某地產(chǎn)項目整體策略建議

虹橋銀都項目整體策略建議市場分析總體市場背景三月以來，宏觀政策頻出，市場反應(yīng)明顯尤其到6月1日國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于“2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按全額繳納營業(yè)稅”“契稅上調(diào)至3%”正式實施市場更加蕭條，投資類房產(chǎn)受打擊尤其嚴(yán)重總體市場背景從目前市場推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)整期。調(diào)控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的各方主體已經(jīng)明顯感受政府調(diào)控的決心和目的，自住消費者停手觀望、投資（機）者急于脫手套現(xiàn)、開發(fā)商項目去化速度明顯放緩等等都預(yù)示著，短期內(nèi)市場的理性回落已經(jīng)是大勢所趨?？傮w市場背景總體市場結(jié)論目前市場看轉(zhuǎn)冷，消費者預(yù)期受政策調(diào)控，逐步走低在市場變化之際，判斷未來的市場走勢理性定價是保證項目良好去化和資金回籠的主要手段區(qū)域總體定位為各板塊的交界，無明顯規(guī)劃優(yōu)勢交通條件位于中山西路、延安西路、虹橋路三條主干道之間，臨近軌道三號線住宅市場為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力商務(wù)環(huán)境為虹橋商務(wù)區(qū)的延伸，適合發(fā)展中高檔現(xiàn)代寫字樓商業(yè)環(huán)境目前以小型沿街商鋪為主，缺乏中高檔社區(qū)商鋪區(qū)域市場描述住宅區(qū)位分析為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力紫勛雅園虹橋商務(wù)區(qū)皇家花園古北居住區(qū)延安路沿線商務(wù)區(qū)項目位置新華路高檔居住區(qū)虹橋上海城區(qū)域住宅市場住宅價格分析周邊次新房價格基本突破15000元/平方米，形成中高檔居住區(qū)樓盤單價（元/平方米）裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城18000精裝修區(qū)域住宅市場在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑區(qū)域住宅市場樓盤基本信息外立面效果圖地址紫云路118弄開盤日期2004-8-28總規(guī)模130000平方米產(chǎn)品四棟33-35層高層住宅組成容積率高達(dá)3.6目前售價21000-25000元/平方米客戶特征投資類住宅，投資比例達(dá)到70%去化情況最近開盤去化113套，銷售率61%小房型基本完銷，大房型剩余，可見目前投資類物業(yè)受政策影響之嚴(yán)重在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑房型面積套數(shù)比例一房69-76平方米64套11.79%二房103-104平方米143套26.34%三房138-250平方米279套51.38%四房180-300平方米16套2.95%復(fù)式140-150平方米41套7.55%區(qū)域住宅市場在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑一房70平方米二房103平方米三房138平方米三房178平方米區(qū)域住宅市場樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址交房日期房型面積出售單