青島萬科生態(tài)城二期項目的可行性研究報告書

青島萬科生態(tài)城二期項目房地產(chǎn)項目可行性報告學(xué)生姓名王程指導(dǎo)教師李武艷所在分院工商管理分院專業(yè)工程管理班級13工程1班學(xué)號1320330106成績評閱教師簽字2015年12月15日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項目總說明 31.1項目背景 31.2開發(fā)商 41.3可行性報告編制的依據(jù) 4第二章項目的概況 42.1項目名稱 42.2宗地位置 42.3項目周邊的社區(qū)配套 52.4項目周邊環(huán)境 62.5大市政配套 62.6規(guī)劃控制要點 72.7土地價格 92.8宗地現(xiàn)狀 9第三章投資環(huán)境研究 93.1歷年當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟情況 93.2城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 113.3政府鼓勵投資的領(lǐng)域 12第四章市場研究 124.1區(qū)域住宅市場成長狀況 124.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 164.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 18第五章項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 195.1相似樓盤的比較分析 195.2鄰近樓盤的比較分析 205.3項目的SWOT分析 21第六章規(guī)劃方案及建設(shè)條件 226.1設(shè)計概念：設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 226.2主要產(chǎn)品類型 226.3規(guī)劃設(shè)計特點 23第七章建設(shè)方式及進度安排 247.1工程計劃： 247.2銷售計劃： 25第八章項目總投資及開發(fā)成本估算 25第九章項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 319.1損益表與靜態(tài)盈利分析 319.2現(xiàn)金流量表分析 34第十章項目經(jīng)濟效益評價 3610.1財務(wù)基本報表 3610.2全部投資現(xiàn)金流量 3710.3盈利能力分析 38第十一章風(fēng)險分析 3911.1風(fēng)險因素分析 3911.2項目風(fēng)險處理對策 39第十二章可行性研究的結(jié)論 40關(guān)于青島萬科生態(tài)城二期項目的可行性分析摘要：青島作為沿海經(jīng)濟開發(fā)城市，經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。近年來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，青島中部地區(qū)起著樞紐性的關(guān)鍵作用，成為海洋經(jīng)濟發(fā)展的后備力量也開始崛起，其中李滄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始初步完善，有越來越多的非本地投資者進軍，其中李滄區(qū)東部，金水路以南、李村河以西地塊由青島萬科生態(tài)城置業(yè)有限公司以2665元/平方米拍賣取得。將在該址上加推萬科生態(tài)城二期，主要含蓋高層，小高層，周邊商業(yè)等多種建筑形態(tài)，容積率2.2，綠化率40%，規(guī)劃總戶數(shù)4589。在世園會帶動下，萬科生態(tài)城二期交通道路升級形成了三縱三橫立體交通網(wǎng)絡(luò)，輕軌、地鐵的建成通車大大提升了未來市民出行的便利程度。在整個投資期內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)上可行。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風(fēng)險能力較強，該項目可行。關(guān)鍵詞：萬科生態(tài)城二期；可行性分析第一章項目總說明1.1項目背景?2011年萬科生態(tài)城落子李滄，開盤當(dāng)日創(chuàng)造青島日銷10億銷售傳奇。時隔四年，2015年生態(tài)城攜六大全面升級優(yōu)居配套榮耀歸來，為成就青島生態(tài)商住區(qū)，再奏樂章。萬科生態(tài)城2期產(chǎn)品配套全面升級。一條濱海大道貫穿整個青島主要交通脈絡(luò)，三縱三橫的交通網(wǎng)絡(luò)為你擴建生活快車道，讓你體驗“咖啡未涼我已抵達城中央”的便利生活。隨著世園會開幕交通設(shè)施條件逐步完善，坐擁李村河生態(tài)濕地公園等原生態(tài)自然資源，讓居住者能夠感受溫馨、舒適的生活。1.2開發(fā)商青島萬科生態(tài)城置業(yè)有限公司1.3可行性報告編制的依據(jù)編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告第二章項目的概況2.1項目名稱青島市萬科生態(tài)城第二期2.2宗地位置本案位于李滄區(qū)東部，金水路以南、李村河以西；距青島市政府15km，距離李滄區(qū)政府5.5km。圖1目標(biāo)地塊位置示意圖2.3項目周邊的社區(qū)配套項目距離李村商圈約5公里，距離李滄萬達商圈約4公里，但項目周邊尚未有大型綜合商業(yè)配套。生態(tài)城一期商業(yè)配套涵蓋餐飲、醫(yī)療和教育，為大二期奠定了堅實的配套基礎(chǔ)。2014世園會商業(yè)配套也在積極的規(guī)劃中，未來將會為本項目增添配套優(yōu)勢。此外，東側(cè)沿濱海大道高校較多，小學(xué)幼兒園較匱乏；醫(yī)療方面距離西側(cè)的解放軍401醫(yī)院北院較近，其次為李村的八醫(yī)。隨著世園會的推進，項目周邊的公共交通建設(shè)將更加完善，總體來說，項目周邊的社區(qū)配套設(shè)施較完善。