XXXX樂城XXXX年年度營(yíng)銷總綱中原

樂城2013年?duì)I銷總綱深圳中原事業(yè)一部

2市場(chǎng)分析13年目標(biāo)營(yíng)銷執(zhí)行總綱報(bào)告框架項(xiàng)目回顧一、項(xiàng)目回顧12年?duì)I銷總鋪排及銷售業(yè)績(jī)9月16日營(yíng)銷中心開放2012年實(shí)現(xiàn)總銷售金額5.366億！★9月21日11月10日12月2日★★★送房大行動(dòng)報(bào)名啟動(dòng)樣板房開放盛大開盤客戶升級(jí)：凍結(jié)5萬享開盤至98折優(yōu)惠認(rèn)籌啟動(dòng)送房大行動(dòng)升級(jí)：認(rèn)籌客戶可獲取10年居住權(quán)的抽房資格

VIP客戶辦理：誠(chéng)意客戶登記辦理VIP卡享開盤99折優(yōu)惠啟動(dòng)送房大行動(dòng)報(bào)名：參與樂城“送房大行動(dòng)”報(bào)名蓄客形象入市期形象深入期/蓄客期開盤強(qiáng)銷期強(qiáng)勢(shì)蓄客期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)客戶策略推廣策略活動(dòng)策略精神屬性/以誠(chéng)相待精神屬性：逸都會(huì)，動(dòng)生活物理屬性：用一座城，讓深圳無界營(yíng)銷面世儀式拉斯維加斯/魔法秀暖場(chǎng)活動(dòng)中國(guó)好聲音見面會(huì)開盤暖場(chǎng)活動(dòng)迪士尼/抽獎(jiǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)12年銷售分析：定價(jià)策略實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，貼合市場(chǎng)的合理價(jià)格是王道價(jià)格如何定最貼合市場(chǎng)的價(jià)格；最貼近客戶的心里預(yù)期價(jià)格；低開高走，形成熱銷局面，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷。各套單位的價(jià)格=基準(zhǔn)變量+平面差+層差+特殊調(diào)差實(shí)現(xiàn)每條腿的精準(zhǔn)化定價(jià)，使各戶型單位走量均衡。開盤前一周釋放均價(jià)區(qū)間，把握客戶；開盤前一晚釋放腿均價(jià)，吸引客戶；開盤當(dāng)天首推產(chǎn)品制造價(jià)格驚喜，刺激客戶，促成成交開盤持續(xù)加推，營(yíng)造稀缺以及熱銷局面。價(jià)格分配如何運(yùn)用價(jià)格成交客戶分析：家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比達(dá)到51%，其次是單身和兩口之家分別占比為18%，四口之家以上占比較少。主要因?yàn)轫?xiàng)目成交客戶中剛需產(chǎn)品占比較大，其中以兩房和三房為主；而購(gòu)買本項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品的客戶以單身和兩口之家為主；大戶型成交的客戶則以三口之家和四口之家為主。。成交客戶分析：工作區(qū)域成交客戶主要集中在龍崗片區(qū)，占比達(dá)到46%，主要分布橫崗、布吉以及龍崗中心城，羅湖以及福田分別占比達(dá)到18%！龍崗客戶購(gòu)買本項(xiàng)目有一定的地緣情結(jié)，追求大盤大配套大空間，高性價(jià)比物業(yè)。福田以及羅湖等關(guān)內(nèi)客戶迫于關(guān)內(nèi)的高房?jī)r(jià)，大盤、生態(tài)環(huán)境、大配套等關(guān)內(nèi)無法滿足的優(yōu)質(zhì)樓盤。成交客戶分析：年齡成交客戶年齡主要分布在25歲—35歲，占比達(dá)到63%，以關(guān)內(nèi)新白領(lǐng)和龍崗中高端客群為主，這一年齡段的客戶事業(yè)穩(wěn)定，資金實(shí)力中等，思想較成熟，追求便捷、時(shí)尚，以首次置業(yè)為主。購(gòu)買大戶型的客戶年齡集中在35歲—45歲以上，購(gòu)房理性，追求成熟配套等優(yōu)質(zhì)樓盤，以改善型換房需求為主。成交客戶分析：置業(yè)目的客戶購(gòu)買本項(xiàng)目主要用于自用，占比達(dá)到93%，以自住為主，客戶非?？粗乇卷?xiàng)目地鐵口百萬生態(tài)大盤的人居價(jià)值；投資客戶占比達(dá)到6%,部分51平在購(gòu)買客戶用于投資，因?yàn)楫a(chǎn)品拎包入住，地鐵上蓋，非常具有投資價(jià)值！成交客戶總結(jié):客戶整體表現(xiàn)1.????5.獲知途徑表現(xiàn)置業(yè)敏感點(diǎn)4.置業(yè)目的3.興趣愛好2.工作區(qū)域1.基本特征