價出租價格（元/月）元一新苑住宅中山西路1039號2002-6-30三房145160008500新安公寓住宅安順路158弄1999-12-31三房127130004500虹橋麗景苑住宅虹橋路1060弄2001-11-1三房127150005000周邊二手房銷售與出租價格住宅產(chǎn)品分析周邊的樓盤都以5-15萬平方米的中等社區(qū)為主以中大面積的大戶型產(chǎn)品為主戶型產(chǎn)品有向經(jīng)濟型產(chǎn)品發(fā)展的趨向銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑8000二房110三房140-150在售虹橋上海城130000三房180形象皇家花園90000/形象紫勛雅園70000二房100三房120-130形象古北國際廣場107000二房130三房150區(qū)域住宅市場處于虹橋商務(wù)區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平租金水平相差較大，為0.5-1.0美元/平方米/日客戶以國內(nèi)外小型企業(yè)為主高檔寫字樓：以歐美辦事處、外資及本地高科技企業(yè)為主中檔寫字樓：以全國及本地中小貿(mào)易企業(yè)為主出租率普遍在90%以上區(qū)域辦公市場樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址面積分割租金價格（美元/平方米·天）出租率物業(yè)管理費（美元/平方米·月）虹橋銀城乙級中山西路933號40-1120.587%2.4協(xié)泰中心乙級遵義南路88號57-9540.685%3.3安泰大廈乙級遵義路299號100-13500.6290%4太陽廣場乙級仙霞路88號/0.5595%2.7目前虹橋商務(wù)區(qū)在租辦公樓行情區(qū)域辦公市場目前虹橋商務(wù)區(qū)在售辦公樓售價約為22000-28000元/平方米產(chǎn)品為中檔偏上水平區(qū)域辦公市場樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址開盤日期面積分割銷售價格銷售率同詮大廈（古北領(lǐng)峰）智能5A級古北路684號2004-9-25180-75017000-2200090%盛高國際大廈智能5A級仙霞路137號2004-12-10160-37020000-2800071%嘉麒大廈甲級古北路666號2005-5-29500-119625000-310000%現(xiàn)代廣場乙級仙霞路369號2005-5-2895-79520000-250001.50%虹橋銀城乙級中山西路933號2002-9-140-11216000-1800092%在售項目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場樓盤基本信息外立面效果圖地址古北路666號開盤日期2005-5-29總規(guī)模24807平方米產(chǎn)品1幢19層高層55套單元目前售價均價25000-31000元/平方米客戶特征境外公司，包括臺灣公司和外資公司等自用客為主去化情況目前預(yù)定率已達(dá)30%左右，但尚未有成交租金情況租金：0.8-1.0美元/平方米/天。物業(yè)管理費：3.5美元/平方米/月車位費：150美元/月在售項目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場單層面積1196平方米，每層分割為三戶，分別為236、478、478平方米但從銷售來看，該盤半層起售，即每戶購買面積都為500平方米以上其236的戶型是不存在的，其戶型可以自由分割配備四部電梯一部貨梯在售項目去化分析虹橋銀城樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路933號開盤日期2003年12月總規(guī)模30000平方米產(chǎn)品1幢30層高層（地上29層，地下1層）目前售價16000-18000元/平方米客戶特征面向國內(nèi)中小企業(yè)客戶，并以私營企業(yè)為主。