圖2本案周邊情況介紹2.4項目周邊環(huán)境四個地塊分布較分散；周邊主干道金水路路況較好，賓川路路況一般，九水路正在修建當(dāng)中，其他目前僅為規(guī)劃路；李村河近兩年經(jīng)過李滄區(qū)政府的大力整治，現(xiàn)狀綠化環(huán)境優(yōu)美，為項目增添了景觀優(yōu)勢；地塊內(nèi)部正在拆遷，地勢不平坦，具有一定高差。2.5大市政配套東李區(qū)域是李滄區(qū)近年來重點開發(fā)的區(qū)域，生態(tài)新區(qū)的定位日漸清晰，國內(nèi)一線開發(fā)商綠城和萬科已先后入駐，為新區(qū)的地產(chǎn)市場發(fā)展增添了動力。李滄東部最大的規(guī)劃項目—2014世園會09年起籌備，預(yù)計將接待國內(nèi)外游客約1200萬人次，為本區(qū)域發(fā)展提供良好配套及景觀資源。圖3本案距離政府的距離2.6規(guī)劃控制要點1.用地面積：11417m2.建筑密度：≤35%3.容積率（地上）：≤4.624.綠化率：≥25%5.人口密度：≤1085人/公頃6.規(guī)劃用途：商住綜合樓根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1-2層為商業(yè)用途，3-4層以配套公建為主，包括社會文化活動中心，區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)參見表1、表2。表1：項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積m211417居住人數(shù)人1064總建筑面積m252426平均每戶建筑面積m2122居住面積m236898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積m24280人均居住用地m234.68綠化用地m22854道路面積m24681居住戶數(shù)戶304車庫面積m27200表2：項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（m2）總面積（m2）裙摟4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（2個）住宅1942（每層）36898地下室2停車庫7200地下車位209個設(shè)備面積300人防面積27262.7土地價格李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價（樓面地價）為2665元/平方米2.8宗地現(xiàn)狀a.根據(jù)《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。b.地塊權(quán)屬條件：權(quán)屬清楚，四鄰無爭議。c.地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。第三章投資環(huán)境研究3.1歷年當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟情況青島經(jīng)濟發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。統(tǒng)計數(shù)據(jù)截至2014年末，居住青島市半年以上的常住人口為904.62萬人,全市人口總規(guī)模首次突破900萬，比2013年末增加8.21萬人，同比增長0.92%，增速回落0.16個百分點。從改革開放以來，青島整體經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的東部沿海城市和典型的現(xiàn)代化工業(yè)城市，青島在城市發(fā)展過程中注重高端技術(shù)產(chǎn)品的引進和品牌策略的建設(shè)，資源、區(qū)位優(yōu)勢突出，以下是歷年主要的經(jīng)濟指標(biāo)分析：圖41998年——2014年青島國民生產(chǎn)總值由圖可知，1998——2002年青島國民生產(chǎn)總值平穩(wěn)增長，2003——2014年青島國民生產(chǎn)總值高速增長。其中2014年國民生產(chǎn)總值達8692.1億元，在中國整體國名生產(chǎn)總值排名靠前。目前青島的經(jīng)濟總體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，發(fā)展活力不斷增強，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式后取得了巨大的進展，特別是青島根據(jù)自身獨特的地理位置，大力發(fā)展海洋經(jīng)濟，既保護生態(tài)環(huán)境的同時也發(fā)展了經(jīng)濟。與沿海城市比較來看，人均GDP低于大連、廈門，高于中山和天津。人均GDP增速近兩年趨于平緩，但從近10年城市發(fā)展的歷程來看，青島的潛力和基礎(chǔ)比較大。圖51998年——2014年青島人均國民生產(chǎn)總值由圖可知，1998年——2003年，青島人均國民生產(chǎn)總值增幅并不顯著，但是2004年——2014年青島人均國民生產(chǎn)總值一直都在快速上升，其中2014年青島人均國民生產(chǎn)總值達到96524元，環(huán)比遠高于全國人均國民生產(chǎn)總值4.66萬元，從人均國民生產(chǎn)總值可以看出青島民生工作持續(xù)改善，社會和諧穩(wěn)定。圖61998年——2014年城市人均年可支配收入，農(nóng)村人均年純收入由圖可知，1998年——2014年城市人均年可支配收入和農(nóng)村人均年純收入額一直存在差距并且自2004年開始有明顯的擴大趨勢。人均可支配收入逐年遞增且自2010年后增量比重加大，農(nóng)村人均年純收入雖然也在逐年遞增，也是從2010年后增幅有所加大，但是較城市而言增量較少。城鎮(zhèn)和農(nóng)村收入差距大的現(xiàn)狀存在，且有擴大的表現(xiàn)，如何做到先富代后富，城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，這是需要不斷努力。2014年全市生產(chǎn)總值8692.1億元，按可比價格計算，增長8.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值362.6億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3882.4億元，增長8.