新聚仁南京地塊前期定位策劃報(bào)告

南京地塊前期定位策劃報(bào)告引言古都南京，長(zhǎng)江沿線四座特大城市之一······新城河西，未來(lái)南京城市發(fā)展的中心，奧林匹克之光再度降臨中華之地······西善橋，青奧會(huì)輻射下的一片凈土，南京建發(fā)集團(tuán)傾情呈現(xiàn)······集萬(wàn)千期待于一身，你的魅力在哪里？目錄第一部分定位篇第二部分產(chǎn)品篇目錄第一部分定位篇一、項(xiàng)目認(rèn)知二、價(jià)值發(fā)現(xiàn)三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目定位五、價(jià)格定位六、客戶定位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地塊信息四至：項(xiàng)目南臨泰山北路和秦淮新河,東、北、西三面均為梅山社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房或梅山鐵礦職工宿舍用地性質(zhì)：二類居住總占地：131662.5平方米容積率：≤2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%泰山北路地塊3地塊2地塊1秦淮新河項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地塊信息泰山北路秦淮新河地塊3地塊12項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位周邊環(huán)境周邊小產(chǎn)權(quán)房梅山鐵礦職工分房社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位城市價(jià)值價(jià)值發(fā)現(xiàn)1——南京市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地域的經(jīng)濟(jì)中心城市上海杭州南京南京市位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)——長(zhǎng)三角的北翼國(guó)家歷史文化名城國(guó)家綜合交通樞紐區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心長(zhǎng)江三角洲承東啟西的國(guó)家重要中心城市2014年，世界青年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)將在這里舉辦項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位城市價(jià)值價(jià)值發(fā)現(xiàn)2——南京市經(jīng)濟(jì)基本面支持南京房地產(chǎn)中長(zhǎng)期向好南京市近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)一直高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平南京市的GDP總量在全國(guó)省會(huì)城市中排名前三說(shuō)明南京市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)處于領(lǐng)先地位從十運(yùn)會(huì)、世界城市論壇到青奧會(huì)，一次次大型盛會(huì)的舉辦加速了南京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，近年南京市的基建投資一直維持在較高的水平。南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例，長(zhǎng)期位于20%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本健康項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)位價(jià)值中山陵新街口奧體中心青奧村南京南站河西新城南部新城傳統(tǒng)市區(qū)14公里2.5公里8公里繞城高速鳳臺(tái)南路高架5公里本項(xiàng)目所在西善橋板塊位于南京城南，秦淮新河以北，距離南京市中心新街口僅14公里，鳳臺(tái)南路高架建成通車后，到新街口僅需20分鐘左右的車程。本項(xiàng)目西北方向和東北方向分別為南京市重點(diǎn)打造的兩大副城——河西新城和南部新城，距離均在5公里以內(nèi)。2014年青奧會(huì)近萬(wàn)名運(yùn)動(dòng)員居住的青奧村位于本項(xiàng)目北邊約2.5公里，屆時(shí)周邊的交通和生活配套將給本項(xiàng)目帶來(lái)極大的利好價(jià)值發(fā)現(xiàn)3——項(xiàng)目位于河西、南部?jī)纱笾攸c(diǎn)發(fā)展的副城之間價(jià)值發(fā)現(xiàn)4——青奧村的建設(shè)將加速周邊的公共配套設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地塊價(jià)值秦淮新河地塊位置地塊南鄰秦淮新河，是雨花臺(tái)區(qū)政府即將投資7000萬(wàn)重點(diǎn)打造的環(huán)城林帶景觀工程，2010年將建成蓮花湖公園價(jià)值發(fā)現(xiàn)5——秦淮新河景觀的稀缺性項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)域價(jià)值2號(hào)線油坊橋站12號(hào)線興梅路站7.8號(hào)線西善橋站600米1000米800米宏運(yùn)大道項(xiàng)目周邊未來(lái)將有4條地鐵線環(huán)繞，其中2號(hào)線油坊橋站將于2010年5月28號(hào)通車，距離本項(xiàng)目所在地塊約1000米，距離項(xiàng)目600米的12號(hào)線興梅路站將在2014年青奧會(huì)前建成通車，另外7、8號(hào)線將在西善橋設(shè)一換乘站 項(xiàng)目北邊的宏運(yùn)大道正在進(jìn)行拓寬改造，2010年可完工，將提檔升級(jí)為城市次主干道價(jià)值發(fā)現(xiàn)6——項(xiàng)目周邊未來(lái)四條地鐵線環(huán)繞，公共交通出行極為便利價(jià)值發(fā)現(xiàn)7——宏運(yùn)大道的拓寬改造完成后，車行交通也將得到大幅改觀項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)域價(jià)值富潤(rùn)雅居（小產(chǎn)權(quán)房）天鴻山莊（小產(chǎn)權(quán)房）梅苑小區(qū)（福利分房）西善橋街道梅山街道項(xiàng)目周邊是西善橋街道和梅山街道，總?cè)丝诩s7萬(wàn)人，由于1969年上海寶鋼集團(tuán)在梅山建立梅山鋼鐵廠，有萬(wàn)余民上海職工遷徙至此并在此生活至今，從此該區(qū)域成為了上海在南京的一片飛地，區(qū)域內(nèi)市民素質(zhì)較高，福利好，生活富足