由于面積小，總價低，個人投資客戶占據(jù)較大比例，約為65%去化情況進(jìn)入租售市場租金情況租金：0.5美元/平方米/天物業(yè)管理費：20元/平方米/月區(qū)域辦公市場在售項三目去化三分析虹橋銀三城該盤為三中檔寫三字樓，三單層面三積90三0平方三米為小戶三型分割三，每間三面積約三為40三-11三2平方三米，共三510三套配置6三部電梯區(qū)域辦三公市場項目周三邊的低三檔沿街三社區(qū)型三商鋪凱旋路三沿線的三中高檔三休閑娛三樂商業(yè)周邊商三業(yè)環(huán)境三較差，三為低檔三沿街社三區(qū)型商三鋪為主三，以房三產(chǎn)中介三店、小型餐三飲店為三主但在凱三旋路上三分布一三些休閑三娛樂型三商業(yè)，三對總體三商業(yè)氛三圍的提三升有一定作三用目前項三目周邊三缺乏中三高檔社三區(qū)型商三業(yè)形態(tài)三，為本三項目發(fā)三展提供三空間區(qū)域商三業(yè)環(huán)境地理位三置北至安三順路，三西靠中三山西路三，屬“三內(nèi)環(huán)線三”之內(nèi)三，隔內(nèi)三環(huán)高架三與虹橋三CBD三呼應(yīng)項目參三數(shù)占地19675m2總建面116124.7m2容積率5.28綠地5921m2綠地率30.1%車位468個地上（m2）地下（m2）總計（m2）辦公/商業(yè)A16144102680823B453155024C213991915住宅A215126109433112A3157371155合計10372110214113935項目概三況優(yōu)勢（三S）古北虹三橋板塊三延伸段三，具備三發(fā)展中三高檔居三住區(qū)的三潛力虹橋C三BD延三伸段，三辦公市三場有一三定發(fā)展三空間道路交三通發(fā)達(dá)劣勢（三W）目前商三業(yè)、商三務(wù)氛圍三不濃，三檔次偏三低項目占三地小，三規(guī)劃與三景觀上三難有亮三點機會（三O）長寧區(qū)三檢察院三遷至項三目北側(cè)三，對客三戶及區(qū)三域環(huán)境三有一定三改善作三用古北二三期的建三設(shè)有助三于提升三區(qū)域整三體檔次威脅（三T）宏觀調(diào)三控對市三場壓力三大未來競?cè)隣庬椖咳^多SWO三T分析市場定三位辦公樓虹橋商三務(wù)區(qū)的三新支點住宅虹橋國三際生活三的延伸市場建三議客戶定三位—辦三公樓使用者在虹橋三CBD三有業(yè)務(wù)三往來的中小型三企業(yè)、三創(chuàng)業(yè)型三企業(yè)、三駐滬辦三事機構(gòu)三等為主購買者自用客三+投資三客，本三地客戶三居多客戶群分類客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)比重虹橋CBD周邊客戶主力客戶群65％左右周邊CBD客戶輔助客戶群20％左右外地及外籍客戶輔助客戶群15％左右客戶群分類客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)比重自用型客戶主力客戶群50％左右投資兼自用型客戶輔助客戶群30％左右投資型客戶輔助客戶群20％左右表1：三潛在目三標(biāo)客戶三區(qū)域構(gòu)三成預(yù)測表2：三潛在目三標(biāo)客戶三購買目三的分類市場建三議客戶定三位—住三宅使用者往來虹三橋CB三D的商三旅人士市區(qū)各三CBD三供職的三精英人三口購買者自用客三+投資三客市場建三議價格定三位辦公樓建議售三價15三000三元/平三方米住宅建議售三價15三000三-18三000三元/平三方米（房型三調(diào)整后三）根據(jù)區(qū)三域市場三目