房地產(chǎn)行業(yè)年度中期投資策略

宏觀調(diào)控市場(chǎng)凈化行業(yè)之福

房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略

招商證券研究發(fā)展中心余志勇二零零六年六月第一部分行業(yè)調(diào)控真正目的在于凈化市場(chǎng)第三部分投資策略及重點(diǎn)公司推薦第二部分三大板塊孕育投資良機(jī)本輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的最根本原因部分城市房價(jià)上漲過快居民住房難（生活必需品變?yōu)樯莩奁罚?/p>

改革矛盾聚焦點(diǎn)社會(huì)嚴(yán)重失控住房政治化趨勢(shì)

資料來源：錫恩企業(yè)管理公司本輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的最根本原因房地產(chǎn)投資高溫（投機(jī)）固定資產(chǎn)投資居高不下資源浪費(fèi)嚴(yán)重/金融風(fēng)險(xiǎn)加劇經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向收緊土地和信貸壓縮房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局嚴(yán)控土地供應(yīng)和適度收縮流動(dòng)性；加大對(duì)閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置；抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源。對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向收緊土地和信貸壓縮房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)解決大眾住房需求和節(jié)約資源資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局各地要在2006年9月底前向社會(huì)公布“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃；各地中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上

。房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)解決大眾住房需求和節(jié)約資源房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向強(qiáng)化稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理打擊投機(jī)從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；下一步可能出臺(tái)的措施：交易所得稅、土地增值稅、物業(yè)稅規(guī)范開發(fā)銷售行為規(guī)范信息披露行為

房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響：全局為重調(diào)控政策對(duì)企業(yè)的沖擊：分析存貨影響各異現(xiàn)有已經(jīng)施工大戶型產(chǎn)品：供應(yīng)量預(yù)期減少產(chǎn)品銷售可能加快

消化市場(chǎng)現(xiàn)有大量的存量房降低市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)但要注意未來土地增值稅、消費(fèi)稅和物業(yè)稅的沖擊中小戶型：供應(yīng)量預(yù)期增加銷售壓力增加比拼產(chǎn)品質(zhì)量已經(jīng)審批但尚未拿到施工許可證的項(xiàng)目短期壓力最大，部分公司由于規(guī)劃調(diào)整，短期業(yè)績有影響大量囤地（特別是郊區(qū)低成本大量囤地）而又沒有開發(fā)能力的企業(yè)潛在壓力最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響較小房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響：全局為重調(diào)控政策對(duì)行業(yè)未來的影響短期內(nèi)將較好地控制土地、經(jīng)濟(jì)過熱和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)住宅消費(fèi)理念得到矯正現(xiàn)有盈利模式面臨挑戰(zhàn)土地增值產(chǎn)品質(zhì)量盈利管理效率獲得重視產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度提高內(nèi)力比拼短期權(quán)益之計(jì)，待稅收等政策完善后肯定會(huì)放開調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)城市化進(jìn)程在加速資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)住房消費(fèi)仍是政府鼓勵(lì)的方向資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為消費(fèi)升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局資料來源：中國科學(xué)院調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)人口結(jié)構(gòu)的變化為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了契機(jī)三次出生高峰時(shí)期的人口都具有強(qiáng)烈的購房動(dòng)機(jī)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

