成都某住宅房產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案

推廣策略分析產(chǎn)品策略分析銷售策略分析樓盤基本數(shù)據(jù)地址：成都市**路開發(fā)商：成都****置業(yè)有限責(zé)任公司占地面積：83畝總建筑面積：28萬平方米，一期99000平方米二期：19萬方容積率：4.3綠化率：38％總戶數(shù)：1547戶，一期595戶、二期952戶車位：1150個(gè)層高：3米價(jià)格：一期4915產(chǎn)品類型：26層+24層高層電梯公寓。臨街是底層商業(yè)。項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目位于九眼橋旁，靠近一環(huán)路。生活便利，交通通達(dá)性很好。教育設(shè)施完善，有川大和成都市**中學(xué)位于該區(qū)域。臨近府南河、望江公園、合江亭等人文景觀，有著獨(dú)特的優(yōu)勢。項(xiàng)目總平圖會(huì)所幼兒園該樓盤由道路分割形成2個(gè)組團(tuán)。在規(guī)劃中將2個(gè)組團(tuán)統(tǒng)一起來，形成有機(jī)的整個(gè)，較少道路分割的影響。該樓盤是低密度高層建筑的典范，采用大間距大圍合式布局，減少建筑密度，開闊了小區(qū)的視野，增加了小區(qū)的通透性。這樣吃夠容積率的同時(shí)，提高了產(chǎn)品的品質(zhì)。一期組團(tuán)二期組團(tuán)

**綠化底商項(xiàng)目景觀分析灌木綠化走廊草坪具有坡度的樹葉型綠化景觀泳池一期組團(tuán)二期組團(tuán)下沉式網(wǎng)球場在景觀規(guī)劃上拋棄了大量種植喬木的風(fēng)格，種植大量的草皮，將草皮與喬木很好的結(jié)合，使整個(gè)小區(qū)更加通透。同時(shí)打破草皮形成樹葉式下沉坡地景觀，具有較好的層次感和改變草皮的單調(diào)性。12312345項(xiàng)目立面建筑立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，給人于較高的品質(zhì)感和舒適感。項(xiàng)目戶型配比分析****的戶型主要是以124—135平方米左右的戶型為主力戶型，所占的比列達(dá)到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例為16％?？梢钥闯?***主要是舒適型為主。總價(jià)主要是集中在60—75萬之間。戶型結(jié)構(gòu)戶數(shù)面積（平方米）比例4室2廳2衛(wèi)332152—16822%3室2廳2衛(wèi)950124—13562%2室2廳1衛(wèi)2438916%合計(jì)1525項(xiàng)目戶型分析

這兩個(gè)戶型是其主力戶型，戶型的通風(fēng)和采光性較好，明廚明衛(wèi)。功能分區(qū)以及動(dòng)靜分區(qū)較為合理。臥室設(shè)有飄窗或陽臺(tái)，觀景效果較好，主臥面積較大，有20平方米，較為舒適?？蛷d的開間有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。戶型偏向于舒適型。135平方戶型功能分區(qū)較為合理，采光較好，空間尺寸較好，主景觀朝向中庭景觀，具有較好觀景性。項(xiàng)目戶型分析133平方米戶型方正，功能分區(qū)合理，戶型面向中庭，景觀較好。項(xiàng)目戶型分析168平方項(xiàng)目戶型分析該戶型面積是88平方米，在戶型的功能分區(qū)上處理較好，動(dòng)靜分明。戶型的通風(fēng)采光性很好。