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4447.1億元，增長7.9%。三次產(chǎn)業(yè)比例為4.2:44.6:51.2。人均GDP達到96524元。民營經(jīng)濟增加值3323.4億元，增長8.3%。目前青島的經(jīng)濟總體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，發(fā)展活力不斷增強，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式后取得了巨大的進展，根據(jù)自身獨特的地理位置，大力發(fā)展海洋經(jīng)濟，既保護生態(tài)環(huán)境的同時也發(fā)展了經(jīng)濟。在中國整體國民生產(chǎn)總值排名靠前。3.2城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況近年來，隨著青島市城市發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施和“山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)”以及全市“一谷兩區(qū)”戰(zhàn)略的逐步推進，青島城市基礎(chǔ)設(shè)施投資取得了較快的發(fā)展，全市基礎(chǔ)設(shè)施類投資“十二五”以來累計投資2260.5億元，占“十二五”以來全部投資的17.8%。但是從三年來投資增速看，自2012年一季度開始增速逐步下滑，部分時期出現(xiàn)負(fù)增長情況，自2013年上半年開始，基礎(chǔ)設(shè)施類投資增速開始穩(wěn)步回升。3.3政府鼓勵投資的領(lǐng)域青島是環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的東部沿海城市，也是典型的現(xiàn)代化工業(yè)城市，城市發(fā)展過程中注重高端技術(shù)產(chǎn)品的引進和品牌策略的建設(shè)，資源、區(qū)位優(yōu)勢突出。環(huán)渤海經(jīng)濟圈，目前形成了以天津為出?？诘木┙蚣降貐^(qū)和以青島為主要出?？诘纳綎|半島地區(qū)，兩個區(qū)域有各自的城市體系、國內(nèi)聯(lián)系腹地和對外聯(lián)系方向，有自己的中心城市和出?？凇Ｔ谏綎|半島發(fā)展的進程中，青島擔(dān)當(dāng)著中心城市的龍頭作用，青島工業(yè)在半島內(nèi)梯次轉(zhuǎn)移，聚集產(chǎn)業(yè)核心、技術(shù)核心和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，分散傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和低級產(chǎn)業(yè)鏈，促進半島的工業(yè)化進程，提高城市經(jīng)濟的輻射能力。青島充分發(fā)揮了區(qū)域金融中心、貿(mào)易中心、信息中心、海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，東北亞國際航運中心，濱海旅游中心等服務(wù)業(yè)的主導(dǎo)功能。第四章市場研究4.1區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述（1）形成時間：2009年7月，李滄區(qū)確立了“擁灣樞紐、生態(tài)商都”發(fā)展定位和“一極兩軸三區(qū)四帶”戰(zhàn)略布局；未來，李滄將以2014年世園會為契機，充分發(fā)揮“依山、傍水、擁灣”的自然優(yōu)勢，以商立城，以綠養(yǎng)城，打造濱海生態(tài)宜居新城。（2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況根據(jù)李滄區(qū)地理位置、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r等因素，將其分為四大板塊。圖7板塊分布（3）購買人群變化2003-2005年李滄地區(qū)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套設(shè)施不好，交通察購買人群大致只有李滄本地客戶，2005-2008年隨著中央生活區(qū)的提出，綜合配套設(shè)施的完善，購買人群除了李滄本地客戶還增加了市區(qū)中低端客戶。2008-2011年，地鐵開始施工，城市配套設(shè)施的完善，小戶型低總價產(chǎn)品聚集，購買人群開始新增新青島移民，2011年至今，城市配套日趨完善，青島各類產(chǎn)品豐富多樣化，購買人群開始多元化。2、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）（1）開工量/竣工量圖81998——2014年青島房屋施工、竣工面積由圖可知，1998年——2014年房地產(chǎn)施工面積逐年增加，但是竣工面積完成額小，與房地產(chǎn)施工面積形成巨大的差距。在1998——2014年，房地產(chǎn)投資總額完成幅度不斷攀升，但各類房屋施工面積增長緩慢，竣工面積仍然處于持續(xù)低迷狀態(tài)。無論從近年來青島住房供應(yīng)量還是未來需求量來看，青島市房地產(chǎn)的致命問題就是住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。施工面積自1998年至今一直都在持續(xù)不斷增加，這充分反映了開發(fā)商對未來市場的預(yù)期較為樂觀，而這種樂觀情緒與青島房地產(chǎn)市場的利好局面是分不開的。（2）實際銷售量和銷售面積圖91998——2014年青島房屋實際銷售額與實際銷售面積由圖可知，房屋實際銷售額和房屋實際銷售面積呈正比，1998——2014年，青島房屋實際銷售額和銷售面積總體持續(xù)上升。房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況受國家出臺的政策和全國的經(jīng)濟狀況緊密相聯(lián)。