吉安項目管理及經(jīng)營管理知識報告

鳳凰城國際公寓酒店項目經(jīng)營可行性分析報告廣州東酒承業(yè)集團酒店管理有限公司第29頁共32頁GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.鳳凰城國際公寓酒店項目經(jīng)營可行性分析報告攻2011附年泰12宗月皮10惹日目錄目錄1囑第一章猶時項目簡述刻致3捏1.1列項目概況勻升3彈1.2借初步定位建威議佛餅3鑰1.3富報告編寫依捧據(jù)拴駁5唇第二章厭持市場環(huán)境及盟項目定位分采析皮執(zhí)6供2.1圍市場環(huán)境概紹況及分析港克6嫁皮地理位置及嘗自然資源優(yōu)篩越：馬虜6哥絕經(jīng)濟發(fā)展勢柄頭強勁：典搜6昏瞞商業(yè)需求呈懼上升趨勢：鄰及6姜2找．閃2閉吉安近年旅北游、酒店服逝務業(yè)市場發(fā)紹展、消費情茄況姿慧7孝短旅游市場概牧況畢帽7截尖居民消費力幸常7縫洋酒店、餐飲異、娛樂服務弟業(yè)消費現(xiàn)狀幅政7峰供吉安部分酒送店賓館經(jīng)營驕基本情況：比咱8主紋吉安酒店業(yè)弟現(xiàn)狀及特點她分析：慶基8慌2.3飲本章小結(jié)遇程9碼第三章兼燥項目總體功腦能定位＆布漢局（調(diào)整方栗案）體崇11貿(mào)3.1惰客房功能布耳局授稠11瓜叛遇客房層功能抱匯總表悅根11愿竄客房層功能挽布局圖健介12障3.2閥餐飲功能布舟局箭邊15細鉗不餐飲功能匯們總表啊準15涼赤餐飲功能布貪局圖牲狀16稱3.3扇休閑娛樂布緣局蟻探17桿匙弟休閑功能匯阿總表蹈途17冤糠調(diào)休閑功能布誠局圖夸貢18企3.4冶其它功能板珍塊擴臘20敏逢段其他功能匯纏總表戲朝20竭沫家大堂功能布蚊局圖吵販21塑3.5險總體功能系訴統(tǒng)匯總表及伴說明撓先22股第四章淺剖項目經(jīng)營及勞預測分析君磁23鐵4.1政客房營業(yè)收漫入缺瞎23度4.2忠餐飲營業(yè)收落入作課23警4.3幼康體娛樂收敢入燒戚24芬4.4身其它收入她稍25避4.5亭前三年經(jīng)營花收入預測匯腸總表供領25蠅4葡.6無經(jīng)營損益分覺析（酒店三姿年損益預測晶表）夾漏26稱第五章清高售價定位及撿財務測算（艙產(chǎn)權(quán)客房部育分）辣離27呼5.1燭銷售價格定灘位說明貫覺27移5崖.2態(tài)收益還原法謊-恐銷售價格定灣位覺農(nóng)28恥5.3佩產(chǎn)權(quán)式酒店位投資回報組瓦合策略劑兩31會底尸牲廣州東劈酒恐承業(yè)集團酒束店填管理有限公驕司功絹惠凳稿監(jiān)Guang深zhou息Orien碰tal勢Hote渡l曾Grou奶p峽Mana頌gemen艙tCo.汗,Ltd爺.知江西吉安市渾鳳凰城國際炕公寓酒店進項目如經(jīng)營可行性岸分析報告續(xù)中國江西省閉吉安市吉安尺縣伍2011豪年蒜12附月噴第一章項奮目簡述讀1.1項目例概況肯本項目酒店際位于吉安縣起吉安大道鳳孟凰園區(qū)的交脾通主出入口帽，由吉安綠臟地置業(yè)有限鐮責任公司開鎖發(fā)和投資建刷造，作為鳳災凰城商住小輩區(qū)的配套項牢目。酒店樓騰高15層，篇建筑面積1道4705慣平方米（含夜6#樓三層累用于水療功給能）。項目沫計劃擬于建哭成后按產(chǎn)權(quán)劫酒店形式出敏售，以實現(xiàn)權(quán)資金的快速狐回籠。忽1.2衡初步定位建類議床初步定位建蛇議：清總體擬定位幅為一家恢集住宿、餐廊飲、休閑娛疲樂、會議接正待為一體的廣四星標準商霧務休閑型（拋產(chǎn)權(quán)式芽）按酒店摩。酒店的硬涌件設施較為贈配套齊全，蠢應為目前吉圓安縣最高檔窗次酒店之一稻，并在經(jīng)營浸項目、硬件除、品質(zhì)和特識點方面優(yōu)于把本地區(qū)同類櫻酒店。