房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)估算

第五章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（P90）15.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算（P90）房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成（P90）1.房地產(chǎn)投資的概念和構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括：開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（1）開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等（12項(xiàng)）（2）經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金22.成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成（P91）（1）成本費(fèi)用指投資者為進(jìn)行投資獲得收益所必須付出的代價(jià)（2）開發(fā)產(chǎn)品成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資（3）經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)產(chǎn)品在出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本3序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資以下12項(xiàng)之和11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金(3.1.1)+(3.1.2)表5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元3.房地產(chǎn)投資于成本費(fèi)用的關(guān)系（P91）4開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金總成本費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后：1.如果存在自營(yíng)或出租部分：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本整理得：開發(fā)項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營(yíng)資金2.如果不存在自營(yíng)或出租部分（只有出售）：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本6例：某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。1.填列項(xiàng)目總投資估算表2.如果該項(xiàng)目沒有固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)資金發(fā)生時(shí)，總投資額應(yīng)該是多少？7序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資1304911.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金83項(xiàng)目總投資13057（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金13049128671828(3.1.1)+(3.1.3)表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元8開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營(yíng)資金8萬元總成本費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元9房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的要求和依據(jù)（P93了解）房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算方法（P94了解）投資分類估算法10二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算（P95）1.土地費(fèi)用估算含義：指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用土地使用權(quán)取得有多種方式：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)

表5-2土地費(fèi)用估算

單位：萬元

11（1）土地出讓金**指土地使用者按規(guī)定向政府繳納的土地費(fèi)用，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款**每個(gè)地方都有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)?？梢缘疆?dāng)?shù)胤课菰u(píng)估協(xié)會(huì)查詢。

12（2、3）土地征用拆遷費(fèi)征地費(fèi)用：**指國(guó)家將農(nóng)民集體土地征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過程所向集體及農(nóng)戶繳納的費(fèi)用**土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村和城市土地征用拆遷費(fèi)**農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)償費(fèi)，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，征地管理費(fèi)，耕地占用稅，拆遷費(fèi)等城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等13（4）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)**指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)（5）土地租用費(fèi)**指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用（6）土地投資折價(jià)（了解）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。142.前期工程費(fèi)用（P95）包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。

表5-3

前期工程費(fèi)估算表單位：萬元

序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究研費(fèi)水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)按總投資百分比根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)153.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（P96）指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。

表5-4

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元

序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)164.建筑安裝工程費(fèi)（P96）指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。估算主要方法：（2個(gè)）單元估算法：基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)=項(xiàng)目工程總投資單位指標(biāo)估算法：?jiǎn)挝还こ塘客顿Y×工程量=單項(xiàng)工程投資175.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（P97）指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明

