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文檔簡(jiǎn)介
1/1租賃合同注意(集錦9篇)
租賃合同注意第1篇1、標(biāo)的的合法性,用途,承諾提供的必要的條件全部明確在合同中。
2、租賃時(shí)間、標(biāo)的物描述要準(zhǔn)確。
3、違約責(zé)任要清楚。
4、解決爭(zhēng)議的辦法要明確。
5、對(duì)場(chǎng)地租賃合同的承租方進(jìn)行各方面資格的審查并了解出租方的基本情況。
法律依據(jù):
《合同法》第二百十四條,租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
根據(jù)《民法典》第七百零五條:租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。
租賃期限屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
租賃合同注意第2篇商鋪?zhàn)赓U的合同一般包括以下幾方面:當(dāng)事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落、地址、面積、裝修及設(shè)施狀況,租賃的用途;租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責(zé)任;有關(guān)轉(zhuǎn)租的一些約定;合同變更、解除的條款,違約責(zé)任以及約定的一些其他條款等等。
下面我們就來詳細(xì)的解讀一下合同中需要注意的事項(xiàng)。
一、明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途:
1、比如本店鋪位于天津市某個(gè)區(qū)某條街多少號(hào)一定要明確,具體的面積大小也要明確,還要強(qiáng)調(diào)范圍,并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫出您的范圍并列在合同上,因?yàn)槿绻麤]有明確的范圍,可能今后某個(gè)通道或者某個(gè)墻都會(huì)起爭(zhēng)議。
2、寫出做什么用途,比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明。要做什么一定要表達(dá)出來,以防一旦有沖突的時(shí)候業(yè)主或者出租方拿這個(gè)和您找麻煩,這也是雙方一起定的,一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途,如果將來您要做別的業(yè)態(tài),完全可以跟出租方去商量。
二、明確租金的相關(guān)事項(xiàng):
1、租金的支付方式:
首先,要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年,打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格,在后面要附上大寫。其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、還是按年,一定要有明確的標(biāo)明。最好不要說每三個(gè)月支付,要更明確一些,最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延,比如每月3日要支付這筆錢,但是10月3日大家都休息,這個(gè)是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東,另外要注明拖延交租金應(yīng)該付的滯納金數(shù)額。再有,還要表明支付的方式,就是用現(xiàn)金還是支票來支付。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式,否則也有可能說用什么給您抵押了,造成不必要的麻煩。
2、租金的調(diào)整:
在合同中要注明對(duì)租金的調(diào)整時(shí)間和方式,一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會(huì)遞增租金,所以承租方不要覺得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會(huì)漲多少的話,他就會(huì)一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實(shí)體的時(shí)候就要多簽些時(shí)間,否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽,那么您的裝修就全浪費(fèi)了,所以這些一定要考慮。
3、免租期的問題:
通常的免租期是在30天到45天,是用于租客裝修或者申辦證照的一個(gè)期限。有些人還不知道會(huì)有這么一個(gè)免租期。租賃免租期一般也有條款,但是有時(shí)候爭(zhēng)取不到免租期,比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭(zhēng)取到了免租期,也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
4、租賃保證金和定金:
一般在簽定協(xié)議之前有意向的時(shí)候都要向房東支付一定的租賃保證金,這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優(yōu)先考慮您,如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方,如果承租方違約了這個(gè)保證金就不退還了。
租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個(gè)月的租金。這個(gè)保證金是不計(jì)利息的,這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話,在簽訂正式協(xié)議支付房租時(shí)就可以折合為租金。其次還有定金,它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議時(shí)都會(huì)有定金,這個(gè)是由承租方交付給出租方的,這個(gè)在租賃期內(nèi)一直會(huì)存在房東的身上,用在承租方違約的時(shí)候,實(shí)際上起到押金的作用,但是合同上不會(huì)這么提。一般定金是在整個(gè)租賃期結(jié)束以后,一些該還的費(fèi)用全部向房東還清以后,會(huì)退還給承租方。但一旦出了一些磨損或問題就會(huì)從定金里扣,直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。
