別墅項目全案策劃

別墅項目全案策劃別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅項目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析分析A：別墅項目特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”，是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書?謝靈運傳》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。別墅面積標(biāo)準從100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟，因而售價高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。未來的別墅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化。重在運用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文化。分析B：別墅項目開發(fā)的致命陷阱現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。丸分析C：別匹墅開發(fā)市場英背景分析雖以深圳為例秋，隨中國經(jīng)塘濟的高度發(fā)膜展，深圳作胡為中國最大腸港口城市之叢一，吸引了斯許多外資機職構(gòu)及大型國余有機構(gòu)。據(jù)戲統(tǒng)計，世界洽500強經(jīng)守濟集團大多拘進駐中國，脂其中不少在滴上海、廣東靈深圳設(shè)立總兄部或分支機宏構(gòu)，加之國落有大型機構(gòu)極及香港、臺域灣、內(nèi)地三阿資及私營企薦業(yè)落戶深圳落，宏觀利好孤形勢下，給瀉深圳別墅物統(tǒng)業(yè)也帶來無協(xié)限商機。船目前深圳市種場已建和在按建項目詳情椒見下表躁已建項目治青青山莊、裝月亮灣山莊蜻、金碧苑、訴怡景別墅、鑒東方花園、輛頤園、田園活居券在建項目嚷華景園、齊針明別墅（二溪期）、深圳駕國際會議中角心綿由于別墅物臣業(yè)所面對的壺客戶群相對狂較窄，所以劍深圳別墅供啞給量相對較葬少。點分析D：別國墅項目總體拘銷售狀況拘目前深圳別饒墅銷售期相考對較長，不言少樓宇有四久、五的還在疊發(fā)售，也有香個別樓宇發(fā)刺展因樓市低霧迷，暫時封上市，如表所思示的為銷售符狀況較好的舉一些別墅盤座。經(jīng)過市場準調(diào)研后發(fā)現(xiàn)標(biāo)：別墅項目捕大體銷售尚凝可（包括尚左在銷售中的池青青山莊）街，尤其銀湖默區(qū)域相對其橡他更為優(yōu)良休，其原因主單要是利益于奮優(yōu)越地理位撫置及無與倫黎比的自然環(huán)羅境。隨著深雹圳房地產(chǎn)大獄市日升溫，餐別墅物業(yè)的馬價格已見底旦回升，部分首別墅的升值棟潛力正在逐衛(wèi)漸的顯現(xiàn)出諷來，近期位態(tài)于銀湖區(qū)域?qū)毜母巍把泺Q翠谷略”返熱銷就是一廳個很好的說隨明，加之目辰前港人對深斑圳住房強大詠的購買力，踐不少別墅物英業(yè)的發(fā)展商革已把目光放她到了外銷上鵝，但具體有逐否成效還需瑞在下半年才燕會有結(jié)果。軌漂第2操作環(huán)花節(jié)：掌握別雄墅開發(fā)核心饒要素貫核心要素A磚：價格因素內(nèi)別墅物業(yè)本耳身的特性，枝決定了它的際價位不菲，鴉但深圳整體開別墅市場相三對價格并不敘高。目前深重圳市的別墅陸市場差價很恰大，高價可腰達2萬／平御方米，低價給不足1萬元徒／平方米，釣主要是各別碼墅在區(qū)位、由環(huán)境、物業(yè)懂綜合素質(zhì)及毫物業(yè)管理上武的差別引起零的?？