1234567居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)鍋爐房一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。合計(jì)表5-5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬元186.開發(fā)間養(yǎng)接費(fèi)（P98科-99了解傭）7.管理社費(fèi)用8.財(cái)務(wù)粱費(fèi)用9.銷售費(fèi)拾用10棵.其他費(fèi)叨用11擔(dān).開發(fā)掛期稅鎮(zhèn)費(fèi)12復(fù).不可翼預(yù)見碎費(fèi)用13.運(yùn)營(yíng)渣費(fèi)用14.修理尖費(fèi)用195.3收入運(yùn)與稅耐金估交算（P1朝11）收入概疑述房地產(chǎn)斷投資項(xiàng)攀目的經(jīng)嗓營(yíng)收入陸包括：租售爛收入擴(kuò)、自畢營(yíng)收妥入1.租售末收入銷售譜收入已、租喘金收淡入、蕉土地漂轉(zhuǎn)讓男收入魄、配敗套設(shè)扭施銷辱售收棋入2.自營(yíng)收策入通過綜帖合性的謙自營(yíng)方五式，進(jìn)襯行商業(yè)慮和服務(wù)悶業(yè)等經(jīng)類營(yíng)活動(dòng)誕所得到疫的收入收入汁估算獸（P11紹1了解枝）1.租售方導(dǎo)案2.租售踐價(jià)格203.經(jīng)營(yíng)教收入妥估算坊（P11塌5）（1）銷姨售收入包括：落土地轉(zhuǎn)儀讓收入療、商品什房銷售童收入、絕配套設(shè)綁施銷售五收入公式椅：銷狂售收燭入=可出之售建筑厲面積×唇銷售單蹈價(jià)（2）欺租金收蛇入包括：任出租房疲租金收輸入、出餐租土地?fù)P租金收餡入公式單：租閘金收抹入=可出最租建千筑面南積×租金閥單價(jià)潛在總?cè)崾杖?可出訪租建筑忍面積×紀(jì)單位租恭金實(shí)際譜總收歐入=泉潛在復(fù)總收亦入×惕（1懂-空蒸置率饞）+猾其他團(tuán)收入=潛在賊總收入乎×出租尚率+其緒他收入凈經(jīng)營(yíng)詠收入=呈實(shí)際總?cè)嗍杖?運(yùn)營(yíng)眨費(fèi)用沒有考訓(xùn)慮空置移率和出木租率的功租金收庭入人員紹工資偏、辦六公費(fèi)死用、液維護(hù)寒維修保費(fèi)、凱清潔休保安握費(fèi)等21（3餓）自刃營(yíng)收仿入（P11彼5）含義道：進(jìn)行商庫業(yè)和服貪務(wù)業(yè)等長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)活身動(dòng)所得叼到的收畏入公式：自營(yíng)收停入=營(yíng)業(yè)魄額-營(yíng)業(yè)結(jié)成本-自營(yíng)檔中的絨商業(yè)絹經(jīng)營(yíng)必風(fēng)險(xiǎn)因回報(bào)稅金仿估算霞（P11叫6）1.營(yíng)業(yè)稅食金及附熊加（P1殿16講過）2.城鎮(zhèn)叉土地犬使用饒稅（P1控16）3.房產(chǎn)旺稅（P1緣瑞16講過往）222.城鎮(zhèn)土醉地使用衛(wèi)稅（P1貓16）*酒*（1）納扯稅義臺(tái)務(wù)人孟**是使用萬城市、揪縣城、何建制鎮(zhèn)播和工礦圍區(qū)土地凳的單位豈和個(gè)人闊**納稅宋人通悉常包歪括以柳下幾億類：荒**①擁霸有土糾地使廳用權(quán)襪的單鉛位和氏個(gè)人②擁串有土紋地使災(zāi)用權(quán)雄的單摟位和斬個(gè)人虹不在雅土地縣所在艘地的晉，其木土地竭的實(shí)累際使盛用人叛和代梁管人紗為納舞稅人③土挑地使綱用權(quán)溫未確森定或肯權(quán)屬柿糾紛姿未解氏決的雁，其雄實(shí)際呆使用干人為避納稅頭人④土嚷地使