三、改造與裝修的問題:
承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的,或要做一些重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造,應(yīng)事先征得出租方的書面同意,按規(guī)定向有關(guān)部門審批的,則還由出租方委托承租方報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行。比如城管,還有市政部門,一般去這里審批,如果涉及到一些其他問題,比如環(huán)保、消防,還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進(jìn)行審批。比如裝修的時(shí)候,消防通道變了,就必須得到消防部門的許可,另外交通部門也要去。承租方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。
裝修的時(shí)候怎么申請(qǐng)?jiān)S可,這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如一個(gè)品牌,不會(huì)像其他的一些獨(dú)立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統(tǒng)一,如麥當(dāng)勞一定要有大M,如果空間限制做不了,那么它就無法選擇這個(gè)店鋪。所以這些一定要明確,要按照品牌要求來達(dá)到承租方設(shè)計(jì)的目的,不光是外面,也包括里面的結(jié)構(gòu)。
其次,關(guān)于招牌也要寫進(jìn)去??赡芎芏嗳藭?huì)覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊?實(shí)際上不是這樣,一定要寫進(jìn)合同中去,而且要保證無償?shù)奶峁┱信?,否則可能有些要收費(fèi),這個(gè)是很常見的,所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去,讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進(jìn)合同里去。招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的,并不是出租方允許就可以了,這也是要提前得到一個(gè)許可。實(shí)際上這種許可聽著麻煩,正式審批的時(shí)候需要一定的手續(xù),但是前期去咨詢一下就可以。比如這個(gè)地方可不可以掛招牌,他會(huì)告訴您的,然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。
四、明確有關(guān)交付場(chǎng)地的條款:
第一點(diǎn),一定要明確在什么時(shí)間,在什么樣的條件下交付房屋,這個(gè)也要寫在合同中。如果不明確這個(gè),有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可,但出租方會(huì)時(shí)時(shí)的拖延您的時(shí)間,或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋,如果您有這一條的話,可以用來約束出租方。
第二點(diǎn),在交付場(chǎng)地時(shí)一定要要求房東提供詳細(xì)的、所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)圖、各種相關(guān)的證件以及上下水、供電等方面的資料,另外要明確交付場(chǎng)地的條款。
還有一條,就是在交付場(chǎng)地這方面,如果涉及到在這個(gè)地方注冊(cè)您的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,那一定要確認(rèn)有沒有相關(guān)的手續(xù)可以申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
五、排他性條款:
不管是經(jīng)營(yíng)品牌服裝,還是餐飲或娛樂,想排除您的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,最好加進(jìn)這一條:可以在合同當(dāng)中約定,比如一個(gè)大廈,您租下了其中的店鋪,讓甲方保證在您的合同期內(nèi),任何與您所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)形式不得進(jìn)入這個(gè)大廈內(nèi),而且最好也要詳細(xì)的列舉出來,哪些品牌不能進(jìn)來,這是某些有經(jīng)驗(yàn)的商家或大型品牌的一個(gè)做法??赡芎芏嗳瞬涣私庥羞@樣的條款,而這是作為合同簽訂時(shí)需要注意的一個(gè)排他的條款。
六、確定唯一使用權(quán):
要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權(quán)。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的,但有時(shí)卻不是這樣的,一定要在合同中明確,以防止同時(shí)租給別人的事情的發(fā)生類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。另外,還要保證所租物業(yè),比如隸屬一個(gè)集團(tuán)之類的,后來它的隸屬關(guān)系發(fā)生了變化,但這不能因這個(gè)隸屬關(guān)系的變化而影響到您的租賃權(quán)益。
補(bǔ)充:
我準(zhǔn)備租賃一商鋪經(jīng)營(yíng)服裝生意。請(qǐng)問租賃商鋪要注意什么法律問題?
