江蘇房地產(chǎn)住宅項目營銷策劃報告分階段戰(zhàn)略

專業(yè)創(chuàng)造價值責(zé)任奠定成功布局影響格局格局決定結(jié)局營銷策劃部組織架構(gòu)圖

XX營銷總綱要2011-112012-3推廣主題拓客期售樓處開放、產(chǎn)品說明會、投資理財講座、準(zhǔn)業(yè)主新天地系列活動（攝影比賽、有獎?wù)魑摹⒂H子活動）線下渠道拓展活動集中認(rèn)籌渠道組合戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、單頁為主電視、戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM、單頁多線出動售樓處正式開放認(rèn)籌開盤（5月某日）篩客期認(rèn)籌期開盤期銷售階段線下活動盛大開盤目標(biāo)蓄客5萬組鎖客1萬組認(rèn)籌3000組銷售772套XX奧特萊斯尋找的200位幸運(yùn)房東是您嗎XX10大天地8大價值5大肯定3大承諾XX

5月某日盛大開盤XX原始股即將發(fā)售，你準(zhǔn)備好了嗎？XX對不起！只能圓600人財富夢想開發(fā)商雙倍賠付利息做足準(zhǔn)備，迎接即將到來的實質(zhì)性蓄客階段一套系列的媒體推廣方案一套具有震撼力的現(xiàn)場包裝一個將展示發(fā)揮到極致的品位售樓處一套強(qiáng)有力打動客戶的銷售工具一個整裝待發(fā)的服務(wù)團(tuán)隊第二階段：2011年11月-12月策略思路：聚集關(guān)注，廣為人知推廣主題：10大天地

---XX奧特萊斯尋找的200位幸運(yùn)房東是您嗎渠道組合：戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、單頁為主重點工作：通過戶外傳遞10大天地的概念報紙、單頁平面媒體詮釋深化5大肯定點內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)動態(tài)媒體承擔(dān)與客戶互動及項目形象演繹撒網(wǎng)拓客，覆蓋泰州四市兩區(qū)，蓄客目標(biāo)5萬組篩客方案準(zhǔn)備售樓處籌備客戶現(xiàn)場活動方案準(zhǔn)備廣為人知價值深化實力展現(xiàn)價格印證拓客期橫空出世形象期認(rèn)籌期開盤期篩客期價值價格分階段戰(zhàn)略戶外篇：十大天地鑄就XX百貨天地休閑天地娛樂天地食宿天地旅游天地觀光天地健身天地社交天地水中天地時尚天地

八大價值區(qū)域成就價值，商業(yè)實現(xiàn)價值，環(huán)境營造價值，機(jī)遇創(chuàng)造價值，品牌放大價值，品質(zhì)保證價值，文化提升價值，創(chuàng)新決定價值！系列1：中式風(fēng)格系列2：傳統(tǒng)尊貴型：高貴、榮耀、奢豪系列3：繽紛綜合體：地標(biāo)性城市名片，潮流，繁華，都市感系列4：時尚個性：國際化、風(fēng)格化、品質(zhì)強(qiáng)烈，動感十足系列5：清新風(fēng)格：潮流化、風(fēng)格化、品質(zhì)強(qiáng)烈，唯美感繁華商業(yè)，想購就購！XX

商業(yè)配套互動上演財富神話占據(jù)西部開發(fā)優(yōu)勢區(qū)位，坐擁城市絕美自然景觀，XX自有國際商業(yè)航母整體開發(fā)，打造中國殿堂級購物公園！11000平方米球幕影院，南京金陵飯店、奧特萊斯、大型超市……商業(yè)街區(qū)全業(yè)態(tài)商業(yè)模式，吃喝玩樂住，一應(yīng)俱全！在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇5大肯定之業(yè)態(tài)快捷財富圈，隨想隨到！XX立體交通成就便利生活！5分鐘即達(dá)泰州城區(qū)；長江大橋通行，全面融入長三角2小時生活圈；緊鄰?fù)ㄍ?、揚(yáng)州、泰興各城區(qū)之要道，便捷一蹴而就。三位一體立體交通支撐財富夢想，在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇5大肯定之交通5大肯定之擁有總價低高回報無風(fēng)險！XX17年穩(wěn)固回本30年二次番本

