行政、商業(yè)、文化中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本 (城市副中心)

第二章第二章XX市XX城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃與中心區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案前言·前期過程簡介?我院于2002年6月底接到項(xiàng)目委托，提出工作大綱，并赴規(guī)劃區(qū)進(jìn)行了現(xiàn)狀調(diào)研；?7月上旬正式開始工作；?羅家巷改造一期用地已經(jīng)拆除完畢，進(jìn)度要求緊，作為先期重點(diǎn)，于7月中旬提出了初步方案并赴臨川進(jìn)行了匯報(bào)，在聽取有關(guān)方面的意見后，進(jìn)行深化調(diào)整；?工作中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有在編分區(qū)規(guī)劃存在較大問題，中心區(qū)選址不當(dāng)，無法在其基礎(chǔ)深入；?我方提出問題，經(jīng)臨川區(qū)方面研究，區(qū)同意先進(jìn)行分區(qū)層面概念研究，中心區(qū)重新選址，在選址確定后再開展具體的控規(guī)及中心區(qū)修規(guī)工作；?8月21日，赴臨川向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了前期分區(qū)層面概念研究成果及羅家巷改造方案（2稿）的匯報(bào)，對城區(qū)的規(guī)模、發(fā)展方向及新中心區(qū)的選址等提出建議，并針對不同的選址提出2個(gè)概念性方案；?9月初收到臨川區(qū)方面8.21匯報(bào)會(huì)議紀(jì)要，紀(jì)要同意我方所提出的中心選址建議及對城市規(guī)模、發(fā)展方向等的判斷，同意按方案一進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，同時(shí)對羅家巷方案提出了修改建議；?收到會(huì)議紀(jì)要后，我方按照其要求進(jìn)行了控規(guī)及中心區(qū)修規(guī)的深化細(xì)化工作，至今已經(jīng)完成了正式方案；?在此期間，應(yīng)臨川區(qū)方面要求，同時(shí)完成了羅家巷一期用地的成果，并針對其反饋意見進(jìn)行了修改。第一部分XX城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃1.1對定位及主題的深入思考在前期分區(qū)層面概念研究的基礎(chǔ)上，我們對規(guī)劃區(qū)的功能定位、規(guī)劃的主題與理念進(jìn)行了深入的思考。?1.1.1.1.1功能定位：·XX城區(qū)的總體定位：·XX市城市副中心，與主城中心成互補(bǔ)、互動(dòng)的態(tài)勢；·臨川區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化中心，依托教育產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，大力開發(fā)特色商業(yè)，服務(wù)周邊組團(tuán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建設(shè)適居性優(yōu)良、配套完善、風(fēng)貌獨(dú)特、文化氣息濃郁的的生態(tài)山水城區(qū)?！ば鲁菂^(qū)的定位：XX城區(qū)未來的新的行政、商業(yè)、文化中心區(qū)，城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，未來5~10年內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的重心。1.1.2城區(qū)發(fā)展動(dòng)力機(jī)制的思考：在現(xiàn)有城區(qū)規(guī)模較小、發(fā)展相對滯后的現(xiàn)實(shí)條件下，要實(shí)現(xiàn)8.21會(huì)議紀(jì)要所提出的2005、2010年城市規(guī)模發(fā)展目標(biāo)，就必須依靠新區(qū)建設(shè)的順利推進(jìn)。