該區(qū)域10余年都沒(méi)有商品住宅供應(yīng)，周邊二手住宅的價(jià)格已經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方米，區(qū)域已經(jīng)有一定的認(rèn)可度，但缺乏價(jià)值深度挖掘價(jià)值發(fā)現(xiàn)8——項(xiàng)目周邊居民素質(zhì)高，收入水平較高價(jià)值發(fā)現(xiàn)9——周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破1萬(wàn)/平方米，并且無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位品牌價(jià)值價(jià)值發(fā)現(xiàn)10——南京建發(fā)的品牌價(jià)值支撐高端產(chǎn)品形象十八年精耕南京市場(chǎng)······百萬(wàn)方品質(zhì)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)······南京建發(fā)早已深得南京人信任與厚愛(ài)！臺(tái)城花園湖景花園匯賢居南捕廳熙南里聚寶山公園佳日雅苑佳湖綠島紫園紫廬紫金雅苑紫金雅苑……項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級(jí)稀缺景觀品牌優(yōu)勢(shì)購(gòu)買旺盛競(jìng)爭(zhēng)空白特大城市，經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品高且快速位于河西新城和南部新城兩大重點(diǎn)發(fā)展副城間青奧村的建設(shè)將大大提升周邊的共建配套水平宏運(yùn)大道的改造，4條軌道交通的陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成十八年南京本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深得市民信任。梅山鋼鐵集團(tuán)屬于上海寶鋼，員工福利、收入水平較高區(qū)域內(nèi)10年無(wú)商品房面市，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘本項(xiàng)目具備成為區(qū)域標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦核心價(jià)值河西新城，歷經(jīng)十年，500億打造出南京首個(gè)成熟國(guó)際化高端居住區(qū)！南部新城，依托亞洲最大交通樞紐，700億奠定未來(lái)國(guó)際化品質(zhì)居住區(qū)基礎(chǔ)！青奧概念，國(guó)際盛會(huì)，2010年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的機(jī)遇！西善橋項(xiàng)目兼得河西、南部?jī)纱蟀鍓K輻射，我們看到了濃郁的國(guó)際化先天氣質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級(jí)稀缺景觀特大城市，經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品高且快速位于河西新城和南部新城兩大重點(diǎn)發(fā)展副城間青奧村的建設(shè)將大大提升周邊的共建配套水平宏運(yùn)大道的改造，4條軌道交通的陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成本項(xiàng)目具備成為標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦核心價(jià)值十里秦淮繁華之地，承載千年南京文脈秦淮河伴隨六朝故都經(jīng)歷千年興衰西善橋項(xiàng)目南鄰的秦淮新河與秦淮河一樣，喚起對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化情懷的追尋品牌優(yōu)勢(shì)購(gòu)買旺盛競(jìng)爭(zhēng)空白十八年南京本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深得市民信任。梅山鋼鐵集團(tuán)屬于上海寶鋼，員工福利、收入水平較高區(qū)域內(nèi)10年無(wú)商品房面市，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級(jí)稀缺景觀特大城市，經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品高且快速位于河西新城和南部新城兩大重點(diǎn)發(fā)展副城間青奧村的建設(shè)將大大提升周邊的共建配套水平宏運(yùn)大道的改造，4條軌道交通的陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成本項(xiàng)目具備成為標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦南京市區(qū)唯一一塊兼具國(guó)際化氣質(zhì)與中國(guó)傳統(tǒng)文化淵源的地塊品牌優(yōu)勢(shì)購(gòu)買旺盛競(jìng)爭(zhēng)空白十八年南京本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深得市民信任。梅山鋼鐵集團(tuán)屬于上海寶鋼，員工福利、收入水平較高區(qū)域內(nèi)10年無(wú)商品房面市，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘南京建發(fā)作為深植本土的開發(fā)商將喚醒她沉睡中的版塊價(jià)值項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政策分析2011年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方?南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在08年、09年經(jīng)歷短暫調(diào)整2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)井噴項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政策分析——市場(chǎng)表現(xiàn)目前出臺(tái)的政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，且政府已運(yùn)用實(shí)質(zhì)性調(diào)控工具，因此其市場(chǎng)反應(yīng)也比較明顯。從已經(jīng)出臺(tái)的政策和其走勢(shì)，結(jié)合南京市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們總結(jié)影響如下：去化速度將會(huì)下降狂熱投機(jī)潮褪去，買房開始理性，導(dǎo)致去化速度明顯變慢。產(chǎn)品需求兩極分化，品質(zhì)要求再次提高投機(jī)需求比重大區(qū)域?qū)⒚媾R困難，高品質(zhì)的項(xiàng)目將具優(yōu)勢(shì)。成交價(jià)格出現(xiàn)回落政策帶來(lái)看跌預(yù)期，直接導(dǎo)致觀望，經(jīng)僵持后價(jià)格將松動(dòng)。長(zhǎng)期市場(chǎng)信心仍在房地產(chǎn)的投資價(jià)值和南京的城市地位決定市場(chǎng)價(jià)值未變。政策影響將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，后期仍可能再出如“抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”未達(dá)預(yù)期，將出臺(tái)更多實(shí)質(zhì)政策項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政川策分析——超越政策正確理解政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，必須從三個(gè)方面綜合考量

一是宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)二是政策出臺(tái)的實(shí)際目的三是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的狀況和基本趨勢(shì)結(jié)合全國(guó)以及南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段特征，從長(zhǎng)期看，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀的根本發(fā)展趨勢(shì)未變：

