地籍測(cè)量(第二章-土地權(quán)屬調(diào)查)

地籍測(cè)量(第二章-土地權(quán)屬調(diào)查)第一頁(yè)，共47頁(yè)。2.1土地概述一、土地（Land）的含義不同學(xué)科的學(xué)者，從各自研究的角度，賦予土地以不同的含義。從土地利用和管理的角度來(lái)看：

土地是地球表層的陸地部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。

第二頁(yè)，共47頁(yè)。土地地學(xué)觀點(diǎn)生態(tài)學(xué)觀點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織觀點(diǎn)土地管理觀點(diǎn)法學(xué)觀點(diǎn)綜合性觀點(diǎn)一、土地的含義第三頁(yè)，共47頁(yè)。一、土地的含義土地是多學(xué)科的研究對(duì)象土地概念有狹義和廣義之分，平面土地和立體土地之分土地是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，各類(lèi)土地是其子系統(tǒng)幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)第四頁(yè)，共47頁(yè)。二、土地的特性土地的資源特性供給的稀缺性?xún)r(jià)格的二元性流通的特殊性自然性（客觀性）面積有限性位置固定性質(zhì)量差異性可持續(xù)利用性多功能性土地的資產(chǎn)特性第五頁(yè)，共47頁(yè)。三、土地的功能1.養(yǎng)育功能2.承載功能3.倉(cāng)儲(chǔ)功能4.景觀功能

5.資產(chǎn)功能第六頁(yè)，共47頁(yè)。2.2土地權(quán)屬一、土地權(quán)屬的內(nèi)涵土地權(quán)屬：又稱(chēng)地權(quán)，是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在土地之中的排他性完全權(quán)利。土地所有權(quán)土地所有者依法對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地使用權(quán)土地使用人依法對(duì)土地加以利用的權(quán)利核心土地他項(xiàng)權(quán)利：租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)（相鄰權(quán)）第七頁(yè)，共47頁(yè)。一、土地權(quán)屬的內(nèi)涵土地權(quán)屬?lài)?guó)有集體

國(guó)有土地所有權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地使用權(quán)第八頁(yè)，共47頁(yè)。國(guó)家所有依照《土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》沒(méi)收、征收、收歸國(guó)有的土地；《憲法》、《土地法》中規(guī)定的國(guó)有土地；國(guó)家依法征用的集體土地；其他形式解放前沿用下來(lái)的土地；國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位解放時(shí)接收使用的土地；國(guó)家征用集體土地；國(guó)家劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓的土地；國(guó)家入股、國(guó)家出租、授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有土地；其他形式集體使用農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)村集體所有、鎮(zhèn)集體所有村內(nèi)兩個(gè)以上組織所有村、鎮(zhèn)企事業(yè)建設(shè)用地集體撥用；私宅轉(zhuǎn)來(lái)；繼承、購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)而來(lái)權(quán)利形式來(lái)源全民所有集體所有1956農(nóng)業(yè)合作社轉(zhuǎn)為集體所有的土地；1962《六十條》；《憲法》、《土地法》中規(guī)定的集體所有土地；其他形式國(guó)有使用國(guó)有使用建設(shè)用地使用權(quán)依法使用集體土地；有償安置；1962年前平調(diào)土地未退還；1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體土地的等宅基地與集體簽定承包合同等他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)；租賃權(quán)；地役權(quán)；耕作權(quán)；借用權(quán)等權(quán)多種原因土地權(quán)源第九頁(yè)，共47頁(yè)。一、土地權(quán)屬的內(nèi)涵土地使用權(quán)出讓的最高年限：住宅用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。

