建筑工程承包常見問題及對策

建筑工程承包常見問題及對策1.甲方要求墊資施工怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司接到某項工程的招標邀請，了解到中標的一個基本條件是須要前期墊資1000萬元。我公司覺得可以墊資施工，但又怕甲方投資資金不到位，導致墊資施工后墊資款不能剛好支付給我公司而造成長期拖欠。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】假如甲方后期建設(shè)資金無法籌集或難以到位，將可能致使施工工程款及墊資款項難以剛好支付，也有可能導致工程停工，形成“爛尾工程”，從而使貴公司的墊資款變成呆壞賬。【支招】目前，工程墊資在法律上沒有禁止，屬于有效法律行為。但為避開風險，貴公司可以在施工合同中約定甲方應(yīng)當在工程竣工交付前支付全部或大部分墊資款，否則貴公司可以拒絕交付已經(jīng)完工的工程。同時，貴公司可以在施工合同中明確約定墊資款的利息，假如甲方資金較驚慌，一般會同意在合同中約定墊資款利息的。另外，貴公司也可以在施工合同中約定甲方逾期支付墊資款的，應(yīng)當向貴公司支付違約金，假如有可能，貴公司還可以要求甲方供應(yīng)墊資擔保。2.甲方拖欠工程款，分包人怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司分包了一商住樓工程中的弱電工程，依據(jù)合同約定，總包單位還拖欠我公司100多萬元的工程款。我公司多次要求總包單位支付，但由于甲方拖欠總包單位800多萬元的工程款始終不付，總包單位短暫沒有資金支付拖欠我公司的工程款。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】工程建設(shè)中的這種工程款拖欠行為比比皆是。貴公司要求甲方支付款項時，甲方往往以與貴公司之間沒有合同關(guān)系為由拒絕支付，從而使貴公司手足無措?！局д小恳罁?jù)有關(guān)法律規(guī)定，貴公司可以通過訴訟或仲裁的途徑要求甲方支付工程款。貴公司在訴訟或仲裁中可以將總包人作為被告或被申請人，將甲方作為第三人；也可以將甲方作為被告或被申請人，將總包方作為第三人；也可以將總包人和甲方同時作為被告或被申請人進行訴訟或仲裁。須要強調(diào)的是，甲方只在拖欠總包單位工程款項的范圍內(nèi)向貴公司擔當支付工程款責任。3.甲方拒不簽收聯(lián)系單怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司現(xiàn)在正在負責一家工廠的廠房工程的施工，甲方前段時間口頭通知我公司對部分工程材料作調(diào)整變更，我公司為此向甲方遞交了關(guān)于工程材料調(diào)整變更的工作聯(lián)系單，但甲方拒不簽收該工作聯(lián)系單，只是督促我公司抓緊施工，并告知我公司工程材料的調(diào)整變更部分會在廠房工程竣工后一起結(jié)算。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】甲方拒絕簽收工程材料調(diào)整變更工作聯(lián)系單主要是為了規(guī)避工程施工中可能引起的工期延長、費用增加以及價款調(diào)整。假如貴公司不遞交該工作聯(lián)系單讓甲方簽收，那么甲方在施工過程中口頭通知的工程材料調(diào)整變更就很可能會因為沒有書面證明而在最終的工程竣工結(jié)算中不被甲方認可?！局д小抠F公司當面遞交資料，甲方拒絕簽收的，貴公司可以以特快專遞的方式寄發(fā)，并在快遞“內(nèi)件品名”一欄中注明所寄發(fā)的材料內(nèi)容，按時到郵局查詢并取得對方簽收快遞的憑單，也可以在相關(guān)網(wǎng)站上查詢并打印快遞簽收憑單，保留好上述憑單并留存好寄發(fā)憑證、費用發(fā)票等，這些證據(jù)足以證明對方簽收的事實。對于特殊重要的資料，貴公司還可以以掛號公證的方式寄送。4.甲方拖延驗收時怎么辦？【實務(wù)詢問】由我公司施工的某廠房工程已經(jīng)完工，我公司多次要求甲方組織驗收，但其以各種理由為借口拖延不進行驗收，并以急需投產(chǎn)為由起先運用已經(jīng)完工的廠房。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】甲方在工程竣工后不剛好組織驗收，首先是想拖延應(yīng)當支付給貴公司的竣工節(jié)點工程款，其次是想“造成”貴公司不能按期完工的局面，要求貴公司擔當工期拖延的違約責任?！局д小渴紫?，依據(jù)法律規(guī)定，工程未閱歷收或者驗收不合格的，不得交付運用。所以甲方拖延驗收時，貴公司可以拒絕交付工程。其次，依據(jù)建設(shè)工程施工合同示范文本的規(guī)定，貴公司應(yīng)依據(jù)合同約定的時間提交竣工驗收報告并要求甲方簽收，甲方應(yīng)在收到竣工驗收報告后28天內(nèi)組織有關(guān)單位驗收，并在驗收后14天內(nèi)賜予認可或提出修改看法。