受2008年全球經(jīng)濟危機的影響，青島房屋實際銷售額自2003年房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟主體支柱行業(yè)之后的首次下跌，隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，但是很快青島房地產(chǎn)銷售額很快回暖，達到新的高度。即使房價的持續(xù)上漲，但是房地產(chǎn)市場仍然是供不應(yīng)求，一些炒房團和海外投資者的出現(xiàn)，近一步擴大了青島房屋實際銷售額和銷售面積。面對房價持續(xù)上漲的趨勢，政府出臺了一系列的房改政策，進行宏觀調(diào)控，房價有所回落，銷售的面積減小，但是好景不長，房屋實際銷售額還是在不斷攀升新的高度。（3）青島房屋均價圖102002——2014年青島房價變化由圖可知，2003——2014年青島商品房均價總體持續(xù)上漲，從2563元/m2到9285m/m2。2007——2009年受全球經(jīng)濟影響青島房地產(chǎn)業(yè)停滯不前，首次下降，2011年國八條出臺，國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購令的出臺使青島商品房的均價有所下降，這是青島第二次的房價下降，2014年8月1日黃島區(qū)和城陽區(qū)首先松綁限購令后，9月1日青島全面放開了限購令，房價又開始新一輪的上漲。3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢目前，李滄樓市剛性項目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。二季度剛需購買需求會愈加強烈。加上李滄區(qū)隸屬政府重點規(guī)劃區(qū)域，價值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。商業(yè)上萬達、蘇寧、寶龍等大型綜合體項目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。李滄區(qū)剛需項目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245㎡，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場前景較好。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況建筑類型：高層、小高層，其中包括社會文化活動中心，區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等，裙樓頂層作平臺花園。2、各檔次產(chǎn)品的集合特征平均售價低于青島平均售價，但是高于李滄區(qū)平均售價，建筑面積：3498000平方米，容積率2.2，建筑類別屬于塔樓，綠化率高達40%，萬科地產(chǎn)在地產(chǎn)界的地位屬于核心領(lǐng)軍地位，不論從建筑設(shè)計還是從品質(zhì)上都是無懈可擊的，在本區(qū)域采用的萬科本身的物業(yè)，不僅質(zhì)優(yōu)而且價廉，所以普遍被購房者所喜歡。3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況綠城.理想之城項目地址：李滄靈川路6號（九水東路以北）項目占地：273萬平方米建筑面積：209萬平方米容積率：1.47建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時間：2011年11月17日當(dāng)前售價：均價10000元/平（不同戶型差別較大）物業(yè)費：2.10元/平米·月綠化率：35.60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型本案位于城市發(fā)展的新興區(qū)域，擁有良好的山水資源，環(huán)境較好，但目前交通和生活配套不完善，因此，該土地屬性為Ｃ類土地，還需至少1-2年時間，才能成長為各類配套等級高的Ｇ類土地，目前比較適合發(fā)展Ｃ品類的住宅產(chǎn)品；此次開發(fā)的二期由四個地塊組成，容積率2.85-4.17，主要為住宅，C4地塊包含商業(yè)和辦公；由于每個地塊的周邊環(huán)境及經(jīng)濟指標(biāo)各有差異，因此，建議在產(chǎn)品規(guī)劃時對四個地塊進行統(tǒng)籌考慮和權(quán)衡，在滿足整體指標(biāo)平衡的前提下，實現(xiàn)土地價值的最大化5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點本案例處于東部新興住宅區(qū)有如下三點機會：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；2、旅游度假客群不斷增加；3、交通的不斷改善。6、結(jié)論：（1）區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢從地域上來講，李滄作為青島中心樞紐區(qū)域，隨著城市化的擴建，會發(fā)揮越來越重要的作用，該區(qū)域是李滄區(qū)早已規(guī)劃實施建造生態(tài)住宅群，其中綠城的思想城，萬達廣場，中原國際的建造更是完善了周邊的配套設(shè)施，為迎接2014年的世園會的開幕，該區(qū)域的市政、道路、交通都有很大的改善，此外國際知名開發(fā)商的進入讓李滄未來的發(fā)展有了更加宏偉的藍圖。（2）本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式圖11萬科生態(tài)城與所在位置房屋均價對比由圖可知，萬科生態(tài)城房價高于所在區(qū)域房屋均價，其中所在區(qū)域金水路的價位在10500——11100元，萬科生態(tài)城的價位在11000——11900元，萬科生態(tài)城最低的均價也要高于所在位置的最高房屋均價。萬科生態(tài)城二期的產(chǎn)品形式包括高層、小高層、商鋪。（3）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，大型商業(yè)綜合體毗鄰，由全國知名的房地產(chǎn)萬科建造，自己的品牌助力物業(yè)可見市場潛力廣闊。