消費(fèi)者享受的商業(yè)項目經(jīng)驗者理想的創(chuàng)業(yè)天地投資者傳頌的投資神話20萬方商業(yè)航母，品質(zhì)理念，精心打造！10大天地，8大價值，5大肯定，3大承諾支撐！讓理想生活，變?yōu)橥偈挚傻玫默F(xiàn)實居所！在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇5大肯定之運(yùn)營總價低高回報無風(fēng)險！XXXX專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊

團(tuán)隊是XX立足之本，實干是XX致勝的法寶。XX核心團(tuán)隊來自各大商業(yè)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)，有來自深圳XXX廣州XXX香港XXX上海XXX。公司核心團(tuán)隊曾經(jīng)服務(wù)內(nèi)容包括：城市綜合體運(yùn)營、商業(yè)地產(chǎn)(SHOPPINGMALL、LIVINGMALL等)、住宅公寓、寫字樓、旅游地產(chǎn)等。在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇5大肯定之升值總價低高回報無風(fēng)險！XX

區(qū)位升值配套升值品牌升值物業(yè)升值20萬方商業(yè)航母，品質(zhì)理念，精心打造！10大天地，8大價值，5大肯定，3大承諾支撐！讓財富夢想，變?yōu)橥偈挚傻玫默F(xiàn)實！在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇3大承諾之5年內(nèi)原價回購五年內(nèi)，無理由原價隨時回購！XX

30億重金打造泰州商業(yè)航母在巨人的肩膀上，每個人都是贏者。聯(lián)姻實力商家，全套引入經(jīng)營模式，此優(yōu)越，全國罕見！在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇3大承諾之五年后溢價回購五年后，無理由溢價隨時回購！XX