盞其依據(jù)基于獻以下六點：機遇：范吉安縣乃至匠吉安市目前著高星級酒店頓少，與吉安族的經(jīng)濟格局置不對稱，無顯法滿足今后接本區(qū)經(jīng)濟發(fā)拔展以及旅游桐會議接待的蛾需求，高端別酒店有很大蠅的發(fā)展空間同，此機遇不晨可錯失。她市場發(fā)展趨真勢：努目前全國乃裹至各地區(qū)的條酒店發(fā)展趨條勢都朝向高嘩星級方向提轟升靠攏，呈嘴現(xiàn)應“或星級越高效狗益越好寺”賢的特點，不遭但新建酒店筑的規(guī)格在攀飄升，而且老鞠三星酒店都經(jīng)紛紛改造變響身為四星和嗎五星級酒店蓋，這已成為蹄當前經(jīng)濟發(fā)慣展需要的必摧然趨勢，上饒世紀末備受罵市場青睞的由三星級酒店廁正逐步失去邀市場地位，蒜酒店市場開蟲始形成兩頭浮大中間小格攀局。槍造價成本可肉控：屑酒店的功能敗塊雖有增加插，但造價成寒本彈性較大幅，通過嚴格腳的專業(yè)把控患，布局設計笛合理，可以生稀釋和緩沖短成本壓力。癢經(jīng)濟效益明圈顯優(yōu)于經(jīng)濟班型酒店：辯目前吉安四連星級酒店的麥房價比經(jīng)濟暈型酒店平均躁房價高出約寸100挨—銷200元，位四星級酒店暖的各功能板絮塊（餐飲、請娛樂等）的瘋交叉互動效問應，又能拉謀動消費和營傷業(yè)收入的增亂長，促進物猛業(yè)增值。卷提升物業(yè)價番值利于售樓墊工作開展：框項目定位為帥四星標準，凡有助于物業(yè)卻的預期值上飯行，對購樓悠形成較大吸享引力，起到或助推作用。筍利用步“盞高地攪”偷優(yōu)勢打造企謎業(yè)品牌：璃恰當?shù)臋n次腔定位和迎合端市場需求的拜配套，極有鉤利于開業(yè)后廚能迅速提升情酒店的認知瘋度和品質(zhì)，奴打造出一方劫品牌。綜上所述：兔如要保持項苗目在本區(qū)域遙的可持續(xù)發(fā)寺展，應充分菜考量到上述地因素。在以統(tǒng)下章節(jié)里我否們將對定位銷思路進行詳盤細分析論證厭。蟻1.3趙報告編寫蓄依據(jù)近項目經(jīng)營可格行性分析胞報告編制委踏托合同；綢《久吉安比市城市總體竊規(guī)劃》幼；茄國家計劃委悟員會發(fā)布的杠《關于建設售項目進行可令行性研究的僑試行管理辦所法》；割國家計劃委約員會、建設追部發(fā)布的《劣建設項目經(jīng)銳濟評價方法起與參數(shù)（第沫三誓版）》；絹國家計劃委海員會發(fā)布的犬《投資項目膠可行性指南叉》；圖《中華人民卻共和國建筑纏法》;床《住宅建筑悲設計規(guī)范G什BJ96-剝86》;序《民用建筑牌設計通則J聲GJ373灘8》;槐《建筑物抗孟震設計規(guī)范靠GB501考9193》蛾;要吉安炎市歷年統(tǒng)計戰(zhàn)年鑒；賀本項目初步研規(guī)劃方案；餓其它相關法憂律、法規(guī)、藏標準和規(guī)范話；淘其他相關依阿據(jù)資料及實故地調(diào)查資料柜；直項目單位提征供的有關本彎項目的基礎鈔資料、技術呀資料等。捧第二章屈個市場環(huán)境及竹項目定位分擺析線2.1市場爬環(huán)境概況及項分析鮮懷地理位置及哥自然資源優(yōu)掘越：刪吉安縣地處爐江西省中部立，默位于脹長江三角洲腐、珠江三角暮洲、閩南經(jīng)販濟區(qū)的“扇擾軸”部位。湯物產(chǎn)資源豐撞富，現(xiàn)轄1伯2鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，梅人口50萬堤，差總面積21嘉17平方公武里匙。于境內(nèi)形成了廢以井岡山機餡場、京九鐵場路、105由國道、贛粵王高速、武吉斜高速、贛江反黃金水道為塌主軸的立體肝交通網(wǎng)絡。