買賣合同司法

買賣合同司法

合同屋為大家供應(yīng)合同有關(guān)的撰寫指南以及格式，寫合同的時候一點錯誤都是不能夠出現(xiàn)的，那么標準的合同格式究竟是什么樣的呢？合同屋我為您細心選擇和舉薦《買賣合同司法》，供您參考，希望能給您帶來幫助。

為正確審理買賣合同糾紛案件，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本說明。

一、買賣合同的成立及效力

第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主見存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當結(jié)合當事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權(quán)確認書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當事人一方以此存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

其次條當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來肯定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方懇求其擔(dān)當預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主見損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有全部權(quán)或者處分權(quán)為由主見合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得全部權(quán)或者處分權(quán)致使標的物全部權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人擔(dān)當違約責(zé)任或者要求解除合同并主見損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第四條人民法院在根據(jù)合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應(yīng)當適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。

二、標的物交付和全部權(quán)轉(zhuǎn)移

第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

第六條依據(jù)合同法第一百零一零一六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主見出賣人負擔(dān)代為保管期間的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。

買受人主見出賣人擔(dān)當代為保管期間非因買受人有意或者重大過失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第七條合同法第一百零一零一三十六條規(guī)定的提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料，主要應(yīng)當包括保險單、保修單、一般發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、運用說明書、裝箱單等。

第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務(wù)，買受人不認可的，出賣人應(yīng)當供應(yīng)其他證據(jù)證明交付標的物的事實。

合同約定或者當事人之間習(xí)慣以一般發(fā)票作為付款憑證，買受人以一般發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第九條出賣人就同一一般動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的狀況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當根據(jù)以下情形分別處理：

(一)先行受領(lǐng)交付的買受人懇求確認全部權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;

(二)均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;

(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特別動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的狀況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當根據(jù)以下情形分別處理：

(一)先行受領(lǐng)交付的買受人懇求出賣人履行辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;

(二)均未受領(lǐng)交付，先行辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人懇求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;

(三)均未受領(lǐng)交付，也未辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人懇求出賣人履行交付標的物和辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;

(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人懇求將標的物全部權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

三、標的物風(fēng)險負擔(dān)

第十一條合同法第一百零一零一四十一條其次款第(一)項規(guī)定的標的物須要運輸?shù)?，是指標的物由出賣人負責(zé)辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風(fēng)險負擔(dān)，根據(jù)合同法第一百零一零一四十五條的規(guī)定處理。

第十二條出賣人依據(jù)合同約定將標的物運輸至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人負擔(dān)，但當事人另有約定的除外。

第十三條出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，在合同成立時知道或者應(yīng)當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主見出賣人負擔(dān)標的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條當事人對風(fēng)險負擔(dān)沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清晰地將標的物特定于買賣合同，買受人主見不負擔(dān)標的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

四、標的物檢驗

第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當依據(jù)合同法第一百零一零一五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一樣的，人民法院應(yīng)當依據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

第十七條人民法院詳細認定合同法第一百零一零一五十八條其次款規(guī)定的合理期間時，應(yīng)當綜合當事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和運用狀況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理留意義務(wù)、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的詳細環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠懇信用原則進行推斷。

我舉薦

商品房多重買賣相關(guān)司法說明

商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先后賣于數(shù)人，形成數(shù)個商品房買賣合同關(guān)系的行為。最高法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題看法的說明》(以下簡稱《說明》)第八、九、十條對商品房多重買賣作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識淺見。

一、商品房多重買賣合同的效力

合同是當事人合意的體現(xiàn)，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特殊規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違反合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠信守約的和善風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否行到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。臺灣學(xué)者王澤鑒先生亦認為，基于先后買賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！墩f明》第八條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的先買受人可以懇求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲處性違約金，而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《說明》認可后位買賣合同效力的意旨。

二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動及利益衡平

同一合同標的難以在多個債權(quán)人之間合理安排，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中全部權(quán)的歸屬實是爭議焦點所在。

(一)房屋全部權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買受人時的物權(quán)變動

出賣人若已將房屋全部權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理全部權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋全部權(quán)當無疑義。不動產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)覺出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍情愿與出賣人接著交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實現(xiàn)的風(fēng)險，自然無法取得房屋全部權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《說明》第九條第(三)項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主見不超過已購房款一倍以內(nèi)的懲處性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時的物權(quán)變動及法律評價