客戶年齡集中在25-45歲之間；多為公司職員和私企業(yè)主集中在龍崗的橫崗和布吉，其次為羅湖及福田；南山、寶安等片區(qū)較少；追逐時(shí)尚、快捷以及現(xiàn)代感愛好旅游，喜歡年輕的運(yùn)動(dòng)以自用為主投資客戶占比較少

主要以樓體和網(wǎng)絡(luò)為主友介以及短信占比有所提高一、客戶認(rèn)可點(diǎn)純地鐵物業(yè)山體公園百萬大盤產(chǎn)品打造的品質(zhì)社區(qū)配套價(jià)格（開盤購(gòu)買的客戶）二、客戶不認(rèn)可點(diǎn)周邊配套不完善區(qū)域較遠(yuǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（開盤后購(gòu)買的客戶）客戶特征置業(yè)驅(qū)動(dòng)力總價(jià)低，帶精裝修、純地鐵上蓋自住客戶：年齡在25-30歲，資金實(shí)力較弱，首次置業(yè)投資客戶：投資理念強(qiáng)，資金充裕年齡在25—35歲，事業(yè)穩(wěn)定，以兩口之家為主，首次置業(yè)，主要分布在龍崗、福田以及羅湖區(qū)域年齡集中在30—40歲左右，追求時(shí)尚、生活較有品質(zhì)，資金實(shí)力中等，以橫崗、羅湖以及福田客戶為主。戶型格局方正、園林、公園生態(tài)景觀、地鐵上蓋、百萬社區(qū)以及社區(qū)配套單價(jià)便宜、舒居兩房，純地鐵上蓋、百萬社區(qū)年齡分布在30—45歲之間，事業(yè)成功，穩(wěn)重，理性，主要分布在橫崗以及福田，有換房需求闊綽戶型格局、園林景觀、公園環(huán)境、百萬社區(qū)以及社區(qū)配套成交客戶總結(jié)：各類產(chǎn)品客戶總結(jié)33—51平精裝公寓78平兩房87—89平三房138—170㎡四至五房營(yíng)銷節(jié)奏回顧時(shí)間節(jié)點(diǎn)：9月16日—9月21日宣傳配合:戶外、報(bào)紙、地鐵、電梯框架、短信、樓體圍板、活動(dòng)配合：媒體見面會(huì)展示配合:停車場(chǎng)展示到位一層平臺(tái)展示到位營(yíng)銷中心展示到位宣傳內(nèi)容：營(yíng)銷中心盛大開放用一座城，讓深圳無界。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：9月21日—10月20日宣傳配合:戶外報(bào)紙地鐵報(bào)紙LED短信樓體網(wǎng)站圍板活動(dòng)配合：抽獎(jiǎng)活動(dòng)宣傳內(nèi)容：史無前例，樂城送房大行動(dòng)；VIP卡火爆登記中時(shí)間節(jié)點(diǎn)：10月20日—11月20日宣傳配合:戶外、報(bào)紙、地鐵、LED、、短信、樓體、電臺(tái)、電視、網(wǎng)站活動(dòng)配合：拉斯維加斯、魔法大講堂、中國(guó)好聲音權(quán)振東巨星見面會(huì)、玩轉(zhuǎn)迪斯尼展示配合:樣板房開放園林展示到位商業(yè)櫥窗宣傳內(nèi)容：史無前例，樂城送房大行動(dòng)VIP火爆升級(jí)樣板房至美盛放暨中國(guó)好聲音權(quán)振東巨星見面會(huì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：11月20日—12月31日宣傳配合:戶外報(bào)紙地鐵LED短信樓體電臺(tái)電視官網(wǎng)網(wǎng)站派單活動(dòng)配合：開盤暖場(chǎng)活動(dòng)

感恩回饋，樂獻(xiàn)全城宣傳內(nèi)容：盛大開盤全城瘋搶，開盤勁銷6億9月16日營(yíng)銷中開放9月21日11月10日12月2日★★★樂城送房大行動(dòng)樣板房開放開盤推廣渠道效果分析樓體、網(wǎng)絡(luò)以及短信覆蓋客群區(qū)域廣，使客戶可直接感知項(xiàng)目，對(duì)于吸引客戶到訪效果顯著，轉(zhuǎn)化為成交率較高；戶外、LED、報(bào)紙等可塑造項(xiàng)目形象，對(duì)于項(xiàng)目在市場(chǎng)上的影響力作用較大，但轉(zhuǎn)化為到訪的客戶較有限。公關(guān)活動(dòng)回顧公關(guān)活動(dòng)張弛有度，能夠配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)蓄客。樣板房大型公關(guān)活動(dòng)加上七個(gè)暖場(chǎng)活動(dòng)，成功吸引客戶到訪。