2007順德區(qū)市場調(diào)研報(bào)告

順德區(qū)市場調(diào)研報(bào)告順德區(qū)城市基本狀況佛山市順德區(qū)位于珠江三角洲中部，與廣州、中山、佛山禪城區(qū)、南海區(qū)接壤，毗鄰港澳，距香港64海里、澳門80公里，面積806平方公里。全區(qū)共有10個(gè)鎮(zhèn)。據(jù)2006年人口普查結(jié)果顯示，該區(qū)常住人口114萬人，流淌人口86萬人。2006年GDP達(dá)到1058億元，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)總值601.07億元、各項(xiàng)稅收（含海關(guān)代征收）107億元、外貿(mào)出口72.21億美元，成為全國首個(gè)縣域GDP突破千億元的縣區(qū)。預(yù)料2010年,該區(qū)經(jīng)濟(jì)水平將接近世界中等發(fā)達(dá)國家水平。二、順德區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概況順德區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，區(qū)位優(yōu)勢及品牌影響力與日俱增，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。順德?lián)碛斜坦饒@等知名房地產(chǎn)公司，并且國內(nèi)保利、萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入順德投資。伴隨一手樓市的成熟與發(fā)展，該區(qū)二手樓市得到了較快的催化。據(jù)佛山市建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，07年1-9月，該區(qū)一手樓成交總量17286套，同比增長35%；二手住宅成交量為8057套，同比增長41%。另據(jù)順德二手住宅成交分布顯示，各鎮(zhèn)二手樓交易市場發(fā)展很不平衡，1-4月大良二手住宅成交約占順德二手市場3成份額；容桂二手住宅成交約占順德二手市場2成；樂叢、陳村、北窖的樓市受佛山市中心組團(tuán)規(guī)劃的輻射以及一環(huán)的帶動(dòng)，二手住宅市場成交約占順德全區(qū)的3-4成（詳見下表）。2007年1至10月順德二手住宅成交套數(shù)時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月二手成交套數(shù)9626341002884—1157—104910941069來源：佛山建設(shè)局網(wǎng)2007年1～4月順德各鎮(zhèn)二手住宅成交套數(shù)（套、％）區(qū)域北窖陳村大良均安樂從勒流龍江倫教容桂杏壇2007年1月1915424412174404456125222007年2月122741591141282925130152007年3月17477264188266365522282007年4月12957303289848166012619累計(jì)市場份額17.77.527.92.011.35.23.65.617.31.8來源：順德樓市網(wǎng)順德區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)概況房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了與其相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，不少房地產(chǎn)中介公司也于近年接連進(jìn)駐順德淘金。目前該區(qū)房地產(chǎn)中介約有兩百多家，主要分布在大良、容桂、樂從、陳村、北窖等鎮(zhèn)。大良是該區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，現(xiàn)有30多家房地產(chǎn)中介，在中心地段的云良路、鳳山路、東樂路、東康路一帶以布網(wǎng)式、連鎖店式分布。如：當(dāng)?shù)氐奶熘?、廣州的駿威等地產(chǎn)中介僅在東樂路段就各有3-4家分店。而金發(fā)物業(yè)集團(tuán)則在大良的嘉信城市廣場（售樓部）、信景花園（地鋪）、名門豪苑（地鋪）開設(shè)分店進(jìn)行二手住宅銷售。佛山創(chuàng)輝也提前進(jìn)駐大良，并在嘉信城市廣場（金發(fā)物業(yè)旁）租了近180平方米的鋪位開設(shè)分店，目前裝修進(jìn)入尾聲，人員也已到位，不久將可開門營業(yè)。容桂位于大良以北，近中山、珠海等市，在民營企業(yè)旺盛和市政建設(shè)完善的帶動(dòng)下，其經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。近期隨著兩大主力樓盤：“新華蜜家園”和“華夏新城”相繼宣布開盤，房地產(chǎn)行業(yè)也躍上新的臺(tái)階。