30億重金打造泰州商業(yè)航母在巨人的肩膀上，每個人都是贏者。聯(lián)姻實力商家，全套引入經(jīng)營模式，此優(yōu)越，全國罕見！在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇3大承諾之原始股申購原始股概念香港公司正在籌備上市每位羅蘭業(yè)主都可以申購原始股在泰州，唯有XX可以做到！報廣篇一套具有震撼力的現(xiàn)場包裝造成視覺沖擊：體現(xiàn)項目氣勢的同時與媒體組合往外釋放信息目的：體現(xiàn)項目氣勢的同時與媒體組合往外釋放信息現(xiàn)狀下如何執(zhí)行：1、項目位處海陵西部新城內(nèi)，四周空曠昭示性好，可以將展示資源充分利用2、項目四周用整體圍檔圍包，用意向性圖片凸顯項目氣勢，3、G328昭示性好，可在空曠處設(shè)置6-8米高戶外廣告牌用于跟媒體結(jié)合釋放廣告信息一個極具斧品位的售侍樓處充分駛展示項目糖信息與服級務(wù)：體現(xiàn)國項目高烘形象品難位的同浴時亦能貪展現(xiàn)產(chǎn)愁品的高王品質(zhì)目的：1、項目售押樓處要使陜用3年左右蔑，要有溉前瞻性摸的考慮獵使用期蕩內(nèi)的各習(xí)注意事纏項，用宅材要能災(zāi)耐用，舍能代表巡壽項目建腔筑風(fēng)格貧的延續(xù)繩性。2、泰州市有民在路過照售樓處時喬能感受到殿羅蘭項目崖的恢弘體貪量及高品進(jìn)質(zhì)。3、客戶在咳進(jìn)入售樓唇處進(jìn)行參積觀體驗后恐能認(rèn)同項扒目的地位鍬、品質(zhì)及號價格，并鞏能產(chǎn)生購就買欲望執(zhí)行重點:1、能體現(xiàn)合項目高品模位2、能展旨示項目參高品質(zhì)（1）停車場濫入口、及另主干道交芹叉口設(shè)置災(zāi)造型精美堵的導(dǎo)視系秒統(tǒng)，體現(xiàn)誘項目氣時質(zhì)的同忽時提供做客戶便福捷（2）樓體外恢部包裝用燈箱蜻展板等治形式配女合媒體終釋放廣誰告，將稻項目形拐象氣質(zhì)算直接與劍售樓處眾匹配，悲同時達(dá)晌到戶外幣廣告展盤示效果（3）精裝修饒，匹配項陪目氣質(zhì)，繞體現(xiàn)尊貴卡、豪華、蹄大氣又不靠失溫馨感慎。1、如何體長現(xiàn)項目高繁品位（4）售樓網(wǎng)部內(nèi)部VIP客戶休欺閑區(qū)：A、擺放繭幾臺電臺腦，供川客戶查底閱股市俯情況及姿休閑使瓶用B、擺放腐一些符阻合此圈撫層人士暴閱讀喜續(xù)好的一不些雜志（5）設(shè)置沾吧臺，全提供茶糧水供應(yīng)網(wǎng)，設(shè)置出成紅酒吧，對客戶撓進(jìn)行茶水妄服務(wù)（6）庭院（對景書觀的考預(yù)量擺卻放些互裂動性的膛設(shè)施，島做到細(xì)扇致景觀獻(xiàn)及參與券性）（7）銷售責(zé)人員配備ipad，實行電棍子售樓。右一方面提杜高售樓效巖率。再者呈讓客戶體毅驗銷售服關(guān)務(wù)的專業(yè)攤感、尊貴溪感、專屬負(fù)感一、展示區(qū)1、建筑形態(tài)艦，玻璃，創(chuàng)業(yè)態(tài)等以泥發(fā)展史的卡形式展出跳，最終都湊演變成本騾項目的形摘態(tài)及規(guī)劃，目的：通過這項個過程搭的演繹也，對比冊凸顯出也本項目機(jī)品質(zhì)規(guī)喊劃領(lǐng)先逼的地位毒；現(xiàn)場趙體驗高巨品質(zhì)帶調(diào)來的價錫值2、品牌LOG枝O墻，將品刑牌商家、釣品牌合作特單位的名械稱及LOGO集中展貍現(xiàn)目的：讓客戶感羞知強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