因此，我們對于新區(qū)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制進(jìn)行了分析思考：·立足現(xiàn)有優(yōu)勢，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)新區(qū)建設(shè)的重要途徑；·沿臨川大道至主城區(qū)段，建設(shè)針對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村消費(fèi)群的商品批發(fā)零售市場，即“馬路經(jīng)濟(jì)”模式，是具有現(xiàn)實(shí)可行性的選擇；·完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，興建大型商業(yè)、文化設(shè)施，提高環(huán)境、生活品質(zhì)，提高地區(qū)知名度，才能吸引人流、物流和“財(cái)流”；·重視“經(jīng)營城市”理念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的興旺，從而提升土地價(jià)值，使城市建設(shè)用地使用權(quán)以更合理的價(jià)值出讓。獲得更多的資金投入城市建設(shè)。1.1.3主題與構(gòu)思主題一：完善配套——基礎(chǔ)設(shè)施，生活品質(zhì)——以人為本策略構(gòu)思：完善市政、生活配套設(shè)施，建設(shè)大型公建設(shè)施，全面提高市民的生活品質(zhì)。主題二：強(qiáng)化中心——優(yōu)勢集合，互相促進(jìn)——加速發(fā)展策略構(gòu)思：清晰認(rèn)識(shí)自身的優(yōu)勢與不足，擯棄以往分散開發(fā)的模式，依托政府行政中心建設(shè)城市商業(yè)文化中心區(qū)，拉動(dòng)城市高效迅速的發(fā)展。主題三：教育產(chǎn)業(yè)——品牌優(yōu)勢，帶動(dòng)發(fā)展——龍頭態(tài)勢策略構(gòu)思：繼續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)有中學(xué)教育的品牌優(yōu)勢，擴(kuò)大學(xué)校園區(qū)規(guī)模，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，使之成為帶動(dòng)周邊城區(qū)發(fā)展的觸媒。主題四：才子文化——古今中外，傳統(tǒng)為重——深化內(nèi)涵策略構(gòu)思：傳承千年才子文化，對現(xiàn)代文明兼收并蓄，塑造內(nèi)涵深厚的、開放的城市文化。主題五：自然生態(tài)——先進(jìn)理念，宜人環(huán)境——老城新貌策略構(gòu)思：體現(xiàn)生態(tài)建設(shè)理念，充分利用山、水、田野等自然環(huán)境要素，與城市建筑、廣場、綠地、河道等城市景觀要素有機(jī)結(jié)合，形成景觀軸線并與城市功能相關(guān)聯(lián)，使XX建設(shè)成為具有江南特色、景色優(yōu)美的山水花園城市。1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍依據(jù)臨川區(qū)方面所劃定范圍線，面積388公頃，結(jié)合規(guī)劃路網(wǎng)局部調(diào)整，實(shí)際規(guī)劃面積：387.33公頃。1.3用地現(xiàn)狀分析·用地功能現(xiàn)狀：規(guī)劃區(qū)內(nèi)基本以耕地及村落為主，并有少量城市建成區(qū)。其中：城市建成區(qū)：約17公頃，村落：約60公頃。經(jīng)現(xiàn)場踏勘，認(rèn)為歷史村落保護(hù)價(jià)值較低。市政電力設(shè)施：臨川變電站、高壓走廊。·環(huán)境要素：穿越規(guī)劃區(qū)的農(nóng)業(yè)灌溉溝渠及荷塘，西側(cè)宜黃河與東向、南向的丘陵山體，是應(yīng)重點(diǎn)利用的景觀資源·規(guī)劃既定因素：向撫瑞鐵路京福高速公路臨八線文昌路規(guī)劃變電站1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)1.4.1規(guī)模與容量規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模的確定：8.21會(huì)議紀(jì)要提出：“本次規(guī)劃考慮2005年新區(qū)發(fā)展3平方公里，城市規(guī)模7平方公里，人口規(guī)模達(dá)7~8萬人；中期2010年城市規(guī)模達(dá)10平方公里，人口規(guī)模達(dá)10~12萬人?！盭X城區(qū)現(xiàn)狀人口46447人（2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)字），河?xùn)|片區(qū)建成區(qū)面積約2.5平方公里。