土地權(quán)屬主：指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個(gè)人。第十頁(yè)，共47頁(yè)。二、土地權(quán)屬管理定義：為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制、保護(hù)土地所有權(quán)與使用者的合法權(quán)益、正確處理土地權(quán)屬問(wèn)題、妥善調(diào)處土地權(quán)屬糾紛和合理調(diào)整土地關(guān)系而進(jìn)行的工作。內(nèi)容：土地權(quán)屬的確認(rèn)土地權(quán)屬變更土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處土地權(quán)屬方面違法行為的查處第十一頁(yè)，共47頁(yè)。土地權(quán)屬的確定：簡(jiǎn)稱(chēng)確權(quán)，指依照法律對(duì)土地權(quán)屬狀況的認(rèn)定，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)、類(lèi)別、權(quán)利人及其身份、土地位置等的認(rèn)定。二、土地權(quán)屬管理土地權(quán)屬變更：通過(guò)土地登記手段對(duì)土地使用權(quán)、所有權(quán)的權(quán)屬或土地他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變更進(jìn)行的管理工作。第十二頁(yè)，共47頁(yè)。三、土地權(quán)屬的確定1、土地權(quán)屬的確認(rèn)方式文件確認(rèn)慣用確認(rèn)仲裁確認(rèn)協(xié)商確認(rèn)第十三頁(yè)，共47頁(yè)。2、農(nóng)村地區(qū)（含郊區(qū)）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)

文件確認(rèn)、慣用確認(rèn)、協(xié)商確認(rèn)和仲裁確認(rèn)結(jié)合3、城市土地使用權(quán)的確認(rèn)文件確認(rèn)房地產(chǎn)使用證征（撥）地批準(zhǔn)書(shū)和合同書(shū)城市住宅用地確權(quán)的文件有償使用合同書(shū)和國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)土地使用合同書(shū)、協(xié)議書(shū)、換地書(shū)等單位用地紅線圖三、土地權(quán)屬的確定第十四頁(yè)，共47頁(yè)。2.3土地劃分與編號(hào)

一、土地的劃分

概念：土地劃分是指為了滿(mǎn)足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。

1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分：

～省～市～區(qū)～街道～街坊～宗地（地塊）

2.農(nóng)村地區(qū)土地劃分：～省～縣（縣級(jí)市）～鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）～行政村～宗地（地塊）～圖斑第十五頁(yè)，共47頁(yè)。二、地塊與宗地

定義

特征

地塊

地塊是指一個(gè)連續(xù)的區(qū)域，并可辨認(rèn)出同類(lèi)屬性的最小的土地空間區(qū)域。1）地塊是一個(gè)“最小的土地空間區(qū)域”，表明了地塊在空間上的連續(xù)；2）地塊的位置是固定的，邊界是明確的；3）地塊的“同類(lèi)屬性”既可以是某一種屬性，也可以是某一類(lèi)屬性的集合。

宗地

宗地是指由權(quán)屬界限封閉的地塊，它是權(quán)屬調(diào)查和管理的基本單元。1）宗地是一個(gè)“地塊”，表明了宗地在空間上的連續(xù)；2）宗地的空間位置是固定的，邊界是明確的；3）應(yīng)同時(shí)把土地的權(quán)利、利用類(lèi)別、質(zhì)量和時(shí)態(tài)等土地基本要素組成一個(gè)集合作為“同類(lèi)屬性”來(lái)標(biāo)識(shí)宗地的空間位置。第十六頁(yè)，共47頁(yè)。三、宗地的劃分1、基本原則：

①由一個(gè)權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地，稱(chēng)為獨(dú)立宗；

②如果同一權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個(gè)或兩個(gè)以上的宗地；

③如果一個(gè)地塊由若干個(gè)權(quán)屬主共同所有或使用，實(shí)地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱(chēng)為組合宗（分為共有宗或共用宗）。

④對(duì)一個(gè)權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來(lái)源不同，或樓層數(shù)相差太大，或存在建成區(qū)與未建成區(qū)(如住宅小區(qū))；或用地價(jià)款不同，或使用年期不同等情況，在實(shí)地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。第十七頁(yè)，共47頁(yè)。三、宗地的劃分2、爭(zhēng)議地、間隙地、飛地的宗地劃分

爭(zhēng)議地：即兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時(shí)提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。間隙地：指無(wú)土地使用權(quán)屬主的空置土地。飛地：鑲嵌在另一個(gè)土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。單獨(dú)分宗爭(zhēng)議地間隙地飛地第十八頁(yè)，共47頁(yè)。四、土地權(quán)屬界址土地權(quán)屬界址（簡(jiǎn)稱(chēng)界址）包括界址線、界址點(diǎn)和界標(biāo)。

