投融資方案策劃課件

投融資方案策劃2融資平臺(tái)的宏觀形勢

2011年6月28日審計(jì)署公告：2010年末地方政府性債務(wù)總規(guī)模達(dá)到10.72萬億元，加上國債的存量，2010年政府負(fù)債率和債務(wù)率（前者等于政府債務(wù)/GDP，后者等于政府債務(wù)/財(cái)政收入。）分別達(dá)到44％和146％，較09年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在國際較低水平，即使將政策性銀行和鐵道部等政府隱性債務(wù)也算上，政府債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)依然可控。地方政府債務(wù)目前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是再融資風(fēng)險(xiǎn)，未來3年需支付的債務(wù)本息預(yù)計(jì)將達(dá)到萬億，2011年就需支付萬億，而銀監(jiān)會(huì)今年明確禁止借新還舊，使得融資平臺(tái)的短期債務(wù)展期出現(xiàn)困難。融資平臺(tái)的再融資壓力有多大，取決于銀監(jiān)會(huì)的四分類標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行起來有多嚴(yán)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，地方政府債務(wù)增長在經(jīng)歷了高峰期后，一旦大幅收縮，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升，而銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的惡化又會(huì)進(jìn)一步加劇再融資風(fēng)險(xiǎn)。（一）投融資渠道融資：是指企業(yè)通過各種途徑籌措企業(yè)生存和發(fā)展所必需的資金?？煞譃閭鶛?quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。融資與投資是資金活動(dòng)不可分割的兩個(gè)環(huán)節(jié)，融資是投資的前提，投資是融資的目的。投資和融資要在數(shù)量上達(dá)到平衡、時(shí)間上做到銜接。1.債權(quán)融資（1）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。（一）投融資渠道銀行審查借款申請(qǐng)企業(yè)提出貸款申請(qǐng)簽訂借款合同企業(yè)取得借款企業(yè)償還本息銀行貸款融資的流程（2）企業(yè)債券融資指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件發(fā)行方案設(shè)計(jì)需考慮的因素債券發(fā)行方案的設(shè)計(jì)要緊密圍繞債券的發(fā)行目標(biāo)，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎(chǔ)上追求債券發(fā)行成本的最小化。債券方案設(shè)計(jì)時(shí)考慮的主要因素有：

公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤、業(yè)績?cè)鲩L趨勢等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況；公司的資金使用需求，從而考慮包括規(guī)模和期限等債券要素；

目前的債券市場環(huán)境，估算債券的需求和利率情況；

宏觀經(jīng)濟(jì)和利率趨勢判斷，設(shè)計(jì)對(duì)公司長期有利的債券方案。

影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個(gè)因素以債券市場同期限產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動(dòng)性利差以及其他各類風(fēng)險(xiǎn)收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價(jià)?；鶞?zhǔn)利率：主要是同期限央行票據(jù)和Shibor的水平。發(fā)行人信用即評(píng)級(jí)水平：財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況、流動(dòng)性指標(biāo)、信用歷史、融資能力、未來償債能力等因素會(huì)影響企業(yè)信用評(píng)級(jí)等級(jí)。流動(dòng)性差異：由于國債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場上有著良好的流動(dòng)性。債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，其流動(dòng)性與國債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會(huì)要求收益補(bǔ)償，此利差隨市場情況確定。其他因素：有無擔(dān)保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結(jié)構(gòu)、贖回條款、目標(biāo)市場、發(fā)行方式、利息結(jié)構(gòu)等眾多因素。10企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由：

貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長期品種；

一年一次付息，到期一次還本是目前市場內(nèi)中長期品種普遍采用的方式，市場接受程度高；相比一年兩次付息，程序簡便，不增加兌付工作量。還本付息方式還本付息方式適合品種貼現(xiàn)發(fā)行即利息預(yù)扣方式，目前多適合于短券等短期品種一次性還本付息即利隨本清方式，目前多適用于短期品種一年兩次付息，到期一次還本市場內(nèi)少部分中長期債券采用，增加兌付工作量一年一次付息，到期一次還本市場內(nèi)中長期品種普遍采用的模式企業(yè)債券發(fā)行工作結(jié)構(gòu)發(fā)行人發(fā)改委

主承銷商承銷團(tuán)主承銷商會(huì)計(jì)師擔(dān)保人；監(jiān)管人評(píng)級(jí)律師發(fā)行核準(zhǔn)

協(xié)助發(fā)行申請(qǐng)工作上市申請(qǐng)、后續(xù)服務(wù)審計(jì)擔(dān)保評(píng)級(jí)法律意見發(fā)行組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管

保薦協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)工作評(píng)估師評(píng)估抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護(hù)債權(quán)人權(quán)益關(guān)注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔(dān)保不是必須的

中介機(jī)構(gòu)主要工作內(nèi)容

主承銷商

協(xié)調(diào)各中介機(jī)構(gòu)開展盡職調(diào)查

牽頭準(zhǔn)備發(fā)行申請(qǐng)文件

進(jìn)行債券市場調(diào)查，設(shè)計(jì)債券發(fā)行方案

負(fù)責(zé)債券申報(bào)工作

策劃債券宣傳方案，安排路演推介工作

組建承銷團(tuán)，領(lǐng)導(dǎo)承銷團(tuán)進(jìn)行債券銷售，并承擔(dān)余額包銷責(zé)任

負(fù)責(zé)債券發(fā)行后的上市申請(qǐng)工作，以及債券存續(xù)期間的相關(guān)后續(xù)服務(wù)

審計(jì)機(jī)構(gòu)

審計(jì)發(fā)行人最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，出具審計(jì)報(bào)告

完成發(fā)行人的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

承銷商律師

為承銷團(tuán)提供法律咨詢

發(fā)行人律師

就債券的發(fā)行、上市出具法律意見書和律師工作報(bào)告

完成發(fā)行人的法律盡職調(diào)查

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

出具債券評(píng)級(jí)報(bào)告

進(jìn)行債券存續(xù)期間的跟蹤評(píng)級(jí)

擔(dān)保機(jī)構(gòu)(若有)

出具擔(dān)保函，為債券的還本付息提供擔(dān)保

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

在抵押債券模式下，對(duì)相關(guān)抵押資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估企業(yè)債券中介機(jī)構(gòu)職責(zé)發(fā)行人

發(fā)行企業(yè)債券證券公司

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)向國家發(fā)改委報(bào)送材料，由國家發(fā)改委審批中央國債登記結(jié)算公司登記托管企業(yè)債券的發(fā)行流程一覽

擔(dān)保人（如需）

律師事務(wù)所承銷債券進(jìn)行資信評(píng)級(jí)為債券擔(dān)保出具法律意見書階段一：前期準(zhǔn)備工作（約1個(gè)月）階段二：債券發(fā)行申請(qǐng)（約2個(gè)月）階段三：債券發(fā)行（約半個(gè)月）主承銷商進(jìn)場，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；發(fā)行人決策層對(duì)發(fā)債事項(xiàng)作出決議；主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師等中介機(jī)構(gòu)；聯(lián)系擔(dān)保機(jī)構(gòu)，就擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請(qǐng)文件初稿。主承銷商對(duì)債券募集說明書內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查，由相關(guān)責(zé)任人簽字；出具推薦意見書，將全套申請(qǐng)文件定稿，上報(bào)發(fā)改委；收到申請(qǐng)文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并提出反饋意見。國家發(fā)改委自受理申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定；經(jīng)過人民銀行、證監(jiān)會(huì)的會(huì)簽，獲得發(fā)行批文。主承銷商配合發(fā)行人選擇發(fā)行時(shí)機(jī)；聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)行宣傳推介；完成債券托管；債券正式發(fā)行；募集資金到位并驗(yàn)資；籌備債券上市事宜。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，也可通過交易所網(wǎng)上發(fā)行社?；鹜顿Y者證監(jiān)會(huì)會(huì)簽人民銀行會(huì)簽承銷商銷售債券信用社個(gè)人投資者企業(yè)債券的優(yōu)勢

企業(yè)債券融資商業(yè)銀行貸款融資主動(dòng)權(quán)期限、利率、總量均由發(fā)行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20％平均水平大約高于債券融資20％支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風(fēng)險(xiǎn)可以在利率低時(shí)鎖定融資成本銀行保有隨時(shí)浮動(dòng)的權(quán)利資金使用用途由發(fā)行人控制，相對(duì)比較靈活用途受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格控制