《說明》第八條和第十條針對緣由行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對房屋全部權(quán)變動作了不同的規(guī)定。

《說明》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人有懇求解除買賣合同，可要求出賣人擔(dān)當不超過已付房款一倍之內(nèi)的懲處性賠償責(zé)任。懲處性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補損失而不在于懲處的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來漸漸被廣泛適用于合同糾紛?！墩f明》繼消費者權(quán)益愛護法四十九條、合同法一百零一零一一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買賣之類違反誠懇信用原則、嚴峻損害市場交易平安的行為，維護守約方的合法權(quán)益，促進社會誠信制度的確立，又能達到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但細致解讀《說明》第八條，會發(fā)覺先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無權(quán)要求解除后位買賣合同，更無權(quán)主見房屋全部權(quán)。對此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主見房屋全部權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的愛護。不動產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過登記方式向社會公開。不動產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因為信任登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應(yīng)當受到愛護。公示公信原則彰顯了愛護信任利益的精髓，而信任利益往往又是交易平安的基礎(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買受人基于對不動產(chǎn)登記的合理信任，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋全部權(quán)，否則將是對無辜、和善的后買受人的非難，有悖于公允正義之法則。

《說明》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。此條說明是對后買受人主觀為惡意狀況下的特別規(guī)范。即使后買受人已取得房屋全部權(quán)，先買受人仍可徑直主見合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人丟失房屋的全部權(quán)。該條說明不是從注意愛護后買受人的利益，進而愛護實際交易的流通效率與平安考慮;而是從意思自治和誠懇信用的基本價值動身，著意愛護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違反誠懇信用的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的懲罰，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲處性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價值取向。

由上可知，《說明》對前買受人及善意后買受人賜予特殊的法律愛護，既是誠懇信用原則的踐行，更體現(xiàn)了維護交易平安的本意。

高院公布商品房買賣合同糾紛司法說明

合同屋我為大家收集買賣合同糾紛的相關(guān)學(xué)問解讀，希望這些買賣合同糾紛學(xué)問能夠幫助到你解決問題。

買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標的物的全部權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)相關(guān)書籍移全部權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得全部權(quán)的一方為買受人或者買方。

高院公布商品房買賣合同糾紛司法說明

最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說明》，對商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付運用及風(fēng)險擔(dān)當、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何詳細適用法律作出更加明確、詳細的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴峻違反誠懇信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲處性賠償原則。每日商報對部分重要內(nèi)容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告（摘要）

第一條本說明所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

其次條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣揚資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和承諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當擔(dān)當違約責(zé)任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，假如因當事人一方緣由未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當根據(jù)法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不行歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)根據(jù)約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預(yù)售合同未根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人擔(dān)當不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人擔(dān)當不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者供應(yīng)虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，懇求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付運用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付運用前由出賣人擔(dān)當，交付運用后由買受人擔(dān)當；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正值理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付運用之日起由買受人擔(dān)當，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付運用，或者房屋交付運用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴峻影響正常居住運用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付運用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當擔(dān)當修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人擔(dān)當。

第十五條依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)殲滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由懇求削減的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％為標準適當削減；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標精確定：

逾期付款的，根據(jù)未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付運用房屋的，根據(jù)逾期交付運用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標精確定。

第十八條由于出賣人的緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特別約定外，出賣人應(yīng)當擔(dān)當違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付運用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以根據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的緣由，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

其次十八條本說明自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本說明公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本說明。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本說明公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者根據(jù)審判監(jiān)督程序確定再審的，不適用本說明。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

房屋買賣合同留意事項

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有全部權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。假如只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的狀況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。假如買受人只看房產(chǎn)證，只注意過戶手續(xù)，而不留意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能剛好入住的或運用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被許多買受人及中介公司忽視，也被很多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地狀況是否清楚

二手房中買受人應(yīng)留意土地的運用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償運用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)留意土地的運用年限，假如一個房屋的土地運用權(quán)僅有40年，房主已運用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)當按同地段土地運用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋旁邊要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃狀況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解具體狀況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有肯定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋全部權(quán)范圍上有肯定的國家規(guī)定，買受人購買時要避開買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地運用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人假如沒有留意這些可能會和房主一起侵擾單位的合法權(quán)益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(自然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，全部費用買受人有可能要全部擔(dān)當。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)供應(yīng)中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人供應(yīng)零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知假如被銀行發(fā)覺，全部的責(zé)任有可能自己都要擔(dān)當。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細微環(huán)節(jié)問題還應(yīng)約定清晰，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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房室建筑承包合同