界址線：指相鄰宗地之間的分界線，或稱(chēng)宗地的邊界線。

界址點(diǎn)：指界址線或邊界線的空間或?qū)傩缘霓D(zhuǎn)折點(diǎn)。界標(biāo)：指在界址點(diǎn)上設(shè)置的標(biāo)志。五種界標(biāo)混凝土界址標(biāo)樁帶鋁帽的鋼釘界址標(biāo)樁噴漆界址標(biāo)樁帶塑料套的鋼混界址標(biāo)樁石灰界址標(biāo)樁第十九頁(yè)，共47頁(yè)。五、邊界類(lèi)型與邊界系統(tǒng)1.邊界類(lèi)型：①行政邊界②地籍區(qū)或地籍子區(qū)邊界③宗地邊界④地塊邊界2.邊界系統(tǒng)邊界系統(tǒng):人們或政府管理機(jī)構(gòu)通常以某種方式所承認(rèn)的界線存在形式。一般包括普通邊界和法律邊界。

普通邊界:主要依靠自然或人造的邊界要素，依據(jù)各地的普通規(guī)則，但沒(méi)有精確的邊界數(shù)據(jù)，或有界數(shù)據(jù)但又沒(méi)有法律手續(xù)固定下來(lái)的邊界。

法律邊界:對(duì)人造的或自然的邊界要素進(jìn)行精確的測(cè)量，獲取測(cè)量數(shù)據(jù)，通過(guò)法律程序給予承認(rèn)，并在實(shí)地以法律的形式固定下來(lái)的邊界。第二十頁(yè)，共47頁(yè)。六、土地編號(hào)1、地籍編號(hào)地籍編號(hào)是地籍管理的基礎(chǔ),地籍編號(hào)有利于土地規(guī)劃、計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)與管理，便于利用計(jì)算機(jī)建立地籍信息系統(tǒng)，以便于檢索、修改、貯存和使用。地籍編號(hào)的原則①適應(yīng)性②惟一性③統(tǒng)一性④可擴(kuò)展性⑤可更新性⑥實(shí)用性地籍編號(hào)的順序自西向東、自北向南，由“01”或“001”開(kāi)始第二十一頁(yè)，共47頁(yè)。六、土地編號(hào)地籍編號(hào)的方法

①以地（市）級(jí)行政區(qū)為單位開(kāi)展初始地籍調(diào)查，地籍編號(hào)分為四級(jí)。即：區(qū)（縣）→街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）→街坊（村）→宗地舉例：廣州市東山區(qū)第3街道第5街坊第28宗地，其地籍編號(hào)為：0020305028，也可以表示為002-3-5-28。

②以縣級(jí)行政區(qū)為單位開(kāi)展初始地籍調(diào)查時(shí)，地籍編號(hào)分為三級(jí)。即：街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）→街坊（村）→宗地舉例：安徽省宿州市靈壁縣第4街道第12街坊第115宗地，其地籍編號(hào)為：0412115，也可寫(xiě)為：4-12-115。第二十二頁(yè)，共47頁(yè)。六、土地編號(hào)第二十三頁(yè)，共47頁(yè)。六、土地編號(hào)

編號(hào)順序：從左向右、自上而下，由左上角開(kāi)始2、界址點(diǎn)編號(hào)按宗地編號(hào)按地籍街坊統(tǒng)一編號(hào)按圖幅統(tǒng)一編號(hào)界址點(diǎn)編號(hào)第二十四頁(yè)，共47頁(yè)。2.4土地權(quán)屬調(diào)查土地的權(quán)屬狀況；土地的位置；土地的行政區(qū)劃界線，及相關(guān)的地理名稱(chēng)等；土地的利用狀況和土地級(jí)別。一、調(diào)查的主要內(nèi)容

