廣東城市綜合體項目營銷策略方案

HuiZhou.5.2011xxxx國際營銷策略案市場環(huán)境分析CHARPTER.1政策分析樓市分析市場對本項目的指導意義1CHAPTER.1市場環(huán)境分析

政策分析關鍵:政策回顧、影響、國八條2007200820102009政策平穩(wěn)過渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準用于購買土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預征稅率；打擊假按揭、假首付、假房價等行為；減免住房交易稅；支持住房消費；下調資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強土地監(jiān)管出臺限購令；【政策回顧】從07年至今，樓市調控政策不斷，特別是09年下半年一線城市量價齊飛，導致2010年樓市政策逐步收緊2010年可謂政策調控年，從年初劍指高房價的“國十一條”，至年中直擊投機性需求的“新國十條”，再到年末鞏固調控成果的“國五條”，在調結構、抑投機、控風險、明確責任的調控基調下，政府持續(xù)“給力”房地產市場?！菊呋仡櫋?010年調控政策不同以往，全方位、多部門聯合調控，包括傳統(tǒng)的市場手段以及自上而下的行政干預，調控力度堪稱史上最嚴VS行政手段市場手段祭出限購令整頓土地市場加大保障性住房供應問責地方政府提高準備金率加息嚴格執(zhí)行差別化房貸調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅【政策影響】2010年第一波政策來襲，惠州樓市短期內低迷后逐步消化政策影響；而第二波來襲，對政策敏感度降低，且因一線城市的限購，迎來機遇，量價再次攀升國十一條新國十條國五條叫停三套公積金貸款明確二套房認定標準加強土地市場監(jiān)管執(zhí)行差別化信貸政策加快保障房建設2010年調控下的惠城商品房市場走勢【政策影響】4、9月份出臺的調控政策對深圳樓市成交產生一些消極影響，二季度和10、11月成交均有顯著降溫，但效果在減弱，其影響持續(xù)的時間縮短各月來看，年初均價沖高；二季度受政策影響，低價單位成交多，均價持續(xù)下跌，不少樓盤價格也有所下跌；三季度成交開始回暖，房價反彈，均價持續(xù)走高；四季度樓盤價格基本平穩(wěn)，但因低價樓盤成交為主，均價下跌4月份和9月份出臺的調控政策對樓市成交產生一些消極影響，二季度和10、11月成交都有顯著降溫【政策預測】“國八條”落地，第三輪調控啟動，奠定了2011年房地產調控的基本方向，在延續(xù)的同時并強化原有的調控政策，樓市調控沒有最嚴厲，只有更嚴厲政策目的：進一步鞏固調控的成效，抑制短期內部分城市因交易量反彈而引發(fā)的新一輪房價上漲收緊二套房貸”限購“蔓延全國加強稅收征管量化調控目標二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。根據經濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標?！菊哳A測】政府工作報告:穩(wěn)定房價不力將問責省市政府

3月5日，國務院總理溫家寶在政府工作報告中提出，2011年要把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調控的首要任務，同時，加快健全房地產市場調控的長效機制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產市場價格，滿足居民合理住房需求。建立健全考核問責機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任。GDP增長目標：8%。在去年經濟增速超過10%的背景下，通脹壓力加大。因此，8%的經濟增長目標，其核心在于穩(wěn)住經濟增速，把更多精力放在加快轉變經濟發(fā)展方式上.CPI控制在4%左右。4%左右的調控目標，是充分考慮通脹壓力不斷加大的實際情況，以及群眾的承受能力做出的選擇。保持物價基本穩(wěn)定，是國家宏觀調控的重要目標之一。公租房補助增加265億。釋放出政府堅持房地產市場調控不放松的強烈信號。大量保障性住房的投放，尤其是限價房，將對整體房價產生較大殺傷力，但關鍵在于落實、監(jiān)督。廣義貨幣增長16%。較低的貨幣增速目標，體現了當前我國穩(wěn)健貨幣政策的特征，對外釋放了我國貨幣政策繼續(xù)回歸常態(tài)、進一步調控物價的經濟信號。政府調控樓市的決心不變，未來調控或成為常態(tài)央行繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，未來開發(fā)商融資難度加大，利息成本增加國八條開啟了第三輪調控，政策更為嚴厲結論2011年樓市政策緊縮已成必然政策預測小結2CHAPTER.1市場環(huán)境分析

樓市分析關鍵:板塊、成交、供應【板塊競爭】隨著大亞灣西區(qū)及中心區(qū)近年供應增加，區(qū)域樓市由惠陽中心區(qū)板塊一枝獨秀轉變?yōu)楦鞔蟀鍓K群雄競爭的格局振業(yè)城半島1號碧桂園山河城東方新城棕櫚島翡翠山城熊貓國際東部項目珠江東岸光耀城卓越項目卓越東部蔚藍海岸龍光東部曦城美都健風樂安居大愛城星河項目合生濱海城惠陽中心區(qū)版塊三和版塊西區(qū)版塊澳頭中心區(qū)版塊金海岸項目霞涌片區(qū)房地產開發(fā)新興區(qū)域盈泰森項目旺東豐泰項目【惠陽供求比及價格】08年受政策影響外，成交量穩(wěn)步增長，10年惠陽價格上漲至4462元/㎡，12月份均價已超4500元/㎡2009年惠陽區(qū)供應量70.95萬平米，同比減少26%;2009成交73.39萬平米，同比增加2倍;2009年供求比為0.97。2010年惠陽區(qū)普通商品房成交均價達到4462元/平米，同比上漲4.4%，年底整體售價已超過4500元/㎡?；蓐枀^(qū)歷年供應成交走勢(單位:萬平米）惠陽區(qū)歷年成交均價走勢圖(單位:元/平米)2009年大亞灣區(qū)供應量37.46萬平米，同比減少77%；2009年度成交74.16萬平米,同比增加136%，2009年供求比為0.51。2010年大亞灣區(qū)普通商品房成交均價達到4503元/平米，同比上漲11.9%。大亞灣歷年成交均價走勢圖(單位:元/平米)大亞灣歷年供應成交走勢圖(單位:萬平米)【大亞灣供求比及價格】大亞灣成交量逐年遞增，09年成交量超07年兩倍，08年除外價格穩(wěn)步提升，10年增長至4503元/㎡【春節(jié)前后成交分析】節(jié)后成交相對放緩，周成交基本在2-11套范圍內，主要原因為受銀行政策影響，高品質樓盤成交相對更穩(wěn)定

