房地產市場與房地產供求理論

2023/5/121第二章房地產市場和房地產供求理論

第一節(jié)房地產市場一、房地產市場的概念1.房地產市場的涵義

市場是社會分工和商品交換的產物，是維系商品經濟的紐帶。

狹義的房地產市場是指房地產交易的專門場所，如房地產交易所；廣義的房地產市場則是指房地產是房地產交易的總和或房地產商品流通中所有交換關系的總和。

第一頁，共四十七頁。2023/5/1222.中國房地產市場體系

第二頁，共四十七頁。2023/5/123房地產市場結構可以從不同的角度進行劃分：（1）按市場運行層次劃分：層次結構一級市場：具有國家壟斷經營的性質，該產品呈縱向流通。二級市場：具有經營性質，房地產呈橫向流通。三級市場：具有消費和經營性質，房地產呈橫向流通。

政府開發(fā)商消費者消費者一級市場二級市場三級市場土地出讓出租轉讓出租轉讓房地產市場的層次結構第三頁，共四十七頁。2023/5/124（2）按市場交易客體劃分可以分為土地市場、房產市場、房地產金融市場和房地產中介服務市場等。房地產中介服務市場又包括房地產評估、房地產經紀、房地產咨詢、房地產信息服務市場等。（3）按物業(yè)類型劃分可以分為住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場等。每一類又可以進一步細分，如住宅市場可細分為普通住宅市場、公寓市場、別墅市場，寫字樓市場可細分為甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場等。第四頁，共四十七頁。2023/5/125（4）按覆蓋(影響)范圍劃分。分為國際性、全國性、地方性房地產市場。不同類型房地產的覆蓋(影響)空間范圍是有差別的。一般來講，房地產的檔次越高，市場空間范圍就越大。（5）按供貨方式劃分。分為現(xiàn)房市場、期房(樓花)市場；

(6)按照權益讓渡方式劃分為買賣、租賃、抵押、典當、置換、聯(lián)營、入股等房地產市場；（8）按照法律原則劃分為合法房地產交易市場、非法房地產交易市場(隱形市場)；（8）按照供求狀況劃分為買方市場、賣方市場等。第五頁，共四十七頁。2023/5/1263．房地產市場的特點和功能

與一般商品市場相比較，房地產市場具有以下特點：（1）區(qū)域性房地產市場的區(qū)域性主要是由房地產的位置固定性和性能差異性所決定的。房地產市場具有強烈的區(qū)域性特點，不同區(qū)域的房地產市場之間相互影響也較小。（2）競爭的不充分性房地產市場參與者較少，房地產交易價格及交易信息多為非公開的。房地產市場屬于區(qū)域性市場，同一用途不同區(qū)域的房地產具有較小的替代性。房地產投資決策受價格以外的因素影響也較大，交易效率較低。第六頁，共四十七頁。2023/5/127（3）供給調節(jié)的滯后性土地的自然供給無彈性，土地的經濟供給彈性較?。煌恋氐挠猛疽坏┐_定就難以改變；當市場出現(xiàn)供不應求時，供給的增加往往需要相當長的時間；而由于房地產使用的耐久性，又決定在市場供過于求時，多余的供給也需要較長的時間才能被市場消化。（4）交易的復雜性房地產交易形式多樣；房地產交易持續(xù)時間較長；房地產市場的交易復雜，交易費用高。第七頁，共四十七頁。2023/5/128（5）與金融的關聯(lián)度高房地產的投資者、開發(fā)者、房地產的消費者，對于信貸的依賴性都很強。金融政策、市場利率的變動，也會對房地產交易的數量、價格等產生很大影響。（6）政府干預性強各國政府都對土地的權利、利用、交易等都有嚴格的限制。房地產市場的不完全性，競爭性較弱而壟斷性較強，并且涉及社會福利和社會保障等，也成為政府傾向于對房地產市場多加干預的理由。政府一般通過金融政策、財政政策、土地利用計劃、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護等手段，來鼓勵或限制房地產開發(fā)，對房地產市場進行干預和調節(jié)。第八頁，共四十七頁。2023/5/129二、政府對房地產市場的干預1．政府制定干預房地產市場政策的原則