其中權(quán)屬狀況是重點(diǎn)，包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得土地時(shí)間、土地使用者或所有者名稱(chēng)、土地使用期限等。第二十五頁(yè)，共47頁(yè)。二、土地權(quán)屬調(diào)查的實(shí)施土地權(quán)利人土地登記公告土地調(diào)查申請(qǐng)材料審查指界通知預(yù)編宗地號(hào)劃分街坊現(xiàn)場(chǎng)確權(quán)宗地草圖街坊草圖地籍測(cè)量成果應(yīng)用測(cè)繪與土地管理部門(mén)土地管理部門(mén)地籍調(diào)查準(zhǔn)備第二十六頁(yè)，共47頁(yè)。二、土地權(quán)屬調(diào)查的實(shí)施1、權(quán)屬調(diào)查準(zhǔn)備調(diào)查申請(qǐng)組織準(zhǔn)備儀器設(shè)備準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備第二十七頁(yè)，共47頁(yè)。1、權(quán)屬調(diào)查準(zhǔn)備注意問(wèn)題：各種資料尤其是權(quán)屬資料的完整、多樣；工作任務(wù)明確、合理、協(xié)調(diào)統(tǒng)一；考慮調(diào)查中各種可能的糾紛；合理的劃分街坊、宗地，為地籍測(cè)量作準(zhǔn)備。第二十八頁(yè)，共47頁(yè)。1、權(quán)屬調(diào)查準(zhǔn)備街坊界線第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：5001）街坊劃分圖第二十九頁(yè)，共47頁(yè)。1、權(quán)屬調(diào)查準(zhǔn)備2）預(yù)編宗地號(hào)

結(jié)合土地登記申請(qǐng)材料、權(quán)源材料、舊的地籍圖等，逐宗編繪工作用圖;預(yù)編宗地號(hào);注意不重不漏。第三十頁(yè)，共47頁(yè)。資料準(zhǔn)備繪制宗地草圖定界指界通知指界資格確認(rèn)熟悉地籍權(quán)屬的有關(guān)檔案，做到心中有底，知源知界；發(fā)放指界通知書(shū)，土地使用者資格材料審核；現(xiàn)場(chǎng)對(duì)土地使用者、相關(guān)使用者法人代表或委托代理人的資格認(rèn)證；對(duì)土地用途，坐落，地號(hào)的調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)土地使用者權(quán)源材料、申請(qǐng)材料檔案的一致性；經(jīng)三方確認(rèn)界址點(diǎn)（線）無(wú)爭(zhēng)議后，填寫(xiě)《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場(chǎng)為界址點(diǎn)做標(biāo)記，或埋設(shè)標(biāo)志；繪制宗地草圖，實(shí)地丈量界址線。2、實(shí)地調(diào)查第三十一頁(yè)，共47頁(yè)。三、土地權(quán)屬狀況調(diào)查1、權(quán)源調(diào)查

土地權(quán)屬來(lái)源(簡(jiǎn)稱(chēng)權(quán)源)是指土地權(quán)屬主依照國(guó)家法律獲取土地權(quán)利的方式。1）集體土地所有權(quán)來(lái)源調(diào)查2）城鎮(zhèn)土地使用權(quán)來(lái)源調(diào)查3）集體土地使用權(quán)調(diào)查第三十二頁(yè)，共47頁(yè)。三、土地權(quán)屬狀況調(diào)查2、其他要素的調(diào)查

