復(fù)件 濱河大道海濱廣場偉柏花園偉俊閣F房

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目：偉柏花園偉俊閣5F房委托方：深圳市福田區(qū)人民法院估價(jià)方：深圳市永信會計(jì)咨詢有限公司估價(jià)人員：作業(yè)日期：2001年7月19日報(bào)告編號：深永評字F（2001）1055號目錄致委托方函…………（1）估價(jià)結(jié)果報(bào)告………………………（2）附件（一）、估價(jià)師聲明…………………（5）（二）、估價(jià)的假設(shè)和限制條件……………………（6）（三）、委估對象位置示意圖………（7）（四）、委估對象照片選登…………（8）（五）、評估計(jì)算過程表……………（11）（六）、物業(yè)拍賣轉(zhuǎn)讓應(yīng)交稅費(fèi)參考表……………（12）（七）、委估對象產(chǎn)權(quán)資料…………（13）朋計(jì)籃（八）、租評估委托陷協(xié)右議巨…………擴(kuò)…………栽…………灶…………瘦…………將………巾…果（濕1畏8跌）跪滔桐（九）、舊估價(jià)機(jī)構(gòu)節(jié)營業(yè)執(zhí)照憑復(fù)印海件些…………化…………露…………水…………陽……摘…蔽（吊1春9維）顫社秤（十）、針估價(jià)機(jī)構(gòu)耍資格證書呆復(fù)印以件斷…………洞…………犁…………眾…………充……臟…劍（潔2蚊0筐）喊雜挖（十一）今、估價(jià)師保資格證書碧復(fù)印冷件偽…………膝…………果…………喊…………床……簽…冤（奸2慶1果）憑致委托方蛛函壓深圳市福錫田區(qū)人民姜法院：截受貴院委信托，我公肅司對貴院旋委托評估螞的偉柏花響園偉俊儉閣箱5驅(qū)F黑房在評估旅基準(zhǔn)疊日堆200帖1績年態(tài)7夜月禾1醫(yī)9殃日的市場獵清算價(jià)值悲進(jìn)行評估烏，目的是愚為貴院確翅定拍賣底削價(jià)提供價(jià)仆值參考依抵據(jù)。經(jīng)評居估，列入尊評估范圍否房地產(chǎn)建正筑面脅積眠65.6艇3釋㎡，現(xiàn)行須市場評估點(diǎn)單價(jià)人民坊幣蠟436志8召元揪/醫(yī)㎡，評估榮現(xiàn)值人民誰幣左286,秧7梅00中.0鑄0微元，大寫也人民幣貳扇拾捌萬陸剛仟柒佰元癢整；建議抵清算拍賣管單價(jià)人民麥幣輔327法6銜元軋/且㎡，拍賣化總值人民犯幣換215,謎000.鏡0枯0徑元，大寫婦人民幣貳衡拾壹萬伍告仟元整。帥上述內(nèi)容晌摘自房地捏產(chǎn)估價(jià)結(jié)供果報(bào)告書敵，欲了解餐估價(jià)項(xiàng)目濤詳細(xì)情況槽，請認(rèn)真系閱讀本報(bào)眉告。駝隸罵模柳雙伐布有培屠乳磨深圳市汗***荷有限公司電雅肥痕肅毒沙安亦置費(fèi)繭魂翼二綁○臘○咸一年八月聞七日倒房地產(chǎn)估刊價(jià)結(jié)果報(bào)普告梅刻素馳務(wù)漿機(jī)花特亡誦回草赤煉深最**衰評榮字封F你（諸200妻1喇）添105挨5抬號陶深圳市福孤田區(qū)人民涉法院：券受貴院委爺托，我公光司對偉柏喝花園偉俊惠閣替5溉F么房在評估浙基準(zhǔn)日的底清算價(jià)值沖進(jìn)行評估供，目的是嚴(yán)為貴院確繳定拍賣底竭價(jià)提供參哭考依據(jù)。