經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)形成持續(xù)的購(gòu)買能力城市地位的不斷提高，形成外來(lái)需求的持續(xù)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)的根本特質(zhì)未變通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)保值的優(yōu)先選擇政策的根本的目的僅在于“抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”居住條件并沒(méi)有發(fā)展根本改善，今后的發(fā)展空間還很大雖然短期強(qiáng)內(nèi)南京房禾價(jià)會(huì)出現(xiàn)10-響20%的下跌叨，但是牧由于宏禍觀環(huán)境齡未變，南京樓昨市樂(lè)觀腰趨勢(shì)仍街在，在6-1餃2個(gè)月調(diào)整扁期過(guò)后，型“拍皮球附效應(yīng)”仍鉆將重現(xiàn)。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政早策分析——超越政策通過(guò)對(duì)戶政策面蘭深度分景析后，御我們對(duì)秀南京房攻地產(chǎn)市鋼場(chǎng)宏觀迷面仍保泰持樂(lè)觀字預(yù)期。建議本項(xiàng)貢目適當(dāng)拉片長(zhǎng)開發(fā)周痰期，以時(shí)賊間換取更進(jìn)佳的銷售哄回報(bào)，待廳南京整體得房地產(chǎn)市膛場(chǎng)度過(guò)1哭年以上的行調(diào)控期后子再行開盤永銷售。即201熔2年上市露。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)飼分析——規(guī)劃概況北部片區(qū)中部片區(qū)南部片區(qū)河西新城膊是南京市薄投資50姥0億，于飄2001膛年開始打闊造的城市鵲新中心，餐河西新城高的三大定針位是：商務(wù)商貿(mào)升、居住就乘業(yè)、休閑才旅游北部片區(qū)瓶：北部地偵區(qū)面積約叼20平方煤公里，以居住和科機(jī)技園為主中部片區(qū)半：以20妖05年十召運(yùn)會(huì)的主揭場(chǎng)館——奧體中株心為核招心，不艙僅是融歇商務(wù)辦曲公、文君化體育晶、商業(yè)速休閑為介一體的健中心區(qū)最，而且攪與以商芳業(yè)為主樹的新街強(qiáng)口傳統(tǒng)膊中心遙花相呼應(yīng)爪，成為集約化最仙高的南京肝現(xiàn)代綜合紐奉性新中心。南部片區(qū)晉：隨著北貴部和中部李片區(qū)規(guī)劃翁的逐步落哀實(shí)，南部牌片區(qū)已經(jīng)婆成為當(dāng)前捐開發(fā)建設(shè)封的重點(diǎn)，謙由于20瞇14年青毫奧會(huì)將在木南京舉辦燒，而近萬(wàn)渾運(yùn)動(dòng)員居冤住的青奧隙村就將落寄戶南部片夫區(qū)，以此緣瑞為契機(jī)，葛南部片區(qū)汪規(guī)劃功能側(cè)為：為城市居立住、就業(yè)蠶、娛樂(lè)需大求提供新統(tǒng)的空間，嘉服務(wù)社會(huì)頌發(fā)展；對(duì)雖人們尊重賄和關(guān)懷為諸理念，方長(zhǎng)便生活就厚業(yè)；塑造如優(yōu)美環(huán)境余和濱水特口色，提倡荒生態(tài)節(jié)能拍。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市間場(chǎng)——總表樓盤名稱占地(平米)體量(平米)開盤時(shí)間產(chǎn)品已推(平米)未推(平米)本期主力戶型本期均價(jià)已推套去化套去化率月均去化宇業(yè)和府奧園39509.4106872未上市小高20000仁恒江灣城353126.56870002009.7.14高層1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%開盤一月內(nèi)售罄融僑中央花園170723.8290000即將開盤洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域錦園1050002200002007.6.10高層150000700002R：85-933R：119-141200001516135689.40%40碧瑤花園二期814002010.5.5多層小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒國(guó)際公寓284101356062005.12.20高層13565603000025524094%5嘉業(yè)國(guó)際城33000公寓760002005.12.18高層7600002700077756873.10%11金地名京90760.12000002008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99鳳凰和熙1000003343612009.8.29高層572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%開盤一月內(nèi)售罄星雨華府1600003700002006.8.9高層2042071657932R：92-983R：133-151270001811149682.60%33項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位仁恒江灣城22000融僑中央花園25000宋都美域錦園20000碧瑤花園二期23000朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)28000仁恒國(guó)際公寓30000嘉業(yè)國(guó)際城27000金地名京37500鳳凰和熙后期價(jià)格未定星雨華府27000江東路板塊奧體中心板塊河西在巨售個(gè)案巡壽主要集啟中在江承東路的棄沿線和患奧體C劃BD周夕邊，高計(jì)品質(zhì)大抱盤較多蜜。江東路沿拖線由于河夸西萬(wàn)達(dá)廣哀場(chǎng)的開業(yè)廊，生活配外套等方面?zhèn)奢^為完善奧體CB闊D板塊依崇托良好的燭規(guī)劃和發(fā)典展空間，濾是仁恒、浩朗詩(shī)，保拴利等眾多典知名開發(fā)惱商角逐的浩主戰(zhàn)場(chǎng)河西市場(chǎng)——在荷售個(gè)案項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位由于近年下來(lái)河西地狐區(qū)打造新惱城的規(guī)劃行利好推動(dòng)哪了河西土巴地成本的眾不斷提高滅河西地區(qū)讓項(xiàng)目整體此均價(jià)已經(jīng)杯突破24被000元百/平方米還，個(gè)別高宋端項(xiàng)目均四價(jià)超過(guò)3僵0000火元/平方艦米河西地瘦區(qū)的精匆裝修樓腳盤較多度，且每撞個(gè)項(xiàng)目棗在產(chǎn)品盟打造上越均有可取圈可點(diǎn)堵之處，析成為了面南京出榴了新街姐口傳統(tǒng)貼市中心宣之外的騰新興高糧端物業(yè)雖市場(chǎng)。2010到年4月新?tīng)T政之后，櫻河西樓盤摟的成交量但大幅下滑羞，價(jià)格上擁開始出現(xiàn)禍松動(dòng)痕跡冶，其中宇竄和和府秤奧園項(xiàng)茂目5月車15日扶開盤均蕉價(jià)下探緒250琴0元，珍僅為1政750荒0元/桶平方米河西市題場(chǎng)——價(jià)格城分析項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——成交分析河西在售捷的樓盤大太部分為2毒009年編之前開盤覺(jué)，經(jīng)歷了謙量?jī)r(jià)齊升植的09年涼，大部分秩樓盤的去飼化量都超吹過(guò)了85械%，整體倍去化情況禿良好201押0年4皂月新政還過(guò)后，琴河西樓魄盤普遍喚出現(xiàn)了惱成交下訊滑的現(xiàn)林象，并曲且很多版樓盤延快遲了后精續(xù)樓盤半的推出火時(shí)間，幸如仁恒己江灣城狠、鳳凰個(gè)和熙等左等項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——成交分翻析新政出臺(tái)慕對(duì)河西區(qū)性域市場(chǎng)的翠影響非常孝大，新政斧前，河西療區(qū)域的周碧成交量穩(wěn)財(cái)步上升，回最高峰為勵(lì)單周成交椒189套蠅，然而新源政出臺(tái)后漂一周，環(huán)聯(lián)比萎縮近是6成，次挎周在下探層3成，幾蝴乎落入冰跟點(diǎn)成交量潮的大幅答萎縮，追主要原啄因是由門于河西傅區(qū)域的債客源以絡(luò)投資客鎖為主，赴客源對(duì)指政策的餐敏感性閱較高新政出臺(tái)成交大吃幅下滑項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——成交分析碧瑤花園二期和府奧園地址奧體中心樂(lè)山路189號(hào)雨潤(rùn)大街以南，恒山路與黃山路之間類型多層、小高小高開盤日期2010.5.52010.5.15報(bào)價(jià)2300020000開盤價(jià)格2260017500價(jià)格降幅1.70%12.50%開盤推出套數(shù)225223開盤當(dāng)日成交16180成交比例7.1%81%由于河西亂市場(chǎng)上投貨資客比例候較大，政壓策敏感性覺(jué)強(qiáng)，在新原政之后，拿消費(fèi)者觀傭望氣氛濃泊烈，的第捧一個(gè)新開細(xì)樓盤碧瑤繞花園二期萄出現(xiàn)了成辰交量的大寒幅縮水。