偟膩砦墩f，從價格腿上看，有以娃下幾個特點閘：詠（1）別墅烘所處區(qū)域?qū)κ穬r格影響較兩大，其中距豐市中心區(qū)較討近的別墅價仆格相對較高屬，如銀湖；劑而距離市中妖心較遠的則酒價格相對偏型低。盈（2）深圳吹別墅市場總膏體價格不高性，主要由于研目前現(xiàn)有的織別墅除少數(shù)減別墅外大多骨素質(zhì)不高。蹄有部分別墅終內(nèi)部環(huán)境較菠差，且周邊驕自然環(huán)境已涉部分遭破壞旅，而且有的耗別墅由于城瀉市建設(shè)的擴供張已被城市達包圍，已不蘿是真正意義特上的別墅。覺（3）別墅亮物業(yè)配套設(shè)拉施差異較大促。近期開發(fā)培別墅追求高案質(zhì)素物業(yè)管甲理，配備較路為全面的娛渣樂及健身設(shè)蘆施。渠隨著香港樓星市逐步回溫顯，中國即將蘿加入世貿(mào)組率織等眾多因引素，深圳別燭墅升值空間榆更大，原因答是整個地產(chǎn)稠市場滑坡。嫩1997年腥底，別墅物鍋業(yè)價格逐漸株回升。墻核心要素B茂：別墅項目孝選址策略述穆天子山莊供的發(fā)展商選陶中在南海市莖獅山區(qū)興建賽這個北美式鍋純別墅樓盤于，是經(jīng)過詳讓細的市場調(diào)稍查和慎重考遺慮的。在富嘴饒的珠江三冷角洲，以廣腐州為中心散鄙布著不少大笛大小小的別肢墅。在廣州期的中心地帶英，是尊貴的獻二沙島別墅在群；北部，易有以白云山逮為賣點的白礙云堡豪苑；獄南部，除了暗珠江沿岸的綠江景榮宅，緊碧桂圓、祈值福新村等超嫂大型樓盤亦冠大兵壓境；只東部，是以航生態(tài)型、健記康型社區(qū)為馬標(biāo)榜的匯景匠新城、澳洲擔(dān)山莊等；唯擊有西部，暫斜時而言還是蛇空白。值得戶注意的是，篩廣州西部的惹南海、佛山西一帶，經(jīng)濟儀發(fā)達程度與湖南部的番禺阿不相伯仲，鉗比北部的花畜都、東部的鉛增城更勝一奶籌。報因此穆天子拖山莊發(fā)展商始果斷決策，謝在這個空白從區(qū)域發(fā)展高翼檔物業(yè)，不皂但吸引了不釣少廣州的客郵人，附近佛套山、南海一漿帶的買家更藥絡(luò)繹不絕。域核心要素C話：別墅項目佩定位策略惱廣州市郊別宏墅在過去未穩(wěn)能形成氣候羊，定價太高哀、銷售緩慢蝴是一大主因餡。除了因為響前幾年政策催上的因素、王地產(chǎn)過熱因告素使得開發(fā)側(cè)成本高企之閣外，發(fā)展商留對別墅市場篇的過高估計賽也是原因。鏈在南湖附近刮的幾個別墅北盤，除了南博湖莊園、松攀園山莊是宅貧基地，價格艷稍低外，其租他接盤均價坦都在六七千掘元每平方米貫之上。最高損是金湖花園浩售價達至一魂萬三千元港代幣每平方米蠻。相形之下悉，廣州郊外考的別墅盤均泡價在四五千叼左左右，無含疑在市場中修更有競爭力濱。另外，市誠郊別墅以前秋不注重規(guī)劃愧配套，相比室郊外如順德釋、番禺的某輩些別墅盤也借是欠缺的地粒方。松園山癢莊作為近郊灶接盤較成功酒的例子就是善因為規(guī)劃較叨為合理，雖低然其性質(zhì)是哨宅基地，定球價也不低，增均價超過五依千元每平方迅米。經(jīng)核心力素D跟：別墅項目勇規(guī)劃策略接不少大型樓奪盤的總體規(guī)肌劃仍停留在胃行列式、兵褲營式的水平創(chuàng)，而穆天子僻山莊的發(fā)展甘商特意聘請捉香港石安空肯間創(chuàng)建有限監(jiān)公司和順德聯(lián)設(shè)計院的名托師精心布局披，依山形水萄勢將山莊劃測分為18個臥各具風(fēng)格的盒小區(qū)，每個謠小區(qū)都有自偉己的中心景估觀及主題，劉別墅排列錯詞落有致，宛文如凝固的田君園交響樂。唯散點布置，魔不同于中心邀圍合的景觀耀控制論。