目前該區(qū)域暫無大型房產(chǎn)中介公司介入，只有一些中小房產(chǎn)中介零星分布。如：容城物業(yè)公司旗下5家分店都位于容桂鎮(zhèn)。樂從與禪城區(qū)接壤，是順德最大的家居建材流通市場，外來商戶居多，隨著經(jīng)濟(jì)快速增長其房地產(chǎn)市場也逐步走向成熟。當(dāng)?shù)匾灾行》慨a(chǎn)中介為主，為削減同行之間的競爭，各中介店鋪分布零散，鎮(zhèn)中心僅有4-6家小中介公司，而其他房產(chǎn)中介則分布在東區(qū)和北區(qū)入住率高的樓盤旁。如：美易居于鎮(zhèn)中心和東區(qū)都有其分店，全鎮(zhèn)共3家。創(chuàng)輝也于奧園入口相繼開設(shè)兩家分店。陳村以花卉著名，近年來該區(qū)在花卉等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，其經(jīng)濟(jì)起先崛起，房地產(chǎn)市場也逐步暢旺。雖然鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)中介極少，不少職介所還包辦住房租售等業(yè)務(wù)，但是位于佛陳大道旁的合成工業(yè)區(qū)，聚集著大小十多家地產(chǎn)中介。如：合富、和記、天之龍等大中型房產(chǎn)中介都在此駐扎分鋪，其鋪位面積相對較大，主要業(yè)務(wù)為：河對岸碧桂園半島山莊別墅的租售。北滘作為順德的工業(yè)重鎮(zhèn)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不遜色，雖然鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度一般；但其郊區(qū)房地產(chǎn)市場暢旺，最早的高尚住宅——順德碧桂園，坐落在此處。鎮(zhèn)中心房產(chǎn)中介不多，大部分客源有被美的房地產(chǎn)公司壟斷的可能。附表：區(qū)域公司名稱分店數(shù)量各分店資源配置業(yè)務(wù)模式備注人員電腦水牌工服門面面積售單傭金租單傭金其他大良金發(fā)物業(yè)代理有限公司17(總數(shù))4(大良)88有圖有10m100m2左右買賣雙方各1%雙方各50%月租一手、二手、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)齊全分店多在廣州,香港總部有派直屬干部進(jìn)駐大良天之龍地產(chǎn)有限公司13(總數(shù))4(大良)53有圖無5m20m2左右買賣雙方各1%雙方各50%月租兼做地皮、廠房、單家獨(dú)戶的租售經(jīng)紀(jì)試用期1000元/月，轉(zhuǎn)正1200元/月,再加提成駿威物業(yè)有限公司3(大良)86有圖有5m20m2左右買賣雙方各1%雙方各50%月租兼做地皮、廠房、單家獨(dú)戶的租售背景墻有樓盤區(qū)域分布大地圖，便利指位容桂容城物業(yè)有限公司5(容桂)21無圖無3m10m2左右買賣雙方各1%雙方各50%月租兼做地皮、廠房、單家獨(dú)戶的租售雖具有5家分店，但不具備開展大型置業(yè)會(huì)實(shí)力樂叢美易居物業(yè)中介有限公司3(樂叢)53無圖無6m25m2左右賣方0.8%買方1%租方40%月租如是一手樓，賣家免費(fèi)放盤，收買家1%可以小幅的討價(jià)還價(jià)陳村逸富物業(yè)代理有限公司153有圖無7m30m2左右買賣雙方各1%雙方各50%月租主營別墅租售業(yè)務(wù)針對半島碧桂山莊別墅銷售，附加幫看風(fēng)水北滘嘉雅物業(yè)代理有限公司153無圖無5m25m2左右買賣雙方各1%雙方各50%月租傭金收取可小幅討價(jià)還價(jià)其經(jīng)紀(jì)素養(yǎng)不高，無法形成強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)競爭力順德區(qū)代表性房產(chǎn)中介狀況列表SWOT分析圖內(nèi)部實(shí)力外部因素優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）公司擁有人才、品牌、資金實(shí)力、業(yè)務(wù)規(guī)模等優(yōu)勢，分店戰(zhàn)略布局易全面綻開；擁有良好的內(nèi)部競爭與激勵(lì)機(jī)制，易快速促成高素養(yǎng)業(yè)務(wù)隊(duì)伍的成長；擁有半月傭、三方約等成熟的業(yè)務(wù)模式，樹立品牌形象，促成成交量；擁有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)勢等。售單業(yè)務(wù)傭金收取比當(dāng)?shù)刂薪楦咴S多；業(yè)務(wù)范圍涉及面不夠廣泛，如村居民宅、工業(yè)廠房等；對當(dāng)?shù)貥鞘?、客戶心理等缺乏深度了解及分析；品牌影響力和客戶關(guān)系積累不夠等。