房屋維修及養(yǎng)護

房屋維修及養(yǎng)護第一節(jié)、房屋維修管理概述一、房屋維修的概述（一）房屋維修的定義狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護、維修、改建。具體地說，房屋維修包括：對房屋的日常保養(yǎng)對房屋破損部位的修繕對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善結(jié)合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作因此，房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。所謂房屋的經(jīng)濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的。（二）房屋維修的特點1.房屋維修是一項經(jīng)常性的工作房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。（三）房屋損壞的原因1.自然損壞（1）氣候條件：風吹、雨打、日曬等（2）生物因素：菌類（霉菌）、蟲害（白蟻）等（3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等（4）災害因素：洪水、火災、地震、滑坡、颶風、爆炸等突發(fā)性天災人禍2.人為原因（1）使用不當：使用磨損、腐蝕等（2）設計和施工質(zhì)量的低劣（3）維修養(yǎng)護不善二、房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。管理主體：物業(yè)管理公司實施主體：專業(yè)房屋維修公司目的與任務：①保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附屬設備發(fā)生損毀③保障使用者的安全、改善住用條件（一）房屋維修管理的原則1.經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則2.預防為主，管、修相結(jié)合的原則3.區(qū)別對待的原則（1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護（2）舊有房屋：保留、改建和拆建4.有償服務的原則（二）房屋維修管理的意義1.利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟效益。3.利于城市建設和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進城市經(jīng)濟發(fā)展。4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽，塑造良好的經(jīng)營形象，為其他業(yè)務的發(fā)展打下扎實的基礎。5.搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營中創(chuàng)收。（三）房屋維修管理內(nèi)容①房屋安全與質(zhì)量管理②房屋維修的技術(shù)管理③房屋維修的施工管理④房屋維修行政管理⑤房屋維修的費用管理一、房屋安全與質(zhì)量管理二、房屋維修的技術(shù)管理三、房屋維修的施工管理四、房屋維修行政管理五、房屋維修的費用管理第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋安全與質(zhì)量管理（一）房屋安全檢查（二）房屋完損等級評定（三）危房鑒定及排險（一）房屋安全檢查目的與任務：及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險情的措施。分類：按時間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務與內(nèi)容：日常性檢查、隨時抽查、重點檢查、普查檢查方法：直接觀察法、敲擊法、專業(yè)設備檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗算第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋完損等級的評定以建設部1985頒《房屋完損等級評定標準》為據(jù)，按統(tǒng)一標準、統(tǒng)一項目、統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完損等級評定。1.任務：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2.等級分類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房3.評定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設備、裝修房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細木裝修等；房屋設備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等4.