尾用權(quán)蓬共有遷的，次共有霞各方短都是垂納稅焰人，溫由共奪有各宴方分燒別納乓稅*濟(jì)*23（2）征判稅范暴圍*紫*城市、堪縣城、銀建制鎮(zhèn)輛和工礦號(hào)區(qū)內(nèi)屬刺于國(guó)家掙所有和唇集體所涉有的土陽地，不總包括農(nóng)慮村集體仰所有的松土地*私*（3）應(yīng)納塔稅額的奶計(jì)算*娃*（全年度）應(yīng)納背稅額＝實(shí)際為占用悉應(yīng)稅庫土地層面積（平興方米鋼）×適用稅羅額**實(shí)際占刑用的土址地面積記（了解井）①以測(cè)仁定面訪積為竟計(jì)稅僚依據(jù)鋸，適罷用于禮由省種、自檔治區(qū)舍、直嘆轄市旋人民遭政府市確定鳳的單杯位組欣織測(cè)墨定土廳地面孔積的滋納稅綢人。②以證這書確桶認(rèn)的烘土地然面積最為計(jì)腐稅依娃據(jù)，宋適用賭尚未釣組織毯測(cè)量困土地潮面積頑，但崇持有心政府秒部門耳核發(fā)啦的土剩地使存用證諒書的打納稅示人。③以申蟻報(bào)的誰土地檢面積直為計(jì)耽稅依條據(jù)，更適用存于尚椅未核估發(fā)土蹦地使嗽用證娃書的貞納稅液人24【例題·單選題】某城市敞的一家材公司，彼實(shí)際占旱地23釘00防0平方米啄。由于犧經(jīng)營(yíng)規(guī)徑模擴(kuò)大霜，年初些該公司衫又受讓中了一塊濃尚未辦臉理土地鼻使用證偵的土地300唐0平方米未，公司策按其當(dāng)拜年開發(fā)漢使用的20愚00平方幻玉米土構(gòu)地面她積進(jìn)攏行申烘報(bào)納剛稅，市以上腫土地腫均適拿用每穿平方蹈米2元的仆城鎮(zhèn)賊土地迷使用甚稅稅保額。故該公螺司當(dāng)導(dǎo)年應(yīng)逆繳納傾城鎮(zhèn)舊土地噴使用撈稅為灘（舊）。A.撞46丘00躁0元B.黨48豎00仍0元C.5辦000生0元D.5贏200魄0元『正確鋸答案』C跨『答案滾解析』應(yīng)納概稅額牲＝（230姨00＋20穿00）×2＝500頓00（元為）254.土地增迷值稅（P1飼19）（1）含義對(duì)轉(zhuǎn)混讓國(guó)秘有土虎地使猾用權(quán)間、地咳上建雪筑物顆及其庭附著規(guī)物并蔬取得紗收入救的單撿位和油個(gè)人魯，就更其轉(zhuǎn)撈讓房消地產(chǎn)贊所取腔得的萬增值娘額為趨征稅悅對(duì)象夜征收杰的一惡種稅最。（2）征稅猜范圍的忙判定*感*標(biāo)準(zhǔn)之滅一：轉(zhuǎn)刷讓的土錫地使用物權(quán)是否筆國(guó)家所拴有標(biāo)準(zhǔn)之省二：土裝地使用退權(quán)、地濁上建筑惕物及其能附著物落是否發(fā)候生產(chǎn)權(quán)油轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之意三：轉(zhuǎn)傍讓房地臣產(chǎn)是否嫌取得收舟入。*喉*26有關(guān)事項(xiàng)**是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無收入）。27【例題?多選品題】下列項(xiàng)爛目中，勒按稅法榴規(guī)定可哪以免征除或不征竿土地增擱值稅的該有（毯）。A.國(guó)家機(jī)遣關(guān)轉(zhuǎn)讓文自用的癢房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)裁關(guān)拍賣權(quán)欠稅單吉位的房謎產(chǎn)C.對(duì)國(guó)有浙企業(yè)進(jìn)源行評(píng)估出增值的描房產(chǎn)D.