相對(duì)于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本企業(yè)債券的優(yōu)勢企業(yè)債券的優(yōu)勢企業(yè)債券融資短期融資券融資籌資成本企業(yè)債券的承銷費(fèi)率一般不超過2.5%；企業(yè)債券的存續(xù)期限長（5～10年），而企業(yè)債券承銷費(fèi)是一次性收取的，按年分?jǐn)偟某袖N費(fèi)率平均不到0.5%短期融資券的承銷費(fèi)率一般為0.4%至0.6%；同時(shí)由于采用滾動(dòng)發(fā)行方式，短期融資券每次發(fā)行時(shí)均需聘請(qǐng)?jiān)u級(jí)、審計(jì)、律師等中介機(jī)構(gòu)，從而進(jìn)一步增加了發(fā)行人的融資費(fèi)用期限匹配企業(yè)債券使用期限靈活、發(fā)行規(guī)模大，既可滿足大型建設(shè)項(xiàng)目融資需要，又能滿足發(fā)行人日常資金需求，可用于償還銀行貸款以改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，甚至補(bǔ)充流動(dòng)資金等根據(jù)《銀行間債券市場非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引》，短期融資券期限在一年以內(nèi)，主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金不足，降低短期債務(wù)的財(cái)務(wù)成本成本鎖定在目前的利率市場波動(dòng)較大的環(huán)境下，發(fā)行企業(yè)債券可以在較長期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本短期融資券發(fā)行利率受發(fā)行時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控等因素的影響，波動(dòng)性較大，利息支出變動(dòng)也較大，而且每年都會(huì)面臨發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)于短期融資券17（3）短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊(cè)一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件：依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)；具有穩(wěn)定的償付資金來源；可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露；債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%

（用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件：信用資質(zhì)優(yōu)良；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)——注冊(cè)制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊(cè)期限注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素與企業(yè)債發(fā)行條件的比較共同點(diǎn)：發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的40%不同點(diǎn)：1.凈利潤的要求

企業(yè)債券：三年平均凈利潤足以支付一年的利息短融、中票：無明確要求2.募集資金用途的要求

企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國家的產(chǎn)業(yè)政策短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，具體用途未限制3.審批制度

企業(yè)債券：審批制——國家發(fā)改委審批短融、中票：注冊(cè)制——銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)（會(huì)費(fèi)10萬元/年）4.發(fā)行定價(jià)

企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場化程度較低短融、中票：市場化發(fā)行，公開招標(biāo)，簿記建檔中期：期國限為1年以上（舉以3-5年為主踐，無上敲限規(guī)定河）。注冊(cè)制：中期票據(jù)尚作為企業(yè)械債務(wù)融資繞工具，已戲經(jīng)人民銀聯(lián)行授權(quán)，僅由中國銀筋行間市場說交易商協(xié)罰會(huì)進(jìn)行自柔律管理。宴發(fā)行人只喇需將相關(guān)叢發(fā)行文件背提交交易谷商協(xié)會(huì)注胡冊(cè)后即可企發(fā)行，手賄續(xù)簡便。無需擔(dān)保擊：企業(yè)只眉需符合發(fā)稻行標(biāo)準(zhǔn)、冤提交申請(qǐng)郊材料并具狂備信用評(píng)歡級(jí)即可，連無需為此賢尋求擔(dān)保額。一次申饞請(qǐng)、分蠅期發(fā)行箏、余額事管理：傻企業(yè)只偷需一次殖性申請(qǐng)編融資總忘額度，魔在規(guī)定黎的時(shí)間遠(yuǎn)和額度傾內(nèi)（目煮前為兩元年），槳根據(jù)自蔽身資金爛需求靈葬活確定仿融資期渡限，隨諒時(shí)分期庭發(fā)行。短期融全資券和暮中期票梁據(jù)特點(diǎn)申請(qǐng)手續(xù)郊簡便融資成迎本低市場化定出價(jià)，信用垮評(píng)級(jí)較高呆企業(yè)融資快成本低于紙同期貸款免利率。多種計(jì)息夜方式和結(jié)另構(gòu)：固息片、浮息、蜓可贖回、漲資產(chǎn)掛鉤笨、指數(shù)掛坡鉤等，通歪過不同的掠結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)鏡進(jìn)一步增劣加靈活性車和降低成禿本。發(fā)行流程擦圖律師事務(wù)所申請(qǐng)報(bào)告5．法律服務(wù)未通過1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1．簽署合作協(xié)議2．發(fā)行輔導(dǎo)簽訂承銷協(xié)議募集說明書會(huì)計(jì)師事務(wù)所征信評(píng)級(jí)部門3．信用評(píng)級(jí)4．審計(jì)

盡職調(diào)查報(bào)告董事會(huì)決議評(píng)級(jí)報(bào)告等三年審計(jì)報(bào)告法律意見書6．審查申請(qǐng)材料真實(shí)性償債計(jì)劃現(xiàn)金流分析交易商協(xié)會(huì)7．報(bào)送注冊(cè)申請(qǐng)材料通過注冊(cè)通知書8．發(fā)行公布募集說明書（中國貨幣網(wǎng)、中國債券信息網(wǎng)）9．報(bào)送發(fā)行情況22簡單流程都圖1.2.1.3.確定發(fā)唱行方案確定資金匆用途1.4.制作有板關(guān)文件制作申萬請(qǐng)文件1.5.向交易底商協(xié)會(huì)尋提交注什冊(cè)材料1.6.注冊(cè)會(huì)議喇決定批準(zhǔn)霸與否配合主承羨開展盡職磨調(diào)查良好的印開局最廟為重要根據(jù)企享業(yè)資金陪安排和理債券市伸場情況口，與主圖承銷商撒共同確億定發(fā)行亮方案1.7.批準(zhǔn)后忘組織發(fā)跳行由隨機(jī)抽宋取的5名注冊(cè)委親員會(huì)委員遙對(duì)是否接福受企業(yè)發(fā)輝行注冊(cè)作遵出獨(dú)立判紹斷。選擇主暑承銷商騾等中介盼機(jī)構(gòu).配合主從承銷商訪開展盡鞏職調(diào)查盛工作主承銷商怒協(xié)助發(fā)行凈人準(zhǔn)備相講關(guān)注冊(cè)材耽料主承銷系商組建臘承銷團(tuán)蕉成員將注冊(cè)文繞件報(bào)送交鹽易商協(xié)會(huì)頁注冊(cè)辦公蹄室按照注冊(cè)輔辦公室要閣求解釋、滅補(bǔ)充注冊(cè)絞文件發(fā)行人與菌承銷商協(xié)設(shè)商確定發(fā)族行日期，寸并將相關(guān)凝發(fā)行文件罵上網(wǎng)公告渴，主承銷予商進(jìn)行簿膚記建檔工辨作1.23（一）短鑒期融資券南和中期票齡據(jù)的注冊(cè)概報(bào)告（附猜公司章程辮規(guī)定的有堅(jiān)權(quán)機(jī)構(gòu)決篩議）（二）主纖承銷商推保薦函和相守關(guān)中介機(jī)仇構(gòu)承諾書（三）募芳集說明書習(xí)；（四）松信用評(píng)朋級(jí)報(bào)告鍵和跟蹤淚評(píng)級(jí)安肢排；（五）法荷律意見書變；（六）企河業(yè)最近三藏年經(jīng)審計(jì)曉過的財(cái)務(wù)秩報(bào)告和最栗近一期會(huì)易計(jì)報(bào)表。（七）盤其他文置件，包樣括承銷賽協(xié)議、嘗中介機(jī)淡構(gòu)業(yè)務(wù)舅資格證晴明等。申請(qǐng)主改要材料銀行間協(xié)會(huì)銀行投行評(píng)級(jí)公熊司審計(jì)律師發(fā)行人注冊(cè)審核承銷、報(bào)肯批信用評(píng)級(jí)三年經(jīng)屢過審計(jì)解的報(bào)告律師意見球函短期融斗資券和肺中期票洲據(jù)發(fā)行皮相關(guān)各甲方以上三種館債券融資帝方式的比珠較優(yōu)點(diǎn)不足銀行貸款融資手續(xù)簡單，速度快嚴(yán)格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項(xiàng)目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請(qǐng)程序簡單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，沒有固定的使用限制；一次注冊(cè)，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。影響債突券市場且發(fā)行利茶率的幾蕉個(gè)因素影響發(fā)行吉利率的因治素發(fā)行人資序質(zhì)和信用資狀況：資質(zhì)越窮好，信用評(píng)釘級(jí)越高，庸利率水也平越低燦。市場基準(zhǔn)備利率：市場基準(zhǔn)塵利率（一駐般以同等蜂期限的掉正期利率或梅國債收益賴率為基準(zhǔn)傻）越高，站發(fā)行利率撥越高。預(yù)哈計(jì)中期票墻據(jù)發(fā)行利維率與同期襯貸款利率侄相比存在1%-對(duì)2%利差（視減不同評(píng)級(jí)脫而定），昆有利于發(fā)圾行人節(jié)約盾融資成本蜂。市場流動(dòng)個(gè)性：發(fā)行時(shí)陡市場資既金充裕姿，則發(fā)衰行利率磁較低。承銷商定的定價(jià)導(dǎo)能力：有經(jīng)驗(yàn)嗚的主承誼銷商定匠價(jià)能力電較強(qiáng)，時(shí)發(fā)行利戲率則較倍低。信用評(píng)辛級(jí)對(duì)發(fā)越行成本提的影響主體級(jí)別發(fā)行期限利率區(qū)間(%)/年平均利率(%)/年貸款利率(%)/年成本節(jié)省(%)/年AAA32.05~4.453.285.42.1252.58~4.993.945.761.82AA+33.02~4.653.955.41.4553.25~5.404.455.761.31AA34.00~5.054.555.40.8554.28~5.324.785.760.98影響債券秘市場發(fā)行已成本的主粥要因素包昨括主體信枕用等級(jí)及期限結(jié)構(gòu)。高信用等午級(jí)的發(fā)行城利率低于得同期限低三信用等級(jí)協(xié)的發(fā)行利柴率；發(fā)行墻期限越長南，發(fā)行利球率水平越影高。以200圖9年各級(jí)別隆不同發(fā)行索期限的中乏期票據(jù)對(duì)痕應(yīng)的發(fā)行葵利率為例柿：同期限情宮況下，主佩體信用評(píng)淘級(jí)越低，失發(fā)行利率更越高。1：有利于棕降低發(fā)行迷人的當(dāng)期尿融資成本當(dāng)投資群者對(duì)未跟來收益遠(yuǎn)率的看叨漲預(yù)期望逐漸形伶成時(shí)，戒其對(duì)浮哈息債的免需求逐興漸增加握，浮息撐債發(fā)行胡利差減箭少，因常此可以冬為發(fā)行晉人節(jié)約插當(dāng)期財(cái)慮務(wù)成本中。2：有利冤于降低反債券發(fā)估行風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)通駁常偏好繩發(fā)行長帳期限的售債券，老因?yàn)橐獏@得長渾時(shí)間的饒資金使紋用，但遞當(dāng)投資獅者預(yù)期星未來利蒼率上漲扮時(shí)，往謠往縮短蓮債券持宴有期，質(zhì)兩者需逆求不一碑致，可旗能導(dǎo)致截較高的帶發(fā)行風(fēng)冊(cè)險(xiǎn)。3：有利比于豐富物債券市忍場產(chǎn)品智結(jié)構(gòu)目前在我箭國債券市船場，固息環(huán)債的規(guī)模打遠(yuǎn)大于浮么息債的規(guī)鉆模，市場喚產(chǎn)品結(jié)構(gòu)庸比較單一券。發(fā)行浮息澤利率債券惰的優(yōu)點(diǎn)（4）融資融租賃又稱金融租他賃，是轉(zhuǎn)指出租拉人根據(jù)惡承租人慈對(duì)供貨貴人和租陪賃標(biāo)的味物的選跑擇，由勵(lì)出租人家向供貨疾人購買雄租賃標(biāo)賽的物，渣然后租哨給承租壞人使用挑。融資租賃午是以融通傾資金為目采的的租賃浪。融資租總賃可以分妻為直接租賃和售后回勤租。新購設(shè)備勸直接融資工租賃目標(biāo)：設(shè)亡備更新，張技術(shù)升級(jí)言，設(shè)備全究額融資；⑤交付設(shè)備及售后服務(wù)③融資租賃合同④定期支付租金①設(shè)備采購合同承租人②支付設(shè)備購置款設(shè)備廠商金融租賃公司金融租賃技公司按照承惠租人的桌要求與斗設(shè)備廠容商直接扣簽訂設(shè)摩備采購篇協(xié)議；金融租賃勸公司直接向設(shè)與備廠商支帶付設(shè)備購岔置款；金融租賃敢公司與承租人妄簽訂融資按租賃合同軟，將設(shè)備總租給承租紙人使用；承租人按霉照融資租棉賃合同約哀定向承租吉人支付租舒金，同時(shí)糟承擔(dān)設(shè)備距的保全、匙維護(hù)和修網(wǎng)理等義務(wù)蛛；承租人與季設(shè)備廠商擔(dān)簽訂售后縫服務(wù)協(xié)議劣，享受設(shè)仇備購置人些的售后服桂務(wù)等權(quán)益絞；本結(jié)構(gòu)貸適用于僚尚未啟盾動(dòng)采購煉設(shè)備的華情形。交易要點(diǎn)點(diǎn)描述礦：①融資租賃合同天津城投③定期支付租金④租賃期滿設(shè)備回購金融租賃公司承租人②支付設(shè)備購置款交易要規(guī)點(diǎn)描述除：金融租賃普公司與承毛租人針對(duì)蚊現(xiàn)有設(shè)備楊購買合同紀(jì)中的設(shè)備丸簽訂融資手性售后回澇租合同，喊承租人承讓諾在設(shè)備惹交付日將罩所有權(quán)出傘售給金融與租賃公司充同時(shí)向金勾融租賃公杰司回租該鄰設(shè)備，并痰承諾期末夢回購；本結(jié)構(gòu)適肆用于已經(jīng)淚完成設(shè)備鬧采購的情形形。目標(biāo)：盤曠活存量資凈產(chǎn)，充實(shí)漠資本金；存量設(shè)好備融資振性售后喇回租32設(shè)備更新技術(shù)升級(jí)設(shè)備全額融資盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租加賃滿足蝴承租人羽多元化蹈的融資冷需求33業(yè)務(wù)流程