基本做法（1）定期評定：一般是每隔1~3年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定?；咀龇ǎ菏紫冗M行組織準備（包括制訂評定工作計劃，建立評定組織，培訓評定人員等）；其次是實施查勘；最后是統(tǒng)計匯總。（2）不定期評定：就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。常見幾種情況：根據(jù)氣候特征抽查評定；房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收后重新評定完損等級；接管新建房屋后，要進行完損等級評定。5.評定方法首先，按部頒《房屋完損等級評定標準》的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）混合結(jié)構(gòu)；3）磚木結(jié)構(gòu)；4）其他結(jié)構(gòu)。再對各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個組成部分進行評定。前三種類型一種評法，后一種類型一種評法。第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容（三）危房鑒定及排險（1）制定危房鑒定標準三種情況：①整幢危房②局部危房③危險點（2）建立危房鑒定機構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法4種辦法：觀察使用法、處理使用法、停止使用法、整體拆除法注：房屋損壞的經(jīng)濟指標二、房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理：指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標準進行科學管理。三個基本環(huán)節(jié)：1．科學地制定房屋維修的設計、施工方案，確定經(jīng)濟合理的修繕費用標準；2．監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；3．建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責任制，打下好的技術(shù)管理基礎。三、房屋三維修三的施三工管三理房屋三維修三施工三管理就是三指按三照一三定施三工程三序、三施工三質(zhì)量三標準三和技三術(shù)經(jīng)三濟要三求，三運用三科學三的方三法對三房屋三維修三施工三過程三中的三各項三工作三進行三有效三的科三學的三管理三。1.專業(yè)三外包三型房三屋維三修的三施工三管理三工作三包括三：（1）做三好維三修工三程的三招標（2）維三修工三程的三設計三和技三術(shù)交三底（3）承三包合三同簽三訂（4）施三工質(zhì)三量監(jiān)三管、三工程三竣工三驗收（5）價三款的三結(jié)算（6）維三修技三術(shù)資三料的三整理三、建三檔等四、房屋三維修三行政三管理（一三）房三屋維三修的三一般三責任三：所三有人三承擔1.保修三期內(nèi)三：由三施工三單位三和建三設單三位負三責2.保修三期滿三后（1）共三用部三分、三共用三設備三：專項三維修三基金，全三體業(yè)三主承三擔（2）自三用部三分、三自用三設備三：業(yè)三主自三行負三責（二三）租三賃私三房的三維修三責任三：依三約承三擔（三三）人三為損三毀房三屋的三維修三責任三：行三為人三承擔（四三）對三于那三些不三及時三維修三或因三他人三阻礙三，可三能導三致房三屋發(fā)三生危三險的三，房三管部三門有三權(quán)采三取排三險解三危強三制措三施，三費用三由當三事人三承擔三。一、三房屋三維修三工程三的分三類二、房屋三維修三標準三、三房屋三維修三工程三的技三術(shù)經(jīng)三濟指三標第三三節(jié)三房三屋維三修工三程第三三節(jié)三房三屋維三修工三程一、三房屋三維修三工程三的分三類（一三）按三房屋三的完三損程三度和三工程三性質(zhì)三劃分小修三（維三護）三工程中修三工程大修三工程翻修三（更三新改三造）三工程綜合三維修三工程1.小修三工程亦稱三零修三工程三或養(yǎng)三護工三程，三是指三物業(yè)三管理三企業(yè)三為確三保房三屋正三常使三用，三保持三房屋三原來三的完三損等三級而三對房三屋使三用中三正常三的小損三壞進行三及時三修復三的預防三性養(yǎng)護三工程三。費用三：綜合三平均三費用三占房三屋現(xiàn)三時總造三價的1%以下特點三：項目三簡單三、零三星分三散、三量大三面廣三、時三間緊三迫、三持續(xù)三反復三性強三、服三務性三強。適用三對象三：完好三、基三本完三好房三。2.中修三工程是指三房屋三少量主體三構(gòu)件三已損三壞或不三符合三建筑三結(jié)構(gòu)三的要三求，三需要三牽動三或拆三換進三行局部三維修以保三持房三屋原三來的三規(guī)模三和結(jié)三構(gòu)的三工程三。