房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例

房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例第一部分房屋登記官培訓(xùn)考核說明

第二部分《房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例》考核范圍第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章

第四部分

《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解第五部分模擬試題第一頁，共三十六頁。第一部分

房屋登記官培訓(xùn)考核說明

一、考核題型房屋登記官考核全部采取應(yīng)考人員在計算機上答題方式進(jìn)行，有下列題型：（一）單項選擇題每題由1個題干、4個備選項組成，其中有1個為正確或最符合題意的選項。（二）多項選擇題每題由1個題干、5個備選項組成，其中有2～4個為個正確或符合題意的選項。（三）判斷題每題為一個陳述句。（四）綜合分析題每大題由案情和5個小題組成。每個小題由1個題干、4個備選項組成，有1～4個為正確或符合題意的選項。

第二頁，共三十六頁。第一部分

房屋登記官培訓(xùn)考核說明二、考核題量房屋登記官每科考核時間為90分鐘，每科具體題量如下：（一）房地產(chǎn)登記制度與政策共80題，其中：單項選擇題共40題，每題限60秒內(nèi)完成；多項選擇題共20題，每題限120秒內(nèi)完成；判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成。（二）房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例共60題，其中：多項選擇題共15題，每題限120秒內(nèi)完成；判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成；綜合分析題共5大題，每大題各5小題，每大題限600秒完成。第三頁，共三十六頁。第一部分

房屋登記官培訓(xùn)考核說明三、評分規(guī)則房屋登記官每科滿分為100分，各題型評分規(guī)則如下（一）單項選擇題，選擇正確每題得1分，錯選、不選，不得分。（二）多項選擇題，全部選擇正確每題得2分；少選且選擇正確，每個選項得0.5分；錯選、不選，本題不得分。（三）判斷題，判斷正確得1分；不判斷不得分；判斷錯誤扣1分，最多扣至本科目判斷題總分為0分。（四）綜合分析題，每小題全部選擇正確得2分；少選且選擇正確，每個選項得0.5分；錯選、不選，本小題不得分。第四頁，共三十六頁。第二部分《房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例》考核范圍一、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理辦》關(guān)于房屋登記的有關(guān)規(guī)定二、《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于房屋登記的有關(guān)規(guī)定三、《房屋登記辦法》