腿核心要素E玻：別墅項目屢建筑風(fēng)格策刪略使別墅的建筑剖標(biāo)準傷在設(shè)計上要戚有獨特的建港筑風(fēng)格和非淚常合理的別縱墅使用功能鞠須有必要有選配置和多方價位功能服務(wù)錫應(yīng)采用先進舒的建筑工藝碰、技術(shù)和材就料綜觀珠三門角現(xiàn)時的一僚些著名別墅禁樓盤，其建迷筑外形仍難墨以擺脫當(dāng)?shù)鼐I鄉(xiāng)土氣息（企俗稱農(nóng)民樓緊），而穆天怎子山莊的發(fā)壁展直接引進倚了北美最受口歡迎商的別病墅戶型，簡餡潔明快，樸維實無華，獨卡立車庫、中占空大廳、落削地門窗等等林，每一個細崗部都散發(fā)著嫩濃郁的北美痛風(fēng)情。條核心要素F芒：別墅項目赴室內(nèi)設(shè)計策雹略別墅項目貧室內(nèi)設(shè)計要樓點孕別墅的建筑筒與室內(nèi)設(shè)計挑以落“購自然健康、界舒適環(huán)境號”匯為原則，風(fēng)禾格淡雅清新羞，內(nèi)部配套興設(shè)施高檔齊藍全。為了保游證主業(yè)使用濁的舒適和便村利，主要從努以下幾個方倆面考慮：貿(mào)（1）功能貧分區(qū)合理葬（2）空間株寬敞，滿足暮功能需求，翅保證舒適性層（3）建筑找、室內(nèi)配套爹設(shè)備強調(diào)番“酸環(huán)保、舒適名、寧靜、安桿全詳”購（4）考慮帳家庭結(jié)構(gòu)，港適合不同年拍齡人群居住屯核心要素G評：別墅項目葵結(jié)構(gòu)風(fēng)格策倍略黑在普通人眼暗中，別墅一飛直是時尚、釣經(jīng)典、舒適漏、豪華居住宴條件的標(biāo)志改，但以往眾稀多別墅炸“境農(nóng)民屋典”濃式的外形與膜結(jié)構(gòu)，卻令炭不少高品味肝的消費者大欠失所望。近符年，不少外酷國建材公司殃在深入中國膀房地產(chǎn)市場芳的同時，也錫帶來了結(jié)構(gòu)炕風(fēng)格各異的哀新式木結(jié)構(gòu)萍別墅和輕鋼篇結(jié)構(gòu)別墅。羞1、木結(jié)構(gòu)緒別墅評木結(jié)構(gòu)是美備式別墅中歷答史最悠久的翠結(jié)構(gòu)方式?？謸?jù)研究，美穴國的木結(jié)構(gòu)于房屋最早可距以追溯到十局八世紀一而農(nóng)目前美國已數(shù)建的113衣萬棟別墅中盲、就有98煎%屬于木紀屋構(gòu)由此可見尚，木結(jié)構(gòu)房懲屋并不是一瓦般人所想象脾的那么不堪怪年月和風(fēng)雨奶。豪木結(jié)構(gòu)別墅城中幾乎所有伯的建造材料滴都是各式各震樣的木材制于品，而這些俱木材制品在留生產(chǎn)過程中減，經(jīng)過不同鎮(zhèn)的生產(chǎn)程序唐，已經(jīng)具有爬防潮、防蟲協(xié)、耐高溫等薦特點一與普衛(wèi)通的磚混結(jié)觸構(gòu)房屋相比盾，木結(jié)構(gòu)別旺墅建設(shè)的成灶本低、環(huán)保鴉、抗震等優(yōu)北點更是顯而總易見的。不促過，木結(jié)構(gòu)招房屋最大的無特點，還是和其上下層墻翻面不用全部懂對齊、為樓仔面設(shè)計提供荒了無限的想新象空間。箱可見、木結(jié)扮構(gòu)別墅是喜非歡懷舊、追乖求休閑的最糟好的選擇?？?、輕鋼結(jié)湊構(gòu)別墅迷近年廣東省避內(nèi)興建的新蠻式別墅奧廣東南海穆酒天子山莊別濫墅輕鋼結(jié)載構(gòu)賢深圳仙湖山衛(wèi)莊別墅木鴿結(jié)構(gòu)香廣東紫云山驕莊高爾夫社拒區(qū)別墅輕貸鋼結(jié)構(gòu)浴深圳蛇口鯨廣山美式別墅掀輕鋼結(jié)構(gòu)非汕頭海外商柱品公司會所您及豪華別墅竭木結(jié)構(gòu)曉輕鋼結(jié)構(gòu)是繳近年由國外韻引進的新興筑建筑理念之甲一，是在木隊結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上本的新發(fā)展，摸它以部分型吃鋼與鍍鋅輕射鋼作為房屋醉的支承和圍任護，具有極室強的堅實性灰、防風(fēng)、防辣震性以及更冬好的防蟲性四、防潮性、致防火性、防引腐性和隨心正所欲的可塑只性，并具有宜很強的綠色蹦環(huán)保概念。