房室建筑承包合同范本

建筑承包合同寫作要求

借款合同司法說明

在中國，11015年2月28日國務(wù)院發(fā)布《借款合同條例》，于同年4月1日起施行。它是依據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》關(guān)于借款合同的有關(guān)規(guī)定而制定的實施細則?！督杩詈贤瑮l例》的立法宗旨是為了加強信貸資金的管理，提高資金的運用效益，愛護借款合同當事人的合法權(quán)益，保證國家信貸安排的執(zhí)行。它適用于實行獨立經(jīng)濟核算的全民和集體全部制企業(yè)、事業(yè)等單位同銀行、信用合作社等金融機構(gòu)之間簽訂的借款合同。城鄉(xiāng)個人同銀行、信用合作社等金融機構(gòu)之間簽訂的借款合同，也應(yīng)參照《借款合同條例》執(zhí)行。依據(jù)中國法律、法規(guī)規(guī)定，借款合同的貸款方只能是銀行、信用合作社和經(jīng)批準可以發(fā)放貸款的其他金融機構(gòu)。非金融機構(gòu)不得經(jīng)營金融業(yè)務(wù)，企業(yè)之間不允許相互借貸。

合同原則解說

借款方借款必需提出申請，經(jīng)貸款方審查認可后，方可簽訂借款合同。銀行對借款申請要仔細審查，了解借款方的經(jīng)濟狀況、借款用途及是否能按期歸還貸款。簽訂借款合同時，必需依據(jù)如下原則：①按安排發(fā)放和運用原則。銀行貸款必需在國家信貸安排所規(guī)定的金額和用途范圍內(nèi),依據(jù)借款方的實際須要,有安排、有目的地發(fā)放運用。②物資保證原則。借款方必需具有與貸款數(shù)量相適應(yīng)的，并能參與生產(chǎn)周轉(zhuǎn)和商品流通的物資作為貸款的物質(zhì)基礎(chǔ)。當借款方無力償還貸款時，貸款方有權(quán)要求依照法律程序處理借款方作為貸款保證的物資和財產(chǎn)。③按期償還原則。銀行發(fā)放貸款時必需確定歸還期限，借款企業(yè)必需按期歸還。

合同擔(dān)保條款解說

借款方若不具備肯定比例的自有資金也沒有適銷適用的物資和財產(chǎn)，但有特別狀況須要借款時，可由借款方供應(yīng)符合法定條件的保證人。經(jīng)貸款方同意，并經(jīng)貸款方上級批準后，方可予以借款。保證人必需具有足夠代償借款的財產(chǎn)。借款合同到期，借款方不履行合同時，由保證人連帶擔(dān)當償還本息的責(zé)任。“符合法定條件的保證人”對企業(yè)單位而言是依法登記并經(jīng)有關(guān)部門批準經(jīng)營，有獨立支配財產(chǎn)和進行獨立核算的經(jīng)濟單位，并要有足夠償還借款的財產(chǎn)作保證。如以個人作保證人的,必需是有當?shù)卣綉艨诤凸潭üぷ鲉挝?同時必需具有足夠償還借款的財產(chǎn)能夠以自己名義擔(dān)當經(jīng)濟責(zé)任的人作保證人。各級政府、財政部門一般不得作為借款方的保證人。

合同形式條款解說

借款申請經(jīng)貸款方審查合格后，雙方即可簽訂借款合同。合同必需采納書面形式。借款申請書、有關(guān)借款的憑證、協(xié)議書和當事人雙方同意修改借款合同的有關(guān)書面材料，也是借款合同的組成部分。借款合同必需由當事人雙方的法定代表或者憑法定代表授權(quán)的經(jīng)辦人簽章，并加蓋單位公章。授權(quán)證明必需有法定代表簽名蓋章的書面文件為法律依據(jù)。在合同有效期內(nèi),如某一方的法定代表調(diào)動工作，新任法定代表，仍應(yīng)接著遵守合同條款。假如合同雙方當事人一方發(fā)生合并、分立時，由變更后的當事人擔(dān)當或分別擔(dān)當履行借款合同的義務(wù)并享受原有的權(quán)利。