政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調、前瞻性和引導性。（1）目標的確定性政府干預房地產市場的政策必須有明確的目標。這些目標通常包括：①使存量房地產資源得到最有效的使用。②保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。③引導新建項目的位置選擇。④滿足特殊群體的需要。第九頁，共四十七頁。2023/5/1210（2）政策的連續(xù)性與協(xié)調性體現(xiàn)新舊政策的銜接；體現(xiàn)與相關政策的銜接配套；體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。（3）政策的針對性和導向性制定宏觀的調控政策；針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策；政策要有明確的導向性，以幫助市場的參與者準確把握自己的行為取向。第十頁，共四十七頁。2023/5/1211（4）政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定；又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。公平和效率常常是矛盾的：如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。第十一頁，共四十七頁。2023/5/12122．房地產市場的宏觀調控

宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。（1）土地供應計劃的調控①政府供應土地的數量和質量直接控制房地產開發(fā)的規(guī)模和結構。②科學的計劃指導有利于市場的發(fā)展。③科學的土地供應計劃應與總體規(guī)劃相協(xié)調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。④實施土地供應計劃宏觀調控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲備。⑤盡量減少用地單位的土地存量，是增強土地供應計劃調節(jié)有效性必不可少的措施。第十二頁，共四十七頁。2023/5/1213（2）城市規(guī)劃的指導城市規(guī)劃的作用：合理利用土地、協(xié)調城市結構空間

整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性和適用性。社會經濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應計劃對土地配置、房地產市場的運行起重要作用。政府供應土地的過程應是具體實施國民經濟計劃、城市規(guī)劃的過程。三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，必須相互協(xié)調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。第十三頁，共四十七頁。2023/5/1214（3）地價的杠桿作用政府可以用地價對房地產市場進行調控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內，建造成本及與之相關的專業(yè)費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量，調整與土地開發(fā)相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用劃撥、招標、拍賣出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。第十四頁，共四十七頁。2023/5/1215（4）稅收的功能房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規(guī)范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。（5）租金的控制租賃市場是房地產市場的一個重要組成部分租金作為房地產的租賃價格是政府調控房地產市場的主要對象之一。在運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。第十五頁，共四十七頁。2023/5/1216（6）金融杠桿的作用房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關。金融業(yè)的支持是房地產業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。發(fā)展房地產金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調節(jié)房地產市場，是政府調控房地產市場的一個重要手段。（7）住房政策的影響我國城市住宅的供給主要有：保障性住房（廉租房、公租房、經濟適用房）和市場價商品住宅。第十六頁，共四十七頁。2023/5/12173．房地產市場行為的規(guī)范（1）資質審查建立資質審查制度的原則：公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督。標準化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標準。（2）產權登記發(fā)揮保障投資者(業(yè)主)權益的基本功能，發(fā)揮方便流通、維護交易秩序、代征稅費以及對房地產市場動態(tài)跟蹤管理的功能。產權登記是房地產市場管理的基礎和前提，是成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產法規(guī)都可以在產權登記管理過程中具體實施。第十七頁，共四十七頁。2023/5/1218（3）建立房地產價格評估制度房地產估價在政府土地出讓、拆遷安置補償，房地產買賣、租賃、抵押、保險、征稅，房地產產權轉讓、投資入股，公司上市、兼并、收購，房地產訴訟、糾紛調解、仲裁等方面，為社會提供了廣泛的專業(yè)服務。（4）交易程序的規(guī)范化用法律形式規(guī)范主要的房地產交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售、買賣、抵押、租賃以及產權登記等都規(guī)定有固定的辦事程序。我國房地產政策回顧第十八頁，共四十七頁。2023/5/1219三、房地產供求理論