妙輕鋼結(jié)構(gòu)別持墅外形新潮罩、豪華，深公得時尚人士赴的青睞。間核心要素H檢：別墅項目昆戶型策略川新式別墅結(jié)南構(gòu)先進，款瓶式多樣，結(jié)效構(gòu)簡易，裝暗修現(xiàn)代齊全株，面積在2件50平方左洲右。一樓為輸公共活動空鉗間，二樓為勾私人生活空瞎間的兩層式折別墅是符合號中國人生活航方式的主流減類型。在造訂價方面，包遍括整體裝修盾在內(nèi)，造從擋顯吸400頑0元/平方渴米左右的新甜式別墅亦是角較合理的選呈擇。慶核心要素I刃：別墅項目剖物業(yè)管理策傅略申隨著房地產(chǎn)藝市場逐步成抓熟完善，購頑房者的理念泳逐漸由感性獲化轉(zhuǎn)變?yōu)槔碛残曰坏珌韺τ布笊蹈?，而且對層物業(yè)管理摸“否軟件添”棒要求更加挑乒剔。悼深圳早期開影發(fā)的別墅大電多自己開發(fā)垂自己管理，偽相對管理質(zhì)浪數(shù)普遍偏低凱，專業(yè)水平謝較差，很難鍵體現(xiàn)橫“滿以人為本諸”峽的理念。明蛛智發(fā)展商也懼認識到高素然質(zhì)的物業(yè)，體尤其要由高愛素質(zhì)的物業(yè)蚊管理公司管泊理。近幾年遼開發(fā)的別墅導(dǎo)，發(fā)展商慎堤之又慎，選栽擇深圳頂級刪物業(yè)管理公爆司，力求把貼別墅這種高采檔物業(yè)的相溜關(guān)配套服務(wù)鄰做到最好。艷核心要素J秘：別墅項目涌配套設(shè)施策衛(wèi)略糕別墅物伯業(yè)一般比較救注重外界自挑然環(huán)境、遠共離城市的喧誤囂，所以難么以追求與物速質(zhì)環(huán)境的豐謹富統(tǒng)一，物無業(yè)生活娛樂喬配套設(shè)施就駝顯得猶為重禮要，具體項汗目如所列。糞項目名稱箭配套設(shè)施刃青青山莊尺高爾夫球練肢習(xí)場、圖書臣館、棋牌室共、商務(wù)中心院、健身房、電游泳池、住氧戶專車惕金海灘度假用別墅商務(wù)墊部、餐飲部筑、室內(nèi)運動骨（桌球、健群身中心）、曾網(wǎng)球場、游糞泳池、超市漫棕櫚泉別墅駁保齡球室嬸、壁球場、研桌球室、健閱身室、圖書規(guī)館、全天候袋游泳場、室厲內(nèi)高爾夫練幻習(xí)場、鋼琴螺吧磁東方花苑敏會所（尚在杯建設(shè)）動田園居游肢泳池、網(wǎng)球慎場、商務(wù)中囑心、圖畢書館、超市揚、美容美發(fā)丹深圳別墅生論活配套設(shè)施傅逐步提高標(biāo)賞準、全面完俱善。別墅居膝民的高指數(shù)急生活標(biāo)準下里，健康無疑纏為最重要，收所以健身運患動場所是物械業(yè)配套中的比重要環(huán)節(jié)，立從近年別墅奸項目可見一市斑，比如，蠢田園居、齊許明別墅，在攔會所設(shè)施確學(xué)良更加設(shè)豐欠富的健身運蛙動項目，如經(jīng)高爾夫球練鑰習(xí)場、壁球漢場等。端鼻第3操作環(huán)睛節(jié)：別墅項處目致勝的五畫大支柱妙支柱A：套據(jù)造別墅物業(yè)知的建筑藝術(shù)瘋風(fēng)格睡別墅物業(yè)對晶建筑藝術(shù)風(fēng)狡格的追求超廊過其它一般螞住宅對建筑伴藝術(shù)風(fēng)格的故追求，這是規(guī)由別墅物業(yè)唱本身特征和慚對環(huán)境的要時求造成的。展建筑藝術(shù)風(fēng)紙格，就是建責(zé)筑的本體特爭征，通過建秤筑造型、材照料、顏色、貴柿物等因素野綜合表現(xiàn)出串來。建筑藝卻術(shù)風(fēng)格對于掠物業(yè)的價值李影響程度在著別墅物業(yè)上戒的表現(xiàn)，超緒過其它各種腸物業(yè)。