機(jī)會(huì)(Opportunity)SO（利用優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)）WO（改進(jìn)劣勢，揚(yáng)長避短）順德06年GDP過千億，人均消費(fèi)水平很高；廣佛地鐵全面動(dòng)工，縮短臨區(qū)距離，從而拉升順德中心城鎮(zhèn)樓價(jià)；廣珠輕軌建設(shè)，將拉動(dòng)順德樓市；近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，且有較大的上升空間；二手房產(chǎn)交易暢旺，而且豪宅較多；當(dāng)?shù)匦≈薪榫佣啵笮椭薪榉植疾痪?，尚未完全介入市場。公司資源雄厚，可在商業(yè)中心地段、入住率高的知名樓盤開設(shè)分店；利用與媒體的關(guān)系積累，進(jìn)行戰(zhàn)略宣揚(yáng)，快速放大在順德地區(qū)的品牌影響力；利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人等先進(jìn)業(yè)務(wù)模式，獨(dú)辟蹊徑開拓市場等。先期可適當(dāng)調(diào)整售單業(yè)務(wù)傭金收取額度，比當(dāng)?shù)刂薪檫m當(dāng)高一些，待條件成熟后再提高到公司現(xiàn)有額度。加強(qiáng)對業(yè)務(wù)隊(duì)伍的培訓(xùn)，并大力開拓村居民宅、工業(yè)廠房等業(yè)務(wù)。部分員工可考慮在當(dāng)?shù)仄刚?，并吸引其它中介的一些?yōu)秀經(jīng)紀(jì)加盟，這樣能快速建立隊(duì)伍，而且可以發(fā)揮本土優(yōu)勢。風(fēng)險(xiǎn)(Threats)ST（化險(xiǎn)為夷）WT（有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）創(chuàng)輝、金發(fā)等大型中介已捷足先登大良市場，且世聯(lián)行等大型中介也相繼宣稱打算進(jìn)入順德大良市場，將打破市場一帆風(fēng)順的競爭格局；“單家獨(dú)戶”的民宅盤源受政策約束強(qiáng)，如不熟識當(dāng)?shù)馗慕ㄕ?，簡單造成買賣雙方之間的沖突；順德各鎮(zhèn)區(qū)離佛山總公司較遠(yuǎn)，管理難度加大，難有效組織大型活動(dòng)等。加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)對地方性房產(chǎn)政策的相識度（二手房入戶政策、房貸及其它房地產(chǎn)調(diào)控政策）；和一些大型中介攜手，共同規(guī)范當(dāng)?shù)刂薪槭袌觯瑥亩I(lǐng)市場發(fā)展；加強(qiáng)佛山總公司對該區(qū)市場的深度駕馭及對區(qū)長宏觀指導(dǎo),有效實(shí)施統(tǒng)一市場策略。加快進(jìn)駐順德市場速度，搶先占據(jù)有利商機(jī)；按部就班的擴(kuò)展業(yè)務(wù)范疇，增加不同種類的盤源；為經(jīng)紀(jì)供應(yīng)有關(guān)地皮、廠房、單居獨(dú)戶租售學(xué)問的培訓(xùn)。競爭策略1、合理劃分營業(yè)區(qū),穩(wěn)步開設(shè)分店，完善布局。一般開設(shè)分店的三個(gè)最佳選址條件：中心城市/鎮(zhèn)區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、一手樓市場成熟的城鎮(zhèn)。人流密集、商業(yè)發(fā)達(dá)的商業(yè)街或城市的中心地帶。新樓盤密集區(qū)四周及入住率較高的知名樓盤旁邊。大良：鑒于大良是順德區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化溝通中心，可領(lǐng)先著手將分店開設(shè)于鎮(zhèn)中心的云良路、鳳山路、東樂路等地段（此處為大良中心城區(qū)，商業(yè)、人流密集之地；該路段中小型中介居多，大小共計(jì)20多家，可見為“兵家必爭之地”）和新城區(qū)的嘉信城市花園。容桂：容桂經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，主要得益于民營企業(yè)的旺盛和市政建設(shè)的完善。其鎮(zhèn)區(qū)的地產(chǎn)中介較分散，如進(jìn)駐其房地產(chǎn)市場，我們可從近期新開盤的兩大主力樓盤：“新華蜜家園”與“華夏新城”入手，在其旁邊設(shè)立分店。樂從：樂從作為順德最大的家居建材流通市場，外來商戶居多，其房地產(chǎn)市場發(fā)展快速，不少新樓盤相繼發(fā)盤。由于該地一手樓市場成熟度尚未到達(dá)到高峰，并且其鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)中介分布零散。部分中介主要圍繞北區(qū)的奧園、東區(qū)的湖畔灣等樓盤旁邊開設(shè)店鋪，其中有相當(dāng)盤源是預(yù)售盤，待明年年中才收樓，短暫還未能領(lǐng)取房產(chǎn)證。