掌握：《房屋登記辦法》條款具體內(nèi)容及內(nèi)涵。

第五頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章一、房屋登記實務(wù)（一）所有權(quán)登記掌握：各類所有權(quán)登記的要求。（二）房屋抵押登記掌握：各類抵押登記的要求。（三）預(yù)告登記掌握：預(yù)告登記的要求。（四）地役權(quán)登記及其他登記掌握：地役權(quán)登記、異議登記、更正登記的要求。（五）集體土地范圍內(nèi)房屋登記掌握：集體土地范圍內(nèi)房屋登記的要求。（六）歷史遺留問題、糾紛、訴訟及法律責(zé)任相關(guān)規(guī)定熟悉：歷史遺留問題、糾紛、訴訟及法律責(zé)任相關(guān)規(guī)定。（七）協(xié)助執(zhí)行相關(guān)規(guī)定熟悉：房屋登記中各項協(xié)助執(zhí)行內(nèi)容、程序及效力規(guī)定。第六頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章二、房地產(chǎn)登記案例分析（一）行政案例1.房屋登記案件中民事與行政的交叉（P1）掌握：善意取得制度與房屋登記物權(quán)變動規(guī)則的法律關(guān)系；善意取得制度在房屋登記中的法律適用。了解：房屋登記案件中的民事與行政法律關(guān)系。2.預(yù)告登記的實踐運用（P22）掌握：預(yù)告登記的變更、注銷登記情形，單方申請辦理預(yù)告登記的適用條件；預(yù)告登記的受理要件、辦件流程；預(yù)告登記與本登記的法律關(guān)系。3.更正登記的實踐運用（P28）掌握：更正登記的法律規(guī)定和適用條件；掌握更正登記的受理要件、辦理流程；依申請的更正登記和依職權(quán)的更正登記的區(qū)別。4.異議登記的實踐運用（P32）掌握：異議登記的法律規(guī)定和適用條件；異議登記的受理要件、辦理流程、對交易的效力以及消滅和注銷。5.集體土地上房屋登記的實踐（P36、P40）掌握：集體土地上房屋登記轉(zhuǎn)移登記的特殊規(guī)定。熟悉：集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記的房、地登記順序規(guī)定。第七頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章6.已預(yù)售房屋辦理在建工程抵押的特殊要求（P46）熟悉：在建工程抵押與商品房預(yù)售之間的關(guān)系及處理方式。7.土地抵押對房屋登記和預(yù)售的影響（P51）掌握：土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，預(yù)告商品房買受人辦理預(yù)告登記及轉(zhuǎn)移登記的處理方式。熟悉：已抵押土地與預(yù)售商品房的法律關(guān)系及處理程序，已抵押土地與房屋初始登記的法律關(guān)系，已抵押土地與房屋轉(zhuǎn)移登記的法律關(guān)系。8.房屋登記機構(gòu)對房屋交易價格的審查義務(wù)實踐（P54）熟悉：申請人對房屋交易價格如實申報的義務(wù)；房屋登記機構(gòu)對交易價格的審查義務(wù)及法律責(zé)任。9.公證應(yīng)用于房屋登記的實踐（P56、P119）掌握：房屋登記中須經(jīng)公證的情形。熟悉：登記機構(gòu)對公證書的審查責(zé)任，撤銷公證與房屋登記的法律關(guān)系10.境外法院的判決書適用于房屋登記的實踐（P59）掌握：境外裁判文書、公證書在境內(nèi)適用于房屋登記的程序性規(guī)定和處理方式。熟悉：香港、澳門、臺灣地區(qū)法院民事裁判文書適用于房屋登記的法律規(guī)定。第八頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章11.房屋翻建、改擴建的登記類型（P109）掌握：翻建、改擴建房屋登記類型的確定。12.禁止抵押物發(fā)生抵押登記的法律后果及處理方式（P122）掌握：可辦理抵押登記的抵押物范及禁止設(shè)定抵押的抵押物范圍。13.房改房登記的特殊規(guī)定及離婚財產(chǎn)分割中的房改房權(quán)屬處理規(guī)定（P146）掌握：房改房辦理房屋登記的特殊規(guī)定以及夫妻離婚后房改房登記程序。14.房產(chǎn)原始檔案、房屋登記簿的查詢規(guī)定（P150）掌握：登記簿查詢主體、可查詢、利用內(nèi)容及查詢要件，房產(chǎn)原始檔案資料的查詢主體、可查詢、利用內(nèi)容、方式及查詢要件。熟悉：房產(chǎn)原始檔案的查詢主體、查詢條件、可查詢范圍以及查詢程序。15解放前頒發(fā)的土地所有權(quán)狀應(yīng)用于現(xiàn)行登記的法律規(guī)定（P140）了解：我國房屋登記的歷史進(jìn)程、發(fā)展階段（P246），解放前舊政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件的效力。第九頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章16.私房社會主義改造中自留房的所有權(quán)登記規(guī)定了解：解放后私房社會主義改造階段房地產(chǎn)登記制度的變革，私房社會主義改造階段房屋登記的主管部門、登記程序。（P161）17.解放前去臺人員房產(chǎn)發(fā)還和登記規(guī)定（P163）了解：解放前去臺人員房產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定以及房產(chǎn)發(fā)還和登記的程序。