1）權(quán)屬主名稱(chēng)2）取得土地的時(shí)間和土地年限3）土地位置4）土地利用分類(lèi)和土地等級(jí)調(diào)查第三十三頁(yè)，共47頁(yè)。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查1.界址調(diào)查的指界概念：界址調(diào)查的指界是指確認(rèn)被調(diào)查宗地的界址范圍及其界址點(diǎn)線的具體位置?，F(xiàn)場(chǎng)指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場(chǎng)共同指界。當(dāng)由單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當(dāng)法人代表不能親自出席指界時(shí)，應(yīng)由委托的代理人指界，并出示委托書(shū)和身份證明。由多個(gè)土地所有者或使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出示委托書(shū)和身份證明。第三十四頁(yè)，共47頁(yè)。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查對(duì)于違約缺席指界的，按下述辦法處理：(1)如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準(zhǔn)確定；(2)如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關(guān)圖件和文件，結(jié)合實(shí)地現(xiàn)狀決定。(3)確定界址線確界后的結(jié)果以書(shū)面形式送達(dá)違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場(chǎng)公告，如有異議的，必須在結(jié)果送達(dá)之日起十五日內(nèi)提出重新確界申請(qǐng)，逾期不申請(qǐng)，確界自動(dòng)生效。第三十五頁(yè)，共47頁(yè)。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查2.權(quán)屬主不明確的界線調(diào)查(1)征地后未確定使用者的剩余土地和法律、法規(guī)規(guī)定為國(guó)有而未明確使用者的土地，在國(guó)有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)和村集體土地所有權(quán)界線調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況劃定土地界線。(2)暫不確定使用者的國(guó)有公路、水域的界線，一般按公路、水域的實(shí)際使用范圍確界。(3)不明確或暫不確定使用者的國(guó)有土地與相鄰權(quán)屬單位的界線，暫時(shí)由相鄰權(quán)屬單位單方指界，并簽訂《權(quán)屬界線確認(rèn)書(shū)》，待明確土地使用者并提供權(quán)源材料后，再對(duì)界線予以正式確認(rèn)或調(diào)整。第三十六頁(yè)，共47頁(yè)。四、土地權(quán)屬界址調(diào)查3.界標(biāo)的設(shè)置（1）對(duì)于弧形界址線，按弧線的曲率可多設(shè)幾個(gè)界標(biāo)。對(duì)于彎曲過(guò)多的界址線，可以采取截彎取直的方法，但由取直劃進(jìn)、劃出的土地面積應(yīng)盡量相等。（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村、村民小組、公路、鐵路、河流等界線一般不設(shè)界標(biāo)。但土地行政管理部門(mén)或權(quán)屬主有要求和易發(fā)生爭(zhēng)議的地段，應(yīng)設(shè)立界標(biāo)。第三十七頁(yè)，共47頁(yè)。4、填寫(xiě)地籍調(diào)查表四、土地權(quán)屬界址調(diào)查第三十八頁(yè)，共47頁(yè)。4、填寫(xiě)地籍調(diào)查表第三十九頁(yè)，共47頁(yè)。五、土地權(quán)屬界址的審核與調(diào)處（1）外業(yè)調(diào)查后，要對(duì)其結(jié)果進(jìn)行審核和調(diào)查處理。使用國(guó)有土地的單位，要將實(shí)地標(biāo)繪的界線與權(quán)源證明文件上記載的界線相對(duì)照。若兩者一致，則可認(rèn)為調(diào)查結(jié)束；否則需查明原因，視具體情況作進(jìn)一步處理。對(duì)集體所有土地，若其四鄰對(duì)界線無(wú)異議并簽字蓋章，則調(diào)查結(jié)束。（2）有爭(zhēng)議的土地權(quán)屬界線，調(diào)查人員填寫(xiě)《土地爭(zhēng)議原由書(shū)》。調(diào)查人員根據(jù)實(shí)際情況，選擇雙方實(shí)際使用的界線，或爭(zhēng)議地塊的中心線，或權(quán)屬雙方協(xié)商的臨時(shí)界線作為現(xiàn)狀界線，并用紅色虛線將其標(biāo)注在提供市、區(qū)的《土地爭(zhēng)議原由書(shū)》和航片(或地形圖)上。爭(zhēng)議未解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。第四十頁(yè)，共47頁(yè)。六、宗地草圖的繪制

宗地草圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地草編記錄。圖2-6宗地草圖樣圖第四十一頁(yè)，共47頁(yè)。六、宗地草圖的繪制1.宗地草圖記錄的內(nèi)容(1)本宗地號(hào)和門(mén)牌號(hào)，權(quán)屬主名稱(chēng)和相鄰宗地的宗地號(hào)、門(mén)牌號(hào)、權(quán)屬主名稱(chēng)；(2)本宗地界址點(diǎn)，界址點(diǎn)序號(hào)及界址線，宗地內(nèi)地物及宗地外緊靠界址點(diǎn)線的地物等；(3)界址邊長(zhǎng)、界址點(diǎn)與鄰近地物的相關(guān)距離和條件距離；(4)確定宗地界址點(diǎn)位置，界址邊長(zhǎng)方位所必須的建筑物或構(gòu)筑物；(5)概略指北針和比例尺、丈量者、丈