合同要件條款解說

借款合同應(yīng)具備的主要條款：①貸款種類。銀行貸款分為工業(yè)(包括交通運輸企業(yè))貸款、商業(yè)貸款、農(nóng)業(yè)貸款、基本建設(shè)貸款等。②借款用途。銀行貸款可用于流淌資金貸款、固定資產(chǎn)貸款、技術(shù)改造貸款、專項貸款等。③借款金額。要填寫清晰，大寫小寫數(shù)額要一樣。④借款利率。貸款利率由國家規(guī)定，當事人不能隨意商定。各貸款銀行只有在中國人民銀行規(guī)定的利率浮動幅度內(nèi)和借款方商定借款利率。⑤借款期限。依據(jù)貸款種類的不同，專業(yè)銀行在各自的貸款管理方法中都規(guī)定了各種貸款項目的最長期限。借貸雙方只能在規(guī)定的最長期限內(nèi)確定借款期限。⑥還款資金來源及還款方式。借款方還款資金來源必需正值，不得違反法律和有關(guān)規(guī)定。借款合同中還應(yīng)規(guī)定借款方是一次歸還本息還是分幾次歸還本息。⑦保證條款。即將借款方對借款合同予以保證或供應(yīng)擔(dān)保人的內(nèi)容寫入合同。保證人對借款合同的擔(dān)保期限一般應(yīng)在借款合同中規(guī)定，保證期限從借款合同期滿之日起算。⑧違約責(zé)任。即當事人雙方商定的當一方?jīng)]有按合同約定履行或不能履行合同時應(yīng)擔(dān)當?shù)呢?zé)任。過錯方應(yīng)在國家政策和法律允許的范圍內(nèi)對由于違約給另一方造成的損失予以賠償。⑨當事人雙方商定的其他條款。借款合同雙方可將雙方一樣同意的，不違反法律和國家政策的內(nèi)容寫入合同。

合同履行條款解說

合同一經(jīng)訂馬上具有法律效力，當事人雙方必需嚴格遵守合同條款，履行規(guī)定義務(wù)。借款方必需根據(jù)合同條款，履行合同規(guī)定的義務(wù)。借款方必需根據(jù)合同規(guī)定的用途運用借款。不得將貸款挪作他用，不得將借款轉(zhuǎn)貸給他人,不得利用借款進行違法活動,必需按期還本付息。借款方不按期償還借款，貸款方有權(quán)限期追回貸款，并按銀行規(guī)定加收罰息。借款方提前償還借款的，應(yīng)按銀行規(guī)定減收利息。借款方不按合同規(guī)定的用途運用借款，貸款方有權(quán)收回部分或全部貸款。對違約運用部分，按銀行規(guī)定的利率加收罰息。情節(jié)嚴峻的，在肯定時期內(nèi)，銀行可停止發(fā)放新貸款。

貸款方發(fā)放貸款后應(yīng)檢查、監(jiān)督貸款的運用狀況。檢查借款是否按規(guī)定用途運用,了解借款方的經(jīng)營管理、財務(wù)活動、物資庫存等狀況;檢查貸款物資保證性、測定貸款風(fēng)險程度、落實企業(yè)還款實力和資金來源，剛好解決影響貸款按期歸還的不利因素。對風(fēng)險性較大的貸款種類還應(yīng)反復(fù)進行檢查。借款方應(yīng)向貸款方供應(yīng)有關(guān)的安排、統(tǒng)計、財務(wù)會計報表及資料。如貸款方不履行合同，未按期供應(yīng)貸款，應(yīng)按違約數(shù)額和延期天數(shù)，付給借款方違約金。

合同變更及違約責(zé)任條款解說

在借款合同尚未履行時或在履行過程中，當事人雙方依法達成協(xié)議對原來的合同條款作某些修改、刪除或補充某些內(nèi)容，包括解除合同都是允許的。當事人一方要求變更或解除合同時，應(yīng)剛好通知對方;變更或解除借款合同以后,借款方已占用的借款和應(yīng)付的利息，應(yīng)按原借款合同的規(guī)定償付。借款合同條例規(guī)定了允許變更或解除借款合同的幾種狀況：①訂立借款合同所依據(jù)的國家安排及有關(guān)的概算、預(yù)算經(jīng)原安排下達機關(guān)批準修改或取消的;②工程項目經(jīng)原批準機關(guān)確定撤銷、停建或緩建的;③借款方經(jīng)國家批準確定關(guān)閉、停產(chǎn)、合并或轉(zhuǎn)產(chǎn)的確無法履行合同的;④由于不行抗力或意外事故,致使借款合同無法履行的;⑤在合同履行中，確因決策不當，接著履行將造成損失奢侈的。