是現(xiàn)根據(jù)貴葛院提供的寒有關(guān)資料檔和我國房慰地產(chǎn)評估墳有關(guān)法規(guī)隨及制度，夜經(jīng)過實(shí)地突察看和市孤場調(diào)查，奶采用科學(xué)守、合理的池評估方法閱，對委估繩物業(yè)價(jià)值甲作出公平鋸、客觀的訪評定估算筋。現(xiàn)將評典估結(jié)果及澇相關(guān)事項(xiàng)溫報(bào)告如下祥：嗚委托方：皆深圳市福坐田區(qū)人民每法院聞受托方：漏深圳市長***膝有限公司宰估價(jià)對象陷：巖委估物業(yè)愈名稱：偉濕柏花園偉?？〗蓍w映5剖F傘房曾物業(yè)產(chǎn)權(quán)屈及基本情月況：轟依據(jù)委托虜方提供的多深圳市房翻地產(chǎn)買賣販合同確認(rèn)譽(yù)謝雪珠為獨(dú)被估物業(yè)德所有人。定昂謙該棟物業(yè)傅共犧1煤9喘層，委估注對象位于季第駕5罰層，高層搬商品住宅帖，框剪結(jié)威構(gòu)，戶型迷為二房二潮廳，建筑浪面斗積酷65.6顆3日㎡。宗地爭編索號賴B118薄-10簽.13耕，土地使屠用年限窮為趕5液0甩年，持自煎199饅0攀年苦8沖月謊1小8累日嬌至咸204顫0絞年逃8迷月供1責(zé)7鏟日，原購儲價(jià)款人民索幣陸拾貳別萬叁仟肆斷佰捌拾伍效元。墾淚3批、地理位續(xù)置及周邊俱環(huán)境：委宋估物業(yè)位婚于福田區(qū)嚴(yán)濱河路海豐濱廣場內(nèi)遷，地處彩飯?zhí)锫放c濱襪河大道交暴匯處西南矮角，社區(qū)如內(nèi)多高層規(guī)住宅，生氧活配套完桐善，學(xué)校洗、超市、臨醫(yī)院、銀鴉行齊備。呢沿線姿有襲20失3廚、親20弟2油、副4派、涼30銳3綁、該31吵1窩等多路巴乒士經(jīng)過，張交通方便添。井廚拖偏浩外墻：條遵形墻面磚社墻鵝之像內(nèi)墻：乳叼膠漆誤袋違趟地面：條腥形柚木地哈板往圖塵啊天花：石洲膏板吊頂月，廳設(shè)吊養(yǎng)燈傅侮筐加骨門窗：外幸為不銹鋼會防盜門，勞防水塑鋼送門、內(nèi)為齊木包門、絹鋁合金窗構(gòu)濃幕敗搖廚房：地寨磚地面，顫拋光墻磚發(fā)面到頂，初金屬板吊釋頂，大理住石操作臺筐嵌凱丸典基扯溜不銹鋼洗電滌盆，管等道煤氣臣忽剝問屈衛(wèi)生間：咬地磚地隔面悄,綁拋光墻面裕磚到頂，永金屬板吊譜頂，二潔昆具，坐便獅器宮瘦嚴(yán)鴿標(biāo)水電：明劑管暗線竄邁瘋干汽設(shè)備：電案梯兩部匠蛛謊喊奶消防：走返道設(shè)消防因栓，煙感銀器乎板架茫鏟陽臺：廳拖帶小陽臺棟，設(shè)落地妖窗賽估價(jià)目的使：教為貴院確掉定拍賣底趟價(jià)提供價(jià)碎值參考依預(yù)據(jù)。缸估價(jià)時點(diǎn)掙：聚載紀(jì)評估基準(zhǔn)質(zhì)日欺為夕200頁1寨年腔7秀月輸1姐9途日。評估佳外荷勤獅7屢月士1慰9隸日。評估具的一切取塊價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均雪為評估基豎準(zhǔn)日有效承的價(jià)格標(biāo)樹準(zhǔn)。褲價(jià)值定義以：躬現(xiàn)行市價(jià)御：即委估厘物業(yè)在公巨平市場上廉的售賣價(jià)角格。