落實(shí)前提條件（如需）8.簽約放款

7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調(diào)查，收集所需全部資料5.召開股東大會(huì)（或董事會(huì)），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要）

4.雙方商討確定租賃結(jié)構(gòu)、利率和期限以及主要合同條款核實(shí)擔(dān)保能力

3.提交方案建議書及合同樣本提供公司基本情況、經(jīng)營狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營狀況或項(xiàng)目情況以及租賃設(shè)備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔(dān)保人（如有）承租人出租人34金融租則賃案例案例一排：武漢勵(lì)地鐵20億元2008年11月24日，武漢劉地鐵集團(tuán)薪與工銀金節(jié)融租賃公徒司簽訂融肥資協(xié)議。垃根據(jù)雙方斷協(xié)議，采卻取的“融帽資租賃”磁方式既包芽括“直租柏”，也包料括“售后劉回租”。1.“售后販回租”鮮方式：湖武漢地韻鐵集團(tuán)盒將武漢單地鐵一螺號(hào)線核犁心運(yùn)營域設(shè)備（裕包括機(jī)丙車等）枝的所有連權(quán)，以20億元人民幣的波價(jià)格，暫微時(shí)（初定15年）讓渡皆給工銀金膝融租賃公屆司。在此上期間，武銹漢地鐵集拆團(tuán)仍然保冷留經(jīng)營、墊使用權(quán)，催但需向金通融租賃公稅司支付租旬金，到期廢后可按殘念值回購所揚(yáng)有權(quán)。2.未來采帥購的新悶設(shè)備將斃隨著地角鐵2號(hào)線和4號(hào)線的使建設(shè)進(jìn)表度,采取“直身租”方式秤。金融租賃小案例案例二碰：沈蹄陽機(jī)床2億沈陽機(jī)床弄成立于1993年5月，主要五經(jīng)營機(jī)械番設(shè)備制造恭、機(jī)床制錦造、機(jī)械暈加工等業(yè)枕務(wù)。沈陽機(jī)床永于200至9年1月23日與交屠銀租賃紹公司簽截署《融資租頓賃合同》，采用幸“售后碼回租”峽方式。即將原值2.50億元、嘩賬面凈見值2.24躍14億元的趣數(shù)控機(jī)復(fù)床生產(chǎn)茫設(shè)備以2億元出售給交掀銀租賃，惜同時(shí)再與勸交銀租賃乎簽訂租賃誰合同，合說同期內(nèi)公遲司按約定今向交銀租旁賃分期支先付租金，犁租賃期限否為4年16期，租金區(qū)的具體支昨付方式為捐等額租金排后付法。賬面凈月值2.2賓414億元與租觸入資產(chǎn)號(hào)入賬價(jià)騎值2億元之間的娛差額241蒼4萬元作為貢未確認(rèn)融榴資費(fèi)用，攪在4年內(nèi)均攤。此外，沈鑒陽機(jī)床還暮需支付400萬元的租向賃服務(wù)費(fèi)垮和1400萬元的頃租賃保江證金。案例-融妨資成本分腎析不考慮輔交易后乳各年利患潤變化輪對(duì)所得躬稅影響鄭的情況佩下，沈家陽機(jī)床鋸支付的涂融資成留本可以顆約等于毀交銀租右賃的內(nèi)鄙部收益旺率。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬元）

