好掏，這說明了啦本區(qū)域小高不層的需求較鉆為旺盛。而扎本項(xiàng)目也是捏以高層為主杏，符合時(shí)下悼消費(fèi)的趨向彎?；兀ㄐ?頸）緊靠南郊六公園的絕佳下地理位置，鞭可以以生態(tài)弓自然為主題傷，迎合了現(xiàn)響今大眾對居芳住環(huán)境的要澆求。四、威脅馬（寨1笛）周邊項(xiàng)目宮針對本項(xiàng)目董開展的營銷草阻擊。由于真本項(xiàng)目的出捆現(xiàn)會(huì)引發(fā)本倘區(qū)域房產(chǎn)的銜競爭，勢必頑會(huì)引起其它毀樓盤的壓制做。熄（蓄2冷）垮供給過于集興中，同檔次槍樓盤的推出鉤量巨大，伐周邊樓盤尚封余下的單位蔥對本項(xiàng)目產(chǎn)淚生較大威脅節(jié)，途缺乏足夠的香市場需求做茅支撐遣。弦（遼3蹄）長沙市其端它地方可能箭推出相關(guān)項(xiàng)邪目亦會(huì)對項(xiàng)畢目產(chǎn)生威脅遙。由于長沙盟城市面積并濾不大，房產(chǎn)哄的競爭體現(xiàn)梯在全市范圍狡內(nèi)。溝第五節(jié)傲背市場需求分稍析域一、閑購置新房情厘有獨(dú)鐘訪調(diào)查結(jié)果反穗映出，打算蟲選購新房占什86吳％；二手房屬占余7蝕％，尚未決假定占災(zāi)7交％，主要以活選購新房為勞主。這一方廢面說明置業(yè)柔者主流的強(qiáng)崇勁購買力，解同時(shí)也預(yù)示腎著住宅消費(fèi)壁仍將由二級質(zhì)市場占據(jù)主促導(dǎo)地位。請二、自用為尚主導(dǎo)男購房用途的捆選擇中，自躬住占客83璃％，投資占魚9掩％，為親友謎占姓4碧％，為度假清占苗3華％，其它占巾1扛％。甜購房的存用途主要是掛自用為主，齊投資客戶所躁占比例不高贊，在自用目濫的的細(xì)分方音面，滿足自豐己的居住需輪求占絕對主義導(dǎo)，度假和祥購房給親友織的比例較少頁。評三、潛在需抹求旺盛爬以計(jì)劃購房更時(shí)間來分析拾：計(jì)劃最近草購買的占浸47避％，半年以止后占老27西％，一年以有后占卡17突％，兩年以社后占觀9餓％。略迫從計(jì)劃購買違時(shí)間看，計(jì)副劃一年內(nèi)置報(bào)業(yè)的客戶約愿占四分之三嫂。這顯示近甜期的潛在需吐求非常旺盛鐘。匯四、最愛的狀是小高層或驚多層她頻數(shù)分析表販明，中意小老高層的消費(fèi)面者占棋44婦％，多層占感33該％，高層占災(zāi)21菌％，別墅占虛2悅％，小高層消是置業(yè)者首撤選，多層也郊為眾多置業(yè)鑄者的青睞。撞從住房類型兆看，平層占戰(zhàn)56蝦％，躍式占雪20水％，復(fù)式占疾23莖％，其它占扯1巷％。對平層選的選擇不再沸是一支獨(dú)秀溫，其它類型隙的戶型也開膚始進(jìn)入人們險(xiǎn)選擇的視野暑。悲交叉分析表個(gè)明，喜歡多篩層的消費(fèi)者撓中，平層占貧67做％，躍式占督15溫％，復(fù)式占牙18底％；喜歡小蜜高層的消費(fèi)套者中，平層浮占刊56拉％，躍式占持25修％，復(fù)式占殿19變％，兩者對肝平層、復(fù)式參單位的鐘愛購比例是不同饞的；喜歡高挎層建筑消費(fèi)助者中，平層另占洗44庭％，躍式占吼18蜻％，復(fù)式占徹38銅％，選擇復(fù)森式單位的比瑞例之高引人殊注目；相比穿之下，喜歡糖多層建筑的頸消費(fèi)者中，辨選擇復(fù)式單爐位則不十分殊突出。烏五、更喜歡壤自己裝修字在交樓標(biāo)準(zhǔn)孫的選擇上，剃毛坯房占扮40宮％，廚衛(wèi)裝低修占龍34凡％，普通裝勢修占跡19賭％，精裝修競占手7相％。毛坯房蔬和廚衛(wèi)裝修寧的交樓標(biāo)準(zhǔn)筋比較受歡迎箭，其次是普首通裝修，精劫裝修并不十票分受歡迎。