因為擔(dān)別墅物業(yè)充溜分體現(xiàn)和滿調(diào)足了人們心猶理存在的各翁種嗜好及人儉們生來就存拳在的獨異性伐和尊重感。芬例如：龍湖冒山莊的日式辛、歐式、美巾式別墅，正賴是因其獨特桃的建筑藝術(shù)囑風(fēng)格，使其閥單價高于關(guān)肺外風(fēng)格一般痛的別墅一倍林左右。建筑謝藝術(shù)風(fēng)格越臣具獨異性，東其審美價值選越恒久，其仇保值性也越抖強，如碧濤射苑。反之，鄙建筑風(fēng)格，浮越缺少獨異傅性，審美價茫值隨著時間鐵而落伍，其互保值性也越輪弱，我們之粉所以稱關(guān)外敵某些別墅為撿農(nóng)民房，也準正因其建筑捕風(fēng)格與農(nóng)民扶自建房毫無倉分別。慶支柱B：維筑護別墅物業(yè)毒的私密性爸私密性是居銀住物業(yè)追求區(qū)的一個基本袖要素，具體奏指居住人員時擁有的高度型私有的環(huán)境仆空間。對于道別墅物業(yè)來括講，其對私憶密性的要求膏也較高。私裂密性好的別刊墅物業(yè)價值庫，高于度假摩別墅市場潛煉力巨大，關(guān)三鍵問題在于層發(fā)展商如何竄做。首先回達答兩個問題毛：棗問題一：消棒費者憑什么廳不選擇位置債好、環(huán)境好召的大戶型復(fù)闖式住宅？窩問題二：消往費者為什么把寧愿買別墅存而不去住度驚假屋？農(nóng)回答好這兩她個問題再來叫做別墅私密橋性差的別墅梅物業(yè)?？衬壳霸谏钲诿奘袆e墅物業(yè)搜的結(jié)構(gòu)主要紫有三種：（杜1）獨立式謝（2）連體熟獨立式（3止）連體復(fù)式貞。在這三種譽結(jié)構(gòu)中，從辱私密角度考斃慮價值由高琴到低依次為計：獨立式＞路連體獨立式晌＞連體復(fù)式東。餓一百多年前啦，英國人獲駛得廬山別墅妄的開發(fā)權(quán)后錢，首先是對久別墅區(qū)域進逼行周密的規(guī)飽劃。按山地萌的自然走向內(nèi)將地塊分割牙成相同大小渴出售，規(guī)定逆別墅由業(yè)主崗自行設(shè)計，塌但設(shè)計方案閃必須經(jīng)過開脈發(fā)公司嚴格哄審查，必須厭具有本國建膜筑藝術(shù)的典桿型風(fēng)格，而認且開發(fā)公司鉆云集了當(dāng)時織世界上最優(yōu)滾秀的設(shè)計師嫁。因此，廬貨山的黃金地梁段籌—銅一東谷長沖閥河兩側(cè)，幾根百棟分別代傾表幾十個國涌家建筑風(fēng)格剛。設(shè)計精美未典雅的別墅咐與秀麗清新風(fēng)的大自然和麗諧地交融在影一起，相互足媲美，成為滲廬山的一大批景觀。一百姥多年過去了泰，這一區(qū)域膀的別墅建筑逆依然被公認艦是中國乃至婆世界同類地醒形中規(guī)劃最掉合理、最科臉學(xué)、建筑最震精美的典范潤。釣支柱C：完午善別墅物業(yè)鋤的配套會所綢配套會所是脾專供別墅物拔業(yè)居住人員亭休閑娛樂的傳場所，它延趟展節(jié)別墅物厭業(yè)本身的功犬能，彌補其俯由于選址上串的要求所造霸成的不足和失人們除居家慰生活之外的纖娛樂需求。剩配套會所的帳設(shè)施種類有桑多種。居家康型別墅，其竿配套會所設(shè)名施更側(cè)重度涼假休閑目的裙，具有特別污性、獨一性點。如：網(wǎng)球跨場、壁球場洗、泳池為居仗家型常備。漠而中、西餐鎖廳，俱樂部嫁，則多為消寸閑度假型常鼓備。別墅物義業(yè)配套會所恰的種類性的鄰層次，也反堪映著需求群騰體和服務(wù)群弦體的差異性屆，并因此決溪定著別墅物于業(yè)價值大小偷。其服務(wù)和尾需求群體層圖次越高，別黎墅物業(yè)價值選也越大。例夫如：觀瀾豪鐘園配套功能架設(shè)施有酒店棵、會所、高過爾夫球場、滿鄉(xiāng)村俱樂部壇等一系列滿兵足消閑度假覺之用。氣支柱D：優(yōu)斃化別墅物業(yè)撤的自然資源第和人文資源掘自然資源在法這里指不可然再生的自然歸資源和自然棟生態(tài)環(huán)境。交人文資源指選人造景觀和筍人文環(huán)境。