01—1516現(xiàn)金流入180014121412現(xiàn)金流出2000001400凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)值-182001412*（P/A,i，15）12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV）NPV=-18200+1412*（P/A,i，15+12*（P/F,i，15）案例-融旗資成本分濁析當(dāng)凈現(xiàn)值振（NPV）為零時(shí)摟，上表中寶的折現(xiàn)率i即為交旺銀租賃獻(xiàn)所獲得奧的內(nèi)部永收益率竊。經(jīng)計(jì)幼算，i取值1.9瞧6%，即交銀祝租賃季度崗內(nèi)部收益裹率為1.96患%。由于銀行貸款為單在利計(jì)息，雕因此，按聽單利將季丸度收益率律折合為年貧度收益率捉為7.84伍%。200咽9年初三溜至五年膛期的銀味行人民唉幣貸款遷年利率5.76滔%，很顯然裹，要比本延案例中的剪融資成本卻低將近2個(gè)百分點(diǎn)伏。案例-蜜選擇售吐后回租掠的適當(dāng)扎性分析沈陽機(jī)債床2008年財(cái)務(wù)負(fù)固擔(dān)重，償禽債能力較買差，獲得市貸款的可仙能性較低隔。2008年末，沈全陽機(jī)床的聞資產(chǎn)負(fù)債準(zhǔn)率高達(dá)85.窄15%，流動(dòng)伙負(fù)債在謀所有債抖務(wù)中的額比例高序達(dá)99.4布7％，短期差償債壓力膝巨大。流呼動(dòng)比率只釀?dòng)?.91班56，速動(dòng)吵比率僅競剩0.53供46，利息假保障倍脊數(shù)（息蹄稅前利吳潤/利息支粒出）只棄有1.36倍。因此，與以沈陽曾機(jī)床的饒償債能縣力從銀艱行獲取救貸款的坊可能性紅不大，抹應(yīng)更多穩(wěn)地通過振其他信鼓用門檻緣瑞較低的籮渠道進(jìn)飯行融資。案例-役選擇售積后回租倉的適當(dāng)扮性分析售后回誤租具有膽信用門軟檻低、頑優(yōu)化資源產(chǎn)結(jié)構(gòu)盡、節(jié)稅拒等效應(yīng)犬。本案姿例中，優(yōu)操作上銳非常靈糠活的售銜后回租灣以其方賓便、快胸捷的特脖點(diǎn)幫助貿(mào)企業(yè)邁候過較低遍的信用亮門檻，創(chuàng)緩解流礦動(dòng)資金睛壓力。享同時(shí)，薪沈陽機(jī)箭床2008年末流動(dòng)胖負(fù)債在所爽有債務(wù)中馳的比例高福達(dá)99.零47％，本次繞為期4年的融護(hù)資有助什于優(yōu)化口公司負(fù)膝債結(jié)構(gòu)次。售后回娘租合同證主要內(nèi)跡容安徽金躍寨流波廈水力發(fā)蝕電有限昌公司1、租賃物爪：水輪發(fā)裳電機(jī)及其蔽附屬設(shè)備2、融資金額：3500萬元。3、租賃注方式：主采取售后回租方式，馬即流波筒公司將紐奉上述租鐵賃物件灘轉(zhuǎn)讓給舉華融租束賃公司，則同時(shí)再秤與華融庫租賃公串司就該強(qiáng)租賃物漿件簽訂滔融資租銷賃合同葡，租賃助合同期歌內(nèi)流波公司按暖照租賃像合同的裝約定向肥華融租份賃公司赤分期支術(shù)付租金逝。4、租賃期限：5年共計(jì)20期。5、租賃擔(dān)保：安徽水釘利開發(fā)股寇份有限公游司提供連岸帶責(zé)任保借證擔(dān)保。6、租賃保證幣金及服務(wù)蚊費(fèi)：租賃保既證金455萬元，圾租賃服拖務(wù)費(fèi)175萬元。7、租金及支付方式：等額描租金后講付法，壩租金每串三個(gè)月數(shù)支付一僵期，按則月息5.18變33‰計(jì)算鑼。8、租賃設(shè)備所有聞權(quán)：在租賃呢期間設(shè)備毫所有權(quán)歸耍華融租賃碗公司所有鵲；自租賃造合同履行完畢玩之日起，肺流波公司勵(lì)按名義貨必價(jià)支付款棗項(xiàng)后，租少賃設(shè)備所使有權(quán)歸還旨流波公司搏。9、名義玩貨價(jià)：52.5惑0萬元，如好流波公司竊按時(shí)足額禮支付租金伯，則名義草貨價(jià)優(yōu)惠折至1元。10、起租咽日：華趙融租賃隊(duì)公司租哈賃物購笨置款項(xiàng)鄙支付之伶日。11、此項(xiàng)交隙易自流波釋公司與華饞融租賃公訊司簽署協(xié)比議之日起野生效。售后回頸租模式圾對(duì)融資則平臺(tái)公目司的適艷用性銀行貸款財(cái)?shù)念~度限互制；國家緊縮展信貸政策右，準(zhǔn)備金現(xiàn)率屢次上見調(diào)，貸款恩難度逐漸料加大；企業(yè)債、每票據(jù)的發(fā)公行受凈資柳產(chǎn)額度的栗限制；融資平反臺(tái)公司綠近期對(duì)棚資金需醬求較大比，優(yōu)質(zhì)讓資產(chǎn)較雪多，變床現(xiàn)相對(duì)笑容易；公司的資脹產(chǎn)增值可令以重新評(píng)指估，市場呢價(jià)值可以傅從出售中摟得以體現(xiàn)柱。（5）夾層氣投資融想資的定亡義夾層融資(Me寫zza鎖nin復(fù)eF蟲ina法nce哀)是指在風(fēng)爺險(xiǎn)和回報(bào)結(jié)方面介于驢優(yōu)先債務(wù)計(jì)和股本融頃資之間的遣一種融資臘形式。是一種無葡擔(dān)保的長籠期債務(wù)，尼這種債務(wù)材附帶有投撕資者對(duì)融輝資者的權(quán)瞧益認(rèn)購權(quán)瓶。夾層融資襯的利率水排平一般在10%～15%之間,投資者的鼓目標(biāo)回報(bào)監(jiān)率是20%～30%之間。從資金橡費(fèi)用角傅度來分覆析夾層融綠資成本顛低于股響權(quán)融資愈，如可次以采取俘債權(quán)的抽固定利加率方式墻，對(duì)股幕權(quán)人體水現(xiàn)出債僅權(quán)的優(yōu)連點(diǎn)。從權(quán)益角盼度來分析夾層融線資權(quán)益屠低于優(yōu)凱先債權(quán)毯，所以戴對(duì)于債已權(quán)人來違講，體吩現(xiàn)出股子權(quán)的優(yōu)來點(diǎn)。夾層融資于的特點(diǎn)這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層—夾層融資。我國資本市場中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。國開金擴(kuò)融公司券夾層模俘式國開金融筍公司的夾應(yīng)層融資模駐式：國開角金融公司億以自有資輪金入股融講資方，持泥有一定比喬例（不控脂股）的股珍權(quán)，雙方哈約定投資拋期及回報(bào)召率，融資握方承諾到腳期回購國物開金融公章司持有的期股權(quán)。1、保底艙收益：蟻雙方約侮定的收妨益率，返房地產(chǎn)班行業(yè)約15～20%。2、投資期鑒：可長可棟短，協(xié)商免確定。3、擔(dān)保：不要求融資色方對(duì)其還勒本付息義災(zāi)務(wù)提供一指定擔(dān)保。4、退出渠政道：融資淺方到期回鄰購國開金融公司持有的股型權(quán)。上海國際蔑信托夾層夫融資案例名稱：2006年“狀麗水馨舒庭房產(chǎn)路信托投躲資計(jì)劃饅”發(fā)行人長：上海瞎國際信默托投資鐵有限責(zé)大任公司規(guī)模：5.2億元時(shí)間：23個(gè)月收益率童：年化5.5%。信托方巾式：信種托募集廁資金用棵于受讓岡上海陽挑龍投資昌咨詢公扭司持有國的上海逆新弘大次置業(yè)有嚷限公司85%的股權(quán)五，上海雄陽龍到唯期溢價(jià)乘回購。擔(dān)保：遇上海沿拐海集團(tuán)貸對(duì)股權(quán)煮溢價(jià)回鉗購事宜黨承擔(dān)連禾帶擔(dān)保略責(zé)任。（6）其他信鳳托和資產(chǎn)晚證券化產(chǎn)橫品信托是指委青托人基擁于對(duì)受嶼托人的甘信任，農(nóng)將其財(cái)綢產(chǎn)權(quán)委黑托給受邁托人，弊由受托攪人按委味托人的董意愿以刪自己的共名義，割為受益鍛人的利初益或者痕特定目障的進(jìn)行垃管理或劉者處分事的行為靜。信托融資蠢是以企業(yè)的信托擦財(cái)產(chǎn)為驅(qū)載體，估通過信托公司發(fā)行集合蜓的或單一惱的信托計(jì)沿劃來募集宿所需資金腸。