零六、三房是揪首選伶在單位房間悲的選擇上，狂選擇齊1紛房占啄4祝％，現(xiàn)2芬房占密28慎％，匠3睜房占蝴55狹％，趴4慰房占理10梅％，孝5駝房以上占損3傅％。購房者途主要選擇三喘房單位為主雪，其次是二箏房，選擇一烤房和四房單誠位的比例不腹多。免上述結(jié)果與逼家庭結(jié)構(gòu)交您叉分析則顯厲示，單身在膊選擇上：謙1屢房占營5朝％，電2耳房占貫25按％，頓3卸房占狀58鑰％，呢4甲房占躍12眉％；二口之拉家的，息1慢房占因3鹿％，顯2笛房占害36督％，扇3池房占僑51逝％，見4濱房占凱10存％；三口之蝶家的，丙1誤房占婆2帶％，榴2喂房占心10互％，幕3產(chǎn)房占打68挺％，顛4呈房占辦20銷％；二代同驅(qū)堂的：著1央房占壽4鼠％，榴2備房占政19杠％，魔3鼻房占選55螞％，南4諒房占礦22裹％；三代同莖堂的：擁1超房占易0餓％，驢2扎房占具8躬％，昏3議房占市52立％，請4發(fā)房占碰40憶％；分析表選明當(dāng)前不同捏的家庭結(jié)構(gòu)距對戶型的選打擇近似，并宏不呈現(xiàn)單身京、核心家庭青（夫妻或夫?qū)幤扌?蘆子女）、主饞干家庭（父波母流+聽夫妻沉+全子女）的梯語級消費(fèi)比例席。因此選擇暢三房的比例僚與整體選擇蒸的比例相同蛙。盒單位房間選蹲擇與置業(yè)次渠數(shù)交叉分析半：首次置業(yè)普的，選擇版1餓房的占限4直％，填2小房占修16?。?，雁3佛房占叛58回％，遠(yuǎn)4扎房占鑒3蔑％，火5木房占元3拖％；多次置火業(yè)的，溉1投房占軋4銷％，脆2齡房占膛10代％，檔3允房占寨40芝％，政4性房占嘆24瓶％，致5翼房占愉6異％。分析表場明首次置業(yè)窮與多次置業(yè)獻(xiàn)相比，選擇靜一房、三房訴的比例相近肢；選擇二房砍、四房、五泄房的比例相捉差稍多。由勁此看來，三憶房是各類客授戶首要選擇桿。城七、最希望響的面積區(qū)間澡希望購房面象積的選擇上顛，希望購置乏面積在膀90-11階0取平方米比例耳最高；其次監(jiān)是戴70-90衫平方米，希桶望購置面積暫在鼠70軍平方米以下臭的比例不高檔。與希望購直買的房間數(shù)躬交叉分析表萄明，選擇二寬房的購房者繭希望面積在細(xì)70-90練平米占比較終大的比例，取也有部分希牙望療90-11抓0扭平米和砌70樣平米以下，煩很少一部分眨希望在期110-1賴30皆平米。整體貫選擇面積的晴中位數(shù)晶M0=85怪平米；籃選擇三材房的購房者服希望面積在壩90-13獵0突平米占較大熟比例，也有筋不小比例選照擇丙70-90枯的小三房。涼整體選擇面濕積的中位數(shù)矩M0=10彈4逐平米；訴與當(dāng)前住房拒面積交叉分竭析表明，置洋業(yè)者在購房悟時(shí)購房面積絮的期望要超覆過租住或自憶有住房面積燈的比例較高女。踩八、按揭付棍款是主流柏頻次分析表膚明購房者在刻購房過程中湖選擇按揭付蕉款占儀81航％，一次性思付款占合19橡％。按揭的排比例超過八傻成，說明按陶揭正成為人屢們購房中普肆遍的選擇，咸也說明銀行旬按揭對長沙銜住宅市場的規(guī)支持作用不朝容小視。覽九、環(huán)境因常素很重要陪在促成購買縱的因素中，釘環(huán)境占重要幸位置。從統(tǒng)摧計(jì)可以看出等，為了改善閃居住環(huán)境的核占蠶65抖％，方便小怨孩上學(xué)占舅10杏％，離上班杯近點(diǎn)占乎4斗％，生活方亞便點(diǎn)占導(dǎo)15戰(zhàn)％，顯得更木有身份占錢1智％，現(xiàn)在的堡房子太小占不4餓％，離親戚育朋友更近些壺及其它占飄1流％。改善居僻住環(huán)境、生庸活方便、方臥便小孩上學(xué)匪是促成購買盆前三位的因剖素。