第十頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章1.定金（P177）掌握：定金的概念和分類。2.定金罰則（P177）熟悉：定金罰則的適用。3.合同補充條款的簽訂（P179）熟悉：補充條款的簽訂原則。4.預(yù)約金（P181）熟悉：預(yù)約金的法律性質(zhì)。5.預(yù)定意向書（P182）掌握：預(yù)定意向書的概念和性質(zhì)。6.預(yù)訂意向書轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件（P182）熟悉：預(yù)定意向書轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。7.商品房面積誤差（P183）熟悉：商品房面積誤差的處理原則。第十一頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章8.擅自改變結(jié)構(gòu)的認(rèn)定（P184）熟悉：擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、功能、朝向等，導(dǎo)致影響房屋功能實現(xiàn)的糾紛處理程序。9.虛假廣告（P184）了解：虛假廣告的認(rèn)定。10.逾期交房的違約責(zé)任（P186）熟悉：逾期交房的違約責(zé)任。11.物權(quán)變動的公示公信原則（P193）掌握：物權(quán)變動的公示公信原則。12.惡意串通的定義和法律后果（P194）熟悉：惡意串通的定義和法律后果。13.民事判決書、民事裁定書及民事調(diào)解書（P199）掌握：民事生效裁判法律文書的法律效力及物權(quán)取得時間的認(rèn)定，民事生效裁判對物權(quán)取得時間的認(rèn)定。第十二頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章14.互易（P202）熟悉：所有權(quán)互易與使用權(quán)互易的區(qū)別。15.解除合同（P204）熟悉：解除合同的法定事由。16.物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分（P234）掌握：物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分。17.夫妻共有財產(chǎn)（P208、P211）掌握：夫妻共同財產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、范圍和具體類型，夫妻共同財產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。18.不動產(chǎn)善意取得（P209）熟悉：不動產(chǎn)善意取得的概念和構(gòu)成要件。19.抵押權(quán)與典權(quán)（P213）掌握：抵押權(quán)與典權(quán)的概念和特征。20.反擔(dān)保（P217）熟悉：反擔(dān)保的概念及特性。第十三頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章21.訴訟時效的中斷與中止（P220）了解：訴訟時效的中斷與中止。22.法律的溯及力（P221）熟悉：法律溯及力規(guī)則。23.在建工程抵押（P223）掌握：在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定。24.共有財產(chǎn)（P208、P224）掌握：共有財產(chǎn)抵押的規(guī)定。25.抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（P224）掌握：抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制。25.抵押房地產(chǎn)的出租、租賃和抵押的關(guān)系（P226）熟悉：房屋租賃和房屋抵押的關(guān)系。第十四頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章27.英美法按揭與預(yù)購商品房抵押的區(qū)別（P231）了解：英美法按揭與預(yù)購商品房抵押的區(qū)別。28.最高額抵押權(quán)（P242）掌握：最高額抵押權(quán)的概念和特征。29.保證期間（P232）熟悉：保證期間的概念和性質(zhì)。30.建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán)（P235）掌握：建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán)。第十五頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章31.公證效力公證與登記的區(qū)別（P247）熟悉：公證效力與登記的區(qū)別。32.繼承規(guī)定（P250）掌握：遺囑繼承與法定繼承的區(qū)分。熟悉：法定繼承、遺囑繼承、代位繼承和轉(zhuǎn)繼承的概念及構(gòu)成要件。了解：喪失繼承權(quán)的法定情形。33.遺贈、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議（P255）熟悉：遺贈、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的概念和法律特征。34.無權(quán)處分（P253）掌握：無權(quán)處分的概念和認(rèn)定。35.合同生效（P253）熟悉：合同生效要件。第十六頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章36.買賣不破租賃原則以及承租人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)（P259、262）熟悉：買賣不破租賃原則以及承租人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)。37.車庫與車位（P267）掌握：車庫與車位的區(qū)別以及權(quán)利歸屬。38.建筑物區(qū)分所有權(quán)（P271、274）掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義、構(gòu)成。39.建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有共用部分的范圍及分?jǐn)傄?guī)則（P271、274）掌握：業(yè)主共有共用部分的范圍和面積分?jǐn)傄?guī)則。40.地役權(quán)與相鄰關(guān)系（P279、282）掌握：地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別。41.侵權(quán)行為（P283）掌握：侵權(quán)行為的概念和特征。