（4）本案在開發(fā)中的營銷焦點問題作為目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，堅持“贊美生命共筑城市”的企業(yè)理念，為幾十萬的業(yè)主提供住宅服務(wù)。用大品牌，好物業(yè)，裝修房去打動消費者。在前期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前李滄地區(qū)38%的住戶購房主要目的在于滿足剛需，偏好80——100平方米戶型2室2廳1衛(wèi)。所以本案在營銷的過程中應(yīng)該體現(xiàn)滿足人們生產(chǎn)、生活的需要能夠使家庭更加幸福，美滿。4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征本人就項目購買人群情況，針對不同人群，以網(wǎng)上搜集和電話調(diào)查的形式，向家人和周邊小區(qū)的住戶進行詢問，統(tǒng)計歸納后得出結(jié)論2、結(jié)論：客戶對項目的環(huán)境認(rèn)可度最高，其次為區(qū)位，認(rèn)為區(qū)域的發(fā)展前景很好。大多住房購買者為首次置業(yè)或者首改，年齡集中在20—35歲，主要為了自己居住。4.4目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位主要市場份額城市外溢剛需型，中低端改善升級型，以小部分養(yǎng)老及投資型2、目標(biāo)人群來源區(qū)域李滄本地和新青島移民為主要的購買力人群第五章項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目5.1相似樓盤的比較分析中海國際社區(qū)總占地面積42.5萬㎡，建筑面積167.5萬㎡，預(yù)計將建70余棟高層；項目于2011年11月首次開盤；2012年11月推出5號地塊一里城部分房源。表3：中海國際社區(qū)位置李滄區(qū)九水路以南，黑龍江路兩側(cè)占地面積42.5萬㎡容積率3.28總建筑面積167.5萬㎡開盤時間2011年12月/2012年4月/2012年11月（加推）已推面積20.8萬㎡銷售價格均9300元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑形式高層建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格景觀歐式新古典主義景觀風(fēng)格從各個方面比較，中海國際是萬科生態(tài)城強有力的競爭對手。萬科推出精裝修應(yīng)該是一個比較吸引消費者的一個因素，而中海國際推出的是毛坯。但是中海國際在價格上有比較優(yōu)勢。5.2鄰近樓盤的比較分析李滄萬達廣場住宅項目共分2期開發(fā)，一期面積約15.7萬㎡，于2年8月份開盤銷售，目前已接近售罄；2.1期悅公館11月25日開盤，體量約13萬㎡，主力戶型為85㎡二居以及119㎡三居。表4：萬達廣場位置李滄東李片區(qū)，黑龍江路東，中嶗路南，青銀高速西，李村河以北占地面積31萬㎡容積率3.78總建筑面積147萬㎡開盤時間2011.8.20(一期）/2012.11.25（二期）已推面積15.7萬平銷售價格毛坯9000元/平精裝10500元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（2500元/㎡）建筑形式高層兩個樓盤在價格上沒有太大的差異，在營銷的過程中也是迥異。其中借助商業(yè)開業(yè)加推新房源的萬達廣場，利用綜合商業(yè)體的優(yōu)勢，給住戶帶來生活娛樂購物集一體的便利，而萬科生態(tài)城優(yōu)勢在于良好的環(huán)境，如果對于想要尋找到一片閑適幽靜的交友會談生活的地方，萬科生態(tài)城憑借社區(qū)化的優(yōu)勢則是不二之選。5.3項目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢劣勢同在，機會威脅并存Strengths（優(yōu)勢）：1、地理位置優(yōu)越，交通便利；2、地塊周邊社區(qū)配套完善；3、土地平整，便于規(guī)劃及施工；4、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管。Weaknesses（劣勢）：1、銷售受季節(jié)等影響較大；2、產(chǎn)品形式單一；3、開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質(zhì)量。Opportunities（機會）：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；2、旅游度假客群不斷增加；3、交通的不斷改善。Threats（威脅）：1、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力；2、限購政策影響；3、房地產(chǎn)市場不斷冷卻?？偟膩碚f，萬科生態(tài)城項目自身具有較高的升值潛力。該項目未來在交通、商業(yè)、教育資源、房屋資源等方面的發(fā)展都可持樂觀態(tài)度；同時，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，周邊樓盤發(fā)展優(yōu)良可以相互帶動促進，提高房地產(chǎn)項目自身的發(fā)展?jié)摿Α５诹乱?guī)劃方案及建設(shè)條件6.1設(shè)計概念：設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。圖12賴特建筑風(fēng)格效果圖賴特建筑風(fēng)格更具有品質(zhì)感，并能與周邊的李村河公園完美融合，形成與周邊建筑具有差異化的建筑群。6.2主要產(chǎn)品類型商住綜合樓、商業(yè)樓、住宅樓。表5：戶型分布戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺602室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺702室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺853室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺1056.3規(guī)劃設(shè)計特點a.