)梯手的團(tuán)隊先及產(chǎn)品打饑造出XX商業(yè)航女母3、N大承諾槐展示板揪：通過寬開發(fā)商凳承諾的灶展示，捷更增加網(wǎng)品質(zhì)說須服力2、如何體現(xiàn)龍項目高品狼質(zhì)一套強(qiáng)有裁力的銷售劑工具成為繡打動客戶算的有力武基器XX投資白茫皮書－斧－此階勵段幫助缸客戶了隊解項目缺并打動旋客戶的僵主要工嘩具目的：牙契合投禮資的概長念向客比戶疏導(dǎo)原項目的應(yīng)價值，服暗喻高星性價比驅(qū)的概念磁。樓書積的表現(xiàn)任使客戶激對項目脂檔次有稱直觀認(rèn)家識，對列項目的勺信息有辱一個大炊體了解乳。形式：封餃面簡潔大戀氣，與項療目尊貴豪輸華氣質(zhì)匹觸配材質(zhì)：使意用高檔紙肯張材質(zhì)進(jìn)焦行制作與振印刷內(nèi)容：1、XX--梢10大天地8大價值5大肯定3大承諾2、投資烘的價值(從產(chǎn)品鴿的地段車、規(guī)模丸、配套眠、建筑湊、景觀蘇、物管爬及開發(fā)寬商的實鬧力來展走現(xiàn)項目躍的投資塔價值)3、尋找國奏際國內(nèi)投獸資實例4、XX投資回紐奉報預(yù)估5、其他2、項目模詢型－－讓鋒客戶了解遭項目的區(qū)搶域，整體就規(guī)劃，建殖筑，景觀宗，戶型等添具體情況區(qū)域模票型目的：表現(xiàn)項目裙距離市中吳心5分鐘的術(shù)的便捷趨交通、站區(qū)域優(yōu)恢勢及周再邊配套執(zhí)行重免點：考慮到使隱用時間比悲較長，采用目前脾比較先進(jìn)飾的掛壁式彩沙盤，設(shè)售置燈光導(dǎo)洋引系統(tǒng)。雖節(jié)約空間躺的同時便蘋于觀看。項目整體貓模型，戶蔑型模型目的：表現(xiàn)項梯目整體紅規(guī)劃、勒建筑、刃景觀、堂戶型等蹄情況執(zhí)行重點：1.充分利默用燈光獲設(shè)施及聚考究的升外立面匠材質(zhì)表匯現(xiàn)，體斷現(xiàn)出項堤目石材肆外立面長的氣勢2.利用活萍水系統(tǒng)塔等多手影段凸顯角項目景潔觀精致戚的優(yōu)勢3.模型注英意比例俯大小及鞏樣式，書體現(xiàn)項菠目購物替公園商字業(yè)氛圍帆的優(yōu)勢4.沙盤底倉座風(fēng)格保與室內(nèi)扎裝修風(fēng)哈格一致一個整裝辯待發(fā)的服插務(wù)團(tuán)隊體眉現(xiàn)尊貴與爆檔次銷售員經(jīng)體過拓客階侍段的初步頓歷練，即丸將進(jìn)入正嶼式接待客閃戶階段，勇因此在此扶階段應(yīng)抓昨緊多進(jìn)行濟(jì)演練，提鍛高銷售技樹能及對項刑目及泰州良房地產(chǎn)市動場及各個研項目情況紀(jì)的熟悉度筆。執(zhí)行重點魚：1、熟悉泰監(jiān)州市房地確產(chǎn)市場及敞各個項目朽情況，能寒做到對客須戶答疑，栽及幫助客完戶選擇合家適商鋪的買目的。2、銷售底團(tuán)隊內(nèi)躁部進(jìn)行過充分演掩練工作熟記項營目統(tǒng)一浩說辭，石產(chǎn)品情卵況及項裕目情況疤等內(nèi)容珍，靈活痰運(yùn)用銷肅售指引俗、逼定黎、處理涉客戶異標(biāo)議等技刷巧3、準(zhǔn)備銷餐售物料：真客戶登記討本、銷講幼本、樓書達(dá)、貸款利腳率表、置茅業(yè)計劃書冶等售樓處礦物業(yè)服偷務(wù)的培她訓(xùn)在物業(yè)需公司內(nèi)求部選拔網(wǎng)形象氣拆質(zhì)好、王服務(wù)意指識強(qiáng)的單人員進(jìn)度行強(qiáng)化淋培訓(xùn)，座讓客戶拋在售樓旗處就能球體驗到透羅蘭物運(yùn)業(yè)的五榜星級物找管服務(wù)察。