1.1-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.312.1-2.52.6-2.122.13-2.192.20-2.283.1-3.8三遠大愛城540502325太陽灣1067012546德洲城1815107235811晶地可樂25130304648龍林上觀764323253半島1號1622124257129【供應預測——2011年大亞灣供應】大亞灣小高層、高層供應總量預計達160萬平米，未來競爭激烈，以中小戶型為主，1-3房居多區(qū)域項目名稱推售面積(平米)備注大亞灣西區(qū)澳城投資項目60000新盤，建面153萬太陽灣700002-4房仁和WE城600001-4房卓越項目800002-4房德州城700002-4房為主中聯西區(qū)50000新盤，建面62萬金匯園40000新盤，建面15萬花城灣60000建面28萬溪山秀40000

龍光項目500002-4房晶地可樂400001-2房五月花630002-4房大愛城800002-4房新園華府500001-3房千禧嘉園400002-3房秋谷康城700002-4房海灣首府430002-3房秋谷月半彎800002-3房區(qū)域項目名稱推售面積(平米)備注大亞灣中心區(qū)納威人的幸福300001-4房一通項目50000新盤，建面10萬DADA的草地800001-4房楓丹白鷺園500001-3房美林雅苑300001-3房四季花語雅苑230002-3房藍灣星宸花園300001-3房燦邦國際500002-3房為主藍灣半島400002-4房天喜東方200001-3房四洲蜜方400001-3房小計393000

大亞灣合計1604000

大亞灣西區(qū)首郡400001-3房御璽山600002-3房愛琴海650002-3房小計1211000項目名稱推售面積(平米)備注半島1號440002-4房為主萬城600002-4房為主東方新城85003房光耀城1200002-3房為主國鴻秋長項目500002-3房為主日升昌陽光地帶10000公寓及1房為主東岸公館40000公寓及1房為主光耀白云坑項目700002-3房為主太東淡水項目1000002-4房為主碧桂園400001-3房花樣年別樣城50002-3房外主雙城世紀500002-3房為主錦江名鉆120001-3房為主富麗達花園500001-3房為主中財中心區(qū)項目30000公寓為主龍林上觀300002-4房為主麗景酒店項目30000公寓為主小計794500

2011年惠陽小高層高層供應量將達794500萬平米，未來競爭壓力較大；主要開發(fā)區(qū)域集中新中心區(qū)，老城區(qū)新開發(fā)項目逐步減少；銷售產品主要以2-3房為主?！竟A測——2011年惠陽供應】惠陽小高層、高層供應總量高達79萬平米，集中新中心區(qū)，以2-3房為主2010年整體成交較穩(wěn)定，對政策敏感度降低春節(jié)后成交放緩，高品質樓盤成交相對平穩(wěn)近240萬區(qū)域供應，競爭壓力空前結論2011年樓市調控初見微效，高品質樓盤仍危中有機樓市分析小結3CHAPTER.1市場環(huán)境分析

指導意義關鍵:政策、通脹壓力樓市打壓嚴厲，在目前經濟及區(qū)域發(fā)展背景下，仍危中有機變市下，打破常規(guī)營銷推廣，多途徑多渠道促進成交新國八條開啟第三輪調控，年后成交放緩，銀行政策已初見成效物價上漲，通脹壓力增大，需尋找保值增值的投資途徑深圳限購促使客戶至周邊區(qū)域置業(yè)經濟發(fā)展及交通等利好不斷呈現政策緊縮已成必然，樓市調控初見成效通脹壓力不斷加大深圳限購帶來機遇區(qū)域利好不斷呈現積極應對，危中有機，多渠道多途徑打破成交障礙【指導意義】項目突誕圍策略CHA衰RPT殊ER.2項目價值完分析客戶突圍帳策略項目形象跌突圍項目價值稅突圍1CHA顏PTE艇R.2項目突圍席策略項目價汪值分析關鍵:區(qū)域價值芒、個盤價絡值【項目概古況】總體量簽達35萬平米，替位于惠州卸市大亞灣維西區(qū)，龍悅崗與惠州努交匯的核憶心地帶，嚷地理位置鏡十分優(yōu)越奧。35萬平米盆品質大烏城；毗鄰坪山倚新城；總體規(guī)恭模較大費；配套商接業(yè)面積罷體量大鐘。項目項目總體指標地段大亞灣西區(qū)龍海二路總占地面積94803㎡總建筑面積343659.80㎡總住宅面積271802.8㎡商業(yè)面積40014.24㎡容積率3.1樓層26\28\33層總戶數2547戶車位2730開發(fā)期數分三期四組團開發(fā)SWO共T分析未來不確壘定的政策舊因素大亞灣齊市政配袍套建設螺效率低片區(qū)供卻應激增智，大盤挨林立，奧競爭激牌烈產業(yè)人嘆口膨脹狀，區(qū)域垮需求激附增深圳房竿價高漲碼，區(qū)域終成價格陷洼地3大斷頭路冰打通，即曾將無縫對而接深圳S：優(yōu)勢形象低深：工業(yè)故區(qū)、農淺民房低勸劣形象配套缺：途周邊生活正基礎配套散極度缺乏治安差查：周邊加無聯防魚治安區(qū)位優(yōu)勢雹：位于大礙亞灣西區(qū)己、毗鄰坪矩山新城交通優(yōu)褲勢：緊執(zhí)鄰龍海霉二路，牙龍山一姓路，出甲入便利項目優(yōu)邁勢：35萬平米弦簡約歐杜式大城溜，緊湊久型暢銷乞產品項目配止套：未凍來項目乞自身商睜業(yè)配套服齊全。【項目SWOT分析】W：劣勢O：機會T：威脅【項目核心蘆價值1——區(qū)域價著值】區(qū)域的融波合，一體毫化進程加疾快深圳、惠導州、東莞,作為珠江奧三角洲一扯體化的重博點區(qū)域.根據《珠江三前角洲地嬌區(qū)改革孟發(fā)展規(guī)績劃綱要》，深圳窮將著力拼打造的否產業(yè)方睬向為通戴訊設備醋、生物稿工程、柿新材料悔、新能先源汽車傳等先進海制造業(yè)禽和高技駝術產業(yè)嗽基地。讓深圳、南惠州、未東莞地菠處珠江瀉口東岸.《珠三角洲駛地區(qū)改革排發(fā)展規(guī)劃息綱要》三市間路暗網、城市嗓公交等交抄通一體化捐。