本建設(shè)項目特點為公園地產(chǎn),低密居所,觀景居所。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。b.本項目地塊毗鄰九水公園，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。c.充分利用好自然地形，做好豎向設(shè)計，避免大填大挖，保護好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。第七章建設(shè)方式及進度安排7.1工程計劃：總工期：約36個月（2012年3月~2015年3月）。2011年3月-6月，完成項目建議書、可行性報告和水保方案等前期工作，并上報審批。2011年7月底前，完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計并上報審批。2011年8月-9月，完成施工圖審查及通過招投標(biāo)落實施工單位。表6：工程計劃表序號項目名稱工程量持續(xù)時間（月）進度安排1征地拆遷562011年9月-2012年3月2前期工程33基礎(chǔ)工程1562012年4月-10月4主體結(jié)構(gòu)工程2072012年11月-2013年5月5設(shè)備安裝工程1062013年6月-11月6室內(nèi)外裝修工程2072013年12月-2014年6月7紅線內(nèi)外工程532014年7月-9月8公建配套工程1032014年10月-12月9竣工驗收222015年1月-3月10銷售10277.2銷售計劃：將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個階段：籌備期：2012年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期：2012年6月—9月6月底，現(xiàn)場售樓處對外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷：2012年10月—2013年3月10月初開盤，借勢熱銷；持續(xù)熱銷：2013年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金；持續(xù)銷售期：2013年10月—2015年3月持續(xù)推廣，清盤。投資估算及資金籌措第八章項目總投資及開發(fā)成本估算8.1.1土地費用1、土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該塊土地使用權(quán)出讓金為6134.73萬元。2、土地轉(zhuǎn)讓費。根據(jù)地塊轉(zhuǎn)讓合同，該地塊土地轉(zhuǎn)讓及征地補償費共計9600萬元。8.1.2建安工程費表7：建安工程費估算表序號項目名稱單位造價（元/m2）調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)節(jié)后單位造價（元/m2）1土建部分1420184.15/176.341482.892外墻：住宅鋪長條磚裙樓鋪花崗巖75.03380.96184.15/176.34184.15/176.3478.35397.833地面：住宅鋪耐磨磚商鋪鋪大理石79.50111.93184.15/176.34184.15/176.3483.02116.894電梯（15人）124.21184.15/176.34129.715水電設(shè)備取土建部分的15%1482.89*0.15222.43住宅建安工程費：（1482.89+78.35+83.02+129.71+222.43）×36898=7366.32（萬元）裙樓建安工程費：（1482.89+397.83+116.89+129.71+222.43）×15528=3648.69（萬元）其中商鋪建安工程費：（1482.89+397.83+116.89+129.71+222.43）×11248=2642.99（萬元）8.1.3基礎(chǔ)設(shè)施費。表8：基礎(chǔ)設(shè)施費估算表項目名稱單位造價（萬元/公頃）計價數(shù)量（公頃）本項目計價（萬元）道路工程42.130.468119.72綠化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供電工程655.2426340.77其他工程取土建部分的2%155.50合計596.528.1.4前期工程費。表9前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程×3%230.362可行性研究費總投資×1.5%367.373水文、地質(zhì)、勘探費設(shè)計概算×0.5%1.454籌建開辦費建安工程費×2.5%175.435三通一平費60元/m258.26合計832.878.1.5開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。以建筑安裝工程費的0.6%估算，開發(fā)間接費用約為46.072萬元。8.1.6管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。取1~5項之和的3%（6134.73+9600+832.87+11013+596.52）×3%=845.31（萬元）8.1.7財務(wù)費用本項目開發(fā)投資的資金來源于三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。長期借款采用本金等額償還方案，二年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第二年開始計算，利率為7.11%8.1.8銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。預(yù)估為534.42萬元。詳見表6-5。表10：銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入×0.53％176.72預(yù)售許可證申領(lǐng)費銷售收入×0.53％176.73其他銷售費用銷售收入×0.54％181.02合計534.428.1.9開發(fā)期間稅費。