建議承租方在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同之前做好以下法律準(zhǔn)備工作:
(一)核實(shí)出租方是否具有法定出租資格:
承租方可以通過查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人,則承租方應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡摲课輽?quán)利人同意轉(zhuǎn)租的相關(guān)書面證明。
(二)核實(shí)租賃房屋的法律性質(zhì):
1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃目的調(diào)查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則,營(yíng)業(yè)執(zhí)照無法辦出,合同目的無法實(shí)現(xiàn);
2、為保障承租方的利益,建議承租方到當(dāng)?shù)胤抗芫终{(diào)查了解該房屋是否存在抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)情況;
3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在,將導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響新承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理,合同的目的也無法實(shí)現(xiàn)。
租賃合同注意第3篇一般而言,租房有如下的程序:
確定需求——尋找房源信息——聯(lián)系房東——看房——定房——定合同
租房正規(guī)過程
(一)雙方簽訂租賃合同
(二)房主查看房客身份證,(可向公安局確認(rèn)身份證).并索取復(fù)印件做為合同附件。
(三)房客查看房主產(chǎn)權(quán)證明(可向當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易所進(jìn)行確認(rèn)),房主身份證(可向公安局確認(rèn)身份證.)及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同)。并索取復(fù)印件做為合同附件。
(四)合同簽字(房主方)與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人相同。如不相同需有產(chǎn)權(quán)人的代理委托書。
(五)辦理合租合同時(shí),需有房主方的同意出租證明。
(六)如果房主要求支付定金,也需要請(qǐng)查看以上證件,一般定金不要超過月租金的20%。
可以。
租賃合同注意第4篇一、會(huì)議場(chǎng)地租賃的基本項(xiàng)
會(huì)議的時(shí)間、會(huì)議的地點(diǎn)、會(huì)議的規(guī)模是會(huì)議的基本項(xiàng)也是會(huì)議場(chǎng)地租賃的基本項(xiàng)。只有確認(rèn)了基本項(xiàng)之后才能根據(jù)這些基本的要求框架去大概范圍的尋找可以滿足會(huì)議要求的會(huì)議場(chǎng)地。
二、會(huì)議場(chǎng)地租賃的附屬要求
在確認(rèn)了大致可滿足會(huì)議要求的會(huì)場(chǎng)資源后,那就要開始篩選了。那么會(huì)議的附屬要求都有哪些呢?會(huì)場(chǎng)的尺寸、擺臺(tái)、形狀、層高、音響系統(tǒng)等等最終確認(rèn)了您的會(huì)場(chǎng)需求的條件。在您可選擇的大致范圍內(nèi)應(yīng)該又有很多不符合條件的場(chǎng)地資源被PASS掉了。
三、會(huì)議場(chǎng)地租賃的價(jià)格
價(jià)格往往在所有條件滿足會(huì)議需求之后起到了一個(gè)決定性的因素。
四、場(chǎng)地租賃合同
租賃合同格式、租賃合同注意事項(xiàng),住房租賃合同、廠房出租合同。但是在會(huì)議場(chǎng)地的租賃中。一定要注意價(jià)格的范疇及單位。按場(chǎng)計(jì)價(jià)和按天計(jì)價(jià)有本質(zhì)的區(qū)別,一般一場(chǎng)會(huì)議為4小時(shí)規(guī)定。大致約為半天。有的酒店一天是按三場(chǎng)計(jì)算的。所以一定要明晰酒店的會(huì)場(chǎng)計(jì)價(jià)單位。而一天的計(jì)算是包含了上午,下午以及晚上。計(jì)價(jià)單位明晰之后那就是場(chǎng)地供應(yīng)商所給予的搭建時(shí)間,一場(chǎng)會(huì)議的布置需要時(shí)間,而布置的時(shí)間是否免費(fèi),收費(fèi)又收多少呢?所以只有在綜合比較了所有情況下的價(jià)格才是最終可以參考比對(duì)的價(jià)格哦,是不是已經(jīng)招到比較中意的場(chǎng)地啦。
五、會(huì)議場(chǎng)地租賃合同
在最終確定好會(huì)議場(chǎng)地后是不是要簽合同了,簽合同也是一門學(xué)問哦。一定要明晰所有之前確認(rèn)的項(xiàng)目以及價(jià)格,白紙黑字寫明。將結(jié)算帳號(hào)、結(jié)算方式和結(jié)算幣種也要寫清。包括酒店承諾給予的服務(wù)和會(huì)議場(chǎng)地免費(fèi)配套的設(shè)施都有什么。當(dāng)然大型的會(huì)議最好注明某一層面的場(chǎng)地方負(fù)責(zé)人是誰(shuí),以免會(huì)議進(jìn)行時(shí)出現(xiàn)問題找不到對(duì)口的人。
租賃合同注意第5篇合同是租房的唯一憑證,專家提醒租客們,租房合同簽訂要注意以下幾點(diǎn):
(一)“租憑合同”時(shí)要寫明租房期限、租房具體地址(要跟房產(chǎn)證上一致),室內(nèi)包含設(shè)施(因?yàn)槿绻怯醒b修而且有家具的,要寫清楚,以免以后退租時(shí)引來糾紛),水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線電線閉路費(fèi)等由誰(shuí)付,房屋租金并備注上(乙方在租用期間,甲方不得再收取任何附加費(fèi)用。)
(二)要查看房東的房產(chǎn)證,并索要一份復(fù)印件。還需注意,就是有的是房東委托其親戚或是朋友幫忙代理租房事宜的,要他的親戚或是朋友出具一份“授權(quán)委托書”,里面具體寫一些“委托人或代理人姓名、身份證號(hào)碼,工作單位等,還有要寫上本人特委托上列代理人替本人辦理相關(guān)房屋出租各項(xiàng)事宜,簽署有關(guān)文件,本人均予以承認(rèn)!”