前情三況以及三項目自三身特點并結(jié)合三整體市三場走勢三，追求三快速去三化為前三提市場建三議產(chǎn)品建三議“成長三型中小三企業(yè)”三比例猛三增的“三泛虹橋三CBD三”+4大“三辦公+三品質(zhì)住三宅”版三塊全面三圍合的三“品質(zhì)三谷地”區(qū)位市三場研判“成長三型中小三企業(yè)”三比例猛三增的“三泛虹橋三CBD三”市府對三虹橋C三BD以三“現(xiàn)代三服務(wù)業(yè)三集聚區(qū)三”的未三來規(guī)劃三定位和三發(fā)展趨三勢，決三定“成三長型中三小機構(gòu)三”將紛三紛入駐三，而虹三橋CB三D寫字三樓的進(jìn)三駐標(biāo)準(zhǔn)三對其而三言相對三過高，三從而使三大量此三類商務(wù)三客戶的三各自為三戰(zhàn)，散三布在虹三橋CB三D周邊三。因此，三這一商三務(wù)鏈并三沒有被三有效的三組織起三來，仍三然屬于三自發(fā)的三發(fā)展?fàn)钊龖B(tài)，以三中低端三產(chǎn)品為三主，品三質(zhì)與形三象存在三升級發(fā)三展空間三。區(qū)位市三場研判4大“三辦公+三品質(zhì)住三宅”版三塊全面三圍合的三“居住三品質(zhì)谷三地”本項目三所在區(qū)三域恰為三“虹橋三”、“三內(nèi)長寧三”、“三中山公三園”、三“徐家三匯”4三大“辦三公+品三質(zhì)住宅三”版塊三的全面三圍合，三5大版三塊融為三一體的三發(fā)展趨三勢，使三本項目三所在區(qū)三域目前三處于力三求迅速三擺脫“三品質(zhì)谷三地”的三新陳代三謝旺期三，品質(zhì)三拔升的三轉(zhuǎn)型節(jié)三點已經(jīng)三來臨。區(qū)位市三場研判契合市三場需求三·填補三結(jié)構(gòu)真三空對辦公三市場而三言，區(qū)三域商務(wù)三發(fā)展趨三勢與產(chǎn)三品自身三結(jié)構(gòu)性三矛盾之三間的真三空，構(gòu)三成本項三目的市三場機會三；對住宅三市場而三言，版三塊的外三在要求三和產(chǎn)品三本源的三內(nèi)在動三力，同三樣構(gòu)成三本項目三的市場三機會；同時，三本項目三集辦公三、商業(yè)三、住宅三于一體三的“綜三合商務(wù)三生活”三載體形三式，相三互依存三，形成三合力，三有效規(guī)三避了同三類同質(zhì)三產(chǎn)品的三局部競?cè)隣?。整體市三場機會CBD三軟席商三務(wù)生活三空間兩部分三構(gòu)成已在正三虹橋C三BD形三成業(yè)務(wù)三基礎(chǔ)但分散三在其周三邊的涉外（三外地）三辦公機三構(gòu)與人三口及往來三CBD三的商務(wù)三旅人有效整三合成長三型中小三企業(yè)需求的三“引力三”辦公三空間產(chǎn)品依三托目標(biāo)市三場高密度三CBD三氛圍中三的自由生三活港整體市三場定位以So三go辦三公空間三和Cl三ass三寓所為三依托的CBD三軟席商三務(wù)生活三空間針對房三地產(chǎn)調(diào)三控的政三策面市三場，首三先針對三受到抑三制的二三手轉(zhuǎn)售三市場，三以轉(zhuǎn)手三套利為三購買目三的的短三線投資三市場明三顯萎縮三，需要三將購買三建立在三自用消三費的基三礎(chǔ)上。同時，三功能定三位建議三—全力三打造功三能使用三型空間三，以求三在目前三的首購三/換購三市場均三立于不三敗之地三。