物業(yè)管理行業(yè)2022年財(cái)報(bào)綜述

22年?duì)I收增速放緩、業(yè)同比下，總體降分、加速整合2年?duì)I收同+%較21年放緩從結(jié)構(gòu)來看一線%二線%2022年物業(yè)管理板塊整體主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)100%較2021年下降324ct，整體增速顯著放緩其中一線物管公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)285%較2021年下降118ct；二線物管公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)52%，較2021下降376ct。物業(yè)管理板塊整體營(yíng)收增速下降，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開工持續(xù)下行；其中，一線物業(yè)公司增速高于二線物業(yè)公司增速，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)。從物企結(jié)構(gòu)來看營(yíng)收增速排名靠前的為建發(fā)物（+48%碧桂園服（+44%、華潤(rùn)萬象生活（+35%、中海物業(yè)（+34%）。注：物業(yè)管理板塊整體指主流AH39家物管公司，其中，我們將22年收入大于等于100億元的物業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖120172022年物業(yè)管理板塊營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率(%)0000000

7 8 9 0 1 一線公司 二線公司 板塊總體注物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司其中我們將2年收入大于等于0億元的物司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。2年凈利潤(rùn)同-4%較1年顯下從結(jié)構(gòu)來看：一-.%二-%2022年，物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤(rùn)同比下降471%，較2021年下降869ct，業(yè)績(jī)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)其中一線物管公司歸母凈利潤(rùn)同比下降04%較2021年下降396ct；二線物管公司歸母凈利潤(rùn)同比下降597%較2021年下降996ct物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤(rùn)同比下降，其中一線物業(yè)公司表現(xiàn)顯著好于二線物業(yè)公司。2022年主流物業(yè)管理公司營(yíng)收增速放緩凈利潤(rùn)同比下降，主要源于121年下半年以來房地產(chǎn)新開工銷售持續(xù)下行2部分房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)竣工交付受到影響3）應(yīng)收賬款計(jì)提減值大幅增長(zhǎng)。從物企結(jié)構(gòu)來看凈利潤(rùn)增速排名靠前的為佳兆業(yè)美+64%建發(fā)物（+55%、保利物業(yè)（+32%）、中海物業(yè)（+29%）、華潤(rùn)萬象生活（+28%）。綜合來看，一線物企營(yíng)收、業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂诙€物企，體現(xiàn)出強(qiáng)者更強(qiáng)的局面，房企險(xiǎn)增加，行業(yè)進(jìn)入加速整合階段，預(yù)計(jì)后續(xù)將呈現(xiàn)總量平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化的趨勢(shì)。圖2、20172022物業(yè)管理板塊歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%).0000000()()()()

7 8 9 0 1 一線公司 二線公司 板塊總體注物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司其中我們將2年收入大于等于0億元的物業(yè)司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。22毛利率凈利率下降源于人工上升地下、應(yīng)收款減值增加等2年板塊毛利率為%、同比下降，從結(jié)構(gòu)來看：二%一線%2022年，物業(yè)管理板塊整體毛利率為242%，同比下降33ct。其中，一線物業(yè)管理公司毛利率為199%同比下降26ct；二線物業(yè)管理公司毛利率為254%，同比下降34ct。2022年，主流物管公司毛利率下降主要源于：1）人工成本上升，壓制物管行業(yè)盈能力2）房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力承壓3）高毛利增值服務(wù)增速放緩。從主流物管公司來看，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、潤(rùn)萬象生活毛利率分別為248%162%188%159%118%301%分別同比-59、-24、+01、-15、-19、-10ct。圖3、20172022年物業(yè)管理板塊毛利率)%(89000616.943.720095