假如甲方收到貴公司提交的竣工驗收報告后28天內(nèi)不組織驗收，或者驗收后14天內(nèi)不提出修改看法，則視為竣工驗收報告已被甲方認可。依據(jù)最高人民法院的說明，該工程以承包人提交驗收報告之日為竣工日期。最終，假如甲方不閱歷收而擅自運用的，其應(yīng)擔當擅自運用部分的質(zhì)量責任，但是在建設(shè)工程合理運用壽命內(nèi)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量責任仍由貴公司擔當。5.施工過程中鋼材大幅度漲價怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司與甲方簽訂了一份固定價格合同，但在施工過程中，鋼材大幅漲價（漲幅超出合同約定價格的20%以上），我公司要求甲方對合同約定的鋼材價格進行相應(yīng)的調(diào)整，但甲方以該合同為固定價格合同為由不予調(diào)整。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】在這種情形下，貴公司往往面臨兩難的境地，接著履行合同，將造成工程項目嚴峻虧損，不履行合同，又面臨著擔當違約責任及巨額索賠?！局д小渴┕て陂g的鋼材價格漲幅超過了市場價格正常的、合理的波動范圍，超出了貴公司和甲方可預(yù)料的范圍，合同的接著履行對貴公司而言明顯的不公允的話，貴公司可以依據(jù)江蘇省建設(shè)廳蘇建價（2008）67號文件要求甲方對鋼材價格進行肯定幅度的調(diào)整。甲方假如不同意的話，貴公司也可申請法院或仲裁機構(gòu)賜予調(diào)整。須要說明的是，這種調(diào)整沒有法律規(guī)定和具體標準，貴公司需擔當較重的舉證責任，并由法官或仲裁員自由裁量是否調(diào)整以及調(diào)整多少。我們建議最好的方法是在簽訂施工合同的時候，貴公司和甲方明確約定建筑材料價格風險的擔當范圍，例如可以約定建筑材料價格漲跌幅度在5%以內(nèi)由貴公司擔當虧損或收益，5%以外由甲方擔當虧損或收益。6.甲方拒絕依據(jù)約定方式簽證怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司與甲方簽訂的工程施工合同約定簽證資料必需加蓋甲方公章方為有效。在施工過程中，甲方提出了部分工程變更，我公司依據(jù)變更要求完成了工程施工。當我公司將上述工程變更內(nèi)容制作成簽證資料要求甲方加蓋公章確認時，甲方卻以公章不能亂蓋為由予以拒絕。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】“簽證應(yīng)當加蓋甲方公章方為有效”是貴公司與甲方約定的簽證生效的要件。假如沒有加蓋甲方公章，就可能導致簽證無效，貴公司要求延長工期、增加費用的目的就可能無法實現(xiàn)。【支招】依據(jù)法律規(guī)定，假如貴公司能夠以簽證以外的其他證據(jù)證明工程變更是甲方提出并要求貴公司實施的，可以以該其他證據(jù)確認工程變更、工期和價款調(diào)整等。因此甲方拒絕加蓋公章時，貴公司應(yīng)搜集整理好甲方發(fā)出工程變更指令及貴公司施工內(nèi)容因此進行變更調(diào)整的證據(jù)，還有簽證已遞交甲方簽收的記錄，例如以快遞、郵寄等方式遞交的有關(guān)憑證等，隱藏工程還應(yīng)做好影像資料的留存。有了這些資料，貴公司就可以通過索賠實現(xiàn)施工合同約定的簽證目的了。7.甲方要求對固定價格合同審價怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司與甲方簽訂的是固定總價合同，施工過程中雙方始終都沒有爭議。但在竣工結(jié)算時，甲方認為固定總價的價格有些高，所以要求托付審價，我公司不同意，甲便利對我公司不予理睬。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】假如固定總價合同沒有設(shè)計變更、工程內(nèi)容調(diào)整、經(jīng)濟簽證等狀況發(fā)生，就不存在審價的問題。貴公司假如同意甲方托付審價，就可能要擔當合同價款削減的不利后果?！局д小抠F公司和甲方簽訂的是固定總價合同，通常狀況下合同價款是不做調(diào)整的。但是假如在施工過程中存在設(shè)計變更、經(jīng)濟簽證以及其他情形引起合同價款變更的，貴公司和甲方可以對合同約定的固定總價進行調(diào)整。假如不存在上述引起合同價款變更的情形，甲方要求重新對合同總價款進行審價的，貴公司可予以拒絕。假如在原有基礎(chǔ)上發(fā)生設(shè)計變更、經(jīng)濟簽證以及其他狀況引起合同價款變更的，貴公司可同意只就合同價款變更部分進行審價。