經(jīng)匡算，河?xùn)|岸至規(guī)劃中鐵路及高速公路之間可建設(shè)用地共約10平方公里，本次規(guī)劃新增加城區(qū)面積3.87平方公里，新增人口4萬人，考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)分期建設(shè)情況及區(qū)外可能的城市擴(kuò)展，則至規(guī)劃期末，河?xùn)|城市建成區(qū)面積將為6平方公里左右，人口達(dá)到約8萬人。此時(shí)河?xùn)|可建設(shè)用地尚余約4平方公里，按1萬人/平方公里計(jì)，剩余建設(shè)用地將能滿足10~12萬人的中期目標(biāo)。1.4.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)·圈層式的結(jié)構(gòu)模式：規(guī)劃將新區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為內(nèi)外二個(gè)圈層，并從總體上界定其相應(yīng)的用地規(guī)模。內(nèi)核第一圈層——形成以區(qū)行政中心和市民廣場為核心的行政、商業(yè)文化功能核心區(qū)。圍繞行政中心周邊布置商業(yè)、商務(wù)及文化類公建用地，形成綜合性的商業(yè)文化中心區(qū)。外圍第二圈層——居住區(qū)圍繞中心區(qū)布置，形成外圍居住圈層，與內(nèi)核圈層聯(lián)系便利，同時(shí)在外圈層內(nèi)設(shè)置了多個(gè)居住區(qū)公建中心，內(nèi)設(shè)各種商服設(shè)施，為居民提供日常生活服務(wù)。1.4.3用地布局與功能組織用地布局與功能組織上反映了圈層結(jié)構(gòu)模式?！ぴ诔菂^(qū)中部南北軸線上，主要規(guī)劃為展覽、行政辦公、文體設(shè)施及廣場用地。以區(qū)行政中心及市民廣場為城區(qū)中部核心，自北向南依次布置會(huì)展中心、文化藝術(shù)中心建筑群及其附屬的主題廣場開放空間，并以體育公園作為軸線南部端點(diǎn)，形成南北向城市空間景觀主軸?！U(kuò)大現(xiàn)有臨川二中用地，建設(shè)中學(xué)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并與中軸線上的文化藝術(shù)中心、東側(cè)丘陵邊緣的高等教育園區(qū)通過穿越居住區(qū)的帶狀開放空間走廊相聯(lián)系，成為東西向的人文景觀軸，在東西軸與南北軸交會(huì)處設(shè)置大型才子主題城市雕塑柱群，與才子年輪廣場周邊的文化建筑群一同，突出了臨川“千年才子之鄉(xiāng)”城市文化主題。·正確認(rèn)識(shí)臨川大道沿線批發(fā)零售商業(yè)易于興旺的現(xiàn)實(shí)，在臨川大道沿線規(guī)劃了部分市場、倉儲(chǔ)用地?！ど虡I(yè)用地主要集中在內(nèi)核圈層，分布在行政中心、會(huì)展中心周邊以及文昌路沿線。調(diào)整原規(guī)劃中與主城區(qū)相聯(lián)系的文昌路走向，接至現(xiàn)公園路，沿路布置購物中心、賓館酒店、商務(wù)辦公等大型商業(yè)性公建?！ぴ谏虡I(yè)的形態(tài)與布局上，我們進(jìn)行了深入的思考，倡導(dǎo)符合時(shí)代潮流的“休閑購物”、“休閑消費(fèi)”的時(shí)尚：在中軸線北端會(huì)展中心以北、結(jié)合已批市場用地設(shè)置步行商業(yè)街區(qū)，并規(guī)劃街區(qū)商業(yè)廣場作為中軸線北端點(diǎn)，這也為將來可能的軸線北向延伸留下了脈絡(luò)。借鑒深圳中心區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃中心公園沿文昌路側(cè)設(shè)置休閑購物公園，內(nèi)部建筑以小體量為主，提供特色購物、休閑餐飲等服務(wù)，強(qiáng)調(diào)其與公園風(fēng)景相互融合的自然情趣。大型零售型商業(yè)設(shè)施主要分布于文昌大道以南，避免了跨越主干道的購物行為。并在街坊內(nèi)部形成貫穿東西、與教育文化軸上開放空間相互滲透的步行購物線路，使消費(fèi)者獲得輕松愉快的購物體驗(yàn)。1.4.4土地利用主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃區(qū)范圍共387.33公頃，總建筑面積216萬平方米，毛容積率0.55。規(guī)劃區(qū)內(nèi)總?cè)丝?3415人，人均建設(shè)用地89.2平方米。1.4.5公共配套設(shè)施依據(jù)規(guī)劃人口規(guī)模和城區(qū)發(fā)展預(yù)期，進(jìn)行了公共配套設(shè)施的規(guī)劃，在設(shè)計(jì)中依據(jù)國家《居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，并參考了《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的部分指標(biāo)。