一線公司 二線公司 板塊總體7 8 9 0 1 注物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司其中我們將2年收入大于等于0億元的物業(yè)司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。從主流8家物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)情況來看2022年8家主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)平均毛利率達(dá)189%，同比-25ct，物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降主要源于：1）人工成本的持續(xù)上升；2）非住宅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇等；非業(yè)主增值服務(wù)平均毛利率達(dá)185%，同比-105ct，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力承壓；業(yè)主增值服務(wù)平均毛利率達(dá)345%，同比-69ct主要源于社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整主增值服務(wù)仍保持較高毛利率水平。圖4、8家物企2018222年物業(yè)管理服務(wù)毛利率（%）00000000平均雅生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)0平均雅生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)

8 9 0 1 注：此處我們僅對(duì)8家主流物企做毛利率分析。圖5、8家物企2018222年非業(yè)主增值服務(wù)毛利率（%）000000融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)雅生活服務(wù)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)0融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)雅生活服務(wù)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)8 9 0 1 注：此處我們僅對(duì)8家主流物企做毛利率分析。圖6、8家物企2018222年業(yè)主增值服務(wù)毛利率（%）000000000融創(chuàng)服務(wù)雅生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)0融創(chuàng)服務(wù)雅生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)

8 9 0 1 注：此處我們僅對(duì)8家主流物企做毛利率分析。2年板塊凈利率.%同比下降.從結(jié)構(gòu)來看：一線.%二線.%2022年，物業(yè)管理板塊整體凈利率為46%，同比下降78ct。其中，一線物管公司凈利率為88%，同比下降27ct；二線物管公司凈利率為35%，同比下降91ct。主流物業(yè)公司凈利率下降主要源于1毛利率下行2應(yīng)收款減值增加3商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤銷占比提升。從主流物管公司來看，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、潤(rùn)萬象生活凈利率分別為47%、37%、81%、100%、46%、183%，分別同比-59、-24、+01、-15、-19、-10ct。圖720172022年物業(yè)管理板塊歸母凈利率)%(7

24

78 6 3 5

2

4786420

一線公

8

7

5

7

6

7 8 9 0 1 注物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司其中我們將2年收入大于等于0億元的物司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。2年三費(fèi)費(fèi)率為.%同-.其中一線.%、二線.%2022年，物業(yè)管理板塊整體三費(fèi)率為95%，同比-06ct。其中，一線物業(yè)管理公司三費(fèi)率為77%，同比-09ct；二線物業(yè)管理公司三費(fèi)率為101%，同-04ct。從主流物管公司來看，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、潤(rùn)萬象生活三費(fèi)率分別為119%、101%、89%、38%、49%、95%，分別同比-14、-02、-06、-08、-12、-06ct。圖8、20172022年物業(yè)管理板塊三費(fèi)率情況)%(000000000

7 8 9 0 1 一線公司 司 注物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司其中我們將2年收入大于等于10億元的物業(yè)司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。2應(yīng)收賬款減值比例達(dá)1.%，同.p，其中一線.%、二線.%2022年物業(yè)管理板塊應(yīng)收賬款余額均值達(dá)313億元，同比+442%其中，一線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款余額均值達(dá)484億元，同比+554%；二線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款余額均值達(dá)179億元，同比+254%。2022年，物業(yè)管理板塊應(yīng)收賬款減值金額均值達(dá)38億元，同比+231%；其中，一線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值金額均值達(dá)2.7億元同比+98%二線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值金額均值達(dá)47億元，同比+370%。2022年物業(yè)管理板塊應(yīng)收賬款減值比（占比應(yīng)收賬款余額為142%同比+76ct。其中，一線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值占比為51%，同比+06ct；二線物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款減值占比為212%，同比+131ct。應(yīng)收賬款減值金額及和比例提升，主要源于地產(chǎn)行業(yè)下行，物管公司回款速度放緩部分應(yīng)收款賬齡增加，導(dǎo)致應(yīng)收款減值比例提升。圖9、20182022年物業(yè)管理板應(yīng)收款同比(%)00000008 9 0 1 一線公司 二線公司 板塊總體注：考慮到數(shù)據(jù)可獲得性，物業(yè)管理板塊整體選取主流H6家物管公司，其中，我們將2年收入于等于00億元的物業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖10、20212022年物業(yè)管理板應(yīng)收款減值同比情況(%)0