鑰自然資源和郊人文資源是燙別墅物業(yè)選衡址首先必須抖考慮的，它意是決定著別昌墅物業(yè)價值縣最重要因素虧，即別墅物科業(yè)其它要素引均可模仿重陜造，唯獨自斥然資源和人癢文資源是不父可重造的，壓真正顯示出驅(qū)其獨一無二抽和價值永久鋸性。遙例如：東部思海岸度假別漿墅物業(yè)金海揉灘，其獨有覺的全視角無猴遮擋優(yōu)美海泥景，依山階譜梯的布置使閃得戶戶均可廈俯看海景，態(tài)這一得天獨父厚的自然資效源為東部海妖岸所獨有，蘆其不可重復(fù)想性使得其別晨墅物業(yè)價值誤與鬧市區(qū)內(nèi)辨的獨立式別樹墅價值相差押無幾。又如年：蛇口碧濤飯苑別墅為依南海而筑的海割邊別墅，其軌海景資源在饅蛇口并非獨效一無二的。軟真正使其價樸值具有恒久僅性的是蛇口椅這一蛛“反國際社區(qū)化越”保優(yōu)雅的人文索景觀和人文寺環(huán)境，這種箏物業(yè)所處的衫社區(qū)環(huán)境和夏物業(yè)所創(chuàng)造孩出的社區(qū)環(huán)瞎境與自然資疾源同等重要深。挪支柱F：注湖重別墅物業(yè)據(jù)自身的市場賢性村別墅物業(yè)的喉市場因其特羅殊性而具有究一定的獨立嫂性，從某一余角度講是游韻離于整個房持地產(chǎn)市場之訓(xùn)外的。主要丹體現(xiàn)在：弦（1）別墅方物業(yè)外在環(huán)陣境要求的特版殊性。對于沸一般居家住暫宅物業(yè)來講謊顯得很重要浩的影響價值處的因素，如吊：生活上的援配套、商業(yè)摩網(wǎng)點、交通位等，對別墅晶物業(yè)的價值街影響并不顯未得重要。這監(jiān)是因為別墅穴物業(yè)的業(yè)主蘆對于居住環(huán)沾境的獨立性支、私有性和利自然舒適性毒上的追來超謊過生活配套爐上的要求，咸比起鬧市繁鄰華他們更喜盒歡靜謐。別定墅物業(yè)永遠含只是某一部掛分人才能享再有的繁華。啦（2）別墅拌物業(yè)需求群悠體的個別色鞋彩和飽含特桶殊性。優(yōu)質(zhì)領(lǐng)別墅物業(yè)具道良好的保值貪增值性，使怠其在任何時屯期都為富人欠階層追捧的蝦對象。同時額別墅物業(yè)最綢完美地體現(xiàn)傘表達了人類宋、審美情趣典的個性化和返作為財富的惱象征性，充頑滿著購買者盼的個人色彩椒，購買者的調(diào)喜歡對別墅殖物業(yè)價值的運影響，某種輔程度超過市扎場因素。諷“夜曲高和寡遮”增，越特殊的駕東西，其個扶別性越突出墻，其可比較昂性也越少。狂別墅物業(yè)市脹場是一個充應(yīng)滿個性化的唱特殊市場。尿女第4操作環(huán)濕節(jié)：別墅項校目成功動作碧實戰(zhàn)示范慘步驟A：項慨目主題定位脆穆天子山莊群案名簡析立穆天子是一樂個具有鮮明弊中國特色的挺名稱，而區(qū)績內(nèi)建筑以北攤美式湖泊別晉墅為藍本，性乍看立了似睜乎矛盾，實健則蘊含著深獲厚的文化底方蘊。費穆天子山莊拐所處的地理勿位置在南海若市獅山區(qū)穆客院附近，發(fā)粘展商巧妙地砍將地名與古包代神話傳說胡中周穗王的鼓傳奇故事聯(lián)潮系起來。相民傳周穆王交聲游廣闊，縱臭橫四海，更區(qū)親自駕著八針匹駿馬登上膛天山與西王嘴母相會，并幅將西方極樂當(dāng)?shù)拿钇穾Щ卣兄性?。穆天姐子山莊的發(fā)煤展商模——而南海市佰駿佛物業(yè)發(fā)展有惱限公司正是瘡秉承這種精串神，將現(xiàn)代懸西方建筑藝糕術(shù)的精華絕——占北美式別墅賣引進了美麗術(shù)富饒的珠三作角，建造起大一萬里程碑譯式的純美園呢地。實際上夕，穆天子山僑莊這個案名榨正因其中西爬文化強烈碰館撞的特性，賽更易被人們較牢記?？纭叭屑兠缊@地板”岸的含義殊整體上突出膛伊甸園式的幼純美感覺，挪給人清新脫杜俗的感覺，懼具體還有另范一種含義：朋純：指穆天戒子山莊規(guī)劃桿上采用純別辱墅的概念，槽不含洋房和濕公寓等，保藝證項目的檔咸次超美：指溉穆天子山莊賀以北美式湖卷泊別墅為藍那本，突出美斗加風(fēng)情。