8.甲方供應(yīng)的材料有質(zhì)量問題怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司與甲方簽訂的工程施工合同約定建筑材料由甲方供應(yīng)。因為甲方供應(yīng)的鋼材存在質(zhì)量問題，所以我公司用該鋼材進行施工所完成的工程被監(jiān)理單位發(fā)覺存在質(zhì)量問題，監(jiān)理單位要求我公司必需拆除這部分存在質(zhì)量問題的工程。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】施工合同約定由甲方供應(yīng)的建筑材料存在質(zhì)量問題，特殊是作為主要建筑材料的鋼材存在質(zhì)量問題，導致貴公司運用該鋼材施工完成的工程質(zhì)量不合格，從而被監(jiān)理單位要求拆除。甲方及貴公司都會因此受到嚴峻的損失?！局д小考追焦?yīng)的建筑材料不符合合同約定及國家規(guī)定的標準的，貴公司有權(quán)拒絕運用，并要求甲方重新供應(yīng)。因此造成工程停建、緩建的，工期應(yīng)予以順延，甲方應(yīng)賠償貴公司停工、窩工、倒用、機械設(shè)備調(diào)遷、材料和構(gòu)件積壓等損失和實際費用。另外，依據(jù)法律規(guī)定，貴公司在施工過程中有檢驗進場建筑材料和運用合格建筑材料的義務(wù)。假如甲方供應(yīng)的建筑材料質(zhì)量不合格，貴公司又未盡到檢驗義務(wù)導致后續(xù)施工完成的工程存在質(zhì)量問題的，貴公司也應(yīng)擔當相應(yīng)的責任。也就是說當甲方供應(yīng)的建筑材料不合格導致工程質(zhì)量不合格的，甲方及貴公司都應(yīng)擔當相應(yīng)的責任。所以在運用甲方供應(yīng)的建筑材料時，貴公司應(yīng)當把好建筑材料檢驗關(guān)，對不合格建筑材料堅決拒絕運用。9.承包人施工項目部資料專用印章是否具有對外的效力？【實務(wù)詢問】我公司材料員未經(jīng)項目部經(jīng)理同意，偷蓋施工項目部資料專用章和某砂石供應(yīng)商簽訂了一份價值50萬元的合同（合同尚未履行），合同付款條款對我公司不利。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】施工現(xiàn)場的印章管理問題很多，貴公司對這些印章的加蓋是否應(yīng)當擔當法律責任及應(yīng)當擔當怎樣的法律責任存在爭議，風險不小。【支招】雖然貴公司的施工項目部資料專用章不是貴公司的正式對外印章，但在對外合同上加蓋此印章后，假如合同已經(jīng)履行或部分履行，貴公司又未提出異議的，則可被認定為是貴公司對履行行為的認可，是對沒有對外效力的印章的一種追認，貴公司應(yīng)當擔當履行該合同的責任。所以假如出現(xiàn)上述狀況，貴公司應(yīng)當在合同尚未履行的狀況下馬上書面通知對方，說明加蓋貴公司施工項目部資料專用章的合同的簽訂人未經(jīng)貴公司授權(quán)，其簽訂合同的行為屬于無效行為。10.分包人發(fā)生事故，總承包單位怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司在某工程的施工過程中，將木工工程分包給了某勞務(wù)公司，并約定分包工程的平安責任由該勞務(wù)公司負責。在木工工程的施工過程中，該勞務(wù)公司的一名員工的手被電鋸鋸傷致殘,我公司事后調(diào)查發(fā)覺該員工沒有木工資質(zhì)。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】貴公司作為總承包單位應(yīng)對施工現(xiàn)場的平安負總責，所以貴公司對于施工現(xiàn)場發(fā)生的平安事故都應(yīng)擔當相應(yīng)的責任?！局д小恳罁?jù)法律規(guī)定，貴公司作為總承包單位對施工現(xiàn)場的平安應(yīng)負總責，分包單位不聽從管理導致生產(chǎn)平安事故的，由分包單位擔當主要責任。所以貴公司在分包工程時應(yīng)與正規(guī)的、管理規(guī)范的單位簽訂分包合同。上述問題中，由于分包單位聘用的木工不具有木工資質(zhì)，導致了平安事故的發(fā)生，分包單位應(yīng)當為此擔當主要責任，并擔當該雇員的工傷責任。須要強調(diào)的是，貴公司作為總承包單位不應(yīng)當將工程分包給不具備任何資質(zhì)的班組，否則一旦發(fā)生平安事故，則由貴公司擔當全部平安責任及相關(guān)人員的工傷賠償責任。11.中標后甲方要簽訂兩份合同怎么辦？【實務(wù)詢問】經(jīng)甲方邀請招標，我公司中標了某工程。甲方為了少交納稅金，要求與我公司簽訂兩份合同，一份依據(jù)實際中標價簽訂，作為實際工程施工的依據(jù)；一份依據(jù)實際中標價打八折簽訂，用于政府備案。