但是5月青15日和雀府奧園項(xiàng)午目開盤價(jià)制格降了約器2500譯元/平方始米之后取姓得了不錯(cuò)倆的去化情些況，說(shuō)明攤河西區(qū)域菠市場(chǎng)的整產(chǎn)體需求還同是相當(dāng)堅(jiān)它實(shí)和旺盛項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市抗場(chǎng)——客源分析河西地片區(qū)已經(jīng)資成為了疏南京新糠興的豪妖宅區(qū)，餓因此吸眨引了全粘省乃至肺全國(guó)各耍地的高胡端客源頓前來(lái)購(gòu)武買，本上地和外釘?shù)乜驮挫`數(shù)量基騎本相當(dāng)置業(yè)目芳的上來(lái)旁看，婚魔房等剛帖性需求笑的比例孤很小，夸投資和伐半投資惰半改善瘡需求占償了絕大恭多數(shù)客源職業(yè)散上來(lái)看，做私營(yíng)業(yè)主盜和在河西刑工作的外某企員工占亞了很大的告比例，公冷務(wù)員和醫(yī)嘉生、教師撕、國(guó)企管傭理層等泛跟公務(wù)員階串層也占有咸一定的比遍例由于投資絲式客充斥了崇河西市場(chǎng)齡，因此河量西所有樓撿盤的入住巧率都偏低蝦，約在3絨0%-4桑0%項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市枯場(chǎng)——未來(lái)供應(yīng)河西地概區(qū)未來(lái)蓮一年內(nèi)逮供應(yīng)較吊大，新叫項(xiàng)目加夢(mèng)上已售洋項(xiàng)目的色未推體蠅量保守牲估計(jì)在200萬(wàn)扭方以上，阻河西地青區(qū)依舊胡是南京嶼樓市的禽熱點(diǎn)區(qū)蒼域。未來(lái)供應(yīng)獨(dú)趨勢(shì)上來(lái)?yè)淇矗尸F(xiàn)蛛南擴(kuò)+西峽拓的趨勢(shì)憤，西面將您打造濱江景觀嘩住宅群，而南面連將圍繞青奧村打造高尚巷住宅區(qū)南擴(kuò)西拓宇和和府奧園10.7萬(wàn)方保利香檳國(guó)際21萬(wàn)方仁恒G53公寓12.5萬(wàn)方雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)15萬(wàn)方華泰奧體項(xiàng)目體量不詳蘇寧濱江項(xiàng)目12萬(wàn)方五礦御江金城22.8萬(wàn)方金基蒼山路項(xiàng)目9.5萬(wàn)方棲庭7.8萬(wàn)方新百新城26萬(wàn)方青奧村項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)拐小結(jié)價(jià)格已經(jīng)具出現(xiàn)松動(dòng)新政影很響初步徑顯現(xiàn)，季在成交妹量連續(xù)司數(shù)周下豪滑之后各，河西魚市場(chǎng)的菌價(jià)格堅(jiān)臘冰已經(jīng)淹開始松互動(dòng)。成交接撥近冰點(diǎn)弄但市場(chǎng)鏟支撐力權(quán)仍在，幟價(jià)格敏獅感性高新政之股后，成覺(jué)交量已窄經(jīng)降至龜冰點(diǎn)，嶼但是個(gè)載別樓盤串降價(jià)出愉售依舊息能夠逆陜市熱銷孩，說(shuō)明浙市場(chǎng)的具購(gòu)買力拔支撐依胸舊有力滲。投資客速依舊是盛主流河西區(qū)域墳的客源以病投資客為停主，他們痰來(lái)自全市享范圍和外鐮地，在新盯政的調(diào)控桐之下，這塘部分客源揉已經(jīng)大幅除縮水項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)饞品——外部分析——建筑樓類別項(xiàng)目保利香檳國(guó)際宇業(yè)和府奧園仁恒G53公寓仁恒江灣城融僑中央花園宋都美域錦園售完產(chǎn)品無(wú)無(wú)無(wú)高層小高高層在售產(chǎn)品高層小高小高高層洋房高層未建產(chǎn)品高層小高小高高層小高高層項(xiàng)目碧瑤花園二期朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)仁恒國(guó)際公寓嘉業(yè)國(guó)際城金地名京鳳凰和熙星雨華府售完產(chǎn)品多層小高小高高層高層小高高層高層在售產(chǎn)品多層小高小高高層高層小高高層高層未建產(chǎn)品多層小高無(wú)無(wú)無(wú)小高高層高層河西地離區(qū)由于獵土地資蹦源日益缸稀缺，腸加之毗玻鄰CB娘D的C咐LD規(guī)歌劃，因朱此產(chǎn)品內(nèi)以容積煩率較高辦的高層漿和小高鞭層為主從造型來(lái)云看，基本孟為南北通霧透的板式萬(wàn)結(jié)構(gòu)，未勒出現(xiàn)塔式貸結(jié)構(gòu)的樓踢盤河西區(qū)蛋域的樓山盤精裝煙比例較考高，7假0%左坡右的樓聚盤為精峽裝修，但區(qū)域產(chǎn)問(wèn)品品質(zhì)額較高項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)早品——外部分拾析——外立嬸面及公共積部位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位在立面風(fēng)獵格上，河堪西樓盤大衫多采用了做現(xiàn)代簡(jiǎn)約歷的設(shè)計(jì)風(fēng)茶格，彰顯虹了河西新援城年輕、爐國(guó)際化、諸富于現(xiàn)代扁氣息的特肌點(diǎn)。在走道和、電梯淚間、大玩堂等公熟共空間這的設(shè)計(jì)排上，除補(bǔ)了星雨槐華府等響位于河碼西北部廉區(qū)域的工幾個(gè)豪紐奉宅項(xiàng)目陣有較為誤豪華的到設(shè)計(jì)外啊，大部格分樓盤賞品質(zhì)一趕般。河西產(chǎn)戶品——外部分析——外總立面及嶼公共部這位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)撥品——內(nèi)部分析籌——戶型河西樓盤么2房主力還戶型在8昌5-95廟平方米之多間，3房所在130尿-150您平方米之羨間，4房轟在170西平方米以叉上河西區(qū)域慈整體房型蒙偏大，彰腫顯了區(qū)域紐奉高尚住宅械區(qū)的特質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西樓盤員的戶型設(shè)云計(jì)均較為彩成熟，在撇動(dòng)靜分離遲、南北通勺透、房間屋全明等設(shè)鉛計(jì)上都十休分到位但在戶搶型上缺之乏附加允值，即仆偷面積避的成分守，僅部程分樓盤誦有飄窗競(jìng)、大陽(yáng)濱臺(tái)的設(shè)療計(jì)，空使中入戶巾花園、危大露臺(tái)灑、內(nèi)嵌瓣式陽(yáng)臺(tái)乎，轉(zhuǎn)角燭飄窗等滋偷面積害的元素券均無(wú)樓享盤使用渾，對(duì)于醋本項(xiàng)目升而言，南戶型設(shè)蘭計(jì)是個(gè)袍不錯(cuò)的建突破口吊。河西產(chǎn)品——內(nèi)部分拖析——戶型項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)吵品——內(nèi)部分析滔——裝修項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位裝修上稿來(lái)看，駁河西樓晶盤精裝縣修比例閘高達(dá)7圾0%，變裝修標(biāo)噸準(zhǔn)基本竄在20疏00元墾/平方裂米以上中央空詠調(diào)、廚疼房衛(wèi)浴明設(shè)備的歌品牌上蒼均選取蛇了國(guó)際酷知名大泥牌河西產(chǎn)叢品——內(nèi)部分刃析——裝修項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地源熱泵系統(tǒng)建筑外部防護(hù)系統(tǒng)家庭安全防范警報(bào)系統(tǒng)健康全新風(fēng)系統(tǒng)河西區(qū)仇域朗詩(shī)亂國(guó)際街存區(qū)、和肺府奧園灘等項(xiàng)目棵均打出私了科技巡壽住宅的魚概念，僑恒溫恒邪濕系統(tǒng)鄭、地源猾熱泵系毫統(tǒng)、新鐮風(fēng)系統(tǒng)角等智能年化系統(tǒng)斑的運(yùn)用慎已經(jīng)較盯為普遍嗎和成熟講，使樓凡盤的附偽加值大叛大增加制，也吸隆引了很救多客戶掘的青睞弱。河西產(chǎn)搜品——內(nèi)部分析刮——智能化項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——景執(zhí)觀設(shè)計(jì)樓盤綠化率仁恒江灣城35%棲庭31%融僑中央花園32%嘉業(yè)國(guó)際城35%中北尚品35%保利香檳國(guó)際36%河西大煩部分樓鉛盤在內(nèi)目部景觀么的打造猴上較弱培，這和仿高昂的生土地成慶本和較菊高的容墨積率有擴(kuò)直接的甲關(guān)系個(gè)別樓盤甩如宋都美扮域內(nèi)部景支觀打造較蓬好，有中欺央花園等棋景觀概念凡，這也成踏為了該樓穴盤的主要顯賣點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——商芒業(yè)配套樓盤商業(yè)形態(tài)仁恒江灣城社區(qū)集中商業(yè)中北尚品沿街商業(yè)融僑中央花園社區(qū)集中商業(yè)仁恒G53商業(yè)內(nèi)街（規(guī)劃）朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)無(wú)商業(yè)和府奧園沿街及地下商業(yè)河西樓盤釘?shù)纳虡I(yè)配騎套亮點(diǎn)不青多，形態(tài)幫基本上為矩沿街商業(yè)亦和內(nèi)部的嫌集中商業(yè)所兩種，僅篩起到基本巴配套，滿高足業(yè)主生盾活消費(fèi)的點(diǎn)作用。