信托融資宮計(jì)劃及其頑他資產(chǎn)證堆券化產(chǎn)品坑可以以存獵量資產(chǎn)的賤收益權(quán)為桌載體，也倍可以針對(duì)笑新建項(xiàng)目卡的收益權(quán)懶設(shè)立，單趁一項(xiàng)目或酬者整體打覽包，操作眨方式較為率靈活。（一）笛投融資深渠道2：股權(quán)碧融資（１）闊企業(yè)內(nèi)降源融資圣（留存搖收益融蘋資）將自身葛的留存丙收益和憑折舊轉(zhuǎn)肢化為投期資（２）墊吸引直弓接投資螺，或引尚進(jìn)股權(quán)構(gòu)投資基吹金（３）發(fā)叮行股票（４）捏股權(quán)類衣的REI討Ts（房地產(chǎn)忘投資信托密）項(xiàng)目融資是以特先定項(xiàng)目嘉的資產(chǎn)秤、預(yù)期顆收益或共權(quán)益作蚊為抵押眠而取得底的一種糞無追索拉權(quán)或有四限追索賀權(quán)的融坑資或貸護(hù)款。該皺融資方防式一般棍應(yīng)用于熱現(xiàn)金流炭量穩(wěn)定睡的發(fā)電躬、道路棋、鐵路胞、機(jī)場悲、橋梁涂等大型困基建項(xiàng)乎目。項(xiàng)目在融貢資過程中贏的作用1、項(xiàng)目導(dǎo)向2、有限追索或無追索3、項(xiàng)目需要具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)6、融資成本高7、表外融資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)起濫人擁有項(xiàng)目垮公司的全體部或部分元股權(quán)，除德提供部分魯股本資金梯外，還需肉要以直接展或間接擔(dān)嚇保的形式短為項(xiàng)目公梨司提供一披定的信用容支持。項(xiàng)目公司是直接參琴與項(xiàng)目建舒設(shè)和管理龍，并承擔(dān)龜債務(wù)責(zé)任踐的法律實(shí)獻(xiàn)體。也是悼組織和協(xié)碼調(diào)整個(gè)項(xiàng)老目開發(fā)建燦設(shè)的核心麻。金融機(jī)構(gòu)是項(xiàng)目婚融資資疾金來源萄的主要脆提供者擔(dān)，可以虹是一兩舊家銀行元，也可面以是由袋十幾家小銀行組氏成的銀肅團(tuán)。專業(yè)融資魚顧問在項(xiàng)目融娛資中發(fā)揮萬重要的作耐用，在一睜定程度上灘影響到項(xiàng)略目融資的悠成敗。融券資顧問通舊常由投資污銀行、財(cái)清務(wù)公司或頑商業(yè)銀行稿融資部門么來擔(dān)任。項(xiàng)目產(chǎn)沾品的購守買者在項(xiàng)目融彼資中發(fā)揮脾著重要的宰作用。項(xiàng)止目的產(chǎn)品幕銷售一般黎是通過事省先與購買第者簽訂的問長期銷售壟協(xié)議來實(shí)吹現(xiàn)。而這懼種長期銷柿售協(xié)議形緞成的未來扶穩(wěn)定現(xiàn)金貧流構(gòu)成項(xiàng)拌目融資的目信用基礎(chǔ)從。項(xiàng)目融資刻的參與者項(xiàng)目融資亮的主要結(jié)艱構(gòu)投資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)單一項(xiàng)目棋子公司非限制碑性子公韻司代理公暈司公司型合弊資結(jié)構(gòu)合伙制或鳴者有限合敬伙制結(jié)構(gòu)非公司虹型合資淺結(jié)構(gòu)等突。項(xiàng)目的有融資結(jié)壞構(gòu)是項(xiàng)匹目融資易的核心社，通常妖采用的超項(xiàng)目融童資模式遍有：產(chǎn)錢品支付纖融資、憲杠桿租唱賃融資郵、BOT融資、TOT融資、ABS融資等遺多種模竿式。項(xiàng)目的資扔金結(jié)構(gòu)主俊要是決定港在項(xiàng)目中簽股本資金和債務(wù)資唉金的形式鎖、相互之字間的比例吐關(guān)系以及也相應(yīng)的來勉源等。項(xiàng)目融惜資中通造常使用托的資金碑有：股著本和準(zhǔn)揮股本、月商業(yè)銀就行貸款穗、國際各銀行貸搶款、國伸際債券辰、租賃難融資等瘦。項(xiàng)目的搜信用擔(dān)翼保結(jié)構(gòu)霧是至關(guān)默重要的裙因素。項(xiàng)目融絕資中的量主要擔(dān)揭保形式陜有：項(xiàng)悅目完工謹(jǐn)擔(dān)保、才資金缺督額擔(dān)?？?、長期密購買項(xiàng)僻目產(chǎn)品扮協(xié)議、岔長期供頓貨協(xié)議戚為基礎(chǔ)池的項(xiàng)目梳擔(dān)保等政。項(xiàng)目融鑄資的類刃型1.項(xiàng)目貸款2.融資租軋賃融資租卸賃是一份種特殊錯(cuò)的債務(wù)覽融資方控式，即寺項(xiàng)目建抬設(shè)中如榮需要資陶金購買歡某設(shè)備治，可以檢向某金威融機(jī)構(gòu)圣申請(qǐng)融孔資租賃胖。由該拔金融機(jī)塘構(gòu)購入掉此設(shè)備描，租借膏給項(xiàng)目竭建設(shè)單努位，建唉設(shè)單位鴨分期付峽給金融狼機(jī)構(gòu)租曉借該設(shè)偽備的租張金。3.特許經(jīng)營賭，如BOT方式對(duì)于部分五大型的營覽利性基礎(chǔ)集設(shè)施項(xiàng)目銷，如電廠解、高速公杜路、污水瞇處理廠等雙，可由政匪府與私人雁投資者簽屈訂特許協(xié)介議，由私誦人投資者婦組建項(xiàng)目垮公司，實(shí)扇施項(xiàng)目建分設(shè)，并在垂運(yùn)營一定丑期限之后妄再移交政責(zé)府的方式翁，稱為BOT叼(bu養(yǎng)ild—oper犯ate—tran述sfer絲式)模式。BOT項(xiàng)目融松資的基義本操作飄流程一儲(chǔ)般包括邀以下三數(shù)個(gè)階段章：（1）B——建設(shè)階植段。一般情撈況下，投杰資者根據(jù)欣東道國政舊府的法律酷、法規(guī)，降按照一定碑的出資比膝例與東道攏國共同組娃建股份公傷司或者企堂業(yè)等，成盤立雙方合事營的公司舞。（2）O——運(yùn)營階段。在BOT中，運(yùn)營枝即企業(yè)的石運(yùn)轉(zhuǎn)、操須作以及管疫理。在具羅體的運(yùn)營甩方式中可渣以選擇獨(dú)攝立經(jīng)營、言參與經(jīng)營鍛以及其他陷經(jīng)營方式賞。（3）T——轉(zhuǎn)讓階段。在特許竊權(quán)期滿后丹，項(xiàng)目公媽司將一個(gè)據(jù)運(yùn)行良好職的項(xiàng)目移刊交給項(xiàng)目早所在國政遲府或者政背府所屬機(jī)掙構(gòu)。BOT的基本敗操作流說程4.公私合營斑，如PPP模式由政府迎與私人恒企業(yè)共臥同投資株建設(shè)，委或私人哨投資，哭政府提懲供配套壓條件的碧建設(shè)模么式，稱墨為PPP模式(pu鍋bli草c—priv役ate—part爺neri胞ng)。這類方式栽也能有效催地減輕政粗府部門的駝資金壓力吹。5.施工承包村商墊資，鹽并交付履啄約保證金由承包商涂預(yù)先墊付陽資金，并黨交付履約蛙保證金，昏也是一種箭減輕資金田壓力的方催法投融資平末臺(tái)建設(shè)（一）投肯融資平臺(tái)頑建設(shè)案例天津泰給達(dá)投資驚控股有限公司是天津矛經(jīng)濟(jì)技揮術(shù)開發(fā)親區(qū)的投死資開發(fā)鍛主體。公司基油本情況200方1年天津急開發(fā)區(qū)暮改制開本發(fā)區(qū)總孤公司，繁重組泰葡達(dá)集團(tuán)霜、建設(shè)共集團(tuán)成固立泰達(dá)副控股。截止到201役0年三季度陪，總資產(chǎn)饅為158掃7.5柴5億元，凈資產(chǎn)給為272油.21億元。擁有泰達(dá)內(nèi)集團(tuán)、泰揪達(dá)建設(shè)集盟團(tuán)等15家全資子闖公司；泰達(dá)股份鑄、津?yàn)I發(fā)似展、濱海悠能源等5家上市暈公司；濱?？焐w速、天掛津鋼管資集團(tuán)等30余家控股扶公司；渤海銀們行、渤飛海財(cái)產(chǎn)婆保險(xiǎn)、鏈恒安標(biāo)今準(zhǔn)人壽響等40余家主要杠參控股子雖公司。發(fā)展路徑公司遵循次的是“做參大——做強(qiáng)——做實(shí)”題的發(fā)展腐道路。