我公司不想得罪甲方，又想削減風險，應(yīng)當怎么辦？【評估】按實際中標價打八折簽的合同是通常所說的“白合同”，按實際中標價簽的合同是通常所說的“黑合同”。工程完工后，貴公司和甲方結(jié)算工程款時，假如因為以哪份合同為結(jié)算依據(jù)發(fā)生爭議，依據(jù)最高法院的說明，貴公司簽訂的在實際中標價基礎(chǔ)上打八折的合同將作為貴公司與甲方結(jié)算工程款的依據(jù)。換句話說，簽訂該兩份合同的同時就意味著貴公司會少拿20％的工程款?！局д小抗こ踢€得接，本也可以不虧。貴公司可以同意甲方要求，但應(yīng)附加一個條件：依據(jù)實際中標價打八折簽訂的合同中要完成的工程量也要按投標報價書中的工程量打八折。打折方式可以敏捷處理，比如部分項目暫定一個較低金額，并約定將來按實調(diào)整。12.施工圖紙與招標圖紙不一樣怎么辦？【實務(wù)詢問】甲方發(fā)出招標文件，約定工程總價依據(jù)圖紙包干。我公司投標并中標了。隨后，甲方供應(yīng)了一套與招標圖紙圖號一樣的施工圖紙，要求據(jù)此和我公司簽訂施工合同。我公司把兩份圖紙核對后發(fā)覺施工圖紙上的鋼筋用量比招標圖紙上的多500噸。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】上述狀況事實上是甲方數(shù)百萬元的暗中壓價。假如貴公司沒有剛好發(fā)覺兩套圖紙的差異，或者抱著以后再調(diào)價的僥幸心理和甲方簽定了施工合同，那么施工圖紙就代替招標圖紙成了合同的組成部分。施工過程中，即使要多用數(shù)百萬元的鋼筋，貴公司很難要求甲方調(diào)整合同總價，只有認了?！局д小渴紫?，貴公司發(fā)覺兩套圖紙不一樣后應(yīng)當馬上書面通知甲方，告知甲方盡管施工圖紙與招標圖紙圖號相同，但施工圖紙比招標圖紙要多用500噸鋼筋。其次，貴公司可以以施工合同不得實質(zhì)性修改招標文件及投標文件為由，要求甲方依據(jù)招標圖紙而不是施工圖紙簽訂合同。最終，其次步假如走不通，貴公司又想接這個工程的話，可以同意依據(jù)施工圖紙施工，但是要讓甲方書面確認施工圖紙對招標圖紙作的修改，并依據(jù)設(shè)計變更調(diào)價程序申請追加合同價款和延長工期。13.甲方要分包承包范圍內(nèi)工程怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司總承包某工程，承包范圍包括結(jié)構(gòu)、裝修、水電安裝等。在施工過程中，甲方要把其中的鋁門窗、土方回填、電梯、大堂裝修等分包給其它施工單位，只給我公司2％的協(xié)作費。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】干過工程的都知道甲方要求分包出去的都是利潤豐厚的肥肉，留給貴公司的都是難啃又沒有肉的骨頭，2％協(xié)作費遠不足以彌補因此給貴公司造成的損失。假如不制止甲方的分包行為，這個原來就利潤不大的工程很可能出現(xiàn)大幅度虧損?！局д小渴紫龋讷@得可以接受的協(xié)作費前，貴公司可以委婉拒絕甲方將上述工程分包從而縮小了合同承包范圍的行為。因為未經(jīng)貴公司同意，甲方無權(quán)單方面修改合同。其次，假如甲方不顧貴公司反對硬把工程分包出去的話，貴公司應(yīng)當要求和甲方簽訂補充協(xié)議，約定協(xié)作費，縮小承包范圍，降低合同價款，特殊要留意約定縮小后的承包范圍及其與各分包商之間工作面的界限，避開扯皮。最終，貴公司應(yīng)當編制工程進度協(xié)作安排，并報甲方書面簽收確認。該安排應(yīng)當具體載明對甲方指定的分包商的工程進度要求，特殊留意規(guī)定甲方指定的分包商應(yīng)當供應(yīng)應(yīng)貴公司的工作面以及應(yīng)當在什么時間供應(yīng)。14.甲方代表口頭通知修便道怎么辦？【實務(wù)詢問】施工的時候正值梅雨季節(jié)，工地上特別泥濘。甲方上級領(lǐng)導要到工地視察，甲方代表抓緊口頭通知我公司，在施工道路之外馬上修人行便道，但沒有書面確認。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】按理說，該人行便道毫無疑問屬于合同約定以外的工作，修該人行便道所花的錢應(yīng)當由甲方在合同價款之外支付給貴公司；但從這件事的實際發(fā)展來看，一旦甲方不認這筆錢，甲方代表的口頭通知由于沒有其書面確認就會查無實據(jù)，貴公司就難以據(jù)此要求甲方追加修人行便道的錢了?！局д小考偃缂追胶唾F公司沒有特殊的約定，依據(jù)建設(shè)部頒布的施工合同示范文本，首先，即使貴公司對甲方代表的口頭指示有看法，在向甲方提出書面看法的同時，應(yīng)盡量執(zhí)行該口頭指示。其次，貴公司應(yīng)當在甲方代表發(fā)出口頭指示后7日內(nèi)書面通知甲方代表，請其簽收并確認該口頭指示。