費用三：一次三維修三費用三是該三房屋三同類三結(jié)構(gòu)三新建三造價三的20三%以下特點三：工地三比較三集中三，項三目較三小，三工程三量較三大，三工程三的計三劃性三、周三期性三強適用三對象三：一般三損壞三房屋維修三要求三：修后70三%以上三房屋三要符三合基三本完三好或三完好三房標三準的三要求三。3.大修三工程是指三無倒三塌或三只有三局部三倒塌三危險三的房三屋，三其主三體結(jié)三構(gòu)和費用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25%以上。特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進行。要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標準適用對象：嚴重損壞房4.翻修三工程三（更三新改三造工三程）是指三原來三的房三屋需三要全部三拆除，另三行設三計，三重新三建造三或利三用少三數(shù)主三體構(gòu)三件在三原地三或移三動后三進行更新三改造的工三程。特點三：規(guī)模三大、三投資三大、三工期三長。費用三：應低三于同三類結(jié)三構(gòu)房三屋的三新建三造價要求：翻修后必須達到完好房的標準。適用對象：危險房5.綜合三維修三工程指成三片多三幢或三面積三較大三的單三幢樓三房，三大部三分嚴三重損三壞而三進行三有計三劃的三代表三大會成片三維修和為三改變?nèi)ㄈ保┤课萑婷踩M三行的三維修三工程三，也三就是大修三、中三修、三小修一次三性應修三盡修（全三項目三修理三）的三工程三。費用三：應是三該片三房屋三同類三結(jié)構(gòu)三新建三造價三的20三%特點：規(guī)模較大、項目齊全、工期長、花費大要求：綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好房的標準。（二三）按三房屋三結(jié)構(gòu)三性質(zhì)三劃分1.承重三結(jié)構(gòu)三性維三修是三指為三保證三房屋三結(jié)構(gòu)三安全三、適三用和三2.非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。（三三）按三經(jīng)營三管理三的性三質(zhì)劃三分1.恢復三性維三修是指三修復三因自然三損耗三2.賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。3.補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。4.返工三性維三修是指三因房三屋的設計三缺陷三、施三工質(zhì)三量不三好或三管理三失當造成三的再三次維三修，三其維三修費三用由三責任三人承三擔。5.救災三性維三修是指三修復三因自然三災害造成三損壞三的房三屋及三其構(gòu)三件的三維修三活動三，對三于重三大天三災，三維修三費用三由政三府有三關(guān)部三門撥三專款三解決三，對三于人三為失三火造三成的三災害三，責三任者三需擔三負全三部或三部分三費用三。二、房屋三維修三標準《房屋三修繕三范圍三和標三準》維修三標準三是按三不同三的結(jié)三構(gòu)、三裝修三、設三備條三件，三將房三屋分三為“三一等三”和三“二三等以三下”三兩類三分別三制訂三的。一等三房屋三：指三鋼筋三混凝三土結(jié)三構(gòu)、三混合三結(jié)構(gòu)三和磚三木結(jié)三構(gòu)中三的一三等房三屋；二等三以下三房屋三：指三鋼筋三混凝三土結(jié)三構(gòu)、三混合三結(jié)構(gòu)三中的三二等三房屋三和磚三木結(jié)三構(gòu)中三的二三、三三等房三屋，三以及三簡易三結(jié)構(gòu)三房屋三。房屋三維修三標準三按主三體工三程、三木門三窗及三裝修三工程三，樓三地面三工程三，屋三面工三程，三抹灰三工程三，油三漆粉三飾工三程，三水、三電、三衛(wèi)、三暖設三備工三程，三金屬三構(gòu)件三及其三他等9個分三項工三程進三行確三定。1、主三體工三程屋蓋三、梁三、板三、柱三、剪三力墻三等在三修繕三時應查三清隱三患。損壞三、變?nèi)螄廊氐娜?，應三加固三、補三強或三拆換三；不合三理的三舊結(jié)三構(gòu)、三節(jié)點三，若三影響三安全三使用三的，三大修三時應三整修三改做三；對鋼三筋混三凝土三構(gòu)件三，如三有輕三微剝?nèi)?、三破損三的應三及時三修補三；混凝三土碳三化產(chǎn)三生裂三縫、三剝落三，鋼三筋銹三蝕嚴三重的三，應三通過三檢測三計算三鑒定三構(gòu)件三承載三力，三采取三加固三或替三代措三施。2、裝三修工三程a.門窗三修繕三后應三牢固三、平三整、三美觀三，開三關(guān)靈三活，三接縫三嚴密三，不三動。三門窗三開關(guān)三不靈三活、三松動三b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3、樓三地面三工程a.木地三板的三損壞三占自三然間三地面三面積25％以三下的三，可三修復三；損三壞超三過25％以三上或三缺乏三材料三時，三可改三做相三應標三準的三高級三地坪三。b.普通三水泥三地面三起砂三、空三鼓、三開裂三，應三拆補三、修三補或三重做三；水三磨石三或塊三料地三面損三壞時三，應三盡量三修復三，實三在無三法修三復的三，應三改做三相應三標準三樓地三面。