寧縣城敦厚距雁吉安市中心儉城區(qū)和吉安堪海關、吉安苦商檢、吉安膨火車站乓10公里器，距井岡山構(gòu)機場睜30公里見，距贛粵高東速出入口連3.5公里缸，距贛江燕吉子窩水運碼軍頭盞2公里芽，城東設有費京九鐵路吉贊安貨運南站落，穿交通異常便井利。閣兵經(jīng)濟發(fā)展勢唱頭強勁：蛋近年來吉安守縣經(jīng)濟進入拳快速發(fā)展軌義道，顯“十一五”號期間GDP刪年均增長率胃達14%。邁20井10摸年，實現(xiàn)生驗產(chǎn)總值74酸.02滲元，人均生燙產(chǎn)總值達1愿6100元具，粘比上年挽增長15%紡，各項經(jīng)濟集指標均世提前一年完閑成“十一五肥”規(guī)劃目標帶。降根據(jù)周“十茄二軋五”窗規(guī)劃目標，隆到“十二五顫”期末訓年祝生產(chǎn)總值侵將劍達200執(zhí)億元，人均勉生產(chǎn)總值達型到6000村美元左右線。折旦商業(yè)需求呈鄭上升趨勢：清目前全縣工珍貿(mào)企業(yè)有一醉千多家，規(guī)勁模以上企業(yè)辦近100多黨家。其中有虛如上市公司竟聯(lián)創(chuàng)光電、師臺商投資的參電子產(chǎn)業(yè)公愛司等謀多家省緞市著名大中觀型企業(yè)遷。救區(qū)內(nèi)以及周浪邊所屬各規(guī)幼模企業(yè)的政野務、商務、興會務活動，降大小會議經(jīng)愁常舉辦，經(jīng)霉貿(mào)活動頻繁娘；旅游客源核市場的開拓火和游客量的勤增長，帶來石酒店消費量賄的增大。分析小結(jié)：書以上三個方序面條件無疑百給本區(qū)酒店忠服務業(yè)帶來杏極大商機，宜對本項目形紙成強有力的乎支撐。遵2．2吉安盒近年旅游、里酒店服務業(yè)份市場發(fā)展、恩消費情況插櫻旅游市場概較況籌2010年懷全年全市接路待入境旅游范者12.2塵5萬人次，亭增長21.假5%；旅游床外匯收入2警838萬美何元，增長2侍5.6%。霧全年全市接滅待國內(nèi)旅游燭者1402攪.35萬人寸次，增長1畫5.3%；括國內(nèi)旅游收藍入88.2欺3億元，增陜長21.5竹%。盟耕居民消費力訴鋸資料公布顯缺示：吉安市賭2011年碧1皂—判6月份城鎮(zhèn)檔居民人均可競支配收入為驅(qū)8886.窯36元（月靈均1481挨.06元）莊、吉安縣1鑼—福9月份城鎮(zhèn)童居民人均可惕支配收入為師11753各元（月均1眼305.8受元），購買套力在全國屬圍于中等水平畢。你猴酒店、餐飲弄、娛樂服務施業(yè)消費現(xiàn)狀賤但通過我們姿的市場調(diào)查使發(fā)現(xiàn)，沈本地區(qū)的實洲際消費實力受與官方公布疼的居民可支別配收入極不塑對稱，消費悄力之強勁直爆逼一線城市烈。膝通過對當?shù)貞T華拓大酒高店開元洲妻際大酒店能宏泰國際酒罪店吉安賓輪館錦洋賓保館君嘉商蒸務酒店龍累騰商務賓館席等板13家酒店德賓館層、湘君酒家么食為天張皇冠酒樓餐料廳錦源酒捕家閩圳酒恭家鴻港海裙鮮酒樓等演10家酒樓語食肆劑、宏泰國際丘水療會海練闊天空華倍拓桑拿大臉浪淘沙洗浴滔中心碧濤騾閣水療會所魚天之道沸大漢松骨用陸文山國際足戴浴中心等壞10家桑拿權(quán)洗浴和沐足岔會所罵的抽樣調(diào)查平顯示：京經(jīng)濟型商務劇酒店平均房需價為100隙—歐150元、蓮三星以下（羞含三星）平蕩均房價為1只50元--慧-200元絮、四星（含孩準四星）平掙均房價為2炸00元--輛-360元柱，年平均開摩房率普遍達馬到60%以誓上，有的甚矛至高達75糊%。各店房滑價和入住率敘的高低與所掉處地段位置激、硬件設施坐狀態(tài)有較大邀區(qū)別。衰以一般中檔課裝修水平的狠酒樓食肆為傘例，人均消陣費達50釣—蘇80元。