一線公司 二線公司 板塊總體

1 注：考慮到數(shù)據(jù)可獲得性，物業(yè)管理板塊整體選取主流H6家物管公司，其中，我們將2年收入于等于0億元的物業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖11、20202022年物業(yè)管理板應(yīng)收款減值比情況(%)50

一線公司 二線公司 板塊總體0 注：考慮到數(shù)據(jù)可獲得性，物業(yè)管理板塊整體選取主流H6家物管公司，其中，我們將2年收入于等于0億元的物業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。2年商減值及無形資產(chǎn)攤銷比例為%同.pt2022年8家物業(yè)公司商譽(yù)及無形資產(chǎn)平均值為478億元同比-30%商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤銷平均值為42億元，同比+2727%；商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤銷比例（占比商譽(yù)及無形資產(chǎn)）平均值為50%，同比+16ct。圖12、8家物企2022年商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤銷絕對(duì)額（億）0000000綠城服務(wù)雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)碧桂園服務(wù)0綠城服務(wù)雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)碧桂園服務(wù)1 公司公告圖13、8家物企2022年商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤比例（%）.0.00000綠城服務(wù)中海物業(yè)雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)保利物業(yè)新城悅服務(wù)碧桂園服務(wù)0綠城服務(wù)中海物業(yè)雅生活服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)保利物業(yè)新城悅服務(wù)碧桂園服務(wù)1 公司公告22 年基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占比651315、合在管覆蓋1.5倍22年基礎(chǔ)非業(yè)業(yè)主增值分別占比6%%%、同%-%%從主流物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)占比情況來看2022年8家主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)其他服務(wù)營(yíng)收分別占比645%130%153%72%，分別同比+61、-59、-05、+03ct。其中，新城悅服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，業(yè)主增值服務(wù)收入占比較高，分別占比25%、22%、19%。從主流物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)增速情況來看2022年8家主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)收入平均分別同比+351%-102%+174%。其中業(yè)主增值服務(wù)中新城悅服務(wù)保利物業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速較高分別同比+40%、+33%綜合來看主流物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)保持相對(duì)較高增速非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)下行拖累，占比下降明顯。圖14、主流8家物企202年?duì)I收構(gòu)成對(duì)比營(yíng)收占比營(yíng)收占比平均平均融創(chuàng)服務(wù)雅生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)綠城服務(wù)中海物業(yè)平均平均融創(chuàng)服務(wù)雅生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)綠城服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)物業(yè)管理 非業(yè)主增值 業(yè)主增值 其他公司公告注其他業(yè)務(wù)構(gòu)成碧桂園物業(yè)為供熱業(yè)務(wù)+其他佳兆業(yè)美好為智能解決方案服務(wù)新城悅服務(wù)智慧園區(qū)服務(wù)。圖15、2022年物業(yè)管理服務(wù)收入同比增速%）0.0.0.0.0.0.0平均融創(chuàng)服務(wù)雅生活服務(wù)綠城服務(wù)碧桂園服務(wù)保利物業(yè)0平均融創(chuàng)服務(wù)雅生活服務(wù)綠城服務(wù)碧桂園服務(wù)保利物業(yè)物業(yè)管理公司公告，研究圖16、2022年非業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速（%）000平均新城悅服務(wù)旭輝永升服務(wù)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)0平均新城悅服務(wù)旭輝永升服務(wù)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)()()()()()()()非業(yè)主增值公司公告圖17、2022年業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速（%）00000平均融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)雅生活服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)0平均融創(chuàng)服務(wù)新城悅服務(wù)雅生活服務(wù)中海物業(yè)保利物業(yè)()業(yè)主增值公司公告2在管同+%合同同1%，合同在管覆蓋.5倍從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，2022年，14家主流物業(yè)公司在管面積平均同比增速為288%，同比下降185ct其中一線物管公司在管面積平均同比增速為330%同比下降99ct；二線物管公司在管面積平均同比增速為251%，同比下降259ct。2022年，14家主流物業(yè)公司合同面積平均同比增速為194%，同比下降182ct。其中，一線物管公司合同面積平均同比增速為288%，同比下降52ct；二線物管公司合同面積平均同比增速為127%，同比下降275ct。2022年，14家主流物業(yè)公司合同/在管面積覆蓋倍數(shù)平均值為15倍，較2021年末下降01倍。其中，一線物管公司合同/在管面積覆蓋倍數(shù)平均值為16倍，較2021年末持平二線物管公司合同/在管面積覆蓋倍數(shù)平均值為15倍較2021年末下降01倍。圖18、20172022年主流公在管面積同比增速0(%)000000007 8 9 0 1 一線公司 二線公司 家公司平均注主流公司指主流H14家物管公司其中我們將2年收入大于等于00億元的物業(yè)公司定義為線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖19、20172022年主流公合同面積同比增速(%)000000007 8 9 0 1 一線公司 司 注主流公司指主流H14家物管公司其中我們將2年收入大于等于00億元的物業(yè)公司定義為線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖20、20192022年主流公合同面/在管面積覆蓋倍數(shù))(99097.667.6756505050