對服務(wù)人枯員進(jìn)行項武目信息的與培訓(xùn)，在建一些集中值性的客戶伯活動時，圓現(xiàn)場客戶錄多，置業(yè)界顧問忙不主過來的情廈況，此時重物業(yè)人員論要能做到塞對客戶進(jìn)勵行一些粗參略的客戶頂答疑。預(yù)示未來界服務(wù)價值是的物業(yè)服濤務(wù)團(tuán)隊細(xì)節(jié)決昌定成敗啊，泰州樂的客戶銷對服務(wù)大的要求徒越來越診高，好遼的服務(wù)悅直接體返現(xiàn)項目翠檔次。趁主動性誕的展現(xiàn)宵項目服渴務(wù)細(xì)節(jié)悼的到位泉能給客那戶留下申深刻印艦象羅蘭物業(yè)仗屬于羅蘭脊自營物業(yè)謝公司，通罷過售樓處索的形象窗替口展示物蜜業(yè)服務(wù)價陸值，成為平項目品質(zhì)摘展示及開汽發(fā)商實力昏展示的有蠻力途徑。自動鞋套機(jī)參觀工地后濕巾汽車遮陽罩安全帽一次性隔離紙售樓部內(nèi)丑的服務(wù)人幣員要時刻剝關(guān)注客戶諒需求一個將之護(hù)前準(zhǔn)備化晌為現(xiàn)實的體驗展親示系統(tǒng)客戶上富門第1體驗點：迷售樓部外具圍指引牌、棍現(xiàn)場氛圍隨、工地圍圓擋第2體驗點渡：售樓召部門口指示系剩統(tǒng)、大牧門、站車崗等第3體驗點荒：售樓愿部內(nèi)部售樓處、惰模型、專怠業(yè)的銷售撓人員等第4體驗點：沙材料展示課區(qū)影視區(qū)項目品離質(zhì)展示劫，看項丟目影視然片，休凱息第5體驗點：秤銷售物料樓書、產(chǎn)桌品說明書墓、戶型圖花冊、服務(wù)塌手冊、客段戶通訊手勺冊第6體驗點：戒銷售服務(wù)客戶離開古感受的服洗務(wù)客戶離開兒童演續(xù)藝活動親子競御賽活動兒童嘉年值華兒童才堆藝表演暖場活動第三階段敞：2012年1月-2月策略思然路：價湯值疏導(dǎo)各，推廣主種題：XX----老百姓言買得起﹒低總價、為高回報的行稀缺原始陜股渠道組屋合：電元視、戶斃外、報碎紙、網(wǎng)屠絡(luò)、短乘信、DM、單頁多用線出動重點工作單：戶外傳秀遞本期車主題概沒念，深歸化泰州乓市民對糞羅蘭的榮認(rèn)識—買得起我、低投來入、高單回報報紙、單篩頁、DM平面媒索體結(jié)合時現(xiàn)場展訪示的實坦景（產(chǎn)炭品價值酸、受追司捧的火禽爆程度榜）的報艱道網(wǎng)絡(luò)動韻態(tài)媒體岡承擔(dān)與爛各類現(xiàn)護(hù)場客戶典活動內(nèi)窮容及項辮目形象補(bǔ)演繹線下篩客:通過各類享客戶活動禍將5萬組客溜戶逐漸漢辨別，塵篩定B,C類客戶1萬組認(rèn)籌方案糧準(zhǔn)備廣為人知價值深濕化實力展現(xiàn)價格印繳證拓客期橫空出世形象期認(rèn)籌期開盤期篩客期價值價格分階段戰(zhàn)斗略商鋪≠祝財富（類同按不是所分有牛奶崇都叫特惰倫蘇）XX西部新宵城中央蜓商業(yè)模戒式締造瓣完美神夢話20萬方體驗媽式購物公賤園，蘇中悶前所唯有伏！全方位萍西部新鋪城中央宏城區(qū)規(guī)四劃，全貝城獨家幕！超2:1車位配減比、地艱下商業(yè)歪、尊貴繳精裝大備堂、絕虎美公共尖景觀…………橋……高價值跌，高回讀報，堪座為城市拐商業(yè)翹丙楚，在泰州，湊唯有XX可以做與到！報廣篇：變不等于系惕列招商≠介經(jīng)營XX聘用用專弓業(yè)運(yùn)營團(tuán)岸隊為你的合財富保駕較護(hù)航很多項目駛招商成功船但由于經(jīng)唯營不善無夜力維持XX自規(guī)劃斬起，就堆考慮后酷期經(jīng)營促問題；聘請某某危專業(yè)運(yùn)營撇團(tuán)隊為羅特蘭后期經(jīng)散營提前布沃局在泰州畏，唯有XX可以做到曠！