午矮餐上座率4志0%--8孕0%，晚餐德上座率70能%--12綿0%不等，脆消費相當旺宰盛。阻桑拿場所收挎費：普通按濕摩服務12維0頁—顆140元廢∕竄90分鐘，功莞式服務5沈00廁—基600元。曾各處場所生諷意都比較火盤爆。其價格盡和繁榮程度如甚至已超過友珠三角許多捐經(jīng)濟發(fā)達地文區(qū)。工廁吉安部分酒嶼店賓館經(jīng)營鑰基本情況：蔬酒店名稱雨等級標準鍬平均房價腦平均開房率慌吉安華拓國谷際大酒店箱四星級斬260元蛇63%幼吉安開元洲卷際大酒店字四星級壓350元三62%鴨吉安文山國周際大酒店橫四星級你274元可62%裳吉安宏泰國拾際酒店掩四星標準緊245元底64%循吉安白鷺賓字館狂四星級氧220元請66%滾吉安賓館萌三星級精200元返66%輛文山國際酒榨店返三星標準帆198元毒59%涉吉安皇冠酒毒店今三星標準個168元分56%睬廬陵賓館凳二星標準矛140元摩66.5%果吉安裝君嘉商務酒銹店援二星標準陷130元飄67.5%臨錦江之星賢經(jīng)濟快捷型含140元淹71%政吉安龍騰商首務賓館挖經(jīng)濟商務型珠150元虎60.5%鍋吉安授南苑賓館崇經(jīng)濟型妄100元蠅65%拳（數(shù)據(jù)來源蝦：吉安市旅碼游局）握濤吉安酒店業(yè)州現(xiàn)狀及特點壩分析：喊高星級酒店豎不足，且分展布不均勻。胃全市目前僅售有四星級酒集店12家，裁其中吉安縣迷城僅有準四勺星酒店一家棚（宏泰酒店捏）。杠酒店多以招紗待所、小型罰賓館為主。爸多數(shù)酒店無乏暇翻新，趨通于簡陋。高英端市場需求布難以滿足。抹賓館酒店業(yè)嗎的發(fā)展多注鑒重住宿功能尊，酒店硬件忘落后、產(chǎn)品符、配置、硬振件和功能普手遍滯后，又拳因缺乏配套邀較為完善的占高星級酒店第，導致大型搞會展活動難太以蘆開展和推廣灘，失去許多同舉辦全省、幟全國、乃至丙國際大型商松務會議的能紹力。竊吉安的經(jīng)濟息和旅游業(yè)的想快速增長對錄酒店業(yè)的需俗求逐步上升毒，給酒店業(yè)攻很大提升空瞞間。根據(jù)酒障店行業(yè)的標件準，酒店平印均開房率達社到60%屬幸于良性經(jīng)營丸狀態(tài)，目前東吉安酒店業(yè)萌入住率平均渴超過60%堤以上，且無暢明顯淡旺季化。蔽經(jīng)濟型酒店延占較大比例稱，入住率略孩高于高星級替酒店，但房墨價收入低，維因此總體而貝言，高星級剛酒店的經(jīng)濟秒效益遠高于顧經(jīng)濟型酒店嬸，這一趨勢概今后將更為暫凸顯。糊目前吉安及蒙其周邊酒店攻的類型單一厭，經(jīng)營同質(zhì)舒化傾向十分菜嚴重；缺少本休閑度假酒榜店(包括產(chǎn)倍權(quán)式或時權(quán)繞式度假酒店輔)，低中高抓三檔酒店數(shù)就量呈現(xiàn)出典枯型的正態(tài)分煉布，酒店市際場遠沒有達辨到均衡狀態(tài)飾。絹大多數(shù)酒店軌內(nèi)的配套休陳閑娛樂項目付仍停留在上拌世紀90年噴代末期的水河平，比珠三解角地區(qū)乃至陽內(nèi)地的許多相城市相對滯脾后10長年以上。表淡現(xiàn)為：服務神理念嚴重滯客后，桑拿洗洪浴業(yè)基本上垂是沿襲聽傳統(tǒng)模式或仁是惱“刺莞式服務名”桌的復制產(chǎn)品莊，新概念的迷水療SPA圓會所還沒在困市場出現(xiàn)。壩品牌力較弱股，酒店管理姨理念落后。圖吉安地區(qū)的橋高端酒店普塞遍缺乏品牌清影響力和缺臟乏引進先進扯的管理理念欄、高標準的隸服務水準。樸2.3本章采小結(jié)酸吉安的經(jīng)濟貸和旅游業(yè)的柏快速增長對鄙高端酒店的毒需求逐步上應升，本地區(qū)茶高端酒店的繪數(shù)量與地區(qū)遵需求的缺口叉已經(jīng)顯現(xiàn)，娛同時餐飲娛嚷樂業(yè)目前普酒遍存在的硬勢件和軟件的季滯后和缺失業(yè)，又恰是我尤們搶占吉安莖酒店高端市糊場的契機。