第十七頁，共三十六頁。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章（三）執(zhí)行案例1.預(yù)查封（P288）掌握：預(yù)查封概念及情形，商品房預(yù)售合同備案和預(yù)告登記之間的法律關(guān)系（P327），預(yù)查封標(biāo)的與經(jīng)預(yù)售商品房合同備案房屋的法律關(guān)系，預(yù)查封標(biāo)的與經(jīng)預(yù)告登記房屋的法律關(guān)系，預(yù)查封與查封轉(zhuǎn)化程序性規(guī)定。2.輪候查封（P342）掌握：輪候查封的概念及適用情形，輪候查封的查封順位及效力規(guī)定，輪候查封的時限性規(guī)定。3.執(zhí)行標(biāo)的不明等不能協(xié)助執(zhí)行情形（P299）熟悉：不予受理執(zhí)行事宜的情形。了解：物權(quán)變動原因證明文件無效的民事裁判法律文書能否直接作為啟動撤銷登記的前提。第十八頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解一、新增內(nèi)容（一）建立了房屋登記簿制度登記簿確立房屋物權(quán)生效的臨界點房屋登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理（二）擴大了登記客體范圍增加了集體土地范圍內(nèi)房屋登記增加了非房屋的其他建筑物和構(gòu)筑物的登記（三）增加了房屋登記的種類預(yù)告登記異議登記更正登記地役權(quán)登記豐富了不動產(chǎn)登記形式（四）明確了登記機關(guān)的賠償責(zé)任第十九頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解二、第三章至第六章內(nèi)容框架（一）第三章國有土地范圍內(nèi)房屋登記第30-81共52條共五節(jié)內(nèi)容第一節(jié)（30-41）所有權(quán)登記第二節(jié)（42-62）抵押權(quán)登記第三節(jié)（63-66）地役權(quán)登記第四節(jié)（67-73）預(yù)告登記第五節(jié)（73-81）其他登記（二）第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第82-90共9條主要規(guī)定初始登記申請人轉(zhuǎn)移登記的要求可抵押房產(chǎn)的規(guī)定第二十頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（三）第五章法律責(zé)任第91-93共3條主要規(guī)定申請人房屋登記機構(gòu)及其工作人員（四）第六章附則第94-98共5條主要規(guī)定登記簿產(chǎn)權(quán)證規(guī)范統(tǒng)一可以登記的補充規(guī)定地方立法生效時間第二十一頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解三、國有土地范圍內(nèi)房屋登記（一）所有權(quán)登記1、初始登記應(yīng)提交材料的一般規(guī)定：第三十條建設(shè)用地使用權(quán)證明建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明房屋已竣工的證明房屋測繪報告初始登記應(yīng)注意的地方因合法建造房屋取得房屋權(quán)利，申請初始登記的，可以由當(dāng)事人單方申請。辦理房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看。物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造房屋這一事實行為設(shè)立物權(quán)的，自行為成就時發(fā)生效力。第二十二頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（3）關(guān)于公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等申請登記的特殊規(guī)定第三十一條物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。由誰進(jìn)行登記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)利人是誰：全體業(yè)主共有如何登記：在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)權(quán)屬證書或者登記證明。第二十三頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解2、轉(zhuǎn)移登記申請登記的情形：第三十二條。需要提交的材料：第三十三條。證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料：買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、或者其他證明轉(zhuǎn)移的材料。特殊規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房屋，申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)提交的特殊材料：抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書。34條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者抵押權(quán)設(shè)立登記。