>全長97公里的廣撇深沿江高答速公路，谷計劃201狹1年建成紹；長達93公里的深共圳外環(huán)高阻速公路，繡計劃2015年建成洽；>全長48公里的惠傲深沿海高扮速公路，201犁0年一季度杰通車>珠江三角擋洲城際軌己道交通東典莞至惠州轟項目開工舟，全長96.9餐6公里，密工程總峽投資253.冤45億元?，F代物流惠業(yè)定為本露地區(qū)的三眨大支柱產宇業(yè)之一深圳市憑利借其與港冒毗鄰的橋黑頭堡地位勇，依托于謠廣袤的珠送三角經濟閃腹地，通西過加大對委地區(qū)交通字基礎設施別的投資建除設力度，將使得地區(qū)細物流業(yè)發(fā)負展迅猛，擇該地區(qū)也計正朝著“顏有影響力諒的物流樞寺紐城市”紀目標穩(wěn)步綁邁進【項目核心恩價值1——區(qū)域價妹值】本項目距倒深圳僅1.2公里，躺緊靠深鋸圳坪山蹤蝶新城，溪占據深勞圳東進雷的首站材。凱南國際新城凱南國際新城深圳東第一站坪山新城深汕高歇速—在淡水吉坑梓均聯有出口石，坑梓出限口距離己項目5KM沿海高向速—201盼0年3月通車雙，霞涌駐及石化漫區(qū)設有袋出口，婦深圳與腔大亞灣惰僅約半還個小時串車程南坪快速——三期將建味設龍崗區(qū)猶的橫崗、由坪山、大課工業(yè)區(qū)段暈，至大亞抹灣與石化藏大道連接取，直通澳己頭鎮(zhèn)廈深鐵路—2011年底通車，促進東部沿海城市經濟合作惠陽中漲心區(qū)大亞灣磚中心區(qū)大亞灣多西區(qū)西南大茄道201撓1年連接坪寸山蘭竹東存路規(guī)劃中廉外環(huán)高倒速霞涌片壟區(qū)石化大晴道2011年連接坪小山錦繡東從路龍海二擇路201擠1年連接穴坪山丹慮梓東路規(guī)劃中貍地鐵3號線本項目【項目核務心價值2——交通價值】3條斷頭路填即將接通匯，大大縮配短龍崗至好大亞灣的常距離，半廁小時生活資圈逐漸形豆成【項目核涉心價值3——居住價強值】本項目位為于大亞灣劇西區(qū)居住賴組團的核由心區(qū)域，栽周邊大盤昂林立，居郊住環(huán)境優(yōu)芬越，后期匠發(fā)展?jié)摿ο菥薮蟠髞啚澄髁鶇^(qū)居住組張團1、大盤自林立，談聚集效地應凸顯虎：本項目例區(qū)域將雅在201摟1年開始戀啟動大船規(guī)模住寺宅開發(fā)桑，主要輔有龍光留項目、圾卓越項啞目、德謠州城、萬鑫月項產目、大彎愛城、父鴻達華球府、凱撲聯達等址。2、配套日受益成熟：太東時誕尚島城循市綜合葬體、卓霸越大體惑量商業(yè)迎配套、羽本項目衫大體量與商業(yè)配釀套；北師大筐附屬學淘校即將淺進駐片察區(qū)，教焦育配套世成熟；交通網絡尾四通八達估，且將無簡縫對接深甩圳。3、一定的蛇山景資源【項目核心擇價值4——價格洼地陪吸引】相比關堪內或是鋼關外的釀龍崗，脖惠-灣房價有蠢明顯優(yōu)勢染，維持在1/4比例，闖這是深謀圳客戶慮外溢的灑主因項目規(guī)給劃：項目地塊席方正，形當成一縱兩淋橫的行列摟式布局，邊樓間距寬褲，彰顯大誓氣528一期二期【項目核心博價值5——規(guī)劃價值】項目的簡劫歐風格特默點鮮明，棋具有極強鹿的品質感始及視覺沖睡擊力建筑風格欄：簡約歐式核風格建筑定，特點鮮蹦明，流線坊完美，現宿代感強，孝受主流客都戶群喜好戶型朝堪向：戶型南匪北通透粗或南向趁，保證郊了各戶凈型的通奶風采光廚，均衡錢性較好5289【項目核心椅價值6——園林價莊值】項目園閱林面積怖超大，凳小區(qū)中御心帶狀促湖景及鏟開闊的指組團式就景觀園叉林將打撲造出極枯佳的人宵居環(huán)境5289一期二期【項目核駱心價值7——產品價蜓值】本項目戶蓄型定位合下理，以區(qū)怨域最為暢位銷的緊湊企型產品為伶主力產品戶型面積區(qū)間編號套型套數合計占比公寓34-75A4單房5822832.7%A21房2廳1衛(wèi)56A12房2廳1衛(wèi)56A32房2廳1衛(wèi)58兩房71-73B32房2廳1衛(wèi)5811816.9%E32房2廳1衛(wèi)28F32房2廳1衛(wèi)32三房74-106B13房2廳2衛(wèi)5620329.1%B43房2廳1衛(wèi)58E13房2廳2衛(wèi)28E43房2廳1衛(wèi)29F43房2廳1衛(wèi)32小四房102-108B24房2廳2衛(wèi)568512.2%E24房2廳2衛(wèi)29四房123-160F14房2廳2衛(wèi)31649.1%F24房2廳2衛(wèi)31B54房3廳4衛(wèi)2合計698698100%項目一期投戶型配比主力戶型符為緊湊型2-4房，面陵積控制露合理，余暢銷品529一期二期【項目核危心價值7——產品價源值】本項目戶止型定位合午理，以區(qū)脆域最為暢駁銷的緊湊萌型產品為點主力產品項目整庫體戶型卸配比主力戶塔型為緊僑湊型2-4房，面積婆控制合理景，暢銷品戶型面積區(qū)間編號套型套數合計占比公寓34-75A4單房582289.0%A21房2廳1衛(wèi)56A12房2廳1衛(wèi)56A32房2廳1衛(wèi)58兩房71-73B32房2廳1衛(wèi)33856322.1%C32房2廳1衛(wèi)57D32房2廳1衛(wèi)59E32房2廳1衛(wèi)29F32房2廳1衛(wèi)29G32房2廳1衛(wèi)51三房74-106B13房2廳2衛(wèi)336109843.1%B43房2廳1衛(wèi)338C13房2廳2衛(wèi)28C23房2廳2衛(wèi)28D13房2廳2衛(wèi)58D43房2廳1衛(wèi)59E13房2廳2衛(wèi)28E43房2廳1衛(wèi)29F43房2廳1衛(wèi)29G13房2廳2衛(wèi)50G43房2廳2衛(wèi)51H23房2廳2衛(wèi)64小四房102-108B24房2廳2衛(wèi)33641416.1%E24房2廳2衛(wèi)28G24房2廳2衛(wèi)50四房123-160D24房2廳2衛(wèi)582449.6%F14房2廳2衛(wèi)28F24房2廳2衛(wèi)28H14房2廳2衛(wèi)64H34房2廳2衛(wèi)64B54房3廳4衛(wèi)2合計25472547100%5289一期二期【項目核心完價值8——商業(yè)配敬套價值】本項目麥商業(yè)體雞超過4萬平米，休將成為區(qū)竿域商業(yè)中叮心，并為夠項目帶來膛完善的商敞業(yè)配套本項目商軋業(yè)配套面仁積大，歐撓式風格鮮押明擁有這測些，夠脆嗎？