廈重要的是如榜何把握好機湯遇。迎本案對項目摔酒店的定位元是恰當?shù)?，歉只有將本項盤目打造成配瞎套設施相對攻齊全，在設銹備選型上要處至少領先同忍行業(yè)3勸—迎5年以上，謎硬件帶有前昂瞻性的四星千級酒店，以拜全新水療文懸化產(chǎn)品為賣甘點，異軍突平起，形成優(yōu)鈴勢，與其他酒同行進行差農(nóng)異化競爭。衣按照這一思鎮(zhèn)路，我們定拿能搶占先機艦，在本地區(qū)俱酒店娛樂業(yè)然市場占據(jù)重旦要位置?；谌录睅ы椖靠傮w功執(zhí)能定位＆布靈局（調(diào)整方址案）廢3.1客房視功能布局欲漿客房層功摧能匯總表艷序號菜項目名稱閃數(shù)量（間/罪套）且套內(nèi)面積（影m2)爐樓層位置殺建筑面積（輸m2)悉每套建筑面巷積（m2)托1跑標準客房待102誘39愛5-10層廢5322地52.18藏鞋2殘豪華標準客駱房耕48正39競11-13立層半2661剪55.44東之3她豪華客房牧16擺39榮14-15還層爸1774矩55.44鉤嚇4看聯(lián)通房薯4銹78婆14-15迷層逆110.8券8扒5句平層套房序2愈78妻14-15珍層脊110.8耽8渣6外復式套房芝2筑78紐14-15三層抬110.8默8樸7朱客房合計員174暢希5-15層繞9757丹血8嫁其中:套房邪/聯(lián)通）寒8槳4.60%謊14-15膨?qū)勇┌磷x捐衛(wèi)生潔具撿3件套口暑肆挨鼓右客房層功能蕩布局圖紗伍-十層功森能布局調(diào)整面圖耕十一遇-十繳三衛(wèi)層功能布局權(quán)調(diào)整圖燥十四壤-十健伍施層功能布局織調(diào)整圖械3.2餐飲嘆功能布局設3.2騎.1傷連餐飲拉功能匯總表鼓序號雁項目名稱法數(shù)量（間/抓套）我套內(nèi)面積（味m2)通樓層位置港總面積（m看2)蝕1球大堂吧咖啡競廳侄1修60反1層伯60食2從早餐廳臺1惕120炸1層逃120縮3悅廚房歸1伏230紙1層因230降4潮餐廳VIP族包房派9言39逝2層店351匪5舌餐廳豪華宴欠會包房梅3璃78厚2層房234千6扛儲物間柜1軋20素2層揀20俯7驢備餐間甘1稿39繡2層市39氏8謙其他公共面轉(zhuǎn)積壘1坡孫2層熊243前刊合計用襖必單1297塞3.2晨.2胞餐飲寇功能布局圖緞3.3休閑何娛樂布局政丙休閑功能測匯總表踐序號半項目名稱壇數(shù)量（間/趴套）非套內(nèi)面積（虎m2)巡樓層位置遼總面積（m沃2)保1首水療休息廳翻、沐足、影套視廳、棋牌才室、K房、拘乒乓球、桌腔球召1調(diào)2287搞3層(3#千+6#樓）多2287類2盤水療VIP乏包房怎17就39促4層摩663精3摘其他公共面賢積哲1芬弱趨224壩合計當立符造3174平飛休閑功能餓布局圖主3層（3#套+6#樓）物功能布局圖佩（等阿才圖振）階4層水療V夢IP包房層絹功能布局圖遞3.4其它共功能板塊闊晃其他功能礙匯總表嘗序號篩項目名稱緩數(shù)量（間/熄套）更套內(nèi)面積（豐m2)抱樓層位置蔬總面積（m喚2)露1蕉大堂陜1濃80吼1層芬80免2計前臺宿1偷1層美0瑞3連行李房肯1隱10格1層聽10樂4苦客房辦公室魯1葛20乳1層丸20飄5劑倉庫念1詠30配1層階30堂6禿綜合辦公室俊1意25子1層歉25炊7牛員工飯?zhí)茫ㄧ娦h）默1指8便1層延8兔8命消防中心論1嬸15杜1層厘15亦9身后勤門廊揪1邪9攀1層葡9危10筍公共廁所漂1啞20邁1層碰20碑11排PA蒜1風6厚1層井6影12志工程部辦公怪1味30外1層壞30扛13擇辦公倉庫上愁部做閣樓傾1鐮50胳1層頸50脊合計網(wǎng)303英渴大堂功能亮布局圖備注：備注：5-客房辦公室&倉庫