8章2節(jié)契稅法學(xué)習(xí)資料課件

第2節(jié)契稅法第一頁，共四十頁。5/2/20231基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解契稅的概念、減免優(yōu)惠和稅收征收管理2、熟悉契稅的征稅范圍、納稅人和稅率3、掌握契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算第二頁，共四十頁。5/2/20232基礎(chǔ)會(huì)計(jì)本章結(jié)構(gòu)一、契稅概述二、契稅征稅范圍三、契稅納稅義務(wù)人四、契稅稅率五、應(yīng)納稅額的計(jì)算六、契稅稅收優(yōu)惠七、契稅征收管理第三頁，共四十頁。5/2/20233基礎(chǔ)會(huì)計(jì)一、契稅概述契稅概念：

以中國境內(nèi)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)）的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。第四頁，共四十頁。5/2/20234基礎(chǔ)會(huì)計(jì)契稅特點(diǎn)：

1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。2、由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。3、按次征收4、在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)中納稅。第五頁，共四十頁。5/2/20235基礎(chǔ)會(huì)計(jì)二、契稅征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。1、國有土地使用權(quán)出讓；2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括出售、贈(zèng)與和交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移第六頁，共四十頁。5/2/20236基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3、房屋買賣(房產(chǎn)所有權(quán))：以下是視同買賣以房抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；以房作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓（但投資本人經(jīng)營的企業(yè)除外）；買房拆料或翻建新房。4.房屋贈(zèng)與。（法定繼承除外）第七頁，共四十頁。5/2/20237基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5、房屋交換。（等值與差額交換）6、企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策（公司制改革、企業(yè)合并、企業(yè)分立、股權(quán)重組和企業(yè)破產(chǎn)）7、承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，不因減免出讓金而減免契稅8、房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策（是否涉及土地與房屋所有權(quán)、分期付款（按總價(jià)）？是否單獨(dú)計(jì)稅？）第八頁，共四十頁。5/2/20238基礎(chǔ)會(huì)計(jì)三、契稅納稅義務(wù)人納稅人在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的過程中，承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人。第九頁，共四十頁。5/2/20239基礎(chǔ)會(huì)計(jì)四、契稅稅率稅率實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3％—5％。由省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)確定。第十頁，共四十頁。5/2/202310基礎(chǔ)會(huì)計(jì)五、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)依不同情況可能是成交價(jià)格、核定價(jià)格或價(jià)格差額。具體如下：P1501、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。第十一頁，共四十頁。5/2/202311基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。第十二頁，共四十頁。5/2/202312基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)。A、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按總價(jià)款計(jì)征契稅。B、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。6、個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。第十三頁，共四十頁。5/2/202313基礎(chǔ)會(huì)計(jì)（二）計(jì)算方法：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率【計(jì)算題，11－2】居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價(jià)格為200000元；將另一套兩室住房與居民丙交換兩處一室住房，并支付給丙換房差價(jià)60000元。試計(jì)算甲、乙、丙相關(guān)行為應(yīng)繳納的契稅（假定稅率為4％）。第十四頁，共四十頁。5/2/202314基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【解析】（1）甲應(yīng)繳納的契稅＝60000×4％＝2400（元）（2）乙應(yīng)繳納的契稅＝200000×4％＝8000（元）（3）丙不繳納契稅。第十五頁，共四十頁。5/2/202315基礎(chǔ)會(huì)計(jì)[案例8-10]居民李興將一套私有房屋出售給張某，成交價(jià)100萬元；李興將另一處兩居室住房與居民王某交換成兩處一居室住房，支付換房差價(jià)10萬元。計(jì)算李某、張某、王某應(yīng)納的契稅(3％)。第十六頁，共四十頁。5/2/202316基礎(chǔ)會(huì)計(jì)(1)房屋買賣的納稅人為承受人，故張某應(yīng)納的契稅為：100×3％＝3(萬元)(2)交換價(jià)格不等由多交付的一方納契稅。故李興應(yīng)納契稅：10×3％＝0.3(萬元)第十七頁，共四十頁。5/2/202317基礎(chǔ)會(huì)計(jì)六、契稅稅收優(yōu)惠1、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅；（個(gè)人購第一套，減半；個(gè)人購第一套且90平米以下，1%）第十八頁，共四十頁。5/2/202318基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅；4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。第十九頁，共四十頁。5/2/202319基礎(chǔ)會(huì)計(jì)企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策(1)公司制改造。整體改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋，免契稅。(2)企業(yè)合并。合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋，免契稅。(3)企業(yè)分立。對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋，免契稅。(4)股權(quán)重組。單位和個(gè)人承受股權(quán)，土地、房屋權(quán)屬不變，不征收契稅。(5)企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)。債權(quán)人承受土地、房屋抵債的，免契稅；非債權(quán)人承受土地、房屋，安置原企業(yè)30％以上職工，減半征契稅；全部安置，免契稅。第二十頁，共四十頁。5/2/202320基礎(chǔ)會(huì)計(jì)契稅其他特殊優(yōu)惠：

(1)承受房屋附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室)所有權(quán)或土地使用權(quán)，征契稅。不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)，不征契稅.(2)繼承土地、房屋。法定繼承人繼承免契稅；非法定繼承人承受征契稅。(3)拆遷居民因拆遷重新購房，購房價(jià)相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款部分，免契稅；超過拆遷補(bǔ)償款部分，征契稅。第二十一頁，共四十頁。5/2/202321基礎(chǔ)會(huì)計(jì)七、契稅征收管理（一）契稅納稅環(huán)節(jié)簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。（二）契稅納稅地點(diǎn)土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。（三）契稅納稅期限自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。第二十二頁，共四十頁。5/2/202322基礎(chǔ)會(huì)計(jì)契稅法有問必答1、發(fā)生下列業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，無需繳納契稅的是（）。