假如甲方代表未剛好答復(fù)該確認要求，視為該口頭指示已經(jīng)被確認。此外，假如貴公司未能剛好按其次步那樣請甲方代表確認口頭指示，貴公司也應(yīng)盡量在會議紀要、驗收記錄或其他書面文件上請甲方代表予以追認。15.甲方拖延支付進度款怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司承包某工程，合同約定甲方應(yīng)按月支付進度款。由于甲方所在集團出現(xiàn)財務(wù)危機，主體結(jié)構(gòu)出地面后，甲方起先拖延支付進度款。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】甲方所在集團出現(xiàn)財務(wù)危機，甲方一時無力支付進度款。貴公司假如想接著做，須要有資金進行墊資施工，并擔當墊資可能收不回來的風險。不做，假如別人接著做，余下工程的利潤,貴公司就賺不到了。【支招】假如合同沒有特殊規(guī)定，依據(jù)最高人民法院說明和建設(shè)部頒布的示范文本的規(guī)定，首先，貴公司可以書面催告甲方付款。假如甲方有誠意,并供應(yīng)付款擔保，貴公司可以同意與甲方簽訂延期付款協(xié)議，約定延付期間、利息及擔保等；其次，假如甲方既不付款又不愿達成延期付款協(xié)議，貴公司可以停止施工，并書面通知甲方,同時保留停工期間工資、材料、機械租賃費等的憑證；再次，假如停工超過56天后,甲方仍未付款的，貴公司可以書面通知甲方解除合同，同時應(yīng)當與甲方、監(jiān)理確認已完工工程范圍，并最好與甲方談妥已完工工程造價及甲方應(yīng)補償?shù)膿p失。16.承包“三邊工程”如何避開工期罰款？【實務(wù)詢問】我公司承接了某工程，甲方要求在某慶典日前竣工，否則我公司要支付合同總價10％的違約金。甲方邊供應(yīng)設(shè)計圖紙，我公司邊施工。由于施工圖紙不能剛好供應(yīng)、甚至時常修改調(diào)整，施工人員常常處在停工、怠工中，我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】該工程工期風險特別大，沒有施工圖紙，就無法施工。一旦工期拖延，如沒有憑據(jù)說明是甲方緣由導致的，貴公司將擔當巨額違約金?！局д小渴紫龋F公司可以修訂進度安排，將施工圖紙的供應(yīng)作為每項工程起先的前置條件，報監(jiān)理單位審批，作為要求甲方供應(yīng)圖紙日期的依據(jù)。其次，某項工程起先前甲方未供應(yīng)圖紙的，貴公司應(yīng)當書面督促甲方供應(yīng)。再次，假如合同沒有特殊約定，甲方經(jīng)過督促后仍未供應(yīng)施工圖紙的，貴公司應(yīng)當在此后14日內(nèi)書面對甲方申請順延工期及要求甲方補償停工損失，并最好每隔14天申請一次，直到甲方供應(yīng)圖紙。如此，貴公司不僅可以避開擔當工期拖延的責任，還可能獲得圖紙拖延期間的停工損失補償。17.乙供料出現(xiàn)質(zhì)量問題時怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司承接某樁基工程，工期為100天，每拖延竣工一天違約金為2萬元。管樁是由我公司向某知名管樁廠選購 的。質(zhì)監(jiān)局抽查發(fā)覺現(xiàn)場管樁鋼筋直徑及間距不符合規(guī)范要求，查封了現(xiàn)場管樁。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】貴公司的最大風險在于工期如此之短，質(zhì)監(jiān)局查處管樁質(zhì)量問題尚需很長一段時間，工期拖延將意味著貴公司要向甲方支付巨額違約金。此外，假如此事處理不當，依據(jù)法律規(guī)定貴公司可能面臨管樁貨款三倍以下的罰款?！局д小渴紫龋F公司應(yīng)當收集管樁選購 及進場檢測相關(guān)資料，并致函質(zhì)監(jiān)局，說明其對該批管樁不合格并不知情，主動協(xié)作質(zhì)監(jiān)局辦案。其次，貴公司應(yīng)當與甲方和監(jiān)理主動溝通，另行選購 其他單位的合格管樁，盡快完成余下的工程。再次，貴公司應(yīng)當書面通知原管樁廠，請其出面處理該批管樁不合格問題。最終，貴公司應(yīng)當收集能證明自己相關(guān)損失的材料，待質(zhì)監(jiān)局辦案完畢后，向原管樁廠索賠。18.分包商項目部癱瘓怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司總承包某工程后將其中部分裝修工作分包給某公司。在施工過程中，該分包人項目經(jīng)理部癱瘓，施工現(xiàn)場無人指揮管理，勞務(wù)隊伍無法施工。