上部做閣樓店3.5總體樣功能系統(tǒng)匯匙總表及說明煤位置沸功能區(qū)敲建筑面積（瘦m2)糾百分比胖備注臺首層亡前臺、大堂耍吧、多功能抽廳、廚房、謠辦公室慈887必6.03%耽2層畫多功能宴會張廳、餐廳包篩間遭887傘6.03%乞12間(宴賭會)禽3層(3#月+6#樓姥水療休息廳巷、沐足、影記視廳、棋牌習室、K房、綁乒乓球、桌后球息2287甜15.55雞%追4層潮水療館VI犁P包廂龜887蜘6.03%絲17間割5貿(mào)—壟10層爬標準客房令5322兄36.19遙%武102間餃11妨—丸13層涉豪華標準客表房崇2661溫18.10翅%當48間趨14速—緞15層版豪華套房層外1774襪12.06刻%享復式套2、層平層套2、乓聯(lián)通房4、梯豪華客房1憂6飼合計氧14705欣100.0穿0%僻悟第四章捏項目經(jīng)營及抖預測分析說明：愿考量到本項棉目酒店所處減的地理位置郊，當前和今付后的市場環(huán)負境發(fā)展趨勢奴，項目的定困位性質(zhì)，開混發(fā)區(qū)建設的喬拉動效應等掉綜合因素，動在開業(yè)第二起年后酒店開調(diào)房率和營業(yè)擴收益率會逐致年遞增。本燕酒店的特色勵SPA水療精對于今后的帽客源也是一巾個強有力的里支撐，至開叮發(fā)區(qū)全部啟遮動后收益將瞞達到高峰期脂。線以下漂對項目開業(yè)薪后三年的經(jīng)梳營情況進行傾分析。致4.1客房儀營業(yè)收入機接流韻餅雹敲邁逗項目名稱繪第一年驚第二年雖第三年減客房數(shù)量(澆間)更182廉182摩182朝年平均開房稼率羞45%坦58林%咽65%續(xù)年平均房價評(元)戲190校24寒0睜280鋼年營業(yè)收入表(萬元)獲560非91癥2業(yè)1懸,地192鳳4.2餐飲獵營業(yè)收入給基本經(jīng)營思彩路：展由于本項目午的餐飲經(jīng)營括場所規(guī)模不哀大（不足3乒00餐位）筍，因此經(jīng)營臨思路應避免犬陷入傳統(tǒng)餐把飲經(jīng)營的計“跌同質(zhì)化農(nóng)”枯誤區(qū)，在經(jīng)舉營內(nèi)容、服尿務方式、產(chǎn)僻品設計等方讓面均要有所脅創(chuàng)新突破，勢以識“好精品盈”舉和差異化路雄線為導向，扁打造自身拘“胃品牌符號抖”蓬和看“禽賣點彩”爭。缺餐飲收入預肌測傲霉笛出巡最尋宣項洲目方哈餐位數(shù)駐人均消費憲(元)夕上座率%爪第一年收入理(萬元)倍中餐包房鋒午酬120化6奪0革45味%貞116辭晚板120寨80恰60態(tài)%盒2親07割中餐大廳攤午右10狂0裕4爺0鉗4閉0%炮57傅晚該10艱0份5腳0惹3溪0%臨54嗚大堂吧電天比50人次獲售15撈27迎住店客早餐館每天人均數(shù)替120確×牽餐標15元段×協(xié)360天=在65萬元嚼會議餐封每次會議人溉均數(shù)100暖×漫每天餐標9肝0元挽×部60天=其54鄉(xiāng)萬元她餐飲合計押580杯.00目4.3康體腫娛樂收入杰基本思路提蹄示壁水療SPA寧近年來在國汗內(nèi)發(fā)展勢頭慣迅猛。被社搭會各階層人缸士所追捧而雀成為當今引鑄領休閑方式昏的時尚主流胡?；I本酒店康體追娛樂項目以壟水療產(chǎn)品為區(qū)主要賣點。舟水療產(chǎn)品預蒙計會是今后寇酒店的很主港要的收入增近長點和帶動趁酒店客房收管入的亮點。太本項目的設南計充分考慮程護理區(qū)、按目摩區(qū)、功能捆泡浴區(qū)的完舅美結(jié)合，S申PA館內(nèi)將償餐飲、KT鏈V、小影吧離、臺球房、樣棋牌房、網(wǎng)桐吧全部融合摸一體，打造溪成本地區(qū)內(nèi)殊最時尚、最過高端的水療控SPA休閑友會館。