房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全

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銷售人員培訓(xùn)主講：閔新聞房地產(chǎn)培訓(xùn)課程第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的特性：

A、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動性2、獨(dú)一無二性 3、壽命長久性4、數(shù)量有限性

B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、用途多樣性2、相互影響性 3、價(jià)值高大性4、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性6、保值增值性房地產(chǎn)市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場； （也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場 （也稱“一手樓”市場）；三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場 （也稱“二手樓”市場）。土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年序號稅費(fèi)名稱稅(費(fèi))率計(jì)算基數(shù)收取對象征收部門1銷售營業(yè)稅5%銷售價(jià)售方財(cái)稅部門2城市建設(shè)維護(hù)稅0.05%銷售價(jià)售方財(cái)稅部門3印花稅0.05%*2每證另貼花5元銷售價(jià)雙方買方財(cái)稅部門4企業(yè)所得稅15%所得額售方財(cái)稅部門5土地增值費(fèi)20%或40-100％土地增值額售方國土部門6登記費(fèi)0.1%登記價(jià)買方國土部門7契稅按各城市規(guī)定成交價(jià)買方財(cái)稅部門注:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記按登記額0.1%收取,超過1千萬元,超過部分按0.05%計(jì);2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價(jià)0.01%取費(fèi),每項(xiàng)最少不少于100元;3.房地產(chǎn)變更登記每項(xiàng)取費(fèi)20元.房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格：是土地價(jià)格和建筑物及其附 屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià) 值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑 面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的 土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積 =土地單價(jià)/容積率房地產(chǎn)價(jià)格特征：

A、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性 B、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性 C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤土地價(jià)格房屋價(jià)格用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面 積。容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進(jìn)深：通常指房間長度。熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè) 的土地（經(jīng)過開發(fā)如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未經(jīng)開發(fā)的土地三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項(xiàng)目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時(shí)，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。商品房：指疲在以閉市場劣地價(jià)駐獲得粥的土決地上斜建造艦的可良自由鍋轉(zhuǎn)讓遼或出雕租的筑建筑示物，粱其權(quán)倘益包哄含建悲筑物遮的所齊有權(quán)跨和所伏占用舊土地胸的使宇用權(quán)被，二篩者合尊一，匆不可疫分割始。地評上建惜筑物蛾的所目有權(quán)桃依賴村于土牧地的笛使用賄權(quán)，診土地漸使用竄權(quán)的區(qū)性質(zhì)天、用鏈途和焦年限膚決定物了房悲屋所箭有權(quán)躲的性塊質(zhì)、潑類別貌、年敵限。安居房：是指貌實(shí)施國懷家“安但居（或輪康居）次工程”虧而建設(shè)錦的住房從（屬經(jīng)曲濟(jì)適用條房的一將類）。攏是黨和傳國家安吧排貸款殺和地方線自籌資冊金建設(shè)陳的面向集廣大中蝴低收入主家庭，蘋特別是醋對人均砍住房4憶平方米瞞以下特串困戶提奧供的銷煩售價(jià)格階低于成君本、由屆政府補(bǔ)開貼的非攤盈利性覺住房。房改房：按棄照國吉家房旱改有搭關(guān)售東房政巾策以守標(biāo)準(zhǔn)廚價(jià)、管優(yōu)惠剩價(jià)、細(xì)成本捷價(jià)向昌符合歸分房視條件滾和已智取得俯住房樹使用猴權(quán)的青住戶柳出售碰的公仍有直望管和杏自管摸住宅符。集資房：指改潑變住房丸建設(shè)由牽國家和醉單位全冰包的制最度，實(shí)督行政府歉、單位播、個(gè)人綱三者共屈同承擔(dān)稅，通過妖籌集資孩金，進(jìn)戀行住房母建設(shè)的膚一種方潔法。職揮工個(gè)人仆可按房勇價(jià)全額使或部分些出資，拋政府及鉛相關(guān)部繡門在用鏡地、信欣貸、建額成供應(yīng)者、稅費(fèi)宗等方面豆給予部偷分減免品。經(jīng)濟(jì)硬適用賤房：指具鴿有社會花保障性翠質(zhì)的商竊品住宅貫，具有雨經(jīng)濟(jì)性罰和適用飾性的特傘點(diǎn)。發(fā)展歲商應(yīng)帆具備輛的開飲發(fā)批亭文《土千地使祥用權(quán)遮出讓首合同妻書》《房箱地產(chǎn)眼證》《建設(shè)壇用地規(guī)猴劃許可驢證》《建設(shè)綢工程規(guī)而劃許可肌證》《建設(shè)饑工程施輩工許可泛證》《商品籌房預(yù)售眾許可證錢》《建設(shè)掌工程竣歉工驗(yàn)收獵證書》五證《國有營土地使馬用證》《建設(shè)竄用地規(guī)戶劃許可般證》《建命設(shè)工痰程規(guī)溝劃許蜘可證威》《建耳設(shè)工牌程施年工許描可證優(yōu)》《商裹品房預(yù)預(yù)售趙許可麥證》購房鳳者將茂簽署隸的法抬律文團(tuán)件認(rèn)購書膽——預(yù)餓售前之旗購房意瓶向書買賣合紡?fù)胶炑允鹬咳嵛葙I賣餅合約按揭貸膜款合同送——申境請銀行鳴按揭之益文件保險(xiǎn)境合同說——蛾為按墊揭配議備之遲房屋鏈保險(xiǎn)逐文件住戶公逐約——匹入住后棍業(yè)主物殖業(yè)管理玻條文申請軍銀行玩按揭按揭成素?cái)?shù)通常在擺七成內(nèi)摧；最高糾為八制成。按揭違年限通常潑在2辯0年濫內(nèi)；最高仗為3炎0年肉。首期縫款通常碑為總沙樓款登之三僚成；最少嘴為兩相成。所謂趣一成仍或半幼成：1、發(fā)霞展商提血供免息目貸款；2、首栽期三成聞之分期備支付；辦理按梯揭需提擋供以下鈴資料（參考攔）——個(gè)持人身份陪證明——個(gè)設(shè)人收入擴(kuò)證明——首臣期款收茄據(jù)——房注地產(chǎn)買被賣合同——陣資產(chǎn)輝證明嶄（月重供款埋超過左60臭00仆元或物貸款墓