9月10月11月12月節(jié)點(diǎn)：營(yíng)銷中心開放時(shí)間：9月16日活動(dòng)：營(yíng)銷中心開放媒體見面會(huì)節(jié)點(diǎn)：蓄客時(shí)間：10月20日—21日、11月3日-11月4日活動(dòng)：拉斯維加斯嘉年華/魔法大講堂節(jié)點(diǎn)：樣板房開放時(shí)間：11月10日活動(dòng)：好聲音巨星見面會(huì)節(jié)點(diǎn)：開盤時(shí)間：12月2日活動(dòng)：魔術(shù)、小丑等活動(dòng)節(jié)點(diǎn)：業(yè)主答謝時(shí)間：12月9日活動(dòng)：感恩豪禮，樂謝全城節(jié)點(diǎn)：蓄客時(shí)間：強(qiáng)勢(shì)1月17日—11月18日活動(dòng)：玩轉(zhuǎn)迪士尼現(xiàn)場(chǎng)展示分析營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示：營(yíng)銷中心的風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，城市窗口設(shè)計(jì)，整體的展示于細(xì)微處彰顯品質(zhì)，受到客戶的認(rèn)可?？礃峭ǖ垃F(xiàn)場(chǎng)展示：停車場(chǎng)位置、一層平臺(tái)、電瓶車路線、園林展示、商業(yè)櫥窗設(shè)計(jì)等從不同角度將項(xiàng)目的高品質(zhì)感傳遞給客戶，但整體的大盤形象稍有所欠缺。樣板房現(xiàn)場(chǎng)展示：架空層、33—170平不同風(fēng)格的樣板展示將項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)有效傳遞給客戶。百萬大盤的形象展示較有限，未能讓客戶充分體驗(yàn)龍崗百萬生態(tài)大盤的標(biāo)桿形象。賣點(diǎn)展示不足，山體公園是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，但未能將其進(jìn)行有效展示。電瓶車的設(shè)置于細(xì)微處打造產(chǎn)品品質(zhì)，從客戶首次感知項(xiàng)目時(shí)，價(jià)值展示繼而展開；處處凸顯項(xiàng)目的核心價(jià)值，輸出生活感知，于體驗(yàn)感知項(xiàng)目。

電瓶車通道彰顯尊貴：電瓶車通道的展示給客戶營(yíng)造尊貴感，使客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知從初始即體驗(yàn)項(xiàng)目的品質(zhì)；一層園林平臺(tái)凸顯臺(tái)地建筑價(jià)值：項(xiàng)目的臺(tái)地式建筑為項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在，通過一層平臺(tái)的設(shè)計(jì)使客戶可直觀的感受到臺(tái)地式建筑的價(jià)值所在?，F(xiàn)代營(yíng)銷中心符合目標(biāo)客戶鑒賞：項(xiàng)目的目標(biāo)客群年輕白領(lǐng)占比較高，他們現(xiàn)代，追求市場(chǎng)，營(yíng)銷中心的打造符合他們對(duì)產(chǎn)品的心里訴求；泳池展示凸顯項(xiàng)目舒居價(jià)值：園林泳池的展示凸顯項(xiàng)目人居價(jià)值。不足：亮點(diǎn)：借鑒意義：現(xiàn)場(chǎng)展示總結(jié)：項(xiàng)目A區(qū)總結(jié)：總結(jié)：共計(jì)銷售額5.366億，套數(shù)495套，熱銷全城。推廣、展示、活動(dòng)、銷售策略等存在不足，但整體節(jié)奏把握到位，市場(chǎng)影響力足，實(shí)現(xiàn)品牌傳播。2013年會(huì)面臨的問題：樓市政策不明晰，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存；供應(yīng)量大，競(jìng)品林立，客戶分流情況嚴(yán)重；一期B區(qū)相關(guān)施工方面不確定因素較多；項(xiàng)目存量產(chǎn)品出現(xiàn)兩級(jí)分化，以大戶型和小戶型為主開發(fā)商品牌的推廣以及項(xiàng)目形象的重新塑造二、市場(chǎng)分析>>>宏觀分析宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2013年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，預(yù)計(jì)在貨幣政策穩(wěn)健以及換屆效應(yīng)的促進(jìn)下，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)向好，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年。宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向宏觀市場(chǎng)：整體市場(chǎng)好于2012年，預(yù)計(jì)全年增速前高后低宏觀市場(chǎng)方面：在經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本面向好的背景下，預(yù)計(jì)2013年整體市場(chǎng)好于2012年。成交方面：基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng)慣性決定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面：銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17.1%，增速與2012年基本持平。重點(diǎn)城市明年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長(zhǎng)較為明顯。價(jià)格方面：貨幣環(huán)境穩(wěn)定和成交向好支持房?jī)r(jià)向上態(tài)勢(shì)，但全國(guó)去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.8%，漲幅略有擴(kuò)大。>>>深圳市場(chǎng)分析深圳市場(chǎng)：全市成交量逐漸放大，市場(chǎng)形勢(shì)趨于向好；2011年年底至2012年年底成交均價(jià)基本持平。深圳市一手商品住宅成交量月度走勢(shì)圖（2011年11月-2012年11月）深圳市一手商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖（2011年11月-2012年11月）數(shù)據(jù)來源：深圳中原二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)平臺(tái)>>>龍崗競(jìng)云爭(zhēng)：存圍貨分析振業(yè)巒躺山谷八意府紫麟山閱山華府喜福匯卓弘高恨爾夫金地名做峰熙和園滿京華·喜悅里世紀(jì)新慰城保利上出城水官龍翔弓深惠線萬科天難譽(yù)丹平快速摩爾城瓏瑜中?？盗殉侵泻Ｈ{學(xué)府道睿智華庭名流印冶象百合盛狹世目前龍崗四片區(qū)重點(diǎn)在售深項(xiàng)目達(dá)23個(gè)，區(qū)域旅競(jìng)爭(zhēng)白愈熱化數(shù)據(jù)來牙源：深傍圳中原禮二級(jí)市傍場(chǎng)數(shù)據(jù)孫平臺(tái)遠(yuǎn)洋新干趟線陽基春編天里龍崗大道1號(hào)>>>未來競(jìng)爭(zhēng)鵲：存貨分說析目前龍崗寒片區(qū)在售迅公寓項(xiàng)目胸相對(duì)集中遺個(gè)別樓盤款，主要成交均價(jià)咽集中于1.2萬-1.莊5萬/㎡；在售公寓卸產(chǎn)品均是帶精裝疊修產(chǎn)品，重點(diǎn)樓鹿盤均屬于不限購(gòu)胡、不限潤(rùn)貸商住勇公寓產(chǎn)陸品。數(shù)據(jù)來持源：深隸圳中原茶二級(jí)市矮場(chǎng)數(shù)據(jù)鑄平臺(tái)精裝公寓澇存貨分析>>>未來競(jìng)爭(zhēng)黎：存貨分?jǐn)?shù)析目前龍崗哭片區(qū)在售沸重點(diǎn)樓盤70-8嘗9㎡產(chǎn)品庫(kù)防存量約1630套；龍崗片區(qū)副在售70-8況9㎡產(chǎn)品趨于任集中，產(chǎn)先品戶型與省樂城B區(qū)戶型相揉似，未來競(jìng)爭(zhēng)老異常激烈。數(shù)據(jù)來源診：深圳中年原二級(jí)市顧場(chǎng)數(shù)據(jù)平匯臺(tái)70-8傳9㎡剛需戶扛型存貨墾分析>>>未來競(jìng)練爭(zhēng)：存剛貨分析在售大戶義型單位存炊貨分析數(shù)據(jù)來源渾：深圳中濫原二級(jí)市究場(chǎng)數(shù)據(jù)平曠臺(tái)目前龍崗籍片區(qū)在售慨重點(diǎn)樓盤婆大戶型產(chǎn)塵品庫(kù)存量約700套，龍崗片區(qū)珠在售大戶皮型產(chǎn)品主要集趣中于120-督140平四房，年與樂城B區(qū)大戶型稈接近。>>>未來競(jìng)戴爭(zhēng)：新謠增供應(yīng)掩分析龍崗片區(qū)折潛在新增墳供應(yīng)量巨坑大，未來府到2013年年底刷將會(huì)有460萬㎡建趨面面世；潛在主要也供應(yīng)產(chǎn)品君為60-8士9㎡產(chǎn)品為主，表與樂城亡項(xiàng)目一障期B區(qū)產(chǎn)品接超近，未來競(jìng)金爭(zhēng)將會(huì)幟非常激僅烈。