速產(chǎn)品和服務必將引進深圳娛皇室假期管堂理團隊的最孟時尚水療S茫PA服務理是念，柔和巴麻厘島SPA昂產(chǎn)品五大元燭素，揚棄斥“躺東莞模式療”賽中的低俗太元素，提升希文化品味含途量，打造有巧自己產(chǎn)品特賤色的品牌推燦向市場。絹曬康體（水療合）收入預測摘弱但征接形慶耐敵服務項目壁平均接待人辨次銜∕竭天削消費單價（絨元）相第一年收入用（萬元）菊水療慢大廳刑230沈98嚼811寨VIP包廂氣60妻500笛1,080儲沐足替90兄50織162閘美容郊30庭60抱64盆合計迫2潔,117干4.4其它圈收入勿園項目師內(nèi)容和數(shù)量尊第一年收入貧（萬元）串會議接待良年平均嚴會議接待哈80天次、將會議室租金沿800元收∕宰天座6.4舉商場租金座每月100目0元閣1.2溝合計猶7.6僵4.5前三刻年經(jīng)營收入抓預測匯總表調(diào)起命銜看滑經(jīng)營項籍目齊運營求期垃第一年（萬派元）悄第二年（萬咸元）寨第三年（萬勾元）擾客房做收入踐560廊91獻2清1茅,長192臟餐飲收入道580極598翅629揮康體娛樂收削入觸2,117拐2,180緒2,289顫其他收入見7.6求7.8濁8.1憲合計誕3,265謊.篩3,698某.哪4,118之.稻4.6經(jīng)營素損益分析（想酒店三年損允益預測表）候單位：（萬捆元）漂吵殖斯棄披酸賢冰腔斗史項宰目亂第1年纖第2年悅第3年卸金額紫比例%務金額惑比例%沙金額址比例%耗一、殘營業(yè)收入健3,265油100.0堡0%查3,爭698治100.0往0%藝4,需118旦100.0騙0%誤二、注營業(yè)成本及聯(lián)費用怖2,376總72.79幼%泰2,694藏72.79氣%馳3,059識74.28確%凍1、杰工資總額印424疑13%漲481犁13%芬535收13%某2、瘡員工福食逗48忠1.5觀%撕55雹1.5渠%粱61零1.6帖%志3、失物料消耗壯98鍵3.0漲0%目111燃3.0往0%估123爭3.0偏0%恥4、渣設備保養(yǎng)維伯修親20再0.60%憤22巖0.60%挪25馳0.7謎0%遇5、臟能源消耗費涉用犬261忙8.00%壽295火8.00%旬329棍8.00%梢7、奪餐飲成本射261泰8.00松%戒295域8.00主%拒329畝8.00緣%毫8、額水療成本趴316賽9.7條%撥358愧9.7刮%答399膽10嫌%胡9、鉗技師提成宰324春9.9降%襖366梢9.9脂%鄙407短10拉%支10顯、瞎營業(yè)稅及附長加蠅261妥8.00%紡296友8.00%喬329嶼8.00%哄1界1慮、蠻行政費用色40四1.22暢%幕45壩1.22慌%易50湯1.4跟%陪1己2掩、軌廣告費擱56勾1.71怒%度63醋1.71衡%賺70巷2便%爐1藏3楊、主洗滌費送75棚2.30%驚85典2.30%攤94宅2.5過0%興1伸4曬、憲通訊費灣23永0.70貝%帶26愧0.70致%易29員0.80漏%啞1惱5權(quán)、匯交通費貍33茂1墾.美0俱0%欲37章1藥.市0執(zhí)0%著41腔1善.耳0捉0%恨1炭6簡、怨服裝費知6排0.18狹%嫩66哄0.18褲%濾74跳0.2敵%薪1遷7從、紛管理公司管霞理費益15辰0.4脖6%罷17谷0.4資6%派19城0.48打%該1靈8徑、蛾其它費用覽115洗3.52個%火130翅3.52替%支145殊3.6讓%聰三、桑經(jīng)營利潤捷886練27.21東%召1,004計27.21足%尿1,059常25.72替%哨注釋:餐艱飲成本率按較餐飲收入4居5%計算，旁水療成本率張按水療收入世15%計算局，雕按摩技師按免收費按15謝%計提成，序營業(yè)稅按根總營業(yè)額閃的8%統(tǒng)一思稅率傭計算。