整體功三能定位以So三go辦三公物業(yè)三、Cl三ass三精品階三層寓所搭配本三項目的三商務(wù)商三業(yè)空間以CB三D商務(wù)三人口為三主要目三標(biāo)客戶三群體將CB三D軟席三商務(wù)生三活空間三的概念并利用三虹橋獨三特的交三通節(jié)點三位置和三完善生三活配套形成匹三配往來三虹橋C三BD的三商務(wù)旅三人喜好三的CB三D軟席三生活空三間整體功三能定位辦公商務(wù)成三長空間（So三go三Spa三ce）商業(yè)白領(lǐng)頻三道（Bi三zC三han三nel）住宅精品階三層寓所（Cl三ass三Re三sid三enc三e）CBD軟席商三務(wù)生活三空間Sof三tR三oom商務(wù)住宅整體功三能組合商務(wù)成三長空間Sog三oS三pac三e散布于三周邊匹三配虹橋三CBD三業(yè)務(wù)往三來的中三小型貿(mào)三易機構(gòu)三/辦事三處白領(lǐng)頻三道Biz三Ch三ann三el虹橋C三BD商三務(wù)人士三及周邊三人群為三主力的三社交與三生活消三費精品階三層寓所Cla三ss三Res三ide三nce往來虹三橋CB三D商務(wù)三旅人為三主客戶定三位組合產(chǎn)品建三議以“S三OGO三成長空三間”為三核心的快速商三務(wù)旗艦三港（SO三GO，三Sma三ll三Off三ice三Gr三owi三ng三Off三ice三）全力打三造純商三務(wù)使用三型空間三，也通三過特殊三的產(chǎn)品三概念、三錯位的三產(chǎn)品設(shè)三計吸收三虹橋C三BD區(qū)三域周邊三潛在客三戶的需三求，并三且強化三多功能三性，以三求在目三前強化三空間使三用功能三的辦公三物業(yè)首三購/換三購市場三均立于三不敗之三地。功能定三位提純“三小戶型三”辦公三物業(yè)市三場，同三時結(jié)合三虹橋C三BD未三來商務(wù)三發(fā)展趨三勢的功三能定位三，建議三主要瞄三準(zhǔn)自用三市場，三強調(diào)在三中小企三業(yè)商務(wù)三使用型三基礎(chǔ)上三的產(chǎn)品三塑造，三強化空三間的功三能性和三差異化三。以“大三虹橋C三BD”三商旅人三士為消三費核心三，塑造三與整體三虹橋商三務(wù)生活三氛圍相三匹配的三，追求三快速、三高效，三同時不三乏休閑三舒緩的三商業(yè)配三套。商業(yè)線商辦線功能定三位成長空三間Sog三oS三pac三e白領(lǐng)頻三道Biz三Ch三ann三el商務(wù)配三套Sty三le三Ser三vic三e魔方辦三公Mag三ic三Off三ice靈動商三務(wù)Sma三rt三Off三ice功能組三合產(chǎn)品策三略商務(wù)成三長空間通過對三都市辦三公空間三使用特三性與面三積控制三間關(guān)系三的考量三與挖掘三，全力三打造以“小面三積大功三能”的“商務(wù)三使用空三間”產(chǎn)品，三力求從三使用功三能上完三全匹配三并征服三落戶虹三橋的“三成長型三的中小三商務(wù)機三構(gòu)”。即在控三制面積三的前提三條件下三，通過三精裝修三、單位三分割與三相關(guān)軟三硬件配三套，突三顯出都三市小型三商務(wù)產(chǎn)三品的變?nèi)龘Q性與三多功能三。放大三有限空三間的使三用機能三。同時，三發(fā)掘本三項目A三1和C三兩幢辦三公樓各三自的層三高特性三，在垂三直空間三尺度上三形成差三異，以三吸引最三多的消三費客群三。產(chǎn)品定三位產(chǎn)品定三位小面積三·大功三能·高三產(chǎn)租以“商務(wù)三成長空三間”為核心三利益平三臺，以大虹橋三CBD三商務(wù)人三口為主要三目標(biāo)客三戶群體三，將“市心三快速商三務(wù)旗艦三港”的概念三，結(jié)合三交通網(wǎng)三絡(luò)優(yōu)勢三，通過三產(chǎn)租能三力強的三小型商三務(wù)配套三產(chǎn)品，三在商務(wù)三與商業(yè)三領(lǐng)域的三衍生需三求延伸三出相關(guān)三的產(chǎn)品三線，引三發(fā)本項三目商務(wù)三價值潛三力在消三費群中三的認(rèn)可三。并在政三府對虹三橋CB三D整體三發(fā)展規(guī)三劃的大三背景下三，迅速三填補本三區(qū)域市三場的“三成長型三中小商三務(wù)機構(gòu)三”對辦三公空間三的巨大三需求。產(chǎn)品定三位都市商三辦產(chǎn)品三線商務(wù)成三長空間三（So三go三Spa三ce）以小面三積高性三能的“三商務(wù)成三長空間三”為主三題的一三系列的三特色化三產(chǎn)品。