A、處置舊樓房的工業(yè)企業(yè)B、接受土地使用權(quán)投資的某商業(yè)企業(yè)C、房產(chǎn)交換中的支付補(bǔ)價(jià)方D、購買商品房的外籍人員第二十三頁，共四十頁。5/2/202323基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：A【答案解析】：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。特別注意契稅納稅人是買方而不是賣方，這與其他稅種不同。此題中，銷售不動(dòng)產(chǎn)、以房屋權(quán)屬作價(jià)投資均屬契稅征稅范圍，但納稅人為土地房屋權(quán)屬的承受人，所以選項(xiàng)A不繳納契稅，選項(xiàng)B應(yīng)當(dāng)繳納契稅，選項(xiàng)CD均是房屋權(quán)屬的承受人，所以應(yīng)該繳納契稅。第二十四頁，共四十頁。5/2/202324基礎(chǔ)會(huì)計(jì)2、某公司2009年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應(yīng)繳納契稅（）萬元。A.0B.9C.18D.33第二十五頁，共四十頁。5/2/202325基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：B【答案解析】：該公司換進(jìn)的房產(chǎn)應(yīng)繳納契稅＝（800－500）×3%＝9（萬元）。第二十六頁，共四十頁。5/2/202326基礎(chǔ)會(huì)計(jì)3、關(guān)于契稅，下面說法不正確的是（）。A.采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅B.承受國有土地使用權(quán)，減免土地出讓金相應(yīng)減免契稅C.買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅D.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅第二十七頁，共四十頁。5/2/202327基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：B【答案解析】：對(duì)承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。第二十八頁，共四十頁。5/2/202328基礎(chǔ)會(huì)計(jì)4、根據(jù)契稅法的有關(guān)規(guī)定，以下各項(xiàng)中屬于契稅的征稅對(duì)象的有（）。A.某金銀首飾店用金銀首飾一批與某公司換取房屋門面房一套B.一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從國家手中取得城區(qū)一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備開發(fā)商品房C.鄧氏集團(tuán)接受容氏集團(tuán)的房產(chǎn)作為投資入股D.甲公司購買豪華小轎車一輛第二十九頁，共四十頁。5/2/202329基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：ABC【答案解析】：契稅的征稅對(duì)象包含國有土地使用權(quán)的出讓；房屋買賣中包含了以房產(chǎn)抵債或者實(shí)物交換房屋，以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。小汽車不屬于契稅的征稅范圍。只有選項(xiàng)A.B.C符合契稅的有關(guān)規(guī)定。第三十頁，共四十頁。5/2/202330基礎(chǔ)會(huì)計(jì)5、下列行為中應(yīng)繳納契稅的納稅人有（）。A、以預(yù)付集資建房款方式取得房屋權(quán)屬的張某B、出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局C、以土地作價(jià)入股的投資方D.購入國有土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位第三十一頁，共四十頁。5/2/202331基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：AD【答案解析】：契稅應(yīng)由承受方繳納。第三十二頁，共四十頁。5/2/202332基礎(chǔ)會(huì)計(jì)6、下列關(guān)于契稅的陳述正確的有（）。A.出讓國有土地使用權(quán)，以承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的計(jì)稅價(jià)格B.契稅的適用稅率，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3％-5％的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況決定C.對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)支付的購房成交價(jià)格全部免征契稅D、土地使用權(quán)交換、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額第三十三頁，共四十頁。5/2/202333基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：ABD【答案解析】：對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。第三十四頁，共四十頁。5/2/202334基礎(chǔ)會(huì)計(jì)好7、某醫(yī)院將其原先以行政劃撥方式取得的房屋以500萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給某企業(yè)，醫(yī)院按規(guī)定補(bǔ)交了350萬元的土地使用權(quán)出讓費(fèi)。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%，則下列各項(xiàng)符合契稅規(guī)定的有（）。A.醫(yī)院繳納契稅14萬元B.企業(yè)應(yīng)繳納契稅14萬元C.此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，醫(yī)院和企業(yè)均應(yīng)繳納契稅D.企業(yè)應(yīng)繳納契稅20萬元第三十五頁，共四十頁。5/2/202335基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：ACD【答案解析】：以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。醫(yī)院應(yīng)就其當(dāng)初取得土地使用權(quán)時(shí)的行為補(bǔ)繳契稅。所以，醫(yī)院應(yīng)繳納的契稅是350×4%＝14（萬元），企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的契稅是500×4%＝20（萬元）。第三十六頁，共四十頁。5/2/202336基礎(chǔ)會(huì)計(jì)8、關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列說法不正確的有（）。A、以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)B、土地使用權(quán)出售，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格C、土地使用權(quán)相交換的，以交換的土地使用權(quán)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

D、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率第三十七頁，共四十頁。5/2/202337基礎(chǔ)會(huì)計(jì)【正確答案】：CD【答案解析】：土地使用權(quán)相交換的，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。第三十八頁，共四十頁。5/2/202338基礎(chǔ)會(huì)計(jì)謝謝觀賞！第三十九頁，共四十頁。5/2/202339基礎(chǔ)會(huì)計(jì)內(nèi)容總結(jié)第2節(jié)契稅法。3/31/2023?；A(chǔ)會(huì)計(jì)。包括出售、贈(zèng)與和交換，但