鉛第五章售霜價定位及財挖務測算燥（產(chǎn)權(quán)客房種部分）灰5.1銷售的價格定位因說明駝定價前提：晌目標項目所毀在市場環(huán)境矛持續(xù)穩(wěn)定、琴健康發(fā)展（持包括政策環(huán)壟境）；鄉(xiāng)目標項目的駱開發(fā)事進度順利，孔沒出現(xiàn)特殊挪情況；釘目標項目的末產(chǎn)品明達到項目應漆有的素質(zhì)斤與功能完要求；稅目標項目具剖備基本的應研有的銷售能方力。頌價格定位的宮條件縮符合房地產(chǎn)業(yè)銷售及租賃抖的合法條件貓，即本案須冒得在法律許它可的范圍內(nèi)說進行銷售或或租賃；怨符合開發(fā)商主對投資利益塞回報的價值駱評估，并相購應的產(chǎn)生經(jīng)境濟和社會效社益的價值回出報；其符合目標客院戶群對價格廢的承受力，報并由此產(chǎn)生賭的本案價格秤的認同和尊岸貴感；所符合在競爭果市場的競爭裳力，并以得代到價格競爭六的最大優(yōu)勢薦。抱廊定價綜合考掠慮因素辜推售時機：栽良好的營銷弦時機使物業(yè)稍的整體銷售鑄事半功倍；區(qū)位因素：顫縫環(huán)境值——伴自然環(huán)境、憤商業(yè)環(huán)境、袋升值潛力芒覺年延交通最——埋通達程度、再道路狀況惑克配套規(guī)——乞休閑娛樂配車套、文化設包施物業(yè)因素：給孤項目規(guī)耗劃、項目規(guī)銜模、檔次星尾級、園林裝唐修、酒店配肅套、外觀設潤計、戶型面孝積營銷因素：PAGE東酒集團項目分析報告第32頁共32頁方管理公司品纖牌、管理服稻務內(nèi)容、發(fā)命展商品牌、魚代理商品牌鞭、地盤包裝賣、宣傳效果泰5.2收蠟益還原法驕-銷售價格葛定位儲客房各種套建型面積換算溉和統(tǒng)計表胳序號謀項目名稱籃數(shù)量（間/飾套）燃套內(nèi)面積（擔m2)床總套內(nèi)建筑嚇面積（m2寨)作總建筑面積帥（m2)傲每套建筑面它積（m2)嶄樓層位置向1弊標準客房選102居39享3978祥5322佳52.18起員5-10層慧2宅豪華標準客牽房嚇48版39疤1872處2661剩55.44獻說11-13監(jiān)層顧3佳豪華客房性16傳39派624刷1774孝55.44挑叮14-15棟層宅4謹聯(lián)通房跟4較78佳312跪110.8稱8幻14-15柱層撿5賄平層套房何2須78按156機110.8狡8盞14-15滋層艦6衣復式套房赤2薦78勝156糾110.8谷8盆14-15晴層枝客房合計像174燕護7098些9757蔽會5-15層繪套房按2間禍計算合計紋182活客房區(qū)十年葉期經(jīng)營收入貧預測表屋項目名稱工年平均辟第一年坊第二年單第三年梁第四年夫第五年蜜第六年枝第七年感第八年熟第九年瓶第十年淺備注路客房數(shù)量(索間)顧182言182概182蓋182底182氧182界182熱182寫182室182起182賢套房按2間白算收入奇年平均開房告率槍62%萄45%蔬58%牌65%沙65%珠65%悠65%蝴65%篩65%虛65%貼65%植年平均房價幸(元)魄310室190著240哈280受294態(tài)309隨324癥340陸357弓375自394厲年營業(yè)收入雀(萬元)孟1286遺560堵912焰1192浪1252調(diào)1315控1380燥1449總1522條1598梅1678測算前提擱以酒店十年趟經(jīng)營期的平嫁均入住率6臂2債%第進行測算；止除客房外其益他部門最少養(yǎng)營收與成本鏈持平，且控公制經(jīng)營成本拔在合理范圍弊；示十年經(jīng)營期塞的平均房價獨為310元干/品間，且基本何變化不大；授客房部分的響經(jīng)營毛利按怠30經(jīng)%床測算；（備昂注：支正?？头康谋Ы?jīng)營毛利為孤40%，預尺留10%的