三突顯出三匹配“三成長型三中小企三業(yè)”需三求商辦三產(chǎn)品所三應(yīng)有的三靈動性三與資源三整合性三，表達(dá)三出在都三市昂貴三的空間三成本下三讓有限三空間的三使用機三能得以三放大的三“花小三公司的三錢，辦三大公司三的事”三的個性三特色。這一產(chǎn)三品主題三將分別三結(jié)合不三同的商三務(wù)需求三，形成三2個商三務(wù)產(chǎn)品三系列：靈動版三：Sm三art三Of三fic三e魔方版三：Ma三gic三Of三fic三e產(chǎn)品定三位靈動商三務(wù)版—三Sma三rt三Off三ice面積定三位90-三120三m2（三主力建三面）室內(nèi)組三合將未來三的家具三模數(shù)與三空間尺三度做協(xié)三調(diào)性設(shè)三計，形三成一個三可自由三間隔彈三性使用三的開放三格局，三將90三-11三0m2三空間塑三造為一三個萬能三使用的三精巧商三務(wù)空間三。建議設(shè)三置位置C幢辦三公樓（三標(biāo)準(zhǔn)層三層高3三.3m三）產(chǎn)品定三位魔方商三務(wù)版—三Mag三ic三Off三ice面積定三位70-三90m三2（主三力建面三）室內(nèi)組三合通過對三室內(nèi)空三間形態(tài)三與功能三的分合三變化；三通過移三門的運三用，形三成空間三功能的三分合變?nèi)?。通三過家具三的內(nèi)置三集成設(shè)三計，形三成小面三積單位三最重要三的高收三納性。同時，三以定制三辦公為三出發(fā)點三，打造三精裝修三商務(wù)空三間。建議設(shè)三置位置A1幢三辦公樓三（標(biāo)準(zhǔn)三層層高三3.6三m）產(chǎn)品定三位靈動商三務(wù)版—三Sma三rt三Off三ice產(chǎn)品建三議靈動商三務(wù)版—三Sma三rt三Off三ice產(chǎn)品建三議魔方商三務(wù)版—三Mag三ic三Off三ice產(chǎn)品建三議魔方商三務(wù)版—三Mag三ic三Off三ice產(chǎn)品建三議建議以三高新技三術(shù)、環(huán)三保材質(zhì)三，升華傳三統(tǒng)建筑三和文化三的精華三，在增加三建筑線三條層次三感之際三，形成重三視環(huán)境三、文化三傳統(tǒng)的現(xiàn)代開三放型立三面風(fēng)格三。(視實三際可行三程度而三定)立面建三議一立面建三議二外立面產(chǎn)品建三議智能化三/空調(diào)三建議智能化三建議重點需三接入高三速光纖三寬帶網(wǎng)三絡(luò)和充三足的電三話線安保監(jiān)三控設(shè)備三和周接三紅外報三警系統(tǒng)三也應(yīng)適三當(dāng)強化空調(diào)建三議建議采三用獨立三的分體三式空調(diào)三，以節(jié)三省投資三成本同時也三便于未三來業(yè)主三的使用三和費用三計量產(chǎn)品建三議配套設(shè)三施建議“一站三式”商三務(wù)保姆三服務(wù)商務(wù)日三常服務(wù)辦公設(shè)三備維修三商、辦三公用品三提供商三、商務(wù)三保潔、三代辦公三司注冊三、代繳三費等商務(wù)行三政服務(wù)辦公設(shè)三備租賃三、文件三處理、三裝幀、三快印、三旅行票三務(wù)、快三遞郵政三、翻譯三等商務(wù)休三閑服務(wù)商務(wù)名三片、商三務(wù)禮品三、音像三、沖印三、咖啡三吧、便三利店等產(chǎn)品建三議都市商三業(yè)產(chǎn)品三線白領(lǐng)頻三道（B三iz三Cha三nne三l）商業(yè)機三會著力抓三住每天三高度緊三張的“1小三時消費三段”，以本三案相關(guān)三商務(wù)人三士的日三常商務(wù)三消費為三切入點三，更有三效輻射三正虹橋三CBD三商務(wù)人三士，打三造“1三小時消三費時間三的商務(wù)三頻率”三。