臥室設(shè)有飄窗，采光性較好。廚房的空間較大，外部是生活陽臺(tái)，便于利用。但是生活陽臺(tái)是封閉式的，進(jìn)深較深，不利于油煙排放。衛(wèi)生間與廚房距離很遠(yuǎn)，不利于布局管線。陽臺(tái)的開間僅有3.8米，對(duì)具有的舒適性有一定的影響戶型進(jìn)入口于主臥入口相對(duì)，隱私性不好，從建筑風(fēng)水學(xué)的角度上講這樣的布局是有很大的問題。88平方米該戶型方正，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分明采光性較好，舒適性較好；但是在空調(diào)位上有一定的缺陷，不便于布置。項(xiàng)目戶型分析124平方米該戶型較為方正，功能分區(qū)較好，房間開間合理，景觀的均好性較好。項(xiàng)目戶型分析157平方米項(xiàng)目戶型分析152平方米該戶型的采光性很好，每間房間采光性很好，設(shè)有觀景陽臺(tái)。功能分區(qū)較好。該戶型的主臥是面向小區(qū)景觀，主臥的景觀很好，同時(shí)有衣帽間和衛(wèi)生間，主臥很舒適。項(xiàng)目客戶分析客戶年齡段：以35——50歲左右為主客戶交通工具：私家車（雅閣、馬志達(dá)、大眾、福特、豐田等）置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)以上為主職業(yè)：公務(wù)員、企業(yè)中高層、外地人等需求：88——130平方米為主從售樓部的觀察看出，該項(xiàng)目客戶的年齡集中在40歲左右，在事業(yè)上有一定的成就的群體。這部分的群體購買能力強(qiáng)，文化層次較高，對(duì)產(chǎn)品要求高。這部分群體看重**的品牌和產(chǎn)品的區(qū)位。產(chǎn)品策略綜述****利用其優(yōu)越的地理位置，打造都市豪宅。通過大間距圍合式布局，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)較好的景觀和視野，弱化了周邊高層遮擋問題，在景觀上采用創(chuàng)造性的手法，注重綠化和外立面的包裝，把錢花到看得到的地方，做出了大盤高品質(zhì)的感覺。產(chǎn)品策略分析推廣策略分析價(jià)格策略分析營銷強(qiáng)度分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月鋪墊期品牌導(dǎo)入期潛伏期強(qiáng)勢蓄客期持續(xù)銷售期開盤熱銷期重要營銷節(jié)點(diǎn)營銷強(qiáng)度結(jié)果用“★”表示★★★★★★★★★★★4月8月9月10月11月12月5月6月7月房交會(huì)上項(xiàng)目正式亮相6.16產(chǎn)品推介會(huì)6.17正式排號(hào)9.9二期一批次開盤10.1秋交會(huì)加推1個(gè)單元6.23搖號(hào)6.24一期開盤6.3售樓處、樣板房開始啟用2006年初，報(bào)媒提前預(yù)熱戶外、站臺(tái)廣告全城呈現(xiàn)11.19二期二批次開盤7.26二期告知廣告亮相二次蓄客期報(bào)媒投放統(tǒng)計(jì)：總投放整版廣告40次，商報(bào)27次，華西報(bào)10次，晚報(bào)3次。1期8次整版，其中商報(bào)6次；2期30次整版，其中商報(bào)19次，11月高達(dá)8次。營銷強(qiáng)度★★★★★★★★★12月★★★**開盤項(xiàng)目推廣情況2006年4月初在各大媒體和公交站牌推出**形象廣告“**——善待你一生”2006年4月參加春季房交會(huì)，做形象廣告2006年5月中旬在公交站推出****廣告，推出“**屬于決不簡單的你”——城中央.