數(shù)據(jù)來超源：深萌圳中原鑄二級(jí)市票場(chǎng)數(shù)據(jù)河平臺(tái)>>>未來競(jìng)爭(zhēng)單：項(xiàng)目競(jìng)句爭(zhēng)分析數(shù)據(jù)來源浸：深圳中抵原二級(jí)市婦場(chǎng)數(shù)據(jù)平棵臺(tái)樂場(chǎng)，33～51平米260套持隔續(xù)加推核心競(jìng)僅爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)哭對(duì)手江南名猶居五期歉，110～130套/14渴0套，約1.7萬邊緣競(jìng)需爭(zhēng)對(duì)手保利上城稱：52㎡一房200套持銜續(xù)推售13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項(xiàng)目龍崗大語道1號(hào)：麟恒中蘆心廣場(chǎng)擾：33-5夕0㎡一房至三革房300套預(yù)似計(jì)201杠3年5月首批推尿售未來競(jìng)爭(zhēng)憐：33-5券0㎡公寓競(jìng)?cè)?zhēng)分析遠(yuǎn)洋新干伍線：暫無滿京華攝喜悅里去：暫無信義御膽城：暫辭無樂場(chǎng)，78-8也9㎡/1宴80套預(yù)計(jì)201襪3年5月新品筍入市核心競(jìng)電爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)洋新干鐘線：81～89㎡/姨300套，預(yù)揉計(jì)201芝3年第二鈔季度新墳品入市主要競(jìng)爭(zhēng)焰對(duì)手江南名逝居五期僻，110～130套/140套，約1.7萬邊緣競(jìng)壇爭(zhēng)對(duì)手13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項(xiàng)目滿京華喜望悅里：71-奏89㎡粒/18受0套，預(yù)計(jì)201乏3年第二季農(nóng)度新品入住市信義御城血：73-8閉9㎡/3赤00套，預(yù)誤計(jì)201哲3年1月首批坊發(fā)售未來競(jìng)距爭(zhēng)：78-策89㎡2-3房競(jìng)爭(zhēng)誤分析麟恒中心診廣場(chǎng)：60-7梨0㎡/2必70套，預(yù)渠計(jì)2013年5月首批發(fā)焦售保利上城剛：無庫(kù)存萬科天譽(yù)園：無庫(kù)存樂場(chǎng)，121～137㎡汁/180套,預(yù)計(jì)201辛3年5月新品嫁入市核心競(jìng)爭(zhēng)委對(duì)手主要競(jìng)叼爭(zhēng)對(duì)手江南名全居五期晚，110～130套/140套，約1.7萬邊緣競(jìng)爭(zhēng)傍對(duì)手保利上城抗：暫無萬科天譽(yù)乘：120㎡懲/250套，預(yù)計(jì)2013年5月入市13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項(xiàng)目龍崗大道1號(hào)：未來競(jìng)匹爭(zhēng)：120-肉140㎡㎡4-5房競(jìng)爭(zhēng)囑分析遠(yuǎn)洋新干碌線：107㎡貸/50套，預(yù)痛計(jì)201旅3年第二膛季度新?lián)炱啡胧袧M京華喜尋悅里：110哭-13陪0㎡/饒120套，預(yù)計(jì)2013年第二季熄度新品入趟市信義御城貿(mào)：106-障140㎡矛/120套，預(yù)計(jì)201兩3年1月首批侮發(fā)售麟恒中心去廣場(chǎng)：暫輛無樂場(chǎng)，XX～XX平米XX套核心競(jìng)圣爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)監(jiān)爭(zhēng)對(duì)手江南名居纏五期，110～130套/14倒0套，約1.7萬邊緣競(jìng)板爭(zhēng)對(duì)手13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項(xiàng)目龍崗大饒道1號(hào)：未來競(jìng)爭(zhēng)悶：140-岡170㎡㎡4-5房競(jìng)爭(zhēng)分搖析樂場(chǎng)，167㎡屯/60套，預(yù)辣計(jì)201碼3年5月新品入栗市萬科天譽(yù)元：150㎡商/200套，預(yù)計(jì)201宜3年5月入市遠(yuǎn)洋新傳干線：龍暫無滿京華喜扔悅里：暫母無信義御艇城：暫撤無麟恒中心撤廣場(chǎng)：暫不無保利上鉛城：168僚-21蕉8㎡/抬30套，持酬續(xù)銷售市場(chǎng)小結(jié)鑼：2013年宏觀夕環(huán)境與雹市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)形逼勢(shì)與整昂體市場(chǎng)肅向好，市場(chǎng)調(diào)控畢適當(dāng)從緊;深圳市匙場(chǎng)：預(yù)計(jì)201學(xué)3年上半句年全市砍成交量均將會(huì)維臣持高位般成交，成交均粘價(jià)基本持屠平;龍崗市綠場(chǎng)：片區(qū)重歡點(diǎn)在售強(qiáng)樓盤趨勤于集中胖，未來至2013年年底供逆應(yīng)量高達(dá)460萬建筑面租積，區(qū)域踢競(jìng)爭(zhēng)白熱么化;未來競(jìng)爭(zhēng)田項(xiàng)目：片區(qū)重架點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爆項(xiàng)目樓盤新蚊推或首緒批發(fā)售寄時(shí)間區(qū)籌域集中馳，產(chǎn)品勤戶型接輩近，未子來競(jìng)爭(zhēng)鉆將會(huì)趨致于激烈。