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——物睛業(yè)服務(wù)樓盤物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)碧瑤花園二期南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司1.60元/平方米·月融僑中央花園融僑物業(yè)1.85元/平方米·月仁恒江灣城南京仁恒物業(yè)管理有限公司2.50元/平方米·月朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)南京朗坤物業(yè)服務(wù)有限公司1.80元/平方米·月宋都美域南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司1.55元/平方米·月河西樓攻盤的物捏業(yè)服務(wù)害公司基榆本為開攜發(fā)商旗呆下企業(yè)退，較少就有外聘刑高品質(zhì)曠的如戴陸德梁行匯、第一箏太平洋混戴維斯像等國(guó)際日一流物涼業(yè)服務(wù)貍公司所提供辨的物業(yè)疑服務(wù)也攝基本是燭常規(guī)的押保安、篩保潔、厲家政、扇維修等紛方面，阻沒(méi)有特甜別突出澡的地方物業(yè)費(fèi)烈的范圍相集中在1.索5-2喉.5元碗/平方權(quán)米·月，在粱全南京艦市屬于級(jí)較高水糖平項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品小結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀本項(xiàng)目突破口外立面河西樓盤大多采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格，彰顯了河西新城年輕、國(guó)際化、富于現(xiàn)代氣息的特點(diǎn)。公共部位除了個(gè)別豪宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)較好，整體市場(chǎng)品質(zhì)一般公共部位設(shè)計(jì)彰顯豪宅風(fēng)范戶型河西區(qū)域整體房型偏大，彰顯了區(qū)域高尚住宅區(qū)的特質(zhì)，但在附加值的創(chuàng)造上較為缺乏戶型設(shè)計(jì)上增加附加值裝修70%的新盤都是精裝社區(qū)，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍超過(guò)2000元/平方米，且均為大開發(fā)商的手筆，裝修經(jīng)驗(yàn)豐富，品質(zhì)高，風(fēng)格成熟智能化科技住宅概念已經(jīng)較為普遍，地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的運(yùn)用已經(jīng)較為成熟景觀設(shè)計(jì)河西大部分樓盤在內(nèi)部景觀的打造上較弱，僅有宋都美域等個(gè)別個(gè)案景觀打造較好，這也成為其主要賣點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)上打造震撼力商業(yè)商業(yè)配套亮點(diǎn)不多，形態(tài)基本上為沿街商業(yè)和內(nèi)部的集中商業(yè)兩種，僅起到基本配套，滿足業(yè)主生活消費(fèi)的作用將商業(yè)配套做出亮點(diǎn)物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)公司基本為開發(fā)商旗下企業(yè)，所提供的物業(yè)服務(wù)也基本是常規(guī)的保安、保潔、家政、維修等方面，沒(méi)有特別突出的地方通過(guò)報(bào)告悔第一部分是——價(jià)值四發(fā)現(xiàn)的分柱析，我們?nèi)呀?jīng)做出采了本項(xiàng)目物具備了成為標(biāo)桿珠性高端物抓業(yè)的先天浮稟賦，且本區(qū)俗域內(nèi)無(wú)亞任何競(jìng)館爭(zhēng)個(gè)案引，因此揀，西善結(jié)橋的價(jià)屆值將由丙我們來(lái)監(jiān)書寫因此我們單要充分發(fā)判揮我們的捆價(jià)值優(yōu)勢(shì)茂和開發(fā)商老的實(shí)力，慚在產(chǎn)品品質(zhì)樣、附加值之等方面創(chuàng)極造價(jià)值，將本揪項(xiàng)目打字造成全勢(shì)市高端貞住宅市莊場(chǎng)中最離具潛力訓(xùn)的明星語(yǔ)個(gè)案。對(duì)本項(xiàng)角目的啟拌示項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位項(xiàng)目定胞位我們是什側(cè)么——高端物業(yè)——一個(gè)由槳四緯因百素構(gòu)成那的市場(chǎng)削綜合體價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)與總價(jià)高于市場(chǎng)平均水平或同類產(chǎn)品水平高端物業(yè)產(chǎn)品性能：創(chuàng)造高品質(zhì)高舒適度產(chǎn)品市場(chǎng)形象：品牌企業(yè)，高端客戶群體與高品質(zhì)的服務(wù)資源：擁有區(qū)位或生態(tài)等稀缺資源初步定唉位為：猶區(qū)域標(biāo)爪桿，高值端物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)位價(jià)拘值項(xiàng)目坐擁盆秦淮新河臘景觀帶，惜周邊依托朋梅山社區(qū)舌，生活氛只圍濃厚項(xiàng)目?jī)r(jià)值市場(chǎng)分析核心點(diǎn)：孝即將被規(guī)媽劃拉入青忠?jiàn)W版圖核心點(diǎn)著：景觀宇稀缺、貫生活便漫捷核心點(diǎn)恭：打造常區(qū)域標(biāo)拒桿性樓子盤建發(fā)為糊西善橋鞠創(chuàng)造價(jià)歉值南京3摧0萬(wàn)方續(xù)秦淮烏新河畔腔的明星駕個(gè)案位于南京宿市重點(diǎn)打艷造的河西渴和南部?jī)晌r大副城之雜間，坐擁泉2014腸青奧村規(guī)死劃利好通過(guò)區(qū)浴位、土果地、市種場(chǎng)三個(gè)插原點(diǎn)定槍位項(xiàng)目項(xiàng)目周邊育無(wú)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)朗案，區(qū)域只價(jià)值亟待惕發(fā)掘，本伐項(xiàng)目應(yīng)在階產(chǎn)品打造赤上向臨近頃的河西區(qū)每域靠攏項(xiàng)目定位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)格研怨判價(jià)格研判籌案例采樣閑依據(jù)全市訴單價(jià)2萬(wàn)元以上付，主力總惠價(jià)300萬(wàn)以上的魄公寓項(xiàng)目震為例區(qū)位項(xiàng)目總體量（萬(wàn)方）產(chǎn)品類型主力面積（m2)均價(jià)主力總價(jià)段（萬(wàn)元）河西仁恒江灣城68.7高385金地名京20高層80-20837500300-780朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)30小高367城東紫園10.4小高276中冶鐘鼎山莊24.9花園洋房270-31028000756-868城中南京國(guó)際廣場(chǎng)42.6高487城開御園3.1小高578長(zhǎng)江路九號(hào)25.4高層158-25140000632-1004金鼎灣國(guó)際11.5小高層90-16035000315-560都市羲和9.5高層90-20041000369-820凱潤(rùn)金城21.7高層、酒店式公777城北藍(lán)晶國(guó)際2.8酒店式公寓53-8120000106-162長(zhǎng)江峰景9.0高264項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)格研渡判河西仁恒江灣城朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)2.2萬(wàn)/平方米2.8萬(wàn)/平方米城東紫園中冶鐘鼎山莊2萬(wàn)/平方米2.8萬(wàn)/平方米城中金鼎灣國(guó)際城開御園3.5萬(wàn)/平方米3.3萬(wàn)/平方米城北藍(lán)晶國(guó)際長(zhǎng)江峰景2萬(wàn)/平方米2萬(wàn)/平方米參照市場(chǎng)拿在售的各僻類高端物辱業(yè)的不同杰類別，本害項(xiàng)目定位拖為區(qū)域內(nèi)尋高端物業(yè)狹。目前可軋參考的同笨檔次競(jìng)比糧項(xiàng)目有仁橫恒江灣城鄭、朗詩(shī)國(guó)塊際、中冶麗鐘鼎山莊慢、長(zhǎng)江峰況景。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位靜態(tài)競(jìng)比旺價(jià)格20織000元/平米（災(zāi)理論價(jià)俊格）外部因素系數(shù)對(duì)比因素本項(xiàng)目仁恒江灣城朗詩(shī)國(guó)際中冶鐘鼎山莊長(zhǎng)江峰景15%地段因素評(píng)分10013013014012020%休閑配套評(píng)分10012012013012015%外部景觀評(píng)分100130130135130內(nèi)部因素10%開發(fā)商品牌評(píng)分1001501401001005%總規(guī)模評(píng)分1001501201208015%建筑品質(zhì)評(píng)分10012010012013010%物業(yè)管理評(píng)分1001301101301105%內(nèi)部景觀評(píng)分1001201201301105%社區(qū)商業(yè)評(píng)分100120120120100100%系數(shù)累加100130121125111項(xiàng)目?jī)r(jià)格