大型高層闊院華宅6月3日售樓部、樣板間對(duì)外公布；6月16日晚產(chǎn)品品鑒會(huì)，對(duì)外公開價(jià)格；6月17日對(duì)外接受牌號(hào)，接受誠意金；（當(dāng)日接受了500余戶誠意金）6月23日開始搖號(hào)。（現(xiàn)場次序竟然）6月24日開盤。**在產(chǎn)品推廣上，充分利用其在重慶的品牌形象和影響力。首先，是用2個(gè)多月的時(shí)間對(duì)品牌進(jìn)行宣傳，在客戶心理上形成很大深刻的影響，展現(xiàn)其企業(yè)實(shí)力，提高客戶對(duì)企業(yè)的信心，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行造勢。其次，在推出項(xiàng)目廣告，給客戶一種打造精品的形象。核心叢戰(zhàn)略亦思想營銷習(xí)節(jié)奏預(yù)：先哭塑企鞠業(yè)品伙牌后限建項(xiàng)分目形道象，可先獲艇得市算場認(rèn)緩?fù)偃士焖僭偬嵘虄r(jià)格級(jí)。營銷荒前期夜1.漠5個(gè)袋月左片右以專品牌昆導(dǎo)入怎為主振，營欲銷力繡度強(qiáng)周，以查建立綢企業(yè)貪良好廈的形拾象、盲獲得絹較高盟的市惕場知倉名度輝。以胃低開尋高走疏的策伏略入蔽市啟惡動(dòng)，村在企堪業(yè)品健牌和圈項(xiàng)目地形象苗得到途市場繞充分恩認(rèn)可滾后，擔(dān)以持揮續(xù)高岸頻的刮營銷部推廣角配合耐強(qiáng)勢首產(chǎn)品帆提升閣價(jià)格怠和贏壯得客盟戶。營銷噴風(fēng)格睛：。營銷烘主題鴉：企業(yè)狠形象拘”善資待你攤一生戲”形捆象統(tǒng)蔑領(lǐng)“棄獻(xiàn)給滋絕不桌簡單靠的你盞”的情項(xiàng)目透形象槽。營銷任核心沖競爭響力：立足臨企業(yè)另“善逐待你柱一生歲”的榴品牌嬸核心堅(jiān)價(jià)值蒜，從地而形逗成本掏項(xiàng)目陜的核儀心營岡銷驅(qū)恨動(dòng)力欣。成功閉關(guān)鍵捎——矩前期尺“善塘待你凍一生愿”品警牌形患象塑賞造在商散報(bào)、話華西痛報(bào)上課連續(xù)乒推出停關(guān)于際**捎報(bào)道日、軟硬文攻贈(zèng)勢使鄉(xiāng)豐得*衰*被皆接受喪的一全個(gè)關(guān)揚(yáng)鍵因惠素通過應(yīng)“思顧君不螞見下母渝州拌”活鵝動(dòng)讓不客戶住真實(shí)哭感受縱**孤的企風(fēng)業(yè)文乒化和皺物業(yè)耗管理鈔。在商相報(bào)、鉗華西氣報(bào)上胖連續(xù)坡推出僅關(guān)于未**插報(bào)道嘴、軟桿文攻針勢使加得*竟*被狀接受臨的一雞個(gè)關(guān)凳鍵因竹素通過赤“思回君不楚見下沃渝州蘿”活剩動(dòng)讓謝客戶規(guī)真實(shí)算感受挑**車的企檢業(yè)文殲化和澤物業(yè)血管理廳?；顒?dòng)株體驗(yàn)軟文債造勢密集殿推廣前期桶展示Ps肅：*聰*前友期品效牌推莊廣經(jīng)盟歷兩越個(gè)過鹽程：助告知不**衛(wèi)來到盛成都越、宣減傳*勁*“伯善待抹你一兄生”擁品牌太形象產(chǎn)品儉策略館分析銷售綱策略涌分析推廣絨策略斗分析戶性結(jié)構(gòu)戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)14625%3室2廳2衛(wèi)34658%2室2廳1衛(wèi)10017%戶性結(jié)構(gòu)2.1戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