NO！我們標需要全離面突圍擺脫競爭嘉紅?！净仡櫯c壁反思】2CHA撿PTE眨R.2項目突貨圍策略客戶突肯圍策略關鍵:客戶現延狀、突勝圍方向客戶分類投資客始戶惠陽客戶大亞灣益產業(yè)移瓶民深圳客戶本地客心戶自住客煤戶龍崗、坪御山、坑梓深圳中涂心區(qū)栗（自住、+投資）【區(qū)域目前竟客戶現狀】目前區(qū)蘇域客戶閉來源主閣要分為俘深圳客援戶和本戴地客戶昏，本地撤客戶以大自住為菜主，深柱圳客戶門按置業(yè)掛目的分宅為自住摘和投資職兩類201筋0年置業(yè)大們亞灣客戶弓構成人人購物部廣場【區(qū)域目價前客戶成現狀】深圳客渣戶比例愿逐年上儀升，2010年達到75%（其中這大亞灣并在84%左右）炎；同時驅，深圳征客戶成訴交量總然體呈上景升趨勢折，深圳飄客戶成韻為目前盟的核心幻玉客戶群由。深圳客鄉(xiāng)豐戶在區(qū)遮域置業(yè)逃比例近收年來一冰直維持浩在高位來并呈現揭較快增撥長勢頭溝。09年深圳客驗戶占市場任總體七成遵左右，預勸計隨著供猶應量增加踢、深惠一寸體化落實使，深圳客閃戶絕對數肯及比例均捕會持續(xù)上摟升。04-0魔9年深圳客陸戶在惠陽雅大亞灣區(qū)廚域成交量定整體呈上牽升趨勢。08年受宏觀痰調控及經予濟因素影桌響，成交符量有所回翁落，09年市場迅平速回暖并漲快速發(fā)展突。04-1沫0年惠陽大美亞灣深圳花客戶比例惠陽大否亞灣深庭圳客戶村成交量腦（萬平驕米）項目成交客戶比例燦邦國際深圳客戶約85%，本地及其他客約15%翠堤尚園深圳客戶約82％，溫州及大亞灣本地客戶約15%納威人的幸福深圳客戶約88%，本地及周邊客戶約12%DADA的草地深圳客戶占85％，15%為本地企業(yè)客戶大愛城深圳客戶80%；20%為福建客戶、本地客戶及周邊客戶大亞灣客及戶來源分商析深圳客戶魔在大亞灣宮市場整體判份額為79%，周邊傻項目深河圳客戶暖在85%左右其中福田灘、南山及忙龍崗地區(qū)蕩比重較大稠，分別為25%、18%、15%【區(qū)域目前敞客戶現狀】大亞灣部盜分在售樓兵盤客戶比厘例情況201橡0年深圳冤客戶置壯業(yè)大亞臥灣目的人人購物廣場客戶置業(yè)目的深圳客戶置業(yè)大亞灣以投資為主，占比65%。深圳投資+自住兩用的客戶占比20%。深圳自住客戶占比上升到15%，自住客越來越多。【區(qū)域目前像客戶現狀】深圳客靜戶置業(yè)某大亞灣速主要目泛的為投蛇資，但殿自住客領戶比例洽逐漸上糠升【區(qū)域目現前客戶剃現狀——深圳投資?？汀可钲谕豆ベY客投文資理念詳強，投形資需求帶十分旺艦盛，數販量巨大泛，是支走撐大亞細灣市場讀的重要辜客群，谷占市場固份額約65%總價區(qū)間首付款家庭月收入60萬10萬10000~15000元70-80萬15萬15000~20000元80-90萬18萬21000~25000元90-100萬21萬25000~30000元深圳投資呢客戶購房宋承受能力價格差存袋在可降低矛投資成本稠是持續(xù)吸封引投資者估置業(yè)大亞請灣的動力脆源；深圳區(qū)員域內房跑價高企栽，推動蔽投資者偽資產外股溢；大亞灣勢處于房芳價洼地罪，承受耳能力相母對較高腐的投資竄者紛紛鐮轉向大宜亞灣市倘場；大亞灣寨城市化藝進程加蹄快，發(fā)截展前景把良好。投資客在魔大亞灣投霜資動因置業(yè)動牌因——深圳大亞扔灣兩地價映格剪刀差打，高投資回賴報率關注點——投資回沙報率、良大區(qū)域昆發(fā)展前廈景、產宗品戶型【區(qū)域目賢前客戶駕現狀——深圳自住烏客】坑梓、坪頃山大工業(yè)伶區(qū)客戶以信中層管理榆者和技術副人員等產瀉業(yè)人群為截主，教育咱背景良好珍，有一定蹈經濟實力脾，數量較望大外溢產業(yè)賽客戶教育江背景良好漁；深圳龍候崗外溢灑客戶收收入較高尼，經濟腳承受能乘力較強暖，可以分接受一銅定車程扣范圍內梅置業(yè)；跨區(qū)域翅置業(yè)成連為可能價格擠炊壓迫使義龍崗大釋工業(yè)區(qū)保大量產結業(yè)人群捎外溢置緊業(yè)外部價胳格的擠興壓、產鞏業(yè)人口在自身的憶快速增騰長合力青促使龍混崗自住鄰客戶成純?yōu)榇髞喰蜑迟彿繚L主體是呼一個必級然趨勢【區(qū)域目株前客戶慰現狀——產業(yè)移怪民】產業(yè)移民凡規(guī)劃數量素較大，預耐計隨著新切產業(yè)的遷賣入和建設嬌產業(yè)的投興產，未來狡人口增長擁迅速，置喘業(yè)需求將俊會逐步增弱強大亞灣蒙片區(qū)5年內人口晶將達到30萬人10年將達到80萬人口2~4年時間將煎新增23~2優(yōu)8萬就業(yè)及10~汁15萬工商業(yè)仙人口大亞灣勺政府人娃口增長諸預計：產業(yè)的聚襖集效應引做發(fā)產業(yè)人炕口的遷移承接深圳盜各區(qū)工業(yè)缺產業(yè)轉移轟和人口遷竭移的重大的使命；石化之外場的其它制遭造產業(yè)正翁在形成規(guī)被模；產業(yè)人搏口遷入派數量不巖斷增加第，目前拐已有約12萬人遷察入西部慘工業(yè)區(qū)鞠。產業(yè)移星民中以牢工業(yè)企述業(yè)的中黑高層管跨理者和養(yǎng)技術骨辨干為主廚；承受能力架一般，對足價格較敏己感；現狀配箱套的缺躺乏是阻妄礙大亞尚灣部分康產業(yè)移智民在西拍區(qū)置業(yè)生的主要席因素之僅一；未來產晝業(yè)移民湖可能成紡為大亞虛灣本地刷購房的殲主力。產業(yè)中高層管理者高級技術人員年均收入50000元45000元大亞灣產業(yè)嚷人群年均匆收入【目前客饅戶客戶另現狀小動結】綜合上述旱客戶的分仇析，深圳首客戶置業(yè)扮大亞灣的蹈主要驅動萬因素有以學下三個：區(qū)域發(fā)瀉展前景價格剪刀彎差置業(yè)大細亞灣公共交通腐等配套主要因秒素客戶語兼錄：“價格比為深圳便霞宜多了扎，在深敗圳這些際錢頂多欣能買一四房，在鋸這邊買疲套房住惡很舒服模?！薄敖煌ú司€路很屠多，過峽了收費腸站就到口了，公脆交車只更要20分鐘就能漸過來，很脹方便?！薄皟r格便好宜，也覺烈得未來大瞎亞灣發(fā)展琴前景應該閘不錯。”價格驅動短期投資投資+自住客冬戶主要及集中在貓龍崗中薯心城；價格剪刀號差是投資+自住客戶詢置業(yè)主要銅驅動因素籌；交通、買配套及皺片區(qū)成中熟度延痛長了其限入住時滋間；片區(qū)發(fā)博展情況琴決定了遣其在大璃亞灣置底業(yè)的最借終目的飽。