22000280002800020000參考權(quán)重

40%30%20%10%項(xiàng)目?jī)r(jià)格*權(quán)重*100/系數(shù)累加199856769693644801800價(jià)格研判項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)格研而判本輪調(diào)控撇周期將持雅續(xù)6-1總2個(gè)月受調(diào)控紫政策影角響，區(qū)頭域市場(chǎng)菜房?jī)r(jià)將暈下降10-2巧0%南京樓淺市宏觀巨環(huán)境支寒撐未變最終建拼議本項(xiàng)頂目銷售蜘價(jià)格為掌：200理00元/平方米*固（1+1執(zhí)0%）=220朋00元/平方米201搶0年，推受宏觀送調(diào)控政辱策的影奪響，區(qū)脂域市場(chǎng)梢價(jià)格將功出現(xiàn)1日0%-先20%穗的下調(diào)馳，預(yù)計(jì)催本輪調(diào)攻控會(huì)持偵續(xù)6-12個(gè)月。蜜市場(chǎng)將襲走出調(diào)犁控周期產(chǎn)，銷售滅價(jià)格至品少回歸犧至調(diào)控崗前的市扶場(chǎng)估價(jià)索水平，子即200親00元/平方米，以本項(xiàng)保目2011年底入市籠計(jì)，預(yù)期俱南京整體場(chǎng)房地產(chǎn)市臥場(chǎng)將可在劇現(xiàn)價(jià)值上客保持10顯%漲幅，志即：項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研此判根據(jù)目前逝初判的項(xiàng)喜目理論價(jià)方格，及初憤步的戶型避建議，框碼定總價(jià)，深借以推導(dǎo)評(píng)產(chǎn)品細(xì)分遼目標(biāo)客戶面積區(qū)間戶數(shù)比單價(jià)總價(jià)區(qū)間55-6010%20000110-120萬(wàn)75-8530%20000150-170萬(wàn)90-11025%20000180-220萬(wàn)110-12035%20000220-240萬(wàn)200以上5%20000400萬(wàn)以上合計(jì)20000110-400萬(wàn)初步戶傷型配比見(jiàn)建議項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研趁判客戶分類模型健康養(yǎng)老（56歲以上）品質(zhì)家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）根據(jù)項(xiàng)鎮(zhèn)目總價(jià)休段[編100解-37凈0]，以依托我夢(mèng)們的客租戶分析懼模型，繞預(yù)判目網(wǎng)標(biāo)客戶融為——中產(chǎn)階級(jí)輩為中堅(jiān)的窮人群。單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新南京徐人單身丁客三代同敢堂中大學(xué)3口之家丁客家滔庭兒女立動(dòng)家三代同堂二老空巢新貴型經(jīng)濟(jì)春型中產(chǎn)型富裕型富豪級(jí)型—30轟0—1悶00—抗30以上萬(wàn)元/年30-赴10萬(wàn)偶元/年10萬(wàn)元喝以下購(gòu)買力咬客戶類達(dá)型家庭結(jié)構(gòu)豈客戶類型項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研判類別家庭年均收入水平職業(yè)背景購(gòu)房支付特點(diǎn)產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好富裕型100-300萬(wàn)歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功精英張揚(yáng)進(jìn)取品味善于交際，喜歡出入高級(jí)的娛樂(lè)場(chǎng)所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國(guó)旅游。中產(chǎn)型30-100萬(wàn)外資企業(yè)中高層、國(guó)內(nèi)上市公司高管、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取炫耀享受個(gè)性時(shí)髦追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢進(jìn)行休閑娛樂(lè)消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。新貴型10-30萬(wàn)歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。首付能力不強(qiáng)，但月還款能力高、工作前景預(yù)期好；貸款年限可以較長(zhǎng)；國(guó)有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。購(gòu)買力客滲戶分類描褲述項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研判產(chǎn)品形態(tài)主力客戶形態(tài)產(chǎn)品需求偏好產(chǎn)品類型面積段（平米）購(gòu)買力類型年齡、家庭特征家庭結(jié)構(gòu)55-60都市新興貴族26-35都市新銳族單身貴族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大附近有幼兒園、小學(xué)配套運(yùn)動(dòng)型休閑型工作型生活型教育型56歲以上健康養(yǎng)老族二老空巢基本生活便利醫(yī)療配套有健身綠地有健康型休閑型生活型75-120城市中產(chǎn)階級(jí)30-35都市新銳族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學(xué)配套運(yùn)動(dòng)型休閑型商務(wù)型擁有型教育型36-55品質(zhì)家庭族中學(xué)三口之家以上生活、休閑、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大投資型奢華型擁有型贍養(yǎng)型200以上富裕階層40-55品質(zhì)家庭族中學(xué)三口之家以上生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學(xué)配套擁有型奢華型商務(wù)型精神型投資型項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶分解誕定位55-6酬5的主力?？腿簽槭讚翊沃脴I(yè)型客戶描述客戶類型客戶來(lái)源主要是：有購(gòu)買一房或兩房的能力，（經(jīng)濟(jì)能力有限）希望籍此機(jī)會(huì)從中端人群擠身高端圈層事業(yè)處于上升期，獎(jiǎng)勵(lì)自己和家人的心情迫切對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng)年齡段主要集中在28-35歲，購(gòu)置物業(yè)，易感性化和沖動(dòng)這類客戶群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多或有少數(shù)：55歲以上，追求品質(zhì)生活的、物質(zhì)條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶都市新興貴族工作在河西的各類年輕杰出白領(lǐng)階層（包括CBD商務(wù)人士、科技產(chǎn)業(yè)園的中、高級(jí)技術(shù)、管理人才、行政機(jī)關(guān)干部等）；西善橋區(qū)域子女獨(dú)立；在市區(qū)工作，奮斗一定年數(shù)，有一定積累的新南京人；部分江浙滬投資客項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶分解處定位75-辜120飽的主力船客群為水改善型客戶描述客戶類型客戶來(lái)源事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質(zhì)資本，有投資傾向已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)品質(zhì)生活的追求和對(duì)身份認(rèn)同的提升看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境注重子女學(xué)習(xí)空間和家人的生活空間年齡段主要集中在30-55歲目標(biāo)客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級(jí)及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主，也會(huì)吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客城市中產(chǎn)階級(jí)河西地區(qū)改善型客源的溢出，來(lái)自全市；梅山鋼鐵集團(tuán)里工作多年，有一定積蓄的企業(yè)管理層；項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶分都解定位200以預(yù)上的主力跪客群為享即受型客戶描述客戶類型客戶來(lái)源屬于高端客戶的最上層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不受限擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)和多套物業(yè)看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在35-55歲，消費(fèi)行為相對(duì)低調(diào)的人群這類客戶注重居住品質(zhì)，置業(yè)決策看重自己的感覺(jué)和判斷，朋友建議在決策中分量不大富裕階層全市高端改善，涉外人士；梅山鋼鐵集團(tuán)工作多年的企業(yè)高管；厭惡都市喧囂，想往安靜養(yǎng)老環(huán)境的離退老干部項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶定彈位目標(biāo)客群西善橋本地在梅山鋼鐵企業(yè)工作的中高管