)12135%3室2廳2衛(wèi)17150%2室2廳1衛(wèi)5015%戶性結(jié)構(gòu)2.1加推戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)5150.00%4室2廳2衛(wèi)5150.00%戶性結(jié)構(gòu)2.2戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)28480%2室2廳1衛(wèi)7020%推盤喉策略騙：通攜過地嘉塊素墾質(zhì)的從迅速短升級(jí)飛提升梨價(jià)格2.心1期1期2.駐2期2.惹1期6月：仁從地壓塊總呈體素承質(zhì)較諷差的沙一塊員開始踐啟動(dòng)耳，同液時(shí)配咬合較賄低的肉價(jià)格咬開拓菜市場能；10襪-1獎(jiǎng)2月：喚通過盡地塊搖素質(zhì)黎的升出級(jí)拉容伸項(xiàng)耳目整身體價(jià)跌格；1期2.倘1期2.視1期尊（房溉交會(huì)盈加推蝴）2.甲2期戶性結(jié)構(gòu)戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)14625%3室2廳2衛(wèi)34658%2室2廳1衛(wèi)10017%戶性結(jié)構(gòu)2.1戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)12135%3室2廳2衛(wèi)17150%2室2廳1衛(wèi)5015%戶性結(jié)構(gòu)2.1加推戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)5150.00%4室2廳2衛(wèi)5150.00%戶性結(jié)構(gòu)2.2戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)28480%2室2廳1衛(wèi)7020%推盤低策略旨：通跟過地軍塊素拴質(zhì)的崗迅速社升級(jí)榴提升要價(jià)格1期2.撇1期2.倦1期喂（房間交會(huì)筒加推點(diǎn)）2.間2期20求06轟.1續(xù)0.掉1時(shí)間還軸20烤06凳.6畜.3坦-6鎖.2也4價(jià)格后走勢帆（元壤）6.或3僚對(duì)外吳公開涼售樓刪處及暫樣板取間6.健16訪晚萍50愛0名征客戶會(huì)產(chǎn)品飾推介剛會(huì)6.摩17想排電號(hào)，朽交2篩萬元毅定金6.浪23淺開謀始搖揚(yáng)號(hào)6.笛24推開乖盤，嶄當(dāng)天套銷售上30光0套灑，轉(zhuǎn)化奔率5白0%6.末25育再租接再烈厲，樹銷售績量增規(guī)至5音00窩套轉(zhuǎn)化蜓率提湖升至啦84掀%57伏0054策0048導(dǎo)8020釋06窄.9帝.9內(nèi)部潑預(yù)定釣期、斯對(duì)外活咨詢擺、一浪期開橋盤推出呼房源光35汁0套右，當(dāng)天抱銷售驕21剖0套糖，轉(zhuǎn)化宜率6狗0%寇，8橋0平米米戶型全最為暢銷帶客穿戶前灑往重同慶考趁察*徐*作嬸品及亂**掩企業(yè)改文化雄，大方大加口強(qiáng)客標(biāo)戶對(duì)刪樓盤鋸開發(fā)則的信身心,極大悶的促喇進(jìn)了統(tǒng)銷售箏。首批棟物業(yè)59烘5套,低于露市場御預(yù)計(jì)桑的價(jià)潛格入喘市，經(jīng)讓一垃期迅帳速取帳得優(yōu)減良的除銷售住業(yè)績通和市步場口網(wǎng)碑，抗**厭品牌企、業(yè)育績一椅箭雙怎雕。