因?yàn)樘巼?guó)家園建設(shè)平需要日而被做政府股征用尤的房有產(chǎn)『正確答蔬案』C陵D28序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值率50%以下部分：30%0%增值率超過50%至100%部分：40%5%增值率超過100%至200%部分：50%15%增值率超過200%部分：60%35%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率表5-6（3）土地舉增值稅高計(jì)算表29例：某去納稅人忌轉(zhuǎn)讓房臥地產(chǎn)所雪取得的靜收入為400萬元，廚其扣除您項(xiàng)目金彎額（假良設(shè)考慮帳了所有種應(yīng)扣除派因素）爸為10抖0萬元塊，試昌計(jì)算昂其應(yīng)拼納土藏地增敵值稅饒的稅田額。（1）增集值額=轉(zhuǎn)讓堆房地剩產(chǎn)取抵得的浴收入-扣除奧項(xiàng)目繁金額=4針00側(cè)-1飯00立=3浮00（萬元兄）（2）計(jì)算仿增值率=增值渴額÷扣除卡項(xiàng)目脖金額×1懲00由%=3巡壽00饒÷1叼00佩×1野00戚%=漁30芬0%（3）土地喇增值稅=土地增源值額×適用織稅率-扣除燭項(xiàng)目咸金額×速算扣欠除率=30么0×6藝0%-占100春*35械%=1卵4530作業(yè)：勵(lì)（1）如果皇是一完個(gè)增暮值額莫為58萬元標(biāo)、扣皆除項(xiàng)法目金姻額為100萬元的埋項(xiàng)目，做其土地標(biāo)增值稅刮為多少現(xiàn)？如果是團(tuán)一個(gè)增族值額為35萬元月、扣獅除項(xiàng)擾目金垃額為10望0萬元的費(fèi)項(xiàng)目，會(huì)其土地曾增值稅殺為多少沈？如果適是一浴個(gè)增莖值額足為15萬元、盾扣除項(xiàng)季目金額世為100萬元露的項(xiàng)禿目，雨其土?xí)卦鰺嶂刀惢珵槎嗫忌?？?）某房快地產(chǎn)開存發(fā)項(xiàng)目原銷售收話入30問000萬元；慨投資成艙本15喊0拒00萬元邊，其始中：碗土地氧費(fèi)用3寒00隨0萬元，腹開發(fā)成防本10鏈0箱00萬元怖，開圈發(fā)費(fèi)池用（梁銷售劑費(fèi)用諷、管欠理費(fèi)筒用與轟財(cái)務(wù)敵費(fèi)用獄合計(jì)狂）為2鳥00腥0萬元渠；營(yíng)告業(yè)稅筋金及船附加16聲00萬元。傭試計(jì)算蝕該項(xiàng)目構(gòu)的土地廈增值稅改。315.2融資勇與資鋤金成器本分梯析（P99）融資令分析1.融資的摔概念融資災(zāi)：通過一奔定渠道機(jī)、采取襲適當(dāng)方邀式籌措原資金的磨財(cái)務(wù)活轉(zhuǎn)動(dòng)房地產(chǎn)揪投資中革的融資益：指房糖地產(chǎn)津投資掠發(fā)起遮人確待保房攜地產(chǎn)緩開發(fā)峽項(xiàng)目虎或投柔資經(jīng)滅營(yíng)項(xiàng)耳目活梳動(dòng)順?biāo)ダM(jìn)會(huì)行而賄采取磚的資將金融逼通活某動(dòng)資金充足與否目的融出資金的單位和個(gè)人擁有閑置資金獲取利息或分享收益融入資金的房地產(chǎn)投資者投資能力不足彌補(bǔ)投資能力的不足322.融資渠健道（P1資00）資金瞇來源禽的渠語道主砍要有摟：自有綱資金快、信勉貸資徑金、肚預(yù)售鄭收入（1）自有捷資金包括：表現(xiàn)形式現(xiàn)金貨幣現(xiàn)金其他速動(dòng)資產(chǎn)各種銀行票據(jù)、股票、債券以及其他可以立即出售的已建成的樓宇等近期可收回的各種應(yīng)收款已簽訂合同應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款33（2）信綢貸資驗(yàn)金（P10金0）信貸資金：投資者通過債務(wù)融資的方式以獲取的資金分為：債券由債務(wù)人發(fā)行，定期向債券持有人支付利息，并在債券到期后歸還本金的債務(wù)憑證可以由債務(wù)人直接發(fā)行；也可以由證券發(fā)行的中介機(jī)構(gòu)向社會(huì)發(fā)行商業(yè)貸款指?jìng)鶆?wù)人向商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款的融資形式是我國(guó)大多數(shù)項(xiàng)目的融資主要渠道（3）預(yù)秤售收奧入（廚或預(yù)如售款煮）（P10常1）預(yù)售款控是房地敬產(chǎn)投資布者在商牛品房交令付使用伙之前，妄預(yù)先向亞購(gòu)房者昌收取的正價(jià)款。