c.面磚三地面三損壞三、破三碎、三高低三不平三的，三應拆三補或三重鋪三，室三內(nèi)潮三濕嚴三重的三，可三增設三防潮三層或三做塊三料地三面。4、屋三面工三程a.屋面三結(jié)構(gòu)三有損三壞的三，應三修復三或拆三換；三不穩(wěn)三固的三應加三固；三如因三為原三結(jié)構(gòu)三本身三的原三因造三成屋三面滲三水、三漏雨三嚴重三，按三原樣三修復三仍不三能排三除屋三漏的三應翻三修改三建。b.屋面三上的三壓頂三、泛三水、三天溝三、水三落斗三、水三管等三損壞三滲水三時，三應修三復；三損壞三嚴重三時，三應翻三做。c.女兒三墻、三煙囪三等屋三面附三屬構(gòu)三件損三壞嚴三重的三，在三不影三響使三用和三市容三的條三件下三，可三改修三或拆三除。d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補結(jié)構(gòu)損壞的，應加固重做。e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5、飾三面工三程a.外墻三飾面三起殼三、開三裂、三剝落三的，三應照三原樣三修復三；損三壞面三積過三大的三，可三全部三鏟除三重做三，重三做時三，在三不降三低用三料標三準、三不影三響色三澤協(xié)三調(diào)的三前提三下進三行。b.外墻三勒腳三損壞三的，三應修三復。c.內(nèi)墻三飾面三起殼三、開三裂、三剝落三的，三應修三復；三每面三墻損三壞超三過一三半以三上時三，可三鏟除三重抹三；原三無踢三腳線三的，三可加三做踢三腳線d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6、油三漆粉三飾工三程a.木門三、裙三板、三木欄三桿等三油漆三起殼三、剝?nèi)?、三失去三保護三作用三的，三應周三期性三地進三行保三養(yǎng)，三上述三木構(gòu)三件整三件或三零件三拆換三應油三漆。b.鋼門三、鐵三曬衣三架、三鐵柵三、鐵三圍欄三、空三調(diào)架三、上三水管三、雨三水管三、煤三氣管三、鑄三鐵污三水管三或其三他各三類鐵三構(gòu)件三，其三油漆三起殼三、剝?nèi)浠蛉F件三銹蝕三，應三先除三銹，三再刷三防銹三涂料三或防三銹漆三，然三后刷三其他三面漆三；鋼三門或三各類三鐵件三油漆三保養(yǎng)三周期三一般三為２三－３三年。c.木地三板原三油漆三褪落三的，三應重三做。d.室內(nèi)三墻面三、天三棚等三修繕三時可三刷新三，其三用料三應采三取新三型涂三料，三如膠三白等三；高三級抹三灰損三壞應三原樣三修復三。e.高層三建筑三外墻三原油三漆損三壞的三，應三修復三，其三色澤三應盡三量與三原建三筑保三持一三致。8、金三屬構(gòu)三件維三修標三準應保三持牢三固、三安全三、不三銹蝕9、其三他工三程維三修標三準對屬三物業(yè)三管理三企業(yè)三管理三的庭三院院三墻、三院墻三大門三、院三落內(nèi)三道路三、溝三渠下三水道三、窨三井損三壞或三堵塞此外，對坐落偏遠、分散、不便管理，且建筑質(zhì)量較差的房屋，維修時應保證滿足不倒不漏的基本住用要求。三、1.主要經(jīng)濟技術(shù)指標房屋完好率：50%～60%。年房屋完好增長率：2%～5%；年房屋完好下降率不超過2‰。房屋維修工程量：100～150平方米/人·年。維修人員勞動生產(chǎn)率：5000元/人·年。中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%～50%。維修工程成本降低率：5%～8%。安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負傷事故頻率：小于3‰。小修養(yǎng)護及時率：99%。房屋租金收繳率：98%～99%。租金用于房屋維修率：60%～70%。流動資金占用率：小于30%。機械設備完好率：85%。2.指標三計算三公式第四三節(jié)三房三屋日三常養(yǎng)三護房屋三日常三養(yǎng)護三是指三物業(yè)一、房屋日常養(yǎng)護的類型二、房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容一、三房屋三日常三養(yǎng)護三的類三型1.零星三養(yǎng)護三：是三指結(jié)三合實三際情三況進三行保三養(yǎng)維三護或三因突三然損三壞引三起的三小修三。方式三：維三修人三員走三訪住三戶；三住戶三隨時三報修三。特點三：修三理范三圍廣三，項三目零三星分三散，三時間三緊，三要求三及時三，具三有經(jīng)三常性三的服三務性三質(zhì)。包括三：（1）屋三面清三掃補三漏、三修補三屋面三、泛三水、三屋脊三；拆三（2）鋼、木門窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細木裝修的加固及局部拆換等。第四三節(jié)三房三屋日三常養(yǎng)三護（3）水三管的三防凍三保暖三；給三水管三道的三少量三拆換三；排三污、三廢水三管道三的維三修、三保養(yǎng)三、疏三通；三便器三、臉三盆、三浴缸三的修三補拆三換；三水嘴三、閥三門、三抽水三馬桶三及其三零配三件的三整修三、拆