1.4.5.1教育設(shè)施規(guī)劃新建小學(xué)3所（30班1所，24班2所），新建30班中學(xué)2所，考慮到臨川一中、二中將取消初中部，以及16中規(guī)模擴(kuò)大，新建中學(xué)只設(shè)置初中部。各居住街坊根據(jù)人口規(guī)模設(shè)置幼托設(shè)施。1.4.5.2體育文化設(shè)施居住區(qū)體育文化設(shè)施除利用中小學(xué)運(yùn)動(dòng)場地之外，還規(guī)劃了體育中心（體育公園）作為體育設(shè)施用地，內(nèi)設(shè)運(yùn)動(dòng)場、體育館、室外網(wǎng)球場、羽毛球場、運(yùn)動(dòng)器械等運(yùn)動(dòng)場地及設(shè)施。在才子年輪廣場周邊，布置了城市級別的大型文化建筑組群，包括：演藝（影視）中心、才子紀(jì)念館（博物館）、少年宮、圖書館、文化活動(dòng)中心、科技館。此外，在市民中心廣場內(nèi)設(shè)計(jì)了露天劇場，作為日常或大型文藝活動(dòng)的場地。在各居住組團(tuán)內(nèi)，參考深圳標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)人口規(guī)模結(jié)合居住區(qū)會(huì)所配建老年人活動(dòng)站、文化活動(dòng)站等文化娛樂設(shè)施。1.4.5.3商業(yè)設(shè)施中軸線北端結(jié)合已劃撥市場用地規(guī)劃特色步行商業(yè)街區(qū)，服務(wù)區(qū)內(nèi)居民及外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)。大型生活型零售商業(yè)設(shè)施集中文昌路南布置，并形成內(nèi)部購物街區(qū)，路北以商務(wù)辦公、酒店為主，避免跨路購物行為，提高商業(yè)活力。各居住區(qū)中心內(nèi)規(guī)劃居住區(qū)公建中心，內(nèi)設(shè)各種日常商服設(shè)施。在商服設(shè)施配置上考慮城市級別大型商業(yè)同時(shí)服務(wù)周邊住區(qū)，符合中小城市商業(yè)中心模式。1.4.5.4醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施根據(jù)在編《XX城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》的資料，結(jié)合規(guī)劃新增人口及現(xiàn)有醫(yī)療設(shè)施不足的實(shí)際情況，新建一座300床區(qū)級醫(yī)院，為城區(qū)居民提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。1.4.5.5環(huán)衛(wèi)設(shè)施結(jié)合菜市場等便利商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)置垃圾收集站、公共廁所等環(huán)衛(wèi)設(shè)施。1.4.6.道路交通1.4.6.1道路交通系統(tǒng)現(xiàn)有道路系統(tǒng)及規(guī)劃確定的臨八線決定了新城區(qū)適宜采取方格網(wǎng)道路模式，以主干道、次干道、城市支路三個(gè)層次道路形成網(wǎng)格狀道路系統(tǒng)。整體格局可以概括為“三橫兩縱”：以臨川大道、文昌路、臨八線作為城區(qū)東西向主干道；龍津路和行政中心東側(cè)道路形成南北向主干道。文昌路臨八線以東出城區(qū)段為快速路性質(zhì)，臨八線以西段成為景觀性主干道，接至現(xiàn)公園路；遠(yuǎn)期按文昌路斷面改造公園路沿線，使景觀大道延伸至宜黃河邊的沿河路，使中洲公園為景觀大道的對景點(diǎn)。1.4.6.2道路斷面針對規(guī)劃區(qū)內(nèi)主次干道和各城市支路，根據(jù)不同的交通功能和景觀要求，并結(jié)合用地現(xiàn)狀，分別進(jìn)行了道路斷面設(shè)計(jì)。在斷面設(shè)計(jì)中通過設(shè)置道路綠化帶，提高了道路的景觀品質(zhì)，針對重要景觀性大道進(jìn)行了重點(diǎn)控制，滿足對其景觀上的要求。1.4.6.3公交系統(tǒng)規(guī)劃結(jié)合規(guī)劃區(qū)內(nèi)各片區(qū)的功能及人流活動(dòng)強(qiáng)度、人口密度分布，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共交通線路及站點(diǎn)設(shè)置進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，使區(qū)內(nèi)形成便捷高效的城區(qū)巴士系統(tǒng)，服務(wù)城市生活。