供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行與價格變動的核心理論。房地產商品供給呈現(xiàn)低彈性，而需求由于種種因素呈現(xiàn)高彈性，使得研究房地產供求理論更多的要研究土地與房地產供求的特點與特殊規(guī)律。1．城市土地需求（1）城市土地土地分為農村土地、城市土地等。城市土地是指城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上、之下的一定的空間。第十九頁，共四十七頁。2023/5/1220從區(qū)域上說，城市土地含有三個方面內容：城市市區(qū)土地，即城市建成區(qū)范圍內的土地；城市規(guī)劃區(qū)范圍內的土地；城市行政管轄區(qū)范圍內的土地，即包括城市郊區(qū)和縣范圍內的土地。城市土地，是指城市市區(qū)土地和城市規(guī)劃的范圍內的土地。（2）城市土地的需求是指城市里的工礦企業(yè)、機關學校等事業(yè)單位，以及其他一切社會團體等組織和個人為了生存和發(fā)展，進行各種物質產品和精神產品生產及從事各類消費活動而利用土地的需要。第二十頁，共四十七頁。2023/5/1221（3）在完全競爭的市場經濟中，土地價格和土地需求量之間的關系可構成一條土地需求曲線DD見圖。

第二十一頁，共四十七頁。2023/5/1222（4）土地的需求彈性土地需求彈性是指土地價格相對變化量與由價格變化引起的土地需求量相對變化量比率，有的稱之為反應程度、一般用公式表示：

需求量與價格是反向運動，一般為負值；但習慣上略去負值。土地需求彈性大，需求曲線表現(xiàn)平緩，說明土地價格微小變動，能引起土地需求量較大變動；土地需求彈性小，需求曲線表現(xiàn)為陡直，說明土地價格變動不能引起土地需求量比較明顯的變化。在同一土地價格水平線上，土地需求量也是因其他因素的影響而變動的。第二十二頁，共四十七頁。2023/5/12232．城市土地供給

城市可供人利用的土地稱之為土地供給。城市土地供給分為自然供給和經濟供給。自然供給是指未經過加工，自然提供可以直接利用的土地。經濟供給是指在自然供給基礎上，通過投入資金和勞動加以改造，可供人們直接利用的土地。城市里的土地數量絕大多數是經濟供給。第二十三頁，共四十七頁。2023/5/1224（1）土地經濟供給與土地價格之間的關系土地供給曲線有瞬間、短期、長期供給曲線之分。第二十四頁，共四十七頁。2023/5/1225。

所謂瞬間是指土地經濟供給來不及隨地租變化而變化的時間，這時土地經濟供給不變，供給曲線為一條垂直的直線S1。所謂短期是指土地所有者或開發(fā)者只能在固定的機械設備和不變成本(如土地契約費用、管理人員的工資等)下從事土地生產的時間。供給曲線用S2表示。所謂長期是指土地所有者或開發(fā)者能夠通過增加設備和現(xiàn)存成本來從事土地開發(fā)的時期。土地的長期供給曲線比短期供給曲線顯得更平坦，如S3曲線表示。第二十五頁，共四十七頁。2023/5/1226（2）土地供給彈性土地供給彈性是指地價相對供給量與由地價變化引起的土地經濟供給量的比率。它是用來反映土地經濟供給量對地價變化作出反應的靈敏度，一般可用如下公式表示：

對瞬間供給，土地供給彈性為零，即無彈性；土地的短期供給系數比長期供給彈性系數小，當地租上漲到一定水平后，短期供給彈性趨于零，而長期供給彈性也越來越小。

第二十六頁，共四十七頁。2023/5/12273．土地的供求均衡在研究土地供求的均衡時又分為三類：（1）土地供求的瞬間均衡。通常土地供給表現(xiàn)為一條垂直向上的直線，土地需求表現(xiàn)為一條向右下方傾斜的曲線。第二十七頁，共四十七頁。2023/5/1228（2）土地供求的短期均衡。在短期內，土地供給有一定彈性。在土地供給數量沒有超過QH時，均衡地租和均衡土地數量由供給和需求共同決定。（3）土地供求的長期均衡。在長期內，土地供給彈性增大。均衡地租和均衡土地數量由需求和供給的交點決定。地租既取決于需求，又取決于供給。第二十八頁，共四十七頁。2023/5/12294．土地供求的一般特征