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】總包合同往往約定總包商應(yīng)擔當嚴格工期和質(zhì)量責任，總包合同中往往有類似于工期每拖延一天，總包商應(yīng)向甲方支付3萬元違約金的條款。分包合同金額盡管不高，但分包人假如不按施工進度安排完成分包工程，就會導致整個工程無法在合同規(guī)定的工期內(nèi)完成，那么依據(jù)合同的約定,總包商就須要向甲方支付巨額違約金?！局д小渴紫龋F公司應(yīng)當書面通知分包商解除分包合同，自己全面接管分包工程，而不應(yīng)自討苦吃代分包商管理勞務(wù)隊伍。其次，在全面接管分包工程時，貴公司應(yīng)當通知分包商參與交接，請監(jiān)理單位清點分包商已完成工程量，并列出全部須要修復(fù)的質(zhì)量問題。再次，貴公司可以通過對比價格選定施工單位完成余下工程，并要求他們修復(fù)前一個分包商遺留的質(zhì)量問題，為避開沖突，可請選定的施工單位盡量接收原勞務(wù)隊伍。此外，在與兩個分包商分別結(jié)算時，應(yīng)區(qū)分已完工工程量、未完工工程量和修復(fù)費用。19.甲方拖延竣工結(jié)算時怎么辦？【實務(wù)詢問】工程竣工后，我公司提交了竣工結(jié)算報告。因甲方領(lǐng)導離任，半年后，甲方新任領(lǐng)導才將竣工結(jié)算報告交會計師事務(wù)所審核。因為甲方不認可施工過程中出現(xiàn)的某些簽證，審核一年后，會計師事務(wù)所仍未出具看法。我公司應(yīng)當怎么辦？【評估】有施工單位曾無奈地把這種狀況叫作：結(jié)算拖而不審，審而不決，何時付款遙遙無期?！局д小渴紫龋F公司可以先和甲方確認無爭議部分的工程造價，將有爭議項目單列，與甲方另行協(xié)商或向法院提起訴訟。其次，假如甲方?jīng)]有協(xié)商的誠意，貴公司應(yīng)盡快就整個竣工結(jié)算造價或有爭議部分提起訴訟或仲裁，要求甲方支付工程款和從工程實際交付之日起計算的欠付工程款的利息，避開一拖再拖。此外，還有一個小技巧：在簽訂施工合同時，盡量在專用條款3.2款中約定“適用建設(shè)部369號文”，因為該文規(guī)定：在接到竣工結(jié)算報告和完整的竣工結(jié)算資料后的20～60天內(nèi)，甲方應(yīng)提出竣工結(jié)算審查看法，否則視為認可竣工結(jié)算報告；這樣一旦甲方拖延審查竣工結(jié)算報告,貴公司就可以要求甲方按自己計算的竣工結(jié)算造價支付工程款了。20.甲方通知保修質(zhì)量問題時如何應(yīng)對？【實務(wù)詢問】總承包某住宅工程竣工驗收后不久，我公司接到了甲方關(guān)于該工程外墻滲水的修理通知書。我公司認為該滲水問題與施工質(zhì)量無關(guān)，屬于甲方指定的門窗供應(yīng)商門窗接縫沒有密封所致。我公司應(yīng)當怎么處理？【評估】假如貴公司對甲方要求不予理睬，甲方將會指派其他施工單位修理。假如出現(xiàn)這種狀況的話，對貴公司而言有兩方面的風險：一方面,滲水緣由將難以查清；另一方面，修理費可能大大高于自己去修理所需，按我國現(xiàn)行法律規(guī)定，貴公司應(yīng)擔當相應(yīng)的修理費用。【支招】首先，貴公司應(yīng)當會同監(jiān)理單位查看質(zhì)量問題，記錄拍照，并出具修理方案報監(jiān)理單位批準。這是因為現(xiàn)行法律規(guī)定的保修程序是先修理、再探討費用由誰擔當。其次，貴公司應(yīng)當書面告知甲方修理方案及修理費清單,并說明質(zhì)量問題是門窗供應(yīng)商安裝不到位造成的。再次，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行修理后，貴公司應(yīng)當報監(jiān)理單位驗收通過。最終，貴公司應(yīng)當請甲方向其指定的門窗供應(yīng)商追討修理費，并將修理費支付給自己。21.發(fā)包人緩建項目不支付工程款怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司承包了某單位開發(fā)的商品住宅小區(qū)工程，由于受金融危機影響的全國商品房市場持續(xù)低迷，開發(fā)商的后續(xù)銷售前景不明朗，所以在我公司施工到工程項目尚未封頂（再有10%左右的工程量就封頂）前，發(fā)包人致函我公司要求暫停施工并通知10天內(nèi)撤場。依據(jù)雙方合同的約定，發(fā)包人在項目封頂后支付工程價款的80%。現(xiàn)在暫停施工，我公司要求支付工程款，發(fā)包人認為工程未到付款節(jié)點，所以不能付款。請問我公司該怎么辦？【評估】由于受金融危機的影響，很多房產(chǎn)開發(fā)公司因為資金問題對在建工程、尚未銷售的項目進行了停緩建，但在停緩建過程中，卻堅持節(jié)點付款的合同約定，有的甚至在節(jié)點竣工時拒絕驗收而達到不付款的目的，從而導致承包人前期投入（墊資）的款項無法收回，讓施工單位成了背負開發(fā)商項目開發(fā)風險的“排頭兵”。