三、目搜標(biāo)影響力目用標(biāo)：樂城風(fēng)暴，輻射深莞惠銷售目標(biāo)械：全年14億品牌目標(biāo)剛：標(biāo)桿型生態(tài)都敏市綜合田體2013，雄踞深敢莞惠銷售目標(biāo)識(shí)細(xì)分銷售目性標(biāo)14億元1期A區(qū)剩余目肺標(biāo)銷售額座：5.6億1期B區(qū)部分藥貨量目鈔標(biāo)銷售捎額：8.4億2013年銷售乎目標(biāo)分蹲解計(jì)劃1期A區(qū)剩余擁貨量銷棗售計(jì)劃2013年7月之前達(dá)白到95%的銷售宿率預(yù)計(jì)銷售殺金額5.6億元201垃3年銷售目貿(mào)標(biāo)分解計(jì)擇劃1期B區(qū)1棟、7棟、9棟銷售宇計(jì)劃201醉3年8月至12月B區(qū)所推產(chǎn)耍品達(dá)到70%的銷售率預(yù)計(jì)銷飄售金額8.4億元四、營(yíng)守銷執(zhí)行君總綱201把3年核心慈思路2012年樂城A區(qū)熱銷夜全城，呼樹立龍丈崗標(biāo)桿就大盤的寬形象！2013年樂城B區(qū)全面超符越A區(qū)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍資升！超越躋身龍崗既樓盤第一宜陣營(yíng)高價(jià)格高品質(zhì)性價(jià)比差平衡線星河時(shí)代公園大地萬科天譽(yù)第二陣營(yíng)第三陣勸營(yíng)第一陣較營(yíng)單價(jià)一萬難八單價(jià)一萬顛五單價(jià)一針萬二THE燦TO慎WN樂城遠(yuǎn)洋新詢干線滿京華喜丘悅里保利上阻城佳兆業(yè)琴龍崗大日道1號(hào)百合盛寒世卓宏高京爾夫中?？到^城睿智華庭尚模八婦意府項(xiàng)目要力窗爭(zhēng)上游，欄以品質(zhì)及染價(jià)格雙高廈之勢(shì)占據(jù)液龍崗第一值陣營(yíng)高位鏈！關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)目標(biāo)辮的市場(chǎng)站位樂拔升項(xiàng)目?jī)r(jià)忍值提升目標(biāo)客司戶升級(jí)樂城B區(qū)大形象歇最譽(yù)強(qiáng)音月撼全少城跨越龍刻崗，在房誠(chéng)全市范紫圍內(nèi)建干立更高續(xù)知名度天著、現(xiàn)麓園、皮樂城三汗盤聯(lián)動(dòng)憤，建立選頤安集圣團(tuán)更高結(jié)更強(qiáng)的品品牌效貫應(yīng)。大運(yùn)中勒心超大扒規(guī)模群勇星演唱歌會(huì)，以毒樂城之某名，撼般動(dòng)全城砍。百萬品質(zhì)傍大盤，躋脈身龍崗第堂一陣營(yíng)純粹的地犬鐵物業(yè)、事獨(dú)特的空顯中連廊、豆罕有的山妥體雙公園黨，全方位甘的教育資緣瑞源、世界攏級(jí)的商業(yè)頌巨擎。以無可辯昂駁的至尊樓配套躋身野第一陣營(yíng)更。形象大降升級(jí)、嚷推廣大悼手筆、監(jiān)活動(dòng)撼叉全城市場(chǎng)占來位提升形象大升俘級(jí)存貨以大柿戶型為難餐點(diǎn)，89㎡以下單孝位消化無靜憂幾個(gè)因撒素決定蔬我們的損形象必朱須進(jìn)行卸大升級(jí)過去逸動(dòng)嘉、輕快的燭主體形象吸已無法支庫(kù)撐大盤檔恭次的躍升2013年需要有桐全新的高騎端形象，淋支撐項(xiàng)目愈逐步走高鵲的價(jià)格區(qū)域發(fā)展冬潛力根據(jù)大戶幫型客戶研柄究，以下籠幾個(gè)因素倍是他們更能為關(guān)注的生態(tài)養(yǎng)江生的居電住環(huán)境大盤、倒大配套與身份之對(duì)等的嘉居住群趕體身份標(biāo)促簽、有歉面子闊綽舒程適的居依住空間形象大升噸級(jí)城市黃金編中軸首脊席半山大版城201地3，“生抖態(tài)大城雷”取代岸“地鐵澆綜合體魚”，成放為項(xiàng)目革主推的彎形象隨著三侍號(hào)線沿厲線的發(fā)悠展，大放盤林立命，城市強(qiáng)發(fā)展趨催向成熟非化、國(guó)歲際化；形象大涂升級(jí)形象大升憑級(jí)樂城·尊邸百萬大惕城半涌山大宅剔除案晌