一線公司 二線公司 家公司平均9 0 1 注主流公司指主流H14家物管公司其中我們將2年收入大于等于00億元的物業(yè)公司定義為線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。22資產(chǎn)負(fù)債略周轉(zhuǎn)率下凈利率下綜合導(dǎo)致板塊ROE下降2022年，物業(yè)管理板塊整體資產(chǎn)負(fù)債率為436%，同+06ct。其中，一線物業(yè)管理公司資產(chǎn)負(fù)債率為472%，同比+24ct；二線物業(yè)管理公司資產(chǎn)負(fù)債率為427%，同比+01ct。2022年物業(yè)管理板塊整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為076次，同比-007次其中一線物業(yè)管理公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為086次，同+004次；二線物業(yè)管理公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為074次，同比-010次。2022年，物業(yè)管理板塊整體OE為84%，同比-90ct。其中，一線物業(yè)管理公司OE為150%同比-27ct二線物業(yè)管理公司OE為68%同比-106ct綜合來看，2022年，物業(yè)管理板塊負(fù)債率略升、周轉(zhuǎn)率下降、凈利率下降，綜合導(dǎo)致板塊整體OE下降，其中一線物企顯著好于二線物企。圖21、20172022年物業(yè)管理板塊資產(chǎn)負(fù)債情況(%)000000000

7 8 9 0 1 司 二線公司 板塊總體注：物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司，其中，我們將2年收入大于等于0億元的業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖22、20172022年物業(yè)管理板塊資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況2086420

(%)

7 8 9 0 1 一線公司 二線公司 板塊總體注：物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司，其中，我們將2年收入大于等于0億元的業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。圖23、20172022年物業(yè)管理板塊E情況(%)0

司 司 板塊總體7 8 9 0 注：物業(yè)管理板塊整體指主流H9家物管公司，其中，我們將2年收入大于等于0億元的業(yè)公司定義為一線物管公司，其余為二線物業(yè)公司。投資分析意：物管行業(yè)增速放緩，分化加劇、強(qiáng)者更，維持“看好”評(píng)級(jí)我們認(rèn)為，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)同時(shí)兼具了準(zhǔn)公共服務(wù)、消費(fèi)、資產(chǎn)管理三大屬性，并且同時(shí)兼顧政府、居民和業(yè)主等三大主體的利益，形成政府、居民、業(yè)主、物管四方共贏的局面。對(duì)比海外，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)擁有空間巨大、圍墻屬性、集中度繼承三大獨(dú)有特色。短期來看，由于房地產(chǎn)基本面超預(yù)期下行影響，物管行業(yè)呈現(xiàn)總體降速、分化進(jìn)一步加劇趨，但優(yōu)質(zhì)龍頭物企有望更加受益集中度提升，成