投資+自住客戶餃有著改善駝居住品質碌的要求，偉目前短期榜內不會入匹住惠灣，抗但他們未序來極有可克能轉化成么為純自住鍛客戶。龍扒崗中心城析普通白領削在價格擠折壓的背景樣下，未來拔將成為龍百崗自住客銹置業(yè)大亞測灣的重要兔組成部分裹。低端自住都市融合城市配套完善居住氛圍成熟交通路網完善【客戶趨盜勢——投資客戶莖向自住客縱戶轉變】受城市召規(guī)劃、隨地緣優(yōu)決勢及配堵套逐漸幫完善利農好，深濕圳投資臣客戶正府逐漸向類低端自墳住客戶貓轉變。深惠一體服化更趨成熟居住氛圍穴更趨成熟中高低端振自住區(qū)域自住神客比例呈嗚逐年上升開趨勢【客戶趨勢——自住客珍持續(xù)上熊升】深圳自住字客戶主要棍來自坑梓殖、坪山大明工業(yè)區(qū)、刊龍崗中心倦區(qū)及部分恥關內客戶肅，占大亞害灣市場約15%04-凈10年大亞灣蓬深圳自住顫客戶比例客戶受到啦價格的擠視壓和供應她短缺驅趕宿到周邊惠廣陽大亞灣職區(qū)域置業(yè)趁；坪山、坑該梓產業(yè)人肉群成為跨葉區(qū)域置業(yè)餓的主流；龍崗中心瓣區(qū)白領自委住客也明濁顯增加。區(qū)域內欠品質樓撐盤的自落住型客哨戶明顯豪增加，憶由于惠仇陽城市頃配套相任對更為俱成熟，丸其自住固型置業(yè)狀客戶已樸成主流簡；該部分崇項目中醉、大戶元型單位例持續(xù)旺壤銷，改鏈善型需墻求客戶隸有所增纖長?！究蛻糈厔荨宰】蛻舳黠@增多】從中原代劣理的萬城墨、半島1號、大躺愛城等找品質樓穩(wěn)盤成交雜客戶來更看，自膚住型客慚戶明顯套增加?！境鞘邪l(fā)牧展】受深莞惠妙一體化等醋交通規(guī)劃是利好，未掌來龍崗、若坑梓、坪秤山以及深旦圳觀內自忙住客戶將煎開始增加畫。深惠秘謀——200萬深圳稻人涌入剛大亞灣【城市發(fā)斯展——承接坪補山新城飄迅猛發(fā)蕩展】坪山新區(qū)住未來將形突成距港口20分鐘，碗距市區(qū)30分鐘，丸距機場40分鐘的劑高速路夸網；廈金深高速角鐵路將零設站坪喉山，深覺圳地鐵3號延伸菌線、12號線、14號線將規(guī)轎劃相繼連清接坪山新螞區(qū)。未來坪山奴新區(qū)將發(fā)照展成為高正端產業(yè)聚杯集區(qū)，生更態(tài)人文示奴范區(qū)新區(qū)本著撤“建設世漠界一流產顯業(yè)園區(qū)”畫的美好愿險景，堅持辭以高附加腿值、高投徒資密度、膨高技術含秩量、低污羽染、低能烘耗的原則碼，大力發(fā)介展電子令信息、留生物醫(yī)偽藥、先贊進裝備逐制造、顫新能源掩汽車等芳產業(yè)，充分翅發(fā)揮高欲端產業(yè)桂聚集效準應，打抗造生態(tài)剃型、創(chuàng)奸新型現雄代制造梅業(yè)新區(qū)粉?！酒荷叫鲁墙镅该桶l(fā)展】本項目閥毗鄰深驅圳未來偏重點區(qū)應域“坪毫山新城杯”，且悶緊靠兩絹大新興取產業(yè)基歪地，旺落盛的居筑住及商虎業(yè)需求亦支撐本叛項目。本項目儉依托坪勸山新區(qū)鄙經濟擴段張，將框承接大漲量的居蓮住及商唉業(yè)需求坪山：總面積127廚.4平方公里書，總人口43萬人，度戶籍人巷口2.1萬人。怠流動人拜口40.薪9萬。坑梓：總面積保為46平方公乞里，總藝人口約14萬，戶籍滑人口9300人。流制動人口13萬。坪山新城規(guī)劃圖【客戶突辰圍】因素變化客戶現尖狀分析1客戶趨勢半研判2城市發(fā)熄展趨勢3深圳投資渣客戶為主盼，自住客賺戶為輔自住客辨戶呈現漿持續(xù)上栽升趨勢坪山新城捎迅猛發(fā)展立，產業(yè)人?？诔掷m(xù)增材長深惠融合印進一步加泉強，深圳僻人涌入大萬亞灣客戶突圍1、截留翠傳統(tǒng)客勇戶；2、突圍自殿住客戶；3、突圍坪晝山新城、騎龍崗、步辯吉客戶觀點：旺通過多征渠道客蜘戶開發(fā)渴，尋找血項目目禽標客戶1福田、采南山為繞主客服中昌心/媒介推廣/攔截競脆爭項目艱的關內祖客戶32西區(qū)、臂中心區(qū)立柱、吊燈桿旗握、導視繡牌等通湯路包裝關內客鞋戶（投辰資為主盼）龍崗、坪彎山客戶（叔自住、投傍資自住兩眨用為主）產業(yè)移民談（自住為藍主）坑梓、隊坪山、笨龍崗中窮心區(qū)為蒸主打造居糊家項目火吸引力爭突暫破到35%的客戶丑比重媒介推撐廣/行銷/企業(yè)滲醫(yī)透/小眾【客戶突許圍】重點拓句展龍崗榮自住客何戶和投款資自住例兩用客家戶，將站龍崗區(qū)榆域的客革戶做深碗做透。重點突圍羞方向截留競爭笨對手傳統(tǒng)巷客戶次要突糠圍方向【目標客矮戶定位】通過大對力突破備坪山、培龍崗、傳布吉等患自住客鴿戶（力甜爭達到35%），使痰得本項集目核心予客戶為卵深圳自摟住及投搜資兼自寒住客戶芝。邊緣客稍戶重要客朗戶2大亞灣產擊業(yè)移民核心客戶佩，占48%比例深圳自住隙客戶、投來資兼自住兼客戶重要客戶這，占12%比例以自住為石目的的大鉤亞灣產業(yè)捧客戶邊緣客米戶，占3%比例淡水、豎廣州、宋佛山、申香港等追外地客覽戶核心客留戶深圳自住池、自住+投投資客重要客戶1深圳投肉資客重要客兆戶，占37%比例深圳投資碎客戶【目標客戶姑描述】好想有御個真正城屬于自子己的家他們衣著斬光鮮出入酒聚吧、休謀閑運動何場所等過著似嘉乎滋潤懶的生活可是每床當夜幕倆降臨他們回傻到自己癢合租的鵲家——甚至是羊農民房面對著窗糊外的璀璨軌夜景心中有饞一種難儀言的觸右痛他們喜歡椅深圳但是深圳互的高房價印卻讓他們魯很無奈似乎覺得著深圳離自植己好遙遠……他們有夢鋸想，有追憤求他們具有毯領先市場剛的覺悟他們是丸先驅者他們是困深惠融嶄合的先罷行者他們是“領仕時一族”啄！【目標客欺戶文化紐奉特征】深惠融思合的先烏行者，辭領仕一恨族快樂戀就是命在車上濟聽十五耗分鐘的必音樂回稿家目標客慢戶交通馳狀態(tài)如何進陳行客戶福突圍！獎?。?！【客戶突圍廉渠道1——企業(yè)團購遼客戶開拓】。客戶特征拓展渠與道關鍵執(zhí)雙行大亞灣割、坪山概及坑梓大為主（發(fā)核電、速東風汽碌車、邁遍瑞等）工作區(qū)鴨域就在丹附近，令為首次曾置業(yè)者屬于企業(yè)耍中層管理嫩者注重生蜓活配套詞完善，傾工作便籌利性價格敏弊感度較賞高企業(yè)巡束展（在絲式活動室紀、飯?zhí)盟?、廠區(qū)燦門口等蒙集中區(qū)醫(yī)域）聯合聯乳誼活動知，或贊課助企業(yè)菌晚會抽稈獎等，粥植入項洞目推介企業(yè)網站像宣傳項目進行團循購優(yōu)惠股及老帶筍新獎勵持續(xù)組門織看樓讓專車尋求關常鍵對接繭人從到訪誘客戶中種分析企桐業(yè)需求壘潛力，天重點挖脅掘客戶承諾后述期開通增企業(yè)業(yè)羽主專車喇（當團糕購量達銳到一定個數量）企業(yè)客案戶周邊知名運大型企業(yè)冠眾多，可爸尋找關鍵頸人對接，仆通過聯誼恭活動、企禮業(yè)內部展燙示等形式助滲透，考盡慮通過吸找引，促進參團購組織鬧?！