名的英稿文部分圾，保留酬“樂城丑”，同脊時(shí)針對(duì)5、6棟樓王進(jìn)隱行全新命蹦名：尊邸輸出形象癥借鑒主打“山祖體公園”耽賣點(diǎn)以生態(tài)睬景觀為剝背景，士強(qiáng)化生透態(tài)概念輸出形癥象借鑒手寫文攀字標(biāo)題韻，更顯闖尊崇大隆氣；貼合高端回大宅的元典素及色系三；2013年上半虛年主推愉大戶型悅，針對(duì)士高端客貨群，可以增加診高爾夫球舞場(chǎng)的推廣選址：公眾高爾摟夫具體位堅(jiān)置：發(fā)磁球臺(tái)大駁牌、練測(cè)習(xí)場(chǎng)大消牌形象：主樹打“生態(tài)大依盤，園景債大宅”的形象推廣大手譽(yù)筆保留當(dāng)弓前實(shí)效享的推廣蔥渠道：LED、戶外僚、地鐵諒、電視增加高端恐渠道：高困爾夫球場(chǎng)司廣告等頤安品牌層戰(zhàn)略發(fā)布牙會(huì)三盤攝聯(lián)動(dòng)頤安集團(tuán)徹作為龍崗高大型城市洋運(yùn)營(yíng)商，籃憑借樂城越的熱銷，燦已初步建決立市場(chǎng)知恥名度，宜碗乘勝追擊漁，以品牌戰(zhàn)跳略發(fā)布繼會(huì)的形式鬼展示龍須崗三大油項(xiàng)目（榆麓園、店天著、絹樂城）棟，使頤辟安的地為位更上牽一層樓汽；借發(fā)布嶼會(huì)，可沙以順勢(shì)找完成樂城教傾育配套澡、商業(yè)脆配套等蹤蝶相關(guān)的尤簽約合憲作儀式，進(jìn)一趁步推動(dòng)畜樂城往攪高品質(zhì)桑大盤方劉向發(fā)展駱；舉辦地焰點(diǎn)建議屈在“瑞吉”擊等五星級(jí)犯酒店開展，沙凸顯品蘋質(zhì)檔次斗；活動(dòng)撼炸全城活動(dòng)撼全課城環(huán)保音礦樂會(huì)環(huán)保音鑼樂大師嚷馬修連枕恩理查德眼克萊豬德曼譚盾。水壤搖滾，環(huán)劑保創(chuàng)意作樹品突顯項(xiàng)煮目生態(tài)價(jià)蝕值；嫁接“馬葛修連恩”掀等國(guó)際名卻人，開展炕音樂會(huì)；地點(diǎn)以“投龍崗文化斬中心音樂握廳”或“蛇國(guó)貿(mào)劇院跡”等先以”發(fā)布會(huì)”形式在莊項(xiàng)目現(xiàn)借場(chǎng)舉辦釋活動(dòng)，貿(mào)與音樂昂大師見營(yíng)面，其微后邀請(qǐng)趁項(xiàng)目誠(chéng)復(fù)意客戶辱及業(yè)主縫在音樂度廳開展個(gè)活動(dòng)；世界的大敏運(yùn)會(huì)館，稍樂城的群猛星演唱會(huì)大運(yùn)城冬邦跨年族演唱會(huì)大運(yùn)過旅后，耗插資千萬蜂的大運(yùn)帥會(huì)館鮮嶺有利用滿，讓人夕唏噓。落作為大披運(yùn)人文鉗生態(tài)居存住圈中講的首席毀大盤，賽若能憑詢自身力接量再次激活大運(yùn)褲中心，必付能形成正祥面的社會(huì)本影響力；以群星演唱漫會(huì)的形式仇，更能民在全市縮慧范圍內(nèi)仙形成轟架動(dòng)效應(yīng)三，吸引脊最廣面買的客戶幼群體；建議以“獨(dú)家冠震名”的形式，喂聯(lián)合知名計(jì)媒體活動(dòng)屈公司，開愛展相關(guān)活遙動(dòng)；活動(dòng)撼全跳城核心配套躺全方位落買實(shí)、全新冰的產(chǎn)品體祝驗(yàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值藝提升客戶的價(jià)癥值感知，缺決定了B區(qū)價(jià)格汗提升的芒幅度教育大盤鍋：落實(shí)品拼牌幼兒園拉、小學(xué)等池教育配套炎的進(jìn)駐事書宜商業(yè)大盤欺：落實(shí)品轟牌商家的墻進(jìn)駐事宜公園大顏盤：樂幻玉城公園慰的施工額展示地鐵大熔盤：連賄接地鐵妄出口的雖空中連且廊開放傅使用核心配溜套全方濤位落實(shí)電塔拆觸除：盡杯早完成維電塔拆挪除工作產(chǎn)品展示打造產(chǎn)哀品體驗(yàn)功路徑，涂打造豪父宅氣場(chǎng)狂。塑造標(biāo)桿地產(chǎn)品力，訊賦美好生廚活想象力需。營(yíng)銷中心——五感生蠶活體驗(yàn)敞館樣板房——生活想象啞館看樓通道——品質(zhì)體繡驗(yàn)五感體驗(yàn)：是一種環(huán)兇境藝術(shù)，陽通過360姐°的氛圍包儉裝，激發(fā)裳人的“視練、聽、觸夏、味、嗅仰”感官體擠驗(yàn)，提高寒人對(duì)于環(huán)悄境體驗(yàn)的掃舒適度，錢引發(fā)美好做生活的無嫁線想象。產(chǎn)品體驗(yàn)全新的朗產(chǎn)品體寬驗(yàn)五感產(chǎn)右品體驗(yàn)再路徑樂城美好泳生活想象扔延伸樣板房——生活想象館營(yíng)銷中心——生活體驗(yàn)館看樓通道——品質(zhì)體驗(yàn)營(yíng)銷中心會(huì)之生活體崗驗(yàn)館，全狐方位體驗(yàn)耳樂城生活考慮的核質(zhì)心——變賣場(chǎng)秋為體驗(yàn)季館，引鎮(zhèn)發(fā)美好憐生活向握往。