依靠1期的腹市場影效應(yīng),并利樓用金伍九銀撈十的能市場緣瑞時(shí)機(jī)今，二站期分物批次絹開盤頁的市臭場反土應(yīng)依推然向株好。項(xiàng)目統(tǒng)推售暑策略賓：1暈期推姜出5應(yīng)95匆套單傷位，王2期右分批腫次推務(wù)出加推迅96垮套（5蚊棟1膀單元幻玉）推出允35園4套籠，當(dāng)天銳銷售16葡0余盲套轉(zhuǎn)化召率4材5%20婆06蕉.1孟1.量19二期損一批字次二期諒二批缸次秋交伸會(huì)加漏推一期二期20通06旗.1促0.淋1時(shí)間稻軸20脅06鮮.6傍.3梅-6盞.2級(jí)4價(jià)格總走勢緊（元移/㎡）6.斃24兆開樂盤，稀當(dāng)天渣銷售首30似0套慮，轉(zhuǎn)化引率5森0%6.精25敗再誘接再族厲，招銷售余量增裕至5誓00腿套轉(zhuǎn)化腐率提寬升至扣84貪%20夕06蟲.9躍.9一期援開盤推出院35臨0套當(dāng)天性銷售距21核0套聯(lián)，轉(zhuǎn)化弟率6錢0%寧，8丈0平米銅戶型掏最暢銷加推珠96氣套（5脂棟1閣單元酒）推出盟35將4套乒，當(dāng)天燥銷售16比0余僚套轉(zhuǎn)化勉率4脈5%20尺06房誠.1割1.臨19二期荷一批暮次二期壺二批憑次秋交拔會(huì)加攪推一期二期推出顫14胸套，底越瀉戶型深，當(dāng)天認(rèn)銷售6套注。20宵07金.1碑.2渠1****舅明珠20歇07端.坐3二期兆剩余54拔0048根8057帝0010旋00尤03月造底4烈月初泳將推蝕出1演30錢套48止80元/平米欣低價(jià)卸（45垮00元/平米短起價(jià)頑）入稿市，泳引起迷市場蘋關(guān)注凳和熱貫銷。在充燒分挖與掘品工牌、簡區(qū)位嗎優(yōu)勢級(jí)情況插下，群同時(shí)仇借助孝項(xiàng)目山自身朗素質(zhì)患的提截高，竭大幅猛度提漂升價(jià)鐵格。借助廣底越張產(chǎn)品粱推出講提升叛價(jià)格立同時(shí)呀拔升略項(xiàng)目偵形象遠(yuǎn)，為屠三月首加推伙二期恒剩余膀創(chuàng)造康有力烏條件布。推售景策略蔥：低勺價(jià)入癢市，泄走低貪開高改走的碌策略埋。體驗(yàn)綠式營腸銷—屋—售尊樓部息包裝高品梯質(zhì)中鞋等價(jià)埋位入共市，泳提高尿產(chǎn)品泊的性治價(jià)比辛，同蔑時(shí)給西以后銹的價(jià)悠格預(yù)豆留了禁一定渾的上黨升空無間；貌通過疑高品沾質(zhì)低櫻價(jià)入趨市，臉樹立抬**瓜企業(yè)泰形象禁；礦控裂制好銳總價(jià)煤，便建于大辣面積冒戶型起的銷設(shè)售。產(chǎn)品柴銷售事策略開盤播情況開盤孟情況開盤回情況開盤介情況開盤配情況開盤星情況開盤脾情況1、黑開發(fā)嬸/項(xiàng)追目策所略性扁市場湊占位番：主動(dòng)吩式營硬銷，相產(chǎn)品品+品蠻牌**兄**休——拋區(qū)域茅大盤跨項(xiàng)目田，中哲高品葉質(zhì)，狂**奶地產(chǎn)洞成都舍1號(hào)看作品到。擔(dān)辛當(dāng)挑陪戰(zhàn)者互并主沸動(dòng)放基棄區(qū)德域領(lǐng)葉導(dǎo)者嘴的角袍色，巖以產(chǎn)冊(cè)品優(yōu)喜勢（戴產(chǎn)品懂創(chuàng)新得+環(huán)抄境創(chuàng)古新）訓(xùn)和營匪銷優(yōu)五勢贏版得市拘場。缺引起弓市場體較高稿的關(guān)灶注度咳，實(shí)綁現(xiàn)業(yè)多績、圈企業(yè)冷和項(xiàng)野目品窩牌雙廢贏。2、菌準(zhǔn)確午把握丘客戶夢(mèng)特性嚷：準(zhǔn)確殲定位干目標(biāo)楚客戶虧群，豎從其境利益帖點(diǎn)切巖入，齒營造艇他們狀所喜百