表11：開發(fā)期間稅費一覽表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費基建投資額×12%1321.562建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費×4%44.053供水管網(wǎng)補償費住宅：0.3t/人，600元/t商鋪：0.1t/人，600元/t?。?9.15商：67.494供電用電負(fù)荷費住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百m2，1000元/kVA住：58.37商：89.985其他基建投資額的2%220.26合計1820.868.1.10不可預(yù)見費不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費又包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大種類型。不可預(yù)見費分別按以上各項費用合計3％的比例核定。 6134.73+9600+832.87+11013+596.52+1820.86+845.31=30842.43（萬元）（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75）*3%=854.60萬元8.1.11項目開發(fā)總成本表12：總成本費用匯總表計算依據(jù)單位成本（元/㎡）住宅房成本（元/㎡）商鋪房成本（元/㎡）合計（元/㎡）1.開發(fā)成本1-752265708807731162.24（1）土地使用權(quán)出讓金102983127276134.73（2）土地轉(zhuǎn)讓費1610199419949600（3）前期工程費1922372371143.30（4）建安工程費18471996235011013（5）基礎(chǔ)設(shè)施費100124124595.75（6）開發(fā)期間稅費3053504691820.86（7）不可預(yù)見費1-5項和*3%143176176854.60開發(fā)費用1-3項和84284914395115.28（1）管理費用同（一）7項143176176854.60（2）銷售費用銷售收入*5%4543709602706.28（3）財務(wù)費用見還貸付息表2453033031459.923.合計60686557951636277.528.1.12項目總投資李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項目總建筑面積為4.16萬平方米，總投資預(yù)估為23143.75萬元。8.2銷售收入估算8.2.1銷售收入估算用市場法確定住宅銷售單價。為預(yù)估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城一期，和達和城,綠城理想之城。3個可比實例的比準(zhǔn)價格（單價）分別為9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。這3個可比實例的權(quán)重分別為0.2、0.5、0.3，將這3個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算8164*0.2+8852*0.5+8989*0.3=8755.5元/m2。表13：住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%4162.2180003329.7215%6243.3280004994.54315%6243.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620%8324.480006659.52710%4162.2481003371.41合計33338.79車位：30萬元/個8.2.2銷售稅金及附加估算表14：銷售稅金及附加估算一覽表單位：萬元序號類別計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1623.771082.512城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅×7%113.6675.783教育費附加營業(yè)稅×3%48.7132.484教育專項基金營業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護費銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費銷售收入×0.5%162.38108.25合計銷售收入×6.43%2088.171392.118.3投資使用計劃與資金籌措方式表15：投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1建設(shè)投資34505.815734.737508.4311262.642資金籌措34505.82.1自有資金13000.05734.734359.1652906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入11505.803149.278356.53第九章項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定項目整體總用地面積為13352.9㎡，總建筑面積約為88537.9㎡，其中6至24層為精裝酒店式物業(yè)，底層為大型商業(yè)購物中心。