(三)簽合同時(shí)要出具的材料包括:雙方身份證原件(是用來看的),復(fù)印件、房產(chǎn)證原件和復(fù)印一份,委托書(如果不是房東本人的情況下)。再有就是兩份“合同”,這樣差不多就
租賃合同注意第6篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(蓋章):_________
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持證人員姓名(簽字):_________
經(jīng)紀(jì)資格證書編號(hào):_________
附件
附件一:《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》
注:甲乙雙方可直接在本清單填寫內(nèi)容并簽字蓋章,也可將自行擬定并簽字蓋章的《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》附在本頁(yè)。
特別告知
一、本合同為北京市國(guó)土資源和房屋管理局與北京市工商行政管理局共同制訂的示范文本,供房屋租賃雙方當(dāng)事人約定使用,但不適用于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有房屋的租賃關(guān)系。簽訂合同前,雙方當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款,未盡事宜可在第十八條“其他約定事項(xiàng)”或合同附件中予以明確。
二、簽訂合同前,租賃雙方應(yīng)相互交驗(yàn)有關(guān)身份證明及房屋權(quán)屬證明。
三、接受他人委托代理出租房屋的,應(yīng)在簽訂本合同前出示委托人開具的授權(quán)委托書或出租代理合同,向承租方明示代理權(quán)限。
四、租賃雙方應(yīng)共同查驗(yàn)房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備,填寫《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》并簽字蓋章。
五、合同內(nèi)的空格部分可由租賃雙方根據(jù)實(shí)際情況約定填寫。
六、本合同簽訂之日起30日內(nèi)租賃雙方應(yīng)按規(guī)定到房屋所在地的區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。
七、租賃關(guān)系由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持證人員應(yīng)在落款內(nèi)簽字、蓋章,并注明經(jīng)紀(jì)資格證書編號(hào)。
租賃合同注意第7篇出租人:,性別:,出生年月:
戶籍所在地:
公民身份證號(hào)碼:(以下簡(jiǎn)稱甲方)。
承租人:,性別:,出生年月:
戶籍所在地:
公民身份證號(hào)碼:(以下簡(jiǎn)稱乙方)。
甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,經(jīng)友好協(xié)商,在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立如下租賃協(xié)議:
一:租賃標(biāo)的:甲方將自己所有的坐落于萬達(dá)單身公寓號(hào)樓室出租給乙方使用。
二:租賃期限為一年,自年月日起至年月日止。
三:租金及支付方式:租金為壹萬陸仟伍佰元整(16500元),于本合同簽訂時(shí)一次性支付給甲方。乙方在本合同簽訂時(shí)另行再支付甲方貳仟元整(20--元)作為押金。合同期滿后,乙方結(jié)清相關(guān)水電及物業(yè)費(fèi)用后,押金不計(jì)息全額退還乙方。
四:在租賃期限內(nèi),甲方同意乙方進(jìn)行轉(zhuǎn)租。但轉(zhuǎn)租期限不得超過本合同期限。
五:在租賃期內(nèi),甲方保證上述房屋的產(chǎn)權(quán)清晰,保證出租房屋的使用安全。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)概由甲方負(fù)責(zé)清理。乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。
六:該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。甲方進(jìn)行維修須提前通知乙方,乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。乙方因使用需要,在不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的前提下,可以對(duì)房屋進(jìn)行裝修。合同期滿后,屬于乙方自行裝修的可拆除部分乙方可以進(jìn)行拆除。
七:合同期滿后,若甲方繼續(xù)出租房屋的,乙方在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)。合同期滿后,若乙方確實(shí)暫不能找到房屋,甲方應(yīng)當(dāng)酌情延長(zhǎng)租賃期限一個(gè)月。但乙方應(yīng)支付相應(yīng)的租金。
八:甲方必須于年月日之前將房屋交付乙方使用。房屋交付前的水、電、物業(yè)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé),交付后的水、電、物業(yè)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
九:違約責(zé)任:在租賃期間內(nèi),甲方不得無故解除合同,否則需支付乙方違約金貳萬元整。
十:本合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份。若有糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商,協(xié)商不成的由紹興縣人民法院管轄。
甲方:乙方
20--年月日20--年月日
租賃合同注意第8篇解約退租分為以下三種情況:
第一,商鋪出租方違反約定,使承租方的合法利益受到損害。
第二,由于第三方原因使合同無法繼續(xù)履行時(shí),如何解除合同。
第三,由于自己的經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化,如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善,承租方需要終止協(xié)議的處理事宜。
明確條款
1、必須訂立正式的租賃合同所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同.你可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T購(gòu)買。
2、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件和身份證件。
如系共有產(chǎn)權(quán)的需共有人一起簽字方可生效。
3、在訂立合同時(shí)除租金外還必須明確其他各項(xiàng)費(fèi)用的.承擔(dān)方如房屋租賃稅金物業(yè)管理費(fèi)修繕費(fèi)用等。
4、如所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的需明確裝修的范圍。
5、如商鋪所有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利否則出租方需賠償損失。
6、應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人。
7、訂立合同時(shí)所有權(quán)人和共有人需同時(shí)到場(chǎng)簽字并蓋章.不可由他人代替。
訴訟時(shí)效