【支招】依據(jù)合同法的規(guī)定：“當事人為自己的利益不正值地阻擋條件成就的，視為條件已成就；不正值地促成條件成就的，視為條件不成就?！庇捎谑芙鹑谖C的影響，開發(fā)商確定停緩建工程，在客觀上阻擋了項目接著施工至付款節(jié)點的可能，在主觀上是為了規(guī)避資金風險、對外削減款項的支付。故開發(fā)商的這種停緩建行為應(yīng)當視為“阻擋付款條件成就”，貴公司可以依法向開發(fā)商主見支付節(jié)點款項。22.發(fā)包人以金融危機是不行抗力不支付停工損失怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司在一項工程施工中，發(fā)包人由于金融危機通知我公司停止施工，具體再開工日期等待通知。由于發(fā)包人的停工，導致我公司產(chǎn)生巨大損失。為此，我公司向發(fā)包人提出賠償停工損失的索賠，但發(fā)包人以金融危機是不行抗力為由拒絕支付。請問我公司該怎么辦？【評估】金融危機對房產(chǎn)市場的沖擊是自不待言的，同時對從事房產(chǎn)項目施工的單位也造成了不小的影響。由于突然的工程停工，導致施工單位產(chǎn)生諸如資金積壓損失、窩工損失、材料費損失、機械臺班損失、二次周轉(zhuǎn)費用、人員遣散等各種損失及費用，讓施工單位尷尬重負?！局д小课覈擅鞔_規(guī)定：“不行抗力是指不能預(yù)見、不能避開并不能克服的客觀狀況?！薄耙虿恍锌沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的，不擔當民事責任，法律另有規(guī)定的除外?！币罁?jù)上述規(guī)定，因不行抗力不能履行合同的，若法律沒有另行規(guī)定，則無需擔當民事責任。那么，金融危機是否屬于不行抗力呢？事實上，金融危機是人為造成的一種“人禍”，也屬于一種經(jīng)營過程中的商業(yè)風險，該種風險不屬于不行抗力。所以，發(fā)包人以金融危機是不行抗力不支付停工損失沒有法律依據(jù)，貴公司可以主見因發(fā)包人擅自停工造成的全部損失。23.我公司是否可以對承包工程行使留置權(quán)？【實務(wù)詢問】我公司承包施工一房地產(chǎn)公司的大型住宅小區(qū)，工程驗收合格交付之前，由于金融危機的影響，發(fā)包人還拖欠到期工程款200萬元及未到期的工程款800萬元左右，我公司擔憂交付工程后發(fā)包人沒有履行實力，故“留置”了全部工程不交付，一個多月后在政府的協(xié)調(diào)下我公司交付了工程?，F(xiàn)發(fā)包人以我公司逾期交付工程造成給小業(yè)主賠償損失580萬元提出索賠。請問我們該怎么辦？【評估】金融危機對房地產(chǎn)市場的沖擊是自不待言的，貴公司的擔憂不是完全沒有道理。但有時候假如權(quán)利行使不當，不但不能愛護自己的權(quán)益，反而會適得其反?！局д小苛糁脵?quán)的行使多數(shù)是針對動產(chǎn)而言的，而建設(shè)工程屬于不動產(chǎn)，原則上是不能適用留置權(quán)的。另外，工程價款優(yōu)先受償權(quán)作為愛護承包人的一項優(yōu)先權(quán)利法律有明確的規(guī)定，且該權(quán)利不因標的物轉(zhuǎn)移而丟失，故法律上并未規(guī)定建設(shè)工程承包人可以行使留置權(quán)而不交付驗收合格的工程。所以，貴公司可能須要擔當相應(yīng)的責任。建議在上述情形下可以主見擔憂抗辯權(quán)、同時履行抗辯權(quán)等，而且，抗辯權(quán)的行使要對等，不能像發(fā)包人拖欠200萬元的工程款，貴公司“留置”對方上億元的工程項目，明顯嚴峻不對等。24.我公司不斷被實際施工人起訴怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司總承包了一段高速馬路工程，現(xiàn)在工程已經(jīng)竣工驗收通過并交付運用，但近段時間，我公司收到了三份實際施工人提起的訴訟，訴訟標的都在300～500萬元不等，且我公司并不知道有這些實際施工人存在。請問針對這種情形我公司該怎么辦？【評估】實踐中出現(xiàn)了實際施工人的合同相對人也具備支付工程款的實力，而實際施工人只是為向發(fā)包人索要超出合同約定的高額不法利益，甚至與其有合同關(guān)系的相對人惡意串通，或者說就是合謀借機向發(fā)包人或者總承包人巧取豪奪，惡意提起以發(fā)包人或總承包人為被告的訴訟。由于發(fā)包人或總承包人對轉(zhuǎn)包、違法分包合同的履行狀況并不知情，無法抗辯，訴訟結(jié)果極有可能損害發(fā)包人利益?！局д小孔罡叻ㄔ航ㄔO(shè)工程施工合同司法說明第26條第2款規(guī)定了實際施工人可以干脆起訴發(fā)包人主見索取工程款。