寺十、大家一罷起出主意買抄房痛調(diào)查表明：域自己看樓選卵房的占忍26依％，多數(shù)情烘況是自己看茂樓的占字36饅％，大部分銹情況請懂行賣的朋友帶著冶一起看的占短38荒％。購房者派在抉擇過程孩中不是獨(dú)立漢的，受許多精其它因素的刃影響，尤其錫是業(yè)內(nèi)人士矛的建議。甘十一、平民郊置業(yè)時(shí)代來怨臨虎調(diào)查顯示：域購房者單身?xiàng)U占休40水％，二口之呀家占?xì)w17斬％，三口之該家占忽26頁％，二代同食住占擱8忍％，三代同鉤堂占替9騙％。蕉準(zhǔn)備購房者咳以單身人士啊居多，購房究是單身人士蜘準(zhǔn)備組建家察庭的前兆，垂年輕的城市瘦中蘊(yùn)藏著許圓多充滿期盼爆、跳動(dòng)的心偏靈。以單身錘人士為主體評的潛在置業(yè)縣人群預(yù)示著灶大眾置業(yè)的性熱潮或許即以將來臨。玉十二、年輕或人成為主力叫軍倚購房者的年腹齡左25嘆歲以下占維3映％，戶25便－巷29越歲占捉46全％，紛30越－鍵35怒歲占猾31加％，鳥36趁－抬39逐歲占東7孝％，秤40兄－出45框歲占朋7槽％，吊45改歲以上占理6芬％。美購房者的年轎齡段主要集斬中在宏25-29笨歲之間，占警46%嘉；其次是特30-35即歲之間，占嫌31%窮；顯示年輕列的群體是當(dāng)出前置業(yè)的主舍要構(gòu)成成分掃。掃十三、置業(yè)委者關(guān)注的置律業(yè)因素屠從調(diào)查的問爸卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)雷注度來看，形超過一半以者上的置業(yè)者紹認(rèn)為地理位宮置、價(jià)格、箭環(huán)境景觀、忽戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)慰該關(guān)注；其洪次近一半的溜受訪者認(rèn)為閃物業(yè)管理、昨工程質(zhì)量、蒜交通、周邊旨配套等因素育也很重要；乒大約不到檔30%烘的受訪者認(rèn)濁為其它因素鏡、智能化設(shè)穗施、小區(qū)規(guī)腫模、升值潛級力、發(fā)展商器信譽(yù)是考慮米買房應(yīng)當(dāng)關(guān)同注的因素。姜關(guān)注度排序拆為地理位置準(zhǔn)、價(jià)格、環(huán)類境景觀、戶腥型結(jié)構(gòu)、交俘通、工程質(zhì)所量、物業(yè)管猜理、周邊配狠套、升值潛榴力、發(fā)展商識(shí)信譽(yù)、小區(qū)棟規(guī)模、智能爛化設(shè)施。戰(zhàn)十四、被訪逗者心目中的醒理想家園（擱小區(qū)規(guī)模、子生活配套、紫樓盤風(fēng)格）鑒本問題采用枕了開放式問獎(jiǎng)答，約劃60%愚的被訪者回鑼答無所謂或破未做回答。享從中也可以獎(jiǎng)看出，置業(yè)夾者對涉及小魚區(qū)規(guī)模、生版活配套、樓讓盤風(fēng)格關(guān)注撈度不高。物在回答的被沉訪者中，也瞇有相當(dāng)數(shù)量稀的被訪者使羊用了實(shí)用、剩安靜、親和狼、輕松、潮粗流、時(shí)尚、拋浪漫等字眼峰回答；很少度一部分回答耀歐式風(fēng)格、海嶺南風(fēng)格、懼歐陸風(fēng)格等罷。由此看出絞，目前置業(yè)疑者對發(fā)展商袖倡導(dǎo)的建筑顫風(fēng)格認(rèn)同度贏比較低或者凈基本不認(rèn)同福。飽第六節(jié)狡夠項(xiàng)目思路炮在今日地產(chǎn)菜市場，項(xiàng)目閉之間的差異驕性越來越小家，同質(zhì)性越季來越高，令躁得市場爭奪故日益困難。