草添2煌、清算價(jià)閃格：即委電估物業(yè)在經(jīng)非正常市苦場上強(qiáng)制取拍賣的價(jià)松格。然估價(jià)依據(jù)唯：吵《中華人環(huán)民共和國虧拍賣法》怨；近國家建設(shè)乏部、國家授土地管理虹局、國家紛國有資產(chǎn)漸管理局及鵲深圳市人黃民政府頒耀布的證有關(guān)法規(guī)綱和政策文再件；梁國家建設(shè)頸部、國家乏質(zhì)量技術(shù)答監(jiān)督局發(fā)禮布的《房桶地產(chǎn)估價(jià)蓮規(guī)范》；舒委托方提舉供的委估處物業(yè)產(chǎn)權(quán)沉證明；垃估價(jià)人員含現(xiàn)場察看兩及市場搜惰集的相關(guān)清資料。爬估價(jià)原則被：境合法原則認(rèn)；顧公開市場淘原則；危最高最佳纖使用原則系；脈替代原則悠；消估價(jià)時點(diǎn)嚇原則。未估價(jià)方法忘：宿評估人員董根據(jù)上述糧評估依據(jù)碼和評估原從則，對委擔(dān)托方提供銳的產(chǎn)權(quán)及煮相關(guān)資料阿進(jìn)行核競實(shí)，現(xiàn)場灘察看被估詳物業(yè)并記藏錄、拍照誦。根據(jù)評底估目的和龍?jiān)u估人員簽收集、掌徑握的資料忠，主要采遠(yuǎn)用市場比滅較法估算障被估物業(yè)圣的現(xiàn)行市碌場價(jià)值，柄并輔之以歲重置成本藝法進(jìn)行比財(cái)較驗(yàn)停證；再采悅用清算價(jià)阿格標(biāo)準(zhǔn)并晃考慮被估搜物業(yè)短期糕強(qiáng)制處分殼等特點(diǎn)確歌定被估物匹業(yè)的清算劈價(jià)格（拍跡賣底價(jià)）昨。確定拍箏賣折算率席為哭75吹%抬。街估價(jià)結(jié)果拾：喝經(jīng)評估，剛列入評估度范圍的房覺地產(chǎn)建筑監(jiān)面橋積揭65頓.沈6識3摘㎡，在評賣估基準(zhǔn)日被的現(xiàn)行市箏場評估單亭價(jià)人民幣校4頑36晌8宣元就/商㎡，評估喜現(xiàn)值人民燦幣鉛286,征7霞00乒.0路0吐元，大寫到人民幣貳糖拾捌萬陸茅仟柒佰元服整；建議遞清算拍賣追單價(jià)人民革幣財(cái)327城6艙元茄/作㎡，拍賣憑總值人民勞幣齊215,粱000.良0精0經(jīng)元，大寫稅人民幣貳認(rèn)拾壹萬伍析仟元整。附件：英注冊估價(jià)億師聲明霞估價(jià)的假愉設(shè)和限制永條件狀委估物業(yè)竭位置示意截圖暮委估物業(yè)鞋照片選登廉評估計(jì)算證過程表紫物業(yè)拍賣終轉(zhuǎn)讓應(yīng)交癥稅費(fèi)參考柿表課委估物業(yè)愚產(chǎn)權(quán)證明專資料控評估委托豪協(xié)議建評估機(jī)構(gòu)今營業(yè)執(zhí)照避復(fù)印件退評估機(jī)構(gòu)予資格證書授復(fù)印件象懂百十一、注們冊估價(jià)師慌資格證書服復(fù)印捉件禮荷繩組評估機(jī)構(gòu)復(fù)：紫松蝶深圳市善***單有限公俱司姑eq\o\ad(敏評估機(jī)構(gòu)恢負(fù)責(zé)人真,)陶：繪睜就中帖國鍛舌基沙深五圳邊孝騙注冊房地被產(chǎn)估價(jià)師損：答朝插二夏○材○棄一年八月喂七傾日役因叔攀協(xié)災(zāi)低鳴評漆靜看人績歡業(yè)員：附件一步估價(jià)師聲傘明攜我們鄭重慕聲明：紛我們在本流估價(jià)報(bào)告鉗中陳述的清事實(shí)是真遠(yuǎn)實(shí)的和客堂觀的。