同時，三建議本三案商業(yè)“三會所化三”，在滿三足周邊三居民休三閑需求三的同時三，亦為三緊張的三“1小三時商務(wù)三消費”三提供寬三松的舒三緩空間三，隨時三隨地成三就白領(lǐng)三生活的三主流頻三道。產(chǎn)品定三位都市商三業(yè)產(chǎn)品三線白領(lǐng)頻三道（B三iz三Cha三nne三l）商業(yè)策三略本項目三商業(yè)部三分在市三場切入三時通過在三高密度三消費環(huán)三境中形成的三一個舒三緩空間打造一三個“社三交與生三活消費三”為核三心的商旅商三業(yè)消費三集群產(chǎn)品定三位都市商三業(yè)產(chǎn)品三線白領(lǐng)頻三道（B三iz三Cha三nne三l）商業(yè)概三念西以“三內(nèi)環(huán)高三架”為三隔、東三以“輕三軌”為三界，在三虹橋C三BD整三體擁擠三嘈雜的三商業(yè)環(huán)三境中，三以本案三商業(yè)為三核心獨三立出一三個商旅三休閑消三費的“三后花園三”，在三周邊區(qū)三域整體三高度居三住的氛三圍中，三行塑一三個“商務(wù)三休閑軟三席”空三間。并由此三為核心三并組織三起配合三周邊商三旅白領(lǐng)三人口小三型簡餐三飲等“低客三單價消三費為主三力”的三“輕餐三飲+完三善配套三”消費體三系。產(chǎn)品定三位商務(wù)配三套—S三tyl三eS三erv三ice產(chǎn)品特三色以多元三化的風(fēng)三格選擇三、私密三型的空三間氣氛三，為商三旅人士三提供完三善的“三輕餐飲三”、“三商務(wù)配三套”亦三作為小三型化的三社交空三間。同時，三建議能三將大堂三挑高部三分（均三4.6三m）有三機融入三其中。業(yè)態(tài)建三議輕餐飲三部分—三簡餐、三輕餐飲其他配三套部分三—主旨三設(shè)置為三本案辦三公相銜三接配套三的商業(yè)三設(shè)施：三商務(wù)中三心/自三助銀行三/便利三店/干三洗店等建議適三用層面輕餐飲三部分—三沿安順三路為主三（A1三號辦公三樓底層三）其他配三套部分三—其他三商業(yè)面三積（如三：A1三、C號三辦公樓底層）產(chǎn)品定三位多功能三商務(wù)中三心建議提三供以下三服務(wù)公共秘三書服務(wù)三/郵政三服務(wù)、三報刊訂三閱/收三發(fā)信件三報紙、三代售圖三書雜志EMS三、傳真三/復(fù)印三、打字三裝訂/三代理機三票、火三車票、三演出票三務(wù)/搬三遷服務(wù)商務(wù)書三房公共秘三書公共商三務(wù)中心公共商三務(wù)會議三室產(chǎn)品定三位住宅物三業(yè)以Cl三ass三公寓為三代表的三CBD三軟席生三活空間Cla三ss精三品階層三寓所，三搭配本三項目的三SOG三O辦公三物業(yè)及三商務(wù)商三業(yè)空間三，同時三配合虹三橋CB三D快速三便捷的三交通節(jié)三點位置三，形成三一個匹三配往來三虹橋C三BD的三商務(wù)旅三人及C三BD精三英人口三喜好的三CBD三軟席生三活空間三。功能定三位產(chǎn)品策三略精品階三層寓所三（Cl三ass三Re三sid三enc三e）通過對三CBD三精英人三口對居三住空間三的使用三特性與三面積控三制間關(guān)三系的考三量，結(jié)三合虹橋三CBD三地域上三的關(guān)鍵三節(jié)點，三全力打三造以“小面三積大功三能”的“商務(wù)三使用空三間”產(chǎn)品，三匹配資三深商旅三居住消三費群體三的居住三需求。即在控三制面積三的前提三條件下三，通過三精裝修三、單位三分割與三相關(guān)軟三硬件配三套，并三著重引三入“標(biāo)準(zhǔn)三酒店化三物管體三系”，打造全程一三站式“三階層標(biāo)三準(zhǔn)化生三活空間三”。產(chǎn)品定三位產(chǎn)品定三位全功能三空間·三高物管三私域以往來大虹橋三CBD三的商務(wù)三精英人三口為主要三目標(biāo)客三戶群體三，依托三特殊的三配套節(jié)三點，全三力塑造三與之生三活理念三匹配的三居住產(chǎn)三品。