全市私營(yíng)企業(yè)主或企業(yè)高管政府公務(wù)員和泛公務(wù)員中的高收入人群各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層在南京打拼一定年數(shù)的“新南京人”來(lái)自江浙滬的投資客部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士長(zhǎng)年在外打拼的南京人目邀錄第二部分糧產(chǎn)品瘋篇什么樣慚的產(chǎn)品部適合本伶項(xiàng)目？我們的思掩考：項(xiàng)目區(qū)儲(chǔ)位思考1：我們緊傻鄰“河西新醫(yī)城”高端人易文國(guó)際始居住區(qū)添。2：我們毗疏鄰“青奧村”這一多統(tǒng)元化國(guó)鍬際配套廢區(qū)。3：我們擁壁有最近的貿(mào)四條地鐵獲線環(huán)繞，拘國(guó)際化交享通體系。結(jié)論我們具快有國(guó)際慣高端的辛人文居繳住氛圍??；我們具有殖國(guó)際完備半的生活配靜套；我們具有元國(guó)際化交率通體系；如何利用元這種國(guó)際行資源屬性？案例借進(jìn)鑒一個(gè)行煙之有效侍的策略桂：個(gè)案借鑒【遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城】亞奧核心編，打造“世界級(jí)加生活示椅范區(qū)”居于北四次環(huán)，擁有是國(guó)際高端更居住文化龜，周邊配南套成熟高篇端。遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城——國(guó)際資源噴利用遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城——自身價(jià)植值塑造高端國(guó)悔際公寓5A級(jí)寫字基樓國(guó)際一襯線品牌青購(gòu)物中榆心國(guó)際高端號(hào)酒店公寓芳草地國(guó)飛際學(xué)校雙語(yǔ)幼兒牲園項(xiàng)目占地17萬(wàn)方，容奸積率2.6個(gè)案具備閉國(guó)際化資秘源屬性；通過(guò)打造欲高端國(guó)際泊公寓、5A級(jí)辦公書、高端粉酒店公屈寓、一祝線品牌黎購(gòu)物中搖心、芳蹦草地國(guó)游際學(xué)校搭、雙語(yǔ)差幼兒園堵等高端沒(méi)綜合生芹活配套叔，塑造估項(xiàng)目自遺身的國(guó)揚(yáng)際高端霜價(jià)值體茂系。結(jié)論如何塑造庭本項(xiàng)目的鮮國(guó)際價(jià)值澡體系？回歸項(xiàng)腦目本身我們需要潤(rùn)：項(xiàng)目自身戲認(rèn)知綜合容積刺率2.2建筑限駁高60米公建配套排約占1/3用地體益量要求緊鄰秦浴淮新河扮自然景兇觀資源“秦淮藍(lán)調(diào)恰”這一極屈具歷史人密文底蘊(yùn)的侄自然資源秦淮新河泰山北路地塊3地塊2地塊1結(jié)論項(xiàng)目綜階合容積擠率2.2，但由于園項(xiàng)目1/3地塊用基來(lái)建幼刷兒園和桶小學(xué)等渾公建配腦套，對(duì)拔容積率茄有一定能損失；導(dǎo)致住宅布部分的容艙積率較高飽，且有60米限高要崖求。綜合款考慮建議典做全小高肺層產(chǎn)品，牲打造大圍盯合的高端啄住宅形象筒；利用秦凝淮新河帥的自然娘文化景伸觀資源烏，塑造短高端國(guó)羊際配套蟲體系，鬧打造本塊案特色繳國(guó)際濱孟水住區(qū)旺。產(chǎn)品定位一座濱蕩水人文國(guó)際住區(qū)——秦淮新河悉的景觀文成化——國(guó)際化教誼育、生活件、娛樂(lè)配是套——國(guó)際高端鉛公寓產(chǎn)品定位一座濱美水人文國(guó)際住區(qū)我們的疑堆問(wèn)：定位的支撐點(diǎn)在哪里??？產(chǎn)品支宿撐規(guī)劃：濱紙水國(guó)際住時(shí)區(qū)規(guī)劃國(guó)際配套塵：涵蓋一唐站式國(guó)際競(jìng)教育、國(guó)認(rèn)際生活運(yùn)雪動(dòng)泛會(huì)所貴、國(guó)際濱襪水休閑俱扔樂(lè)部。國(guó)際公橫寓：倡附導(dǎo)全新菌國(guó)際品黎質(zhì)生活嬌理念。一、規(guī)蘆劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)：占地面趨積：13.2萬(wàn)方建筑面戲積：26.4萬(wàn)方容積率秋：2.2建筑密度魂：≤25%建筑高度扯：≤60米綠化率混：≥35%小學(xué)幼兒園社區(qū)配套公寓公寓河濱會(huì)所二、國(guó)唯際化配慘套國(guó)際一站美式教育體陰系國(guó)際生活次泛會(huì)所國(guó)際濱乏水新天鉛地打造一遍站式國(guó)際生活配或套享受步霞行的便苦捷……教育引入國(guó)臘際頂尖辣教育模蟲式，倡州導(dǎo)一站請(qǐng)式教育母體系聯(lián)手常刊春藤教羽育機(jī)構(gòu)虛，打造國(guó)侍際一體皮化頂尖榜教育模勸式。36班小學(xué)12班幼兒園常春藤分教育機(jī)飯構(gòu)華爾街怎么養(yǎng)孩子？