放本估價(jià)報(bào)氏告中的分枕析、意見站和結(jié)論是定我們自己叔公正的專傳業(yè)分析、溫意見和結(jié)謀論，熟但受到本碌估價(jià)報(bào)告搞中已說明偵的假設(shè)和紋限制條件細(xì)的限制。液我們與本賺估價(jià)報(bào)告心中的估價(jià)搜對象沒有萍利害關(guān)系睬；與有關(guān)鼠當(dāng)事人也課沒有個人頸利害箭關(guān)系和偏障見。斃我們依照掉國家、深癥圳市有關(guān)浴法規(guī)和《倚房地產(chǎn)估象價(jià)規(guī)范》壽進(jìn)行分析衰，形成意強(qiáng)見和谷結(jié)論，撰訊寫本估價(jià)環(huán)報(bào)告。貪我們已對喇本估價(jià)報(bào)追告中的估輪價(jià)對象進(jìn)佳行實(shí)地察憲看，并對醬其所在區(qū)離域類似房膚地產(chǎn)翠交易情況躲進(jìn)行市場兇調(diào)查。惱沒有人對箭本估價(jià)報(bào)康告提供重搬要專業(yè)幫宣助。榮括泥注冊房地璃產(chǎn)估價(jià)師救：策二懇○?！鸪滓荒臧嗽戮呷崭郊脊纼r(jià)的假章設(shè)和限制燙條件辰攪壇一、本報(bào)辦告評估結(jié)屢果包括被染估物業(yè)的盛現(xiàn)行市場襲價(jià)值和清宅算（拍賣謠）價(jià)值兩裹部分。在腔確定現(xiàn)行戚市場價(jià)值爐時，我們滿以公開市光場假設(shè)為娘前提條件磁，視被估維物業(yè)是在池正常交易身市場交易液（轉(zhuǎn)讓）遺，雙方自恥愿、理智司、平等；助在確定被逝估物業(yè)清培算（拍賣蘆）價(jià)格時遺，充分考村慮其拍賣泉（轉(zhuǎn)讓）育的強(qiáng)制性濤、時限性澇和變現(xiàn)能猶力。全二、我們林沒有接受夕對委估物駁業(yè)進(jìn)行結(jié)仰構(gòu)測試和侵設(shè)施檢驗(yàn)尚的要求，此認(rèn)為該物牢業(yè)符合耽國家規(guī)范蹤設(shè)計(jì)、施躁工要求，照工程質(zhì)量茄合格。換被估物業(yè)飄有關(guān)結(jié)構(gòu)郵、建筑面侄積、使用友性質(zhì)及年勸限等基本族材料，均勻以委托方咳提木供的房地知產(chǎn)證等法風(fēng)律性文件廢為依據(jù)，仁其文件的藏合法性、炸真實(shí)性、特完整性由服委托方負(fù)趕責(zé)。骨孫退四、本報(bào)抽告評估結(jié)剖果是反映型委估物業(yè)錢在本次評某估目的的薯前提下，胞依據(jù)清算閑價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)博確定評估評基準(zhǔn)日的五清算價(jià)格辜，沒有考險(xiǎn)慮將來可召能承擔(dān)的椒抵押、擔(dān)珠保事宜，或以及特殊糠的交易方閘可能追加充付出的價(jià)魔格等對其訓(xùn)評估價(jià)值哪的影響，攻也未考慮扣國家宏觀杜經(jīng)濟(jì)政策隔發(fā)生變化戶，以及遇矩有自然力灑和其他不古可抗力對鼠資產(chǎn)價(jià)值渣的影響。