對(duì)房眠地產(chǎn)軍的買背賣雙利方來值說都德比較姜有益插。34商業(yè)貸零款（P10絹1）分類用途特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金的不足1.期限短：3-6個(gè)月2.數(shù)量少：幾百-幾千元3.不針對(duì)某項(xiàng)目而是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)貸款房地產(chǎn)開發(fā)商的某個(gè)特定的項(xiàng)目1.?？顚Ｓ?.銀行專業(yè)監(jiān)管貸款的使用3.周期較長(zhǎng)，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始末房地產(chǎn)抵押貸款指貸款人以貸款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式向銀行提供按期履行債務(wù)償還的保證而取得的貸款通常：開發(fā)商以自己已建成的項(xiàng)目或者自用的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行抵押貸款，為了減少風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額一般為其評(píng)估價(jià)值的60-70%或更低35國(guó)內(nèi)借殘款利息裹的計(jì)算龜（無）1.借款時(shí)濱的利息身計(jì)算對(duì)建艱設(shè)期杯借款餐利息局進(jìn)行嗽估算蕉時(shí)，仔應(yīng)按不借款計(jì)條件原的不逗同分恒別計(jì)摔算。借款貌條件暑包括叉：借值款利廚率、略借款磨期限孕、借姨款總淚額假定借特款當(dāng)年可在年中銷支用、阻按半年那計(jì)息，攏其后各腹年按全消年計(jì)息每年遞應(yīng)計(jì)筑利息=（年字初借娘款本吃息累虧計(jì)+本年借拉款÷2）×利率36例：未某房肯地產(chǎn)勾開發(fā)爪項(xiàng)目詳，建賞設(shè)期善為3年。借渣款當(dāng)年歸在年中城支用，愛按半年巴計(jì)息。脾在建設(shè)抄期第一頓年借款20婚0萬元，杠第二年500萬元，沃第三年300萬元出，年釀利率特為10巨%，試洋計(jì)算豬建設(shè)城期貸槳款利姿息。第一鍛年應(yīng)觀計(jì)利捎息=（0+2盲00÷津2）×1誰0%=1枕0（萬返元）第二友年應(yīng)宋計(jì)利標(biāo)息=（210當(dāng)+50傾0÷2）×10趣%=4歇6（萬逝元）第三撒年應(yīng)鴨計(jì)利朽息=（210廳+54壺6+3暑00÷叛2）×10矛%=9狗0.狡6（萬元?dú)W）建設(shè)期刺貸款利石息總和=1廁0+濃46油+9怕0.歉6=蓮14母6.域6（萬元塔）372.還款時(shí)彼的利息怪計(jì)算還款革時(shí)利芒息的茂計(jì)算極因還刮款方講式的墊不同返而不途同。（1）等累額償臘還本用金和撤利息轉(zhuǎn)總額弟時(shí)①年筒等額還笑本付息綁公式：資金稱回收免系數(shù)②某匠年末庫貸款風(fēng)余額擋累計(jì)裁（t：已付得款年數(shù)t=某年末似）公式境：③每年支暖付利息汽，公式猶：每年踐償還原利息=每年初規(guī)貸款余正額×年利率④每年列償還踢本金民，公侮式：每年償箏還本金=每年付巾款額A-每年乎償還戲利息38例：某停房地產(chǎn)蘆投資項(xiàng)及目，借姐款15茄00萬元偉，年羨利率11蹤蝶.7益%，要麗求按年等壺額還撞本付箱息。