究蛻敉粐星?——企業(yè)團壞購客戶遇開拓】。【客戶突胳圍渠道2——社區(qū)客戶飲深度挖掘】針對坪平山、坑如梓、龍濟崗、布勸吉重點獻客戶突歷破區(qū)域允內重點丹目標小敢區(qū)，進炒行地毯鑄式深度肚挖掘。社區(qū)針對皮性派單社區(qū)巡雹展社區(qū)電熔梯框架嚴廣告物業(yè)管銹理公司川業(yè)主名鍋單獲取社區(qū)客戶知深度挖掘【客戶突招圍渠道3——核心商斑圈巡展】選擇龍崗堤、坪山區(qū)有域核心商永圈巡展重雕點拓展該管區(qū)域客戶孩。地點：區(qū)桿域核心商出圈大型商廣場廣場形式：徹階段性全流動形傭式配合工作扶：傳單派灘發(fā)、短向信發(fā)送看樓專車鞋接送【客戶突圍兆渠道4——重點區(qū)冰域全面歲廣告覆仁蓋】針對龍崗蘋、坪山、盟坑梓、步扶吉等重點命客戶突破楊區(qū)域，通笨過多方位結、立體式吹廣告配合返進行客戶美突圍。立體式激廣告突結圍重點區(qū)域凝夾報、DM全面配幕合公交車習、出租蒼車車體凍、座椅簡廣告針對性短學信推廣坪山、歲坑梓重協(xié)要交通皂路段燈口桿旗廣檢告重要交歷通路段友、商業(yè)疑中心戶紛外廣告撇支持【客戶突惱圍渠道5——中原區(qū)搶域資源傍集中利虜用】重點利用問區(qū)域中原陪地鋪客戶趙資源及萬卻科金域東陶郡、振業(yè)憂巒山谷等揪重點樓盤和客戶資源狼。實惠：高拘額獎勵，懸調動轉介狼積極性情感：春良好關吹系維護曲，情感是上拉攏再同事精心禮品革贈送（如宰電影票、露歡樂谷門裕票）；組織活動首體驗：大源亞灣一日崇游，海鮮防品嘗體驗羊，酒吧推紹介會（娛倚樂）關鍵點：藏轉介獎勵掌及提供車挽輛接送核心：返將主要克同事（爸分行經縫理）當譽客戶來錢經營地鋪推廣錢方式地鋪紅走訪專場推介點會中原屈平臺地鋪放合作【客戶突崗圍渠道6——定向客戶知開拓】充分挖掘淺合作單位安客戶資源祖，多渠道承低成本獲誼取目標客豆戶?？蛻籼刭囌魍卣骨p道配合工捐作對區(qū)域較瞎為了解看過的歲樓盤較餅多，習躍慣進行兩對比多數為距普通置弦業(yè)人群福，對別堂墅類高毒端產品竹消化力世不強各類媒介賣看樓車組染織搜房網珠三角地恢產網城際看樓書團團購網房信網現場提享供用餐殺等現場加強陵展示體驗佛及服務，寺如良好的書物業(yè)服務美標準可與合作滔單位簽訂娃成交才給惹予獎勵合兵作形式定向客戶【客戶突圍甩渠道7——針對性活索動推廣】針對坪縣山、坑懼梓、龍?zhí)脥彽戎貢x點企業(yè)駱客戶，民舉行針騙對性的趁活動營餐銷。3CHAP設TER.降2項目突亞圍策略項目形三象突圍關鍵:項目形象芽演繹、居鞋住體系建赤立F（Feat憤ures望/fac范t）:項目本身親的特性/屬性A（Adva爹ntag圈es）：相忍對于競妨爭對手磁項目的訓優(yōu)勢B（Bene釋fit/箏valu雜e）：樓備盤帶給支用戶的倒利益/價值我有什夜么?我好在本哪里?我能給朽客戶帶栽來什么壤價值?【項目形象林突圍推導——FA漫B價值理論】F（Features）我有什么A（Advantages）我好在哪里B（Benefit）我能給你帶來什么價值大規(guī)模社區(qū)完善的生活配套交通便利優(yōu)越的居住環(huán)境豐富的產品線距離深圳最近社區(qū)配套最為完善滿足不同深圳客戶需求尊貴享受（身份、標簽）居住在深圳的親切感舒適的家便利的工作生活眾多分犧賣點滿足深圳喜人需求輕松享受欲深圳生活【FA監(jiān)B價值體系】【項目整體姐定位】深惠融川合領仕亭居住專呀區(qū)突出項脹目輻射瓦區(qū)域突出深惠關一體化，術兩城融為螞一體，拉段近心理距怠離感突出項目盟客戶群——“領仕”一弱族，通過缺演繹“領拿仕生活”緊內涵，引諒起客戶共久鳴體現項海目宜居萌功能70形象調針性便利融合輕松情感依托深斜圳為基基礎，提克出“融合圖”突出“工作科在深圳扛，居住捆在近鄰心”的“領仕揪”便利生變活形成差異怒化、符號財化，引起趴客戶共鳴71May尋be儲ve均ry伙dif師fic意ult和,i詳tc軋an麥not宿be像to甘of親ar股awa命y,特fie攻ld朵is姐jus墳tw仗ish啄ful右th盞ink君ing妹,i偽nt匙hat吐ca糠se青bri顆lli肌ant心ly渣ill容umi悶nat蛛edIn馬fac叫tv橡ery偏si亮mpl探e,踩as最lon船ga牛st猴he形ric衡ha戀nd脖var懼ied芽,c何an泉pea范ce血of淺min俱dt煮ol蠻ay怎dow脆nt創(chuàng)hei兵rh御ome贏's稱fut融ure別人還火在猶豫是腦否可行的軍時候你卻已轉經成為“工作在督深圳，居金住的近郊”的先澤驅！凱南國際粒新城——深惠融合巡壽領仕居住咱專區(qū)！“領仕云”，是代時代的軟先驅者是深惠融懷合的踐行厚者！72在這里是復兩城融合怎的中心，宵是“領仕酷”的舞臺Some族say請Lif沉ere紹semb紡les疤afa澇bulo忘uss糊tage御.lif毀ei么sl務ike別in謀th岸ea蹈cti割ng凱南國際箱新城——深惠融合咐領仕居住蕩專區(qū)！7373“領仕捷”有遠狼見府方有鉗大境界凱南國際選新城——深惠融合方領仕居住羽專區(qū)！74其實，在家中磨就可以扒嘆賞一個窗窄口就可鉛以望見咽不遠處俯深圳那透浩翰的董璀璨The妹worl班dis盯so乘bigIju妹stw匪ant煩to,越ani逗nter晃sect蹤蝶ion黃can數bef玩ille柏dwi志tha染llt嶼heo的ptio查ns,否one謝can序see傾the疤wind麗owo僅fhe步aven個and舟ear償thb匠righ辯tvo白lumi詞nous永.凱南國疏際新城——深惠融掏合領仕芝居住專鍬區(qū)！75在這里老，你可炭以享受癢夢一樣醉的水景你可以魄享受都訪市中無社法賦予梳的寧靜凱南國際資新城——深惠融合己領仕居住繼專區(qū)！76在這里甩，你可扶以放下增繁重的秤工作放飛你肌的心靈享受生謹活本有閥的快樂耽與輕松凱南國援際新城——深惠融電合領仕森居住專鞠區(qū)！如何打造坦深惠居住齒服務區(qū)！廁?。?！深惠融合厲居住專區(qū)深圳標三準貼心耕化服務深圳購物厘環(huán)境營造深惠交障通體系撇建立融入深禾圳元素深圳教育市資源打造【深惠居蜻住專區(qū)豆價值體哥系建立】圍繞項撞目整體旁定位，劈燕在各方蒙面全面漆配合，藍打造為豪真正的涼深惠融洽合居住朽專區(qū)?！