狠當(dāng)前述條誠件發(fā)生變泡化時，評今估結(jié)果一薪般會失效胖。艙品貍五、本報(bào)庭告評估結(jié)艙果未扣除州委估物業(yè)鳳在拍賣轉(zhuǎn)憂讓過程中架所需的稅博費(fèi)，但對泊可能發(fā)生欣的稅費(fèi)進(jìn)室行了列示蝕（詳見本叼報(bào)告附件該六），僅莊供參考。麥六、本報(bào)繩告在正常斯情況下的蒸有效期為勾壹年，自鎮(zhèn)評估基準(zhǔn)阿日起。革七、本報(bào)廈告所附附窗件為報(bào)告董的組成部蝕分與報(bào)告椅正文具有跨同等的法說律效力。附件五摔評估計(jì)算鞠過程岔一、被估雖物業(yè)及可酸比實(shí)物狀等況擁實(shí)例壟待估物業(yè)踩A器：英協(xié)大鮮廈配B子：偉柏花衛(wèi)園單C艙：海濱花當(dāng)園悟位置跟濱河大道摩海濱廣場襪海濱廣場較海濱廣場痰層次臂高層梨高層鬼高層蚊高層于交易價(jià)格圈（懸元嶄/好㎡）峰457理8棉元餡/昆㎡炸505把0默元閑/水㎡搜480魯0艇元恰/摸㎡蓬交易情況窩正常沒正常泳包稅傭正常哨交易時間徹200思1蓮年障7際月衰200老1脂年籃7云月燦200宴1踏年住7聲月僑200圖1鄉(xiāng)年砍7鑄月溜結(jié)構(gòu)斷框剪灰框剪獸框剪具框剪眾用途愈住宅猛住宅獸住宅固住宅補(bǔ)樓層、朝居向、裝修好15F紀(jì)·腔西文北廢·帶普通蘭15F妻·妖南丸·或普通伙13F賴·系西翁·廉普通反25F妥·迫南訂·貼普通簡交通輔標(biāo)準(zhǔn)絡(luò)相同插相同憤相同掃配套設(shè)施印標(biāo)準(zhǔn)頁相同噸較好鼠相同望二、被估禿物業(yè)及可例比實(shí)例進(jìn)名行比較和埋修正綢修正因素?cái)_待估膜物業(yè)壘A稅：英協(xié)曬要鈴大廈堵B身：偉柏姻古尚花園時C疾：海濱附帥皮花園桶交易情泰況嗚舌澡（控10呆0領(lǐng)）怎100火100物103卡100砍交易時爽間掩枕柿（孔10跟0里）妨100姻100五100枯100加區(qū)哥域萌因傲素工區(qū)域環(huán)沿境雅今盤（逆3蠟0曲）婦30棒30尺30驗(yàn)30趴小區(qū)配珍套忙桿河（母3獻(xiàn)0足）久30甩30層30驕30蠶物業(yè)管雷理蘇孝?。?稱0學(xué)）驕20情19陡20匪21勇交通便捷但度心戰(zhàn)茫（匹2羞0送）徐20王20抓20挑20駛雞毅合息丹計(jì)銷扯剛舞（報(bào)10倘0毒）紫100醫(yī)99椒100懂101摘個矩別幼因修素震臨街狀山態(tài)避休校（錯2既0縱）游20獸20歉20京21翠面積、結(jié)萬構(gòu)、布局眠（痕2姥0府）寶20壟22翠22俘20杜樓層、朝宵向、裝修監(jiān)（松2壘0縮）條20憂28畜26百29巡功能完善殺程趨度效望催（存2偶0灘）攝20走20錫21牙20軋新舊程慰度僻并?。▌?貝0摔）搜20嬌19鵝20峰20詢桑牲合帽外計(jì)祖捧欺擁（繞10吵0頂）疏100蒸109圖109爭110三、計(jì)算郵交易價(jià)格邁交易情仙況修正汪交易時刊間修正首區(qū)域因刷素修正駱個別因居素修正夠修正價(jià)格仗A拌4578引100/陪100偽100/西100冶100/勢99忽100/定109麥4242屬B艱5050調(diào)100/危