從借淡款當(dāng)年聽起，15年內(nèi)還饒清本息胸。試計(jì)抵算每年容還本付鹿息額及焰第6年償矩還的察本金瞧和利弊息。怨（1+攀11命.7椅%）15=5.爬26（1+1維1.7代%）10=3蓮.0友2（1）每年灶等額還裕本付息險(xiǎn)額為：（2）第5年末的既貸款余他額為：39第6年償還會(huì)利息=年初伏貸款處余額×年利錦率=12分40.仙56×仆11.秀7%=1梳45磁.1譯5第6年償還扔本金=每年魚付款才額-每年償謹(jǐn)還的利六息=21薄7-1斥45.擱15=71細(xì).8540練習(xí)題望：某房呢地產(chǎn)投山資項(xiàng)目收，借款10悶0萬元，屬年利率10允%，要冬求按年等額還本付甚息。從語借款當(dāng)敵年起，3年內(nèi)望還清發(fā)本息鳴。試刑計(jì)算磨每年糞還本向付息澆額及甩償付殺的本顧金和鹽利息牽，試崗作出搬該項(xiàng)通目的洲還本處付息超計(jì)劃覆。（1+盡10行%）3=1書.3市31某項(xiàng)目視等額還飾本付息份計(jì)算表監(jiān)單其位:萬元年份等額還本付息額年初貸款余額本年償還本金額本年償還利息額12340.2140.2140.2110069.7936.5530.2133.2336.55106.983.6641（2）等本舅償還時(shí)指償還焦期內(nèi)每萬年償還終的本金誦額是相學(xué)等的，臂利息將丑隨本金掌逐年償圾還而減弓少，但閉各年之劈燕間的本敞金及利穴息之和狂不等。①紫各年云還本溝付息肉額，趙公式鴨：At’：第t年還本說付息額②每顛年支滋付利天息，愛公式茫：每年支右付利息=年初借接款累計(jì)×年利凳率③每年輛償還本足金（含餃建設(shè)期拍未付利斧息）每年償趟還本金=Ic/n（等額石）42例：苗某房吵地產(chǎn)航投資手項(xiàng)目爽，借渾款10扮00萬元，殼年利率10%，要窄求按等設(shè)本償鋼還、利息袍照付的洋方式還練本付息朗。從借嶄款當(dāng)年異起，10年內(nèi)瘡還清侄本息久。試朋計(jì)算曉每年拒償付蘿的本戀金和介利息土并作雷出該袍項(xiàng)目貨的還史本付塵息計(jì)辦劃。某項(xiàng)朽目等敬額還押本、易利息暴照付容計(jì)算堡表鐮單位厭：（撇萬元允）年份①等額還本額②年初貸款余額③本年還本付息額④本年償付利息123456789101001001001001001001001001001001000900800700600500400300200100200190180170160150140130120110100908070605040302010等額10板00斯/1苦0=10獎(jiǎng)0+1媽00=1膽00錫0*乒10負(fù)%=10塘00-憲100=90幅0*1臉0%=1尸00暴+9璃043例題擾：某辯房地肝產(chǎn)開葛發(fā)項(xiàng)遠(yuǎn)目，速建設(shè)綿期3年。第1年借款100尖0萬元再，第2年借圣款200拌0萬元，棋第3年借青款20道00萬元補(bǔ)。項(xiàng)鞠目建春設(shè)完溫畢即春開始丙銷售炕，預(yù)末計(jì)每斬年的蟲銷售趁收入伐足以庭還本舍付息喚。貸柴款方理的條抖件是鳳：貸煮款利提率為10%，建設(shè)祥期結(jié)束宴后2年內(nèi)等本償圣還、利曠息照箏付。襯試編跌制該桿項(xiàng)目馬的借漂款還煉本付謹(jǐn)息估根算表野。44某房地易產(chǎn)項(xiàng)目傷借款還削本付息尚估算表沿單位令：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)123451借款及還本付息1.11.21.31.4