玉戰(zhàn)略上看，聽項(xiàng)目的競爭魂戰(zhàn)略應(yīng)立足爭于嘉“候攻心為上，飼攻城為下偷”昌，要脫穎而躺出，就要擊群中消費(fèi)者的悟心，在其心忍中占據(jù)陣地董，營銷即溝太通，占據(jù)消飼費(fèi)者的心靈魂，是營銷的獨(dú)終極戰(zhàn)場。戀一、抓住市瞇場空白點(diǎn)以影主力進(jìn)攻貌隨著經(jīng)濟(jì)和意社會(huì)的不斷蹈發(fā)展，人們劫對生活品質(zhì)順的要求是越泥來越高，對瘡于居住也是舒一樣?，F(xiàn)今突的居住所賣擱的不僅僅是幼一套房子，億而是一種生丸活方式，因攔此各種各樣遺的生活涌現(xiàn)先出來，環(huán)保跳、健康、生互態(tài)、文化、罷智能、節(jié)能妻等等。而本牧案就地勢而令言，交通便繁利，臨山靠附水，南郊公削園旁，這些宅整合起來為縮一點(diǎn)生態(tài)的農(nóng)、自然的。腐而就市內(nèi)而擾言，此點(diǎn)較暈為空白，我界們應(yīng)當(dāng)緊抓談市場空白點(diǎn)洲來進(jìn)行整合框營銷。既二、改善現(xiàn)斜存規(guī)劃中的青不足美項(xiàng)目作為單秀體樓在市場滑上競爭力不費(fèi)足，必須做旦好一切細(xì)致牙的規(guī)劃，與羞現(xiàn)有的區(qū)域律成熟社區(qū)結(jié)銹合起來成為牌整體，使現(xiàn)狼有的資源得禾以充分合理吵的利用，提全高項(xiàng)目的綜叉合素質(zhì)，樹鏟立大型生活盒區(qū)形象，在令市場上立于沖不敗之地。闊三、把握市忠場需求，迎宵合買家心理妨隨著房地產(chǎn)叨市場的轉(zhuǎn)變參，供方面臨棋的嚴(yán)峻問題搬就是，產(chǎn)品憶的消費(fèi)是否射迎合客戶的文需求。因此似，充分把握斥市場，迎合拔消費(fèi)者的需曠求心理，提萄倡新現(xiàn)代的洗生活居住概陶念，才能更出有效地促進(jìn)談銷售。匹四、加強(qiáng)區(qū)績域性宣傳，屬吸引人流情由于項(xiàng)目周扣邊同檔次商詞品房項(xiàng)目不色是市場熱點(diǎn)翅，客流量低鑼，故如何吸謊引更多的客浙戶到場，是恰項(xiàng)目成敗的喜基礎(chǔ)條件。寸故此，在戶映外媒體、銷罰售網(wǎng)點(diǎn)、單長張派發(fā)方面租應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域承性宣傳，增頃強(qiáng)傳送項(xiàng)目字信息的途徑玉，以吸引大暫量人流。更劇重要一點(diǎn)是以宣傳區(qū)域唯幫一至大型社同區(qū)概念，因殘為社區(qū)概念款是目前消費(fèi)尸者首選，這之也是項(xiàng)目是彩否成功的關(guān)此鍵。取五、營造現(xiàn)濫場舒適環(huán)境捧，引起客戶橫購買沖動(dòng)蚊在吸引大量但客流后，現(xiàn)屠場環(huán)境的好和壞便是銷售循能否成功的兇關(guān)健。項(xiàng)目牌應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃暢設(shè)計(jì)、園林膽綠化、現(xiàn)場酬包裝、接待結(jié)中心、示范你單位等方面秋營造一個(gè)非互常舒適的內(nèi)錘部環(huán)境，配外以銷售策略劫上營造的熱超烈買賣氣氛悔，力求迅速冊打動(dòng)客戶的凳心，促進(jìn)客據(jù)戶成交。完六、體現(xiàn)爭“有以人為本伸”滅的經(jīng)營理念旗面對多元化逐的目標(biāo)客戶叛，我們必須慌抓住人的特雷點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)叫計(jì)更加本“劣人性化綱”過。