成立后紙的成效在成立風(fēng)后的5年內(nèi)泰命達(dá)控股裂融通了斃超過800億以上的資棒金，在開渡發(fā)區(qū)擴(kuò)張妙發(fā)展期極隙大地促進(jìn)浮了區(qū)域建廁設(shè)和區(qū)內(nèi)夠產(chǎn)業(yè)企業(yè)晉發(fā)展。天津經(jīng)案濟(jì)技術(shù)太開發(fā)區(qū)天津經(jīng)碑濟(jì)技術(shù)鉛開發(fā)區(qū)泰達(dá)控股公用事業(yè)專營領(lǐng)域200億元水電氣脅熱軌道交通道路橋梁垃圾發(fā)電袍、污水處底理、海水成淡化城市開發(fā)運(yùn)營實(shí)業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)460億元開發(fā)配套加，泰達(dá)集鏈團(tuán)等390億元天津鋼管丑、航母游鋤樂場等40億元渤海銀理行、證穴券信托休等酒店、會(huì)激館、足球無場等區(qū)域開發(fā)圍海造地劈燕、收購海怒岸線、灘晚涂進(jìn)行臨赤海新城、膜旅游區(qū)開盛發(fā)天津開糾發(fā)區(qū)投女融資平下臺(tái)三階綠段資金大循董環(huán)：財(cái)政資獄金、土恭地出讓嬌金、銀富行貸款運(yùn)捆綁，視用于建超設(shè)和還父本付息資源大循諷環(huán)：1、以上市偷公司為女平臺(tái)進(jìn)價(jià)行資源根重組，衛(wèi)通過注頭入優(yōu)質(zhì)恨資產(chǎn)、址資產(chǎn)置鍬換等方糾式推動(dòng)毫上市，烏發(fā)揮資痛本放大與效應(yīng)2、通過環(huán)上市融偉通資金字，用資贊金去獲教取更多騙的資源鎖，開發(fā)專建設(shè)進(jìn)礎(chǔ)行培育3、培育優(yōu)溪質(zhì)資產(chǎn)再屢裝入上市威公司獲取梳新一輪的辰發(fā)展資金西，以此實(shí)扇現(xiàn)資源循更環(huán)資本大紐奉循環(huán)：1、組合政紗府、企業(yè)尸、社會(huì)資雨源壯大融蘿資平臺(tái)2、拓寬確融資渠嘴道，擴(kuò)擔(dān)大直接資融資，局撬動(dòng)間憑接融資圣，實(shí)現(xiàn)虛資本循賞環(huán)123（1）園區(qū)開諸發(fā)的“雙主體糊模式”：政府火組織推哀動(dòng)+主力銀行根金融支持政府出函旁指定(特許)地塊的土旦地開發(fā)權(quán)丈、土地出章讓收益權(quán)涌授予開發(fā)支公司；開發(fā)公弦司將獲隱得的土察地出讓莖收益權(quán)裁質(zhì)押，驗(yàn)獲取貸笑款。園區(qū)承諾置給予開行拿對(duì)園區(qū)未悲來5年內(nèi)政惹府計(jì)劃放或規(guī)劃懲的項(xiàng)目醒優(yōu)先提韻供貸款質(zhì)的權(quán)利廳，以及塑對(duì)后續(xù)簡融資服尊務(wù)（債惑券承銷港、財(cái)務(wù)莫顧問）詞享有優(yōu)公先權(quán)。蘇州工腹業(yè)園區(qū)蘇州工姜業(yè)園以中新蘇州鹽工業(yè)園區(qū)男開發(fā)公司為主導(dǎo)甚進(jìn)行園盼區(qū)開發(fā)宣和招商莊引資，親管委會(huì)徑負(fù)責(zé)政宇府行政折和社會(huì)核管理職喂能。（2）園區(qū)引導(dǎo)績基金2006年3月22日，國械內(nèi)第一擊只創(chuàng)業(yè)為投資引爐導(dǎo)基金——“蘇州雁工業(yè)園泳區(qū)創(chuàng)業(yè)樸投資引促導(dǎo)基金貪”在蘇朱州工業(yè)勤園區(qū)成智立。（3）債權(quán)融聲資方式200毀3年11月蘇州寸工業(yè)園凝區(qū)地產(chǎn)辭經(jīng)營管脖理公司雀發(fā)行10億元的舅企業(yè)債疑券。2008年4月蘇州工泳業(yè)園國有炮資產(chǎn)控股津有限公司度發(fā)行10億元的短梁期融資券。2009年蘇州聽工業(yè)園膽創(chuàng)業(yè)投北資有限惜公司發(fā)吹行5億元公成司債券斷。（4）中小企業(yè)僚“統(tǒng)貸平普臺(tái)”園區(qū)財(cái)廚政撥付200蔽0萬元委濫托定向云投資成海立“融籃風(fēng)管理職”，以殼“統(tǒng)貸遼平臺(tái)”輕的形式您向國開闖行申請(qǐng)紫了首期300損0萬元的5年期貸旁款。政府提供蠅一定的貼遇息和風(fēng)險(xiǎn)薯補(bǔ)償政策迷，融創(chuàng)擔(dān)筑保公司負(fù)恥責(zé)“融風(fēng)遲管理”的泡日常經(jīng)營。資金通塊過融創(chuàng)充擔(dān)保專亮業(yè)的評(píng)步審及管申理手段山，以委睜托貸款哨的方式椒，用于懶對(duì)集成尚電路設(shè)唉計(jì)、通伶信、生鹿物醫(yī)藥類、光電太、軟件濕、動(dòng)漫狼等高新脊技術(shù)企看業(yè)在啟嶄動(dòng)階段梅的的投挎入。已有多艱家企業(yè)招在“統(tǒng)攻貸平臺(tái)廚”的資伸金支持渾下取得屆長足進(jìn)縫步，并仿獲得了VC的資金投倦入。蘇州工業(yè)侍園區(qū)蘇州工悠業(yè)園區(qū)老撾萬象災(zāi)特殊經(jīng)濟(jì)五區(qū)項(xiàng)目，催首次把開探發(fā)區(qū)建設(shè)糧經(jīng)驗(yàn)“打喇包”輸送啞海外，國驢家開發(fā)銀朽行提供中階方建設(shè)老煌撾200耽9年東南亞晚運(yùn)動(dòng)會(huì)場終館并開發(fā)鎮(zhèn)萬象市周污邊10平方公粉里土地酒的資金者支持。免費(fèi)建鴨設(shè)萬象丘體育場10平方公側(cè)里萬象滋新城的宴開發(fā)權(quán)云南建工蘇州工業(yè)慣園國家開發(fā)麥銀行廣州老撾中國園區(qū)開發(fā)略、騰籠換藝鳥制造業(yè)外非移資金資金免費(fèi)建親設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟鼠開發(fā)協(xié)議騰籠換包鳥后土玻地轉(zhuǎn)讓摩收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)涌移后土蕩地轉(zhuǎn)讓等收入一、二級(jí)臟土地開發(fā)氏收入上海浦東價(jià)（發(fā)展）物集團(tuán)有限鐘公司（簡舅稱“浦發(fā)握集團(tuán)”）成立于1997年，以國揭有資產(chǎn)為薪紐帶，通踢過控股、不參股等方謙式，吸納7家子公物司和80家有關(guān)企蹦業(yè)組建的溝國有獨(dú)資陶公司；截至2010年三季炊度，公板司總資產(chǎn)735.蔽83億元，所冤有者權(quán)益338.倆31億元。浦東城串投、浦行建集團(tuán)乞等全資娃子公司8家浦房集團(tuán)卵、浦東建沃設(shè)、浦城推熱點(diǎn)能源巡壽等控股子規(guī)公司11家上海浦沃東路橋批建設(shè)股體份有限穴公司為序控股上批市公司定位浦東新遲區(qū)政府千賦予其雙重點(diǎn)工慚程和重什大項(xiàng)目投融資與資產(chǎn)經(jīng)營兩大功能呢定位。上海浦解發(fā)集團(tuán)資產(chǎn)整合渡，公司資頸產(chǎn)在2008年迅速錯(cuò)擴(kuò)張：200茫8年6月，浦東拆新區(qū)國資覺委下發(fā)《關(guān)于將政昆府財(cái)力投考資項(xiàng)目資糧產(chǎn)注入浦識(shí)發(fā)集團(tuán)的握通知》，將83.6冒8億元的政府早投資項(xiàng)撓目資產(chǎn)粗注入公史司資本隔公積；2008年8月，浦東兼新區(qū)國資攤委下發(fā)《關(guān)于將50億元資本墾金注入浦母發(fā)集團(tuán)的攪通知》，將上鄉(xiāng)豐海政府趕撥付世婦博會(huì)配撐套道路劫項(xiàng)目的活建設(shè)資梁金50億元，作為肌項(xiàng)目資簽本金注揮入公司廁資本公柿積。2009年，浦國兄資委將上扮海浦東新持區(qū)公共交西通有限公春司100%股權(quán)、上淋海浦東商僻業(yè)發(fā)展有棉限公司100%股權(quán)和公劣交車輛更咳新資本金怠、公交停瓣車場等股牌權(quán)資產(chǎn)無起償環(huán)轉(zhuǎn)至厲公司，增晝加公司資軌本公積11.9辭6億元。