核心：在位現(xiàn)有的營(yíng)英銷中心基陶礎(chǔ)上，增禿強(qiáng)五感體衣驗(yàn)，進(jìn)服巡壽務(wù)提升，比增強(qiáng)生活岔體驗(yàn)的感卷覺。視覺盛宴：在現(xiàn)鴉有的現(xiàn)泥場(chǎng)包裝堵的基礎(chǔ)六上，在饅洽談桌縫面增設(shè)恩鮮花擺挎設(shè)，將棄假花裝蕩飾取消菜。音享盛景宴：背景音杰樂的選擇忽，專屬觸凍感：取消一罩次性紙杯涌，換上印有寬項(xiàng)目log矩o的玻璃李杯；增弱設(shè)印有猶項(xiàng)目log競(jìng)o的熱毛巾掌。味蕾盛宴：調(diào)制幾款鎮(zhèn)專屬樂城攤的飲品，并取啞上名字抓，也可板告訴客則戶調(diào)制長(zhǎng)方法，緞成為樂齒城專屬率的生活班感受。四季芬唇芳：嗅覺聲好壞，創(chuàng)直接影霸響人的臥舒適度錘。建議根據(jù)驕季節(jié)時(shí)令耳，讓營(yíng)銷遞中心充滿陡芬芳。比如春育天桃花花掉香，夏天獨(dú)梔子花香緣瑞，秋天桂獲花花香，倉(cāng)冬天梅花政花香等等思。同時(shí)配斥合這些花蹦香，配套遠(yuǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咱包裝。A區(qū)營(yíng)銷中慶心B區(qū)營(yíng)銷中臣心核心：B區(qū)價(jià)格有嘉所突破的孩前提是價(jià)異值有所拔薦升！價(jià)值始拔升第一知步是打造術(shù)一個(gè)全新芒的豪宅營(yíng)霸銷中心，最一個(gè)豪宅辟生活體驗(yàn)糞館。保持五干感氛圍茅營(yíng)造標(biāo)徹準(zhǔn)：保持鴉與A區(qū)一致趙的五感盾體驗(yàn)服某務(wù)標(biāo)準(zhǔn)甩，360娛°全方位讓港客戶感受乘與體驗(yàn)三。增設(shè)生態(tài)傷體驗(yàn)館：設(shè)置依一個(gè)有被泉水叮西咚、層隙層植物掠、有秋儉千的生酒態(tài)體驗(yàn)毀館，讓幼客戶在貞營(yíng)銷中敵心就能翁感受到重樂城的西原生態(tài)印。增設(shè)業(yè)主抹照片墻與摟語錄墻：將A區(qū)已有的百業(yè)主進(jìn)行攻照片搜集民和語錄搜氏集，在營(yíng)利銷中心進(jìn)學(xué)行展示。五感體驗(yàn)另營(yíng)造悅榕莊冬專屬毛昆巾與托改盤時(shí)令果唯蔬與鮮眠花香氛體振驗(yàn)鮮花擺逮臺(tái)五感體撲驗(yàn)，美好生刺活。59生態(tài)體驗(yàn)拾館核心——體現(xiàn)項(xiàng)買目原生窄態(tài)生活環(huán)環(huán)境，挑營(yíng)造低域碳、輕民松、趣猜味的情咸景體驗(yàn)啄。核心：鏡由專業(yè)津的設(shè)計(jì)誰公司進(jìn)繡行設(shè)計(jì)買，突出柔體現(xiàn)項(xiàng)殖目的原挺生態(tài)生施活環(huán)境褲，營(yíng)造爺綠意蔥稅蔥，泉休水叮咚充的休閑費(fèi)環(huán)境。樣板房之靜生活想象桿館，引發(fā)蜻客戶想象耽美好生活考慮的核直心——變樣板膏展示為漂生活想像象，引恥發(fā)美好電生活動(dòng)派力。7棟A座A房：121平樣板房建御議風(fēng)格：茅現(xiàn)代時(shí)尚臂簡(jiǎn)約風(fēng)格8棟B房：129平樣板房建拾議風(fēng)格：蘇現(xiàn)代中式硬風(fēng)格9棟A座B房：127平樣板房建匪議風(fēng)格：勢(shì)現(xiàn)代奢華蔽風(fēng)格樣板房盡設(shè)計(jì)風(fēng)講格生活元差素注入7棟A座A房：121平香氛：已梔子花肢香氛視覺：代梔子花內(nèi)系列8棟B房：129平香氛：馳牡丹花孫系列視覺：牡洗丹9棟A座B房：127平香氛：純紫丁香形系列齒視覺：陸紫丁香在樣板房姿內(nèi)，可設(shè)鳥置業(yè)主家筍人照片墻寒，以及家植庭活動(dòng)計(jì)薄劃等溫馨饞的故事情歐景。紫丁香的員花姿艷麗洪、氣味芳巷香，具有斬亮麗、浪哪漫又散發(fā)揉迷人的香底氣，顏色盼有不同的瞎紫，深紫足、淺紫、役淡紫還有王白色等等塘，一串串姐不同的紫杯掛在樹上東，雖然花懸期只有幾賭週，但那燥淡淡的香禽甜、浪漫遭花香卻是紹久久令人舉難忘。適合現(xiàn)代含奢華風(fēng)格痛。濃郁奶賽香、典蛙雅、飽鉤滿的香曉氣，適合現(xiàn)膠代時(shí)尚風(fēng)滴格。對(duì)位客研戶，將扭項(xiàng)目多秧元的生薄活，以占生活細(xì)桃節(jié)的形錢式體現(xiàn)讀在樣板拍房中將寶寶累的照片規(guī)、家人牧的照片馳做成臺(tái)復(fù)歷或者羅掛歷，壺放在樣雅板房，活進(jìn)行美語好生活倍演繹家人活奔動(dòng)時(shí)間蜘表：早上9點(diǎn)：女賓兒金寶倦貝英語障