第一，讓孩子花自己的錢

第二，教理財(cái)，更要培養(yǎng)領(lǐng)袖的素質(zhì)

第三，“憶苦思甜”

第四，談貧說(shuō)富

第五，孩子是否想要什么就能得到什么

第六，讓孩子在感激而不是怨恨中長(zhǎng)大

第七，讓孩子早早打工

第八，培養(yǎng)一個(gè)負(fù)責(zé)的孩子

第九，教孩子發(fā)展穩(wěn)定的人際關(guān)系

第十，“少兒總裁班”：企業(yè)家的才能、慈善家的品性

第十一，品德與經(jīng)營(yíng)能力

第十二，娃娃大亨

第十三，怎樣培養(yǎng)金融家聯(lián)手美幕國(guó)東北置部最著突名的8所大學(xué)龍：哈佛現(xiàn)、耶魯窮、普林目斯頓、冠哥倫比犯亞、康賞奈爾、累布朗、傻達(dá)特茅幣斯和賓鳥夕法尼絮亞大學(xué)全美式國(guó)洪際教育體肝系開通直梳升美國(guó)假前8大名校的懶快捷通道可面向全棍市招生，尋擴(kuò)大建發(fā)何知名度國(guó)際雙甜語(yǔ)幼兒予園建議引進(jìn)道專業(yè)的師潮資團(tuán)隊(duì)，遣如：伊頓更慧智雙語(yǔ)復(fù)幼兒園校園占地紋面積為500友0平米，綠葉化覆蓋面壩積為75%，十二撐個(gè)班級(jí)怒的規(guī)模炭，另有生態(tài)憤式廊景、親親子圖書帳室、及美圈術(shù)、音樂(lè)鑰專用活動(dòng)錢室等；權(quán)威的雨師資力行量；經(jīng)典的蒙冒臺(tái)梭利課車程國(guó)際化教喬育機(jī)制，冠“不教的奪教育”國(guó)際雙嘩語(yǔ)小學(xué)建議引璃進(jìn)專業(yè)祝的師資交團(tuán)隊(duì)，術(shù)如：耀眾中國(guó)際但學(xué)校、筐金蘋果端雙語(yǔ)學(xué)近校等校園占地忠面積為3萬(wàn)方，另建筑面忌積約2萬(wàn)方，輪綠化覆襯蓋面積遲為75%，36班規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)250米塑膠誰(shuí)跑道操虧場(chǎng)、校百舍配備帽多媒體消互動(dòng)白委板，設(shè)命有計(jì)算甜機(jī)室、資圖書館闊、音樂(lè)透室、飯幫堂、體散育館、紛劇場(chǎng)及瀉戶外體圣育及游俊樂(lè)設(shè)施鬧。雙語(yǔ)雙物文化課腹程，國(guó)凈際教育認(rèn)體系聯(lián)柏動(dòng)延續(xù)早教注體制、掛摘鉤知名國(guó)血際學(xué)府，己創(chuàng)造頂尖禁的一站式竿教育體系生活?yuàn)蕵?lè)國(guó)際化狼生活配鳥套，引貍領(lǐng)豐富梯多元的洲休閑娛躁樂(lè)享受國(guó)際濱水仆新天地國(guó)際生士活泛會(huì)姿所濱河新天地生活泛會(huì)所國(guó)際濱水訪新天地秦淮新河中為秦淮河鵝一支流，切而秦淮河訓(xùn)素來(lái)既得飾文人才子影的青睞十里秦東淮千年廈流淌，旱六朝勝喉地今更樹輝煌延續(xù)秦淮趁河淵源流膊淌的小資灘生活色彩瓶，打造本案聯(lián)特色的“國(guó)際濱漫水新天他地”匯聚古辜樸浪漫普情懷與神國(guó)際時(shí)右尚格調(diào)除，打造財(cái)國(guó)際圈雞層生活……濱水景觀前塑造秦淮新河利用秦淮撫新河資源載與市政景井觀帶，打息造特色國(guó)叨際濱水休皆閑走廊。將景觀與篩文化、休壤閑與自然轉(zhuǎn)完美聯(lián)系堪。引入國(guó)際歪知名品牌陳，如星巴暑克、人間臟系列酒吧賠、俏江南恩等高端休壘閑餐飲，淚塑造濃郁刮小資情調(diào)鄙。風(fēng)情酒吧繞街文化vip俱樂(lè)部南京特滅色民國(guó)織建筑，茂搭配華勁麗復(fù)古幅的裝修彼格調(diào)，螞凸顯歷謠史文化田與國(guó)際貪融合的真奢華，寫營(yíng)造極豆致尊貴拿私密的vip享受。會(huì)所配置滋：古典文型化書廊伸；鋼琴紅酒幸雪茄館國(guó)際生活植泛會(huì)所配套內(nèi)花容：社區(qū)衛(wèi)涌生服務(wù)汗中心文化活干動(dòng)中心體育中心街政管理護(hù)中心郵電設(shè)施養(yǎng)老院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)……約1.8萬(wàn)方體量蟻的生活泛絞會(huì)所，全方位滿介足國(guó)際社抄區(qū)的一站式晌便捷生郵活需求?！倔w育中心】150軍0平米多贏功能體犧育中心場(chǎng)，打造霸獨(dú)樹一穩(wěn)幟的運(yùn)序動(dòng)新空嫁間。配套內(nèi)太容：籃球羽毛球室內(nèi)攀巖【文化活冒動(dòng)中心】4000平米文化攝活動(dòng)中心府，打造公射共交流活蒜動(dòng)的國(guó)際瓣共享平臺(tái)粉?；顒?dòng)配置丙：迷你保齡掉球館桌球館迷你影院兒童活動(dòng)痕中心三、國(guó)際可公寓倡導(dǎo)全新國(guó)際品質(zhì)生活衫新境界——國(guó)際大氣貞的標(biāo)志性非建筑——國(guó)際高騾端的舒關(guān)適居住捧空間——國(guó)際藝嚼術(shù)品質(zhì)面的園林拆體系濱水大圍劉合立面打造國(guó)際品質(zhì)標(biāo)志漫性建筑形鍛象立面風(fēng)歌格：新古典現(xiàn)代風(fēng)格一崗：新古盛典古典藝術(shù)降與現(xiàn)代美共學(xué)的結(jié)合禽，沉穩(wěn)內(nèi)村斂，大氣潤(rùn)國(guó)際。風(fēng)格二康：現(xiàn)代玻璃與石頓材相結(jié)合徹，線條挺寨拔硬朗，太彰顯國(guó)際緣瑞大氣簡(jiǎn)約曲之氣度鏡。奢華酒萌店式大抓堂精裝首層局歇