旧罨萁粧晖w系田建立】通過建立肆直通深圳叛至龍崗地尿鐵雙龍站調社區(qū)巴士夫，敦促政秋府開通項殃目至龍崗鵲區(qū)域公交籠車，建立傳全面的深勤惠同城交鞭通體系。開通項鞠目至地牧鐵雙龍被站及龍撤崗中心瞇城的社呈區(qū)巴士敦促政府偷開通本項廣目至龍崗但的公交車【深圳購比物環(huán)境鳳營造】引入在深徹圳受客戶味認可的超沿市、醫(yī)療亂機構、藥難店等等，希讓客戶感斑覺生活在仔這里就是虹生活在深害圳。【深圳生活返氛圍營造】引入深含圳按揭哈銀行，宮并在商博業(yè)街開辯設辦公猜點，為盯客戶提駱供相當寄于深圳斃本土的答全方位也服務。四大國有耽銀行基本康實現不了鐮跨區(qū)業(yè)務最，引進深圳本城土銀行，增強深悟圳烙印同斃時可開展拴該銀行按貓揭等服務宏，實現同線城金融服頃務。【深圳教育倉資源打造】引進深圳另知名幼兒曲園、利用辰北師大附或屬學校打悟造項目在兆深圳都難另以匹敵的虜教育資源的。關鍵點征：引進燭權威性叮的幼兒羞園學校津（如金芝鑰匙等丑），彌誘補教育叛缺失，橡為客戶勿打造最繁優(yōu)質的截服務，贏教育氛貍圍同時箏能夠帶泛動居住奏氛圍，垮利于長京遠發(fā)展躍。目前卓撲越已經撓引進九粒年制公進辦北師乞大附屬綢學校，妖后期本歲項目業(yè)賺主將享愧受區(qū)域虛最為優(yōu)筆越的教規(guī)育資源折。人性化父貼心服戚務優(yōu)質物業(yè)卡服務優(yōu)質營掘銷服務個性化服框務高智能態(tài)安防設跑備24小時尊渠貴服務開通社區(qū)乏巴士，便自于業(yè)主出炊行購物深圳設枕置客戶挖服務中蘇心現場提供復五星級酒毯店接待服鋼務提供客陜戶接送關服務業(yè)主生山日短信破問候，細贈送小靜禮品生日宴耳贊助，監(jiān)滿足尊疫貴感提供專車蓬接送小孩漁讀書為業(yè)主提犁供免費洗首車【深圳標運準貼心清服務】人性化禿貼心服咸務【深圳標準凈貼心服務】人性化貼怨心服務：蒜引進深圳痛知名物業(yè)銳管理公司是，提供高頸端尊貴的甘物業(yè)服務繁，從而提苦升項目檔賢次。物業(yè)服舅務升級形式2：引入斤金鑰匙此服務體趙系形式1：引入躍深圳知悠名物業(yè)塵管理公單司世界最攔高級酒胸店式物宴業(yè)服務炊，為宮蟲廷式酒喉店代辦頌服務，躺具有非議常高的悅形象，恢一般為借豪宅引錦入。提窯供尊貴慨的五心本服務：舅舒心、眾安心、羅放心、慣開心、范省心。引入深圳步花樣年物限業(yè)管理，坡提供周到酷的物業(yè)顧肝問服務?！救谌肷钣|圳元素】圍繞項目呀整體定位肺，在各方夢面全面配稠合，打造宋為真正的怕深惠融合藍居住專區(qū)救。深圳畫院蔥深圳發(fā)展血歷程作品弓展曾經的淘深圳印滲象照片躲展深圳“孺子?！蔽幕駨N塑4CHAP焦TER.沙2項目突協(xié)圍策略項目價值澆提升關鍵:展示提出升、賣村點打造高標準淘現場展密示1——增加大桃型道旗別營造氛冒圍，昭裙示性強賞，提升變項目形宿象中原建姓議在本盾項目靠說近營銷藏中心的虧道路上捷，利用鋼大型道舉旗包裝株，從項考目包裝號上提升焦項目形即象的展色示。價值提沿升策略1——高標準剛現場展護示入口廣場陳是來訪現興場客戶對貪項目的第漸一個接觸綱點，同時竄也是項目權的主形象艇面，建議資設計標志固建筑可彰等顯項目的索大氣，高冊品質感，鏡同時可對狗客戶形成恭強烈的視析覺沖擊力械。前廣場主鬧題雕塑高標準門現場展兔示2——入口廣嬌場設置罵一標志邊性雕塑叛，彰顯為項目大悉氣，突換顯項目紋品質。價值提升浩策略1——高標準現肉場展示高標準燒現場展勿示3——利用本項踐目獨立商扶場，按照辣會所標準俘打造營銷泊中心，給鑼客戶完美須的現場展絡示，以提唱升項目形璃象。價值提釣升策略1——高標準失現場展喪示價值提拋升策略1——高標準現勻場展示萬科金域斷華庭——完美整潔頑園林展示龍湖唐寧one埋——震撼性粘園林展犯示高標準黨現場展妨示4——提前展晉示部分絨小區(qū)園損林，提曬升項目慈在客戶味心目中場的形象伍及心理辰價格預已期。高標準射現場展迫示5——展示格前調、奢妥華大堂用，體現諷項目的招檔次感凍。價值提疲升策略1——高標準現收場展示高標準現攏場展示6——高端項厚目拒絕復爬樓梯檢看樓，百建議本拔項目樣幟板房電良梯與樣肝板房同哪步投入裂使用，蒜且電梯母轎廂按均照五星餡級酒店撐標準裝刑修，體將現出奢債華感。價值提升亦策略1——高標準現拳場展示高標準油現場展宰示8—逮—設計溫欺馨型、討現代明李快型等炊不同風怪格的樣揭板房，右力求體繭現質感周、格調丙。隨處點餃綴浪漫宋的音符造；陽臺上也晌耀悅著快蝴樂的音符筋；迎合年輕追人喜歡溫甜馨、明快值的裝修風妥格；但在裝修罪時需注重沫質感，體棕現出項目削的檔次；盡量設計葵為敞開式顆廚房及明餐衛(wèi)，適當陸的利用玻頌璃鏡面擴熟大房間空羅間感。。價值提遍升策略1——高標準承現場展炊示高標準現煩場展示9——利用雨篷+商鋪內饑部擺設器等包裝饞商業(yè)街歐，展示座即將入趨駐或意澡向入駐挖的商家折，體現不項目高玩端形象撓，提升腰客戶對構項目信夕心。價值提升惡策略1——高標準現浸場展示引入特色所安防設備變，如手機臨監(jiān)控系統(tǒng)番，在客廳揮裝設旋轉跳監(jiān)控攝像賽頭，配合3G手機隨時百關注家庭然情況，可理隨時觀看冒家中小孩計、父母。費用預計集：每戶幾暴百元價值提臭升策略2——提升項幸目附加架值項目附遵加值提得升1——引入獨特膽、時尚，聽但費用較域低的高科抵技元素。特色安臭防設備本項目杯目標客耗戶群年剩輕，他遼們對網跑絡尤其園熱衷，鼓同時本烈項目具拒有極高胳的商務雜價值，100續(xù)M光纖入丹戶對于膠目標客權戶具有難很大的掘吸引力懼；建議本敢項目與呈惠州電梢信合作炎，提前戀引進100M光纖入戶允。項目附洞加值提嚇升2——酬100皇M光纖入酬戶——接駁世界墾的速度。附加值迷提升價值提升巨策略2——項目附揀加值提示升【豪宅硬件】融入能夠拌“看得見北、摸得著宵”的豪宅葉元素，提伯升項目品紫質。三重防愛盜門鎖電梯指糧紋識別卸系統(tǒng)高級鋁哲合金門研窗雙層中廊空玻璃高級豪華門三重防盜門鎖雙層中空玻璃高級鋁合金窗價值提娘升策略2——項目附加要值提升項目借蒼勢策略CHAR辰PTER白.3區(qū)域炒你作策略客戶資蛋源策略推盤節(jié)盛奏策略營銷的第杰一個出發(fā)溫點是競爭企業(yè)的抬經營活宏動必須遞進行競榜爭，也已有合作競合是企橫業(yè)經營活誤動一種特合殊的博弈慌，是一種亞可以實現增雙贏的非勤零和博弈競：客享戶分流抓，借氣聽勢借人辜勢合：區(qū)域伍提升、區(qū)酬域整合、池區(qū)域資源點共享借勢—競合1CHAP諷TER.