即，以三人為本三，強化三居住產(chǎn)三品的“三功能性三”，將三室內(nèi)空三間舒適三度與功三能完善三有機結(jié)三合，在功能三充足與三合理控三制面積三之間尋三求精英三階層的三對話與三共鳴。同時，三亦注重三社區(qū)產(chǎn)三品的“高標(biāo)三準(zhǔn)物管三體系”，在有三效阻隔三來自辦三公物業(yè)三的影響三之際，三亦提升三產(chǎn)品附三加值，三給客戶三“私域三生活”三的真實三空間。產(chǎn)品定三位都市居三住產(chǎn)品三線精品階三層寓所三（Cl三ass三Re三sid三enc三e）面積定三位經(jīng)濟型三或豪華三版室內(nèi)組三合房型基三本為標(biāo)三準(zhǔn)面積三的建筑三空間單三位，通三過特色三模式的三精裝修三形成標(biāo)三準(zhǔn)房型三之間的三產(chǎn)品差三異化。小豪宅三概念的三空間為三同一消三費階層三的另一三種需求三提供了三居住產(chǎn)三品。以三常規(guī)戶三型大尺三度的居三住單位三為高級三商務(wù)精三英人口三提供了三一種世三界級的三簡單生三活。產(chǎn)品定三位外立面建議增加建三筑線條三層次感形成現(xiàn)三代氣質(zhì)三的開放型三立面風(fēng)三格(視實三際可行三程度而三定)產(chǎn)品建三議房型產(chǎn)品建三議房型產(chǎn)品建三議產(chǎn)品建三議品質(zhì)與三去化的三動態(tài)分三析以原有三的房型三進(jìn)行銷三售，正三常去化三的前提三必須是三銷售價三低于區(qū)三域市場三均價匹配市三場適應(yīng)三面及區(qū)三域整體三品質(zhì)的三2條建三議主打經(jīng)三濟型的三兩房（三110三m2左三右）/三三房（三140三m2左三右）啟動豪三華版住三宅，增三加軟硬三件的配三置（如三，精裝三修等）三，著力三拔升品三質(zhì)社區(qū)動三線從本項三目的物三業(yè)建筑三排列來三看，辦三公和住三宅間的三動線顯三然比較三混亂，三不利于三人員的三管理和三物業(yè)管三理的分三區(qū)。客源層三次辦公產(chǎn)三品和住三宅產(chǎn)品三的客源三層次、三客群標(biāo)三準(zhǔn)無法三產(chǎn)生大三范圍的三交集，三故，客三層的相三對復(fù)雜三將是直三接影響三社區(qū)品三質(zhì)拔升三的重要三因素之三一。社區(qū)品三質(zhì)社區(qū)緊三靠內(nèi)環(huán)三高架、三周邊環(huán)三境品質(zhì)三一般、三較小的三占地與三高密度三的建筑三體量等三都是制三約社區(qū)三品質(zhì)的三重要方三面。會所設(shè)三置本項目三缺乏放三置會所三的適當(dāng)三空間，三則勢必三有損于三塑造住三宅部分三“精品三階層寓三所”的三品質(zhì)。問題提三示行銷企三劃核心目三標(biāo)找到市三場縫隙三，抓住三目標(biāo)客三層心理產(chǎn)品帶三動地塊三形象，三有效吸三納意向三客源實現(xiàn)依三托整體社三區(qū)產(chǎn)品三的區(qū)位三稀缺性緊扣區(qū)三域打破三“品質(zhì)三谷地”三的新陳三代謝節(jié)三點行銷策三略評判因三素先辦公后住宅先住宅后辦公工程進(jìn)度A1辦公樓已建設(shè)至3-4層順勢而為，緊扣工程進(jìn)度可能會出現(xiàn)辦公、住宅同時出形象資金回籠小面積產(chǎn)權(quán)辦公較易回籠資金受上海整體房產(chǎn)市場影響較明顯銷售抗性辦公客戶對住宅客戶抗性不大住宅客戶對辦公客戶抗性較大政策影響辦公物業(yè)市場受整體政策影響不明顯住宅市場受整體政策影響相對明顯市場需求潛在客戶首購/換購成氣候增量市場極度稀缺市場切入切入以商旅為核心的CBD提升預(yù)期價值在虹橋CBD旁，平開平走源頭鎖定以短期商旅客群為切入點，發(fā)掘并衍生，最終吸引長期商務(wù)人士客層來源