借款合同條例規(guī)定無論是因借款方運用借款造成損失奢侈還是因貸款方工作人員失職造成貸款損失奢侈以及借貸雙方任何一方利用借款合同進行違法活動的，都應(yīng)追究有關(guān)人員的行政責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任。情節(jié)嚴峻構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。

《借款合同條例》規(guī)定，借款合同雙方當事人假如對借款合同是否已經(jīng)履行，或者是否已按合同規(guī)定內(nèi)容履行，以及應(yīng)由哪一方擔(dān)當責(zé)任和擔(dān)當多少責(zé)任等發(fā)生爭議時，應(yīng)剛好協(xié)商解決。協(xié)商不成時，任何一方均可向合同管理機關(guān)申請調(diào)解、仲裁，也可以干脆向人民法院起訴。當事人自己協(xié)商解決要堅持遵守國家法律政策的原則，不得損害國家利益。借款合同糾紛的仲裁一般由合同簽訂地或履行地的仲裁機關(guān)仲裁，也可以依據(jù)影響大小、金額多少由省、市或者國家仲裁機關(guān)仲裁。經(jīng)仲裁后對仲裁裁決不服還可向人民法院起訴，由人民法院以判決方式解決借款合同糾紛。

關(guān)于融資租賃合同司法的說明關(guān)于融資租賃合同司法的說明為正確審理融資租賃合同糾紛案件，依據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本說明。一、融資租賃合同的認定及效力第一條人民法院應(yīng)當依據(jù)合同法其次百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)根據(jù)其實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。其次條承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。第三條依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，承租人對于租賃物的經(jīng)營運用應(yīng)當取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。第四條融資租賃合同被認定無效，當事人就合同無效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定;未約定或者約定不明，且當事人協(xié)商不成的，租賃物應(yīng)當返還出租人。但因承租人緣由導(dǎo)致合同無效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在運用，返還出租人后會顯著降低租賃物價值和效用的，人民法院可以判決租賃物全部權(quán)歸承租人，并依據(jù)合同履行狀況和租金支付狀況，由承租人就租賃物進行折價補償。二、合同的履行和租賃物的公示第五條出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃物嚴峻不符合約定的;(二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未剛好通知出租人,或者無正值理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主見損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第六條承租人對出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務(wù)，但承租人以依靠出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由，主見減輕或者免除相應(yīng)租金支付義務(wù)的除外。第七條承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險由承租人擔(dān)當，出租人要求承租人接著支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。第八條出租人轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權(quán)利，受讓方以此為由懇求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。第九條承租人或者租賃物的實際運用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零一零一零六條的規(guī)定取得租賃物的全部權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主見第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：(一)出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應(yīng)當知道該物為租賃物的;(二)出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的;(三)第三人與承租人交易時，未根據(jù)法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機構(gòu)進行融資租賃交易查詢的;(四)出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當知道交易標的物為租賃物的其他情形。第十條當事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導(dǎo)致承租人不能返還，出租人要求其賜予合理補償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。三、合同的解除第十一條有下列情形之一，出租人或者承租人懇求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的;(二)租賃物因不行歸責(zé)于雙方的緣由意外毀損、滅失，且不能修復(fù)或者確定替代物的;(三)因出賣人的緣由致使融資租賃合同的目的不能實現(xiàn)的。第十二條有下列情形之一，出租人懇求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;(二)承租人未根據(jù)合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;(三)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數(shù)額達到全部租金百分之十五以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;(四)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現(xiàn)的其他情形。第十三條因出租人的緣由致使承租人無法占有、運用租賃物，承租人懇求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條當事人在一審訴訟中僅懇求解除融資租賃合同，未對租賃物的歸屬及損失賠償提出主見的，人民法院可以向當事人進行釋明。第十五條融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不行歸責(zé)于當事人的緣由而解除，出租人要求承租人根據(jù)租賃物折舊狀況賜予補償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。第十六條融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出租人依據(jù)融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主見承租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持。出租人的損失已經(jīng)在買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償?shù)模瑧?yīng)當免除承租人相應(yīng)的賠償責(zé)任。四、違約責(zé)任第十七條出租人有下列情形之一，影響承租人對租賃物的占有和運用，承租人依照合同法其次百四十五條的規(guī)定，要求出