如想領(lǐng)先進(jìn)入樂叢市場可先從奧園著手（該樓盤入住率高，業(yè)主消費(fèi)水平可觀，還有不少是炒樓人士，創(chuàng)輝在此也有兩家分店）。至于樂從其他區(qū)域可待晚些時(shí)候考慮進(jìn)駐。北滘：北滘大體狀況與樂叢相像，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，但其周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，如：最著名的豪宅區(qū)——順德碧桂園，我們已在此設(shè)立分店，如需接著擴(kuò)張，可以北滘其他入住率高、知名樓盤為首選對象。（建議：該區(qū)樓盤分布不集中，并且美的房地產(chǎn)公司輻射面廣，此處開設(shè)分店短暫不宜過多）陳村：陳村是順德最大的花卉基地，近一兩年花卉帶動(dòng)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。鎮(zhèn)區(qū)正在擴(kuò)建，一手樓市正處發(fā)展中階段，鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)中介寥寥無幾，不少職介所還代辦房屋租售等業(yè)務(wù)。但位于佛陳大道的合成工業(yè)區(qū)（合成工業(yè)街），此地云集十多家大型地產(chǎn)中介，客戶對象主要針對河對岸的碧桂半島山莊，盤源多為別墅。此地雖為好地方，但由于盤源多為別墅，其價(jià)格高，未必能有效找到相應(yīng)數(shù)量的消費(fèi)者。（建議：此地開設(shè)分店不做首選，但可作考慮。）2、先期可適當(dāng)調(diào)整售單業(yè)務(wù)傭金收取額度，比當(dāng)?shù)刂薪檫m當(dāng)高一些，待條件成熟后再提高到公司現(xiàn)有額度。順德各區(qū)地產(chǎn)中介傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍為：售單買賣雙方各1%；租單雙方各50%月租。唯有樂叢較特別，一部分中介售單收取賣家0.8%點(diǎn)，買家1%點(diǎn)，租單只收租方40%月租。因此我們?nèi)缭诖说亻_設(shè)分店，先期傭金收取額度應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，否則我們將失去應(yīng)有的競爭力。3、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范疇，增加經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)學(xué)問面與地方性二手住宅成交政策。大良及其接近幾個(gè)鎮(zhèn)，有不少單家獨(dú)戶、地皮、廠房的盤源，為把握這些有利商機(jī)，必需培訓(xùn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)學(xué)問面，增加其對這類盤源成交程序熟識度與相關(guān)價(jià)格尺度，了解當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)，如：“單家獨(dú)戶的改建規(guī)定”等，從而達(dá)到快速有效成交的目的。4、多方施策，為全面進(jìn)軍市場做好鋪墊一是加快進(jìn)軍順德的規(guī)劃。從大處著眼、小處著手具體制定進(jìn)軍安排。以新的服務(wù)理念、服務(wù)形式、服務(wù)質(zhì)量有別于其它中介（提一個(gè)口號、樹一個(gè)品牌，占一方天地，居一個(gè)龍頭），形成青出于藍(lán)的態(tài)勢。二是充分利用媒體的宣揚(yáng)作用。《南方都市報(bào)》、《佛山日報(bào)》現(xiàn)已是我們長期的合作商，再新增《廣州日報(bào)》和《珠江商報(bào)》（該報(bào)是順德本土主流紙媒，定位于工商業(yè)用戶，讀者群較為高檔）。利用報(bào)紙大肆宣揚(yáng)，在大良分店開業(yè)之日，以“拉開全面進(jìn)軍順德市場的序幕”為主題，在順德當(dāng)?shù)卣匍_記者發(fā)布會(huì)，快速放大品牌的知名度和影響力，從而為我們快速擴(kuò)張和提升業(yè)績打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。市場預(yù)料短期內(nèi)，全國各地樓市受政策影響較為明顯，人們對樓市觀望氣氛越來越濃，投資更趨理性，成交量都或多或少地有一些萎縮。但順德樓市由于價(jià)格較低，相對穩(wěn)健許多。順德地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)水平很高，人們對房地產(chǎn)的需求仍成高速增長趨勢。此外，廣佛地鐵全面動(dòng)工、一環(huán)的落成通車、廣珠輕軌的建設(shè)等大型工程，將