上海歷年拆遷情況0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)城市拆遷仍是房地產(chǎn)需求的重要支撐因素資料來源：上海統(tǒng)計(jì)局調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)房地產(chǎn)就是一種重要的投資產(chǎn)品資料來源：錫恩企業(yè)管理公司調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)我國房地產(chǎn)依然具有很高的投資價(jià)值資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局資料來源：中金公司調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)：凈化市場(chǎng)而非打壓行業(yè)資料來源：錫恩企業(yè)管理公司現(xiàn)有問題是發(fā)展過程中的問題積極看待房地產(chǎn)調(diào)控：大視角、大宏觀調(diào)控才有利于行業(yè)健康穩(wěn)定增長調(diào)控才有利于優(yōu)質(zhì)公司脫穎而出宏觀調(diào)控市場(chǎng)凈化行業(yè)之福第一部三分行三業(yè)調(diào)控三真正目三的在于三凈化市三場(chǎng)第三部三分投三資策略三及重點(diǎn)三公司推三薦第二部三分三三大板塊三孕育投三資良機(jī)住宅開三發(fā)企業(yè)三強(qiáng)三者恒強(qiáng)土地市三場(chǎng)規(guī)范三化三資金三門檻大三幅提高資料來三源：國三家統(tǒng)計(jì)三局住宅開三發(fā)企業(yè)三強(qiáng)三者恒強(qiáng)信貸趨三緊三考驗(yàn)三融資能三力資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心住宅開三發(fā)企業(yè)三強(qiáng)三者恒強(qiáng)改善產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三中小戶三型產(chǎn)品三增加三競(jìng)爭(zhēng)加三劇財(cái)富標(biāo)三志你屬于三哪個(gè)階三層并不三在于你三做什么三,而在三于你居三住在那三里?社會(huì)身三份(身三望)確三定你屬于三哪個(gè)階三層并不三在于你三是誰,三而在于三你周圍三的他們?nèi)?你日三常交往三的對(duì)象三)是誰三?社會(huì)地三位歸屬你屬于三哪個(gè)階三層不在三于你擁三有多少三財(cái)富，三而在于三你享受三了哪些三只屬于三這個(gè)階三層消費(fèi)三的東西三?產(chǎn)品質(zhì)三量提高三高收入三階層消三費(fèi)升級(jí)三品三牌開發(fā)三商受青三睞住宅開三發(fā)企業(yè)三強(qiáng)三者恒強(qiáng)我國房三地產(chǎn)行三業(yè)優(yōu)質(zhì)三公司的三市場(chǎng)份三額提升三空間巨三大資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心商業(yè)地三產(chǎn)三資源優(yōu)三勢(shì)和管三理經(jīng)驗(yàn)三為王本輪調(diào)三控對(duì)商三業(yè)地產(chǎn)三的負(fù)面三影響有三限新會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則的三實(shí)行帶三來機(jī)會(huì)調(diào)控后三人民幣三升值進(jìn)三程可能三加快地段、三地段、三還是地三段資源特三征十足管理經(jīng)三驗(yàn)是收三益兌現(xiàn)三的根本三保證商業(yè)地三產(chǎn)無成三長性？三——鷹三君地產(chǎn)三、九龍三倉房地產(chǎn)三重組板三塊三黑馬三奔騰全流通三使管理三層的道三德風(fēng)險(xiǎn)三大大降三低全流通三將使資三本市場(chǎng)三的財(cái)富三增值效三率得到三充分挖三掘股權(quán)激三勵(lì)將導(dǎo)三致大量三公司業(yè)三績得到三提升宏觀調(diào)三控客觀三上為實(shí)三力雄厚三的企業(yè)三進(jìn)入房三地產(chǎn)市三場(chǎng)創(chuàng)造三條件房地產(chǎn)三重組板三塊三黑馬三奔騰外資進(jìn)三入熱情三絲毫不三減長江實(shí)三業(yè)、和三記黃埔三、新世三界三、凱德三置地、三摩根斯三坦利、三陽光股三份國內(nèi)其三他企業(yè)三忙于分三享房地三產(chǎn)盈利三機(jī)會(huì)中糧地三產(chǎn)、泛三海建設(shè)三、天地三源、倍三特高新三、國旅三聯(lián)合、三ST環(huán)三球、國三美、聯(lián)三想、華三為200三5年部三分房地三產(chǎn)企業(yè)三經(jīng)營業(yè)三績資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心房地產(chǎn)三重組板三塊三黑馬三奔騰榜樣的三力量是三無窮的資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心第一部三分行三業(yè)調(diào)控三真正目三的在于三凈化市三場(chǎng)第三部三分投三資策略三及重點(diǎn)三公司推三薦第二部三分三三大板塊三孕育投三資良機(jī)主要投三資策略戰(zhàn)略持三有優(yōu)質(zhì)三開發(fā)企三業(yè)重新評(píng)三估商業(yè)三地產(chǎn)板三塊價(jià)值積極關(guān)三注房地三產(chǎn)重組三板塊動(dòng)三態(tài)以投資三組合方三式最為三適宜主要投三資策略調(diào)控提高相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)改善價(jià)值(資產(chǎn)注入)成長性并購價(jià)值高每股（三存貨＋三預(yù)收帳三款）低凈資產(chǎn)三規(guī)模大小中短期三指標(biāo)：三每股存三貨、預(yù)三收帳款三和凈資三產(chǎn)規(guī)模資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心

華僑城中國國貿(mào)

深萬科招商地產(chǎn)金地集團(tuán)金融街棲霞建設(shè)

中華企業(yè)華發(fā)股份差異化總成本三領(lǐng)先目標(biāo)聚三焦主要投三資策略全國布三局局部布三局長期取三向：發(fā)三展戰(zhàn)略三（土地增三值的盈三利模式三空間越三來越小三）資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心主要公三司選擇主要公三司投資三評(píng)級(jí)資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心當(dāng)?shù)仄啡茦O佳管理層三非常務(wù)三實(shí)，中三小企業(yè)三的學(xué)習(xí)三榜樣現(xiàn)有及三潛在的三土地儲(chǔ)三備非常三優(yōu)良成長性三極佳主要公三司選擇棲霞建三設(shè)三聚焦“三三小時(shí)三經(jīng)濟(jì)圈三”資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心公司持三有的物三業(yè)增值三空間巨三大，人三民幣升三值和奧三運(yùn)會(huì)都三會(huì)形成三巨大的三催化劑三效果卓越的三投資性三房地產(chǎn)三經(jīng)營管三理能力三是國內(nèi)三其他地三產(chǎn)公司三無法比三擬的國貿(mào)三三期、整三體上市三是其“三成長故三事”短期負(fù)三面影響三有限主要公三司選擇中國國三貿(mào)三千恩萬三寵于一三身資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心主要公三司選擇泛海建三設(shè)三騰飛在三即大股東三的資源三異常豐三富公司現(xiàn)三有資產(chǎn)三增值空三間巨大股改承三諾降低三了公司三業(yè)績波三動(dòng)的風(fēng)三險(xiǎn)通過定三向增發(fā)三注入資三產(chǎn)顯示三大股東三對(duì)上市三公司扶三持的力三度和速三度都遠(yuǎn)三遠(yuǎn)領(lǐng)先三于其他三地產(chǎn)公三司資料來三源：招三商證券三研發(fā)中三心主要公三