上海浦乘東新區(qū)運(yùn)營補(bǔ)貼土地儲(chǔ)備，政府粘是投資搶主體，領(lǐng)委托浦導(dǎo)發(fā)集團(tuán)馬進(jìn)行一勻級(jí)開發(fā)憂，完成耳后政府回購進(jìn)行出銜讓；路橋、管諷網(wǎng)、綠化強(qiáng)、污水處霞理等建設(shè)鵲資金作險(xiǎn)為注冊(cè)資本聰金注入浦論發(fā)集團(tuán)章，公司代為投斬資建設(shè)，并使與政府簽型訂維護(hù)管塔理協(xié)議；水、電、涉氣、熱廠屆站和能源攤、公交項(xiàng)壯目，政府丸建立補(bǔ)貼機(jī)制，由哪浦發(fā)集團(tuán)發(fā)作為投資交主體負(fù)責(zé)概投融資、獨(dú)建設(shè)和經(jīng)袍營折舊補(bǔ)位貼——保持損益爽表的微利利潤補(bǔ)貼——凈資產(chǎn)6%的回報(bào)葛率投資方式量化補(bǔ)貼機(jī)制公用事業(yè)上海浦東紅新區(qū)2011年4月間，墳云南省港公路開申發(fā)投資視有限公諒司（下默稱滇公襯路）向泡債權(quán)銀廳行發(fā)函摩，表示斥“即日起歪，只付金息不還追本”。該該公司在旺各家銀濫行的貸粘款余額賓約900多億元，禍另有幾十文億元的融舊資租賃。鉤其中，國栗開行以200億元左骨右的貸洞款成為蛛最大貸思款行，龜建行和嗓工行貸狼款余額倉也分別伐都超過100億元，建綁行還為該龍公司發(fā)行選了40億元左右察的理財(cái)產(chǎn)晶品。經(jīng)過連日縱磋商和談榜判，云南扇省政府要歉求滇公路渴撤回上述午公函，并根做出增資罷、墊款、前補(bǔ)貼等承塑諾，以幫繡助該公司丹暫渡難關(guān)，其中包括木每年增加籃云南省公夠路開發(fā)投號(hào)資公司3億元資本遍金；同意哥省財(cái)政向伙該公司借歸款20億元用咐于資金陡周轉(zhuǎn)等測。滇公路（軍融資平臺(tái)域暴露的問抗題）200伯5年，云兼南省政續(xù)府決定翅成立滇茅公路，蝕將省屬收費(fèi)公路腥資產(chǎn)及相爸關(guān)資產(chǎn)、所債務(wù)和部董分人員劃滔歸其所有，目標(biāo)辭是“積圣極開展飲資本運(yùn)典作，加歇強(qiáng)國際尸合作，迅盤活存閱量資產(chǎn)頌，構(gòu)建獄融資平晴臺(tái)，多粉渠道籌絲式資融資齡”。2006年5月28日滇公凳路成立長，是云其南省政永府的獨(dú)黎資企業(yè)件，注冊(cè)證資本50億元。截連至201誘0年上半炊年，該寄公司資柴產(chǎn)總額聞為131叛4億元，姨負(fù)債101疏5億元，緒資產(chǎn)負(fù)輝債率達(dá)脂到了77.2曲4%，并呈上橋升趨勢。云南公路京整體線路慢長、成本慚高、投資隱回收期長捎、交通流聯(lián)量小、收散費(fèi)相對(duì)低意。國家對(duì)描西部地區(qū)情修建高速捐公路雖然佛給予15%的資金殘支持，犁但云南威省修建1公里高速琴公路的平斤均建設(shè)成笛本為5000余萬元，俗而東部或庭中原地區(qū)憐卻只需要200丙0余萬元。交通和鐵晶路一直是肥爭搶的貸往款大戶。蟻有未來的篇收費(fèi)權(quán)做陪質(zhì)押，有桑政府和鐵屑道部的信應(yīng)譽(yù)做擔(dān)保均，交通運(yùn)憐輸廳和鐵純道部一直漢被視為優(yōu)括質(zhì)客戶，拴不但貸款哄容易，而魯且較基準(zhǔn)拒利率均有緒下浮，很貫多執(zhí)行的緞都是固定儉利率貸款并。滇公路吳公司背龜景滇公路總忙經(jīng)理姜志礦剛在一個(gè)礦內(nèi)部會(huì)議鐵上透露，蘆該公司下方半年需要逼籌措資金193.艙8億元，久其中支牛付到期航貸款、旋融資租仙賃本息告和貸款慮利息95.判3億元，抹已通車12條公路建哈設(shè)項(xiàng)目下滑半年資金丹需求為24.5億元，8條在建魯公路需拜資金約暮為66億元，各窩種管養(yǎng)費(fèi)然用8億元。萬而“目錫前落實(shí)沸到位資趨金僅59.5前4億元，資籮金缺口134.此26億元，資企金籌措十替分困難。更關(guān)鍵稍的是，織今年6月30日前，種按照計(jì)慌劃，滇修公路在足建52條、4844公里二約級(jí)公路女建設(shè)已完成，澡這意味秒著有關(guān)關(guān)貸款將蠅正式進(jìn)杰入還本污付息期威。滇公路論公司現(xiàn)沈狀此前，2009年5月，該公柔司通過固偽定資產(chǎn)售驅(qū)后回租模漂式，將該拐省收益最墻好的昆明必至石林高宴速公路37.捉48億元的姻固定資堪產(chǎn)解出姜質(zhì)押后胳，轉(zhuǎn)讓截給國開逢行下屬焦的子公貌司國銀叨金融租涼賃公司耗，再由廚公司在5年內(nèi)以獅同期銀指行利率欠加上租闖賃費(fèi)逐輝年等額炭回購。象這筆37.4櫻8億元的融和資，是迄錦今為止國槳內(nèi)最大的海一筆固定住資產(chǎn)融資恒業(yè)務(wù)，也懇是云南省測近年來交采通基礎(chǔ)設(shè)瞎施第一筆嬌獲得除銀益行貸款以廣外的融資諒。此后又曠陸續(xù)與國炸營金融租襯賃公司開椒展三四單但此類業(yè)務(wù)文，融資額牙達(dá)50億元。該公司廟在今年4月宣稱，裙將繼續(xù)做止好發(fā)行30億元企業(yè)璃債的前期場準(zhǔn)備工作命，爭取年部內(nèi)實(shí)現(xiàn)發(fā)沸債。但滇公路帶并沒有赴言債券市場床融資的起砍碼財(cái)務(wù)條符件。銀行貸喪款是該辣公司唯尖一的資賽金來源誰?！岸毯疗谌谫Y拌券、中奇期票據(jù)寸、資產(chǎn)住證券化單、債券譜等都對(duì)割盈利有握剛性要稅求，導(dǎo)搜致公司沫很難開棟辟新的修融資渠魄道?！痹龅峁芬嗫偨?jīng)理跑姜志剛午在一個(gè)疲內(nèi)部會(huì)嗎議上直共言。省政府軍還有意鐵幫企業(yè)趕落實(shí)現(xiàn)拆金流全踩覆蓋的澤相關(guān)條話件，使的企業(yè)后秒續(xù)資金黨來源可役以得到聽保證。滇公路頁融資平么臺(tái)及渠柜道的拓翁展根據(jù)該公受司網(wǎng)站披恐露的基本克信息，公禁司的注冊(cè)餐資本依然報(bào)是成立之杰初的50億元，從未按亦照相關(guān)劇約定進(jìn)叛行增資粥。省政府西還在想床方設(shè)法依，讓公柜司實(shí)現(xiàn)慣“項(xiàng)目自僵身現(xiàn)金劣流可完初全覆蓋們本息還嶼款”，由此夾可將融資組平臺(tái)貸款邁轉(zhuǎn)為一般體公司貸款生，就可以差持續(xù)不斷吉地獲得銀安行的資金殘支持。項(xiàng)頌?zāi)孔陨憩F(xiàn)震金流何來兔？有銀行督人士表示姿質(zhì)疑：根話據(jù)該公司海規(guī)劃，到伯“十二五襖”末期，燦也僅能“強(qiáng)實(shí)現(xiàn)利潤乘（含績效疾兌現(xiàn)總額本）10億元，實(shí)燈現(xiàn)沿線經(jīng)儉營收入3.7億元以上幅”，何來冷還本付息呢的能力？但2010年下半旁開始，鬼監(jiān)管當(dāng)縱局對(duì)地敏方融資陷平臺(tái)的盡全國性糖整頓，庸首先將二級(jí)融株資平臺(tái)的組建之鎖路堵死。盡管監(jiān)管者部門已出負(fù)臺(tái)多項(xiàng)措享施，推動(dòng)義地方政府補(bǔ)充抵押普物做實(shí)地杰方融資平鄙臺(tái)。但地方先財(cái)政收入寄捉襟見肘廟，普遍采贏用的土地福抵押方式透存在很多喂方面的問狡題，一是戀債券違約絞時(shí)能否真嶺正執(zhí)行抵膝押土地存早在較大不悠確定性；潮二是即使繁能夠進(jìn)入海拍賣程序直，變現(xiàn)也陳具有相當(dāng)野難度；三票是目前抵書押土地的竊評(píng)估價(jià)值悠可信度較拋低。滇公路融盼資平臺(tái)搭五建（二）投允融資平臺(tái)慌搭建1.理順投融形資體制（1）建立和鞏完善投融資趴間接調(diào)后控體系。加快現(xiàn)古有融資繼機(jī)構(gòu)的俊轉(zhuǎn)制步槍伐，適嗓當(dāng)鼓勵(lì)襖創(chuàng)新型州融資機(jī)沫構(gòu)，為的資產(chǎn)經(jīng)駕營與資朱本重組侵提供良餅好的融未資環(huán)境皆。（2）建立童相對(duì)規(guī)穩(wěn)范的投融資決屢策主體體稈系。協(xié)調(diào)好告各級(jí)部娃門間的訪相互關(guān)評(píng)系，明員確投融降資決策這主體。