1.5年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息年末借款累計(jì)

2償還本息資金來源2.12.12.3其他還款資金(銷售收入)未分配利潤(rùn)短期借款10補(bǔ)00200緩0200素000500剛05020被5425燈.510純5010怕5032扒5532速55568胃0.5568愈0.534鴨08嘉.3568脅.05284躬0.2門5284昂0.2效5284透.0331碰24統(tǒng).2燈80153商2.5毀865切32剝.5途8653槽2.5盜834型08素.3312尾4.2醒845財(cái)務(wù)萌基礎(chǔ)榨數(shù)據(jù)虧估算加案例鼻分析賊：某開刃發(fā)商躁購(gòu)得努一寫嘴字樓氧用地仍的使裝用權(quán)調(diào)，擬推建一勤寫字樂樓項(xiàng)疫目出赴售：1.該項(xiàng)雙目土鑄地費(fèi)紫用為60鳳0萬元?dú)?，于傳開始潛時(shí)一寬次投急入。移建筑防安裝桂工程賭費(fèi)用縣為80朋0萬元專，前艇期工皂程費(fèi)那用、彎管理遇費(fèi)用敵、其況他費(fèi)抵用分胃別為般建安愿費(fèi)用邁（安趴裝工學(xué)程費(fèi)荒用）換的5%、3%、2%。銷售炒費(fèi)用為噴銷售收照入的5%。項(xiàng)觸目的甩總建墻筑面龜積為600蓮0平方練米，慌售價(jià)堵為每趁平方響米500罩0元。資據(jù)估橋算，猾項(xiàng)目平的開紡發(fā)建駐設(shè)周際期為3年（其逗中建設(shè)庸期2年）會(huì)，第2年即表可預(yù)譽(yù)售60食%，第3年全部舍售出。2.上述成努本費(fèi)用闖（土地體費(fèi)用、扇財(cái)務(wù)費(fèi)府用除外哀）在建存設(shè)期的壟第1年投入55%，第2年投剛?cè)?5由%。建貌設(shè)資衡金中欠，資沖本金65專0萬元；債其他為繼銀行貸下款，資摘金缺口憶由銀行剃貸款解薄決。貸屯款利率爺為10%，寬稿限期經(jīng)為2年，洽第3年開練始采墾用等本償還并化支付利楊息的方譯式還本鍋付息，清分2年還清仍。463.有關(guān)稅傳率如下睬：（1）“三工稅一費(fèi)投”：為漆銷售收惱入的6%（2）增值詠額50%以下些部分們：30然%增值另額超成過50%至10蠢0%部分：40%增值吃額超徹過100器%至20此0%部分：50%增值帝額超約過200紛%部分搜：60%根據(jù)以販上資料密，要求筑：（1）估荒算項(xiàng)夸目總肚投資魚額，此并詳油列其上中財(cái)創(chuàng)務(wù)費(fèi)臣用的刃計(jì)算榆過程咽；（2）填列借款到還本脂付息耕表、土地增師值稅計(jì)桿算表和投資具計(jì)劃連與資銹金籌逝措表潛（3個(gè)表揀）。471.估算項(xiàng)王目總投徹資，并榨詳列其衫中財(cái)務(wù)竿費(fèi)用的幫計(jì)算過御程（1）不蒼含財(cái)蠟務(wù)費(fèi)舍用的炒總投毛資的娛估算土地費(fèi)恥用：600萬元建安香成本轎：800萬元前期抄工程精費(fèi)用輪：80迅0×斤5%膊=4曲0萬元管理尖費(fèi)用勵(lì)：80輔0×嘗3%胸=2漂4萬元其他費(fèi)布用：800游×2%箭=16萬元銷售費(fèi)橡用：銷哥售收入×5觸%=后60懸00嘉×5哪00糾0×反5%身=類15制0萬元不含懸財(cái)務(wù)孝費(fèi)用背的總填投資務(wù)：600＋80姓0＋40＋24＋16＋15突0=耳16參30萬元48（2）確男定各塊年銀赤行貸輔款數(shù)候額第1年投儲(chǔ)資額柔：60乞0＋（16廁30冰-6銳00）×55構(gòu)%=1塑166提.5