1.4.7綠地系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的綠地系統(tǒng)由公共綠地、道路綠化、公園和防護(hù)綠地幾部分組成。利用各尺度的公共空間、街道、組團(tuán)綠地和水體的綠化設(shè)計(jì)，并與西側(cè)沿河綠地及東部丘陵綠地相互滲透形成城區(qū)“綠色”生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)大型公園綠地共二處：利用行政中心西側(cè)現(xiàn)有荷塘與溝渠，建設(shè)以荷塘為特色的中心公園；中軸線南端與體育設(shè)施用地結(jié)合建設(shè)體育公園，既作為重要賽事的場地也是市民健身晨煉的場所。二公園與中軸線其他開放空間綠化形成新區(qū)內(nèi)的“綠核”。1.4.8開放空間系統(tǒng)在南北向中軸線上結(jié)合具體功能建筑布置了步行商業(yè)廣場、會(huì)展中心廣場、行政禮儀廣場、市民廣場、才子年輪廣場及體育中心廣場、體育公園一系列大型廣場綠地，形成了中軸線步行開放空間序列。文昌路以南的中學(xué)教育園區(qū)（二中）、文化藝術(shù)中心建筑群及高等教育園區(qū)之間通過東西向人文主題開放空間走廊聯(lián)系，形成人文景觀軸，才子年輪廣場是軸線上的高潮節(jié)點(diǎn)。對現(xiàn)有穿越規(guī)劃區(qū)的溝渠加以改造利用或整合，形成貫穿城市各組團(tuán)的濱水開放空間走廊，成為城區(qū)的“藍(lán)色”生態(tài)廊道。沿溝渠規(guī)劃帶狀濱水公園，是新區(qū)居民日常休閑鍛煉的好去處。1.4.9空間景觀設(shè)計(jì)1.4.9.1城市景觀設(shè)計(jì)·中軸線空間序列是城區(qū)的南北向景觀主軸，文昌路、教育文化軸是城區(qū)的東西向景觀副軸?！ひ灾兄薰珗@為對景，把文昌路建設(shè)成為城區(qū)東西向景觀主軸，文昌路沿線規(guī)劃為大型商業(yè)、商務(wù)及旅館業(yè)用地，借助土地價(jià)值的提升形成沿線的中高層建筑走廊，并最終成為臨川的“深南大道”?！び删坝^道路、開放空間、水體、地標(biāo)建筑等要素構(gòu)成的城區(qū)景觀體系。1.4.9.2開發(fā)強(qiáng)度在各地塊開發(fā)強(qiáng)度的規(guī)定上，充分體現(xiàn)了土地的價(jià)值級差，強(qiáng)度由內(nèi)核中心圈層向外圍居住圈層逐漸降低。1.4.9.3空間體量分析：城區(qū)空間體量呈現(xiàn)由中央商業(yè)文化中心圈層向外圍居住圈層開發(fā)強(qiáng)度、建筑高度逐漸降低的合理形態(tài)，反映了土地價(jià)值與開發(fā)強(qiáng)度之間正確的關(guān)系。1.5分期計(jì)劃與實(shí)施管理策略1.5.1分期建設(shè)考慮到臨川區(qū)現(xiàn)有財(cái)政實(shí)力薄弱的現(xiàn)實(shí)，建議新區(qū)的開發(fā)采取分期建設(shè)的模式，選擇能帶動(dòng)周邊地區(qū)土地升值的重點(diǎn)觸媒項(xiàng)目作為建設(shè)重點(diǎn)，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)將可開發(fā)用地分批投入市場，可保證政府獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益，并使新區(qū)的建設(shè)形成滾雪球式的良性循環(huán)。近期：行政中心、市民廣場作為新區(qū)發(fā)展觸媒進(jìn)行先期建設(shè)，可考慮利用玉茗路側(cè)規(guī)劃居住用地及軸線北端規(guī)劃商業(yè)街區(qū)土地使用權(quán)的拍賣獲取建設(shè)資金，投入文昌路西端及行政中心東側(cè)道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在財(cái)力允許的條件下進(jìn)行會(huì)展中心的建設(shè)。中期：才子年輪廣場、大型文化建筑群建成，文昌路沿線、市民廣場、行政中心周邊逐漸繁榮，商業(yè)文化中心區(qū)初具雛形；受其引導(dǎo)，城區(qū)發(fā)展軸由臨川大道向南轉(zhuǎn)移至文昌路，城區(qū)向東向南均有較大發(fā)展。遠(yuǎn)期：新城中心內(nèi)核第一圈層已基本形成，外圍居住圈層也有較大發(fā)展。此時(shí)，進(jìn)行中軸線南端體育中心及體育公園的建設(shè)，帶動(dòng)南部外圍居住圈層的完善。1.5.2實(shí)施管理必須認(rèn)識(shí)到，臨川區(qū)現(xiàn)采取的以土地?fù)Q城建的方式，是一種在財(cái)力緊張、市場不成熟