35條第一款協(xié)助執(zhí)行的特殊規(guī)定：35條第二款。第二十四頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解3、變更登記申請登記的情形需提交的材料4、注銷登記申請登記的情形需提交的材料特殊規(guī)定：第40、41條第二十五頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（二）抵押權(quán)登記抵押權(quán)的概念抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人向債權(quán)人提供一定的財產(chǎn)以擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。第二十六頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解1、反擔(dān)保抵押登記反擔(dān)保又稱擔(dān)保之擔(dān)保。擔(dān)保法、物權(quán)法均有規(guī)定。物權(quán)法第171條第2款規(guī)定：第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法和其他法律規(guī)定。反擔(dān)保抵押權(quán)人的主體資格反擔(dān)保抵押登記提交的材料及操作2、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)怯洷举|(zhì)上不是典權(quán)登記，物權(quán)法已明確將典權(quán)排除在物權(quán)類型之外（物權(quán)法定原則），從物權(quán)理論上講，典權(quán)（我國臺灣）屬于用益物權(quán)的一種，但因其具有剝削色彩（不賣祖業(yè)的傳統(tǒng)）而漸歸衰落并最終被廢除。我國典當(dāng)行現(xiàn)在辦理的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)本質(zhì)上是房地產(chǎn)抵押。典權(quán)作為用益物權(quán)的一種，其權(quán)能體現(xiàn)為占有、使用、收益。現(xiàn)在的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)均不具備上述三項權(quán)能。在辦理房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)怯洏I(yè)務(wù)時，適用抵押登記的一般性規(guī)定，但也應(yīng)遵守《典當(dāng)管理辦法》（商務(wù)部、公安部2005年第8號令）。涉及的主要條文有：第八條典當(dāng)行注冊資本最低限額為300萬元；從事房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的，注冊資本最低限額為500萬元；從事財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)業(yè)務(wù)的，注冊資本最低限額為1000萬元。第三十六條典當(dāng)期限由雙方約定，最長不得超過6個月。第三十八條房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的27‰。第四十二條典當(dāng)行經(jīng)營房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)和當(dāng)戶依法到有關(guān)部門先行辦理抵押登記，再辦理抵押典當(dāng)手續(xù)。第四十四條典當(dāng)行的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照下列比例進(jìn)行管理：（二）典當(dāng)行對同一法人或者自然人的典當(dāng)余額不得超過注冊資本的25％。（五）典當(dāng)行財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)余額不得超過注冊資本的50%。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10%。第二十七頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解3、公司資產(chǎn)為股東或其他個人擔(dān)保登記問題擔(dān)保法司法解釋第四條明確規(guī)定，董事、經(jīng)理違反《公司法》第60條規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。舊公司法第60條規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個人名義或者以其他個人名義開立賬戶存儲。董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保?！?006年1月1日起施行的《中華人民共和國公司法》修改了這一規(guī)定。第十六條“公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對投資或者擔(dān)保的總額及單項投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。”第二十八頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（三）地役權(quán)的概念及特征1、地役權(quán)的概念不動產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動產(chǎn)利用的效益而利用他人不動產(chǎn)的用益物權(quán)。