由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定條件下，土地的供給是基本恒定的，供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。土地需求在一定條件下決定土地價格。第二十九頁，共四十七頁。2023/5/1230

在一個城市和地區(qū)內，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結果造成土地價格的總體趨升。由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉換，就某種用途的土地來講，供給也是可以變化的。政府管制和壟斷，土地的供給總量也可以是彈性的。如果土地供給量增加即為S2S2，則價格變??；如果土地供給量減少即為S1S1，則價格升高。土地供給彈性價格決定的特點圖第三十頁，共四十七頁。2023/5/12315．房地產市場供求機制

(1)單一的市場均衡其假定條件是：土地現(xiàn)存量等于新建設的土地數量；土地質量是無差異的；當市場出現(xiàn)均衡時，房地產供給量和需求量是相等的。單一的市場均衡圖第三十一頁，共四十七頁。2023/5/1232（2）房地產閑置與過度需求模式房地產市場部分產品閑置和過度需求總是同時并存的，這是房地產市場與一般商品市場的一個主要區(qū)別。

分析房地產市場的非均衡特點：房地產市場的非均衡模型圖

LE第三十二頁，共四十七頁。2023/5/1233

房地產市場供給量閑置與過度需求及市場非均衡狀態(tài)現(xiàn)象的原因是：①房地產供給時滯性，需求敏感性；②房地產不可移動性，造成生產和需求的盲目性；③房地產存量與新增量的差異以及不可預期性；

④房地產出售所得的凈價格與購買者所支付的凈價格不相等。

第三十三頁，共四十七頁。2023/5/1234第二節(jié)房地產市場運行的一般規(guī)律概述

租金由房地產使用市場確定，而不是由房地產投資市場確定。在房地產使用市場上，供給量由房地產投資市場給定了，對房地產的需求取決于租金和當前的其它經濟因素如生產水平、收入水平或家庭的數量，房地產使用市場的作用就是確定一個租金水平，在這個水平上對房地產的使用需求等于房地產的供給。

1．房地產市場分析的四象限模型房地產使用市場和房地產投資市場有兩個連接點：第一，房地產使用市場確定的租金水平是確定房地產資產需求的中心。第二，兩個市場在房地產開發(fā)部分的連接是開發(fā)量增加。

第三十四頁，共四十七頁。2023/5/1235

第三十五頁，共四十七頁。2023/5/1236

2．房地產市場運行過程的分析（1）經濟增長和房地產使用需求第三十六頁，共四十七頁。2023/5/1237（2）長期利率與房地產資產的需求第三十七頁，共四十七頁。2023/5/1238（3）短期信貸、開發(fā)成本和新增供給

第三十八頁，共四十七頁。2023/5/12393．房地產市場的周期循環(huán)（1）房地產周期循環(huán)的定義房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。（2）房地產周期循環(huán)的原因影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差；生產者與消費者的心理因素；政策影響；政治沖擊；制度因素；生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。第三十九頁，共四十七頁。2023/5/1240（3）傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。第四十頁，共四十七頁。2023/5/1241

具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生；受到新建筑的刺激而導致經濟擴張；經濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求，導致超額建筑；調整、因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生。傳統(tǒng)房地產周期理論在政治、經濟狀況基本穩(wěn)定或預期穩(wěn)定的情況下，是有效的。

第四十一頁，共四十七頁。2023/5/1242（4）分析房地產周期運動的新觀念從現(xiàn)代房地產周期研究的結論來看：經濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關系；就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長；經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加(如經濟復蘇不再傳統(tǒng)般會導致新建筑產生)。

第四十二頁，共四十七頁。2023/5/1243（5）房地產市場的投資周期隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。①當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。②隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。第四十三頁，共四十七頁。2023/5/1244③當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產并繼續(xù)開發(fā)新項目。資本不斷流向存量房地產和新項目的開發(fā)，此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。存量房地產的業(yè)主并沒有像投資者那