傳穆天子山莊灑之出現(xiàn)，似極是一個樓盤狹的入市，但盾更重要在于豐代表了高檔騾物上賣展的遞一個必然方股向。它意味巧著一個純專途業(yè)化的、高隊標(biāo)準的新物撇業(yè)時代之出外現(xiàn)--純美棍年代。穆天銹子山莊的發(fā)膝展，基本原跟則在于恐“碑提純、融合賭、創(chuàng)新售”跑，這是三個憶互相聯(lián)系、吸前后因果而吧又不斷發(fā)展芒的概念。即步驟B：提籍純妻雕塑家羅丹今說過：賭“惜雕刻一張臉弦并不難，把佳不是臉的地縣方去掉就行蘭了。禾”頑經(jīng)過對市場鏈的判斷以及耗對坐“舒別墅疾”梁概念的凈化寫，發(fā)展商提煙出了青“貓純別墅爸”圓的發(fā)展概念蘿，因此舍棄錄了其它洋房懷、排屋、公屈寓等多種物屆業(yè)形態(tài)，保艦證應(yīng)有的檔布次品位。由秀于提純，帶伍來了許多措燙施，最大的對莫過于低容彈積率。剖喜愛玩車的握人似乎有一計條不成文的怨規(guī)定：排氣您量在3．0哈以上可以作鈴為豪華車的挽一個基本指碎標(biāo)。而愛玩禮別墅的朋友鵝也有一個喜籌愛的指標(biāo)，參容積率0．琴3以下可以棕做出較好的鐮別墅區(qū)，否免則環(huán)境和密純度都不理想應(yīng)。而穆天子亡山在更進一讓步，容積率軟為0．1呼5，100珍0多畝土地假，僅建了揉300余幢鉤別墅。瞧僅有指標(biāo)是灘不夠的。風(fēng)靈格的確立至趨關(guān)重要，選夏擇純美風(fēng)格肆，在珠三角眉營造北美式拜湖泊別墅，美是一種創(chuàng)新淚，是一種挑計戰(zhàn)。臭來到穆天子鼓山莊不難發(fā)苦現(xiàn)，于湖泊怨、丘陵之內(nèi)涂，閃動著越族野吉普車的即身影。穆天璃子的人們喜癢歡越野車，為包括他們的粉老總都鐘愛乒在山水景區(qū)饅。四輪驅(qū)動傭能帶來特有籮的駕駛樂趣斤。大家又都禽記住一條：澡輪子有四個再，而目標(biāo)只耀有一個。那“此一心一意發(fā)您展優(yōu)秀別墅傍”謊這就是唯一賊的目標(biāo)。所烏謂別墅，根晚據(jù)現(xiàn)代漢語校詞典之解釋所，同時參照戒北美及其它斗發(fā)達地區(qū)的上情況，只有囑在郊外和風(fēng)蘆景區(qū)營造的救獨立式住宅延才有資格稱丸為別墅，在窯城區(qū)內(nèi)開發(fā)拔的再漂亮再賣來華，無非概有一個較為拆古老的名字柱——布花園洋房，攔或者一個比絹較肘尚的稱武呼寨——示都市來宅。騎步驟C：融逢合萍把不是臉的班地方去掉只赤完成了第一泛步，接下來毀重點是把剩求下的部分做駱得有血有肉瘡。低密度、感低容積率是鉤指標(biāo)，是手呈段而不是目橡的，目的是奉追求純美的淚風(fēng)格、完善能的品質(zhì)。超益量配置，雙舌會所、雙車沿庫的設(shè)計，登大面積散點犬式的運動娛遵樂，休閑設(shè)揪施的安排。對運動場所等宇公共設(shè)施的搜人均占有面池積和可接近壟程度，均在談珠三角名列決前茅。硬件望不達標(biāo)、不亂到位，一切鹽只是空談。丙1000伴戶人家擁有極的游泳池叫虹人擠入，5賊0人擁有的械會所游泳池呆叫享受。醉開發(fā)的理念連、規(guī)律、系險統(tǒng)、策劃、責(zé)推進等等似兔乎離開了核核心標(biāo)準，一墓切都是紙糊籍的。鍵別墅的建筑費標(biāo)準：摘1）在設(shè)計唉上要有獨特浴的建筑風(fēng)格史和非常合理扯的別墅使用勢功能喘2）要有必墨要的配置和恨多方位的功渡能服務(wù)；其3）應(yīng)采用動先進的建筑蔬工藝、技術(shù)饞和材料。厭具體可示范腰單位及輕鋼擋結(jié)構(gòu)別墅的徒裝修、設(shè)計私標(biāo)準及環(huán)保著、健康方面公之特點列舉碎部分融合，綠將先進的技兵術(shù)融入精致梁的建筑風(fēng)格丹，將建筑融拍入環(huán)境中，蹤再將風(fēng)景引概入住宅。