為他人不動產(chǎn)利用提供便利的不動產(chǎn)叫供役地，而附有地役權(quán)的不動產(chǎn)為需役地。地役權(quán)屬他項權(quán)，既可以是土地，也可以是房屋。內(nèi)容由當(dāng)事人約定，目的是提高需役地的效益，可能二者均為土地，或均為房屋，也可能一為土地，一為房屋?！袄谩笔侵钢苯永茫⒉幌抻诮?jīng)濟(jì)效益，可以是積極利用，也可以是消極利用（限制對方權(quán)利）。2、地役權(quán)的特征是存在于他人房地產(chǎn)之上的物權(quán)是為需役地人的效益而設(shè)的物權(quán)不以對供役地的占有為條件設(shè)立可以有償也可以無償內(nèi)容由當(dāng)事人自由約定，但不得以其他用益物權(quán)為內(nèi)容2、地役權(quán)的法律屬性從屬性。從屬于需役地所有權(quán)，不能獨立于房地產(chǎn)而發(fā)生或轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法第164、165條。不可分性。物權(quán)法第166條。期限性。地役權(quán)依附于所有權(quán)存在，理論上講，所有權(quán)無期限，地役權(quán)也無期限。但所有權(quán)是絕對權(quán)，不能無限期限制所有權(quán)，因此有期限。物權(quán)法第161條。意思自治性。相容性。與其他他項權(quán)利，如地役權(quán)、抵押權(quán)可相容共存。第二十九頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解3、地役權(quán)的設(shè)立登記《物權(quán)法》第158條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。房屋登記辦法規(guī)定“可以申請”而非“應(yīng)當(dāng)申請”。登記申請。地役權(quán)合同條款內(nèi)容。物權(quán)法第157條。其中前四項為必要條款（當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限），申請事項必含前四項，即登記申請書應(yīng)體現(xiàn)合同必要條款內(nèi)容，否則應(yīng)補正。合同的必要審查原則：（1）在后的地役權(quán)不能與在先的地役權(quán)沖突；（2）地役權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法，有可能約定不合法，如：①內(nèi)容與其他內(nèi)容相抵觸。如種莊稼，蓋房子（占有、使用、處分、收益）。②要有利用效益。廣告牌無需役地。③不違反法律法規(guī)規(guī)定。如住宅約定作為商業(yè)用途。記載于房屋登記簿的操作方法（1）房屋登記辦法第65條?！坝嘘P(guān)事項”是指物權(quán)法第157條前四項條款。通常需要摘抄記載，如不好歸納，可寫詳見合同。（2）兩個登記簿同時記載，不能同時，先記載于供役地（設(shè)立負(fù)擔(dān)）。第三十頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解4、地役權(quán)的變更單方申請：地役權(quán)人的姓名或者名稱發(fā)生變更，需役地和供役地編號、位置等自然狀況變化。雙方申請：內(nèi)容變更如利用目的和方法、期限和范圍5、地役權(quán)的轉(zhuǎn)移隨需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移為前提6、地役權(quán)的注銷地役權(quán)消滅的事由（1）合同被依法解除（2）期限屆滿（3）供役地被征收（4）混同（5）無存續(xù)必要（6）法定或地役權(quán)合同約定的解除條件成就（7）供役地或需役地滅失等原因而消滅申請原則上地役權(quán)人單方申請協(xié)議解除應(yīng)雙方申請單方申請的情形：期限屆滿，供役地被征收，混同，供役地或需役地滅失。由登記機構(gòu)審查后辦理。如合同解除，無存在必要，應(yīng)要求提供對方當(dāng)事人書面同意或法院、仲裁機構(gòu)的法律文書方可。如地役權(quán)已消滅但地役權(quán)人不配合辦理注銷登記，供役地權(quán)利人可以申請更正登記，注銷不存在的負(fù)擔(dān)。第三十一頁，共三十六頁。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（四）預(yù)告登記1、預(yù)告登記概述預(yù)告登記是德國中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，是為了保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將該請求權(quán)加以登記的制度。在登記上屬于預(yù)備登記，也稱提前登記，是在本登記（或終局登記）之前進(jìn)行的一項登記。預(yù)告登記不具有終局的、確定的效力，針對的是將來會產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)，而非已經(jīng)現(xiàn)實存在的不動產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記與商品房買賣合同備案的區(qū)別：（1）性質(zhì)不同。預(yù)告登記是物權(quán)法規(guī)定的民事制度，合同備案是房地產(chǎn)管理法規(guī)定的行政管理制度。（2）強制性不同。預(yù)告登記是當(dāng)事人約定才能辦理，合同備案是針對開發(fā)商的