肌建立投碌融資決隙策的責(zé)欲任追究況制度，第加強(qiáng)對(duì)醉投融資捐決策的堅(jiān)監(jiān)督。（3）加快投劃融資管理機(jī)捕制的創(chuàng)缺新。改進(jìn)投釀資管理蠢方式，求構(gòu)建比串較完善漠的投資銹宏觀調(diào)判控體系具。協(xié)調(diào)槳好各調(diào)貍控主體直的行為觀，提高鮮管理效校率，減斗輕企業(yè)插負(fù)擔(dān)。溉加強(qiáng)投螞資項(xiàng)目衫管理力僵度，形虛成比較輝完善的默風(fēng)險(xiǎn)約弓束制度很。產(chǎn)業(yè)發(fā)棟展非競爭性果領(lǐng)域社會(huì)公提益事業(yè)科研文正教市政公用革事業(yè)體育衛(wèi)生路橋、管擇網(wǎng)、綠化菊、污水、排公用場所水電氣熱河、能源公跑交建設(shè)資樂金作為郵注冊(cè)資談本金，公司代投代建，科項(xiàng)目完壁成后簽閣訂代管協(xié)率議政府所訊有、委亂托經(jīng)營絞、契約令約束一級(jí)土地梢開發(fā)競爭性毅領(lǐng)域非競爭毀性領(lǐng)域社會(huì)公益錦事業(yè)科研文教體育衛(wèi)繪生公司融躺資投資吊、建設(shè)耐經(jīng)營科，初始踐階段政皂府設(shè)立補(bǔ)貼機(jī)制政府所東有、委漁托經(jīng)營品、契約飼約束一級(jí)土地君開發(fā)財(cái)政資鞠金作為賤注冊(cè)資姜本金，委托公事司作為實(shí)大施主體代賤開發(fā)1.理順投本融資體倆制REI恥Ts房地產(chǎn)投趟資信托基肅金〓房地產(chǎn)信恰托投資基劣金REIT瓜S（Real鄙Est于ate永Inve賄stme意ntT屑rust）誕生塵于20世紀(jì)60年代的美鞭國，目前盾已經(jīng)是國燦際上重要顏的房地產(chǎn)恐投融資方羊式。它通掩過發(fā)行受響益憑證匯吸集眾多投拉資者的資宗金，由專亦門機(jī)構(gòu)經(jīng)今營管理，膜主要投資蔑于能產(chǎn)生耐穩(wěn)定現(xiàn)金錫流的房地修產(chǎn)，在有腔效降低風(fēng)疼險(xiǎn)的同時(shí)抽通過將出看租不動(dòng)產(chǎn)劍所產(chǎn)生的含收入以派誼息的方式恭分配給投呢資人，從得而使投資鋪人獲取長幼期穩(wěn)定的笨投資收益范；REI鴉TS是一種效具有高技收益率粉的防御喂性投資激產(chǎn)品，嫂風(fēng)險(xiǎn)和稅收益介薦于股票丘和債券聽之間；REIT造S通常采取劇公司制或赴者契約制摧的形式，咳通過證券談化的形式去，將不可賭實(shí)時(shí)交易膛的大宗的壤房地產(chǎn)資凡產(chǎn)，轉(zhuǎn)化怪為小份額晉的可實(shí)時(shí)疏交易的REI鄭T份額，痛提高了汁房地產(chǎn)忌資產(chǎn)的申變現(xiàn)能坊力和資學(xué)金利用閣效率。REIT道S（房地搏產(chǎn)投資售信托）和私募票據(jù)(中建地產(chǎn)替致力于中拿國最大的剝保障性住算宅供應(yīng)商蒜之一）以資產(chǎn)算為支持禁的類債務(wù)默融資：銀行搏間產(chǎn)品帽本質(zhì)為駁基于企著業(yè)信用豪和資產(chǎn)困信用的暢類債權(quán)尖融資產(chǎn)楚品，理簽論上其野利率應(yīng)夢低于資恒產(chǎn)持有端人發(fā)行夸的普通倆公司債指券；可保留對(duì)基礎(chǔ)資翻產(chǎn)的所有權(quán)和旗管理權(quán)：在銀行斬間REI釀TS存續(xù)期研間，資領(lǐng)產(chǎn)持有益人可以數(shù)服務(wù)性肝機(jī)構(gòu)的誕身份繼師續(xù)參與許對(duì)資產(chǎn)企日常運(yùn)津營的管昌理，在REIT絮S終止后，笛資產(chǎn)持有著人可對(duì)資張產(chǎn)進(jìn)行回常購；門檻相滿對(duì)較低創(chuàng)且審核瘋時(shí)間較邪短：產(chǎn)品客準(zhǔn)備及釀發(fā)行流乏程相比色交易所祝市場更喜簡單，殊所需時(shí)貓間較短尊。銀行間REIT杯S的特點(diǎn)市場參與者比較單一：投資根人是以愿基金、叛信托和往銀行為暈主的機(jī)易構(gòu)投資剩者，屬音于大宗捧交易市叔場，廣炒大中小職投資者容無法參舊與；價(jià)格表現(xiàn)不活躍：銀行間捆產(chǎn)品主要證為債券類游固定收益折產(chǎn)品，較少難實(shí)現(xiàn)類掀似股票發(fā)消行市場的膽大幅溢價(jià)器和靈敏的南二級(jí)市場歡價(jià)格波動(dòng)幼；需要資產(chǎn)回坦購及擔(dān)于保安排：針對(duì)不墳同的評(píng)級(jí)呀結(jié)果，銀犬行間產(chǎn)品遭需要提供廚相應(yīng)的擔(dān)跨保措施，浴以保證委園托人在銀荷行間REIT鄙S終止時(shí)正履行回項(xiàng)購義務(wù)弄。銀行間REI財(cái)TS存在的信難點(diǎn)資產(chǎn)持稅有人對(duì)跪資產(chǎn)所鞭有權(quán)和刃管理權(quán)塵有強(qiáng)烈照要求：潛在銀行桑間REI銜TS終止后，縮慧資產(chǎn)持有股人將對(duì)物糞業(yè)資產(chǎn)進(jìn)杏行回購并恨獲得資產(chǎn)備的所有權(quán)撇；在銀行醫(yī)間REIT阻S存續(xù)期間田，資產(chǎn)持刪有人將繼夸續(xù)保持對(duì)趟物業(yè)的管把理權(quán)；資產(chǎn)所產(chǎn)飲生的現(xiàn)金流離較為穩(wěn)愿定：適宜近租期較幅長，且際租戶結(jié)媽構(gòu)和租層金收入果均較為沃穩(wěn)定的掉資產(chǎn)。適合參灰與銀行際間市場鋪的資產(chǎn)國內(nèi)分為銀行間REI絞TS（債務(wù)類希）和交易所REIT慰S（股權(quán)類士）兩種。銀行間REIT渣S的特點(diǎn)賤：75資產(chǎn)規(guī)模凱相對(duì)較大秒：交易所REIT黑S對(duì)物業(yè)資篇產(chǎn)的規(guī)模注將有明確鵝規(guī)定，考?xì)鈶]市場的犧流動(dòng)性，趁建議資產(chǎn)如最小規(guī)模見以20-3立0億為宜；資產(chǎn)權(quán)誤屬清晰者且租金收口益率較商高：資產(chǎn)昆的權(quán)屬說清晰明尋確，同脈時(shí)租金漠收益率買需達(dá)到灶特定水比平，且睛具備市摔場競爭樸力；資產(chǎn)成長性較額強(qiáng)：適合淺商場、慢寫字樓挪等商業(yè)淚化程度萌較強(qiáng)，多管理公渡司經(jīng)營若模式的啄管理能鍵力可提忠升物業(yè)織的的價(jià)慰值，實(shí)裁現(xiàn)資產(chǎn)猾在日常吸運(yùn)營階鞋段的溢錢價(jià)。門檻相對(duì)性較高：對(duì)于墨資產(chǎn)質(zhì)緞量、產(chǎn)歡品方案彎、物業(yè)謀持有人窮背景以閱及發(fā)行策模式等姐有非常屈嚴(yán)格的讓要求和境規(guī)定；所需時(shí)醋間較長潔：證監(jiān)秤會(huì)的股厚權(quán)類產(chǎn)蝦品審批宏流程較槳銀行間坦市場行逮的固定水收益類旱產(chǎn)品更減為復(fù)雜紛，且審評(píng)批時(shí)間腐較長；對(duì)權(quán)屬顯要求嚴(yán)呢格且產(chǎn)權(quán)需方發(fā)生轉(zhuǎn)抄移：對(duì)于資愉產(chǎn)的權(quán)屬茂性質(zhì)和證岸照齊備程飲度有嚴(yán)格買標(biāo)準(zhǔn)；同乖時(shí)，產(chǎn)品倘設(shè)計(jì)需要否基于所有建權(quán)轉(zhuǎn)移。多元化的疏投資者群炎體：包括詠個(gè)人投愈資者和束機(jī)構(gòu)投吊資者在睛內(nèi)最廣浮泛的投瓦資者群駱體；價(jià)值發(fā)現(xiàn)野功能：交吳易所市場REIT關(guān)S的價(jià)格粘由基礎(chǔ)就資產(chǎn)的宋盈利能塞力決定劇，因此撐管理公螞司可通題過提高慮業(yè)績的請(qǐng)方式充秘分發(fā)掘孝物業(yè)資中產(chǎn)的價(jià)鳥值；健全成熟暴的市場制蛾度：信息娘披露制度毒、市場監(jiān)重管制度和未投資者保巾護(hù)等相關(guān)銷制度較為清成熟。交