休植閑會所在參島照國外后將歌其定位為優(yōu)世雅舒適的鄉(xiāng)維村俱樂部，胡散發(fā)著親切春迷人的氣息令氛圍，讓人慨留連忘返，女一位移民美你國又回故土合發(fā)展的佛山額人在穆天子舊山莊溫暖的晝別墅客廳里薪，望著高大咳的雙層中空遲玻璃落地窗遼靜靜地體會禮。他說這長窄窗和花格讓睬他想起美麗塔的緬因州。聽步驟D：創(chuàng)窩新壇風(fēng)格和個性惑是別墅的靈甜魂。美國的鹿《國家地理吩雜志》曾編雅輯過一本《歲美國大宅》喊的圖書，介仙紹了美國現(xiàn)選有的150波個最有價值丹的大宅，而湯其中風(fēng)格各侍異，總體和圖細部均很有概個性特點，雪而這也成為焦穆天子山莊浙設(shè)計者們的幫重要參照。授那種千人一萬面兵營式農(nóng)請民樓的日子虎已經(jīng)一去不盲復(fù)返了。村千禧年里，談穆天子山莊音還將推出幾衣個新款型，惹從適合商務(wù)造、公務(wù)與居珠住的豪華大誼宅到適于休怨閑度假的精秧致小屋，真阿正做到量身紅訂造、迅速府反應(yīng)，在采飼用的新技術(shù)與、設(shè)計和材始料上也會不顆斷進步。宵一邊提純、陳一邊融合，弦再不斷地有拳新品面市，巾以專門品牌維的經(jīng)營服務(wù)晴來發(fā)展專業(yè)路化的高檔別疾墅，似乎有宰點難度，困露難在于巨大風(fēng)的反差和平激和的表面。瓜但穆天子山虜莊的人們似厭乎樂此不疲強、就象他們基既喜歡重型蓄車，又愛小復(fù)轎車，既愛郊聽鄉(xiāng)村音樂飽，又看棒球乏壘球。女道理很簡單吉，因為在純脆美的年代里借，不斷有著紐新的發(fā)現(xiàn)和錫收獲，是生強活的享受，徑也是創(chuàng)造的娛享受，又是隆純美的享受書。急這個市場里絞干什么的都拍有，做蛋糕司的和做火鍋斤的（套用業(yè)傭界同仁的一伐句話），而粘穆天子山莊勸的人們似乎笛跟這些有點脅不同，他們拐更像一群釀掘酒師。減就象同行們淋做的蛋糕和鋒火鍋，穆天專子山莊如同蝕佳釀，有一誠個純美麗香懶的好的年份痕，讓愛她的管人好好享受山吧。汗步驟E：生章產(chǎn)出的優(yōu)質(zhì)枝的別墅產(chǎn)品伐穆天子山莊組基于山地地照貌的前提，凝整個社區(qū)依火自然山勢而速建成，減少慧推土成本。違規(guī)劃依山形匆水勢，變化邊錯落，參差如成景。在總苦體布置上，同以大型水景釀廣場與會所例結(jié)合天然價水庫及遠景導(dǎo)的獅山公園斷構(gòu)成整個社晝區(qū)的中心景伯觀，兩惻山仿坡保留，培骨植樹林，并希用不同等級輔的的道路將帥分散于各個鑰組團的多處拔山景、綠地蹄、水景及娛澡樂設(shè)施連接膊起來，形成尚一個層次豐趴富、空間滲長透、格調(diào)自嗚然爽朗的高露尚居住環(huán)境純。碗山莊內(nèi)預(yù)留哈大量空間作孤花園綠化之溪用，使每家納每戶都有花畫園景致，與胳大自然融為駱一體。為增攪加環(huán)保意識榴，鼓勵住宅禿采用單車、網(wǎng)高爾夫球車招代替汽車。渡前區(qū)中心廣然場占地處三萬平方米紹，地勢平坦豬，配有草坪友、鋪地、噴援水池、棕桐港樹和休息椅殲、主題雕塑凍等多種小品累，平面以幾頭何圖形為構(gòu)申成元素，綠旗化以規(guī)則的扎草坪，行列宣的棕相和自殊然的花林配妄村，兩側(cè)設(shè)響有山莊巴士羞站、弧型長濃廊及長坪，足方便住戶等符候車輛時休謹憩，入口加呀設(shè)洪閘及保缺安亭，以確切保山莊之私洪隱性，免被餓外界滋擾，毅形成充滿大戀自然環(huán)境之大北美式社區(qū)久休想?yún)^(qū)域。歸沿水庫開辟竿休閑小路，緣住戶可散步封、垂釣、休欄息，進行各泄項水上運動研及欣賞河獅艷山公園之大結(jié)自然景色。明步驟F：別評墅項目環(huán)境辟與配套設(shè)計歡椰樹泉：山搜莊內(nèi)最大的頓小區(qū)，