萬元銀行訓(xùn)貸款皺：11薪66螺.5賓-6刺50猶=5鍛16況.5萬元第2年投資符額：（16嫩30昨-6培00）×4字5%捐=4辮63恩.5萬元銀行貸嗽款：463筐.5萬元本項(xiàng)目他投資分某為：自有叨資金喪：650萬元銀行貸掀款：516汽.5+喪463河.5=方980萬元49（3）財(cái)務(wù)攀費(fèi)用估竊算本項(xiàng)目羊建設(shè)周透期3年（建缸設(shè)期2年）憶；銷售期2年，嫌從建件設(shè)期卷第2年開始艘計(jì)算；寬限期2年，鐵還款們期2年，薦從銷是售期溪第2年開始堵計(jì)算。因此，辮財(cái)務(wù)費(fèi)控用的計(jì)殿算期為4年建設(shè)期惜利息：第1年計(jì)棚息：孟（516向.5÷處2）×1暑0%鞏=2粥5.宅83（萬驢元）第2年計(jì)息續(xù)：（516株.5＋25遮.8足3＋463游.5÷曬2）×1供0%掉=7眾7.秧41（萬悅元）建設(shè)鞋期利椅息合崗計(jì)：25.末83＋77愿.4印1=閣10胳3.盼24（萬元捏）IC=找980＋10師3.陵24省=1甜08崇3.烈24（萬元嚇）50還款鼓期利每息：第3年、第4年各還習(xí)本：Ic/篩n=1壁083跳.24閣÷2=丙541姜.62（萬五元）第3年：計(jì)息并執(zhí)付息：10紙83猜.2疑4×班10輝%=邁10墨8.模32（萬元國(guó)）還本付篇息額：541岔.62＋10址8.競(jìng)32緞=6溉49課.9蜂4（萬薄元）（其中相，原本右金為490萬元堅(jiān)，應(yīng)束付利花息為15積9.鍵94萬元）第4年：計(jì)息并柴付息：54牲1.廣62?！?霧0%憐=5據(jù)4.錯(cuò)16（萬概元）還本付織息額：54舊1.掩62＋54.糖16=因595補(bǔ).78（萬遙元）（其中它，原本帆金為490萬元繁，應(yīng)催付利升息為10謎5.香78萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)北用總計(jì)先為：15瓣9.哥94＋105腔.78綱=26豪5.7偽2（萬元丙）51（4）項(xiàng)饞目總慢投資坑的估眼算不含財(cái)州務(wù)費(fèi)用臺(tái)的總投章資＋財(cái)?shù)瓌?wù)費(fèi)用=16便30＋26扶5.知72簽=1疤89欄5.呢72（萬羊元）其中倍：開發(fā)成缸本=6磚00＋80券0＋40＋16邊=1闊45休6（萬元句）開發(fā)費(fèi)躬用=2歡4＋150＋26檔5.跌72說=4凈39責(zé).7冶2（萬元偵）52序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

4

1借款及還本付息1.11.21.31.41.51.61.7期初借款本息累計(jì)本期借款本期應(yīng)計(jì)利息本期還本本期付息本期還本付息期末借款本息累計(jì)980265.721083.24162.481245.72516.525.83542.33542.33463.577.411083.241083.24108.32541.62108.32649.94541.62541.6254.16541.6254.16595.780

2借款償還的資金來源2．12．22．32．4利潤(rùn)折舊費(fèi)攤銷費(fèi)其他還款資金1245.72649.94595.78借款酷還本讀付息諷表單位：君萬元53序號(hào)

項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算結(jié)果

1銷售收入銷售面積×銷售單價(jià)300022．1

2．2