9.1損益表與靜態(tài)盈利分析1、銷售稅金及附加表16：銷售稅金附加估算序號類別計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1427.231043.712城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅×7%108.6670.763教育費附加營業(yè)稅×3%45.7129.484教育專項基金營業(yè)稅×4%54.9550.305防洪工程維護費銷售收入×1.8%48.4640.976印花稅銷售收入×0.05%14.2313.737交易管理費銷售收入×0.5%160.18112.15合計銷售收入×6.43%2056.171287.152、土地增值稅表17：土地增值稅計算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)交納金額1銷售收入53373.82扣除項目金額以下4項之和46427.292.1開發(fā)成本21785.242.2開發(fā)費用4123.282.3銷售稅金及附加3287.082.4其他扣除項目?。?.1）項的20%4357.0483增值額（1）-（2）6946.514增值率（3）/（2）14.96%5增值稅率（4）≤50%取30%6速算扣除率同上取07土地增值稅（3）×（5）-（2）×（6）2083.953、損益表表18：損益表單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計1231銷售收入032542.5421670.2654212.82總成本費用021579.4314699.0936277.523銷售稅金及附加02088.17392.113480.284土地增值稅01517.761011.842309.525利潤總額（1-2-3-4）02090.664547.236523.896所得稅（5）×33%02405.721500.593979.267稅后利潤（5）-（6）02884.332046.694894.928盈余公積金（7）×10%0488.43304.66807.919可分配利潤（7）-（8）04395.902941.987271.194、評價指標(biāo)：a.投資利潤率：該項目的投資利潤率=利潤總額/總投資*100％=6523.89/23143.75*100%=28.19%。b.資本金凈利潤率：該項目的資本金凈利潤率=所得稅后利潤總額/資本金*100％=4892.92/4672.19*100%=104.72%。c.財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項目基準(zhǔn)收益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=2626.92萬元，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=3981.15萬元。d.財務(wù)內(nèi)部收益率：財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%,均大于季度基準(zhǔn)收益率2.87%。e.盈利能力分析：該項目的靜態(tài)評價指標(biāo)：投資利潤率為28.19%，資本金凈利潤率為104.72%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標(biāo)：全部投資稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為2626.92萬元>0，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為3981.15萬元>0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%>12%,稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為46%>12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。9.2現(xiàn)金流量表分析1、全部投資現(xiàn)金流量表（Ic=9%，單位：萬元）表19：現(xiàn)金流量表(一）序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流量54125.68032475.4121650.271.1銷售收入54125.68032475.4121650.272現(xiàn)金流出46305.9315743.7313520.0817042.122.1建設(shè)投資36286.5215743.737508.4313034.362.2銷售稅金及附加3480.2802088.171392.112.3土地增值稅2529.601517.761011.842.4所得稅4009.5302405.721603.813凈現(xiàn)金流量（1）-（2）7819.75-15743.7318955.334608.154折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5077.13-14435.5315954.323558.345稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）11829.28-15743.7321361.056211.966稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量8340.41-14435.5317979.174796.78現(xiàn)金流出包括建設(shè)投資、流動資金、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、增值稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護費、所得稅等。2、評價指標(biāo)A.稅前全部投資FNPV=8340.41，F(xiàn)IRR=49%B.稅后全部投資FNPV=5077.13，F(xiàn)IRR=41%自有資金現(xiàn)金流量表（Ic=9%，單位：萬元）表20：現(xiàn)金流量表（二）序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流量032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出5743.7319434.1120816.292.1自有投資5743.734359.162906.112.2預(yù)售收入再投入03149.278356.532.3貸款本息償還05914.035545.8892.4銷售稅金及附加02088.1711392.112.5土地增值稅01517.761011.842.6所得稅02405.721603.813凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-5743.7313041.30833.984折現(xiàn)凈