關(guān)于租金延付或拒付的時(shí)效。我國(guó)《民法通則》第136條第三項(xiàng)規(guī)定:延付或拒付租金的,訴訟時(shí)效期間為1年。例如,原告應(yīng)在約定的每次支付租金的截止日期屆滿后一年內(nèi)向被告主張權(quán)利。如第一次交納時(shí)間為20xx年10月20日前10日內(nèi),原告則應(yīng)在20xx年10月20日前向被告索要20xx年8月11日-10月10日兩個(gè)月的租金,依次類推。但原告在一年的訴訟時(shí)效期限內(nèi)并沒有向被告催要過20xx年8月10日-20xx年7月10日前的租金,應(yīng)視為放棄索要該期間租金權(quán)利。
另?yè)?jù)《合同法》第227條規(guī)定:承租方逾期不交房租,出租方有權(quán)解除合同,收回房屋,追求承租方的違約責(zé)任。原告在起訴前長(zhǎng)達(dá)1年多的時(shí)間內(nèi),從未行使過上述權(quán)利,即使被告因種種原因未及時(shí)交納房租。
1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)
承租商鋪之前,應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息:
1)、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2)、房屋權(quán)利人,以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
如果承租人無法查清,可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。
2、免租裝修期
商鋪?zhàn)赓U中,免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修,實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè),此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間,免除支付的具體費(fèi)用,一般情形下,只免除租金,實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。
3、租賃保證金
俗稱“押金”,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵充上述費(fèi)用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”,如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
4、稅費(fèi)承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi):
1)、出租:
營(yíng)業(yè)稅及附加租金x5.55%
房產(chǎn)稅租金x12%
個(gè)人所得稅所得部分x20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用,維修費(fèi)用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納,按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
2)、轉(zhuǎn)租:
營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入x5.55%
印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
在實(shí)踐中,商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣,上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn),不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,此時(shí),無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高,應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后,再行約定具體承擔(dān)人,不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容
5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí),許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置,主要涉及以下幾個(gè)方面:
1)、原有租賃登記信息沒有注銷,從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
3)、房屋類型不是商業(yè)用房,從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
4)、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂、餐飲等)的,還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
對(duì)于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同。
6、裝修的處置
商鋪?zhàn)赓U中,往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題:
1)、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。
2)、解除合同的違約責(zé)任,不僅僅考慮違約金部分,因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金,數(shù)額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應(yīng)當(dāng)約定在此情形下,出租人除承擔(dān)違約金外,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
3)、明確租賃期滿時(shí),裝修、添附的處置方式。
7、水、電、電話線等
因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性,對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴(kuò)容或增量,以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用,并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
簽定合同之后的疑慮
8、租賃登記
租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:
1)、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;
2)、經(jīng)登記的案件,具有對(duì)抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的,其中一個(gè)合同辦理了租賃登記,另一個(gè)沒有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
因此,建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
9、轉(zhuǎn)租問題
商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃
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