但在目前實踐中認為，只有在實際施工人的合同相對方破產(chǎn)、下落不明等實際施工人不提起以發(fā)包人或者總承包人為被告的訴訟就難以保障權(quán)利實現(xiàn)的情形下，才準許實際施工人提起以發(fā)包人或總承包人等沒有合同關(guān)系的當事人為被告的訴訟。據(jù)此，貴公司可以供應(yīng)證據(jù)證明實際施工人的合同相對方存在具有相應(yīng)履行實力即可能免除擔當不利訴訟后果的可能。25.發(fā)包人要求我公司擔當聯(lián)合承包另外一主體的責任怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司與A施工單位聯(lián)合承包了一項高速道路及大型橋梁工程，我公司負責沿途橋梁施工，A單位負責道路施工?，F(xiàn)由于A單位部分路段的施工質(zhì)量存在嚴峻問題，發(fā)包人不但通知我公司與A單位馬上進行整改，而且提出了500多萬元的索賠。請問這種狀況下我公司該怎么辦？【評估】組成聯(lián)合體進行招投標的工程往往是技術(shù)難度大、工程量大、建設(shè)周期長、資金消耗量大等疑難困難的工程，聯(lián)合的目的事實上是為了化解風險，但有時選擇的相對方若存在管理、信譽等方面的問題時，不但難以化解風險，反而會產(chǎn)生更大的風險?！局д小恳罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，聯(lián)合承包體為非法人組織，聯(lián)合承包體內(nèi)部的成員單位為共同承包人，對施工合同履行擔當連帶責任。換句話說，聯(lián)合承包各方對外并不區(qū)分各自的合同義務(wù)，不能以聯(lián)合各方內(nèi)部分工，對外抗辯發(fā)包人對不屬于自己施工范圍的部分不擔當責任。聯(lián)合承包各方對承包合同擔當責隨意味著承包各方對合同約定的全部責任和義務(wù)擔當連帶責任。所以，建議在聯(lián)合承包時肯定選擇實力強、信譽好、社會評價高的單位合作，還應(yīng)在雙方合同中明確約定對外擔當責任后可以進行追償。26.評估單位未認定承包人的簽證單怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司承包了一座污水處理廠工程，工程結(jié)束后由于雙方對于結(jié)算問題達不成一樣，我公司訴訟至法院，后在法院主持下對工程造價進行了鑒定評估，但評估單位認為我公司供應(yīng)的部分工程簽證單不能被計算在評估價款中。請問我公司該怎么辦？【評估】實踐中，由于施工單位簽證管理水平參差不齊，很多施工單位的簽證文件最終不能被發(fā)包人及法院等認可，導致施工單位投入的人力物力卻得不到應(yīng)有的回報，有時損失巨大卻有苦難言。【支招】工程簽證是工程承發(fā)包雙方在施工過程中按合同約定所達成的雙方意思表示一樣的補充協(xié)議，相互書面確認的簽證即成為工程結(jié)算或最終結(jié)算增減工程造價的憑據(jù)。其關(guān)鍵是雙方是否就支付各種費用、順延工期、賠償損失達成了一樣看法且在形式上符合合同的約定（如必需簽字、蓋章等）。因此，假如貴公司簽證單不完全具備上述條件而存在肯定瑕疵的，建議貴公司可以供應(yīng)其他有關(guān)的證據(jù)證明工程簽證單載明的工程內(nèi)容確已完成，據(jù)此可以讓鑒定評估單位補充評估。27.我公司中標的合同價低于成本價怎么辦？【實務(wù)詢問】我公司中標承建了某市城市環(huán)路項目的一個標段，項目建設(shè)過程中，我司墊付了大量的款項，現(xiàn)工程已經(jīng)竣工驗收合格，但依據(jù)工程量核算，我公司的中標價格明顯低于該工程的成本價，現(xiàn)我公司虧損巨大。請問對此問題我們該怎么辦？【評估】雖然法律明確規(guī)定不得低于成本價競標，但在目前的建筑工程市場上，惡意競爭、無序競爭導致很多施工單位為了中標而不斷降低投標價格甚至低于成本價投標。實際中標后想以簽證、索賠等方式增加工程款，但隨著發(fā)包人工程管理的加強，施工單位在低價中標后增加工程款的意愿很難實現(xiàn)，假如保證工程質(zhì)量沒有問題，巨虧好像成了必定?！局д小繉τ趹?yīng)當招投標的工程項目，若經(jīng)招標投標訂立的建設(shè)工程施工合同約定的工程價款低于成本價的，該類合同可以被認定為無效或者說關(guān)于工程價款的條款可以被認定為無效。若合同或條款被認定無效的，承包人可以主見參照合同約定的價款進行結(jié)算。由于貴公司施工的項目閱歷收合格，所以，建議貴公司可以主見合同無效或工程價款條款無效，并參照有關(guān)內(nèi)容向發(fā)包人主見結(jié)算。28.工程項目不是必需招投標項目而存在“黑白合同”怎么結(jié)算？【實務(wù)詢問】由于一座廠房工程不是必需招投標的項目，所以，在我公司報價并讓利下浮6%后，發(fā)包人同意我公司以2560萬元的價格