報廣篇宇：不等萬于系列一個奠店定客戶捎購房信享心的活匯動：XX產(chǎn)品品嘉鑒會形式：新聞矛發(fā)布會時間：11月地點：售樓債處參與單碑位:公司全候體員工沸、設(shè)計防院、政鞭府、銀拾行、各大媒舊體、客緒戶目的：通過有品椒位的客戶晴活動獲得吃客戶對項哈目檔次的牌認(rèn)同；對產(chǎn)品廁的深度童解析奠鮮定意向蹈客戶購光房信心舞，促進(jìn)召認(rèn)籌?；顒觾?nèi)突容：1、政府：賀講述區(qū)域睜發(fā)展規(guī)劃2、建筑脅設(shè)計師彩：闡述疾建筑規(guī)黃劃理念鼻、3、招商：響闡述商業(yè)住規(guī)劃理念4、商業(yè)捆運(yùn)營：燙做出承警諾及展據(jù)示5、物業(yè)：債說明及展裂示6、董事習(xí)長：發(fā)曉言（情采景劇形夏式）配合現(xiàn)場買認(rèn)籌第四階段隔：2012年2月-3月策略思路而：價值疏疏導(dǎo)，推廣主題抖：XX原始股椅即將發(fā)議售，你吳準(zhǔn)備好割了嗎？渠道組合接：電視、傘戶外、報罵紙、網(wǎng)絡(luò)附、短信、DM、單頁多艱線出動重點工作說：戶外傳寒遞本期矩主題概辭念，對騙泰州全副城發(fā)出渾認(rèn)籌邀陳約報紙、單激頁、DM平面媒體教、網(wǎng)絡(luò)動生態(tài)媒體對椒現(xiàn)場認(rèn)籌懂火爆程度監(jiān)及開發(fā)商缺實力進(jìn)行糟炒作認(rèn)籌:通過繳彼納定金檔的形式頌鎖定目慚標(biāo)客戶300累0組開盤方案氏準(zhǔn)備廣為人初知價值深映化實力展默現(xiàn)價格印證拓客期橫空出桑世形象期認(rèn)籌期開盤期篩客期價值價格分階段殼戰(zhàn)略建立直越銷渠道蘇，企業(yè)絨推廣全塘面出擊關(guān)鍵點:1、以熟人奏為切入點宿，契合工鴿會或辦公豆室的工作對職責(zé)，與些企業(yè)（工物會或辦公脾室負(fù)責(zé)人禾）洽談合漫作事宜。2、購房優(yōu)撓惠：正呆常銷售披優(yōu)惠＋事團(tuán)購每5人額外1個點優(yōu)寫惠遞增楊（如：5人內(nèi)（宵含5人）額歪外1個點優(yōu)獲惠，10人內(nèi)（烤含10人）額外2個點優(yōu)惠…如此遞中增）內(nèi)容：時間：拓?？推凇椖夸N售完結(jié)束展示攻略事件營銷謹(jǐn)攻略——建立直銷貍渠道線下活獅動之：浩企業(yè)團(tuán)內(nèi)體客戶湊活動推介會先逐個蛾單位邀董約到售探樓處現(xiàn)桌場看產(chǎn)悟品“送房到幫企業(yè)”活動渠，到聯(lián)煙盟企業(yè)君設(shè)點，嫁員工可請到活動趣點（或棍工會、碗辦公室通）登記愈意向，砍實行團(tuán)駛購優(yōu)惠“送房到企棒業(yè)”企事業(yè)單偉位、專業(yè)央市場專場甚推介會活動目的?。和ㄟ^對焦目標(biāo)人聚群——銀行、企事單蓬位管理殼層或技留術(shù)人員響有物業(yè)館購買能顧力的人室群針對墳宣傳，研現(xiàn)場進(jìn)步行認(rèn)籌卡優(yōu)惠的隙發(fā)布，洽促成成瞇交。活動時駝間：認(rèn)籌期（俊重點介紹下產(chǎn)品和優(yōu)恒惠政策）活動地犬點：企事業(yè)舟單位會掀議室（床或廣場堂）活動形式頌：項目臨悟展（模擴(kuò)型、宣河傳資料抹、X展架、半項目廣纖告片等隊）活動配疊合：前期項秧目信息玩的發(fā)布鏟：A、在企雀事業(yè)單島位門前盟告示欄衣張貼項鳥目海報準(zhǔn)、或通畫過送報拖紙方式殼（項目充折頁夾關(guān)報）提鞏前預(yù)告男項目信答息；