細3項目借勢振策略區(qū)域整獲合提升關鍵:炒作、武完善配扶套、共們享配套【區(qū)域聯合嘴炒作】大亞灣湖西區(qū)新犧開發(fā)樓坐盤眾多糠，包括您卓越蔚耐藍海岸銜及龍光芹東部曦盆城等大付盤，可巴聯合炒脫作，成朵就深圳寫東部生喬活服務癢區(qū)201嬌1深圳東饑部生活乖服務區(qū)取消電話漫區(qū)號開通城際砌快線行政管峰理統(tǒng)一2006年深圳彈東岸城際交通訴完善經濟合對作加強居住人魔群融合【區(qū)域聯規(guī)合炒作】聯合周邊精樓盤以房箭地產信息進網、搜房寧網、新浪栗網、半求書評論等舉指足輕重的竟網絡媒體縣及專業(yè)評弟論持續(xù)炒黎作【區(qū)域聯合延炒作】主流報貿紙媒體男聯合炒寫作，使敬片區(qū)在雅短期內薦形成話手題，達膊到深圳仇街知巷珠聞的信威息滲透仗效果【區(qū)域聯追合炒作】舉辦大亞原灣區(qū)價值潤高峰論壇襲，建立輿旱論高度活動主題候：大亞灣怪區(qū)價值園高峰論世壇活動時持間：2011年10月活動地點蛋：深圳五下星級酒鏈店或劇置院活動內位容：立足大款亞灣規(guī)臭劃、產肥業(yè)發(fā)展虛以及深僚圳向東增發(fā)展趨元勢，探劫討大亞鉤灣區(qū)價嚴值，突撕顯大亞兩灣將作遷為深圳反東部生刺活服務如區(qū)的功壁能，預側言大亞伐灣后期茅樓市發(fā)斯展趨勢泥?！就晟婆涮装七M一棄體化發(fā)展】聯合周滴邊樓盤摟，協(xié)助叛政府完嗽善配套領，采取憶對應措白施推進此大亞灣屠及龍崗雹兩大區(qū)艦域融合完善配套柱，服務大飾亞灣、龍脈崗區(qū)域推進一體邁化發(fā)展歷缺程目前緊鄰粒項目的坪蒸山坑梓區(qū)錯域配套相識對缺乏，彈項目可周艷邊樓盤及舟政府完善愚區(qū)域內部欠配套，從亞而作為市隙政配套服榨務于坪山雁新城，打抗造成為深允圳東部生囑活服務區(qū)皺。深莞惠咬一體化張重點工哀程-斷頭路修桂通，發(fā)展聽商可配合說政府承建小蘭竹東路愁、丹梓大寧道等修建示工程，盡錄早對接深董圳，加快茄深惠融合因，真正實櫻現大亞灣污居住，深楚圳上班的微生活形態(tài)艱?！竟蚕碇苓咁悩潜P配套】居于本項匙目位置優(yōu)紹勢，共享堅周邊樓盤扯生活配套才，彌補本阻項目內部棗配套較缺貿乏的情況卓越·蔚藍海揭岸毫華會所團：約600慮0平米會勒所2所幼兒遍園、小扎學、中暴學（界券時將引臭進品牌彼學校，皂如北師寸大等）商業(yè)街，鵲引進大型櫻百貨超市龍光·東部曦城高中、初辛中、小學乎、幼兒園門診部居住區(qū)件級文化溝中心綜合體誓育活動隙中心老年人綜余合福利中喚心敬老院郵政支劑局資源共仿享，打念造5分鐘成熟詠生活配套舟圈2CHA拿PTE冰R.3項目借勢謙策略客戶資恢源利用關鍵:截流、浮轉介、包監(jiān)測、狐車牌【區(qū)域截流弄，借人勢】通過戶外手廣告、導燙示、現場錦包裝以及朗其他渠道管截流區(qū)域河樓盤客戶戶外廣告營截流導示截流在高速路手、高速路洞口等區(qū)域艦設置戶外驕廣告，截熔流往返大埋亞灣區(qū)看碑房的深圳耀客戶在石化大楚道、龍山平一路等路抹段以及卓燥越、龍光慶等大盤附斤近設置項涂目導示，且截流看房溫客戶現場包襯裝截流現場包裝狼需與高檔挺、大氣為霞主，且和困周邊樓盤機在色彩及軍包裝造型妄方面有所介區(qū)隔，吸攻引路過客命戶，包括千樓體、營售銷中心、突營銷中心慚前廣場等人員截撥流大亞灣各挺重要路口濤以及重點嘴競爭樓盤旗附近進行完宣傳海報醫(yī)派發(fā)，截緩流周邊客蠻源；另可判考慮在加情油站或重眉要路口派容發(fā)盒裝紙承巾，在不檢影響項目級檔次的情塵況下，對椅項目進行茄宣傳和客楚戶截流【全民轉介景，草木皆衣兵】利益導向專、利益誘史惑，啟動浩大亞灣區(qū)義域各樓盤仇轉介，包掃括非中原撐代理樓盤呈，有效措暈施配合，倚客源利用伏最大化中原代理妥樓盤轉介周邊非恥中原代津理樓盤蘇轉介轉介目的蠢：充分利因用中原愈客戶資映源，重嚇點針對襲卓越·蔚藍海搖岸及龍榨光·東部曦兔城等大或盤進行佳推介和吵鼓勵轉只介轉介對鼓象：中原地裕產惠陽妹大亞灣他二級市詢場同事轉介獎聲勵：2%轉介傭傷金或現扎金獎轉介配覆合：看樓車禽配合轉介目旨的：充分利展用周邊龜樓盤客戴戶資源瞎，通過語利益誘星導吸引搞周邊銷崗售人員者轉介，尤有效利泊用區(qū)域贈客戶資聽源轉介對象記：周邊銷售偵人員及派賞單業(yè)務員推介形病式：收集銷售猶人員名片懂及周邊樓頁盤派單人磨員聯系方錫式，通過剝私下溝通失誘導轉介肉，多種轉捧介方式配窄合轉介獎勵例：現金獎轉介配合剩：看樓車釣配合、君接受電旅話轉介【樓盤監(jiān)只測，短倦信搶客】與中國志電信合昌作，通縮慧過監(jiān)測昌周邊樓招盤銷售言電話收耐集客戶未號碼，副用于短槍信群發(fā)光和現場Call客中國電信叉合作洽談提交監(jiān)測妹樓盤名及怎聯系電話篩選監(jiān)膚測樓盤臟號碼短信群發(fā)千、現場Call客1234目前中國奸電信有群培發(fā)短信的肯業(yè)務，但窯監(jiān)測號碼莖的短信精曬準度相對侄更高，可從要求群發(fā)稻短信對象碼為監(jiān)測號馳碼由中國電序信進行短洲信群發(fā)及振用于現場聞銷售人員Cal啟l客根據提膠供的樓匙盤銷售另電話，動有針對倚性進行賺進出線潮號碼篩姨選通過周邊賓樓盤的銷絞售電話，陰便于電信少公司進行埋篩選【抄寫車牌都，做絕渠聚道】組織業(yè)務喜人員或學剪生到周邊灶樓盤抄車例牌，通過騙專業(yè)公司紐奉將車牌號涉碼翻譯成器客戶資料慢及聯系方臥式獲取的客滴戶資料需蛋求明確，口針對性強影，可用于律現場銷售劫人員聯系乘，邀約現朽場看房篩選和本允項目產品邊相當且客辣戶到訪量麥相對較多迎的樓盤利用周末你時間組織組業(yè)務員或幕學生到選排定樓盤進粱行車牌抄斑寫，由專寧業(yè)公司翻筑譯成客戶卻資料重點競淡爭樓盤梅篩選組織業(yè)傘務員或涉學生進秒行車牌占抄寫，餅由專業(yè)厚公司進顫行翻譯獲取的你客戶資招料及聯晌系方式烏用于現朵場銷售計人員Call客【洗車誘誓導，愿澤者上鉤】樓盤現好場提供我簡單的領洗車服問務，在搏周邊樓顧盤路口慘或重要低路段派摘發(fā)洗車櫻卡，吸陣引看房好客戶到溉訪洗車服陣務配合派發(fā)地點齒選擇及組流織派發(fā)現場引導現場選擇持離營銷中耀心較近的舅區(qū)域設置橫洗車場