項(xiàng)目不但雀應(yīng)在規(guī)劃中阻力求細(xì)致、賽完善，在設(shè)課計(jì)中多考慮鴿人對居住環(huán)頂境要求，還秒可在企劃營乓銷中體現(xiàn)以逃客為尊的誠像意和?！按匀藶楸镜凇鄙岬睦砟睢Ｍ◤澾^融合項(xiàng)目罵“寬以人為本蓄”仿的經(jīng)營理念尼，可以把握偏更多潛在客紋戶，打動(dòng)他武們的心，促緞進(jìn)成交。底七、找出項(xiàng)剛目援“售個(gè)性化頑”員的形象繡客戶對品牌租的認(rèn)知程度哲往往取決于雄品牌的個(gè)性馬，沒有個(gè)性蜓的商品品牌破極易在市場缺中流失。通久過對項(xiàng)目的縫分析和理解射，挖掘內(nèi)在巷優(yōu)點(diǎn)加以策稍劃包裝，提越煉歌“印個(gè)性化佳”肆的項(xiàng)目形象扣，可以大大匯提高項(xiàng)目的扇知名度，提改升項(xiàng)目的附照加值，從而隙促進(jìn)銷售業(yè)與績的提升。土從以上幾點(diǎn)擊企劃思路出懲發(fā)，我們將偷對項(xiàng)目的市舞場定位，規(guī)事劃設(shè)計(jì)銷售貧策略等方面棕一一作出建拍議，期望做浪出一個(gè)有特奉色的、成功擴(kuò)的精品項(xiàng)目攜。宇第七節(jié)五見項(xiàng)目定位爽一、項(xiàng)目定宏位之基準(zhǔn)本地產(chǎn)項(xiàng)目的槽定位是基于糠：盈項(xiàng)目地塊之臥地產(chǎn)因子決驢定的地塊適塵宜建造的建移筑功能；的市場調(diào)研反肯映的具有有產(chǎn)效需求的市民場空間；住政府在城市角總體規(guī)劃上抄的限制。秤所謂地產(chǎn)因班子，指的是捉一個(gè)建筑地山塊所具備的裙適宜建造某幅種功能建筑猛的條件和素簽質(zhì)。一個(gè)地孤塊之地產(chǎn)因濁子決定了該綱地塊適宜建欠造的建筑功導(dǎo)能和檔次，鋒是其未來建凝筑價(jià)值之核鵝心因素之一徒。琴責(zé)房地產(chǎn)發(fā)展干歷程表明，澡不同檔次的畢住宅項(xiàng)目所鉗應(yīng)具備的基賓本地產(chǎn)因子橋有所不同。們具體如下表象：古影患鞋響亦連因責(zé)怖子比單嗓樓身梢公瞎嘗寓軟普母浴通同住蹈確宅淘中高檔住宅茶豪宅別墅隙中高檔住宅新附加說明擔(dān)A翼、對公共交慢通的依賴性忠很練挪強(qiáng)哥強(qiáng)刑一般做弱湯不宜鬧市區(qū)東人員混雜區(qū)獻(xiàn)B字、對噪音及糧環(huán)境干擾的德適應(yīng)性哭強(qiáng)邀較強(qiáng)燒弱粥很弱芝不宜臨貨運(yùn)壟交通快速干非道、高壓線攀等剪C溝、對大氣環(huán)戒境的要求遠(yuǎn)低務(wù)不高慘高音很高珠不宜臨近污額染性工廠、蹄鬧市池D層、對小區(qū)配建套要求臟高律很疾傭高宏較弱誓弱罪不宜商場上窯加住宅伐E坊、對周邊自黃然及人文景膽觀之要求籮低貪一般眾高句很高冠F搏、小區(qū)物業(yè)圓管理的要求殊低槐不高司高任很高鋼高水準(zhǔn)的?；貥I(yè)物業(yè)管理著公司主G孫、建筑、質(zhì)牧量裝修要求抓低盲一般冒高遙很高薄質(zhì)量優(yōu)良；陪材料高檔棗H凡、容積率、籠覆蓋率要求雀無毒一般逐低困低監(jiān)低密度；高雪綠化率知I旬、對休閑空勿間，綠化要疫求些無蛾一般嶺高圈很高勢會(huì)所等康體野設(shè)施配套齊跪全主J疤、景觀要求鞋無尚一般賭高語很高敬最好具有天盈然；稀缺景舍注：根據(jù)上兇表所列舉的芽一些數(shù)據(jù)，往將會(huì)在其后喉有爭對性的誤對本項(xiàng)目進(jìn)很行分析，并墾由此而對整燥體定位提出級合理的建議陪。燭二、項(xiàng)目市印場定位原則潑——羨最大化的發(fā)閱掘該項(xiàng)目所視在地段唯一堵性的價(jià)值；恢——既最大化的發(fā)順掘地塊特異狹